武漢閩東國際城商鋪營銷策劃書

1、.PAGE ：.；閩東國際城商鋪營銷謀劃書前言第一部分 宏觀環(huán)境分析第二部分 市場行情分析第三部分 工程分析第四部分 工程謀劃第五部分 營銷謀劃第六部分 推行執(zhí)行第七部分 銷售執(zhí)行第八部分 他們的承諾前 言買賣、租賃商鋪無非就為了兩個字“賺錢 年在中國各地掀起了一股商鋪投資熱潮，這股由南到北的商鋪旋風(fēng)讓買商鋪的人們著實體驗了一把。在這次旋風(fēng)當(dāng)中，各地的媒體，以及一些全國性的財經(jīng)類媒體也起到了煽風(fēng)點火的作用，讓本來一些商業(yè)氣氛并不濃，投資認(rèn)識并不很強(qiáng)地域的老百姓深深的記住了一句話“一鋪養(yǎng)三代。就連一些不是老板的，手中有些閑錢的白領(lǐng)人士和部分的中產(chǎn)階級，也紛紛參與到這一股“旋風(fēng)中，讓本來門檻較高，

2、總價動不動就需過百萬的商鋪投資，也實行了親民政策：手里有十幾，二十萬元的閑置資金也可以做一下“鋪主。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛參與，商業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)開展中，將是一個很重要的板塊，更有一些企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)所占的投資比例放在了第一位。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，這樣的景象應(yīng)該是很高興的事情，但是商業(yè)地產(chǎn)，商鋪投資是一個復(fù)雜，系統(tǒng)的科學(xué)。在投資之前，需求做大量的調(diào)查和預(yù)備任務(wù)。李超人李嘉誠曾說過投資房地產(chǎn)最重要的就是地段、地段、地段，但是；投資商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是思索地段這么簡單，地段在一個已勝利運營起來的商業(yè)地產(chǎn)工程中只是屬于一個重要的硬件部分，而地產(chǎn)商和商鋪投資者在充分思索了地段的要素之外，更要思索的是工程的定

3、位、商戶構(gòu)造、運營管理、推行等更重要的“軟件部分！在這方面較有壓服力的案例有北京站前的恒基中心，廣州火車東站的中泰廣場及位于廣州中山五路的中旅廣場。以上的三個工程其地段都相當(dāng)不錯，都有大量的人流、車流，但是開發(fā)商和投資者并不能讓這些人流、車流變成企業(yè)與投資者都非常關(guān)懷的現(xiàn)金流及投資報答。究其緣由，是由于開發(fā)商在工程的定位不準(zhǔn)確，不了解當(dāng)?shù)叵M者的消費習(xí)慣、管理團(tuán)隊不完善、商戶構(gòu)造不合理、就匆忙將產(chǎn)品推向市場，結(jié)果當(dāng)然是終端消費者不買單、運營者不能賺取合理利潤、投資者不能得到合理報答、開發(fā)商忙著對已開業(yè)的商場以及管理團(tuán)隊的重新調(diào)整，工程所在地的稅收部門沒有收取到合理的稅費等一系列的“連鎖反響。如

4、何做好工程的產(chǎn)品定位、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、運營管理、營銷推行是商鋪營銷的重中之重，同時營銷執(zhí)行需求有多方高度協(xié)調(diào)的執(zhí)行力。我司經(jīng)過了大量的市場調(diào)查，對產(chǎn)品進(jìn)展了深化的研討，并與業(yè)內(nèi)人士多方交流，在充分了解產(chǎn)品、市場、需求的根底上針對閩東國際城工程制造了這份營銷謀劃報告，報告中有很多措施需求開發(fā)商的大力支持，置信他們可以與開發(fā)商一同將閩東國際城打呵斥一個完美的商業(yè)地產(chǎn)工程。第二部分 宏觀環(huán)境分析一、武漢市商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及特征. 投資與消費，同步增長年，武漢市商業(yè)地產(chǎn)投資.億元，同比增長%，商業(yè)用房施工面積.萬，同比增長.%，其中，新開工面積.萬，同比增長.%，商業(yè)用房銷預(yù)售面積約萬，同比增長%，同時，

5、銷售價錢也以約%的增長速度穩(wěn)健上揚(yáng)，實現(xiàn)銷售收入.億元，同比增長了約.%。武漢市商業(yè)地產(chǎn)是投資與消費比翼雙飛。. 商業(yè)地產(chǎn)異軍突起位于繁華的中山大道，總建筑面積約萬，投資逾億，集購物、休閑、文娛等多種功能于一體，有商店、廣場、街道的商業(yè)之城、售價最高超越萬元/的萬達(dá)商業(yè)廣場正在火爆銷售和招商；位于武昌徐東，占地畝，總建筑面積萬，設(shè)有購物中心、商務(wù)中心、會展中心、影院文娛中心等多種運營業(yè)態(tài)的商業(yè)航母武漢中商團(tuán)結(jié)銷品茂也正在積極籌備，預(yù)備開業(yè)，這標(biāo)志著中國式的“摩爾即將問世江城；漢口六渡橋的青青廣場、江漢路的鉆石大廈、臺北之星等工程紛紛拔地而起，并已面市。這還僅僅是去年開工的工程，假設(shè)加上今年漢陽

6、新開工的銅鑼灣廣場、世紀(jì)文娛中心、湘隆時代廣場、金凱購物中心等工程，武漢市在建商業(yè)工程將到達(dá)多個，這預(yù)示著武漢商業(yè)地產(chǎn)的“春秋戰(zhàn)國時代即將降臨。. 舊城改造使武漢傳統(tǒng)商業(yè)中心重現(xiàn)勃勃活力漢正街是武漢商業(yè)的發(fā)源地，但在經(jīng)濟(jì)飛速開展的今天，其運營業(yè)態(tài)、運營條件、運營環(huán)境曾經(jīng)嚴(yán)重滯后，妨礙了漢正街商業(yè)的繼續(xù)昌盛和開展。武漢市政府高瞻遠(yuǎn)矚，決議對其進(jìn)展大規(guī)模的拆遷改造。去年下半年，繼武漢龍騰置業(yè)公司以總價萬元、畝均萬元、樓面地價元/獲得橋口多福南路漢正街大水巷一塊占地畝的商業(yè)地塊之后，甘肅大橋以總價萬元、畝均.萬元、樓面地價元/獲得橋口長堤街與多福路交匯處一塊占地.畝的商業(yè)用地工程。以后不久，上海西北

