山師附中物業(yè)服務(wù)招標(biāo)說(shuō)明

1、PAGE PAGE 10山師附中物業(yè)服務(wù)招標(biāo)說(shuō)明一、供應(yīng)商資格要求1、符合中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法第二十二條的規(guī)定。2、供應(yīng)商的資質(zhì)要求：具備物業(yè)服務(wù)三級(jí)以上（含）企業(yè)資質(zhì) 3、具有兩年以上中小學(xué)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)（提供相關(guān)服務(wù)合同），管理正規(guī)，社會(huì)效益好，具備獨(dú)立承擔(dān)本項(xiàng)目的能力。二、技術(shù)要求（一）、項(xiàng)目概況項(xiàng)目服務(wù)范圍包括為山師附中校本部及山師附中幸福柳分校物業(yè)服務(wù)。校址分別位于歷下區(qū)山師北街3號(hào)和歷城區(qū)幸福柳路10號(hào)；本項(xiàng)目包括兩校區(qū)內(nèi)保潔、保安、公共設(shè)施設(shè)備維修和綠化服務(wù)。物業(yè)公司必須對(duì)所投內(nèi)容完全響應(yīng)，不得分解響應(yīng)。（二）、崗位人員配置要求1、本項(xiàng)目主要管理人員應(yīng)具有較高的政治思想素質(zhì)和組

2、織管理能力；一般管理人員應(yīng)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理專門培訓(xùn)，責(zé)任心強(qiáng)，服務(wù)態(tài)度好，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，文明規(guī)范，工作經(jīng)驗(yàn)豐富。2、年齡標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)上級(jí)教育職能部門規(guī)定，各崗位人員年齡不得超過(guò)55歲，其中保安年齡不得超過(guò)50歲（項(xiàng)目主管和專業(yè)骨干可延長(zhǎng)至10歲）。3、所有人員應(yīng)經(jīng)過(guò)崗前培訓(xùn)。工作人員須相對(duì)穩(wěn)定，成交供應(yīng)商更換物業(yè)管理人員，須事先征得采購(gòu)人同意。滿足工作需要，總?cè)藬?shù)105人，缺崗人數(shù)不得大于3%。 山東師范大學(xué)附屬中學(xué)校本部人員數(shù)量須滿足工作需要，總?cè)藬?shù)35人。 山東師大附中幸福柳分校人員數(shù)量須滿足工作需要，總?cè)藬?shù)70人。 崗位校本部分校區(qū)備注項(xiàng)目經(jīng)理12保潔人員729保安人員916+8（公寓）綠化人員

3、18水工12電工12持證上崗木工12辦公樓管理員1自行車棚管理員1車庫(kù)管理員4宿舍院門衛(wèi)9合計(jì)3570三、服務(wù)目標(biāo)及要求（一）校園秩序維護(hù)負(fù)責(zé)校門管理，把好校園安全第一關(guān)，確保安全和秩序井然。嚴(yán)格執(zhí)行門衛(wèi)制度，負(fù)責(zé)每天學(xué)生上學(xué)放學(xué)及平時(shí)出入管理；對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行登記、查驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)外來(lái)可疑人員的盤查，妥善處置突發(fā)事件；24小時(shí)值班巡查，做好安全保衛(wèi)、防火防盜防破壞工作；做好出入車輛、校門口（包括校本部3個(gè)宿舍區(qū)）道路及環(huán)境秩序管理等工作。1.著裝整齊統(tǒng)一，保安人員上崗時(shí)間，必須統(tǒng)一著保安制服，不得與便裝混穿和披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿，扣好領(lǐng)鉤、衣扣。必須按有關(guān)規(guī)定和要求佩戴器械和裝具，并熟練使用。

4、2.儀容儀表，整潔端莊，不得留胡須，蓄發(fā)和紋身以及濃妝艷抹。3.站崗時(shí)須保持立正或稍息姿勢(shì)，姿態(tài)端正，精神振作；坐班時(shí)須肩正背直，注意力集中，目視警戒區(qū)域，精神狀態(tài)良好。4.舉止文明禮貌、服務(wù)熱情周到、說(shuō)話無(wú)臟字、不與學(xué)生家長(zhǎng)及師生發(fā)生爭(zhēng)吵。日常秩序維護(hù)及消防管理：1.幸福柳校區(qū)實(shí)行封閉式管理，各項(xiàng)規(guī)章制度健全完善；2.熟練掌握現(xiàn)已配備的各種安保器械、消防器材的使用要領(lǐng)和功能，及時(shí)妥善處置面對(duì)發(fā)生的各種問(wèn)題；3.實(shí)行24小時(shí)值班和安全巡邏制度，確保校園內(nèi)外安全，秩序良好。落實(shí)每?jī)尚r(shí)全校巡邏巡視一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，并及時(shí)上報(bào)分管部門或領(lǐng)導(dǎo)，做好巡邏記錄。熟悉管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境

