政策對上海房地產(chǎn)市場影響專題分析報告

1、.PAGE ：.；政策對上海房地產(chǎn)市場影響專題分析報告上海繹凱博才房地產(chǎn)代理年月引 言閱歷了年金融危機的不利影響，年底，上海房地產(chǎn)市場觸底，年開場全面反彈。在過去的年多時間，上海樓市一路高歌猛進，猶如“芝麻開花，節(jié)節(jié)高，上演了一出令人咂舌的“神話！任何行業(yè)都有它的運轉(zhuǎn)周期，如今的上海房地產(chǎn)市場，曾經(jīng)處在高位運轉(zhuǎn)的階段，高漲之后的市場調(diào)整遲早會到來。對政府而言，面臨日益膨脹的房地產(chǎn)市場，擔(dān)憂泡破滅對經(jīng)濟帶來的沖擊和金融風(fēng)險，開場采取抑制性措施，控制市場的上漲。政策頻繁出臺，力度不斷加大，在這種大政打牙之下，上海房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，政策對房地產(chǎn)市場的影響日益加大。市場的不確定性不斷加強，正確認識房

2、地產(chǎn)政策，正確判別上海房地產(chǎn)市場的走勢，在當(dāng)前階段至關(guān)重要。因此，他們結(jié)合上海房地產(chǎn)市場，仔細解讀政策內(nèi)部機制，分析政策的影響力度，并基于此，對上海房地產(chǎn)市場的短期和長期走勢做出判別。希望這種研討可以有助于上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取針對性的戰(zhàn)略，躲避市場風(fēng)險！繹凱博才市場開發(fā)與研討中心一、近期出臺政策引見隨著房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，面對越來越大的市場風(fēng)險，從年開場，政府部門開場重點調(diào)控房地產(chǎn)市場，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年月份以來，相關(guān)政策延續(xù)出臺，引發(fā)市場頻繁震動，其相關(guān)政策表述如下：年月日，上海市政府發(fā)布。年月日，規(guī)定個人購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出賣的，銷售時按

3、銷售價減去購入原價后的差額依%的稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費附加和河道整治費以下簡稱“營業(yè)稅及附加。個人購買后居住滿一年含一年的普通住房，出賣時免征營業(yè)稅及附加。年月日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率程度，基準利率調(diào)整為.%，同時實行下限管理。年月日，上海市政府推出兩個“一千萬配套商品房工程，其平抑房價的意圖凸顯。年月日，上海市政府出臺,重點指出對貸款購買房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭效力，買賣時并添加營業(yè)稅。年月日，國務(wù)院下發(fā)了。一、高度注重穩(wěn)定住房價錢；二、真實負起穩(wěn)定住房價錢的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府擔(dān)任制，省政

4、府負總責(zé)，對住房價錢上漲過快，控制不力，要清查有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)構(gòu)造，調(diào)整用地供應(yīng)構(gòu)造，添加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建立；四、嚴厲控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、仔細組織對穩(wěn)定住房價錢任務(wù)的督促檢查。年月日，上海市房地資源局推出三條措施，其中轉(zhuǎn)按揭“買賣登記三步不再并辦的政策引人注目。年月日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場情勢， HYPERLINK news.sh.soufun/-/.htm t _blank 提出八項措施引導(dǎo)和

5、調(diào)控房地產(chǎn)市場簡稱“新條。一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房構(gòu)造。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴厲土地管理。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價錢的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保證最低收入家庭根本住房需求。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)買賣行為的調(diào)理力度。六是加強金融監(jiān)管。七是真實整頓和規(guī)范市場次序。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。年月日，國務(wù)院七部委結(jié)合下發(fā)，主要內(nèi)容包括：一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)構(gòu)造。住房價錢上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)缺乏的地方，要保證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)。二、加大

6、土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴厲土地管理。對居住用地和住房價錢上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重添加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建立用地供應(yīng)量。繼續(xù)停頓別墅用地供應(yīng)，嚴厲控制高價住房用地供應(yīng)。三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴厲稅收征管。規(guī)定自年月日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房缺乏年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時按其獲得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超越年含年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住宅住房超越年含年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防備金融風(fēng)險。五、明確享用優(yōu)惠政策普通住

