四川眉山萬(wàn)景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(花錢)

1、.PAGE ：.；XX二期可行性研討報(bào)告目 錄 TOC o - u 第一部分：工程概略 PAGEREF _Toc h 一、工程背景 PAGEREF _Toc h 二、宗地位置 PAGEREF _Toc h 三、宗地現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc h 四、工程周邊配套 PAGEREF _Toc h 五、大市政配套 PAGEREF _Toc h 六、規(guī)劃控制要點(diǎn) PAGEREF _Toc h 第二部分：工程股權(quán)收買及分析 PAGEREF _Toc h 一、工程股權(quán)轉(zhuǎn)讓方根本情況 PAGEREF _Toc h 第三部分：市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc h 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體行情 PAGEREF

2、_Toc h 二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng) PAGEREF _Toc h (一)北京房市情況 PAGEREF _Toc h 二北京土地市場(chǎng)情況 PAGEREF _Toc h 三、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析 PAGEREF _Toc h 一區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論 PAGEREF _Toc h 二居住工程市場(chǎng)調(diào)查 PAGEREF _Toc h 三商業(yè)工程市場(chǎng)情況 PAGEREF _Toc h 四辦公工程市場(chǎng)情況 PAGEREF _Toc h 四、工程初步定位 PAGEREF _Toc h 一物業(yè)定位 PAGEREF _Toc h 二目的客戶定位 PAGEREF _Toc h 三價(jià)錢定位 PAGEREF _Toc h

3、 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 PAGEREF _Toc h 一、總平面設(shè)計(jì)根據(jù)已審定的方案通知書 PAGEREF _Toc h 一總平面規(guī)劃 PAGEREF _Toc h 二綠化設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc h 三交通及停車組織 PAGEREF _Toc h 四人防出入口組織 PAGEREF _Toc h 五方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的 PAGEREF _Toc h 二、建筑設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc h 一設(shè)計(jì)根據(jù)和根底資料 PAGEREF _Toc h 二設(shè)計(jì)闡明 PAGEREF _Toc h 三建筑裝修規(guī)范 PAGEREF _Toc h 四主要戶型目的統(tǒng)計(jì) PAGEREF _Toc h 第五部分：

4、工程進(jìn)度方案安排 PAGEREF _Toc h 一、工程獲取方案 PAGEREF _Toc h 二、工程前期階段方案 PAGEREF _Toc h 三、工程工程建立階段方案 PAGEREF _Toc h 四、工程銷售階段方案 PAGEREF _Toc h 第六部分：投資收益分析 PAGEREF _Toc h 一、本錢測(cè)算 PAGEREF _Toc h 二、稅務(wù)分析 PAGEREF _Toc h 三、收入估算 PAGEREF _Toc h 四、經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc h 五、工程資金籌措 PAGEREF _Toc h 第七部分：管理資源配置 PAGEREF _Toc h 一、機(jī)構(gòu)

5、設(shè)置 PAGEREF _Toc h 二、人力資源需求 PAGEREF _Toc h 第八部分：綜合分析與建議 PAGEREF _Toc h 一、優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h 二、優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h 三、時(shí)機(jī)分析 PAGEREF _Toc h 四、要挾分析 PAGEREF _Toc h 五、結(jié)論和建議 PAGEREF _Toc h 第一部分：工程概略一、工程背景本工程稱號(hào)為XX村二期#地工程，規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)、辦公。工程位于建國(guó)門外繁華的賽特商圈，長(zhǎng)安街街上、東二環(huán)邊，CBD國(guó)際商務(wù)中心為鄰，緊靠第一使館區(qū)。年月，獲得，獲準(zhǔn)立項(xiàng)，立項(xiàng)主體為*集團(tuán)公司。規(guī)劃意見書

6、經(jīng)續(xù)期后，在有效期內(nèi)。年月，獲得。年月日，簽定土地出讓合同。年月，*與*投資簽定協(xié)作開發(fā)協(xié)議，成立了工程開發(fā)公司*，持股比例分別為%和%。年月日，獲得房屋拆遷答應(yīng)證。年月，獲得土地證。自年月至今，完成%拆遷量。二、宗地位置本工程位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門外成熟的賽特商圈中心區(qū)內(nèi)。賽特商圈是首都最早的涉外商圈和第一使館區(qū)的發(fā)源地。長(zhǎng)安街上，東二環(huán)邊，東臨CBD國(guó)際商務(wù)中心，緊靠第一使館區(qū)。工程南鄰市人大南路，西至長(zhǎng)富宮東路，東鄰鼎極公寓，北側(cè)為XX村層公寓。三、宗地現(xiàn)狀、四至范圍本工程南鄰市*南路，西至*東路，*公寓，北側(cè)為XX村層公寓。、工程用地平坦、外形規(guī)整。工程用地為南、北兩塊，中間隔市政路。北側(cè)地

7、塊東西寬約m，南北長(zhǎng)約m，與XX村二期*路相望。建立用地范圍內(nèi)沒有珍稀樹木。、地面現(xiàn)有居民情況本工程拆遷居民總計(jì)戶，其中居民公房平房戶，居民樓房戶、單位家。截止到年月，已完成居民拆遷戶，家單位已全部拆遷終了，占總拆遷面積的.%。目前工程用地范圍內(nèi)剩余被拆遷人戶，撤除面積約平方米。戶被拆遷人中，平房戶戶，撤除面積.平方米；樓房戶戶，撤除面積.平方米。因受日照遮擋緣由，工程?hào)|側(cè)樓內(nèi)有戶需在開工前處理另行安頓。該房屋屬直管公房，沒有房改，暫按戶均建筑面積平方米測(cè)算，總面積平方米。、地下情況工程用地內(nèi)無(wú)特殊管線、電纜、暗渠，地上原有建筑物沒有樁基、沒有地下構(gòu)筑構(gòu)造；地上沒有受維護(hù)的歷史文物古跡以及可利

8、用的構(gòu)建物。通惠河在工程的南側(cè)，估計(jì)會(huì)對(duì)地下車庫(kù)的施工建立構(gòu)成一定影響，但該影響完全在可控的范圍內(nèi)。、代征城市用地工程用地完好，代征城市道路用地平米，現(xiàn)已根本完成。四、工程周邊配套本工程位于城市中心區(qū)域，屬賽特商圈的中心區(qū)，根底設(shè)備和公共配套系統(tǒng)非常興隆、完好。休閑、購(gòu)物、文娛便利，出行極為方便，可享用的根底設(shè)備和公共配套資源極其豐富。、交通交通路網(wǎng)暢通多維，長(zhǎng)安街街旁，可快速通達(dá)二、三環(huán)，出行極為方便。駕車，向西由長(zhǎng)富宮東路向北融入長(zhǎng)安街，向南到通惠河北路及東二環(huán)。步行-分鐘，一可到建國(guó)門地鐵站，二可到長(zhǎng)安街沿線的公交站日壇路站及東二環(huán)沿線的公交站建國(guó)門站。、教育和醫(yī)療配套本工程位于城市中心

