日本、美國(guó)、歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及特點(diǎn)

1、且聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)日本美國(guó)、歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及特點(diǎn)人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然。早在1965年，法國(guó)成為第一個(gè)老年型國(guó)家，之后是瑞典。20世紀(jì)后，歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家相繼步入此行列。由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴(lài)社會(huì)養(yǎng)老功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理情況，采用不同層次、不同類(lèi)別的設(shè)計(jì)。亞洲國(guó)家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國(guó)家之列。因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家一方面汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)

2、東方家庭觀(guān)念的延續(xù)，它們還致力于開(kāi)發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵(lì)“多代同居（例如兩代居集合住宅和多代同堂組屋等）。日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)1.1日本老齡化率最高且發(fā)展速度快日本是亞洲率先進(jìn)入老齡化社會(huì)的國(guó)家。目前，日本65歲以上老人約為3000萬(wàn)人，占總?cè)丝诒壤_(dá)23.1%，集每5個(gè)人中就有一名老人。日本于2007年邁入超老齡化社會(huì)”，2014年，日本總?cè)丝?.27億，其中65歲以上老年人占比達(dá)到26%，已成為全球老齡化率最高的國(guó)家，預(yù)計(jì)到2030年，這一比例將超過(guò)30%。全國(guó)asppptti且聯(lián)網(wǎng)樂(lè)融平臺(tái)圖表1；日本老齡人口占總?cè)丝诘谋戎仡A(yù)測(cè)圖表厶日本與中國(guó)的老齡化率預(yù)測(cè)對(duì)比和2R：120?2暮

3、尺195C辭肝曲1卿I鍬腫加悴加西曲北？妣汕50ffrt4:也?】2半仝帯址宀丄#因此，日本社會(huì)逐漸形成了與之相呼應(yīng)的醫(yī)療看護(hù)、養(yǎng)老居住、老年旅游等產(chǎn)業(yè)。日本政府已經(jīng)將其中部分產(chǎn)業(yè)定為日本經(jīng)濟(jì)未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)，并希望通過(guò)搶占先機(jī)，將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日本的特色項(xiàng)目。1.2日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)一一以“養(yǎng)老服務(wù)業(yè)為核心的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)隨著日本人口老齡化的快速增長(zhǎng)，傳統(tǒng)的依靠家庭養(yǎng)老或國(guó)家養(yǎng)老的模式已經(jīng)不能滿(mǎn)足老年人日益增長(zhǎng)的多層次需求。因此，日本政府通過(guò)一系列的養(yǎng)老政策與制度建設(shè)，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，并逐漸形成以養(yǎng)老服務(wù)為核心的銀發(fā)產(chǎn)業(yè)。1.2.1日本政策力推養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展

4、日本養(yǎng)老服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的重要原因之一是國(guó)家的大力扶持。日本政府將老齡工作納入社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中，先后制定了國(guó)民年金法、老人福利法和老人保健法、護(hù)理保險(xiǎn)法等重要的法律體系，保證日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。1.2.2日本養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)：居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老互補(bǔ)日本的介乎服務(wù)可以分為三種模式：居家養(yǎng)老介護(hù)服務(wù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老介護(hù)服務(wù)和地區(qū)親密型介護(hù)服務(wù)。目前日本90%需要護(hù)理的老人以居家及社區(qū)養(yǎng)老為主，且年齡平均在80歲以下，而養(yǎng)老院生活老人通常在80歲以上。因此，需護(hù)理老人的第一階段以居家養(yǎng)老結(jié)合社區(qū)服務(wù)為主，第二階段進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，在日本居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是一個(gè)互補(bǔ)關(guān)系。日本的養(yǎng)老設(shè)施具體可以分為三種：介護(hù)福利機(jī)

5、構(gòu)、介護(hù)保健機(jī)構(gòu)和介護(hù)療養(yǎng)型醫(yī)療機(jī)且聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)構(gòu)，自2000年介護(hù)保險(xiǎn)法案施行后，老人可以享受介護(hù)費(fèi)90%的報(bào)銷(xiāo)，個(gè)人只需要支付10%的費(fèi)用，這種政府補(bǔ)貼機(jī)制導(dǎo)致了日本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多為介護(hù)型設(shè)施。1.2.3醫(yī)養(yǎng)結(jié)合實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)日本養(yǎng)老服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)的一大特征在于“醫(yī)養(yǎng)護(hù)融合的專(zhuān)業(yè)性老年服務(wù)，能夠根據(jù)老人不同身體狀況選擇不同類(lèi)型的介護(hù)醫(yī)療服務(wù)。上門(mén)護(hù)理服務(wù)：專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事。日本于2000年開(kāi)始實(shí)行的介護(hù)保險(xiǎn)制度，是將養(yǎng)老與護(hù)理進(jìn)行了有機(jī)的統(tǒng)一，老人只需要支付10%的保險(xiǎn)費(fèi)用，便可以享受上門(mén)護(hù)理服務(wù)。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老院是以失能老人為服務(wù)群體，在養(yǎng)老院內(nèi)設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)。一般在養(yǎng)老院內(nèi)設(shè)置

