工程設備設施管理39

1、工程設備設備管理.4工程管理組織架構及崗位職責123工程管理工程已交樓及人數工程管理“四大制度 工程設備設備管理目錄.第一章工程管理組織架構及崗位職責第一節(jié)物業(yè)工程管理組織架構第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責.1、工程維護部組織架構物業(yè)工程管理組織架構第一節(jié)第一節(jié).第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責1工程維護部經理全面主持維護管理部的各項任務 。擔任修訂工程維護管理相關制度，檢查制度落實情況。擔任審批設備設備的保養(yǎng)方案，監(jiān)視檢查設備設備保養(yǎng)情況。擔任智能化設備配置及布點需求和智能化系統(tǒng)設計方案的審核。 擔任物業(yè)管理費工程維護管理本錢的指點。2、崗位職責.第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責2機電工程師擔任機電設備設備

2、維護管理任務的指點、監(jiān)視、評價及考核。擔任機電設備設備維護管理方式、制度、規(guī)范的建立及修訂。擔任機電設備設備的運轉及操作管理任務。擔任審批機電設備設備的保養(yǎng)方案，監(jiān)視檢查機電設備設備保養(yǎng)情況。擔任艱苦機電設備設備技術難題的處置。擔任機電設備設備大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)視實施情況。擔任推行節(jié)能降耗措施，降低運轉本錢。參與相關合同招招標任務。.3智能化工程師擔任智能化設備設備管理任務的指點、監(jiān)視、評價及考核。擔任智能化設備設備維護管理方式、制度、規(guī)范的建立及修訂。擔任智能化設備設備的運轉管理任務。擔任審批智能化設備設備的保養(yǎng)方案，監(jiān)視檢查智能化設備設備保養(yǎng)情況。擔任智能化設備設備技術難題的處

3、置。擔任智能化設備設備大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)視實施情況。參與相關合同招招標任務。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責.4水暖工程師擔任水暖設備設備管理任務的指點、監(jiān)視、評價及考核。擔任水暖設備設備維護管理方式、制度、規(guī)范的建立及修訂。擔任水暖設備設備的運轉管理任務。擔任審批水暖設備設備的保養(yǎng)方案，監(jiān)視檢查水暖設備設備保養(yǎng)情況。擔任艱苦水暖設備設備技術難題的處置。擔任水暖設備設備大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)視實施情況。參與相關合同招招標任務。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責.5消防工程師擔任消防設備設備管理任務的指點、監(jiān)視、評價及考核。擔任消防設備設備維護管理方式、制度、規(guī)范的建立及修訂。擔任消防設備

4、設備的運轉管理任務。擔任審批消防設備設備的保養(yǎng)方案，監(jiān)視檢查消防設備設備保養(yǎng)情況。擔任消防設備設備技術難題的處置。擔任消防設備設備大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)視實施情況。參與相關合同招招標任務。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責.6電梯工程師擔任電梯管理任務的指點、監(jiān)視、評價及考核。擔任電梯維護管理制度、規(guī)范的建立及修訂。擔任電梯的運轉管理任務。擔任電梯維保單位維修保養(yǎng)任務的監(jiān)視、檢查與考核。擔任監(jiān)視電梯零部件的改換任務。擔任電梯大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)視實施情況。參與相關合同招招標任務。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責.第二章工程管理工程已交樓及人數1、恒大名都 維修部19人2、恒大綠洲 維修部2

5、2人3、西安恒大城 維修部37人4、恒大御景 維修部8人 5、楊凌恒大城 維修部12人6、漢中恒大城 維修部8人.第三章工程管理“四大制度 1、物業(yè)設備設備承接查驗管理方法2、電梯維保管理方法3、物業(yè)能耗管理方法4、公共區(qū)域維修管理方法.第四章工程設備設備管理第一節(jié)工程設備設備管理主要目的第二節(jié)工程前期介入與承接查驗第三節(jié)日常工程設備設備管理.一、客戶稱心度二、員工稱心度三、設備設備完好率四、本錢控制物業(yè)工程管理的主要目的第一節(jié)工程設備設備管理主要目的.一、客戶稱心度 物業(yè)工程管理不但要保證業(yè)主的根本生活正常進展，還要保證園區(qū)內業(yè)主所見之處的設備設備運轉良好，這才干更好的提升業(yè)主稱心度。第一節(jié)

