金銀湖項目營銷策略建議稿

1、.PAGE ：.；武漢金銀湖工程營銷戰(zhàn)略建議前言就武漢新恒基公司開發(fā)的金銀湖工程，我司在對該工程前期市場把握的根底上，提出本工程的營銷戰(zhàn)略部分的思緒。在本報告中，我司就工程營銷戰(zhàn)略的方向進(jìn)展詳細(xì)表述：本工程所處的營銷環(huán)境；本工程營銷思緒的推進(jìn)；本工程營銷戰(zhàn)略的建議；本工程營銷戰(zhàn)略的展開。鑒于以上的報告內(nèi)容，我司希望在和貴司作進(jìn)一步溝通的同時，可以就本工程的營銷戰(zhàn)略進(jìn)展確定，推進(jìn)工程營銷任務(wù)的順利開展。目 錄第一部分：武漢市環(huán)境分析一、武漢市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析二、武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析第二部分：金銀湖片環(huán)境分析一、金銀湖片規(guī)劃環(huán)境分析二、金銀湖片房地產(chǎn)環(huán)境分析三、金銀湖片客戶環(huán)境分析第三部分：金銀湖

2、工程營銷分析一、金銀湖工程產(chǎn)品目的分析二、金銀湖片在售樓盤營銷分析三、武漢典型工程營銷分析四、金銀湖工程SWOT分析五、金銀湖工程客戶定位分析六、金銀湖片賣點分析附件一：武漢和杭州的對比分析第四部分：金銀湖工程營銷戰(zhàn)略建議一、金銀湖工程營銷定位二、金銀湖工程賣點分析三、金銀湖工程營銷戰(zhàn)略四、金銀湖工程營銷推行方案五、金銀湖工程媒體投放建議六、年重要節(jié)點SP活動謀劃七、營銷費用預(yù)算第一部分：武漢市環(huán)境分析一、武漢市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析武漢市經(jīng)濟(jì)開展迅速，近年來，GDP值年增長幅度超越%，為中國城市開展前列的佼佼者之一，現(xiàn)年武漢市主要經(jīng)濟(jì)目的表現(xiàn)為：、綜合實力穩(wěn)定增長：全市完成消費總值億元，同比增長.%，

3、全年經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了平穩(wěn)快速增長，增幅創(chuàng)年來最好程度。、工業(yè)興市支柱位置繼續(xù)加強(qiáng)：全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速開展，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值.億元，比上年增長.%，實現(xiàn)銷售產(chǎn)值.億元，增長.%。、固定資產(chǎn)投資快速增長：全市完成全社會固定資產(chǎn)投資.億元，比上年增長.%，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成.億元，增長.%。其中制造業(yè)投資堅持快速增長，全年完成投資.億元，同比增長%。、艱苦工程謀劃與實施快速運(yùn)營：項市級重點工程完成投資億元，占全部投資.%，占年度方案.%。項艱苦前期工程順利推進(jìn)。、房地產(chǎn)投資繼續(xù)升溫：房地產(chǎn)投資完成.億元，增長.%，商品房新開工面積、銷售面積分別增長.%和.%，均高于上年增幅。 、招商引資

4、獲得豐盛成果：全年完成出口.億美圓，同比增長.%；直接利用外資.億美圓，增長.%；引進(jìn)投資過千萬美圓大工程個，比去年增長倍。全年共接待批次境外客商來漢調(diào)查，日通商事、住友倉庫、美國李爾、時代華納等家世界強(qiáng)企業(yè)工程落戶武漢，比去年增長.倍。、經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境不斷加強(qiáng)：全市財政總收入完成.億元，比上年增長.%，地方財政收入.億元，比上年增長.%。從財政收入的構(gòu)成看，稅收的奉獻(xiàn)作用加強(qiáng)。全市工商稅收.億元，占地方財政收入的%，同比增長.%。、城鄉(xiāng)居民生活明顯提高：城市居民人均可支配收入.元，同比增長.%；年末城鄉(xiāng)居民本外幣儲蓄存款余額.億元；城市居民人均住房建筑面積. ，比上年末提高.；每百戶城區(qū)居民家

5、庭擁有家用電腦.臺、空調(diào)器.臺、挪動.部。比上年增長.%。同時，年以來， 武漢經(jīng)濟(jì)的開展又迎來新的契機(jī)：武漢加大對多點中心區(qū)的建立力度，積玉橋總部區(qū)、永清商務(wù)區(qū)等的土地規(guī)模供應(yīng)、規(guī)模開發(fā)，將構(gòu)成武漢多熱點中心開發(fā)。年底，人大會議將“中部崛起論納入報告討論議題，武漢是“中部崛起論最具競爭力的城市之一。年月，武漢市經(jīng)協(xié)任務(wù)會議上提出加強(qiáng)呼應(yīng)“中部崛起論的六大功能交通樞紐功能、產(chǎn)業(yè)牽引功能、要素集散功能、效力中心功能、管理中心功能和創(chuàng)新中心功能的建立，力爭武漢成為中部崛起的中心。武漢市房產(chǎn)局買賣互換中心、武漢市開發(fā)企業(yè)協(xié)會結(jié)合舉行的年春季房展會火暴，參展構(gòu)造、產(chǎn)品類型、參展方式較之前均有大幅提升。綜

6、合以上經(jīng)濟(jì)特征，分析闡明：武漢市經(jīng)濟(jì)開展繼續(xù)上揚(yáng)，經(jīng)濟(jì)實力得到顯著加強(qiáng)；城市規(guī)劃規(guī)模大幅添加，規(guī)劃目的技術(shù)含量程度與世界接軌；房地產(chǎn)市場供需二旺，呈現(xiàn)成熟化開發(fā)和理性房產(chǎn)消費趨勢；居民收入增長穩(wěn)定上浮，可支配收入得到提高。武漢是一座指點“中部崛起的城市，將給城市的開展提供更多的時機(jī)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的昌盛！二、武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析年以來，武漢市房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定開展階段，規(guī)劃的成熟化、開發(fā)的集中化、區(qū)域開發(fā)的規(guī)?；龠M(jìn)武漢房地產(chǎn)市場環(huán)境的完善和提高，并呈現(xiàn)如下特征：、房地產(chǎn)開發(fā)市場和消費市場漲幅呈穩(wěn)步開展走勢，整體買賣價錢繼續(xù)上升；、土地供應(yīng)量和供應(yīng)價錢增幅明顯：土地供應(yīng)價錢整體得到大幅提升

7、，近三年來，年增長率到達(dá)%以上。、開工面積和商品房成交面積呈穩(wěn)步增長：開工面積相對商品房成交面積，面積年差額平均在萬以內(nèi)；增長幅度商品房成交面積要高于開工面積，年以來，商品房年增幅高于開工面積%以上。、商品房空置面積繼續(xù)走低：年，商品房空置面積為.萬，為存量房買賣面積的/左右，商品房空置面積繼續(xù)走低，近三年下降幅度達(dá)%以上；存量房買賣面積近三年來繼續(xù)在萬以上。房地產(chǎn)商品房銷售和存量房銷售齊頭并進(jìn)：近三年，房地產(chǎn)市場商品房銷售面積繼續(xù)走高，存量房銷售面積也到達(dá)萬以上，市場消化力呈強(qiáng)勁勢頭。、舊城改造的力度得到加強(qiáng)，改造區(qū)域的開發(fā)建立將為武漢房地產(chǎn)市場的熱點。中心區(qū)價值論成為新亮點：政府對積玉橋等

8、地域加大土地出讓量，開發(fā)企業(yè)集中對以積玉橋地域為代表中心區(qū)進(jìn)展規(guī)模開發(fā)，推進(jìn)該類區(qū)域的房地產(chǎn)價值快速提升，并占據(jù)武漢未來主要高端產(chǎn)品的供應(yīng)量，釋放房地產(chǎn)中心區(qū)的價值。內(nèi)外品牌開發(fā)企業(yè)云集武漢：品牌開發(fā)企業(yè)對城市房地產(chǎn)市場進(jìn)展集中開發(fā)，整體提升武漢房地產(chǎn)開發(fā)程度和產(chǎn)品高度，并抬高城市的價值空間，釋放武漢的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速開展。同時，政府部門也出臺相關(guān)政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場和完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，典型表達(dá)在：A、年，國土資源部嚴(yán)把土地市場，實行從嚴(yán)從緊的土地供應(yīng)政策；B、武漢市出臺個人住房公積金貸款利率上調(diào)的各項細(xì)那么，年以上公積金貸款年利率上調(diào)為.%；C、武漢市征地補(bǔ)償規(guī)范和土地一級市場出讓土

