LOFT產(chǎn)品專題研究(下)

1、LOFT產(chǎn)品專題研究廣東.東莞.光大1目 錄一、LOFT的概念及由來(lái)二、LOFT產(chǎn)品的特征分析三、LOFT產(chǎn)品經(jīng)典案例解析2LOFT由來(lái)：源于西方的一種生活方式LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。 20世紀(jì)40年代的時(shí)候，LOFT這種居住生活方式首次在美國(guó)紐約出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，藝術(shù)家與設(shè)計(jì)師們利用廢棄的工業(yè)廠房，從中分隔出居住、工作、社交、娛樂(lè)、收藏等各種空間，在浩大的廠房里，他們構(gòu)造各種生活方式，創(chuàng)作行為藝術(shù)，或者辦作品展，淋漓酣暢，快意人生。而這些廠房后來(lái)也變成了最具個(gè)性、最前衛(wèi)、最受年輕人青睞的地方。 在20世紀(jì)后期，LOFT這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義完美碰撞的藝術(shù)，逐漸演

2、化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。3LOFT定義：上下雙層的空間結(jié)構(gòu)Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的空間結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。4LOFT住宅產(chǎn)品具備四大特性項(xiàng)目周邊的交通條件優(yōu)越，出行極其便利；處于城市核心商圈或特定消費(fèi)對(duì)象的高科技園區(qū)；小戶型，總價(jià)低，單價(jià)高，挑高戶型；購(gòu)買對(duì)象主要以年輕人、商務(wù)人士或投資客為主。5LOFT產(chǎn)品的相關(guān)規(guī)定LOFT存在于住宅、商業(yè)、辦公等各類產(chǎn)品中，但不同城市對(duì)于層高限制規(guī)定不同如果LOFT產(chǎn)品

3、不能控制在單層層高限制之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)“單層面積雙層空間”的原則，也就失去了LOFT產(chǎn)品在市場(chǎng)的影響力和作用物業(yè)類型東莞廣州深圳北京杭州天冿住宅43.33.34.94.53.6辦公4.54.54.5 5.54.84.8商業(yè)6-6 6.155.1超過(guò)表格中的層高，按水平投影的2倍計(jì)算面積6LOFT產(chǎn)品在同類市場(chǎng)中，如果以住宅產(chǎn)品類型立項(xiàng)，在相同年限的條件下，比其它產(chǎn)品具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一般溢價(jià)在17-60%；低總價(jià)是LOFT產(chǎn)品在市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭的法寶；LOFT產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)2008年北京LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比7LOFT產(chǎn)品戶型特點(diǎn)一開敞式戶型，空間隨意組合；8LOFT產(chǎn)品戶型特點(diǎn)二樓中樓，可計(jì)算一層

4、面積，實(shí)現(xiàn)買一層送一層；9LOFT產(chǎn)品戶型特點(diǎn)三客廳挑高，空間大，其余為開放式布局；10LOFT產(chǎn)品戶型特點(diǎn)四一般LOFT面積小，多采用點(diǎn)式樓結(jié)構(gòu)，采光和通風(fēng)效果差；11LOFT戶型鑒賞一115平米LOFT產(chǎn)品，客廳挑空，雙層生活享受12LOFT戶型鑒賞二57平米LOFT小產(chǎn)品戶型，中部挑高，動(dòng)靜分開13LOFT戶型鑒賞三套房設(shè)計(jì)，便利生活，近墻體布局樓梯，省空間14LOFT戶型鑒賞四LOFT居住空間，小面積多空間享受15LOFT空間演繹16LOFT空間演繹17LOFT空間演繹18LOFT空間演繹19LOFT空間演繹20LOFT空間演繹21LOFT空間演繹22LOFT產(chǎn)品的營(yíng)銷策略23LOFT

5、客戶群體LOFT產(chǎn)品大多享受有地理優(yōu)勢(shì)，處于人口密集，商業(yè)成熟，交通便利的地區(qū)，主要客戶群是25-35歲的年齡段；一類是：首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，目的是自??；二類是：二次或多次置業(yè)的投資型買家，目的是追求回報(bào)；三類是：立足都市的外地移民以及商務(wù)往來(lái)人士，目的是擁有一個(gè)生活平臺(tái)；24LOFT產(chǎn)品物業(yè)管理水平LOFT產(chǎn)品的物業(yè)管理水平普遍較高，邀請(qǐng)國(guó)際級(jí)的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為業(yè)主提供一種星級(jí)酒店式的服務(wù)水平，提高產(chǎn)品附加值。25LOFT產(chǎn)品產(chǎn)位，體現(xiàn)國(guó)際生活的都市藍(lán)本通過(guò)對(duì)北京LOFT項(xiàng)目的核心定位概念對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)大多以國(guó)際化生活為藍(lán)本，詮釋的是地段優(yōu)越性，獨(dú)特的地域優(yōu)勢(shì)，對(duì)本土文化的提煉、

6、挖掘、深入剖析。案例來(lái)源：北京LOFT項(xiàng)目26LOFT市場(chǎng)形象定位LOFT產(chǎn)品的形象定位主要突出產(chǎn)品的區(qū)位，配套、客戶群及產(chǎn)品屬性進(jìn)行定位，塑造其市場(chǎng)高端的形象案例來(lái)源：北京LOFT項(xiàng)目27LOFT產(chǎn)品述求LOFT產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉主要來(lái)源：繁華路段、成熟配套、低總價(jià)、單層面積雙層空間等述求點(diǎn)，來(lái)吸引目標(biāo)客戶群體案例來(lái)源：北京LOFT項(xiàng)目28LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷手段互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷：主打電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，直擊年輕群體集中的論壇、交友平臺(tái)、商務(wù)電郵等；媒體營(yíng)銷：傳統(tǒng)型的主流媒體報(bào)紙廣告等，注重產(chǎn)品附加值的述求；直效營(yíng)銷：與目標(biāo)客戶群體面對(duì)面交流，讓客戶直觀感受；事件營(yíng)銷：一般帶精裝，免費(fèi)送全屋家電等，以及在首付等方面進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷：通過(guò)籃球賽、年輕偶像歌友會(huì)、商務(wù)交流茶話會(huì)等吸引目標(biāo)客戶。29LOFT產(chǎn)品是非主流產(chǎn)品的重要組成部份LOFT產(chǎn)品具有面積小、總價(jià)低，擁有單層面積雙層空間優(yōu)勢(shì)，將成為80后甚至90后年輕一代人的追求，他們喜好新奇生活方式，需求有這樣一個(gè)不大的自由生活，進(jìn)而吸引大量投資客戶的關(guān)注；戶型主要針對(duì)的目標(biāo)客戶單一，建筑層高限制，產(chǎn)權(quán)年限，生活環(huán)境較局促等硬性條件，必將使得