房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述論述課件

1、雷雨鄭州大學(xué)管理學(xué)院2010.8房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理 課件使用說明對(duì)象：工程管理2008級(jí)課時(shí)：36學(xué)時(shí)，實(shí)際32學(xué)時(shí)（9-10周實(shí)習(xí)）內(nèi)容：與教材配套，各專業(yè)可以根據(jù)教學(xué)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。第四編，一般不講，內(nèi)容與前面章節(jié)穿插安排。使用教材：雷雨主編同名教材，鄭州大學(xué)出版社出版參考書：譚術(shù)魁、陳雙、朱亞兵主編同名教材 版權(quán)所有 未經(jīng)許可 不得翻制課程內(nèi)容提要第一篇 宏觀篇第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)概述第二章房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系第三章 房地產(chǎn)開發(fā)的法律基礎(chǔ)第二篇 策劃篇第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目決策第五章房地產(chǎn)策劃課程內(nèi)容提要第三篇 實(shí)施篇第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與融資第七章 土地的獲取與開發(fā)第八章 房地產(chǎn)項(xiàng)目的

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理第十章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)課程內(nèi)容提要第四篇 案例篇第十一章 房地產(chǎn)策劃案例分析第十二章 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)案例分析第十三章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)案例分析第十四章 案例分析延伸 第1篇 宏觀篇（1，2，3）1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述導(dǎo) 讀使學(xué)生了解房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史；了解房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀；明白影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素；清楚房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理涉及的主要內(nèi)容。1.1 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史（1）“淵源”與“萌芽”期(1850-1949年)（2）整頓期(1949-1965年) 1949年新中國(guó)成立后，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制。幾年以后，通過逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的

3、私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場(chǎng)即自行消失。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述 50年代中期到60年代中期開始整頓。 隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國(guó)城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國(guó)家經(jīng)租”的形式對(duì)出租私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，采取了“贖買政策”，房主產(chǎn)權(quán)、土地私有產(chǎn)權(quán)收歸國(guó)有。從根本上確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（3）“文革”十年動(dòng)亂期間（1966-1976） 城市房地產(chǎn)管理工作受到極大破壞，房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會(huì)問題之一。 私有經(jīng)濟(jì)幾乎絕跡，也是

4、罪過。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（4）1978年后 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述整頓復(fù)蘇期（1978-1986年） 成長(zhǎng)期(19871998年)：1992、1998兩個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)期（1998-2007年）理性調(diào)整階段（2008）：宏觀調(diào)整，理性回歸。 1 房地產(chǎn)開

5、發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.2 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)（1）供需矛盾出現(xiàn)兩極化。（2）房?jī)r(jià)總體漲幅平穩(wěn)，部分中心城市上漲過快。（3）市場(chǎng)心理脫離理性軌道。 （4）住房保障力度加大，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速加快。 （5）東西部房地產(chǎn)發(fā)展差距較大，開發(fā)失衡。 1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.2.2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)受到多種因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)在未來的發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）資源將進(jìn)一步向保障性住房?jī)A斜。保障誰(shuí)？怎么保障？ （2）房?jī)r(jià)上漲趨緩，市場(chǎng)心理將回歸理性。 （3）節(jié)能環(huán)保型住宅將會(huì)加快推廣。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)

6、商重組將加快。 1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.2.3 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題 （1）房地產(chǎn)業(yè)的固有特點(diǎn)較難支撐可持續(xù)增長(zhǎng)。（2）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資源的消耗巨大。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，19861995年間，僅建設(shè)占地便使耕地減少1.45億畝，19962006年間凈減少1.23億畝，平均每年凈減少1230萬(wàn)畝。還有大量的資源、能源消耗。（3）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)政府行為影響過大。（4）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)與主體發(fā)展都尚欠規(guī)范。 1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.3 影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素 影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素有很多，如房地產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策、金融、法律、相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以及市場(chǎng)等。而市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求又是諸多影