9、區(qū)域，可享用的教育和醫(yī)療資源極其豐富。、銀行工程區(qū)域銀行系統(tǒng)興隆，有中國(guó)銀行、交通銀行、中信銀行、民生銀行、建立銀行、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行建立中、周邊成體量的商業(yè)建筑方圓一公里內(nèi)，云集各色高端文娛、餐飲、商務(wù)樓宇，主要有賽特大廈、京泰大廈、北京廣播大廈、北京國(guó)際大廈、長(zhǎng)富宮飯店、賽特飯店、國(guó)際俱樂部等。五、大市政配套本工程大市政配套成熟完善。、上水本地塊西南側(cè)已建有DND的市政上水管線，已建管線接自東二環(huán)路主干線，可從預(yù)留口直接接納。、污水在本地塊正南側(cè)已建有DN的市政污水管線，亦可就近接納，或可以直接接入通惠河北路市政污水管線。、雨水本地塊東側(cè)已建有DN的雨水管線，該雨水管線經(jīng)變徑為

10、DN后與東二環(huán)雨水管線相連，本工程可直接排入DN的管線中。、煤氣可從本地塊的西北側(cè)市政煤氣管線接納。、熱力可從京泰大廈東側(cè)的熱力管線中接納。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)、工程總占地面積平方米，代征地面積平方米代征道路，凈用地面積平方米。、規(guī)劃總建筑規(guī)模平方米，其中地上建筑規(guī)模平方米。、綜合容積率.，控高米，綠地率%、方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的(審定方案通知書)規(guī)劃建立用地面積：.平方米；代征城市公共用地面積：平方米；總建筑面積：平方米；地上平方米，其中住宅平米，商業(yè)平米，辦公平米；地下平方米，地下車庫(kù)平米，設(shè)備及人防平米。居住總?cè)藬?shù)：人；總戶數(shù)：戶；建筑高度：米；停車數(shù)量：機(jī)動(dòng)車輛，其中地上輛，地下輛；綠化率：%。

11、、初步設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的初步設(shè)計(jì)階段經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的工程目的單位總用地面積平方米總建立用地面積平方米總建筑面積平方米地上建筑面積平方米住宅平方米辦公平方米商業(yè)平方米無(wú)償配套公建平方米有償配套公建平方米地上車位個(gè)地下建筑面積平方米地下停車位平方米地下一層商業(yè)平方米地下配套公建平方米容積率.可銷售面積(不含配套公建,含地下一層商業(yè))平方米可銷售車位(不含地上車位)個(gè)建筑高度米綠化率%建筑高度：米；停車數(shù)量：機(jī)動(dòng)車輛，其中地上輛，地下輛；綠化率：%。、工程前期手續(xù)情況工程現(xiàn)已獲得土地證，土地證曾經(jīng)轉(zhuǎn)到工程公司名下曾經(jīng)獲得工程立項(xiàng)批復(fù)，辦理了兩次延期手續(xù)(目前手續(xù)年月日到期)工程規(guī)劃意見書-規(guī)意條字號(hào)

12、,辦理了一次延期手續(xù)交通規(guī)劃設(shè)計(jì)審查意見函-交審字居住工程環(huán)境影響報(bào)告批復(fù)-京環(huán)保評(píng)價(jià)審字號(hào)人防工程設(shè)計(jì)審核同意-京防工準(zhǔn)字號(hào)建筑消防設(shè)計(jì)防火審核意見書-京消審第號(hào)教育配套方面年曾經(jīng)與朝陽(yáng)區(qū)教委協(xié)商，可以交納教育配套費(fèi)方式處理,費(fèi)用約為萬(wàn)元。綠化方面暫時(shí)未做報(bào)批任務(wù)。第二部分：工程股權(quán)收買及分析一、工程股權(quán)轉(zhuǎn)讓方根本情況、*該工程的立項(xiàng)主體單位是*集團(tuán)公司，土地證曾經(jīng)過戶到工程公司。年月，*與*投資成立*擔(dān)任本工程的開發(fā)建立，持股比例分別為%和%。工程公司注冊(cè)資本金萬(wàn)元人民幣*萬(wàn)元，*萬(wàn)元。*為東方華源和銀聯(lián)公司的合資公司，持股比例分別為%和%?，F(xiàn)東方華源變卦為北京立信投資。目前工程公司股權(quán)比

13、例為如以下圖：*投資*集團(tuán)*投資*投資*置業(yè)、北京置業(yè)和*中心北京*開發(fā)控股集團(tuán)擁有北京置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的%股權(quán)，北京置業(yè)公司持有*中心工程編號(hào)為京豐中外國(guó)用字第號(hào)及金城中心約平方米辦公用房的現(xiàn)狀資產(chǎn)。*中心工程位于北京市豐臺(tái)區(qū)X莊英輝園三區(qū)，東臨#樓，南至#樓，西臨小區(qū)甬路，北至輝星路。土地面積約平方米，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓，用途為商業(yè)、辦公；總建筑面積約平方米，其中地上建筑面積約平方米，地下建筑面積約平方米以上數(shù)據(jù)以最終實(shí)測(cè)數(shù)為準(zhǔn)。地上層，地下層，規(guī)范層高.米，為北京南城的標(biāo)桿性建筑。工程構(gòu)造完后長(zhǎng)期停工。高法第三部分：市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體行情以房地產(chǎn)拉動(dòng)投資的政策意圖很明顯，主流開

14、發(fā)商拿地趨活潑。宏觀層面，宏觀調(diào)控的基調(diào)是支持房地產(chǎn)投資，一段時(shí)期內(nèi)，不會(huì)再有抑制房地產(chǎn)的政策出臺(tái)。在外需萎縮、內(nèi)需不振的情況下，主管部門年來(lái)初次下調(diào)房地產(chǎn)工程投資資本金比例。這傳送了很明顯的政策意圖，即經(jīng)過穩(wěn)定和推進(jìn)樓市穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)提振內(nèi)需、擴(kuò)展社會(huì)投資規(guī)模，確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的目的。行業(yè)和企業(yè)微觀層面，主流開發(fā)商“去庫(kù)存進(jìn)展順利，資金回籠顯著，加之信貸放松和證券市場(chǎng)融資開閘，總體上開發(fā)商資金情況已有較大改善。在通脹預(yù)期的刺激下，為后續(xù)開展貯藏工程資源，成為擴(kuò)張型開發(fā)商的主要取向。二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上，隨著金融信貸的放寬，部分被壓制的剛性需求釋放，上半年，主城區(qū)房?jī)r(jià)有所上升。(一)北京