9、地價錢規(guī)范分別上調(diào)，并于年啟動土地二級市場；D、武漢首個湖泊維護(hù)規(guī)劃出臺，首期對武漢市中心城區(qū)個湖泊進(jìn)展維護(hù)治理?；叵胛錆h房地產(chǎn)市場的開展歷程，結(jié)合現(xiàn)今房地產(chǎn)市場特征，分析闡明：、城市多點中心區(qū)的規(guī)模開發(fā)，房地產(chǎn)熱點一矯正去一枝獨秀的局面，呈現(xiàn)多元熱點區(qū)域的開展特征。關(guān)鍵詞：中心區(qū)地段集中開發(fā)升溫升值、房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模量性增長， 競爭趨于猛烈 關(guān)鍵詞：開發(fā)量性增長，競爭猛烈，特征化開發(fā)、房地產(chǎn)市場銷售穩(wěn)步增長，二手房買賣逐漸上量 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場一級、二級、三級市場全面開展、整體市場產(chǎn)品同質(zhì)化和創(chuàng)新體系并行開展 關(guān)鍵詞：同質(zhì)化產(chǎn)品可比性差銷售競爭猛烈 創(chuàng)新體系賣點新、競爭性強(qiáng)差別化營銷抓空

10、白點、房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值力理性回歸 關(guān)鍵詞：單純炒作市場認(rèn)同度低 產(chǎn)品價值規(guī)劃、配套、人文附加值市場認(rèn)同度高、內(nèi)外品牌開發(fā)企業(yè)云集武漢房地產(chǎn)市場，百花爭艷！ 萬科金地新世界和記黃浦武漢房地產(chǎn)是一個活力四射的行業(yè)，置身于高度開展的城市經(jīng)濟(jì)建立平臺，將加快房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域市政配套設(shè)備的完善和提高，同時提升房地產(chǎn)的市場價值力！第二部分：金銀湖片環(huán)境分析一、金銀湖片規(guī)劃環(huán)境分析金銀湖片行政劃分在東西湖區(qū)，金銀湖片作為武漢城郊的代表區(qū)域之一，本身經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為薄弱，但依托政府部門對金銀湖片周邊的規(guī)劃建立，仍將給予金銀湖片的環(huán)境建立和開展?jié)摿γ璁嫵鲆黄鄣乃{(lán)天。、政府規(guī)劃東西湖區(qū)為武漢市五大開展版塊之一，提升

11、金銀湖片于武漢的開展位置；、東西湖區(qū)規(guī)劃“一城、兩帶、三區(qū)、四景、五游的開展思緒，整體發(fā)掘東西湖的山水資源，并有效利用金銀湖片生態(tài)資源； 、東西湖區(qū)城建規(guī)劃金銀湖片為生態(tài)旅游區(qū)，金銀湖片為武漢獨一國家級生態(tài)旅游區(qū)；、金銀湖片規(guī)劃為生態(tài)綠核，劃分六個功能區(qū)，其中高爾夫功能區(qū)為體育休閑度假區(qū)；、市人民會議中心在金銀湖片投入運(yùn)用； 、緊鄰金銀湖片的王家墩CBD商務(wù)區(qū)規(guī)劃建立啟動，連通天河機(jī)場的機(jī)場高速公路橫貫金銀湖片；、金銀湖片主干道金山大道花園大道的投入運(yùn)用，完善了片區(qū)交通體系；武漢高檔休閑設(shè)備云集金銀湖片，如武漢高爾夫球場、東方跑馬場對外運(yùn)營，金銀湖公園建成并免費開放。綜合金銀湖片于城市的規(guī)劃環(huán)

12、境特征， 分析闡明：金銀湖片生態(tài)資源豐富，環(huán)境維護(hù)良好，生態(tài)旅游區(qū)架構(gòu)組建；金銀湖片位于機(jī)場物業(yè)和CBD商務(wù)區(qū)的圍合區(qū)，開展?jié)摿甏螅?金銀湖片高爾夫功能區(qū)體育休閑度假區(qū)初見雛形，高檔休閑物業(yè)較為集中，極具休閑人文價值。金銀湖片規(guī)劃為生態(tài)旅游區(qū)，對于生態(tài)環(huán)境的合理利用，將打呵斥武漢高檔生態(tài)后花園！二、金銀湖片房地產(chǎn)環(huán)境分析綜合金銀湖片房地產(chǎn)開發(fā)特征，該片現(xiàn)行房地產(chǎn)市場環(huán)境表達(dá)為：、金銀湖區(qū)域第三波房地產(chǎn)開發(fā)啟動金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)的開展，大致閱歷了三個開展階段：第一波表達(dá)在年以宏宇實業(yè)為代表的外鄉(xiāng)大盤開發(fā)；第二波表達(dá)在年以萬科為代表的外來品牌企業(yè)大盤開發(fā)；第三波表達(dá)在由耀江麗景灣、順弛泊林先期發(fā)起

13、的大盤開發(fā)，同時武漢新恒基開發(fā)工程為代表的后續(xù)實力企業(yè)將推進(jìn)金銀湖區(qū)域第三波房地產(chǎn)的進(jìn)展，并占據(jù)武漢房地產(chǎn)的重要位置。、大盤時代繼續(xù)引領(lǐng)區(qū)域開發(fā)市場金銀湖區(qū)域年以來新推工程開發(fā)量依然高舉大盤開發(fā)的勢頭，并推進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的成熟化開展。工程稱號開發(fā)商占地面積建筑面積新澳陽光城新澳房地產(chǎn)順馳泊林能達(dá)實業(yè)耀江麗景灣耀江神馬星島花城暫新恒基置業(yè)、產(chǎn)品創(chuàng)新與競爭猛烈并存金銀湖區(qū)域豐富的水景資源正得到開發(fā)企業(yè)高精度的發(fā)掘，同步區(qū)域規(guī)劃目的和容積率逐漸提高，使得工程產(chǎn)品創(chuàng)新將圍繞水景等稀缺資源展開，同時區(qū)域戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型設(shè)計和面積規(guī)劃都存在一定程度的交叉，導(dǎo)致有實力開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新的力度，同

14、時同質(zhì)化產(chǎn)品競爭猛烈，對開發(fā)企業(yè)提出挑戰(zhàn)。、低價樓市籠統(tǒng)淡出市場，中高價位成為風(fēng)向標(biāo)金銀湖區(qū)域自啟動之初，大規(guī)模開發(fā)的常青花園樹立了該區(qū)域低價經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)市場籠統(tǒng)，隨著區(qū)域大規(guī)模高質(zhì)量樓盤的推出，低價樓市的代表曾經(jīng)不復(fù)為區(qū)域房地產(chǎn)共性，取而代之的是以順馳泊林為代表的高質(zhì)量、中高價位的市場籠統(tǒng)。、區(qū)域市政配套逐漸完善，入住率將得到提高金銀湖區(qū)域市政配套正逐漸得到完善，公交線路的通車，早期開發(fā)樓盤的規(guī)模性交房，小區(qū)配套設(shè)備的建成并投入運(yùn)用，將提高區(qū)域樓盤入住率，如高爾夫城市花園年月曾經(jīng)簽約交房多套，入住客戶到達(dá)余戶，另有%以上客戶處于裝修階段，該工程南會所也將投入運(yùn)用。、爭奪客戶群的競爭范圍

15、擴(kuò)展，區(qū)域內(nèi)向區(qū)域外分散金銀湖區(qū)域戶型設(shè)計普遍為溫馨型的中大戶型為主，這一特征源自于區(qū)域早期房價較低于中心城區(qū)，主力客戶群傾向于中低收入群體，隨著區(qū)域房價的上漲，戶型設(shè)計仍停留在中大戶型為主，銷售總價幾乎持平于中心城區(qū)中低端產(chǎn)品或城市其他開展偏城區(qū)如后湖、南湖等，客戶群體的特征逐漸等同于其他開展偏城區(qū)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)樓盤的潛在客戶群體選擇方向擴(kuò)展到外區(qū)域，呵斥區(qū)域內(nèi)樓盤要和外區(qū)域開展偏城區(qū)搶客戶，不僅僅于區(qū)域內(nèi)的競爭，更分散到外區(qū)域的競爭市場中。金銀湖片受武漢多點中心影響，房地產(chǎn)關(guān)注度于金銀湖區(qū)域?qū)⒃谖磥?年機(jī)場物業(yè)和王家墩商務(wù)區(qū)的建立時期重新成為市場中心。金銀湖片房地產(chǎn)吹響高檔居住區(qū)的號角，生態(tài)

