資產(chǎn)評(píng)價(jià)總復(fù)習(xí)

1、資產(chǎn)評(píng)估總復(fù)習(xí)一、基本知識(shí)點(diǎn)1、資產(chǎn)評(píng)估的基本構(gòu)成要素資產(chǎn)評(píng)估的主體？資產(chǎn)評(píng)估的客體？2、資產(chǎn)的分類(lèi)3、資產(chǎn)評(píng)估的目的（包括一般目的和特定目的）4、資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)原則5、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（1）市場(chǎng)法（概念、評(píng)估方法）（2）收益法（概念、基本參數(shù)）（3）成本法（概念、成本法的基本要素、復(fù)原重置成本和更新重置成本的 區(qū)別）6、機(jī)器設(shè)備評(píng)估方法：（市場(chǎng)法、收益法、 成本法）（1）成本法（有計(jì)算考題）評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值掌握三中貶值的含義、影響因素、計(jì)算方法。如設(shè)備的已經(jīng)使用年限、 尚可使用壽命的測(cè)定、設(shè)備實(shí)體性貶值的原因、加權(quán)投資年限的計(jì)算（見(jiàn)課 件）、實(shí)際使用年限

2、與名義使用年限的區(qū)別及其計(jì)算；經(jīng)濟(jì)性貶值、功能性 貶值的原因、功能性貶值的計(jì)算；設(shè)備成新率與有形損耗率的關(guān)系等）（2）市場(chǎng)法（略）（3）收益法（略）7、房地產(chǎn)評(píng)估(1)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素(2) 土地價(jià)格的種類(lèi)：總價(jià)格：是某一定范圍面積土地的總價(jià)值。土地總價(jià)=單位地價(jià)X 土地總面積單位價(jià)格：指單位面積土地價(jià)格，等于 總價(jià)格除以土地面積。樓面地價(jià)：是單位建筑面積地價(jià)。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率容積率=建筑總面積/建筑占地面積(3)房地產(chǎn)評(píng)估的方法(市場(chǎng)法、收益法、成本法)A、各種方法的適用條件B、市場(chǎng)法的計(jì)算與應(yīng)用(計(jì)算題)C、收益法的計(jì)算與應(yīng)用(計(jì)算題)D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法(

3、思路與計(jì)算公式、各構(gòu)成項(xiàng)目的確定如開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、投資利息等計(jì)算)8、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估(1)無(wú)形資產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、 分類(lèi)(2)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估方法：(收益法、成本法、市場(chǎng)法)收益法：邊際分析法(如分成率的確定， 有計(jì)算題)，約當(dāng)投資分析法(3)無(wú)形資產(chǎn)專(zhuān)利權(quán)(專(zhuān)有技術(shù))的特點(diǎn)及評(píng)估方法(4)無(wú)形資產(chǎn)商標(biāo)權(quán)的特點(diǎn)及評(píng)估方法(5)無(wú)形資產(chǎn)商譽(yù)的特點(diǎn)及評(píng)估方法二、計(jì)算題案例1、現(xiàn)有一套設(shè)備B,賬面原值400萬(wàn)元，總使用年限10年，已使用5年, 現(xiàn)正滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)上有另一同規(guī)格型號(hào)、同等加工能力的設(shè)備 C, B生產(chǎn)工藝比C落后，B設(shè)備的操作需要5名工作人員，而C設(shè)備只需 要3名工作人員，操作人員的年工資

4、及福利費(fèi)為2萬(wàn)元/人。另知4年間的物價(jià)上漲指數(shù)分別為5%、7%、8%、9%、。折現(xiàn)率為8% ,所得稅率33% c 試根據(jù)以上資料，要求：(1)計(jì)算該設(shè)備的重置成本；(2)計(jì)算該設(shè)備的成新率和實(shí)體性貶值額；(3)計(jì)算該設(shè)備的功能性貶值額；(4)計(jì)算該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值額；(5)計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。(P/A,8%,5)=3.9927解：重置成本=400 x(1+5%) x(1+7%)(1+8%)(1+9%) =529.03(萬(wàn)元)成新率=5/10 X100%=50%實(shí)體性貶值額=529.03 X (1 50%) =264.52(萬(wàn)元)功能性貶值額=(5-3) X2X(1-33%) X(P/A,8%,

5、5) =4 X67% X3.9927=10.70( 萬(wàn)元)確定經(jīng)濟(jì)性貶值。由于 A設(shè)備正滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，故： 經(jīng)濟(jì)性貶值額=0評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值額-功能性貶值額-經(jīng)濟(jì)性貶值額=529.03 -264.52 -10.7 -0=253.81( 萬(wàn)元)2、有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為8% ,預(yù)計(jì)未來(lái)5年的 純收益分別為25萬(wàn)、35萬(wàn)、45萬(wàn)、48萬(wàn)、42萬(wàn)元，從第6年開(kāi)始， 大約穩(wěn)定在42萬(wàn)元左右，試評(píng)估該宗宗地價(jià)格。解：P=25 (P/F , 8% , 1)+35(P/F , 8% , 2)+45(P/F , 8% , 3)+48(P/F , 8% ,4)+42(P/F , 8%

