簽訂商鋪買賣合同的四大注意事項(xiàng)

1、-. z.簽訂商鋪買賣合同的四大考前須知 中國(guó)自古有一鋪養(yǎng)三代的說(shuō)法，商鋪雖然投資較大，但回報(bào)率普遍高于住宅。目前，購(gòu)置商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購(gòu)置商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時(shí)應(yīng)格外注意。有這樣一個(gè)案例：一家建材公司去年在*建材市場(chǎng)購(gòu)置了一個(gè)鋪位。簽合同時(shí)，雙方未約定市場(chǎng)性質(zhì)。搬入后不久，因建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，開(kāi)展商將市場(chǎng)改為燈具市場(chǎng)，造成建材公司難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。該公司與其他建材公司聯(lián)合找開(kāi)展商交涉，開(kāi)展商以合同中對(duì)此并無(wú)約定為理由，讓建材公司啞口無(wú)言。該案中，開(kāi)展商的行為極大損害了業(yè)主的權(quán)益，令業(yè)主陷入了兩難的境地-繼續(xù)在燈具市場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)建材，顯然會(huì)蝕本;

2、而出售鋪位，又難免貶值。從該案中可以看出，購(gòu)置商鋪與購(gòu)置住宅所考慮的方面有所不同，對(duì)簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時(shí)要注意的常見(jiàn)問(wèn)題：一要注意公用分?jǐn)偯娣e。一般來(lái)說(shuō)，商鋪的公攤面積占建筑面積的3040%，有的甚至超過(guò)50%。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然自有說(shuō)法，但對(duì)購(gòu)置者來(lái)說(shuō)，商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè)，即使允許圍的誤差，也可能會(huì)帶來(lái)幾萬(wàn)元的價(jià)格變動(dòng)，打亂購(gòu)房者的預(yù)算。要防止此情況的出現(xiàn)，建議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維權(quán)。二要注意返租承諾。返租是商鋪開(kāi)展商采用

3、較多的促銷手段，是指購(gòu)房者支付房款后，假設(shè)干年之將物業(yè)交給開(kāi)展商經(jīng)營(yíng)出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。從外表上看，返租帶給購(gòu)房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此。以下這個(gè)案例或許能給購(gòu)置者帶來(lái)一些警示。林先生購(gòu)置了*在建大型商場(chǎng)的一個(gè)鋪位，與開(kāi)展商簽訂了購(gòu)房合同與返租協(xié)議書(shū)。雙方約定：林先生同意將物業(yè)租給開(kāi)展商;開(kāi)展商在三年支付總房款22%的返租回報(bào)。然而一年后，開(kāi)展商未能按約交房，也沒(méi)有支付返租回報(bào)，當(dāng)林先生告上法院，要求開(kāi)展商支付違約金、返租回報(bào)金及滯納金時(shí)，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給開(kāi)展商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報(bào)不獲支持。除了延期交房導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)

4、外，有相當(dāng)多的開(kāi)展商采取了非書(shū)面承諾的方式，僅將返租承諾寫(xiě)入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購(gòu)房合同上卻無(wú)相應(yīng)約定。此情況下，如開(kāi)展商不給予返租回報(bào)，購(gòu)置者很難要求其兌現(xiàn)承諾。三要注意貸款風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。一般不超過(guò)合同價(jià)款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，必須意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過(guò)時(shí)，自己將面臨的付款壓力。四要注意、外銷商鋪未并軌。本市、外銷商品住房已經(jīng)并軌，但商鋪仍處于、外有別的狀況，市民在購(gòu)置商鋪前應(yīng)先問(wèn)清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。商鋪買賣業(yè)主要注意四大的問(wèn)題1、客戶的購(gòu)置能力。

5、首先了解客戶是否能夠全款購(gòu)房，如果客戶是貸款購(gòu)房，客戶資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí)，以免簽定之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買房糾紛。2、付款方式。購(gòu)置商業(yè)用房付款方式通常有全款購(gòu)房、貸款購(gòu)房、分期付款購(gòu)房三種形式，盡量要選擇全款購(gòu)房客戶，其次是貸款購(gòu)房，其中貸款購(gòu)置，目前最高可以貸5成，年限最高為10年;最后是分期付款，盡可能減小賣房所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。3、首付款與尾款間隔時(shí)間，時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng);因?yàn)樯虡I(yè)用房大局部款項(xiàng)較大，所以變動(dòng)也較大，所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較大，因此要盡量縮短首付款和尾款的間隔時(shí)間。4、支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。支付訂金之后的違約情況時(shí)有發(fā)生，所以支付訂金后簽定的訂金收付合同中必須要明確