15、房市情況、房地產(chǎn)開發(fā)投資下降趨勢(shì)漸緩-月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額.億元，降幅比一季度減少.個(gè)百分點(diǎn)；全市建安工程完成投資.億元，降幅比一季度減少.個(gè)百分點(diǎn)；全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)用億元，降幅比一季度減少.個(gè)百分點(diǎn)。、房地產(chǎn)開復(fù)工面積環(huán)比添加截至月底，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工工程個(gè)，新開工工程個(gè)，商品房施工面積為.萬(wàn)平方米，比上年同期下降.%。本年新開工面積為萬(wàn)平方米，其中月份新開工面積.萬(wàn)平方米，比月當(dāng)月增長(zhǎng).%。-月，住宅新開工工程個(gè)，新開工面積為.萬(wàn)平方米，其中月份住宅新開工面積為.萬(wàn)平方米，比月當(dāng)月增長(zhǎng).%。、商品房銷售面積增長(zhǎng)加快新建商品房銷售面積翻倍。-月，全市商品房銷

16、售面積為.萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng).倍，增幅比一季度提高.個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為.萬(wàn)平方米，期房銷售面積為.萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng).%和.倍。全市商品住宅銷售面積.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).倍，增幅比一季度提高.個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅現(xiàn)房銷售.萬(wàn)平方米，期房銷售.萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng).%和.倍。、北京市房?jī)r(jià)走勢(shì)環(huán)比上漲月份，房屋銷售價(jià)錢同比下降%，降幅比上月減少.個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建住宅銷售價(jià)錢同比下降.%，降幅比上月減少.個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅同比下降.%，降幅比上月擴(kuò)展.個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅價(jià)錢環(huán)比漲幅加快。月份，我市房屋銷售價(jià)錢環(huán)比上漲.%，漲幅比上月提高.個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建住宅銷售價(jià)錢環(huán)比上

17、漲.%，漲幅比上月提高.個(gè)百分點(diǎn)，新建住宅價(jià)錢已延續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲。二手住宅價(jià)錢有所上升。隨著二手住宅買賣量的繼續(xù)上升，月份，全市二手住宅買賣價(jià)錢終了自年月份以來(lái)的延續(xù)個(gè)月走低，本月價(jià)錢有所上升，環(huán)比上漲.%。、主城區(qū)的新盤成交價(jià)趨勢(shì)如下圖，北京主城區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)過年的盤整及小幅下挫，年伊始小步穩(wěn)定增長(zhǎng)。二北京土地市場(chǎng)情況北京土地市場(chǎng)的成交情況傳送了市場(chǎng)回暖的信號(hào)。、地塊成交量環(huán)比劇增月份，北京土地成交出現(xiàn)了久違的“井噴景象，實(shí)踐成交量超越了前月的總和。據(jù)北京市土地整理貯藏中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，月份京城共成交土地宗，成交土地面積.萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積.萬(wàn)平米。其中住宅及含住宅工程用地為宗，成交面積為.萬(wàn)

18、平方米，建筑面積為.萬(wàn)平方米。環(huán)比月份，成交面積添加了%，建筑面積添加了%。其中，住宅及含住宅工程用地成交面積添加了%，建筑面積環(huán)比添加了%。、住宅工程成交樓面價(jià)環(huán)比上漲土地，尤其是住宅及含住宅工程用地成交大幅上漲的同時(shí)，住宅及含住宅工程用地的樓面價(jià)環(huán)比也出現(xiàn)了明顯的上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，月成交的宗住宅類用地樓面均價(jià)為元/平方米，環(huán)比月份上漲了%，比月份上漲%。 、成交地塊溢價(jià)顯著多數(shù)地塊溢價(jià)率走高。統(tǒng)計(jì)顯示，月份北京成交的住宅及商業(yè)用地整體溢價(jià)率成交價(jià)高于底價(jià)的比例達(dá).%。其中，塊土地成交價(jià)高于底價(jià)。優(yōu)質(zhì)地塊的成交價(jià)錢普遍高出底價(jià)%以上。三、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析建國(guó)門區(qū)域，雖然現(xiàn)房和存量房的價(jià)錢程度

19、略低于國(guó)際商務(wù)中心CBD，但現(xiàn)代的商業(yè)氣氛不遜于東二環(huán)和東三環(huán)國(guó)際商務(wù)中心CBD，而且地塊的稀缺性更甚于兩者。因此，本工程的市場(chǎng)調(diào)查分析將東二環(huán)和東三環(huán)國(guó)際商務(wù)中心CBD工程作為同質(zhì)可比工程。根據(jù)本工程所處的區(qū)域和地段，本報(bào)告目前選擇了建國(guó)門、東二環(huán)和東三環(huán)三個(gè)區(qū)域的可比性工程個(gè)，如以下圖所示。一區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論根據(jù)對(duì)個(gè)工程的調(diào)查分析，一個(gè)共同點(diǎn)就是在工程操作中突出地段的顯赫，強(qiáng)調(diào)區(qū)域“尊富的現(xiàn)代價(jià)值，充分發(fā)掘稀缺地塊的區(qū)域價(jià)值。、居住工程市場(chǎng)建國(guó)門區(qū)域，工程少，市場(chǎng)供應(yīng)匱乏。價(jià)錢處于穩(wěn)中有升的形狀中，區(qū)域居住物業(yè)平均成交價(jià)錢集中在元/平米之間。年至今，區(qū)域周邊共成交住宅面積約萬(wàn)平米，區(qū)域

20、對(duì)住宅需求存在相當(dāng)規(guī)模。東二環(huán)區(qū)域，三里屯SOHO強(qiáng)調(diào)了本人的歷史價(jià)值，充分分發(fā)掘了區(qū)域的現(xiàn)代價(jià)值，整個(gè)工程的定位是：建成北京的“國(guó)際化商務(wù)中心、“國(guó)際化時(shí)髦區(qū)、“小時(shí)文娛中心。該工程的價(jià)錢在元/平米左右，近期上漲到元/平米。東闕都的LOFT價(jià)錢在元/平米左右。其他典型工程的成交價(jià)錢根本集中于-元/平米程度。東三環(huán)區(qū)域，工程差別性較大。御金臺(tái)以其無(wú)可比較的位置及高度，部分產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了元以上的高價(jià)，最高到達(dá)元/平米；普通性工程價(jià)錢的程度維持于-元/平米的高位程度。、商業(yè)市場(chǎng)在售商業(yè)工程僅有三里屯SOHO和御金臺(tái)財(cái)源國(guó)際中心。前者因其良好的商業(yè)區(qū)位及本身獨(dú)特的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了元/平米的成交均價(jià)、月均