7、房規(guī)范，合理引導(dǎo)住房建立與消費。六、加強經(jīng)濟適用住房建立，完善廉租住房制度。七、真實整頓和規(guī)范市場次序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。年月日，上海市政府出臺，就上?？上碛枚愂諆?yōu)惠政策的普通住房規(guī)范、個人住房買賣的有關(guān)稅收政策等作了細化規(guī)定。規(guī)定月日起購買非普通住房的，按稅率征收契稅，凡個人在月日前購買商品住房并已獲得發(fā)票、尚未交納契稅的，仍可按稅率減半征收，但必需在年月日前繳清。年成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵年，政府出臺政策的密度和強度不斷加大。山雨欲來風(fēng)滿樓，伴隨政策緊縮，市場開場動搖，長達年的昌盛開場轉(zhuǎn)向，未來市場走向撲朔迷離。二、政策性質(zhì)類型和背景分析.政

8、策性質(zhì)類型分析從政策性質(zhì)看，主要分為五個方面的政策類型：土地供應(yīng)政策。限制土地供應(yīng)，調(diào)理土地供應(yīng)構(gòu)造添加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供應(yīng)，規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。財政稅收政策。包括間接稅和直接稅，在買賣環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進展稅收調(diào)控。所得稅屬于直接稅，而營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅尚未推出那么屬于間接稅，在持有和買賣環(huán)節(jié)征收。構(gòu)造調(diào)理政策。增大中低價商品房和經(jīng)濟適用房市場供應(yīng)，控制高價房市場供應(yīng)。市場規(guī)范政策。規(guī)范市場買賣買賣，加強市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。從曾經(jīng)推出的這五個方面的政策看，土地供應(yīng)政策和構(gòu)造調(diào)理政策為市場供應(yīng)調(diào)控政策類

9、即限制市場供應(yīng)和調(diào)理供應(yīng)構(gòu)造，而金融政策和財政稅收政策為需求調(diào)控政策類限制市場需求。從出臺政策看，政府的需求調(diào)理政策市場影響力遠遠大于供應(yīng)調(diào)控政策。政府的供應(yīng)調(diào)控政策目的是經(jīng)過構(gòu)造調(diào)理，限制土地投機，添加中低價房市場供應(yīng)比重，從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。但是從實踐結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房價不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟適用房供應(yīng)政策，效果并不明顯。需求調(diào)理政策目的是抑制投機需求的過渡膨脹，添加投機本錢，提高投機門檻，從而降低市場投機，化解市場虛高泡沫，穩(wěn)定市場。重新出臺的政策看，針對投機者和買賣環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。政府采取的還是以部分調(diào)控為主。.出臺順序分析政策

10、的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。從政府出臺政策順序看，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序為：征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅提高房貸利率財政稅收政策限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例金融政策金融政策市場規(guī)范政策添加中低價房土地供應(yīng)土地政策土地政策土地政策市場規(guī)范政策構(gòu)造調(diào)理政策限制土地供應(yīng)，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)添加中低價房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)，限制高價房供應(yīng)從出臺政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個方面的特點：單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊在去年，政府重點從一級市場調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機和地價，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，添加市場供應(yīng)，以期經(jīng)過這來控制房價，調(diào)控需求。但實踐上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化

11、，大企業(yè)的市場控制力加強，進一步加強市場自信心。土地供應(yīng)那么限制了房地產(chǎn)供應(yīng)，導(dǎo)致房價預(yù)期進一步上漲。單一的政策調(diào)價在市場極度昌盛的情勢下，力度有限，往往可以被市場經(jīng)過各種手段抵消。因此，政府開場轉(zhuǎn)入綜合調(diào)理，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開場從一級、二級、三級市場同時出擊，供應(yīng)、需求綜合調(diào)控，財政、金融雙向結(jié)合。政策力度不斷加大除了調(diào)理的綜合性外，政策的力度不斷加大，月日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款本錢增大。而月日七部委結(jié)合意見，引發(fā)市場猛烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。由此看來，政府打壓投機的決心越來越強。調(diào)理目的越來越明確早期

