論商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的問(wèn)題及對(duì)策

1、精品文檔就在這里-各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有-精品 文檔-論商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的問(wèn)題及對(duì)策隨著住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛日益增多。商品房買(mǎi)賣(mài)合同締約人訂立合同的目的是為了使自己的合法利益得到最大保護(hù)和實(shí)現(xiàn)，而締約一方當(dāng)事人的違約行為可能使得對(duì)方當(dāng)事人的利益得不到實(shí)現(xiàn)。通過(guò)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中違約行為、違約責(zé)任的論述，概括介紹了商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任的概念、特點(diǎn)、歸責(zé)原則、責(zé)任形態(tài)、免責(zé)條件以及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等問(wèn)題，闡述了我國(guó)合同法、商品房銷(xiāo)售管理辦法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的

2、解釋中關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任的規(guī)定。特別是在2003年6月1日最高人民法院關(guān)于審理 HYPERLINK ”http：/info/fangdichan/fangchanmm/shangpinfang/shangpinfangmaimaihetong/” t _blank” 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄏ路Q(chēng)解釋)頒布實(shí)施后,商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件呈現(xiàn)大幅度上升趨勢(shì)。合同糾紛是最常見(jiàn)的糾紛，所占比例最大,剖析合同糾紛產(chǎn)生的原因能更好地從源頭上做好合同管理工作.下面試從商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的開(kāi)始論述。一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件所涉及的案件類(lèi)型特點(diǎn)和原因分析（一）出賣(mài)人未在解釋規(guī)

3、定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人訴訟要求出賣(mài)人按照解釋規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，并支付違約金；或要求 HYPERLINK /info/laodong/jiechuhetong/ t ”_blank” 解除合同或由出賣(mài)人賠償損失.(二）買(mǎi)賣(mài)雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中或預(yù)售合同中約定的公共維修基金、天然氣初裝費(fèi)等由買(mǎi)受人承擔(dān)，買(mǎi)受人交納后，訴訟主張出賣(mài)人構(gòu)成欺詐，要求返還相關(guān)費(fèi)用.（三）出賣(mài)人交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,買(mǎi)受人訴訟要求交付合格房屋,或解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。（四）買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂商品房預(yù)售合同后，

4、因規(guī)劃手續(xù)不全、資金不到位、合建糾紛等原因?qū)е聼o(wú)法按期交房,買(mǎi)受人訴訟要求支付逾期交房違約金，或訴訟要求交付房屋并賠償無(wú)法按期交房的損失,確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或應(yīng)予撤銷(xiāo)并雙倍返還購(gòu)房款。（五)出賣(mài)人在銷(xiāo)售廣告及宣傳材料中作出說(shuō)明和允諾，在交付房屋時(shí)未能履行商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋或配套設(shè)施,導(dǎo)致買(mǎi)受人訴訟要求出賣(mài)人履行合同、承擔(dān) HYPERLINK http：/info/hetong/weiyuezeren/” t ”_blank 違約責(zé)任或賠償責(zé)任。（六）因出賣(mài)人未取得相關(guān)規(guī)劃或許可手續(xù),就與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同，無(wú)法按期為買(mǎi)受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)（如承諾買(mǎi)受人全家戶(hù)口進(jìn)京）,買(mǎi)受人訴

5、訟要求撤銷(xiāo)商品房預(yù)售合同并給付一倍以?xún)?nèi)的賠償金；或要求出賣(mài)人履行義務(wù)，為其辦理戶(hù)口進(jìn)京的手續(xù)、賠償損失。（七）出賣(mài)人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積差距較大，買(mǎi)受人要求雙倍返還房?jī)r(jià)款，或買(mǎi)受人訴訟要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息.（八)出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂了認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)購(gòu)協(xié)議,在雙方未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，買(mǎi)受人訴訟要求返還定金。（九)買(mǎi)受人在與出賣(mài)人簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同或預(yù)售合同后，未按期支付購(gòu)房款,出賣(mài)人訴訟要求買(mǎi)受人支付購(gòu)房款并給付違約金；或買(mǎi)受人未按期交納按揭貸款，出賣(mài)人履行擔(dān)保義務(wù)后,訴訟要求買(mǎi)受人償還其墊付的貸款及