7、盛唐和上海恒大又以總價萬元，畝均.萬元，樓面地價.元/，結(jié)合獲得江漢區(qū)大興路一塊占地.畝的商業(yè)用地。今年年初，徐東地產(chǎn)又是大手筆，以萬元，畝均萬元，樓面地價.元/的豪氣，競得漢正街一塊占地.畝的商業(yè)用地。估計在今冬明春將相繼投資開工建立，拉開了漢正街全面復(fù)興的序幕。武漢傳統(tǒng)商業(yè)中心將按照國際大都市商業(yè)規(guī)劃的要求，在舊城改造中“洗心革面，迎來商業(yè)繁華的“第二春。.“武漢新區(qū)的規(guī)劃使?jié)h陽商業(yè)地產(chǎn)作為后起之秀迅速崛起由于歷史緣由，漢陽商業(yè)根底薄弱，開展滯后，在武漢市的商業(yè)開展幅員中經(jīng)常被忽略。年以來，隨著武漢新區(qū)規(guī)劃方案的孕育與誕生，地產(chǎn)開發(fā)加速，漢陽商業(yè)迅速崛起，新區(qū)商業(yè)初露崢嶸：以中百倉儲、銅鑼

8、灣廣場、世紀(jì)文娛中心、湘隆時代廣場、泰合中央街為代表的商業(yè)工程如雨后春筍，破土而出，漢陽商業(yè)地產(chǎn)以時髦的風(fēng)貌、嶄新的業(yè)態(tài)令世人矚目。漢陽商業(yè)地產(chǎn)的迅猛開展將徹底改動武漢市的商業(yè)格局。商業(yè)地產(chǎn)中心化VS邊緣化以武商集團(tuán)武廣、世貿(mào)為中心的解放大道商圈，以江漢路、六渡橋為中心的中山大道商圈，地處鉆石地段、黃金商圈，在武漢商業(yè)中具有舉足輕重的位置和作用，但在近年遭到了艱苦挑戰(zhàn)。隨著郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展，以群光廣場、魯巷廣場為中心的光谷商圈和以湘隆時代廣場、金凱購物中心、泰合中央街為主構(gòu)成的沌口商圈等為代表的城市邊緣商圈迅速生長。估計未來，隨著房地產(chǎn)向郊區(qū)大盤化開展，城市邊緣商圈與城市中心商圈將優(yōu)勢互

9、補(bǔ)、同臺競爭，并在競爭中開展，在開展中昌盛。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品銷售普遍稱好無論是中心城區(qū)還是邊緣郊區(qū)，只需商鋪面市，普通而言，都會出現(xiàn)較好的銷售局面。如以產(chǎn)權(quán)式商鋪亮相的鉆石大廈在銷售不到個月的時間里銷售率就到達(dá)%；奧林花園的社區(qū)商鋪甚至采取拍賣的方式進(jìn)展銷售，其火暴程度可見一斑；萬達(dá)商業(yè)廣場最高售價達(dá)萬元/，也沒能影響投資者熱情的步伐。另外，金凱購物中心、金色港灣商業(yè)街、泰合中央街、金地太陽城商業(yè)街等商業(yè)工程不論是前期咨詢，還是開盤銷售，其銷售中心是熙熙攘攘，一派熱賣局面。社區(qū)商業(yè)高歌猛進(jìn)社區(qū)商鋪具有市場根底穩(wěn)定、投資小、容易出租、轉(zhuǎn)讓、風(fēng)險低、產(chǎn)權(quán)比其他商鋪年限長等特點，作為住宅小區(qū)的配套設(shè)備，

10、雖然不是主流產(chǎn)品，但卻是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)展住宅工程開發(fā)的重要贏利點，也是提高樓盤附加值，添加樓盤“賣點不可或缺的地產(chǎn)因子。它與大型零售商業(yè)構(gòu)成業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，或者是連鎖品牌運營，遭到投資者的青睞。在開發(fā)商樂意購買社區(qū)商鋪的情況下，投資者消費者樂意購買社區(qū)商鋪的情況下，社區(qū)商鋪是全線飄紅，高歌猛進(jìn)。. 投資型消費者日益增多諸多的商鋪投資者神奇的投資故事和致富神話時常撞擊著投資者的大腦，進(jìn)而產(chǎn)生“火花；“搶占富有潛力的商業(yè)原始股，坐享滾滾人流所帶來的財富和商機(jī)，“投資的最先渠道的商業(yè)廣告頻現(xiàn)報端；自古就有“一鋪養(yǎng)三代的說法，在改革開放、市場經(jīng)濟(jì)日益興隆的今天，“投資商鋪是金的地產(chǎn)理念是這一古語有力的佐證

11、；再加之目前其它投資產(chǎn)品，或風(fēng)險較大，或技術(shù)含量較高，或投資收益較少，所以，投資報答率較高，并具有長期性和穩(wěn)定性的商業(yè)地產(chǎn)就成為投資者一種必然的選擇。. 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品百花齊放以中商團(tuán)結(jié)銷品茂為代表的Shopping Mall，以華氏儒商百貨為代表的百貨商場，以大連萬達(dá)商業(yè)廣場沃爾馬為代表的大型連鎖超市，以泰合中央街為代表的商業(yè)街，以寶安公園家為代表的社區(qū)商鋪，以西漢正街華美裝飾資料市場為代表的專業(yè)市場他方唱罷我登場，好不繁華！武漢商業(yè)地產(chǎn)將是百花齊放。二、武漢市商業(yè)地產(chǎn)開展前景從宏觀上看,武漢商業(yè)地產(chǎn)開展前景寬廣據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)字闡明,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)比重在去年陡增.%；武漢市經(jīng)濟(jì)自年以來,曾經(jīng)