6、工程設備設備管理主要目的.二、員工稱心度 同樣，客戶稱心是一部分，而員工稱心度也是我們物業(yè)工程管理的主要目的，經常會有員工埋怨，我們的什么設備太差，導致有些事情做不了，像有的小區(qū)電梯經常困人，五方對講還不好用，員工都不敢坐電梯。這種連員工本人都不稱心的設備設備，能讓業(yè)主稱心嗎？答案一定是不能。第一節(jié)工程設備設備管理主要目的.三、設備設備完好率 衡量物業(yè)設備管理質量的兩個目的設備有效利用率、設備的完好率。設備有效利用率：指每年度設備實踐運用時間占方案用時的百分比，指設備的運用效率。設備完好率：指的是完好的消費設備在全部消費設備中的比重。第一節(jié)工程設備設備管理主要目的.物業(yè)設備能否完好的規(guī)范為：構

7、造與零部件完好齊全設備設備運轉正常，滿足運用功能設備設備技術資料及運轉記錄齊全設備設備整潔，無跑、冒、滴、漏景象防水、防凍、保溫、防腐、平安標識等措施完好有效四、本錢控制 經過各種手段，在保證工程管理質量不下降的前提下，做好本錢控制。第一節(jié)工程設備設備管理主要目的.物業(yè)工程前期介入與承接查驗工程前期介入承接查驗第二節(jié)工程前期介入與承接查驗.前期介入的概念工程前期介入前期介入的意義第二節(jié)工程前期介入與承接查驗一二.一、前期介入的概念與意義 工程前期介入 從工程規(guī)劃設計開場，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修正建議，如物業(yè)規(guī)劃、設計、設備選用、功能規(guī)劃等，并隨時跟進施工過程。充分反映住戶要求

8、和物業(yè)本身要求，力求運用戶入住之前的各種前期任務與用戶運用的實踐需求及日后物業(yè)管理任務相順應。第二節(jié)工程前期介入與承接查驗.第二節(jié)工程前期介入與承接查驗二、前期介入的意義：1、有利于維護物業(yè)公司的良好籠統(tǒng)2、優(yōu)化設計、減少返工、防止后遺癥減少或防止規(guī)劃設計、建立的隱患 3、有利于全面了解物業(yè)：土建構造、管線走向、設備建立、設備安裝4、為后期管理做好預備5、促進銷售 物業(yè)管理前期介入可以在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和銜接性，減少不用要的損失。.第二節(jié)工程前期介入與承接查驗承接查的作用和意義承接查驗的根本概念承接查驗 .第二節(jié)工程前期介入與承接查驗一、承接查驗的根本概念 物業(yè)承接查驗 是指承接

9、新建物業(yè)前，物業(yè)公司和工程部按照國家有關規(guī)定和公司制度，共同對物業(yè)共用部位、共用設備設備進展檢查和驗收的活動。二 、承接查驗的作用和意義：1減少建立與開發(fā)的遺留問題2降低物業(yè)管理效力風險3維護業(yè)主的共同財富權益4化解物業(yè)管理的矛盾糾紛5構建調和互信的物業(yè)管理關系.第三節(jié)日常工程設備設備管理一、設備根底資料的管理二、設備運轉管理三、設備維護管理四、設備更新改造管理五、報修效力六、人員管理七、外委單位管理日常工程管理.一、設備根底資料的管理 設備根底資料 包括設備原始檔案的管理、設備技術資料、運轉維修資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、規(guī)范等強迫性文件。第三節(jié)日常工程設備設備管理