6、利息；或出賣(mài)人催告后3個(gè)月內(nèi)買(mǎi)受人仍未履行的，出賣(mài)人訴訟要求解除合同。（十)出賣(mài)人故意隱瞞出賣(mài)房屋已經(jīng) HYPERLINK ”http：/diya/ t ”_blank” 抵押或另行出賣(mài)的事實(shí)，在與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)受人訴訟要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、返還已付購(gòu)房款及利息,并承擔(dān)賠償責(zé)任。1.設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不完善，為房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法完成約定義務(wù)埋下隱患.2。個(gè)別行政部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。3。出賣(mài)人的守約意識(shí)淡薄，在根本沒(méi)有辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)或資質(zhì)的情況下,即發(fā)布夸大其辭、具有欺詐性的廣告，導(dǎo)致無(wú)法履行約定。4.開(kāi)發(fā)商因資

7、金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題，工期拖長(zhǎng)或斷續(xù)施工，甚至停工，導(dǎo)致預(yù)售房屋無(wú)法交付或交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，雙方對(duì)簿公堂。預(yù)售合同簽訂在兩三年前,訴訟卻發(fā)生解釋適用后，導(dǎo)致房屋質(zhì)量的案件增加。二、合同的效力及其履行有可能導(dǎo)致合同糾紛我國(guó) HYPERLINK http：/Law/ 法律對(duì)合同的界定是經(jīng)過(guò)若干次改動(dòng)的，通過(guò)每一次改動(dòng)可以看出法律的進(jìn)步。合同審議稿第2條對(duì)合同定義的寫(xiě)法是：“合同是平等主體的公民、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止債權(quán)債務(wù)關(guān)系的協(xié)議”。按照合同法第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，自批準(zhǔn)、登記時(shí)生效“。本條規(guī)定的內(nèi)容可以

8、分解為兩項(xiàng)：一是合同生效的條件,二是合同生效的時(shí)間.因此，從此第一款可以看出，只有“依法成立的合同才能生效?！耙婪ǔ闪ⅰ笔呛贤挠行l件，也即有效合同必須是已經(jīng)成立的合同，而且其主體和內(nèi)容都合乎法律的規(guī)定。一些沒(méi)有以法律規(guī)定成立的合同，顯然是沒(méi)有效力的，因此，對(duì)于成立的一些沒(méi)有效力的合同,往往會(huì)產(chǎn)生一些糾紛。合同法第60條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。合同的履行是指?jìng)鶆?wù)人全面、適當(dāng)?shù)赝瓿善浜贤x務(wù),使債權(quán)人的合同債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。如買(mǎi)賣(mài)合同交付約定的標(biāo)的物和支付價(jià)款,承攬合同交付完成的工作成果和支付報(bào)酬.換言之，合同的履行是當(dāng)事人完成合同義務(wù)的行為。合同的履行是合同效力的

9、主要內(nèi)容，是當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，或者說(shuō)是權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)的正常結(jié)果。合同法對(duì)合同履行的原則未作正面的規(guī)定。在理論上，通常將合同履行的原則歸納為全面適當(dāng)履行原則、協(xié)作履行原則（又稱(chēng)遵循城市信用原則）、 HYPERLINK http：/Economic/ 經(jīng)濟(jì)合理原則等。（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任的內(nèi)涵界定及其特點(diǎn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) HYPERLINK ”/company/ 企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人因違反商品房買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，即為商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約責(zé)任。在大陸法中則被包括在債務(wù)不履

10、行的責(zé)任之中，或者被視為債的效力的范疇.商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約責(zé)任制度是保障商品房買(mǎi)賣(mài)合同債權(quán)主體實(shí)現(xiàn)債權(quán)及債務(wù)主體履行債務(wù)的重要措施，它與合同義務(wù)有密切聯(lián)系，商品房買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)是其違約責(zé)任產(chǎn)生的前提，其違約責(zé)任則是合同義務(wù)不履行的結(jié)果。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任具有以下特點(diǎn)：第一，該違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任。第二,該違約責(zé)任具有相對(duì)性。第三，該違約責(zé)任將補(bǔ)償性與懲罰性相結(jié)合，注重對(duì)守約方及弱勢(shì)方的保護(hù)。第四,該違約責(zé)任的可約定性。（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任歸責(zé)原則中華人民共和國(guó)合同法以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。同樣,商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)

11、任原則,僅在法律法規(guī)等有特別規(guī)定的情況下,適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。1如：開(kāi)發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任,根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十八條規(guī)定,由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任的免責(zé)事由商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任的免責(zé)事由,是指在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，免除違反合同義