16、將是區(qū)域的代名詞，并衍生圍繞金銀湖片資源的其他高尚居住概念！三、金銀湖片客戶環(huán)境分析金銀湖區(qū)域作為武漢最早的三區(qū)五片之一，房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年集中性的規(guī)?；_發(fā)，區(qū)域開發(fā)也由早期的經(jīng)濟(jì)適用籠統(tǒng)，轉(zhuǎn)化成為開發(fā)武漢中高端溫馨戶型主導(dǎo)，客戶特征表達(dá)為中高收入群體，并呈逐漸提升的開展勢頭。目前，金銀湖區(qū)域購買客戶群體特征表達(dá)為：、年 齡集中在歲和歲兩個區(qū)間，比例約為：.，占到已成交客戶總數(shù)的%以上。 、職 業(yè)大部分工程的客戶群以附近的大型企業(yè)高收入階層員工，漢口區(qū)的私企業(yè)主和大型企事業(yè)單位員工為主力客群，如：中國電信、中國挪動、天河機(jī)場、郵政中心、中國石油等單位就近的員工。此外還有同濟(jì)醫(yī)學(xué)院及附屬醫(yī)院

17、、協(xié)和醫(yī)院，在漢口區(qū)經(jīng)商的商人、武漢市公安系統(tǒng)等政府機(jī)關(guān)的中高級公務(wù)員和外地來武漢任務(wù)、經(jīng)商的人員為次主力客群；武漢市漢口區(qū)內(nèi)的舊城改造拆遷居民和周邊原住居民業(yè)有一定的比例。 、購買動機(jī)多用于自住，客戶多為二次置業(yè)者居多，用來改善居住條件；部分武漢本地的商人和外地來武漢的投資者，買房用來投資； 、家庭構(gòu)造家庭構(gòu)造相對簡單，以兩代居、口之家為主。業(yè)主的子女情況為有嬰幼兒的家庭約占總數(shù)%，有小至中學(xué)子女的家庭占總數(shù)% 。、區(qū)域來源：從購買區(qū)域看，主要的來源地較為集中的區(qū)域依次是：、武漢本市特別是漢口區(qū)內(nèi)的原住居民，這一帶的居民在漢口已居住習(xí)慣，看中金銀湖較好四環(huán)境景觀而購買者；、周邊就近上班的人員

18、，或在漢口區(qū)經(jīng)商人員；、武漢市內(nèi)老城改造的部分拆遷居民，以漢口區(qū)為主；、湖北省內(nèi)或外地來武漢的任務(wù)人員想落戶武漢，或在武漢投資的購買者。、交通工具：約有%的已成交客戶擁有私家車或單位配車，顯示購房者較好經(jīng)濟(jì)條件。綜合區(qū)域客戶群體的購買特征，分析闡明：、區(qū)域內(nèi)置業(yè)客群特征轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)適用的居住籠統(tǒng)逐漸被中高端溫馨滿足所替代；、區(qū)域內(nèi)客戶群體較年輕化，對區(qū)域樓盤的創(chuàng)新性設(shè)計和溫馨居住氣氛認(rèn)同感強(qiáng)；、區(qū)域配套有待完善，客戶群體中大部分為擁有私家車或單位配車，制約客戶群購買范圍，同時也顯示區(qū)域購買客群經(jīng)濟(jì)特征逐漸轉(zhuǎn)變，較好的經(jīng)濟(jì)條件曾經(jīng)成為區(qū)域購房者的一大特征。金銀湖片一矯正去經(jīng)濟(jì)適用的市場籠統(tǒng)，產(chǎn)品多

19、樣，功能創(chuàng)新的市場格局，將煥發(fā)該片中高溫馨地產(chǎn)籠統(tǒng)的至上魅力！金銀湖片，將矗立于漢口的高尚生活后花園！綜合以上對于武漢市環(huán)境和金銀湖片環(huán)境的分析，他們得出如下結(jié)論：武漢是一座經(jīng)濟(jì)快速開展的城市，一座人文底蘊(yùn)濃重的城市。武漢是中國經(jīng)濟(jì)的中轉(zhuǎn)樞紐中心，優(yōu)越的“九省通衢環(huán)境將給予這座城市更多的開展時機(jī)。“中部崛起論于武漢是時機(jī)更是挑戰(zhàn)，將提升這座城市的開展平臺。金銀湖片是銜接天河機(jī)場和武漢中心城區(qū)的橋梁，將在武漢的開展中將占據(jù)重要的一筆。金銀湖片羅列建立了武漢屈指可數(shù)的高檔休閑物業(yè)群，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地理特征勾勒出該片于武漢的重要性。金銀湖片房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模歷年來位居武漢各開發(fā)版塊的首位，內(nèi)外知名開發(fā)

20、企業(yè)的集中開發(fā)，整體提升區(qū)域房地產(chǎn)的形 象和價值力?！爸胁酷绕鹫撚谖錆h是時機(jī)也是挑戰(zhàn)！中心區(qū)于金銀湖片是挑戰(zhàn)更是時機(jī)！城市的最終開展只面向有潛力的區(qū)域！金銀湖處于極具潛力的機(jī)場物業(yè)和王家墩CBD的圍合區(qū)！ 金銀湖片不是中心，更似中心，未來的開展空間宏大！第三部分：金銀湖工程營銷分析一、金銀湖工程產(chǎn)品目的分析本工程產(chǎn)品各項目的數(shù)據(jù)，羅列如下：數(shù)據(jù)目的數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)目的數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)目的數(shù)據(jù)占地面積萬總建筑面積.萬商業(yè)公建面積住宅建筑面積.萬幼兒園別墅建筑面積公寓建筑面積.萬中學(xué)萬容積率.總規(guī)劃戶數(shù)戶入口會所建筑密度.%總停車位輛濱湖會所本工程地塊自然環(huán)境及開發(fā)規(guī)劃特征表達(dá)如下：建筑規(guī)模萬平方米的親水高尚社區(qū)

21、，其中以小高層、高層公寓為主導(dǎo)。生態(tài)環(huán)境萬方金銀湖，其中萬方為煙波浩淼的銀湖。近千米蜿蜒狹長的水岸線。參差有致的杉樹林和自然植被。人文環(huán)境精心打造極具江南風(fēng)情的西湖式園林景觀。建筑風(fēng)格設(shè)計典雅的“杭派建筑。 注解：他們將根據(jù)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計情況，進(jìn)一步提煉。本工程價值力如何表達(dá)，如何差別于區(qū)域，煥發(fā)價值的新高度？將是以下他們所需求思索的營銷方向！二、金銀湖片在售樓盤營銷分析金銀湖片樓盤營銷系列由二部分組成，一為金銀湖片系列人文共性，典型為生態(tài)資源環(huán)境等；二為工程本身軟人文打造，典型為風(fēng)水、運(yùn)動、效力等。區(qū)域在售樓盤營銷系列詳細(xì)表述如下：樓盤稱號營銷共性個案營銷特征工程推行定位順弛泊林金銀湖片原生

22、態(tài)的自然環(huán)境。金銀湖片豐富的水資源環(huán)境。高檔休閑場所高爾夫球場、東方馬城等對生活的提升價值。金銀湖水岸線、大片杉樹林等提煉的生活開啟武漢真正的水岸生活新澳陽光城澳洲風(fēng)情源自北歐的陽光生活高爾夫城市花園金銀湖環(huán)繞的景觀環(huán)境，高爾夫球場，花園文化湖岸高爾夫公寓金銀湖畔翠嶺原生態(tài)杉樹林城市別墅區(qū)域?qū)Ｏ泶髿鈱由紭淞职槥趁朗已睾｛愃褕@湖岸，風(fēng)情小鎮(zhèn)普羅旺斯沿海綠色家園，構(gòu)筑生活藝術(shù)空間金珠港灣都市、生態(tài)、湖景三者的交融融都市繁華，碧水藍(lán)天于一體耀江麗景灣歐洲新古典主義風(fēng)情小鎮(zhèn)金銀湖萬平方米精致時髦社區(qū)碧海花園特征風(fēng)情半島嘉年華等圖拉吉尚善生活奧林匹克花園體育運(yùn)動，安康生活運(yùn)動家，生活家運(yùn)動就在家門