12、延續(xù)六年堅持了.%的經(jīng)濟(jì)高增長率,經(jīng)濟(jì)快速增長對商業(yè)地產(chǎn)的開展起著推進(jìn)和支撐的作用；年,武漢方案的萬平方米的規(guī)劃用地中,有萬多平方米投向商業(yè)地產(chǎn),所占比例為%。又據(jù)市商業(yè)部門統(tǒng)計,目前,武漢市城區(qū)人均擁有商業(yè)用房面積約.,但按武漢市年人均占有商業(yè)面積.的規(guī)劃,人均差額.,累計潛在需求近萬；無論是從全國商業(yè)地產(chǎn)的開展情勢、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)的增長方面來看,還是從武漢市土地供應(yīng)方案,市場客觀需求上看,整個武漢市商業(yè)地產(chǎn)市場,總體趨勢良好,商鋪供應(yīng)量和潛在需求量都將堅持平穩(wěn)上升的趨勢,開展前景看好。二在國家進(jìn)展西部大開發(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)下,武漢作為承東啟西的重要城市,權(quán)威機(jī)構(gòu)專家以為,武漢商業(yè)地產(chǎn)市場開展?jié)摿?/p>

13、宏大根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)對城市人口、人均、商業(yè)地產(chǎn)的年銷售面積、年開工面積、空置率、潛在需求、當(dāng)前滿足需求程度、市場表現(xiàn)、潛在供應(yīng)等多項經(jīng)濟(jì)目的的研討，以為年商業(yè)用房開發(fā)投資最具潛力的十強(qiáng)城市分別是：北京、上海、深圳、廣州、寧波、武漢、廈門、杭州、沈陽、濟(jì)南，武漢位列第位，排在杭州之前，可見開展?jié)摿甏蟆Ｈ?舊城改造、武漢新區(qū)的規(guī)劃建立將給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇和商機(jī)、年，武漢市進(jìn)展了大規(guī)模的舊城拆遷改造，總拆遷面積約萬平方米，其中有近百萬平米的商業(yè)用房被撤除。這一情況闡明：一方面，舊城改造中大量商鋪被撤除；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)隨著武漢經(jīng)濟(jì)快速開展、城市化進(jìn)程加快以及居民收入程度的提高，新的需求在不斷

14、增長，這一減一增，將預(yù)示著商業(yè)用房告缺！這無疑將給商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇，新的“錢景。武漢新區(qū)規(guī)劃出臺后，漢陽商業(yè)地產(chǎn)昂揚(yáng)的種種表現(xiàn)是最好的闡明。四 武漢“+城市經(jīng)濟(jì)圈的構(gòu)成和開展將使商業(yè)地產(chǎn)市場的需求在宏觀層面上增量擴(kuò)容 武漢湖北省會，九省通衢，地理位置得“中獨厚，自古以來就是商家必爭之地?！爸胁恳绕鸩粌H僅是口號，更是現(xiàn)實的迫切需求。在此歷史時辰，武漢市政府審時度勢，高瞻遠(yuǎn)矚，提出了武漢城市圈的想象：武漢城市圈將以武漢市為中心，前期包括黃崗、黃石、鄂州、咸寧、天門、潛江、孝感、仙桃省內(nèi)八市縣，繼而經(jīng)過“第三層交通圈輻射至長沙、南昌、重慶、合肥、漯河、南陽、襄樊、宜昌、常德等省內(nèi)外城市，進(jìn)而使

15、城市圈變成經(jīng)濟(jì)開展圈，并按區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化要求，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、經(jīng)濟(jì)互動、資源共享、共同開展，使其成為繼以廣州、深圳為首的珠江經(jīng)濟(jì)三角洲、以上海為首的長江三角洲后的以第三個經(jīng)濟(jì)“三角洲。隨著武漢城市經(jīng)濟(jì)圈“三步走戰(zhàn)略的實施，武漢將成為華中地域人流、物流、資金流、信息流、技術(shù)流的中心區(qū)域，這將為商業(yè)地產(chǎn)帶來前所未有的機(jī)遇。 五 武漢零售業(yè)的猛烈競爭將成為刺激武漢商業(yè)地產(chǎn)快速升溫的催化劑隨著市場經(jīng)濟(jì)的成熟與開展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢越來越明顯。年，中國正式參與WTO。WTO的最大特點就是“國民待遇和“無歧視原那么。武漢作為首批開放零售業(yè)的城市之一，今年底零售業(yè)將完全開放。全球最大連鎖零售業(yè)

16、沃爾瑪將在今年月正式進(jìn)駐武漢，再加上曾經(jīng)在武漢攻城略地的家樂福、麥德龍、華聯(lián)、易初蓮花、新一佳以及武漢外鄉(xiāng)商業(yè)大鱷武商、中百等等，武漢零售業(yè)競爭曾經(jīng)白熱化，這對于商業(yè)地產(chǎn)來說有兩個方面的利好：第一，連鎖零售業(yè)要想在競爭中獲勝，就必需重新布點，新開“賣場，這沒有商業(yè)地產(chǎn)的支持是不行的；第二，在中心城區(qū)零售商業(yè)曾經(jīng)根本飽和和競爭猛烈的情況下，郊區(qū)商業(yè)卻相對落后，競爭緩和，商家當(dāng)然不會錯過如此良機(jī)，他們正積極向郊區(qū)進(jìn)軍，這也需求商業(yè)地產(chǎn)的支持。所以不論是在中心城區(qū)，還是在市郊區(qū)以及省內(nèi)的二級城市，零售業(yè)的猛烈爭奪戰(zhàn)必將推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的升溫。 六武漢市政府對商業(yè)市場的規(guī)劃將推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的迅速開展 根據(jù)武

17、漢市商業(yè)網(wǎng)點開展規(guī)劃年，武漢市商業(yè)網(wǎng)點建立和開展的主要義務(wù)為：經(jīng)過創(chuàng)新業(yè)態(tài)，開展連鎖，提升功能，加強(qiáng)漢口中心商業(yè)區(qū)的建立；推進(jìn)中南路、鐘家村兩個市級商業(yè)中心的昌盛繁華；培育開展后湖、漢口火車站前、古田二村、十升路、四新等個市級商業(yè)副中心，培育一批專業(yè)特征商業(yè)街；在居民集中區(qū)規(guī)劃設(shè)置一批社區(qū)商業(yè)中心；逐漸在中心城區(qū)減少商住混雜的低程度小網(wǎng)點，讓臨街鋪子淡出市場。大力開展遠(yuǎn)城區(qū)各城鎮(zhèn)的多種類型網(wǎng)點主要預(yù)期目的：建成座以上集購物、餐飲、旅游、文娛、休閑、文化功能于一體的萬平方米以上的現(xiàn)代大型購物中心；營業(yè)面積在平方米以上的大中型綜合超市開展到家以上；營業(yè)面積在-平方米連鎖運營的超級市場到達(dá)家左右；營