12、務(wù)的債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任的原因和理由。1具體包括法定的免責(zé)事由和約定的免責(zé)事由.（一）不可抗力根據(jù)我國(guó)合同法，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況.對(duì)于因不可抗力導(dǎo)致的商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能履行,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不可抗力的影響程度，部分或全部免除有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任.（二）其他法定免責(zé)事由守約一方未采取適當(dāng)措施，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，債務(wù)人對(duì)擴(kuò)大的損失部分免責(zé)，我國(guó)合同法第119條對(duì)此有所規(guī)定。此外，當(dāng)事人還可協(xié)議約定其他免責(zé)事由，但必須符合我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定.（三) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任的承擔(dān)方式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任的承擔(dān)方式,是指商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人依照法律法規(guī)等的規(guī)定及合同約定，在出現(xiàn)

13、違約行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承受的制裁方式。我國(guó)合同法規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式有:繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或報(bào)酬、雙倍返還定金、支付違約金等.而依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋?zhuān)谔幚砩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，違約方承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有如下幾種：1、實(shí)際履行。又稱(chēng)強(qiáng)制履行，是指在合同違約方不履行合同時(shí)，守約方可以要求人民法院強(qiáng)制違約方按照合同約定履行合同債務(wù)的違約責(zé)任承擔(dān)方式.其構(gòu)成要件有：（1）存在違約方的違約行為；（2）必須有守約方請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的行為；（3）必須是違約方能夠繼續(xù)履行合同。2、采取補(bǔ)救措施。主要包括：1

14、、修復(fù)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù).3、賠償損失。即商品房買(mǎi)賣(mài)合同中違約方因不履行合同義務(wù)給守約方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償守約方因違約行為所受損失的責(zé)任.我國(guó)合同法上的賠償損失是指金錢(qián)賠償,即使包括實(shí)物賠償，也限于以合同標(biāo)的物以外的物品予以賠償。其責(zé)任構(gòu)成如下：（1）違約行為；（2）損失;（3）違約行為與損失之間有因果關(guān)系；(4）違約一方?jīng)]有免責(zé)事由.4、定金：最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾

15、紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定:“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！币?yàn)槎ń鸲l(fā)的糾紛，是近年來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的一個(gè)重點(diǎn)，在房地產(chǎn)訴訟案件中也占很大比重。5、支付違約金.又稱(chēng)違約罰款,是由商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人約定的或法律直接規(guī)定的,在一方當(dāng)事人不履行合同時(shí)須向另一方當(dāng)事人支付一定數(shù)額的金錢(qián)的違約責(zé)任承擔(dān)方式，違約金也可以表現(xiàn)為一定價(jià)值的財(cái)物。違約金責(zé)任的構(gòu)成一般包含如下兩個(gè)要

16、素:A。違約行為發(fā)生，至于違約行為的類(lèi)型,應(yīng)視當(dāng)事人的約定或法律的直接規(guī)定;B。原則上要求違約方有過(guò)錯(cuò),或者是故意，或者是過(guò)失。解釋中關(guān)于適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定與消法并不矛盾。從立法時(shí)的考慮看,當(dāng)時(shí)未將商品房囊括在消費(fèi)之列，但至少在法律中也未排除,這就有了將購(gòu)房人涵括于“消法中消費(fèi)者之可能”。 而從違約責(zé)任的后果看,屬于違約而生的，無(wú)疑是要通過(guò)違約責(zé)任承擔(dān)來(lái)彌補(bǔ)受害人的損失，違約責(zé)任的承擔(dān)和讓出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分。在合同法中也規(guī)定了這種懲罰性賠償金制度。就欺詐而言,沒(méi)有必要將房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的欺詐和普通商品交易中的欺詐相區(qū)別。解釋并非是對(duì)消法49條的直接適用,消法的適用前提是欺詐,解釋規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)?種情形,都是由于出賣(mài)方違背誠(chéng)實(shí)信用原則，欺騙消費(fèi)者，致使標(biāo)的物無(wú)法交付,或者標(biāo)的物上具有某種瑕疵造成的。這也就是說(shuō)，解釋規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)中的懲罰性賠償適用原則是，賣(mài)方不遵守買(mǎi)賣(mài)規(guī)則的行為欺詐或者惡意違約，因行為欺詐或者惡意違約而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而不是由于經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)行為中因商品欺詐或服務(wù)欺詐而承擔(dān)的雙倍賠償責(zé)任，兩者在適用前提上有差距。此外，消法的雙倍賠償?shù)慕Y(jié)果和解釋中的懲罰性賠償?shù)慕Y(jié)果也有不同.解釋的適用結(jié)果是“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍，將懲罰性賠償?shù)臄?shù)額控制在“已付房款