23、口萬科四季花城英倫阿特金斯風(fēng)情、動感園林永遠(yuǎn)的花城，永遠(yuǎn)的生活新恒基工程同上銀湖、原生態(tài)杉樹林、自然植被、水塘、狹長水岸線、西湖式園林景觀、杭派建筑風(fēng)格。樓盤稱號金銀湖片樓盤尚未采用特征或客戶需求未滿足方面推行訴求順弛泊林尚未發(fā)掘價值：金銀湖的生態(tài)居住價值。金銀湖片之高爾夫功能區(qū)的體育休閑度假價值。張公堤的歷史人文價值。機(jī)場物業(yè)和王家墩商務(wù)區(qū)圍合區(qū)的開展價值。工程本身價值：住客戶生活環(huán)境： 不僅僅是區(qū)域的環(huán)境，更著眼于工程本身的環(huán)境。工程軟文化：如何留住客戶更多的生活時間于社區(qū)，組建居住文化的中心“家的凝聚力？工程配套：如何切合入住客戶實踐附屬需求？ 入住客戶生活方式：生活方式導(dǎo)向何方？價值大

24、于居住新澳陽光城澳洲風(fēng)情和價錢高爾夫城市花園工程展現(xiàn)和高尚生活金銀湖畔翠嶺原生態(tài)杉樹林和純別墅區(qū)沿海麗水佳園企業(yè)品牌和產(chǎn)品特征金珠港灣原生態(tài)金銀湖耀江麗景灣建筑設(shè)計和生活主張溫馨碧?；▓@企業(yè)品牌和產(chǎn)品人文奧林匹克花園體育和安康萬科四季花城企業(yè)品牌和工程人文新恒基工程他們?nèi)绾伟盐杖缃?，亦或是未來的金銀湖片在武漢的位置？金銀湖片現(xiàn)售工程并沒有深化發(fā)掘區(qū)域人文價值，對于客戶生活需求的感性滿足存在空白點！他們操作的新恒基金銀湖工程，如何走出區(qū)域，走向武漢，將是他們實現(xiàn)價值的中心點！三、武漢及區(qū)域典型工程營銷分析本工程營銷的把握，一為切合本工程目的特征，二為關(guān)注武漢房地產(chǎn)市場新推典型樓盤和區(qū)域代表性樓盤

25、，分析其中優(yōu)勢和優(yōu)勢，把握本工程所需求留意和把握的營銷要素，提出更為市場接受的推行方式。對于武漢典型工程的分析，主要針對現(xiàn)行武漢高端產(chǎn)品東湖天下和順馳泊林進(jìn)展分析。、東湖天下該工程總建筑規(guī)模為萬平方米，由TownhouseA、TownhouseB、A號樓、B號樓、號綠化車庫，五個單體建筑組成，A為層，B分別為，層的階梯式住宅樓，臨近東湖，環(huán)境優(yōu)雅。 該工程為東湖畔全別墅級社區(qū)，總體規(guī)劃設(shè)計由世界排名第八的澳大利亞柏濤規(guī)劃設(shè)計公司承當(dāng)，世界排名第三的美國易道國際設(shè)計公司操刀設(shè)計園林景觀，將東湖景觀引到房前，使景觀、建筑、人與東湖自然地融為一體，目前尚未開盤。該工程定位為：“東湖畔萬平米別墅級社區(qū)

26、，一湖一天下。該工程營銷手法表達(dá)為：在武漢高度標(biāo)桿建筑龜山電視塔上發(fā)布籠統(tǒng)，“東湖天下案名發(fā)布在龜山電視塔，并同步在媒體上進(jìn)展炒作，重點為該工程為第一個在龜山電視塔上刊登廣告的房地產(chǎn)企業(yè)及該項投入費用的熱議。在五星級酒店香格里拉大飯店租用場地作為樓盤營銷展現(xiàn)中心，并舉行產(chǎn)品發(fā)布會。對工程主要節(jié)點進(jìn)展宣傳：該工程“認(rèn)籌金突破三億元在武漢各個媒體上進(jìn)展宣傳。 、順馳柏林 該工程位于武漢東西湖區(qū)金銀湖生態(tài)區(qū)，占地面積.萬平方米，建筑面積達(dá).萬平方米，面臨碧波渺渺的金銀湖，以德國的現(xiàn)代簡約為設(shè)計藍(lán)本，規(guī)劃有低層，多層，小高層等多種建筑形狀，集公寓、洋房、別墅等多種住宅建筑，同時建有綠色果嶺、延湖美學(xué)長

27、廊、楔形建筑空間、退臺式主題建筑及高檔假期會所、異國風(fēng)情商業(yè)街等等，旨在營造極具人文氣味的湖畔生活風(fēng)格。該工程定位為“開啟武漢真正的水岸生活。該工程推行手法上采用“大投入、大制造，營銷手法表達(dá)在：武漢多個顯要位置投放戶外廣告牌，如武昌中南路十字路口、常青路民航小區(qū)路段等。在市內(nèi)多個中心位置租用場所舉行產(chǎn)品引薦會，如香格里拉大飯店、江漢路萬達(dá)廣場等。參與年春季房展會。楚天都市報多次報紙樓書發(fā)布。舉行多個客戶聯(lián)絡(luò)活動，如新春猜燈謎等。對于本工程所處區(qū)域典型樓盤的分析，主要針對高爾夫城市花園、耀江麗景灣和金銀湖畔翠嶺進(jìn)展分析。、高爾夫城市花園 該工程地處華中五省首家洞桿國際規(guī)范高爾夫俱樂部球場西側(cè)，

28、瀕臨碧波連天的金銀湖之濱，南臨金山大道，北靠天河機(jī)場路，交通路網(wǎng)興隆便利，規(guī)劃中的地鐵近在咫尺。占地面積畝，總建筑面積達(dá)萬平方米，規(guī)劃設(shè)計建立分別融入了世界五大知名高爾夫球場所在地景觀特征，構(gòu)成了一個四面環(huán)水的島形社區(qū)。該工程定位為：湖岸高爾夫公寓。該工程作為區(qū)域早期開發(fā)大盤，營銷手法表達(dá)為：在華中師范大學(xué)設(shè)立“高爾夫城市花園獎學(xué)金。宣傳其投資多萬建立綠化氧吧，演繹多國風(fēng)情。參與房展會，如年秋季房展會出動奢華看房車。該工程三期工程即將于年月推出。、耀江麗景灣該工程地處漢口金銀湖生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)，東臨金南一路，北靠武漢市人民會議中心和高爾夫球場，是金銀湖板塊間隔 市區(qū)最近的地產(chǎn)開發(fā)工程。工程總占

29、地面積約畝，總建筑面積約萬平方米，規(guī)劃總住戶約戶，將為萬余名武漢市市民提供美麗的生活家園、溫馨的生活港灣。一期已于年開工，并將于年月交房。該工程定位為：金銀湖萬平方米精致時髦社區(qū)。該工程營銷手法表現(xiàn)為：體驗式營銷方式，小區(qū)銜接售樓部的區(qū)域綠化、現(xiàn)房展現(xiàn)；工程會所銷售中心情景展現(xiàn)、樣板房等。業(yè)主聯(lián)誼會，如金秋業(yè)主聯(lián)誼會、新年聯(lián)誼會等。廣告集中推行。該工程二期將于年月推出。、金銀湖畔翠嶺該工程位于武漢水鄉(xiāng)旅游城、金銀湖生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)，人居環(huán)境得天獨厚，有自然湖泊，初具城市生活氣氛。工程總建面積為平方米，規(guī)劃為+聯(lián)排別墅和部分疊拼別墅，打造純別墅社區(qū)。該工程尚未開盤，現(xiàn)處于認(rèn)購階段。該工程定位為：杉樹