21、多平米的銷售面積；而后者的成交價(jià)錢僅為前者的一半。區(qū)域中，具有一定商業(yè)規(guī)模的工程較少，租金因位置和物業(yè)籠統(tǒng)的差別而存在宏大差距，普通集中在元/天平米左右，個(gè)別長(zhǎng)期勝利運(yùn)營(yíng)的老牌高檔商業(yè)，如“賽特商場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了元/天平米的租金程度。按閱歷公式將租金程度折算成購(gòu)買單價(jià)，設(shè)定投資周期為年，以運(yùn)營(yíng)本錢為收入的%計(jì)算，那么區(qū)內(nèi)商業(yè)平均單價(jià)約為元/平米。、辦公市場(chǎng)區(qū)域的寫字樓大多以企業(yè)持有為主，銷售的寫字物業(yè)非常少，三里屯SOHO寫字樓的成交價(jià)約為元，財(cái)源國(guó)際中心的價(jià)錢約為元/平米；租金報(bào)價(jià)在元/ 天平米之間，受國(guó)際金融危機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退影響，近期較去年月報(bào)價(jià)有所下降。按閱歷公式將租金程度折算成購(gòu)買單價(jià)，以

22、運(yùn)營(yíng)本錢為收入%計(jì)算，投資周期年，那么普通性平均單價(jià)約為.-.萬(wàn)元/平米。思索房產(chǎn)的保值和增值要素，年后的單價(jià)以-萬(wàn)元/平米計(jì)，折現(xiàn)率.，那么年后的售價(jià)現(xiàn)值為.-萬(wàn)元/平米。綜合上述兩個(gè)方面，區(qū)域的辦公房單價(jià)約為.-.元/平米。二居住工程市場(chǎng)調(diào)查、建國(guó)門區(qū)域在售居住工程概略長(zhǎng)安驛銀鉆公寓工程概略占地.平米，建筑面積.平米，容積率，共戶。在售戶型面積為-平米通透開間，物業(yè)費(fèi).元/平米/月，精裝修送家電，年月入住。銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積()成交均價(jià)成交總金額年月年月年月年月年月年月年月年月年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d

23、=-&d=- 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- 合計(jì) 該工程的成交價(jià)錢于年月猛增元，達(dá)元/平米，以后價(jià)錢呈下降趨勢(shì)，年底至最低點(diǎn)，約元/平米。其中，月價(jià)錢大幅跳水，每平米下降約元，當(dāng)月集中成交了近平米，聽說是大的投資者集中購(gòu)房。今年月，該工程能夠處于轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售的手續(xù)中，未能查到最近成交數(shù)據(jù)。貢院號(hào)工程概略貢院六號(hào)坐落于建國(guó)門內(nèi)長(zhǎng)安街北側(cè)，總面積約為平米，三棟層塔樓，共套，戶型為平米之間，于年開盤。銷售情

24、況成交月份成交套數(shù)成交面積()成交均價(jià)成交總金額年月 年月HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- 合計(jì) 年至今，該工程僅成交套，且價(jià)錢變化較大，年月成交價(jià)為元/平米，年月的成交價(jià)僅為元/平米。、東二環(huán)區(qū)域在售居住工程概略當(dāng)代MOMA工程概略當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城占地.萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積萬(wàn)平米，工程分為南北兩個(gè)區(qū)，由余幢建筑組成。當(dāng)代MOMA為當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城的北區(qū)，共棟層板樓，最后一棟樓T號(hào)樓年月日開盤銷售，戶型面積、平方米，均價(jià)元/平方米，精裝修，年月入住。銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積()成交均價(jià)成交總金額年月.年月.年月.年月.年月

25、HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .合計(jì).年上半，該工程年堅(jiān)持了元/平米以上的高成交價(jià)，最高突破元/平米。年月以元平米成交套，月元/平米成交套，月成交價(jià)略有下降。東闕都(宇飛大廈)工程概略位于東二環(huán)東直門橋往東米路南側(cè)，總建筑面積.萬(wàn)平米產(chǎn)權(quán)年，共層，其中-層底商，層為平層，-層為躍層。年月日

26、開盤，精裝修，精裝報(bào)價(jià)元/平米，戶型面積為單層平米之間，平層均單價(jià)元/平米，LOFT均價(jià)元/平米。銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額年月. 年月. 年月. 年月. 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_

27、detail.aspx?id=&d=-&d=- 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- 合計(jì). 注：該工程成交中包含了平層和LOFT，目前兩類產(chǎn)品年月前的成交情況尚無(wú)法區(qū)分。成交日期樓層價(jià)錢(元/)面積()金額(萬(wàn)元)- - - - - 窗體底端從年的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，其LOFT物業(yè)實(shí)現(xiàn)了元/平米的均價(jià)，平層物業(yè)實(shí)現(xiàn)了約元/平米的均價(jià)。瑞士公寓工程概略瑞士公寓位于東城區(qū)工體北路六十六號(hào)，港澳中心東側(cè)，占地面積平米，建筑面積平米，共套精裝酒店式公寓，層部分層板樓。瑞士公寓年月中旬開盤，目前僅余-平米一居尾房，均價(jià)元/平米。銷售

28、情況更新月份成交套數(shù)成交面積()成交均價(jià)成交總金額年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .合計(jì).該工程的主力成交期集中在年下半年，年進(jìn)入尾盤期，根本維持了-元/平米的價(jià)錢程度。年-月，工程所余商業(yè)部分為特殊的非正常集中成交，單價(jià)為元/平米甚至更低，不具備市場(chǎng)參考價(jià)值。三里屯SOHO公寓工程概略三里屯SOHO工程位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，總規(guī)

29、模平米，其中效力式公寓平米，棟層建筑，共套，精裝修，規(guī)范層高.米，頂層.米，戶型區(qū)間約為平米，其中兩居平米，三居平米，四居平米，均價(jià)元/平米左右， 年年底入住。銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積()成交均價(jià)成交總金額年月年月年月年月年月年月合計(jì)工程的成交價(jià)錢穩(wěn)定在-元/平米。年月開場(chǎng)，工程成交均價(jià)一路攀升，月成交均價(jià)突破元，較前幾個(gè)月上漲了約元/平米左右。、東三環(huán)區(qū)域在售居住工程概略世界城工程概略世界城位于朝陽(yáng)區(qū)東大橋路號(hào)，緊鄰國(guó)貿(mào)商圈，為酒店式公寓和商業(yè)綜合體，共萬(wàn)平米。目前精裝小戶型現(xiàn)房銷售，在售戶型面積、平米，起價(jià)元/平米，均價(jià)元/平米，含元/平米精裝并且送家電。銷售情況成交月份成交套數(shù)成