18、業(yè)面積在平方米以上的倉儲式商場開展到家以上；營業(yè)面積在平方米以上運營家電、建材、家居、服飾、汽車等商品的大型專業(yè)店開展到家左右；培育實行連鎖運營的便利店、專賣店、專業(yè)店到達(dá)家以上；營業(yè)面積在平方米以上的百貨店到達(dá)家左右；營業(yè)面積在平方米以上的大型特征餐飲店、酒樓到達(dá)家左右,建立輻射范圍公里左右的現(xiàn)代商貿(mào)物流配送中心個；培育功能齊全、特征突出的面向全省、全國的商品買賣市場個左右。培育開展特征專業(yè)商業(yè)街條左右；培育開展功能完善的社區(qū)商業(yè)效力中心-個，城區(qū)人均擁有零售商業(yè)營業(yè)面積在-.平方米左右。再好的規(guī)劃分開了地產(chǎn)開發(fā)也無疑是紙上談兵，要到達(dá)武漢市政府規(guī)劃的目的，商業(yè)工程年開發(fā)量至少要在萬左右，這

19、對武漢商業(yè)地產(chǎn)的開展將起到宏大的促進(jìn)作用。 七 新城區(qū)商業(yè)工程和社區(qū)商鋪開發(fā)將成熱點新城區(qū)商業(yè)設(shè)備少、配套相對落后，商機(jī)多，競爭壓力小，今后將成為開發(fā)商的新寵；社區(qū)商鋪穩(wěn)定、運營方式靈敏、受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響小，將繼續(xù)成為開發(fā)商的最愛。武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的湘隆時代廣場、金凱購物中心、金色港灣商業(yè)街、泰合中央街是對這一視點的最好詮釋?？傮w說來，武漢市整體商業(yè)地產(chǎn)市場行情來看，前景是非?？春玫?。但在不同區(qū)域、不同的產(chǎn)品工程上，由于缺乏一致的商業(yè)謀劃和營銷管理、缺乏合理的商業(yè)規(guī)劃，以及其他的不確定要素，導(dǎo)致了工程存在著不同程度的要挾和隱憂。因此，要勝利運作本工程就必需在充分了解、分析市場行情的根底上，注重

20、商業(yè)謀劃及商鋪營銷任務(wù)。第三部分 市場行情分析我司組織市場調(diào)查人員，結(jié)合本工程的商鋪實踐情況，對以本工程為中心的方圓公里范圍內(nèi)的商鋪進(jìn)展了詳盡的市場調(diào)查；同時選取了個在物業(yè)型態(tài)和地段條件方面與本工程有一定參照性的在售高層住宅底層商鋪工程進(jìn)展了分析。鐘家村區(qū)域商鋪市場行情分析、鐘家村區(qū)域商業(yè)市場概略鐘家村區(qū)域是漢陽地域傳統(tǒng)的商業(yè)中心，本工程舊址上就是漢陽地域的購物、休閑、文娛中心；特別是漢商集團(tuán)與中商、武商、中百曾是武漢的商業(yè)四巨頭，鐘家村區(qū)域也是武漢市市級商業(yè)中心圈，在武漢傳統(tǒng)商業(yè)市場中占有重要的位置。近年，隨著漢口中心城區(qū)商業(yè)的吐故納新，武昌新興商圈的快速開展，漢陽鐘家村商圈相比而言明顯地落

21、后于漢口、武昌。漢陽鐘家村商圈仍以漢陽商場為龍頭，以鐘家村天橋為中心，沿漢陽大道、鸚鵡大道分布著多家臨街鋪面，構(gòu)成了鐘家村商圈。、鐘家村周邊商鋪市場調(diào)查見附表區(qū)域供應(yīng)情況分析：他們調(diào)查商鋪為家，除漢陽商場外，商鋪的面積多在-平方米、中等鋪面在-平方米左右、也有少量平方米左右的大商鋪銀行、證券等。分析：A. 漢陽鐘家村是一個傳統(tǒng)的商業(yè)老區(qū)，十多年來根本沒有新增的商業(yè)物業(yè)。即將面市的銅鑼灣廣場和本工程，估計新增商業(yè)物業(yè)面積為萬平方米左右。主要是租賃市場。 B. 區(qū)域商鋪主要是存量供應(yīng)。區(qū)域商鋪需求情況分析：分析：A. 區(qū)域內(nèi)無新增商業(yè)物業(yè)，根本上沒有商鋪的銷售市場，主要是臨街一層商鋪租賃市場。B.

22、 區(qū)域內(nèi)臨街一層-平方米左右的小型商鋪非常搶手，供不應(yīng)求，沒有空置景象。C. 大商鋪較少、且有空置景象。區(qū)域商鋪產(chǎn)品分析各種商鋪面積統(tǒng)計表及闡明：商鋪面積數(shù)量間百分比小于.%-.%-.%-.%以上.%A從調(diào)查情況看，鐘家村區(qū)域臨街商鋪以面積內(nèi)的中小型的鋪面為主。B數(shù)據(jù)統(tǒng)計有家，其中面積小于的鋪面有家，約占.%；面積在-的鋪面有家，約占.%；面積-的鋪面有家，約占.%，面積-的鋪面有家，約占.%，面積以上的鋪面有家，約占.%。區(qū)域內(nèi)租賃價錢分析：區(qū)域商鋪租金價錢表：商鋪租金元/月數(shù)量間百分比小于.%-.%-.%-.%.%分析：A臨街商鋪的租賃價錢因地段、面積、面寬、井深、層高樓層等要素的不同，租