6、 , 5)+42(P/A , 8% , 45) (P/F , 8% , 5)=25*0.9259+35*0.8573+45*0.7938+48*0.735+42*0.6806+42*12.1084*0.6806=498.86 萬(wàn)元3、有一待估宗地，現(xiàn)收集4個(gè)比較參照物案例，具體情況見(jiàn)表資料。假定 折現(xiàn)率為8% 。例 比較交待估地參照物1參照物2參照物3參照物4成交價(jià)格待估價(jià)1200130014001100交易時(shí)間2004 年10月2003 年10月2003 年12月2004 年4月2002 年8月交易情況01%-1%20容積率23341剩余使用年限4035354540區(qū)域因素0-1%1%2%-

7、1%個(gè)別因素00-1%1%-2%容積率12345修正系數(shù)11.82.12.32.42004年10月20日的價(jià)格。表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地 比較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條 件比待估宗地條件優(yōu)。數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。該城市（定基）地價(jià)指數(shù)見(jiàn)下表:年份200020012002200320042005指數(shù)100103106108112118容積率修正系數(shù)見(jiàn)下表:試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地(P/F , 8% , 40 ) =0.0460(P/F, 8%, 45) =0.0313(P/F , 8% , 35 ) =0.0

8、676解：第一步選擇評(píng)估方法一一采用市場(chǎng)比較法第二步確定修正系數(shù)實(shí)例比較交 易待估地參照物A參照物B參照物C參照物D成交儕格待估價(jià)1200130014001100交易時(shí)間2004 年10月2003 年 10月2003 年 10 月2004 年10月2002 年10月交易時(shí)間修正系數(shù)112/108112/108112/112112/106交易情況01%-1%20交易情況修正系數(shù)100/101100/99100/102100/100容積率23341容積率修正系數(shù)1.81.8/2.11.8/2.11.8/2.31.8/1剩余使用年限4035354540使用年限修正系數(shù)1.021.020.991區(qū)域因

9、素0-1%1%2%-1%區(qū)域因素修正系數(shù)100/99100/101100/102100/99個(gè)別因素00-1%1%-2%個(gè)別因素修正系數(shù)100/100100/99100/101100/98剩余使用年限修正系數(shù)：y 1如A和B的剩余使用年限修正系數(shù)1P/F,8%,401P/F,8%,351 0.04601 0.06761.02C的剩余使用年限修正系數(shù)=1P/F,8%,401P/F,8%,451 0.04601 0.03130.99D的剩余使用年限修正系數(shù)=P/F,8%,40P/F,8%,401 0.0460,11 0.0460第三步計(jì)算待估土地的比準(zhǔn)價(jià)格修正后的房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)x交易時(shí)間

10、修正系數(shù)x交易情況修 正系數(shù)X容積率修正系數(shù)X剩余時(shí)間修正系數(shù)X區(qū) 域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)交易實(shí)例A修正后的價(jià)格=1200 X112/108 X100/101 X1.8/2.1X1.02 x 100/99 X100/100 TOC o 1-5 h z =1088.11（元）X100/99 X1.8/2.1X100/99X100/102 X1.8/2.3X100/101X100/100 X1.8/1交易實(shí)例B修正后的價(jià)格=1300 X112/108X1.02 X100/101=1190.69（元）交易實(shí)例C修正后的價(jià)格=1400 X112/112X0.99 X100/102 = 103

11、2.25（元）交易實(shí)例D修正后的價(jià)格=1100 X112/106X1 X100/99 X100/98=2156.33（元）第四步采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果P= （ 1088.11 + 1190.69+1032.25+2156.33） /4= 1366.85 （元/平方米）4、企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)新技術(shù)，購(gòu)買(mǎi)方用于改造產(chǎn)品生產(chǎn)線，經(jīng)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素的分析，測(cè)算在其壽命期間各年度利潤(rùn)總額分別為：250萬(wàn)元、400萬(wàn)元、450萬(wàn)元、467萬(wàn)元，各年因使用新技術(shù)而追加利潤(rùn)分別為：解：利潤(rùn)分成率100萬(wàn)元、120萬(wàn)元、90萬(wàn)元、70萬(wàn)元。試計(jì)算該無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率。預(yù)收期各年追加利潤(rùn)現(xiàn) 值之和預(yù)收期

12、各年利潤(rùn)總額現(xiàn) 值之和1%（1）各年度利潤(rùn)總額現(xiàn)值之和（折現(xiàn)率為 10%）為：2504004504671 10%1 10% 21 10% 31 10% 4=250 X0.9091+400 X0.8264+450 X0.7513+467 X0.6830 =227.275+330, 56+338.085+318.961= 1214.881（萬(wàn)元）（2）追加利潤(rùn)現(xiàn)值之和為：10012090701 10%（1 10% 2（1 10%） 3（1 10%） 4= 100 X0.9091 + 120 X0.8264+90 X0.7513+70 X0.68306=90.91+99.168+67.617+47.