6、長(zhǎng)期護(hù)理、康復(fù)訓(xùn)練和簡(jiǎn)單急救等醫(yī)療服務(wù)，嚴(yán)重疾病的治療則是通過(guò)通過(guò)與周邊醫(yī)院合作來(lái)解決。日本的養(yǎng)老院通過(guò)與周邊醫(yī)院合作，將醫(yī)療機(jī)構(gòu)外包給醫(yī)院運(yùn)營(yíng)管理，從而集中各自?xún)?yōu)勢(shì)提升養(yǎng)老和醫(yī)療的專(zhuān)業(yè)化效率。1.2.4借孝道文化與科技保障養(yǎng)老服務(wù)孝道文化：日本受儒家文化影響，具有悠久的家庭養(yǎng)老傳統(tǒng)。因此，在日本養(yǎng)老服務(wù)的特殊性上在于把尊老敬老文化貫穿于管理服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)匯總，并做到身體力行。智能化、科技化的養(yǎng)老服務(wù)：日本養(yǎng)老院通過(guò)借助信息科技手段、遠(yuǎn)程完成家庭安防、實(shí)時(shí)定位、家政服務(wù)呼叫、健康監(jiān)測(cè)、緊急救助呼叫等服務(wù)內(nèi)容，最終構(gòu)建沒(méi)有圍墻的養(yǎng)老院”。案例：SunCity銀座太陽(yáng)城Sun-city銀座太陽(yáng)城是

7、日本市中心養(yǎng)老項(xiàng)目的典型代表，項(xiàng)目位于東京最繁華的中央?yún)^(qū),于2006年投入運(yùn)營(yíng)。此項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況良好，自理型住宅單元的入住率為68%，介護(hù)型住宅單位的入住率為53%。另外，在68%的銷(xiāo)售比例中，有50%為長(zhǎng)期居住，另外50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所。項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)主要有二點(diǎn)，一是租賃物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng),降低了前期的開(kāi)發(fā)投入；二是酒店式的運(yùn)營(yíng)管理在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)保證了專(zhuān)業(yè)化的服全國(guó)首療FPP樓杜且聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)務(wù)。美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一一金融機(jī)構(gòu)為高凈值人群提供養(yǎng)老服務(wù)美國(guó)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)間較早，與中國(guó)相比美國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)高度市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化，政府不直接運(yùn)作養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而是實(shí)施管理、保險(xiǎn)和救助資格認(rèn)定等

8、功能。因此，美國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是與資本市場(chǎng)高度融合發(fā)展，在市場(chǎng)化的背景下，抵押貸款違約保險(xiǎn)，REITS等金融工具的發(fā)展推動(dòng)私人資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。2.1產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售型養(yǎng)老住宅美國(guó)銷(xiāo)售型養(yǎng)老住宅通常為住宅開(kāi)發(fā)商為主,持有型養(yǎng)老地產(chǎn)以專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商為主。在美國(guó)，入住養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老社區(qū)有年齡限制，一般要求滿(mǎn)55或62歲以上。類(lèi)似太陽(yáng)城的超大型的活躍長(zhǎng)者社區(qū)通常80%以上居民必須滿(mǎn)足年齡限制。2.2貸款融資力度大美國(guó)HUD/FannieMae/FreddieMac/FHA為持有型養(yǎng)老項(xiàng)目的貸款力度很大，也有成熟并有較大規(guī)模的私募基金投資養(yǎng)老項(xiàng)目。同時(shí)美國(guó)的上市房地產(chǎn)信托基金（REIT）市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)，醫(yī)

9、療大健康地產(chǎn)REIT持有大量的養(yǎng)老資產(chǎn)、醫(yī)院和醫(yī)療辦公樓。商業(yè)銀行也樂(lè)于為養(yǎng)老項(xiàng)目提供開(kāi)發(fā)貸款。知名的養(yǎng)老開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)公司融資難度不大。2.3土地開(kāi)發(fā)成本低在成熟的持有型養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)如美國(guó)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本通常占總開(kāi)發(fā)成本的10-30%,土地及較合理的總開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)現(xiàn)金收益率，加上優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)能為投資方帶來(lái)合理和可觀(guān)的投資回報(bào)。因?yàn)橛懈L(fēng)險(xiǎn)匹配的投資回報(bào)，加上持有型養(yǎng)老地產(chǎn)顯著的抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)特性，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)得到了越來(lái)越多的大型機(jī)構(gòu)投資者的青睞，為房地產(chǎn)投資配置重要的部分。2.4資本運(yùn)作模式靈活在美國(guó)，很多業(yè)主僅僅為資產(chǎn)持有方（如：REIT），其委托專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司營(yíng)運(yùn)。典且聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)型的