12、的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴厲區(qū)分對不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求者和投機者、關(guān)系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房蒙受同等打擊。為了保社會和經(jīng)濟穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺的政策看，政府的調(diào)理目的開場明晰，針對性大大加強。添加經(jīng)濟適用房和中低價房及其用地的供應(yīng)，嚴厲限制高價房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對投機者而設(shè)計的。后續(xù)政策的推出一定會沿著這個方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為構(gòu)造性緊縮政策。隨著調(diào)理目的的明確，政策的調(diào)理力度大大加強，效果突出。.出臺背景分析伴隨一系列力度更強的政策出臺，房地產(chǎn)市場開場遭到宏大沖擊。政府的政策能否會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫破

13、滅呢？政府的意圖能否也是如此呢？從政府出臺政策的過程和內(nèi)容看，政府在緊縮房地產(chǎn)泡沫上的舉動是非常小心的。早期，政府在對房地產(chǎn)的態(tài)度上，要擺不定，因此，政府缺乏針對性，效果不佳。隨著市場擴張越來越大，政府態(tài)度才轉(zhuǎn)為明朗。但是，實踐上，政府在打壓房地產(chǎn)上不斷非常謹慎。年月日，國務(wù)院下發(fā)了，中央曾經(jīng)將穩(wěn)定房價和房地產(chǎn)市場作為地方政府的一項政治義務(wù)，嚴防價錢大起大落。在穩(wěn)定市場的根底上，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回落，即房地產(chǎn)市場的“軟下落，這就是政府的最終目的。打擊投機，同時添加中低價房供應(yīng)，其意圖就是如此。因此，政府在出臺政策上，會綜合思索政策的影響力度，政府政策影響會是一個逐漸釋放的過程。.過渡打擊的后果

14、分析在我國房地產(chǎn)行業(yè)是一個聯(lián)絡(luò)面非常廣泛的行業(yè)，假設(shè)出現(xiàn)房地產(chǎn)的解體，后果將是非常嚴重的。結(jié)果表達在如下幾個方面：投資需求大幅下滑，政府財政收入急劇減少。房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資非常高的比重，上海年就到達.，近兩年繼續(xù)提高。房地產(chǎn)投資高漲和需求的旺盛，產(chǎn)生宏大的政府收入，政府財政收入對房地產(chǎn)的依賴性非常高，甚至某些城市的建立開展主要資金就土地拍賣和房地產(chǎn)稅收，上海市某些區(qū)%以上的財政收入都房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)解體直接導(dǎo)致投資需求的銳減，引發(fā)經(jīng)濟的衰退。政府的財政收入也會大大減少，相關(guān)的城市開展、城市建立就會墮入停滯。聯(lián)絡(luò)行業(yè)面臨衰退，大量失業(yè)不可防止。房地產(chǎn)的聯(lián)絡(luò)效應(yīng)非常廣泛，上至根底產(chǎn)業(yè)如

15、能源、建筑、建材、家居裝飾，下至金融、媒體等等，設(shè)計到國家經(jīng)濟的方方面面，同時房地產(chǎn)帶動這些產(chǎn)業(yè)開展，吸納就業(yè)也是非常宏大的。假設(shè)房地產(chǎn)解體，就會引發(fā)聯(lián)絡(luò)產(chǎn)業(yè)的衰退，帶來大量失業(yè)。銀行壞賬急劇添加，導(dǎo)致金融風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)解體最大的風(fēng)險就是金融風(fēng)險，房地產(chǎn)嚴重依賴金融機構(gòu)的融資，大部分資金都于融資貸款，因此，其解體將導(dǎo)致金融機構(gòu)大量壞賬的產(chǎn)生，甚至引發(fā)金融危機。三、政策走向預(yù)測政府出臺政策的目的，是向逐漸釋放市場泡沫。因此，未來出臺政策的類型和力度，要視已出臺政策的效果而定。從政策走勢看，政府將會把持有和買賣環(huán)節(jié)稅收作為政府調(diào)控的主要手段，同時輔之以金融緊縮，土地調(diào)控繼續(xù)維持。政府今后能夠推出