10、.二、設備運轉管理 1、物業(yè)設備組成 第三節(jié)日常工程設備設備管理生活設備管理平安設備管理設備日常管理給排水管理電梯系統(tǒng)管理暖通空調管理燃氣系統(tǒng)管理消防系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)管理供配電管理.第三節(jié)日常工程設備設備管理2、物業(yè)設備的運轉管理實踐上包括了物業(yè)設備技術運轉管理和物業(yè)設備經濟運轉管理兩部分。1設備的運轉在技術性能上一直處于最正確形狀針對設備的特點，制定科學、嚴密且真實可行的操作規(guī)程。對操作人員進展專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必需嚴厲要求持證才干上崗。加強巡檢、維護保養(yǎng)任務。設備中的儀表、平安附件必需定期校驗，確保靈敏可靠。. 對運轉中的設備不能單憑閱歷用直觀的方法來管理

11、，而應在運轉形狀下的監(jiān)測和對缺點進展技術診斷的根底上，做深化、透徹、準確的分析。 對事故的處置要嚴厲執(zhí)行“四不放過原那么。即事故緣由未查清不放過、對事故責任者未處置不放過、責任人和群眾未受教育不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。2從設備的購置到運轉本錢、維修本錢與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經濟。設備的經濟運轉管理，可從初期投資費用管理和運轉本錢管理下2個方面進展。第三節(jié)日常工程設備設備管理.三、設備維護管理 設備在運用過程中會發(fā)生污染、松動、走漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種缺點，影響設備正常運用，嚴重時會釀成設備事故。1、維護保

12、養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、光滑、調整、防腐、防凍及外觀外表檢查。對長時期運轉的設備要巡視檢查，定期切換，輪番運用，進展強迫保養(yǎng)。第三節(jié)日常工程設備設備管理.第三節(jié)日常工程設備設備管理2、設備維護保養(yǎng)1日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和光滑及時做好鞏固任務以及必要記錄等。2一級保養(yǎng)：按方案進展的保養(yǎng)任務。主要包括對設備進展部分解體，進展清洗，調整，按照設備磨損規(guī)律進展定期保養(yǎng)。3二級保養(yǎng)：對設備進展全面清洗，部分解體和部分修繕，改換或修復磨損件，使設備可以到達完好形狀的保養(yǎng)。.第三節(jié)日常工程設備設備管理3、設備的方案檢修 對在用設備，根據運轉規(guī)律及方案點檢的結果可以確定其檢修間隔期，以檢修間隔

13、期為根底，編制檢修方案，對設備進展預防性修繕，這就是方案檢修。方案檢修任務普通分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。.第三節(jié)日常工程設備設備管理四、設備更新改造管理 設備更新就是以新型的設備來替代原有的舊設備。設備改培育是運用現(xiàn)代科學的先進技術，對原有的設備進展技術改良，提高設備的技術性能及經濟特性。主要途徑有：1、對設備的構造作部分改良。2、添加新的零件和各種安裝。3、對設備的參數、容量、功率、轉速、外形和外形尺寸作調整。.第三節(jié)日常工程設備設備管理 對設備進展技術改造，首先要對原設備進展技術分析與經濟分析，編制改造方案。詳細內容包括：1、原設備在技術上、經濟上、管理上存在的主要問題，設備發(fā)生的缺點情況及其緣由；2、需改造的部位和內容；3、在改造中運用到的新技術及其合理性、可行性；4、改造后能到達的技術性能、平安性能、效果預測；.5、估計改造后的經濟效益；6、改造的費用預算以及資金來源方案；7、改造的時間及設備停用帶來的影響；8、改造后的開工驗收和投入運用的組織任務。五、報修效力 報修效力是經過規(guī)范業(yè)主報修效力規(guī)程，添加業(yè)主維修稱心度，完善內部維修管理。 報修效力中需留意戶內維修及有償效力的管理。第三節(jié)日常工程設備設備管理.第三節(jié)日常工程設備設備管理六、人員管理1