23、賃價錢也不同。以鐘家村天橋為中心步行分鐘范圍內(nèi)，面積在以內(nèi)的一樓臨街商鋪，面寬大于井深的鋪面月租金約為元/；井深大于面寬深的鋪面，月租金約為元/。地段較差，步行超出分鐘范圍的一樓臨街商鋪，平均月租金約元/；步行超出分鐘范圍的商鋪，平均月租金在元/以內(nèi)。B租金價錢以鐘家村天橋為坐標(biāo)中心，向周圍輻射，價錢曲線呈漸弱趨勢。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析：分析：、區(qū)域臨街商鋪主要以服裝服飾、中小型餐飲、休閑文化用品為主，運營 檔次較低；臨街商鋪多為個體運營缺乏一致規(guī)劃和管理。參照性樓盤情況分析：本工程所在區(qū)域沒有可以比較的在售樓盤，因此他們選擇了金色華府底層商鋪、萬豪國際底層商鋪、萬達(dá)商業(yè)廣場、漢飛青年城底層商鋪個

24、工程作為參照樓盤；雖然這四個樓盤所在區(qū)位、工程特性上與本工程有較大的差別，與本工程不可比，但其所處的地理位置特性，物業(yè)類型上有一定的類似性，因此對本工程也有一定的參照性。金色華府底商工程稱號： 金色華府地理位置： 武漢市江岸區(qū)解放公園路號商鋪規(guī)模：二層樓的裙房商鋪，商鋪總建筑面積為.萬平方米左右商鋪價錢： 均價元/平方米銷售戰(zhàn)略： 一二層聯(lián)賣只賣不租主力商鋪面積： -平方米左右銷售情況： 價錢定位略低于市場預(yù)期，根本已售完，只剩平方米左右的銷售中心。工程分析： 該工程開發(fā)商實力雄厚，地處建立大道商務(wù)圈中心，位置優(yōu)越，周邊生活配套設(shè)備齊全，區(qū)域消費群體消費才干強(qiáng)。萬豪國際底商工程稱號： 東方萬豪

25、國際公寓地理位置： 西北湖路-號商鋪規(guī)模： 三層樓的裙房商鋪。商鋪總建筑面積為.萬平方米左右商鋪價錢： 未定估計均價元/平方米銷售戰(zhàn)略： 單賣主力商鋪面積： -平方米左右銷售情況： 未開盤工程分析： 處于建立大道高檔商業(yè)圈內(nèi)，自然環(huán)境好，區(qū)域商業(yè)檔次高，消費才干強(qiáng)。萬達(dá)商業(yè)廣場工程稱號： 大連萬達(dá)商業(yè)購物中心地理位置： 中山大道號商鋪規(guī)模： A、B、C三棟，A棟為大洋百貨，B棟層為大賣場、共有個鋪面、-層為沃爾碼，C棟層約個小型產(chǎn)權(quán)商鋪、二層為時代華納；對外銷售部分一層商鋪總建筑面積為萬平方米左右商鋪價錢： 內(nèi)街元/平方米，臨街元/平方米主力商鋪面積： -平方米銷售情況： 銷售率約%，其中內(nèi)街

26、，面積在平方米，總價在萬元左右的商鋪銷售情況較好，而面積在平方米，總價在多萬元的商鋪銷售情況相對較差。工程分析： 位于江漢路中心商圈內(nèi)，開發(fā)商大連萬達(dá)集團(tuán)實力雄厚，開發(fā)閱歷豐富；雖然定價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊鋪面，但開發(fā)商憑仗雄厚的實力，依托時代華納、大洋百貨、沃爾瑪?shù)却笮蜕碳业倪M(jìn)駐給業(yè)主以極強(qiáng)的自信心，同時采用售后代租，確保投資報答率的銷售戰(zhàn)略，獲得了超凡的勝利。漢飛青年城底層商鋪工程稱號： 漢飛青年城 地理位置： 解放大道解放公園對面商鋪規(guī)模： -層商鋪，建筑面積約平方米商鋪價錢： -層整體均價元/平方米，其中一層均價元/平方米，二層均價為元/平方米銷售戰(zhàn)略： 以租代售，租售并舉主力商鋪面積： -平

27、方米銷售情況： 完成租賃%工程分析： 工程位于漢口解放大道解放公園對面，距輕軌黃浦路終點站只需分鐘的路程。 從以上類比性樓盤分析來看，以上幾個樓盤都擁有絕佳的地段，周邊消費程度較高，整體來講都要略優(yōu)于閩東國際城工程。商鋪分割面積較小、單價合理、總價在萬元以內(nèi)的商鋪銷售情況較好，如金色華府、萬達(dá)內(nèi)街鋪面；而大面積商鋪，以租賃為主，較難實現(xiàn)銷售，如漢飛青年城。銷售規(guī)模差別較大，有大型購物中心，也有臨街底層商鋪；從市場接受度來看，臨街底層商鋪較受市場歡迎。商鋪銷售戰(zhàn)略較為單一，除大連萬達(dá)采用售后代租的銷售方式外，其他均以銷售為主。樓盤對比表工程稱號商鋪建面主力面積樓層層高均價銷售方式萬豪國際.萬-、

28、層.-.萬單賣大連萬達(dá)萬-層.-.萬先賣一層金色華府.萬-二層F .F .萬聯(lián)賣已售完漢飛青年城.萬-四層.只售二樓根據(jù)以上市場調(diào)查分析，他們對本工程面臨的市場行情有如下認(rèn)識：漢陽鐘家村區(qū)域是一個傳統(tǒng)的商業(yè)老區(qū)，十多年來，沒有新增的商業(yè)物業(yè)。漢陽鐘家村商業(yè)以中小型臨街商鋪為主，獨一的大型商業(yè)物業(yè)-漢陽商場，已日益衰落，大型商業(yè)物業(yè)是區(qū)域市場空白點。區(qū)域商業(yè)市場以租賃市場為主，中、小型商鋪面積在-以內(nèi)的鋪面租賃情況非常好，供不應(yīng)求。周邊商業(yè)運營范圍以中低檔消費的日常消費品為主。租賃價錢區(qū)間：漢陽鐘家村天橋附近，較好的沿街鋪面租金在元/.月左右,而相對較差的沿街鋪面租金在元/月左右。區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)