16、的政策包括以下幾個：房產(chǎn)稅。目前對該稅的開征討論如火如荼，財政部曾經(jīng)明確表示房地產(chǎn)稅開征曾經(jīng)成為定局。利率再調(diào)整。假設(shè)現(xiàn)有政策不奏效，繼續(xù)調(diào)息，從而進一步抑制市場需求。從我國經(jīng)濟開展的情況來看，政府經(jīng)過加息調(diào)控房地產(chǎn)市場的會非常慎重。繼續(xù)調(diào)高首付比例，嚴厲限制第一套住房以外的銀行貸款。這會是政府重點采取的金融措施。所得稅。屬于直接稅，其功能是減少投機收益，從而抑制投機。從效果看，該政策不會增大投機者市場風(fēng)險，對于抑制市場膨脹意義不是很大。匯率調(diào)整影響。它不屬于政府調(diào)控政策的范疇，但是目前的實踐影響卻非常大。人民幣升值已成定局，人民幣升值之后會導(dǎo)致以套匯為目的的國際資本撤離我國房地產(chǎn)市場。他們不

17、斷低估了國際資本的規(guī)模，從目前看比重約為%，而且在不斷增長，其影響力確實非常宏大的，具有很強的示范效應(yīng)。繼續(xù)加大對中低價房的政策傾斜。繼續(xù)添加中低價房供應(yīng)，同時采取一定的優(yōu)惠措施，加大對中低價購房者的政策優(yōu)惠。這會成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的長期措施。政府期望政策效果逐漸表達，而不是相反。假設(shè)目前的政策達不到有效抑制房地產(chǎn)市場上漲的勢頭，下面階段中，將會采取需求管理政策為主的調(diào)控措施，這主要包括稅收、貸款首付比例等。由于我國投資過熱，同時出口不斷增長而引發(fā)人民幣低估，因此，目前面臨著人民幣升值和加息雙重壓力。而這兩個政策對經(jīng)濟的影響非常之大，因此，政府不希望這種壓力可以逐漸釋放。因此，經(jīng)過加息調(diào)控

18、會非常謹慎。四、房地產(chǎn)政策傳導(dǎo)機制和影響特征分析.政策傳導(dǎo)機制.利率傳導(dǎo)機制開發(fā)投資減少價錢下跌房地產(chǎn)緊縮投機本錢提高利率提高購買需求減少在興隆國家，利率是調(diào)理房地產(chǎn)過熱的主要手段，但是在我國效果并不明顯，這是與我國金融制度嚴密聯(lián)絡(luò)的。利率提高對房地產(chǎn)打壓效果并不是最好的，因此，利率提高對抑制房地產(chǎn)市場的效果不是非常強。政府在調(diào)息上，會非常慎重，由于調(diào)息會對整體經(jīng)濟影響很大，因此，即使調(diào)息，其增幅也不會很大，估計在.個百分點。同時，利率提高會對房地產(chǎn)市場所理購買需求與投機需求均構(gòu)成打擊，針對性不強。.匯率傳導(dǎo)機制國際套匯資本撤出房地產(chǎn)引發(fā)連鎖反響房價下跌需求下降匯率提高匯率調(diào)整對房地產(chǎn)的影響主