30、林白鷺灣美墅家。該工程營銷手法表現(xiàn)為：頻頻在雜志、報紙等媒體亮相，推行工程的人文籠統(tǒng)。參與年春季房展會。就工程開發(fā)構(gòu)成案例文本，在中國建立報、營銷網(wǎng)站進(jìn)展發(fā)布，并組織相應(yīng)討論，打造工程“城市別墅的價值籠統(tǒng)。經(jīng)過對以上武漢及本工程所處區(qū)域典型工程的營銷分析，他們可以得出如下結(jié)論：、市場定位方面：大盤突出其規(guī)模，顯示開發(fā)商的實力。如東湖天下的“萬平方米、耀江麗景灣的“萬方等。、工程推行方面：突出工程某一個亮點作為獲取市場認(rèn)同的中心價值，如東湖天下的“一湖一天下、順馳泊林的“價值大于居住等。、大盤力求展現(xiàn)價值：無論是房展會還是五星酒店的引薦會，一為顯示工程的高瞻價值，二為突出工程的市場定位，舍得大投

31、入。如順馳泊林經(jīng)過多頻次的營銷手段引薦會、飛機(jī)看房、房展會等和多營銷展現(xiàn)中心盡能夠地擴(kuò)展其知名度和影響力。、推行力度：突出中心，多角度轉(zhuǎn)化輔助賣點。媒體推行一矯正去多賣點的泛泛攻擊市場，采取單一賣點集中頻次出擊，獲取市場記憶力和品牌力，并經(jīng)過現(xiàn)場的接待對工程的輔助賣點進(jìn)展傳達(dá)引薦。、推行手段：制造熱點，炒作，再炒作！一個勝利工程的營銷，圍繞工程本身尋覓熱點，并包裝城市場的熱點，經(jīng)過一系列的炒作來促成營銷的勝利，如東湖天下，經(jīng)過其在龜山電視塔發(fā)布廣告這一事件進(jìn)展炒作，引導(dǎo)市場關(guān)注龜山電視塔到達(dá)關(guān)注該工程的目的。、市場推行目的：求單不求泛，以單帶泛。市場推行力求以中心的推行方式獲得某一類型客戶群單

32、的認(rèn)可，經(jīng)過這一類型的客戶的滿足向其他類型客戶泛的傳播，來獲得整體市場的認(rèn)同。綜看武漢樓市營銷手法，本工程如何把握營銷高度，將是后續(xù)營銷所需求思索的！四、金銀湖工程SWOT分析、優(yōu)勢處于機(jī)場高速和王家墩商務(wù)區(qū)的圍合區(qū)交通環(huán)境高效，臨城市新的CBD，集結(jié)高素質(zhì)人群。區(qū)域為武漢市獨一的國家級生態(tài)旅游區(qū)。區(qū)域生態(tài)資源維護(hù)良好，自然濕地遍步，環(huán)境優(yōu)良，空氣清新，為理想人居之地。區(qū)域房地產(chǎn)市場呈大盤集中開發(fā)，整體提升區(qū)域籠統(tǒng)。、優(yōu)勢區(qū)域市政配套匱乏，公共交通設(shè)備不完善。區(qū)域樓盤整體入住率低，人氣低迷。、時機(jī)點 區(qū)域早期大規(guī)模開發(fā)構(gòu)成市場，對區(qū)域生態(tài)居住區(qū)的籠統(tǒng)樹立了一定的口碑效應(yīng)和展現(xiàn)效應(yīng)。 區(qū)域早期開

33、發(fā)樓盤逐漸步入尾盤期，對于本工程這樣無現(xiàn)房展現(xiàn)的新盤推出將是時機(jī)。 工程所在政府區(qū)域規(guī)劃為高爾夫體育休閑功能區(qū)，潛在價值點尚無其他樓盤加以利用。工程緊鄰金銀湖片主干道金山大道，相比于順馳泊林等工程距市中心更近。工程臨金銀湖，擁有近千米湖岸線、原生態(tài)杉樹林及池塘，工程周邊無高大建筑物遮擋，為視野開闊地帶。工程本身的產(chǎn)品規(guī)劃于區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外樓盤的差別性，將制造市場空白點。、要挾點 政府規(guī)劃多點開展的方向， 降低本區(qū)域的市場熱度。區(qū)域市政配套尚未完善，短期內(nèi)難以改觀。區(qū)域多為品牌化開發(fā)樓盤，本工程開發(fā)品牌存在一定弱勢。 結(jié)論： 如何交融工程所在區(qū)域的優(yōu)勢為己用，躲避工程優(yōu)勢和發(fā)揚(yáng)工程優(yōu)勢來加強(qiáng)客戶的

34、認(rèn)可度，將是工程營銷的重點。五、金銀湖工程客戶定位分析經(jīng)過對金銀湖工程的產(chǎn)品環(huán)境特征和金銀湖片客戶群體的分析，囊括本工程客戶定位如下：、主力客群確定武漢“才智新貴階層、年齡-歲為主。、非膂力勞動者，主要分布在三資企業(yè)及小型私營企業(yè)的管理層。、社會位置在社會權(quán)益分布的層次中處于中間位置。、個人閱歷豐富，學(xué)歷層次較為分散，普遍家庭年收入在萬元以上。、他們普遍可以接受萬左右、并在萬以上的房產(chǎn)消費。、生活形狀描畫、該階層相對優(yōu)越的生活是以超時間任務(wù)為前提，以承當(dāng)更大任務(wù)壓力及更高任務(wù)強(qiáng)度為代價 。、任務(wù)習(xí)慣相對較穩(wěn)定，即不定時、不定量，任務(wù)為先。、處之泰然的個人魅力，實踐背負(fù)危機(jī)感、成就的雙重感受。、

35、高度敬業(yè)，收入較高，有事業(yè)根底。、向往、追求和享用高質(zhì)量的生活。、消費特征分析、消費觀念消費閱歷的積累、受個人閱歷的影響，相對決議了他們對待消費的明智消費，消費的檔次越來越具有個人顏色并關(guān)注潮流方向。在消費取向上更專注專業(yè)的建議，權(quán)威性的論點可以提高他們對消費的購買自信心，對消費品的質(zhì)量及效力有更專業(yè)化和人性化的要求，而且對美感的要求提到了與適用價值相等甚至更高的地步。他們的消費類型屬于冷淡類的高檔消費型這類消費群并不喜歡無目的消費，一旦購物，就會明智選擇購買地點和購買方式。他們的消費習(xí)慣影響周圍的人，更多的是對他們消費的推崇。武漢“才智新貴階層“真實與時髦共存的有錢人。、消費形狀長時期處于都

36、市快節(jié)拍的生活，盼望體驗一種更原始、更天性、更自然、生態(tài)化的生活方式。放松緊張的任務(wù)神經(jīng)，曾經(jīng)是日常消費的主要方向，國內(nèi)外旅游成為他們的消費熱點。他們期望擁有本人的物業(yè)，追求高質(zhì)量的生活質(zhì)量。這類客戶對公共交通的依賴性較低，大多數(shù)購買汽車，擁有本人的交通工具。一來滿足個人的私密性要求；二來表達(dá)個人身份。高檔酒吧是一種更個人化、更講求藝術(shù)檔次的消費場所，符合他們追求個性化消費的心思，顯示本人的身份顯得有文化涵養(yǎng)，有較豐厚收入，舒緩任務(wù)壓力在輕松的環(huán)境中伸展身心，于安靜或喧嘩中舒緩神經(jīng)。健身休閑成為他們緩解高強(qiáng)度的任務(wù)和精神壓力，如：保齡球、網(wǎng)球、高爾夫等深受他們的歡迎，同時體驗自然山水的愉悅也是

37、放松的樂趣。他們的主要消費傾向：交流、汽車、房產(chǎn)、旅游。、消費特征具有一定的文化品味和審美價值。他們大都對知識面有一定的了解盼望，有一定的審美觀。有本人的觀念。他們現(xiàn)處于良好的任務(wù)背景，豐富的處世閱歷，使其對諸多事物都有本人的獨到見解。留有足夠的審美想象空間。他們是才智的一群，不需求喋喋不休地灌輸，他們需求一個有想象力的居住空間。風(fēng)格清新，堅持閑適雅致的風(fēng)格。他們是為了充分緩釋任務(wù)壓力，為了享用生活。 最重要的是，他們的消費選擇明顯帶有文化痕跡。現(xiàn)實是，城市新貴的種種消費行為背后隱藏著許多文化層面的要素，而它的很多表現(xiàn)也極富文化顏色；單純地為滿足生理的需求或說純物質(zhì)化的消費方式，對他們并不構(gòu)成