13、81=305.505 （萬(wàn)元）（3）無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率=305.505 100% 25%1214.8815、某企業(yè)轉(zhuǎn)讓浮法玻璃生產(chǎn)全套技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測(cè)算已知如下資料：一是該企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)企業(yè)共同享用浮法玻璃生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分別為600 萬(wàn)和400萬(wàn)標(biāo)箱;-是浮法玻璃生產(chǎn)全套技術(shù)系國(guó)外引進(jìn)，賬面價(jià)格 200萬(wàn) 元，已使用2年，尚可使用8年，2年通貨膨脹率累計(jì)為10%;三是該項(xiàng)技 術(shù)轉(zhuǎn)出對(duì)該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品價(jià)格下降， 在以后8年減少銷(xiāo)售收入按折現(xiàn)值計(jì)算為80萬(wàn)元，增加開(kāi)發(fā)費(fèi)用以提高質(zhì) 量、保住市場(chǎng)的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為 20萬(wàn)元。要求：（1）該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置

14、成本凈值；（2）該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值。解：分析：（1）兩年來(lái)通貨膨脹率為10% ,對(duì)外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)的重置成本 可按物價(jià)指數(shù)法調(diào)整，并根據(jù)成新率確定該技術(shù)凈值。該浮法玻璃生產(chǎn)全套 技術(shù)的開(kāi)發(fā)成本凈值為：開(kāi)發(fā)成本凈值=重置成本X成新率200 1 10% 8- 17 6 萬(wàn)元） 2 8（2）因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該無(wú)形資產(chǎn)，設(shè)計(jì)能力分別為600萬(wàn)和400萬(wàn)標(biāo)箱, 評(píng)估重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋ㄊ茏尫剑?00=40%400 + 600（3）由于無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在該無(wú)形資產(chǎn)的壽命期間，轉(zhuǎn)讓 企業(yè)的銷(xiāo)售收入減少和費(fèi)用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本， 據(jù)題給資料為：80+20=100（

15、 萬(wàn)元）故該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值為：176 X40%+100 =170.4（萬(wàn)元）6、甲企業(yè)將一項(xiàng)專(zhuān)利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤(rùn)分成支付的方法。該專(zhuān)利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為 200萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì) 上漲了 50% ,該專(zhuān)利保護(hù)期20年，剩余保護(hù)期10年，專(zhuān)業(yè)人員測(cè)算認(rèn)為 該專(zhuān)利技術(shù)的成本利潤(rùn)率為 500% ,乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為 8000萬(wàn)元,成本利潤(rùn)率為12%。專(zhuān)業(yè)人員通過(guò)對(duì)該專(zhuān)利技術(shù)的同類(lèi)技術(shù)發(fā)展分析，認(rèn) 為該專(zhuān)利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為 5年。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及生產(chǎn)狀況分析 得知，乙企業(yè)的年實(shí)際生產(chǎn)能力為 50萬(wàn)件，成本費(fèi)為每件200元，未來(lái)5 年期間的產(chǎn)量

16、與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，使用該專(zhuān)利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預(yù) 計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在未來(lái)第一、第二年為280元；第三、第四年每件售價(jià)為250元。第五年每件售價(jià)為220元，折現(xiàn)率為8%,所得稅率為25%。 試確定該專(zhuān)利的評(píng)估值。解：(1)計(jì)算該專(zhuān)利資產(chǎn)的約當(dāng)投資量為(賣(mài)方的)：無(wú)形資產(chǎn)的無(wú)形資產(chǎn)的.適用成本1約當(dāng)投資量 重置成本 利潤(rùn)率200 (1 50%)(1 500 %) 1800 萬(wàn)元1+適用成本利潤(rùn)率(2)計(jì)算該專(zhuān)利資產(chǎn)的約當(dāng)投資量為(買(mǎi)方的)：買(mǎi)方資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方投入的總 一=,、一一 . 約當(dāng)投資量 資產(chǎn)的重置成本= 8000 (1 12%) 8960萬(wàn)元18008960 180016.73%(3)計(jì)算無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率 TOC o