19、要表達在國際資本流動上，目前大量國際資本涌入上海房地產(chǎn)市場，一旦人民幣升值，這些資本就能夠分開，引發(fā)市場需求連鎖反響，從而影響房價下跌。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，上海房地產(chǎn)市場上的國際資本的比例大約為%，而且正在不斷添加。從以往看，他們曾經(jīng)大大低估了國際資本的規(guī)模，在其上它們主要為國際性機構(gòu)投資者，市場影響力非常大，因此，人民幣升值對房地產(chǎn)的影響會比較大。政府目前一方面大力抑制房地產(chǎn)市場，另一方面頂住強大的國際要堅持人民幣匯率，就是擔(dān)憂匯率升值能夠帶來的對房地產(chǎn)市場的宏大沖擊，從而引發(fā)全面的經(jīng)濟問題和金融危機。.買賣環(huán)節(jié)稅收傳導(dǎo)機制價錢下降投機需求降低投資風(fēng)險增大投機本錢提高開征買賣稅收買賣環(huán)節(jié)的稅收

20、不僅降低投機者收益，更重要的是，增大了其投機的市場風(fēng)險，對投機需求的打擊非常明顯。最新推出的營業(yè)稅屬于這種稅收，其市場效應(yīng)非常明顯。.直接稅傳導(dǎo)價錢下降需求下降投機志愿降低收益減少提高所得稅所得稅針對差價納稅，并沒有增大投機者的市場風(fēng)險，而主要是降低了他們的收益，因此，其對抑制市場投機的影響力比較有限。.供應(yīng)調(diào)理政策價錢逐漸回落市場需求分流，投機的需求支撐減弱添加中低價房供應(yīng)有效供應(yīng)添加，供應(yīng)構(gòu)造改善添加中低價房供應(yīng)，從而分流市場需求，減弱投機的實踐需求根底，最終抑制投機需求，促進市場價錢構(gòu)造性回落。其滯后期比較長，作用效果釋放比較緩慢。.影響特征分析不同的政策，其效應(yīng)也不同。根據(jù)政策影響滯后

21、期和效應(yīng)特征，他們可以將政府政策分為三類：長滯后期政策、中滯后期政策和短滯后期政策。.長滯后期政策土地政策和中低價房添加供應(yīng)政策屬于此類政策。它們經(jīng)過供應(yīng)環(huán)節(jié)調(diào)控來抑制市場膨脹。供應(yīng)調(diào)理需求經(jīng)過一個較長的時間才干表達在最重環(huán)節(jié)上，即政策的“滯后效應(yīng)比較大，甚至需求-年才可以逐漸表達出來。因此，在房地產(chǎn)市場過熱的情況下，很難及時發(fā)揚作用。政府之所以開場推出土地限制政策，正是沒有充分認識到房地產(chǎn)過熱的勢頭，因此政策力度不夠。.中滯后期政策銀行信貸政策屬于此類。信貸政策經(jīng)過同時抑制供應(yīng)和需求兩個環(huán)節(jié)來抑制市場膨脹。對開發(fā)商提高利率和限貸，開發(fā)商資金來源減少，同時資金本錢提高，這會直接打擊開發(fā)商的市場

22、擴張規(guī)模和市場控制才干，素質(zhì)不高的企業(yè)就會被淘汰，從而從供應(yīng)角度控制市場過度投機。對購房者提高利率和貸款門檻，直接提高購房者的購房本錢，減弱其購買才干，需求減少。信貸政策的滯后期比較長，研討闡明其滯后期普通為-個月，因此，效果也不是很及時。同時，從我國的金融制度看，金融市場的不完全性和市場化程度不高，信貸調(diào)控實踐效果并不強。加息同時打擊開發(fā)、投機需求和正常需求，針對性很弱。同時，現(xiàn)階段，我國政府加息調(diào)控比較謹慎，這是出于對整體經(jīng)濟繼續(xù)開展的角度思索。.短滯后期政策稅收政策屬于此類政策，特別是以總價為稅基的持有和買賣環(huán)節(jié)稅收。這類稅收政策不僅減少了投機者的收益，更重要的是增大了投機者的投資風(fēng)險，