38、最強(qiáng)的吸引力。、中心啟動按鈕、客群的需求決議建筑的形狀，建筑規(guī)劃應(yīng)滿足以下幾點：方式新穎?？梢猿蔀樯狭魃鐣臅r髦話題，并構(gòu)成俯視的需求，從而達(dá)成目的客群的心思認(rèn)同。風(fēng)格高雅。成為精英生活方式的一部分，倡導(dǎo)全新上流生活文化。安康休閑。不是生活的地方，而是享用生活的地方，是讓本人完全放松的地方。、客群的需求滿足度，表達(dá)在以下幾點：產(chǎn)品所營造的生活風(fēng)格，能否能滿足客戶的需求，并切合他們的生活追求。產(chǎn)品內(nèi)在的環(huán)境特征，能否能順應(yīng)產(chǎn)品營造的生活風(fēng)格。區(qū)域周邊的客群特征能否類似或不影響他們的生活。產(chǎn)品可以滿足的，或尚未滿足的部分如何滿足。結(jié)論：以上對于本工程客戶的定位闡明，本工程客戶是這樣的：一、一群城市

39、精英，都市新貴，他們在財富的擁有和資源占有上處于有利位置，他們當(dāng)然不會脫離塵世間的林林總總，在游刃有余任務(wù)生活的同時，對精神生活極度的向往。二、對居所的講究，他們對于家，這個實現(xiàn)夢想的重要載體上，他們的要求也日益豐富，居所的中心不再僅僅是住，而上升到傳送精神訴求，一種審美的傾向。三、他們是靠知識、智慧勝利的一群，和勝利主導(dǎo)事業(yè)一樣，他們同樣希望做家庭生活的主導(dǎo)者，他們往往留戀于自然、休閑的生活：要愜意爾溫馨，他們追逐流行的腳步，但不情愿顯山露水。本工程產(chǎn)品規(guī)劃中，如何把握客戶需求，滿足客戶需求，將是營銷的重點問題，并延伸到武漢房地產(chǎn)市場大趨勢的關(guān)鍵點！他們的思索：金銀湖區(qū)域具備什么？本案可以發(fā)

40、掘什么？他們怎樣提煉賣點？他們?nèi)绾翁鰠^(qū)域？將在后續(xù)詳細(xì)分析！六、金銀湖片賣點分析金銀湖片賣點的分析，一為金銀湖片特有的人文脈點，二為內(nèi)在樓盤所營造的人脈，即產(chǎn)品的中心價值和附屬價值。金銀湖片中心價值：武漢市獨一國家級生態(tài)旅游區(qū)于城市的位置。漢口獨一一個集生態(tài)規(guī)?；⒕幼「呱谢?、開發(fā)集中化、產(chǎn)品多樣化、設(shè)備高檔化的城市綠核。機(jī)場高速橫貫金銀湖片機(jī)場物業(yè)的便利性。王家墩商務(wù)區(qū)守望金銀湖片CBD價值的外延地。金銀湖片的附屬價值，表達(dá)在區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤所營造的產(chǎn)品人文價值：高爾夫城市花園高檔體育設(shè)備、城市后花園交融的高尚生活。萬科四季花城一種前瞻的生活理念，同時是一種生活的效力觀。耀江麗景灣新古典生活

41、的歐洲浪漫風(fēng)情小鎮(zhèn)人文。順馳泊林注重風(fēng)水， 環(huán)境融入生活。奧林匹克花園運(yùn)動家，生活家，營造體育和安康的生活理念。 金銀湖片是一個生態(tài)的區(qū)域，一個開展?jié)摿甏蟮膮^(qū)域，同時又是一個高尚人文遍地飄揚(yáng)的區(qū)域！金銀湖片的過去，如今，抑或未來，都表達(dá)著這個區(qū)域是一個集結(jié)高尚的、有錢人的、生態(tài)的區(qū)域！經(jīng)過以上的分析，他們?nèi)绾伟l(fā)掘金銀湖區(qū)域于本工程的價值，如何于“金銀湖、“生態(tài)長期充斥市場帶來的平淡視野，突破區(qū)域重圍，跳出金銀湖版塊，登上武漢整體市場的大舞臺，是他們所迫切需求尋求對接的中心，即：他們需求什么文化？他們打造什么文化？從以上對本工程所處區(qū)域及本身特征的分析，他們發(fā)現(xiàn)金銀湖區(qū)域擁有“湖、“生態(tài)、“水

42、岸及各種各樣的建筑風(fēng)格特征，而關(guān)注本工程可以發(fā)現(xiàn)，本工程的開發(fā)背景具有江南園林、杭州西湖等類似于武漢豐富水文化的字眼，他們以為有必要對江南人文的代表杭州和百湖之市武漢進(jìn)展詳細(xì)的了解聯(lián)接：武漢和杭州的對比分析一、武漢和杭州、武漢武漢位于中國湖北省地域的中部，長江中游與漢水交匯處，屬副熱帶潮濕季風(fēng)氣候。雨量充沛、日照充足，四季清楚。武漢歷史悠久，考古開掘余處新石器時代文化遺址，明末清初時期，漢口與朱仙鎮(zhèn)、景德鎮(zhèn)、佛山鎮(zhèn)同稱天下“四大名鎮(zhèn)，成為“楚中第一繁盛。武漢市是湖北省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，素有“江城佳譽(yù)，為中國腹地一座多功能的綜合型特大城市。世界第三大河長江及其最大支流漢水橫貫武漢市

43、區(qū)，將武漢一分為三，構(gòu)成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，通稱武漢三鎮(zhèn)，漢口是武漢最繁華最繁華的商業(yè)區(qū)，也是華中地域商品集散的中心；武昌是武漢高等學(xué)府集中的文化區(qū)，是武漢現(xiàn)代城市文化的表達(dá)；漢陽那么是市政府重點開展的開發(fā)區(qū)，凸現(xiàn)著武漢的未來。武漢物產(chǎn)豐富，人杰地靈，是千年荊楚文化的發(fā)源地，具有濃郁的楚文化特征，是我國的歷史文化名城之一。全市星羅棋布多處湖泊，數(shù)十座山峰蜿蜒其間，山水資源豐富，黃鶴樓是江南三大名樓之首，市花梅花，市樹杉樹，廣泛分布于市內(nèi)，構(gòu)成“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花的楚風(fēng)韻味。近年來，武漢房地產(chǎn)的開展迅速，但產(chǎn)品的價值總是停留在國內(nèi)二線城市圈內(nèi)，擁有“九省通衢的交通優(yōu)

44、勢，雖借助“中部崛起的價值中心，武漢房地產(chǎn)銷售均價仍停留在元左右，“武漢房價過低是市場對武漢的評價。、杭州杭州屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，氣溫適中，四季清楚，光照充足，雨量充沛。地處長江三角洲南翼，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。杭州歷史悠久，是華夏文明的發(fā)祥地之一。早在多年前，就有人類在此繁衍生息，并產(chǎn)生了被稱為文明曙光的良渚文化。杭州曾是五代吳越國和南宋王朝兩代建都地，是我國七大古都之一。年GDP值 億元，按可比價錢比上年增長%，延續(xù)十三年堅持兩位數(shù)增長，是年以來增幅最高的一年。經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)位居全國省會城市第二、副省級城市第三、全國大中城市第八。杭州有著江、河、湖、山交融的自然環(huán)境，

45、山水文化極其豐富。市內(nèi)有錢塘江、東苕溪、京杭大運(yùn)河、蕭紹運(yùn)河和上塘河等江河。市西南部的主要山脈為天目山、白際山、千里崗山，東南部為龍門山，市花桂花，市樹樟樹。杭州房地產(chǎn)開展迅速，特別是圍繞在西湖周邊的房地產(chǎn)工程，價錢過萬已是平常，杭州房地產(chǎn)銷售均價突破元趨勢明顯。結(jié)論：武漢和杭州在地理、山水人文方面均有很多共性，二地的建筑文化有很大層面的共通性。 武漢和杭州相比，武漢水資源明顯高于杭州。 杭州和武漢相比，對于水資源價值利用的提升明顯高于武漢。 杭州和武漢都是歷史人文濃重的城市：武漢積極歡迎外來文化，冷淡了外鄉(xiāng)文化，有恢復(fù)外鄉(xiāng)文化的志愿；杭州積極發(fā)掘古文化，包容外來文化。二、東湖和西湖、東湖東湖