29、物業(yè)有較大的市場空間，即將推出的銅鑼灣廣場，新世界中心，將會成為本工程最大的競爭對手。第四部分 工程分析工程商業(yè)及配套總建筑面積達(dá)，占工程總建筑面積的.%；商業(yè)部分比重非常大，商業(yè)部分運營銷售的好壞將直接影響到工程的成敗。目前易初蓮花已承租東區(qū)一、二、三層約，剩余商鋪總建筑面積約。剩余商鋪的營銷謀劃是本次營銷謀劃的重點，主要是東區(qū)一層約，二層約，三層約，四層約；西區(qū)一層約，二層約，三層約。商鋪SWOT分析：優(yōu)勢S：地段好，交通方便。工程位于漢陽、漢口、武昌三鎮(zhèn)相連的咽喉處，且是漢陽區(qū)傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，擁有較完善的商業(yè)配套，在消費者中有一定的商業(yè)影響力。工程商鋪體量較大，構(gòu)成大規(guī)模的購

30、物中心和高檔次的市場籠統(tǒng)。易初蓮花超市是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，他的入駐處理了主力店招商的問題，同時帶來了商氣與人氣。主力店的入駐帶來商機(jī)，吸引配套商業(yè)業(yè)態(tài)。易初蓮花作為大型超市，擁有較強(qiáng)的商業(yè)輻射力。會吸引大量的人流，并吸引一些補(bǔ)充型的商業(yè)業(yè)態(tài)。多功能的產(chǎn)品定位，可以構(gòu)成互補(bǔ)的商業(yè)人流。本工程是一個集商業(yè)大賣場、酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)步行街、寫字樓于一體的多功能型物業(yè)，這樣的定位可以構(gòu)成互補(bǔ)的商業(yè)人流。優(yōu)勢W：位于漢陽區(qū)域內(nèi)，相對于漢口商業(yè)中心來說商業(yè)不興隆。剩下的工程商業(yè)規(guī)模大，、總建筑面積達(dá)萬平方米，特別是四樓非常難以消化。前期商業(yè)規(guī)劃不盡完善。易初蓮花的進(jìn)駐，剩余的商鋪產(chǎn)品不夠完善。東區(qū)一

31、層層高M(jìn)，-層層高.M，-層垂直交通、平面交通。原設(shè)計方案不合理。原設(shè)計方案：東區(qū)、層，西區(qū)、層不利于分割，只能分割成大型或特大型商鋪，不宜于業(yè)態(tài)的組合，市場接受度低。原設(shè)計方案：東區(qū)以觀光電梯處理-層垂直交通，難以處理商鋪人流的需求，人流不照射，難以聚集人氣，不宜于后期的運營管理。原設(shè)計方案：西區(qū)商業(yè)步行街商鋪數(shù)量少，難以聚集人氣，有必要將西區(qū)與東區(qū)相連通。原設(shè)計方案：沒有很好的思索剩余商鋪的供水，供電，空調(diào)，消防等配套設(shè)備設(shè)備。原設(shè)計方案中，號樓群樓部分為剪力墻構(gòu)造，剪力墻墻體太多，不適宜做商鋪。本工程的商業(yè)、住宅、辦公的人流復(fù)雜，對管理產(chǎn)生不便。時機(jī)點O：武漢新區(qū)的建立，帶來良好的開展契

32、機(jī)。漢陽作為武漢新區(qū)開展的重中之重， 曾經(jīng)逐漸顯示出了強(qiáng)勁開展勢態(tài)，而鐘家村區(qū)域作為傳統(tǒng)的漢陽商業(yè)中心，將在大環(huán)境的開展新趨勢下顯示出更大的潛力、迎來更大的商機(jī)。本工程的推出，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白點，市場空間較大。區(qū)域內(nèi)暫無大型的商業(yè)物業(yè)。鐘家村新興商圈正在構(gòu)成，緊鄰而建的銅鑼灣購物中心可以協(xié)助 聚積人流及人 氣。漢陽商場日益老化衰落，本工程將會取代漢陽商場，成為鐘家村商圈標(biāo)志性的商業(yè)龍頭。要挾點T：銅鑼灣購物中心的緊鄰而建，構(gòu)成較強(qiáng)的商業(yè)競爭力。新世界中心距工程很近，估計明年月份對外推出，會對工程構(gòu)成較大的沖擊。離傳統(tǒng)的武廣商圈較近，大量的商業(yè)人流分流至漢口傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域。漢陽中高檔消費層習(xí)慣到漢

33、口去消費。第五部分 工程謀劃工程謀劃就是要打造產(chǎn)品的競爭力，產(chǎn)品競爭力是工程綜合質(zhì)素的重要組成部分，在商鋪營銷中占有主導(dǎo)位置，只需好的產(chǎn)品才干經(jīng)得起市場的考驗，即使任何一個營銷高手，假設(shè)面對低劣的產(chǎn)品，也只需望洋興嘆。我司在對市場行情的分析、目的消費群體分析根底上結(jié)合工程實踐情況，提出我司對產(chǎn)品競爭力打造的建議。目的消費群體分析商鋪的目的消費群有其獨特性，它應(yīng)該分三個層次：投資者、運營者、普通消費者。商鋪營銷要獲得勝利，應(yīng)該取悅?cè)齻€不同的群體。沒有普通消費者，就沒有人流、人氣、商氣；沒有人氣、商氣，就吸引不了運營者，吸引不了運營者就吸引不了投資者，這“三者之間嚴(yán)密相連。商鋪的工程謀劃就是要滿足

34、“三者的要求：準(zhǔn)確的市場定位，商鋪功能定位，業(yè)態(tài)定位吸引普通消費者，帶來人氣；良好的運營管理與效力，帶來商氣，吸引運營者運營；火爆運營帶來財氣，吸引投資者投資。開發(fā)商最關(guān)懷的是商鋪如何可以全部實現(xiàn)銷售，怎樣才干讓投資者直爽地掏腰包；投資者最關(guān)懷的是能否有一個較高的投資報答，報答能否有保證，能否長久；運營者關(guān)懷的是有沒有高程度的運營管理與效力，能否營造出良好的商業(yè)氣氛、吸引人氣和公平合理的競爭環(huán)境；消費者關(guān)懷的是商鋪能否有良好的購物環(huán)境，能否有足夠多的特征商品和效力，能有全新的購物休驗。因此他們的工程謀劃主要是處理“三者關(guān)懷的問題，營銷謀劃主要是處理開發(fā)商關(guān)懷的問題。商鋪定位思緒本工程是一個集商