23、效應(yīng)即時表達，滯后期很短。目前的新推出的房地產(chǎn)稅收全部都是針對需求環(huán)節(jié)的稅收，而不是開發(fā)供應(yīng)環(huán)節(jié)的稅收。五、市場表現(xiàn)和政策影響分析.政策出臺后的市場表現(xiàn)數(shù)年的繼續(xù)膨脹，上海市房地產(chǎn)市場曾經(jīng)處于高位運轉(zhuǎn)，市場風(fēng)險不斷增大。此時推出的宏觀調(diào)控政策具有強大的影響力。伴隨政策的不斷出臺，市場行情開場急劇變化，拋盤激增，而成交量急劇減少。但是這并不意味著市場開場墮入衰退，而是過渡膨脹下市場的一種正常調(diào)整。從目前拋盤者看，根本都屬于純粹的市場投機客，并沒有出現(xiàn)整體拋盤景象。從拋售房子看，大多屬于年代的舊房子和年以內(nèi)購買的房子，并且在中心地段的拋盤量增幅不是很大，拋盤主要集中在地段較差的區(qū)域。價錢變化出現(xiàn)差

24、別化。市場價錢整體下滑，但是不同地段的差別很大。地段比較好住宅下跌幅度不大，甚至沒有下跌，如中凱城市之光；而地段較差，居住條件較差地段的住宅價錢出現(xiàn)較大幅度的下跌，如世紀公園區(qū)域的住宅。.政策影響分析正確了解政策對房地產(chǎn)市場的影響，必需從三個方面進展綜合思索：一是宏觀經(jīng)濟開展的趨勢；二是政策出臺的目的和實踐功能；三是房地產(chǎn)市場本身的情況和根本趨勢。政策對市場的影響，在不同的市場條件下，其影響程度就會不同。目前政府政策以打擊投機為目的，市場出現(xiàn)較大動搖，反映出非自住需求在房地產(chǎn)市場中比重非常大。因此，市場的調(diào)整是不可防止的?？梢砸欢ǖ氖?，目前的政府宏觀調(diào)控會使上海和主要城市的房地產(chǎn)市場調(diào)整期提早

25、。隨著房地產(chǎn)市場的市場化改革，其開展趨勢決議于市場本身的供求，而不是政策調(diào)控。政策調(diào)控屬于階段性影響，因此，他們有必要從短期和長期兩個角度來分析房地產(chǎn)市場的走勢。.長期趨勢判別結(jié)合我國及上海經(jīng)濟開展，以及上海房地產(chǎn)的階段特征，從一個較長的時期看，上海房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)樂觀的開展趨勢。緣由如下：經(jīng)濟的繼續(xù)增長構(gòu)成繼續(xù)的購買才干。在市場經(jīng)濟中，市場的穩(wěn)定和出路最終取決的市場本身的安康，而不是政府的經(jīng)濟調(diào)控政策。假設(shè)說政策本身就導(dǎo)致市場解體的話，難以令人服氣。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。市場前景，除了依托房地產(chǎn)市場本身的供求之外，更要看整體經(jīng)濟的開展。上海經(jīng)濟繼續(xù)快速開展，這是最重要的支撐。對外開發(fā)的不斷深

26、化，構(gòu)成外來需求的繼續(xù)增長。上海市是我國內(nèi)外經(jīng)濟交往的交匯點，國際、國內(nèi)企業(yè)和個人開場不斷向上海集中，這種趨勢還將繼續(xù)很長時間，這為上海房地產(chǎn)市場帶來了強大的外來需求，因此，上海房地產(chǎn)市場依托的不僅僅是上海外鄉(xiāng)經(jīng)濟和需求，而是經(jīng)濟國際化帶來的全球化需求。房地產(chǎn)的過渡炒作目前還不是我國的普遍景象，只是部分存在。居住條件并沒有開展根本改善，今后的開展空間還很大。年，上海人均居住面積僅為.平方米，遠低于同等經(jīng)濟程度的城市，因此，上海房地產(chǎn)進一步增長的空間宏大。房地產(chǎn)投機資本在國內(nèi)資本中并不占據(jù)主導(dǎo)位置，即使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，市場需求的恢復(fù)依然會很快。.短期影響.對住宅市場的影響由于目前出臺的政策主要針對住宅市場，因此其市場反響也比較明顯。但是從曾經(jīng)出臺的政策和其走