10、運(yùn)營(yíng)商也是開(kāi)發(fā)商和私募結(jié)構(gòu)里的GP，通常以不到20%的股本金撬動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資和資產(chǎn)包并購(gòu)。在美國(guó)，絕大部分的運(yùn)營(yíng)商專(zhuān)注于養(yǎng)老，不斷精益求精，通過(guò)持續(xù)創(chuàng)新提升服務(wù)品質(zhì)和盈利能力。案例：美國(guó)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)太陽(yáng)城是美國(guó)著名的退休養(yǎng)老社區(qū)，建于20世紀(jì)60年代，其占地56700畝，其中水景面積占700畝。那里陽(yáng)光充足，每年超過(guò)300天能夠接受日照，故稱(chēng)太陽(yáng)城。這座養(yǎng)老社區(qū)主要有開(kāi)發(fā)商打造，借用低廉的土地價(jià)格，打造成新型的養(yǎng)老家園。這里建了些僅供55歲以上退休老人居住的樣品房，同時(shí)修建了療養(yǎng)、醫(yī)療、商業(yè)中心及高爾夫球場(chǎng)等老人娛樂(lè)配套設(shè)施。歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一一發(fā)展養(yǎng)老小城3.1歐洲是世界上最早進(jìn)入銀發(fā)時(shí)代的

11、一批國(guó)家歐洲是世界上最早進(jìn)入銀發(fā)時(shí)代的一批國(guó)家。早在1965年，法國(guó)成為第一個(gè)老年型國(guó)家，之后是瑞典。根據(jù)歐盟委員會(huì)發(fā)布的歐盟人口綠皮書(shū)顯示，到2030年歐盟人口總數(shù)將達(dá)4.687億，勞動(dòng)力人口的缺口將達(dá)到2080萬(wàn)。2005-2030年，歐盟65歲人口以上的老齡人口將增加52.3%，而15-64歲的人口數(shù)量則下降6.8%。因此，從個(gè)別國(guó)家的退休制度開(kāi)始從強(qiáng)制性改為自愿性，比如德國(guó)、英國(guó)允許老年人在身體條件許可的情況下無(wú)限制延長(zhǎng)工作年限，以緩解老齡化嚴(yán)重和勞動(dòng)力缺失的問(wèn)題。3.2以英國(guó)為例，發(fā)展養(yǎng)老小城3.2.1養(yǎng)老客戶(hù)群體以社會(huì)上層人員為主英國(guó)的客戶(hù)群體主要來(lái)自政府退休官員、體育明星、商界精

12、英等，他們的需求是希望在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)享受高端生活，同時(shí)能夠與自己社會(huì)地位相同的人保持交流。因此，英國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以咼端配置為主。3.2.2養(yǎng)老小城發(fā)力全國(guó)首療FPP樓杜且聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)英國(guó)的養(yǎng)老模式經(jīng)歷了從傳統(tǒng)福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老到社區(qū)養(yǎng)老的轉(zhuǎn)換。上世紀(jì)50年代前，由政府出資建立大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，雇傭工作人員照顧老人，由于財(cái)政不堪重負(fù)以及老人脫離社區(qū)帶來(lái)的心理健康問(wèn)題。后續(xù)，政府開(kāi)始在原有社區(qū)里提供養(yǎng)老服務(wù)協(xié)助，同時(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)的主導(dǎo)作用，并形成多個(gè)著名的養(yǎng)老小城。英國(guó)目前有1100萬(wàn)人口達(dá)65歲，其中有73%的人是有房一族”。但他們當(dāng)中有很多人退休后會(huì)選擇搬到面積更小、成本更低的地方居住。而英國(guó)西南海岸則是最

13、受歡迎的養(yǎng)老地點(diǎn)，有近20%的退休人口都居住在這里。人氣最高的Dorset郡小城Christchurch退休人口高達(dá)29.7%。3.2.3養(yǎng)老看護(hù)的費(fèi)用主要來(lái)自NHS（英國(guó)國(guó)民醫(yī)療服務(wù)體系）目前英國(guó)的養(yǎng)老看護(hù)主要付費(fèi)方式來(lái)自NHS、當(dāng)?shù)卣约氨ｋU(xiǎn)公司，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每年與NHS以及地方政府簽訂的合同總額就高達(dá)十多億英鎊。針對(duì)老齡化經(jīng)濟(jì)，英國(guó)在老年教育和老年消費(fèi)領(lǐng)域均屬于世界前沿。國(guó)際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)4.1“富人變老將是我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最大紅利我國(guó)養(yǎng)老面臨未富先老的現(xiàn)狀，長(zhǎng)期以來(lái)，老年人支付能力不足是制約我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。因此，未來(lái)應(yīng)當(dāng)關(guān)注面相中高端人群的精品化、連鎖化的商業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)。4.2需康復(fù)治療的老年人仍舊是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的剛需隨著我國(guó)老齡化加速，失能老人比重也持續(xù)增加，因此應(yīng)當(dāng)加大對(duì)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老院的需