5、，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域和部位要加強(qiáng)巡查，全方位全時(shí)制管控。4.上學(xué)、放學(xué)期間，負(fù)責(zé)疏導(dǎo)校門口學(xué)生出入和車輛通行秩序，按時(shí)收放隔離樁及隔離帶；認(rèn)真值勤，防止家長(zhǎng)或其他閑雜人員隨意進(jìn)入校園；5.對(duì)來(lái)訪人員耐心詢問(wèn)，禮貌接待，得到會(huì)見(jiàn)人同意后填寫(xiě)會(huì)客單方可進(jìn)入，離校時(shí)收回由接見(jiàn)人簽字的會(huì)客單，杜絕閑雜人員進(jìn)入；6.上課期間，對(duì)出入校門的學(xué)生要仔細(xì)詢問(wèn)，查驗(yàn)相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并根據(jù)要求登記備查；7.按時(shí)開(kāi)關(guān)教學(xué)樓、辦公樓等分管區(qū)域校舍大門；8.做好學(xué)校大型活動(dòng)、各級(jí)各類考試的服務(wù)及秩序維護(hù)工作；9.熟練掌握應(yīng)用一鍵報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)報(bào)告；10.做好外來(lái)車輛帶出物品查驗(yàn)登記工作；11結(jié)合

6、兩校區(qū)區(qū)域特點(diǎn)，制定切合實(shí)際的安全防范措施，定期進(jìn)行全校范圍的安全普查，不斷完善突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，迅速有效處置突發(fā)事件；12.符合學(xué)校關(guān)于秩序維護(hù)工作的其他要求。車輛管理:1.負(fù)責(zé)將停入學(xué)校停車區(qū)的本校教職工車輛進(jìn)行登記，熟知車主姓名、車輛、車牌號(hào)；2.進(jìn)出校門車輛管理有序，無(wú)堵塞交通、影響師生通行現(xiàn)象；3.隨時(shí)檢查校內(nèi)車庫(kù)（場(chǎng)）所配備交通設(shè)施、出入監(jiān)控、道閘設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告；4.隨時(shí)巡查車輛停放情況及車況，遇有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象及時(shí)告知車主；5.車庫(kù)（場(chǎng)）內(nèi)無(wú)物品堆積、通道阻塞、地面積水、油污、紙屑、金屬銳物和排水溝（井）堵塞等雜物現(xiàn)象；6.外來(lái)車輛未經(jīng)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)同

7、意，不得停放；特殊情況須經(jīng)允許、并要進(jìn)行登記。（二）衛(wèi)生保潔1.負(fù)責(zé)兩校區(qū)所有道路，場(chǎng)地（包括塑膠運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、球類活動(dòng)場(chǎng)），綠地，水面，房屋等建筑物周圍，教學(xué)樓、辦公樓、學(xué)生公寓等建筑物走（連）廊、樓梯、門廳、過(guò)道、平臺(tái)地面，內(nèi)外墻面，柱面，門窗玻璃，房屋門口雨篷頂面和樓梯扶手、欄桿，報(bào)欄，公共衛(wèi)生間，飲水間，所有公共照明燈具以及路燈桿，道路雨水井，垃圾箱（桶）等全部衛(wèi)生保潔工作(不含垃圾外運(yùn))。2.對(duì)全部教室、走廊和學(xué)生公寓門窗玻璃及室內(nèi)所有設(shè)施每學(xué)期利用學(xué)生放假集中進(jìn)行消毒、擦拭保潔一次；每學(xué)年對(duì)辦公室、教室窗簾清洗一次；每學(xué)年對(duì)辦公室空調(diào)清潔一次；教室內(nèi)空調(diào)使用期間每月清潔一次。3.多功能合