30、交面積成交均價(jià)成交總金額年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_s

31、ale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/salecardday.aspx?code_id=-&y=&m=&d=&d=&t=&id= 年月 HYPERLINK ./data/salecardday.aspx?code_id=-&y=&m=&d=-&d=-&t=&id= 合計(jì).該工程年上半年表現(xiàn)了良好的量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，價(jià)錢由年初的元大幅上漲至元左右；年下半年，尤其是月份以后，價(jià)錢下跌，年月價(jià)錢跌至低點(diǎn)約元，以后價(jià)錢反彈維持在元

32、/平米之間，近期成交量有所上升，月均套左右。御金臺(tái)財(cái)源國(guó)際中心工程概略財(cái)源國(guó)際中心總建筑面積平米，二期御金臺(tái)公寓位于.米高的主樓百米以上的其中層，共戶。戶型面積平米至平米之間，其中以-平米為主，于年月開盤，目前所剩套數(shù)不多，進(jìn)入尾房期。銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額年月. 窗體底端年月. 年月. 年月. 年月. 年月. 年月. 年月. 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月

33、HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 合計(jì). 該工程年銷售了近平米，上半年成交價(jià)錢延續(xù)上漲，年月實(shí)現(xiàn)了元/平米的最高價(jià)。其后，價(jià)錢下滑。自年月以來(lái)，成交價(jià)錢維持在元/平米之間。圣世一品工程概略圣世一品為普通住宅工程，位于朝陽(yáng)區(qū)白家莊西里號(hào)(京廣中心北米)，占地.萬(wàn)平米，總建筑面積.萬(wàn)平米，板塔結(jié)合。目前現(xiàn)房銷售，層板樓，戶型面積從平米到平米的一居、平米到平米的兩居、平米到平米的三居、平米到平米的躍層，均價(jià)元/平米，物業(yè)費(fèi).元/平米/月，年月入住。銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額年月. 年月. 年月. 年

34、月. 年月. 年月. 年月. 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&

35、d=-&d=- 年月 年月 合計(jì).作為區(qū)域中獨(dú)一的普通住宅工程，年月開場(chǎng)，價(jià)錢繼續(xù)上漲，月以元的價(jià)錢集中成交了約.萬(wàn)平米，月價(jià)錢漲至元/平米，之后開場(chǎng)逐漸下滑。年，成交量?jī)r(jià)都堅(jiān)持了小幅上漲的態(tài)勢(shì)，價(jià)錢維持在元/平米之間；。、二手房報(bào)價(jià)情況二手房工程物業(yè)類型銷售報(bào)價(jià)元/平米入住時(shí)間萬(wàn)豪君天下公寓/塔樓,板塔精裝*苑公寓/塔樓精裝通用時(shí)代國(guó)際公寓塔樓精裝東方瑞景塔樓精裝三商業(yè)工程市場(chǎng)情況、在售商業(yè)工程概略財(cái)源國(guó)際中心商業(yè)工程概略規(guī)劃用地平米，建筑面積平米，地上層部分層，地下層，由棟超A智能寫字樓構(gòu)成，其中東塔主體為“鋼混構(gòu)造；西塔為“全鋼+鋼混中心筒構(gòu)造。 占地 平米，總建筑面積平米，共四棟。東雙

36、塔各層，總面積平米；西雙塔各層，總面積 平米地下均層。地上層為商業(yè)，層以上為辦公。地下層為商業(yè)和設(shè)備用房，地下層為車庫(kù)及設(shè)備用房，地下停車位共 個(gè)。銷售情況僅在年月有大宗成交，成交面積.平米，套均面積為.平米，實(shí)現(xiàn)均價(jià)為元/平米。更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額年月. 三里屯SOHO商業(yè)銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月合計(jì).該工程自年月以來(lái)銷售近萬(wàn)平米，且實(shí)現(xiàn)了元/平米的較高均價(jià)；一層商業(yè)報(bào)價(jià)最高萬(wàn)元/每平米，近期實(shí)踐最高成交價(jià)的戶型約萬(wàn)元/平米，目前余量不多，進(jìn)入尾盤期。、區(qū)域商業(yè)租金現(xiàn)狀工程位置規(guī)模(萬(wàn)平米)單間面積

37、(平米)樓層情況租價(jià)(元/天平米)賽特商場(chǎng)建外大街號(hào).地下層層?xùn)|方瑞景建外大街號(hào).、層結(jié)合建外SOHO東三環(huán)中路號(hào)、層可結(jié)合可分開.*苑建國(guó)門橋東南不詳層嘉華世紀(jì)建外大街號(hào).層，部分兩層四辦公工程市場(chǎng)情況、在售辦公工程概略財(cái)源國(guó)際中心辦公銷售情況僅在年月有大宗成交，成交面積平米，套均面積為平米，實(shí)現(xiàn)均價(jià)為元/平米。更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額年月. 三里屯SOHO辦公銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額年月. .年月. .年月. .年月. .年月. .年月. .合計(jì). .該工程的寫字樓成交價(jià)錢自去年月以來(lái)，堅(jiān)持了小幅繼續(xù)上漲，價(jià)錢維持在元/平米左右，過去的個(gè)月中共成

38、交了約平米。、區(qū)域辦公租金情況工程位置規(guī)模(萬(wàn)平米)單間面積(平米)年月租價(jià)(元/天平米)近期租價(jià)(元/天平米)漲幅LG大廈建外大街號(hào)-.-%京泰大廈建外大街號(hào).-.%新華保險(xiǎn)大廈建外大街甲號(hào)-.-%通用國(guó)際中心建外大街永安里.-.%長(zhǎng)富宮建國(guó)門橋東南側(cè).-.-%賽特大廈建外大街號(hào).-.%國(guó)際大廈建外大街號(hào)-.-四、工程初步定位一物業(yè)定位、工程物業(yè)定位根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研分析，為有效建立和實(shí)現(xiàn)工程的差別化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，工程物業(yè)定位新一代貴族宅邸。只需財(cái)富的積累，不能表達(dá)厚重；惟有財(cái)富的積淀，方能有厚重：既富且貴新一代貴族的本質(zhì)特證。、對(duì)工程物業(yè)定位的分析闡明傳統(tǒng)與現(xiàn)代價(jià)值的交融產(chǎn)生了本區(qū)域不可替代