6、違約責(zé)任和違約罰則。如何選擇商鋪？ 如何選擇商鋪業(yè)者建議算清回報(bào)率。投資商鋪怎么賺錢(qián)目前商鋪年回報(bào)率一般在5%至8%之間，而近幾年隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸受熱捧，商鋪增值幅度也非常快。女士2005年在武昌民院路一樓盤(pán)購(gòu)置了臨街商鋪，當(dāng)時(shí)每平方米接近3000元，而現(xiàn)在該地段二手商鋪均價(jià)已達(dá)8000元以上。鋪?zhàn)右恢弊饨o一個(gè)煙酒店，每月租金4000多元。不過(guò)并非所有商鋪都能靠出租賺錢(qián)。胡女士在武昌一樓盤(pán)底商有一套30平方米商鋪，每月租金1500元，月供卻有2300元。最近準(zhǔn)備轉(zhuǎn)出去。商鋪雖多，好鋪難尋雖然現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)工程根本上都是開(kāi)盤(pán)售罄。但賺錢(qián)的好鋪確實(shí)難找。億房研究員王磊表示，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大

7、品牌工程，大多只租不售。像光谷步行街、漢口北批發(fā)城等大體量工程，都保持較高的商鋪?zhàn)杂斜嚷省Ｉ偈鄱嘧饽鼙３稚虡I(yè)地產(chǎn)工程整體的檔次，便于規(guī)劃管理，整體宣傳也容易操作。思銳代理營(yíng)銷負(fù)責(zé)人汪喜清表示，都賣出去了，有可能這邊賣服裝隔壁賣餐飲，效果不好。賺錢(qián)的旺鋪越來(lái)越少，小型商業(yè)地產(chǎn)和樓盤(pán)配套商鋪好買，回報(bào)率又不一定高。吳女士2007年買入了解放大道沿線一18平方米商鋪，單價(jià)25000元。許諾年回報(bào)率8%，實(shí)際只有3%。先生也于去年底購(gòu)得京漢大道沿線一商鋪，因招商不理想，今年開(kāi)發(fā)商已將估算回報(bào)率由7%調(diào)至4%。好買的不賺錢(qián)，賺錢(qián)的不好買，這幾乎成了商鋪投資者共同的煩惱。大多租金回報(bào)率缺乏6%商鋪投資租金

8、回報(bào)率是：(月租金12個(gè)月)商鋪總價(jià)。業(yè)界普遍認(rèn)為租金年回報(bào)率到達(dá)6%就值得投資。商鋪的銀行基準(zhǔn)利率在6%左右。如果回報(bào)率到達(dá)6%，可以滿足貸款者的月供。有業(yè)者指出，目前商鋪大局部租金回報(bào)率達(dá)不到6%。以前開(kāi)發(fā)商推商鋪，承諾年回報(bào)率都在8%-10%左右?，F(xiàn)在已經(jīng)很少有開(kāi)發(fā)商敢承諾這么搞了。投資商鋪多年的先生告訴記者，目前商鋪投資最大的利好就是市場(chǎng)較火。很多商業(yè)地產(chǎn)工程從開(kāi)盤(pán)到，均價(jià)翻一倍的都有。王磊則認(rèn)為，正是市場(chǎng)熾熱，使得商鋪投資看似穩(wěn)賺，尤其是由住宅轉(zhuǎn)向商鋪的熱錢(qián)，仍將在較長(zhǎng)時(shí)期刺激商鋪增值。不過(guò)這并不代表商鋪可以隨便買，算清回報(bào)率才能穩(wěn)固收益。購(gòu)置商鋪考前須知2011-05-16 來(lái)源：

9、萬(wàn)城地產(chǎn)網(wǎng) 瀏覽758次 核心提示：對(duì)于許多投資者來(lái)說(shuō)，商鋪投資還是比擬陌生的，特別是交易中要注意的交易平安以及稅費(fèi)一直是他們更多關(guān)心的問(wèn)題，下面就上述問(wèn)題給予大家一點(diǎn)建議和解答。商鋪以其稅費(fèi)穩(wěn)定、資金流快、回報(bào)高、增值空間大等優(yōu)點(diǎn)，一直受到廣闊投資客的親睞，是中國(guó)商業(yè)物業(yè)交易最活潑的地區(qū)，最近一段時(shí)間，根據(jù)合富置業(yè)商業(yè)部的成交資料分析，商鋪成交量逐漸放大，呈現(xiàn)一片繁榮景象，其中以小物業(yè)成交為主(成交價(jià)格在800萬(wàn)以下)，買房主要以投資為主。對(duì)于許多投資者來(lái)說(shuō)，商鋪投資還是比擬陌生的，特別是交易中要注意的交易平安以及稅費(fèi)一直是他們更多關(guān)心的問(wèn)題，下面就上述問(wèn)題給予大家一點(diǎn)建議和解答。在購(gòu)置商鋪