8、堂教室、分校教師之家（五段三層教師活動(dòng)室）每周保潔一次；4.分校一、二段平時(shí)空閑，考試時(shí)作為考場(chǎng)使用的房屋，考前考后各進(jìn)行保潔擦拭一次；5. 學(xué)校重大活動(dòng)前后的服務(wù)保障保潔工作。6.根據(jù)天氣預(yù)報(bào)，做好應(yīng)對(duì)雨、雪、風(fēng)等惡劣天氣前后的準(zhǔn)備和應(yīng)對(duì)處置等；7.學(xué)校安排的臨時(shí)性應(yīng)急工作。公共衛(wèi)生間：1.每天必須保證對(duì)公共衛(wèi)生間地面、便池、便盆、尿槽、洗手盆及大理石臺(tái)面、拖布池等清潔擦拭2次以上；做到隨臟隨擦，循環(huán)保潔；確保無(wú)紙屑、積水、積塵、污漬及其它雜物，天花板無(wú)蜘蛛網(wǎng)、積塵；鏡面、墻面、金屬器具、管道等無(wú)水漬、污漬，保持光亮并干燥； 2. 定時(shí)開(kāi)窗通風(fēng)，對(duì)男廁小便池定時(shí)投放廁香球或噴灑除臭劑，保證無(wú)

9、水銹、尿垢、無(wú)異味；3. 及時(shí)報(bào)修維修故障，以確保設(shè)施設(shè)備功能完好，杜絕跑冒滴漏現(xiàn)象發(fā)生。各類地面、墻面及其他公共區(qū)域:1.對(duì)樓梯、走廊、連廊、門廳等公共區(qū)域地面于每天上午和下午各拖擦一遍，做到隨臟隨擦、循環(huán)保潔，保持該區(qū)域干凈、明亮，地面無(wú)紙屑等雜物，樓梯扶手、窗臺(tái)無(wú)塵土；2. 對(duì)公共區(qū)域內(nèi)的玻璃門、窗、幕墻、鏡面等要經(jīng)常擦拭，要求無(wú)水漬、污漬、灰塵，達(dá)到光潔明亮，推拉窗滑軌溝槽干凈，無(wú)積塵、紙屑等雜物；3. 墻面要及時(shí)定期擦拭清理，做到隨臟隨擦，保證干凈，無(wú)污漬、無(wú)鞋印球印、無(wú)亂涂亂畫(huà)，發(fā)現(xiàn)破損、脫皮、脫落及起鼓現(xiàn)象要及時(shí)報(bào)修；屬木質(zhì)、金屬等飾面墻面應(yīng)干凈明亮、光潔，無(wú)脫漆等；4. 對(duì)校園

10、內(nèi)金屬報(bào)欄、宣傳欄、宣傳板、欄桿、指示牌、臺(tái)架、燈座等部位要及時(shí)擦拭，擦拭時(shí)必須按縱向紋理用干凈軟布進(jìn)行，必要時(shí)使用適合稀釋劑，切勿用硬物刮鏟，以防造成人為性損壞，影響美觀；要求無(wú)銹痕、污漬、手印等；5. 對(duì)各種懸掛指示牌、吸頂燈、壁燈、射燈、裝飾燈及其他裝飾物要定期擦拭，求干凈、整潔、無(wú)積塵、無(wú)污漬，天花板無(wú)蜘蛛網(wǎng)。校園及綠化區(qū)域:1.校門前要堅(jiān)持循環(huán)清掃，定期清潔，保持地面潔凈、無(wú)紙屑及其他雜物；塑膠運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、球類場(chǎng)地、休閑活動(dòng)場(chǎng)地和院內(nèi)所有道路、場(chǎng)地等每天隨時(shí)清掃，保持整潔；2.花池、花壇、綠化帶等區(qū)域，花盆內(nèi)外無(wú)雜物、煙頭、紙屑、口香糖等，保持潔凈，葉片無(wú)塵土；3.垃圾桶套袋使用，日產(chǎn)日

11、清，擺放整齊，外觀干凈；4.雨雪天氣，及時(shí)清掃地面積雪和積水，保持校園整潔。（三）維修綠化維修為物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定范圍內(nèi)的小修及校園內(nèi)設(shè)施設(shè)備、房屋、家具和道路的日常檢（巡）查、維修和養(yǎng)護(hù)（包括8小時(shí)以外維修值班），確保水（給排水）、電（供電、照明）、暖等管線、設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行。1、負(fù)責(zé)校舍、設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)，包括：房屋滲漏，給排水，供暖、避雷、電熱開(kāi)水器，門窗玻璃、五金配件，學(xué)生課桌椅，辦公家具、學(xué)生公寓家具、用具的維修；2、負(fù)責(zé)變電室以及用電設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修，包括：學(xué)校變電室供電設(shè)備、校園內(nèi)供電線路，校園校舍內(nèi)照明燈具，廣播設(shè)備的檢修、維修、裝置、保養(yǎng)工作，確保設(shè)備設(shè)施的完好，保障教育教