39、和復(fù)制的時(shí)代價(jià)值繼往開來(lái)、與時(shí)俱進(jìn)，既富且貴。工程物業(yè)定位“新一代貴族宅邸，充分利用了地段所具有的傳統(tǒng)歷史價(jià)值和現(xiàn)代價(jià)值，充分發(fā)掘了傳統(tǒng)和現(xiàn)代的交融所構(gòu)成的時(shí)代價(jià)值。本工程所處的地段為傳統(tǒng)的城市區(qū)域和新興的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域的交融之地。工程歷史價(jià)值主要表達(dá)為：中國(guó)最神圣之城的最神圣的區(qū)域，權(quán)益的中樞，尊貴之地?，F(xiàn)代價(jià)值主要表達(dá)為：最早的涉外商圈和第一使館區(qū)的發(fā)源地，最有活力的現(xiàn)代國(guó)際商務(wù)中心區(qū)，尊富之地。工程定位，既強(qiáng)調(diào)尊貴，也強(qiáng)調(diào)尊富，切合時(shí)代精神。三里屯SOHO，留意了發(fā)掘歷史和現(xiàn)代價(jià)值，但工程用地遠(yuǎn)離傳統(tǒng)權(quán)益中樞，富而不貴，相較本工程而言，區(qū)域不具備尊貴的價(jià)值。國(guó)際商務(wù)中心區(qū)CBD的國(guó)際財(cái)源中

40、心，本質(zhì)上僅有現(xiàn)代價(jià)值，而無(wú)歷史價(jià)值沉淀，相較本工程而言，富而不貴，更是缺乏歷史沉淀。西長(zhǎng)安街上的工程，如西單上國(guó)闕、西戎號(hào)院、長(zhǎng)安尊府等工程，強(qiáng)調(diào)了“尊貴，而“尊富缺乏，沒有切合時(shí)代精神。貴族必定是既富且貴的時(shí)代精英群體。每一個(gè)時(shí)代必定有那個(gè)時(shí)代的精英，但精英未必是貴族。在歷史的長(zhǎng)河中，貴族必定是精英。正是貴族秉承了時(shí)代的特有精神和理念，使每一個(gè)時(shí)代的特有精神和理念在歷史的長(zhǎng)河中不斷沉淀，構(gòu)成了人類文明的厚重，不斷推進(jìn)時(shí)代前進(jìn)、社會(huì)開展。但貴族一定是既富且貴的時(shí)代精英群體。任何一個(gè)時(shí)代，任何一個(gè)國(guó)家和民族，假設(shè)沒有政治根基，其財(cái)富是不具有繼續(xù)性的，最多只能表達(dá)為財(cái)富的積累，而非財(cái)富的積淀。而

41、假設(shè)有政治資本，而無(wú)財(cái)富的積累，其政治根底是不具有繼續(xù)的。既有財(cái)富積累，又有政治根基，那么財(cái)富積累就變成了積淀，有了厚重，才有了既富且貴。既富且貴，新一代貴族的本質(zhì)特征。二目的客戶定位、住宅客群概述本工程所處的地段具有東二環(huán)、東三環(huán)、西長(zhǎng)安街等顯赫區(qū)域所不具備的時(shí)代價(jià)值，差別化優(yōu)勢(shì)顯著，地塊的稀缺性極其突出。本工程的目的客戶，不再局限于地緣性的目的客群國(guó)際商務(wù)中心、建外、東二環(huán)商圈的人群；購(gòu)買動(dòng)機(jī)也不再局限于方便任務(wù)需求和投資需求的人群。根據(jù)工程物業(yè)的定位分析，本工程的目的客戶群是：歲上下的人群，有相當(dāng)?shù)呢?cái)富積累和人生積淀，具有一定的社會(huì)身份和位置，屬本身領(lǐng)域的勝利人士。這群人的投身參與，發(fā)明

42、了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的奇觀，他們當(dāng)屬時(shí)代的精英，他們鑄造了這個(gè)時(shí)代特有的理念和精神。社會(huì)應(yīng)該認(rèn)可他們，他們需求標(biāo)志性的東西彰顯本人的成就，滿足自我實(shí)現(xiàn)的最高需求。家對(duì)于他們，不僅是安身休憩之處，更是精神的回歸之處。擁有貴族宅邸，不僅是這群人的需求，更是社會(huì)應(yīng)該給予他們的認(rèn)可和回饋。對(duì)于他們，在中國(guó)最神圣之城的神圣地段擁有一個(gè)-平米的家，其意味意義大于運(yùn)用的功能價(jià)值。、商業(yè)客群概述本工程的主力物業(yè)是居住，商業(yè)物業(yè)的定位服從于居住物業(yè)定位。商業(yè)物業(yè)的目的可群主要有三類：大型集團(tuán)或投資機(jī)構(gòu)；部分中小業(yè)主；以西餐、精品購(gòu)物為主要商業(yè)業(yè)態(tài)。三價(jià)錢定位根據(jù)同意過的規(guī)劃方案，思索一定程度的市場(chǎng)不確定性，本報(bào)告對(duì)工程的

43、定價(jià)采用謹(jǐn)慎的定價(jià)戰(zhàn)略。、住宅目的均價(jià)住宅全案目的價(jià)錢元/平米；、商業(yè)目的均價(jià)：元/平米地上元/平米地下一層、辦公元/平米、地下車位價(jià)錢：萬(wàn)元/個(gè)，銷售率%。第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、總平面設(shè)計(jì)根據(jù)已審定的方案通知書一總平面規(guī)劃本工程用地為南、北兩塊，中間隔市政路。北側(cè)地塊東西寬約m，南北長(zhǎng)約m，與XX村二期*苑隔路相望。北區(qū)#、#、#塔樓呈“品字型布置，塔樓底部經(jīng)過三層裙房相銜接，建筑整體規(guī)劃為倒U型，#、#、#樓圍合出中心庭院。東側(cè)規(guī)劃路設(shè)小區(qū)機(jī)動(dòng)車出入口，經(jīng)過#樓北側(cè)過街樓進(jìn)入內(nèi)院。#、#、#樓的住宅入口設(shè)在中心庭院內(nèi)。商業(yè)、會(huì)所、餐飲入口設(shè)在小區(qū)沿街面，與住宅入口分別，便于管理。過街樓

44、兩邊及#樓裙房北側(cè)設(shè)三個(gè)地下汽車庫(kù)坡道，#、#樓朝向庭院的內(nèi)側(cè)設(shè)有兩個(gè)自行車坡道。#樓由于對(duì)北側(cè)*苑有遮擋，高度控制在北側(cè)檐口.m層，南側(cè)檐口.m層。#、#樓層數(shù)為層，部分層，總高度為米。南側(cè)地塊東西寬約m，南北長(zhǎng)約m，僅布置一個(gè)塔樓#樓及其裙房。北側(cè)規(guī)劃路設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口，住宅入口在院內(nèi)，商業(yè)入口沿街布置。#樓層數(shù)為層，總高度為.米。二綠化設(shè)計(jì)本地段寸土寸金，建筑密度較大，設(shè)計(jì)中利用一切可做綠化的位置。北區(qū)建筑圍合出的中心庭院為小區(qū)集中綠化。中心庭院部分為實(shí)土，其他部分為地下車庫(kù)頂板，覆土深度大于米，按照%計(jì)算綠化面積。南、北區(qū)室外停車場(chǎng)均做綠化停車，車位間種植不少于三排的喬木，株距不大于mX