35、業(yè)大賣場、酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)步行街、寫字樓于一體的多功能型物業(yè)；是目前漢陽鐘家村區(qū)域建筑規(guī)模最大，建筑高度最高，功能最齊全的大型建筑群。是提升漢陽區(qū)域籠統(tǒng)，指點漢陽區(qū)域消費潮流的“樓王工程。商鋪部分的定位不能脫離工程整體定位，是工程整體定位中的一個重要組成部分。商鋪定位總體思緒如下：商鋪市場定位為漢陽鐘家村商圈的龍頭；商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)定位要與易初蓮花構(gòu)成業(yè)態(tài)互補(bǔ)消費檔次要絕對高于易初蓮花、漢陽商場、銅鑼灣百貨及其他商業(yè)業(yè)態(tài)。三、商鋪產(chǎn)品定位根據(jù)市場行情分析結(jié)合工程的本身情況，工程商鋪部分產(chǎn)品定位必需遵照以下幾個原那么：裙樓商鋪分割，應(yīng)充分思索鋪面垂直交通的便利性、平面交通的便利性、面積大

36、小的順應(yīng)性、可選業(yè)態(tài)的順應(yīng)性和意向客戶的接受度。市調(diào)數(shù)據(jù)顯示，以內(nèi)的投資型鋪面市場接受度很高，大型鋪面空置率較高；本工程客戶會會員中，商鋪意向客戶%是以內(nèi)的小商鋪，因此本工程商鋪應(yīng)盡量思索多配置一些小型商鋪。客戶會會員商鋪需求統(tǒng)計表如下商鋪面積意向客戶量個同類百分比以下.%.%.%.%.%.%.%總計.%在產(chǎn)品定位上，利用面積的合理分割，大、中、小型鋪面的搭配比例力求科學(xué)合理，從產(chǎn)品分割上就組織好不同業(yè)態(tài)的合理分布。商鋪功能定位該當(dāng)與易初蓮花超市構(gòu)成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，在商業(yè)業(yè)態(tài)檔次上要高于易初蓮花和漢陽商場的程度。商業(yè)業(yè)態(tài)定位要著重思索不同商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，相互促進(jìn)，共同開展，構(gòu)成調(diào)和的商業(yè)生態(tài)圈。根據(jù)

37、區(qū)域市場調(diào)研和行情分析，結(jié)合工程本身條件，現(xiàn)就裙樓商鋪產(chǎn)品定位建議如下：一樓定位：東區(qū)以金融、西式餐飲為主，西區(qū)以品牌時髦購物為主。二樓定位：品牌時髦購物空中商業(yè)步行街；以、的投資型商鋪為主。三樓定位：空中商業(yè)步行街，以投資型商鋪為主；可根據(jù)市場情況合理組合。四樓定位：健身、休閑、文化、文娛中心；以中高檔消費為主，提升本工程的質(zhì)量。經(jīng)過以上產(chǎn)品定位，將工程商鋪部分打呵斥一個以易初蓮花大型商超為依托，以西區(qū)商業(yè)步行街及二樓空中商業(yè)步行街為特征，以四樓文娛休閑餐飲為配套的大型多功能商業(yè)中心。四、商鋪優(yōu)化方案建議根據(jù)前面的分析，營銷工程組經(jīng)過對產(chǎn)品的深化研討，結(jié)合市場調(diào)研、市場推行和客戶意向反響情況

38、，經(jīng)咨詢兩家專業(yè)設(shè)計院深圳市建筑設(shè)計研討院武漢分院、五環(huán)設(shè)計院，按以下思緒對產(chǎn)品進(jìn)展優(yōu)化：在東區(qū)裙樓東南角主入口處，取消兩部觀光電梯，布置雙向扶梯上、樓；在東區(qū)東北角入口處，設(shè)一部雙向扶梯上、樓，也可思索一部觀光電梯上、樓；西區(qū)步行街南向入口處，設(shè)一部雙向扶梯上樓，也可思索單向上行扶梯；步行街樓北向入口架設(shè)天橋及長約M的景觀長廊，銜接?xùn)|西區(qū)，并架設(shè)雙向扶梯至、樓。經(jīng)咨詢兩家專業(yè)設(shè)計院，M的景觀長廊，兩端有消防梯，滿足消防要求，技術(shù)上和規(guī)劃上均可行；架設(shè)天橋及扶梯，經(jīng)與公司副總工程師董工溝通，與易初蓮花卸貨平臺無沖突。東區(qū)、樓臨鸚鵡大道狹長型鋪面，西區(qū)樓臨步行街面退.M商業(yè)走廊；東區(qū)北向住宅底部

39、剪力墻開間缺乏M處，調(diào)整剪力墻設(shè)計，留足M的通道間距；構(gòu)成空中商業(yè)步行街。經(jīng)咨詢兩家專業(yè)設(shè)計院，剪力墻最窄處.m可擴(kuò)寬至m。西區(qū)樓臨步行街設(shè)計藝術(shù)欄桿，構(gòu)成“雙首層商業(yè)步行街。西區(qū)北角，東區(qū)東北角集中思索公共洗手間。樓功能配置如下：健身中心約、培訓(xùn)中心約、美容美發(fā)美體中心約、卡拉OK、文娛中心、咖啡酒吧、休閑餐飲約，根據(jù)市場實踐情況還會有所調(diào)整。層樓中央扶梯處，做-的中庭，做成透明的陽光蓬屋頂，添加四樓的采光度。層商鋪采用虛分割，將四樓分割成套內(nèi)建筑面積左右的小商鋪，由選擇的房產(chǎn)測繪隊擔(dān)任辦產(chǎn)權(quán)，構(gòu)成中小型產(chǎn)權(quán)商鋪。#樓層配置：物業(yè)管理用房、大樓功能配套餐飲用房，洗衣房-；#樓層配置：會議室及