12、學(xué)的正常使用；定期查抄記錄學(xué)校用電總量、承租房住戶用電量等；3、水、電、暖管理：落實(shí)每日巡查制度，注意觀察用水、電表具運(yùn)行變化情況，隨時(shí)做好記錄，及時(shí)分析和發(fā)現(xiàn)地下管網(wǎng)可能發(fā)生的滲漏，以及各用水電點(diǎn)可能出現(xiàn)的跑冒滴漏，并及時(shí)匯報(bào)，對(duì)老化損壞的管線、水具以及使用不當(dāng)造成的變化，按要求予以維修、更新和提醒，杜絕水電資源人為浪費(fèi)和水電費(fèi)超支；負(fù)責(zé)定期查看記錄學(xué)?？傆盟浚槭兆粲盟c(diǎn)量并報(bào)告等；及時(shí)處理供熱系統(tǒng)問(wèn)題，保證正常供暖；及時(shí)發(fā)現(xiàn)電熱開(kāi)水器運(yùn)行情況，保證師生開(kāi)水供應(yīng)，雙休日師生不上課期間，要關(guān)閉電源；教室空調(diào)定時(shí)供電運(yùn)行。定期查抄記錄學(xué)校用水總量、教職工宿舍和承租房住戶用水量，綠化日常養(yǎng)護(hù)

13、管理執(zhí)行綠化工作手冊(cè)規(guī)定的內(nèi)容，按時(shí)進(jìn)行澆水、施肥、除草、滅蟲(chóng)（?。?、修剪、松土、補(bǔ)缺和枯株更新等與校園綠化美化有關(guān)的全部工作。（四）自行車棚管理每天按時(shí)開(kāi)關(guān)自行車棚大門，在學(xué)生存取自行車時(shí)工作人員現(xiàn)場(chǎng)值守，保持車棚整潔衛(wèi)生。保證學(xué)生車輛的安全，遇有特殊情況學(xué)生需取車時(shí)，工作人員應(yīng)及時(shí)到位。（五）車庫(kù)（場(chǎng)）管理保持學(xué)校車庫(kù)整潔衛(wèi)生，指揮車輛停放整齊有序；嚴(yán)格執(zhí)行車輛登記入庫(kù)制度，嚴(yán)禁私自允許未登記車輛進(jìn)入車庫(kù)。關(guān)注車輛安全，發(fā)生刮蹭現(xiàn)象及時(shí)聯(lián)系相關(guān)車主或?qū)W校管理人員。及時(shí)驅(qū)離車庫(kù)門口臨時(shí)停放車輛，確保進(jìn)出通暢。（六）教職工宿舍院管理宿舍院值班室保證24小時(shí)有人值班，文明執(zhí)勤，熱情服務(wù)，不與教職

14、工及家屬發(fā)生沖突，每天按時(shí)開(kāi)關(guān)院門；每天至少清掃宿舍院一次，保持院內(nèi)及門口整潔衛(wèi)生；做好外來(lái)人員的查驗(yàn)工作，嚴(yán)謹(jǐn)廣告散發(fā)者和小商販進(jìn)入院內(nèi)；做好教職工人身、財(cái)產(chǎn)的安全防范工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)。（七）學(xué)生公寓管理學(xué)生公寓值班室保證24小時(shí)有人值班，文明執(zhí)勤，熱情服務(wù)，不與學(xué)生及家長(zhǎng)發(fā)生沖突，每天按時(shí)開(kāi)關(guān)樓門；協(xié)助值班老師做好學(xué)生就寢管理；做好非正常時(shí)間進(jìn)入公寓學(xué)生的登記工作；做好維修項(xiàng)目的登記和報(bào)修；做好公寓的安全保衛(wèi)工作。四、辦公用品、維修工具、保潔用品及維修易耗品:1.物業(yè)公司所需辦公用品、維修工具、綠化工具、安保設(shè)備（消防設(shè)備除外）、保潔工具、綠化肥料、消殺藥品等均有物業(yè)公司自行配備（所