45、m。區(qū)內(nèi)綠化率為.%。為豐富區(qū)內(nèi)景觀，北區(qū)三層裙房頂擬布置屋頂綠化，屋頂綠化現(xiàn)階段未計(jì)入綠化率。三交通及停車組織、機(jī)動(dòng)車交通組織根據(jù)規(guī)委規(guī)劃意見書中的交通規(guī)劃要求，機(jī)動(dòng)車出入口分別限定在北側(cè)地塊的東側(cè)和南側(cè)地塊的北側(cè)。機(jī)動(dòng)車停車目的為住宅.輛/戶，公共部分輛/萬(wàn)平方米。北區(qū)地面停車輛，地下停車輛；南區(qū)地面停車輛，地下停車輛?？偼＼嚁?shù)量為輛。、人行交通組織住宅人行入口布置在院內(nèi)；商業(yè)、會(huì)所、餐飲入口設(shè)在小區(qū)沿街面，與住宅入口分別，便于管理。四人防出入口組織人防出入口結(jié)合人防規(guī)劃確定的人防功能設(shè)置。兩個(gè)人防物資庫(kù)共用一個(gè)室外出入口，設(shè)置在#樓南側(cè)的綠化內(nèi)，出入口內(nèi)設(shè)電葫蘆，臨戰(zhàn)時(shí)安裝。#樓、#樓各

46、自設(shè)置一個(gè)人防室外出入口，#樓的室外出入口與主體脫離，#樓的室外出入口因遭到場(chǎng)地及消防車道的限制，與主體恤建。五方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的總用地面積： .公頃其中北區(qū)： .公頃 南區(qū)： .公頃建筑面積總計(jì)：平米其中地上面積：平米地下面積： 平米容積率： .綠化率： .%總戶數(shù)： 戶自行車庫(kù)面積:.平方米住宅停車:輛分?jǐn)偯娣e:. 平方米配套公建:輛. 平方米非配套公建:輛. 平方米總計(jì):輛機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積:.平方米住宅停車:輛分?jǐn)偯娣e:. 平方米配套公建停車:輛. 平方米非配套公建停車:輛. 平方米總計(jì):輛二、建筑設(shè)計(jì)一設(shè)計(jì)根據(jù)和根底資料建筑耐火等級(jí)為一級(jí)#樓為二類高層建筑，-#樓為一類高層建筑建筑抗震設(shè)防烈

47、度為八度地下工程防水等級(jí)北區(qū)為一級(jí)，南區(qū)為二級(jí)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)執(zhí)行三期節(jié)能節(jié)能%，DBJ -北京市消防局建筑消防設(shè)計(jì)防火審核意見書京消審第號(hào)國(guó)家、北京市現(xiàn)行的相關(guān)法規(guī)、規(guī)范。二設(shè)計(jì)闡明、功能規(guī)劃XX村二期#地工程是以商住功能為主的，集商業(yè)、餐飲、文娛、健身、公寓為一體的建筑綜合體。北區(qū)北區(qū)裙房為綜合性商業(yè)、餐飲、會(huì)所功能。商業(yè)、餐飲共用北側(cè)入口大堂，面向賽特南路。大堂兩層通高，東側(cè)為餐廳入口；西側(cè)為超市、商業(yè)入口；南側(cè)設(shè)有咖啡廳及休憩廳。商業(yè)部分經(jīng)過一組自動(dòng)扶梯作為-層的垂直交通聯(lián)絡(luò)。各功能分區(qū)另有各自的疏散樓梯結(jié)合防火分區(qū)設(shè)置。健身會(huì)所入口位于建筑西側(cè)，面向長(zhǎng)富宮東路。會(huì)所設(shè)層高的中庭，設(shè)置

48、兩部公用電梯及疏散樓梯。住宅、辦公入口與商業(yè)入口分開，設(shè)置在內(nèi)院。住宅樓電梯在、層不開門，與商業(yè)部分分開，便于管理。裙房地下一層、二層部分為超市，設(shè)有一組內(nèi)部的步道梯，并經(jīng)過一組扶梯到達(dá)首層。地下二層超市還可直接通向汽車庫(kù)地下一層設(shè)快餐廳和廚房，廚房為與一層、二層餐廳共用，快餐廳可改做職工食堂。#、#樓地下一層、二層布置自行車庫(kù)。設(shè)備、電氣用房均布置在#、#樓地下一、三層。地下二、三、四層設(shè)汽車庫(kù)，共停車輛，設(shè)置三個(gè)汽車坡道。地下四層為人防層，設(shè)兩個(gè)五級(jí)人防人員掩蔽所平常為人員活動(dòng)和兩個(gè)六級(jí)人防物資庫(kù)平常為汽車庫(kù)。#、#樓五層及以上為住宅層。#樓由于遭到南側(cè)建國(guó)公寓的日照遮擋，六層及以上為住宅

49、層。、#樓規(guī)范層各設(shè)置一組剪刀樓梯和部電梯；其中一部消防電梯下到地下四層，另兩部普通電梯只下到地下二層。電梯載分量均為kg，速度為.m/s。根據(jù)市場(chǎng)定位，、#樓規(guī)范層按照小面積辦公設(shè)計(jì)，每層分為面積不等的六個(gè)單位，可分可合，戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間盡能夠緊湊，空間盡能夠完好，為今后留有改造余地。戶內(nèi)的廳、室劃分不以真正的住宅運(yùn)用合理性為原那么，而是結(jié)合辦公運(yùn)用的靈敏性布置，以到達(dá)靈敏改造的目的。、#樓頂層布置一定數(shù)量的躍層大戶型以添加產(chǎn)品種類，滿足不同客戶的需求。南區(qū)南區(qū)為一個(gè)獨(dú)立的塔樓#樓及其裙房。裙房首層為商業(yè)，入口設(shè)在西側(cè)臨街面；住宅、辦公入口設(shè)在東側(cè)院內(nèi)。地下一層為自行車庫(kù)及設(shè)備用房。地下二、