46、位于武昌東郊，取其方位命名為東湖風(fēng)景區(qū)，現(xiàn)為國家級風(fēng)景區(qū)，由郭鄭湖、水果湖、喻家湖、湯湖、牛巢湖五個湖泊組成。它是一個自然湖，自然環(huán)境優(yōu)越，在.萬畝的水域中，生長著魚類十八科六十七種，淡水魚中以武昌魚最為名貴。東湖主要游覽點為寓言園，音樂噴泉，行吟閣，長天樓，九女墩，湖光閣，磨山新景區(qū)。寓言園是一座以中國古代寓言故事為題材的雕塑園，位于東湖聽濤區(qū)的南端，占地.公頃，已建成“狐假虎威，“愚公移山，“自相矛盾等十一組寓言雕塑。 行吟閣位于東湖西北岸中部的小島上，年建筑，它四面環(huán)水，由荷風(fēng)、落羽兩橋與陸路相連。閣名出自：“屈原既放，游于江潭，竹吟澤畔。閣系鋼筋混凝土仿木構(gòu)造，高.米，平面呈正方形，三

47、層四角攢尖頂，古色古香。行吟閣雄健俏麗，頗富民族風(fēng)韻。閣前立屈原全身塑像，像高.米，基座高.米，外型端莊凝重，屈原翹首向天，款款欲步。長天樓，是一所具有民族特征的宮殿式建筑，年建筑，為磚木水泥構(gòu)造，翠瓦飛檐，分上下兩層，面闊七間，進(jìn)深兩間。全樓可包容千人同時就餐品茗，游人憑窗遠(yuǎn)眺，碧波萬頃，有“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色之感。 九女墩，位于東湖西北小山丘上，相傳太平天國占領(lǐng)武昌時不少婦女參軍，后清軍攻陷城池大肆屠殺，有女兵九人，壯烈犧牲。鄉(xiāng)人敬慕她們的英烈，將其遺骨合葬于此，因避清廷迫害，故不稱墳而稱墩。年，湖北省將此定為省級文物維護(hù)單位。湖光閣建于湖心小島上，由十里長堤與陸地相連，原名“

48、中正亭，年為留念蔣介石五十壽辰而建，后改稱“湖光閣。閣為三層六面，飛檐綠瓦，登閣四顧，游船輕移，景象萬千。霧日，水天一色，湖光高閣，似蓬萊仙境，無不令人向往。磨山位于東湖東岸，三面環(huán)水，六峰相連，山水相依，素有“十里長湖，八里磨山之稱。山北有以楚文化為內(nèi)涵的楚文化游鑒區(qū)；山南有以湖水地域植物為主的十三個植物專類園；西部山頭有留念朱德為東湖題詞的朱碑亭。磨山景區(qū)從北開場，依次建有楚天極目、天臺晨曦、常春花苑、朱碑聳萃等四景。是武漢市民假日休閑的好去處。 東湖區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，近年來不斷處于不溫不火的形狀，一是東湖周邊土地市場供應(yīng)較少，二是房地產(chǎn)對東湖的利用方式不明確，如何開發(fā)，如何促成東湖區(qū)域房

49、地產(chǎn)和環(huán)境資源的共贏，不明朗的規(guī)劃制約了東湖區(qū)域房地產(chǎn)的開展，現(xiàn)東湖區(qū)域房地產(chǎn)的售價到達(dá)元以上。、西湖西湖位于杭州市中心，南北長.公里，東西寬.公里，水面原面積.平方公里，如今伴隨著“西湖西進(jìn)擴(kuò)展為.平方公里，根本到達(dá)了年前西湖的面積。西湖與錢塘江溝通后，每天引入錢塘江水約萬立方米，西湖水每月一換，透明度提升到厘米。西湖，陽春三月，鶯飛草長。蘇白兩堤，桃柳夾岸。兩邊是水波瀲滟，游船點點，遠(yuǎn)處是山色空蒙，青黛含翠。是一首詩，一幅天然圖畫，一個美麗動人的故事，不論是多年居住在這里的人還是匆匆而過的旅人，無不為這天下無雙的美景所傾倒。西湖的美景不僅春天獨有，夏日里接天蓮碧的荷花，秋夜中浸透月光的三潭

50、，冬雪后疏影橫斜的紅梅，更有那煙柳籠紗中的鶯啼，細(xì)雨迷蒙中的樓臺無論他在何時來，都會領(lǐng)略到不同尋常的風(fēng)采。西湖十景構(gòu)成于南宋時期，根本圍繞西湖分布，有的就位于湖上。蘇堤春曉、曲苑風(fēng)荷、平湖秋月、斷橋殘雪、柳浪聞鶯、花港觀魚、雷峰夕照、雙峰插云、南屏晚鐘、三潭印月，西湖十景個擅其勝，組合在一同又能代表古代西湖勝景精華。新西湖十景是一九八五年經(jīng)過杭州市民及各地群眾積極參與評選，并由專家評選委員會反復(fù)斟酌后確定的，它們是：云棲竹徑、滿隴桂雨、虎跑夢泉、龍井問茶、九溪煙樹、吳山天風(fēng)、阮墩環(huán)碧、黃龍吐翠、玉皇飛云、寶石流霞。其它景點還有保俶挺秀、長橋舊月、古塔多情、湖濱綠廊、花圃爛漫、金沙風(fēng)情、九里云松

51、、梅塢茶景、西山薈萃、太子野趣、植物王國、中山遺址、靈隱佛國、岳王墓廟。平湖秋月景區(qū)位于白堤西端，孤山南麓，瀕臨外西湖。其實，作為西湖十景之一，南宋時平湖秋月并無固定景址，這從當(dāng)時以及元、明兩朝文人賦詠此景的詩詞多從泛歸舟夜湖，舟中賞月的角度抒寫不難看出，如南宋孫銳詩中有“月冷寒泉凝不流，棹歌何處泛舟之句；明洪瞻祖在詩中寫道：“秋舸人登絕浪皺，仙山樓閣鏡中塵?！傲魝髑Ч诺拿魅f歷年間的西湖十景木刻版畫中，一圖也仍以游客在湖船中舉頭望月為畫面主體。 湖天一碧樓位于景區(qū)偏西處，原是清末民初猶太富商“冒險家哈同的私人別墅“羅苑中的遺物，后來成為中國現(xiàn)代新興木刻運(yùn)動的搖籃棗-八藝社所在地。如今，這里辟為

52、西泠書畫院，為湖山勝景更添一份書卷氣。三潭印月島又名小瀛洲，與湖心亭、阮公墩合稱為湖上三島。全島連水面在內(nèi)面積約七公頃，南北有曲橋相通，東西以土堤相連橋堤呈“十字形交叉，將島上水面一分為四水面外圍是環(huán)形堤埂。從空中俯瞰，島上陸地形如一個特大的“田字，呈現(xiàn)出湖中有島，島中有湖，水景稱勝的特征在西湖十景中獨具一格，為我國江南水上園林的經(jīng)典之作。明萬歷三十五年一六零七，錢塘縣令聶心湯取湖中葑泥在島周圍筑堤壩，初成湖中湖，作為放生之所。后人在島南湖中建造三座瓶形小石塔，稱為“三潭，清初島上又加營建筑曲橋，堂軒，沿內(nèi)湖環(huán)植木芙蓉，復(fù)經(jīng)清光緒間退休將領(lǐng)彭玉麟在此營造別墅，小瀛洲初具風(fēng)貌。 三潭印月景觀富層

53、次，空間多變化，建筑規(guī)劃匠心獨運(yùn)。從島北碼頭上岸，經(jīng)過先賢祠等兩座建筑，即步入九曲平橋，橋上有開網(wǎng)亭，亭亭亭，康熙御碑亭，我心相印亭四座外型各異的亭子，讓人走走停停，歇歇看看，或談笑，或留影，流連觀照，飽覽美景。 九曲橋東，隔水與一堵白粉短墻相望。墻兩端了無銜接，形假設(shè)屏風(fēng)。但粉墻上開啟四只花飾精巧的漏窗，墻內(nèi)墻外空間隔而不斷，相互浸透。墻外游人熙熙攘攘，墻內(nèi)卻幽雅安靜，咫尺之間兀自大異其趣。西湖版塊的房地產(chǎn)開發(fā)，政府控制土地供應(yīng)來維護(hù)環(huán)境，對古西湖文化的維護(hù)修復(fù)，現(xiàn)段對新西湖的拓展，新西溪濕地的房地產(chǎn)開發(fā)等等，都闡明政府對西湖湖景資源和圍繞湖景開發(fā)房地產(chǎn)政策明確的規(guī)劃，也大幅提升了西湖版塊房