15、需工具、材料等按照實(shí)際需要和年折舊情況由投標(biāo)方自報(bào)）。2. 水、電、暖、門窗、課桌椅（凳）等小型維修所需耗材，由學(xué)校統(tǒng)一采購(gòu)，維修人員根據(jù)需要按程序領(lǐng)取。五、管理目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)要求（一）管理目標(biāo)為全校師生提供安全、舒適、溫馨的學(xué)習(xí)生活環(huán)境，為學(xué)校提供良好的服務(wù)。（二）管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到的各項(xiàng)指標(biāo)1.預(yù)防火災(zāi)、（被盜、人身傷害）等責(zé)任事故及安全、刑事案件發(fā)生；2.環(huán)境衛(wèi)生、清潔保潔率達(dá)95%以上；3.維修上報(bào)率、合格率100%，加強(qiáng)巡查、隨叫隨到，維修及時(shí)率90%以上；一般性維修不過(guò)夜。六、服務(wù)方案針對(duì)本項(xiàng)目制定完善的服務(wù)方案，應(yīng)體現(xiàn)投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)和能力，工作計(jì)劃、措施等闡述詳細(xì)具體、針對(duì)性強(qiáng)并且各項(xiàng)

16、措施切實(shí)可行。方案包括但不限于以下內(nèi)容：1、管理服務(wù)理念和目標(biāo)。2、管理制度和工作計(jì)劃。闡述內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度。3、提供人員配備、崗位設(shè)置、人員考核方案。4、提供詳細(xì)可行的服務(wù)方案，包括但不限于秩序維護(hù)服務(wù)方案、衛(wèi)生保潔服務(wù)方案、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方案、公寓管理方案、培訓(xùn)方案、應(yīng)急突發(fā)事件處置預(yù)案、物業(yè)檔案管理方案、接管驗(yàn)收保證措施。5、物業(yè)服務(wù)承諾及優(yōu)惠措施（投標(biāo)方自報(bào)）。七、其他要求1、嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)行業(yè)規(guī)章以及學(xué)校制定的相關(guān)制度、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2、必須保證按照足以完成服務(wù)項(xiàng)目和達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)配備所需技術(shù)工人和管理人員以及購(gòu)置相應(yīng)的機(jī)械設(shè)備、工具、物料。3、所有在

17、崗物業(yè)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，規(guī)范服務(wù)。保安應(yīng)依法辦事，文明執(zhí)勤，嚴(yán)格管理，配合公安機(jī)關(guān)、學(xué)校保衛(wèi)部門預(yù)防各類刑事和治安案件的發(fā)生，謝絕一切推銷業(yè)務(wù)，維護(hù)正常教育教學(xué)、生活及各類活動(dòng)秩序，全年無(wú)責(zé)任事故和責(zé)任案件發(fā)生，師生有安全感，師生員工對(duì)校園保安服務(wù)滿意率在85%以上，投訴處理100%。4、綠化崗位在崗專業(yè)技術(shù)人員不得少于30%。5、如果服務(wù)未按合同要求達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，接整改通知后仍未及時(shí)改進(jìn)的，校方有權(quán)自行另行聘用工人搞好該項(xiàng)目工作，相關(guān)代工工資及材料費(fèi)用從物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)中扣除。6、物業(yè)公司員工在服務(wù)中造成自身或他人傷、亡，或者對(duì)校區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備及其他財(cái)產(chǎn)等損害，或物業(yè)公司員工在校區(qū)內(nèi)發(fā)生嚴(yán)重治安等

18、事件，物業(yè)公司員工須承擔(dān)其全部責(zé)任。7、建立完善的物業(yè)檔案管理方案，各種工作計(jì)劃、記錄和表格齊全。成交供應(yīng)商每日自查一次，做好自查記錄。8、成交供應(yīng)商要服從采購(gòu)人的管理，正確對(duì)待各方投訴，及時(shí)解決處理各種矛盾，造成嚴(yán)重影響的，將終止與成交供應(yīng)商簽訂的物業(yè)管理合同。9、成交供應(yīng)商須保證管理人員和服務(wù)人員的相對(duì)穩(wěn)定性，承擔(dān)工作失誤、違規(guī)操作造成不良后果的一切責(zé)任。10、成交供應(yīng)商明確各區(qū)域防火責(zé)任人，定期組織消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，建立健全防火及消防安全管理和火災(zāi)安全隱患排查機(jī)制，制定突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并組織演練。11、做好應(yīng)對(duì)如暴風(fēng)雨雪冰雹雷電等惡劣天氣以及有礙校區(qū)房屋、財(cái)產(chǎn)和人員安全等突發(fā)情況出現(xiàn)的防范工作。12、嚴(yán)格按照學(xué)校作息時(shí)間及工作標(biāo)準(zhǔn)上崗，工作日7:0017:30，整體清理兩次，并注意循環(huán)保潔，雙休日8:0017:00整體清理一次，并做好循環(huán)保潔；寒暑假有針對(duì)性安排線管