10、前，應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題：1、房屋權(quán)屬情況應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。2、相鄰權(quán)問(wèn)題應(yīng)了解整個(gè)物業(yè)的整體規(guī)劃，做到宜細(xì)不宜粗，明確好物業(yè)的通風(fēng)、采光、通行以及物業(yè)的建筑布局走向等，以防止日后商鋪在經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)的不必要的紛爭(zhēng)。3、貸款風(fēng)險(xiǎn)商鋪貸款額度低，年限也短，60%的貸款期限一般小于10年。而銀行對(duì)商鋪貸款者的資質(zhì)審核也要比住宅審核嚴(yán)格，因此投資者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時(shí)所面臨的壓力。4、對(duì)開(kāi)發(fā)商、銷售商審核審核開(kāi)發(fā)商及銷售商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷售一切證照，查清是否有抵押行為，以免將來(lái)無(wú)法辦理產(chǎn)證。簽訂商鋪買賣合同應(yīng)注意：5、房屋用

11、途在簽合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)了解所購(gòu)房屋用途確實(shí)是商用，并在合同中注明。6、公用分?jǐn)偯娣e選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決方法。7、包租承諾許多開(kāi)發(fā)商對(duì)包租承諾采取非書(shū)面承諾的方式，在簽訂商鋪購(gòu)置合同時(shí)，應(yīng)將包租承諾落實(shí)到具體的合同條款中。另外，商鋪的逾期交房直接影響包租協(xié)議的履行，在簽訂商鋪買賣合同時(shí)應(yīng)就交房期限做嚴(yán)格的規(guī)定，并約定一旦逾期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商除了承當(dāng)延期交房的違約金外還應(yīng)當(dāng)承當(dāng)購(gòu)房者的租金損失。8、物業(yè)管理許多購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中表達(dá)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是

12、購(gòu)房者在購(gòu)置商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié)。因此，在購(gòu)置商鋪時(shí)，不要輕易地和開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同。9、注意商鋪的交房條件商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要。在簽訂商鋪合同時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時(shí)特別予以注意驗(yàn)收。提示：無(wú)論是購(gòu)置或者轉(zhuǎn)讓商鋪，在交易過(guò)程中都要繳納一定的費(fèi)用，這些費(fèi)用具體包括：登記費(fèi)：每套300元，申請(qǐng)人(買賣任何一方)繳納;合同印花稅：買賣雙方各按房?jī)r(jià)的0.05%繳納;交易手續(xù)費(fèi)：按照成交價(jià)的0.5%繳納，買方繳納;契稅：按房?jī)r(jià)的3%，買方繳納;營(yíng)業(yè)稅

13、及附加：買賣差額的5.55%，賣方繳納;土地增值稅：買賣差額扣除相關(guān)費(fèi)用后的30%-60%(按差額比率不同累進(jìn)計(jì)算);個(gè)人所得稅：凈收入(買賣差額扣除以上所有相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)后)的20%。新的計(jì)算公式為：土地增值稅=(房產(chǎn)交易合同價(jià)格-扣除工程總額)規(guī)定稅率-(扣除工程總額規(guī)定百分比)。其中，扣除工程為：原購(gòu)房發(fā)票金額+營(yíng)業(yè)稅+印花稅+原購(gòu)房契稅+加計(jì)5%金額(即原購(gòu)房發(fā)票金額5%居住滿年數(shù));規(guī)定稅率依舊采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率;規(guī)定百分比與規(guī)定稅率同比變化：當(dāng)規(guī)定稅率取30%，規(guī)定百分比為0;當(dāng)取40%時(shí)，為5%;當(dāng)取50%時(shí)，為15%;當(dāng)取60%時(shí)，為35%。注明:土地增值稅詳細(xì)說(shuō)明如下:(出

14、售價(jià)格-購(gòu)入原價(jià)-購(gòu)入時(shí)繳納的契稅-購(gòu)入時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)-印花稅-營(yíng)業(yè)稅及附加-其他合理費(fèi)用)適用稅率-(購(gòu)入原價(jià)+購(gòu)入時(shí)的契稅+購(gòu)入時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)+印花稅+營(yíng)業(yè)稅及附加+其他合理費(fèi)用)速算扣除系數(shù)適用稅率:計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額的法定比例。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除工程金額50%的局部，稅率為30%;增值額超過(guò)扣除工程金額50%，未超過(guò)扣除工程100%的局部稅率為40%;增值額超過(guò)扣除工程100%，未超過(guò)扣除工程金額200%的局部，稅率為50%;增值額超過(guò)扣除工程金額200%的局部，稅率為60%。速算扣除系數(shù):(0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。土地增值稅的適用稅率及速算扣除系數(shù)表格如備注: 外籍人士進(jìn)展上述交易須公證,公證費(fèi)如下:50萬(wàn)-