54、地產(chǎn)售價，到達(dá)萬元之上。結(jié)論：東湖是武漢湖文化的代表，西湖是杭州湖文化的代表。西湖相對于東湖而言，更具人文內(nèi)涵和景觀性，假設(shè)說東湖是大而博，那么西湖就是小而精。 武漢湖文化的價值如何發(fā)掘，如何營造，將是提升武漢湖景房地產(chǎn)價值的重中之重。三、西溪濕地和金銀湖生態(tài)園、西溪濕地西溪濕地東起紫金港路綠帶西側(cè)，西至繞城公路綠帶東側(cè)，南起沿山河，北至文新路延伸段，總面積為.平方公里。西溪濕地具有江南獨特濕地景觀，旖旎的自然風(fēng)景，深沉的歷史，濃郁的田園水鄉(xiāng)風(fēng)情，同時在杭州市綠地生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)造具有其獨特的位置及作用。西溪濕地維護(hù)區(qū)主要劃分為五大特征維護(hù)區(qū)：生態(tài)維護(hù)培育區(qū)、民俗文化游覽區(qū)、秋雪庵維護(hù)區(qū)、曲水庵維護(hù)

55、區(qū)、濕地自然景觀維護(hù)區(qū)。西溪濕地的美，是自然的，同時又是人文的。自然之美以濕地風(fēng)光為其最大特征，其間有縱橫阡陌的河流，百年交柯的樹木，是其特征的表達(dá)，而這河流、樹木又包含了千百年的人文積淀。根據(jù)杭州市的,秋雪庵、兩浙詞人祠、梅竹山莊、泊庵，以及充溢西溪濕地風(fēng)情的仙島蕩、幔蘆港、秋雪灘、蓮花幢、楊柳城、詹匐籬、護(hù)生堤、彈指樓等“秋雪庵八景 將得到復(fù)建,并整合煙水魚莊，恢復(fù)太平天國駐地遺址。茭蘆庵、西溪水閣、西溪草堂以及“秋曲水七景中的北風(fēng)起云、竹林問渡、法華秋霽、蒹葭泛月、西溪梅墅將重現(xiàn)曲水庵維護(hù)區(qū)。在民俗文化旅游區(qū)，將拓寬朝天暮港水面，重建龍舟競渡民俗旅游景點。一期工程完工后，西溪濕地作為杭州

56、之腎的功能將得到進(jìn)一步改善。市民可以乘坐游覽船，暢行余公里，零間隔 親近這塊不可多得的濕地。自紫金港路上船，沿途領(lǐng)略沿山河風(fēng)光，自鴨子彎進(jìn)入蘆蕩風(fēng)情區(qū)，欣賞“秋雪庵八景，過百家樓進(jìn)入朝天暮港、新開河，觀看龍舟競渡?，F(xiàn)西溪濕地被同意為首個國家濕地公園，現(xiàn)杭州已考古確認(rèn)西溪濕地為古景點“秋雪八景遺址。西溪板塊是杭州別墅板塊中的新貴，在這里可以感遭到濃郁的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情：果園、桑園、菜畦零星分布在水面旁，西溪陸地的植被覆蓋率高達(dá)以上。該區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的圈地在年到達(dá)了高潮，據(jù)了解，目前至少有十家房產(chǎn)開發(fā)商，約萬畝左右的土地量在西溪附近進(jìn)展開發(fā)。區(qū)域代表性樓盤：大華西溪風(fēng)情概略：首期規(guī)劃達(dá)余畝的大華西溪風(fēng)情

57、與規(guī)劃中的西溪風(fēng)景區(qū)隔繞城公路相望，建筑為二、三層設(shè)計，設(shè)有面積從余平方米不等的多款精致獨院住宅，每戶配有車庫、花園、露臺。內(nèi)部的大開間客廳、景觀陽臺、低窗、大面積的玻璃引入動人的室外環(huán)境，處處表達(dá)對人性的體恤，其市場定位于置業(yè)者的第一居所，由于交通的相對便利和產(chǎn)品的稀缺性，年月日一期余套住宅正式推出時即遭到了市場的熱捧。大華西溪風(fēng)情擁有西溪國家濕地公園典型的水鄉(xiāng)特征和生態(tài)環(huán)境特征，水面面積到達(dá)了萬平方米，河道縱橫，流水脈脈，竹林、柿樹、蘆葦隨處可見，與西溪風(fēng)景區(qū)的景致一脈相承，擁有打造中國濕地別墅的優(yōu)越條件。大華西溪風(fēng)情富有創(chuàng)意地將濕地公園與住宅建立聯(lián)絡(luò)在了一同，演繹維護(hù)與開發(fā)調(diào)和曲，首創(chuàng)中

58、國濕地別墅。華廈西溪花城概略：地處大杭州余杭組團(tuán)的閑林西溪區(qū)塊，南望秀麗荊山，北依規(guī)劃中的寬闊的省道城市綠帶。總開發(fā)地面積約萬平方米，總建筑面積約萬平方米，容積率，綠化率到達(dá)，規(guī)劃建造景觀排屋、疊層排屋、多層公寓、精品商鋪等多種建筑形狀。華安西溪山莊概略：由華安房產(chǎn)投資億，規(guī)劃用地余畝，近期開發(fā)畝，首期開發(fā)的余畝，由排屋、坡地陽光公寓和別墅組成，共余戶，余種經(jīng)典戶型，其中排屋面積平方米，別墅面積平方米。 、金銀湖生態(tài)園金銀湖生態(tài)園是湖北省武漢市政府規(guī)劃的一大型生態(tài)旅游型開發(fā)旅游區(qū)，被稱為武漢市的“后花園。平方公里的園區(qū)分為農(nóng)業(yè)維護(hù)區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)部分。平方公里的自然湖泊金銀湖占據(jù)

59、了園區(qū)的的面積。湖區(qū)綠樹成蔭，湖面碧波蕩漾，水中游魚嬉戲。參差有致的湖岸線連綿數(shù)十里。怡然的自然風(fēng)光，湖光山色渾然一體，構(gòu)成了一道愉快可人的風(fēng)景線。為凈化環(huán)境，武漢市建立引清工程，短短兩年湖泊水體質(zhì)量已達(dá)級；為美化環(huán)境，東西湖區(qū)沿金山大道兩側(cè)建成了公里長的綠化長廊，米寬的“綠毯上點綴著各種艷麗奪目的花卉，儼然一幅令人心曠神怡的自然風(fēng)景區(qū)；近千盞高臂睡燈佇立在“楚天第一路兩旁，夜幕降臨，晚風(fēng)徐來，熠熠燈火和滿天繁星相互輝映，好一幅夜色闌珊的絢麗風(fēng)光。區(qū)域交通便利，有稱為“楚天第一路的金山大道像一條銀色的彩帶揮舞其間，幾十公里長的環(huán)湖公路蜿蜒伸展。集開發(fā)、旅游、生態(tài)維護(hù)于一體的生態(tài)園不僅有優(yōu)美的自

60、然風(fēng)光，誘人的人文地理和良好的根底設(shè)備，而且緊緊依托大武漢，與東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)構(gòu)成犄角之勢。金銀湖公園那么位于東西湖吳家山臺商投資區(qū)內(nèi)的金銀湖之濱，南臨常青花園，是東西湖區(qū)第一座市級開放型公園，占地面積萬平方米相當(dāng)于兩個中山公園的面積，由萬平方米的半島狀陸地和萬平方米的環(huán)島湖面組成, 于年月日正式對外免費開放。 金銀湖公園植物造景為主，柳樹環(huán)湖，水映舟影，建有臥虹廊、曲橋、瀲滟亭等景點，散步園中可品荷之幽香，蓮之清韻，賞蘆葦之野趣。金銀湖由金湖和銀湖相組成，二湖交相呼應(yīng)，宛如金銀湖區(qū)域的二顆璀璨明珠?，F(xiàn)金銀湖區(qū)域為武漢市獨一國家級生態(tài)旅游區(qū)。金銀湖區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)的詳細(xì)資料