7、響因素中比較主要的。本章重點(diǎn)討論一下市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所造成的影響。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.3.1市場(chǎng)需求對(duì)房地產(chǎn)的影響（1）市場(chǎng)消費(fèi)需求觀念的變化對(duì)住宅消費(fèi)的需求在不斷升級(jí)。購(gòu)房目的從滿足自住需求到向投資工具演化。城市的“空心”現(xiàn)象在我國(guó)已開始出現(xiàn)。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（2） 消費(fèi)者有效需求的變化方向消費(fèi)者需要更為人性化的住房。樓盤品質(zhì)的好壞，很大程度取決于細(xì)部處理。于細(xì)微之處見精神。當(dāng)然，這種追求要有一個(gè)合適的“度”。環(huán)保住宅將引領(lǐng)市場(chǎng)。人性化物業(yè)管理成為消費(fèi)者購(gòu)房的附加條件。1.3.2 住房保障計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)較快發(fā)展 具有影響。房地產(chǎn)業(yè)必須遵循市場(chǎng)的規(guī)律發(fā)展，不可能用政府力

8、量超大范圍進(jìn)行住房保障。住房保障的主體應(yīng)該是廉租房。以廉租房為主體的住房保障體系建設(shè)，要盡快規(guī)范、配套。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述保障房體系建設(shè)還要運(yùn)用優(yōu)惠的土地、財(cái)稅政策，政府可適度給予低收入群體購(gòu)房補(bǔ)貼。保障房體系建設(shè)應(yīng)是長(zhǎng)期政策，不應(yīng)也不可能是短期政策行為。全國(guó)保障性住房投資規(guī)模宜適當(dāng)。1.3.3 房?jī)r(jià)內(nèi)在形成規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 。 主要是價(jià)值規(guī)律和供求規(guī)律。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.4 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的研究對(duì)象、內(nèi)容與方法1.4.1 幾個(gè)基本概念（1）房地產(chǎn)：有不同的定義方法和標(biāo)準(zhǔn)。“可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益（如

9、廣告）（2003，建設(shè)部：房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)）房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，包括土地及地上建筑物和其它構(gòu)筑物、定著物。（2006，張建坤、周虞康）注意：房地產(chǎn)存在寬派和窄派兩種基本觀點(diǎn)。一般，理解房地產(chǎn)概念應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)必須是房屋和土地的結(jié)合體；房地產(chǎn)必須是物質(zhì)實(shí)體和財(cái)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的結(jié)合；強(qiáng)調(diào)房屋建筑物才納入房地產(chǎn)范疇（具有約定俗成的意味）1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（2）房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。（2003，建設(shè)部：房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)）（3）開發(fā)的含義“在國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售出租商品房的行為”。（2003，建設(shè)部：

10、房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)）1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述“房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為”。（中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法）管理、投資、服務(wù)等概念不再一一解釋，請(qǐng)參考其它課程教材。這里服務(wù)主要指咨詢、中介、評(píng)估、物業(yè)等。（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：分為廣義和狹義兩種理解。狹義：是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊進(jìn)行的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)的主要范圍在流通領(lǐng)域。（2006，譚術(shù)魁）1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述廣義：是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按照價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，范圍涉及生產(chǎn)、

11、流通、消費(fèi)的全過程。 經(jīng)營(yíng)具有比較廣泛的含義，往往指向盈利目的，一般使用其廣義概念。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)：全社會(huì)房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。這些交換關(guān)系包括：買賣場(chǎng)所。形成交易的條件。涉及雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定規(guī)則。有規(guī)定標(biāo)的物使用價(jià)值的穩(wěn)定規(guī)則。主要是產(chǎn)品品質(zhì)、計(jì)算方法等。 這些軟硬件結(jié)合在一起構(gòu)成市場(chǎng)。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.4.2 研究對(duì)象（1） 房地產(chǎn)開發(fā)：涉及一系列有關(guān)開發(fā)的問題，具有多種形式。綜合開發(fā)。包括了房產(chǎn)與地產(chǎn)的開發(fā)，甚至各種配套設(shè)施的開發(fā)。土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)特種開發(fā)1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（2） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：各種類型的交易及管理，以經(jīng)營(yíng)為核心。房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)。包括政府關(guān)系經(jīng)營(yíng)、客戶經(jīng)營(yíng)、供應(yīng)商經(jīng)營(yíng)、其它經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) 。包括銷售、租賃、抵押、典當(dāng)、置換等多種形式。 房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)。以管理和服務(wù)為基本內(nèi)容 。 1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（3）與開發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的問題。 總之，要研究這些活動(dòng)的內(nèi)在規(guī)律和外在約束條件。1.4.3 研究?jī)?nèi)容（1）房地產(chǎn)的開發(fā)與組織管理體系（2）開發(fā)流程 從項(xiàng)目前