50、三層為汽車庫(kù)，停車數(shù)量為輛。由于場(chǎng)地條件緊張，車庫(kù)設(shè)置兩部汽車電梯，不做汽車坡道。二、三層為配套辦公、社區(qū)活動(dòng)。四層以上為效力式公寓。根據(jù)要求，效力式公寓為一居至兩居戶型，頂層布置少量躍層大戶型，以滿足不同客戶的需求。#樓規(guī)范層設(shè)置一部樓梯和部電梯；兩部均為消防電梯并通到地下三層。電梯載分量均為kg，速度為.m/s。、構(gòu)造選型為滿足今后運(yùn)用性質(zhì)改動(dòng)的要求由住宅改為辦公，高層部分構(gòu)造采用框架剪力墻寬扁梁體系，中心筒部分采用剪力墻，周邊為框架柱；戶內(nèi)、戶與戶之間的墻體均為填充墻，可靈敏組合、分隔。由于采用了框架剪力墻體系，主體下商業(yè)、停車的布置方便，空間利用率高。、立面設(shè)計(jì)建筑立面籠統(tǒng)為配合本建筑

51、群體高檔物業(yè)的質(zhì)量要求，總體風(fēng)格采用了銀灰色顏色，配合不同部分，分別運(yùn)用了釉質(zhì)面磚，石材，金屬板等資料。使建筑整體既亮堂清新又晶瑩剔透，整體容顏高檔、現(xiàn)代。建筑籠統(tǒng)與建筑功能有機(jī)結(jié)合，既注重建筑的美觀性，又綜合思索到經(jīng)濟(jì)性。裙房部分以大面積玻璃幕墻與實(shí)墻的交叉，突出商業(yè)建筑的通透性與整體性。主體部分結(jié)合房間的設(shè)置，立面以有規(guī)那么的開窗為主，輔以少量的玻璃幕墻，顯示出了住宅建筑的韻律感。三建筑裝修規(guī)范樓、地面墻面頂棚外門窗防火門戶門商業(yè)、超市混凝土樓板水泥抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)愉X合金中空玻璃鋼制噴漆餐飲會(huì)所混凝土樓板水泥抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)愉X合金中空玻璃鋼制噴漆辦公混凝土樓板水泥抹平耐水膩?zhàn)幽退?/p>

52、子斷熱鋁合金中空玻璃鋼制噴漆汽車庫(kù)混凝土樓面耐擦洗涂料水泥膩?zhàn)愉撝茋娖嵩O(shè)備用房、自行車庫(kù)混凝土樓面鋼制噴漆住宅門廳大理石薄型大理石或仿石地磚石膏板吊頂鋁合金中空玻璃樓電梯廳大理石薄型大理石或仿石地磚石膏板吊頂鋁合金中空玻璃鋼制噴漆住宅戶內(nèi)混凝土樓板水泥抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)訑酂徜X合金中空玻璃三防戶門四主要戶型目的統(tǒng)計(jì)戶型編號(hào)居室數(shù)戶數(shù)套內(nèi)建筑面積m層攤建筑面積m不含陽(yáng)臺(tái)備注#樓-A(-A反)室廳衛(wèi).各層陽(yáng)臺(tái)面積不同-B室廳衛(wèi).-C室廳衛(wèi).-D室廳衛(wèi).-E室廳衛(wèi).-A室廳衛(wèi).#、#樓-A(-A)室廳衛(wèi).#樓從層開場(chǎng)為住宅，#樓從層開場(chǎng)為住宅，各層陽(yáng)臺(tái)面積不同-B(-B)室廳衛(wèi).-C(-C)室廳衛(wèi).

53、-D(-D)室廳衛(wèi).-E(-E)室廳衛(wèi).-F(-F)室廳衛(wèi).-A(-A)室廳衛(wèi).-F(-F)室廳衛(wèi).-A(-A)室廳衛(wèi).-F(-F)室廳衛(wèi).-A(-A)室廳衛(wèi).-F(-F)室廳衛(wèi).#樓-A-A反室廳衛(wèi).-B-B反室廳衛(wèi).-C室廳衛(wèi).-D室廳衛(wèi).-E室廳衛(wèi).-F(-F)室廳衛(wèi).合計(jì)戶第五部分：工程進(jìn)度方案安排一、工程獲取方案回購(gòu)北京*投資所占的%股權(quán)及工程開發(fā)權(quán)，方案簽署時(shí)間為年-月。 二、工程前期階段方案 工程前期階段：-至-完成拆遷懇求開工建立義務(wù)初步設(shè)計(jì)、完成辦理建立工程規(guī)劃答應(yīng)證施工圖設(shè)計(jì)；完成工程招招標(biāo)、監(jiān)理招招標(biāo)方案；完成辦理開工答應(yīng)證。三、工程工程建立階段方案方案開工時(shí)間：-月根底

54、工程完工時(shí)間：-月主體工程完工時(shí)間：-月樓體開工時(shí)間：年季度區(qū)內(nèi)市政工程開工時(shí)間：-季度完成規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)間：年四季度四、工程銷售階段方案工程銷售階段是指工程從獲得預(yù)售答應(yīng)證到根本實(shí)現(xiàn)銷售階段。此階段方案包括：各期銷售時(shí)間、價(jià)錢、面積，銷售方案實(shí)現(xiàn)的可行性分析。銷售方案控制節(jié)點(diǎn)預(yù)銷證完成時(shí)間：-月份方案開盤時(shí)間：-月方案完成銷售時(shí)間：年底上述方案按附件的附表三格式要求編寫，方案控制節(jié)點(diǎn)在表中標(biāo)注或備注闡明第六部分：投資收益分析一、本錢測(cè)算本報(bào)告的測(cè)算以初步設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)目的為根據(jù)。、測(cè)算假設(shè)總建筑面積平方米，其中：地上建筑面積平方米，住宅平方米、辦公平方米、商業(yè)平方米；地下建筑面積平方米，其中地下

55、一層商業(yè)平方米、地下停車位平方米。工程容積率.。投資進(jìn)度符合本報(bào)告的方案進(jìn)程。、工程投資情況工程總投資萬(wàn)元、直接開發(fā)本錢萬(wàn)元、期間費(fèi)用萬(wàn)元。二、稅務(wù)分析根據(jù)工程現(xiàn)金流量表，稅費(fèi)在投資的接受范圍內(nèi)，不對(duì)工程現(xiàn)金流構(gòu)成壓力。、營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加適用稅率為銷售收入的.%，納稅額估計(jì) 萬(wàn)元。、所得稅工程應(yīng)納稅額估計(jì)為萬(wàn)元，適用稅率%。預(yù)繳所得稅萬(wàn)元，工程結(jié)算后補(bǔ)繳萬(wàn)元。、土地增值稅土地增值稅按銷售收入的%預(yù)繳，以月為單位，預(yù)交納稅額總計(jì)萬(wàn)元。本工程不滿足普通住宅的條件，工程結(jié)算后應(yīng)補(bǔ)繳增值稅萬(wàn)元，增值稅總計(jì)為萬(wàn)元。三、收入估算、可銷售面積統(tǒng)計(jì)地上可售面積平方米，其中住宅平方米、辦公平方米、商業(yè)平方米；地下可售一層商業(yè)平方米、可售的地下