40、小型咖啡廳，合計；東區(qū)四層屋頂配置：屋頂網(wǎng)球場個、社區(qū)公共健身器材用地、綠化用地及空調(diào)機(jī)位預(yù)留、-玻璃屋頂四樓添加中庭，加強(qiáng)四樓商鋪的采光。東區(qū)裙樓商鋪、層都采用獨立分層中央空調(diào)控制系統(tǒng)，空調(diào)機(jī)位于易初蓮花合并設(shè)置于樓平臺。衛(wèi)生設(shè)備：合理布置各區(qū)、各層公用衛(wèi)生間。五、商鋪管理建議商業(yè)物業(yè)開展商面臨著“賣鋪與“運營的矛盾。一方面，作為工程的開展商，其任務(wù)本來就很明晰，就是擔(dān)任征地并開發(fā)建立市場適用的物業(yè)，其目的也很明確，就是要將物業(yè)推向市場然后銷售出去，銷售行越快越好，從而降低投資風(fēng)險、迅速回籠建立資金，開展商只是物業(yè)的建立者，并不是物業(yè)的一切者和運營者，商鋪銷售后開展商的任務(wù)就曾經(jīng)完成了；而另

41、一方面，買家作為物業(yè)的一切者，商家作為商鋪的運營者，曾經(jīng)不僅僅滿足于能買或租到一個地點好、質(zhì)量優(yōu)的商鋪，而是要買或租到一個既能保值、又能增值的商業(yè)旺鋪，這樣，買家和商家就向物業(yè)的開展商提出了新的要求：商鋪交鋪后如何進(jìn)展運營管理？有什么能證明在他開發(fā)的物業(yè)里做生意能發(fā)大財？因此作為商鋪的開發(fā)商在商鋪銷售過程就介入到商鋪日后的運營管理規(guī)劃任務(wù)中，甚至在售鋪后，還要參與到商鋪的運營管理中去。商業(yè)物業(yè)由于一切者、運營者和管理者三者分別，在管理上與住宅物業(yè)或其他建筑類別有著本質(zhì)的區(qū)別，商業(yè)物業(yè)的管理不僅包括物業(yè)管理，還包括了運營管理，共兩大管理范疇，物業(yè)管理和運營管理各有職能、互有分式。概括起來，兩大管

42、理范疇的功能是，物業(yè)管理為商場運營者與消費者發(fā)明溫馨的營商和消費環(huán)境，運營管理為運營者提供良好的運營條件。物業(yè)管理建議物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)相配套。對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)展綜合性的、全方位的、多層次的管理與效力，是房地產(chǎn)行業(yè)不可短少的效力配套。雖然物業(yè)管理是房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后效力任務(wù)，在房子交付運用后才真正開場向住戶提供效力，但在工程營銷謀劃過程中，開展商就應(yīng)將物業(yè)管理作為工程營銷謀劃的重要內(nèi)容，提早為買家設(shè)計好物業(yè)管理的效力藍(lán)圖，對市場和買家做出了一系列的物業(yè)管理效力承諾，將物業(yè)管理效力融入了工程籠統(tǒng)當(dāng)中去。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過物業(yè)管理的“售后效力手段，在競爭猛烈的市場上建立了閃亮的企業(yè)品牌和工程品牌，為促進(jìn)

43、工程的銷售帶來了無限動力。房地產(chǎn)產(chǎn)品的運用周期比較長，商業(yè)物業(yè)雖比住宅物業(yè)的運用期限短，但也有年之長，物業(yè)管理的重要性是非常明顯的。物業(yè)管理是商業(yè)物業(yè)管理體系中重要的一環(huán)。建立一個完善的物業(yè)管理體系，對商場的運營運作、商業(yè)氣氛、購物氣氛和積聚人氣都具有極其重要的作用。物業(yè)管理要營造出良好購物氣氛，在購物過程中，顧客可以感遭到很好的效力，物業(yè)管理任務(wù)要做得非常詳細(xì)細(xì)致和效力到家，甚至連每個清潔人員擔(dān)任多大的區(qū)域、清潔人員巡視各個區(qū)域需求多少時間、每天的任務(wù)內(nèi)容及任務(wù)步驟等都有明確規(guī)定，保證商場為商戶和購物者提供最好的效力。一六大管理職能物業(yè)管理是商場開業(yè)后營運能否順暢的重要保證，本工程屬大型商廈

44、，是高檔物業(yè)，設(shè)備設(shè)備技術(shù)先進(jìn)，裝飾裝修應(yīng)為區(qū)域內(nèi)最高檔次，能吸引和聚集大量客流前往消費，商戶對商場的綜合質(zhì)素和物業(yè)管理程度要求較高，要營造出溫馨的商業(yè)環(huán)境；物業(yè)管理不注重檔次而注重在整體上維護(hù)商場的專業(yè)籠統(tǒng)。住宅小區(qū)的住戶是物業(yè)管理效力的主要對象，物業(yè)管理公司經(jīng)過對小區(qū)進(jìn)展管理，通常只向內(nèi)部住戶提供效力；商場的物業(yè)管理那么不同，物業(yè)管理公司經(jīng)過對商場進(jìn)展管理，既向內(nèi)部商戶也向外來消費客戶提供效力，針對的效力對象群體龐大面復(fù)雜，還涉及到個人和團(tuán)體不同需求。本工程商業(yè)物業(yè)管理職能主要做好以下六大方面：建筑物與裝修的維護(hù)、物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)、物業(yè)消防與平安的管理、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理、車輛及交通的管理

45、和處置商場緊急事件。建筑物與裝修的維護(hù)本工程在規(guī)模、構(gòu)造、功能、設(shè)備等方面都要比老式物業(yè)復(fù)雜，建筑物與裝修的維護(hù)、保養(yǎng)需求由專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)來承當(dāng)，做好建筑物與裝修的維護(hù)，保證物業(yè)不受損害，一方面，是堅持商場良好商業(yè)籠統(tǒng)的需求，置信沒有消費者會喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場購物消費；另一方面，也是物業(yè)保值或增值的需求，商業(yè)物業(yè)以投資市場為主要市場，買鋪就是想賺錢，越是運營良好、越是保養(yǎng)得當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，就越是能不斷增值。建筑物與裝修的維護(hù)主要包括：物業(yè)建筑構(gòu)造；物業(yè)建筑外觀；商場公共區(qū)域裝修；商戶裝修審批與管理；規(guī)范各商戶門面裝修；商場內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)志。物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)配套設(shè)備的維護(hù)，首要任務(wù)是要保

46、證配套設(shè)備、設(shè)備可以平安、正常地運轉(zhuǎn)任務(wù)，特別是供電設(shè)備和電梯的正常動作關(guān)系艱苦，配套設(shè)備、設(shè)備假設(shè)不幸出現(xiàn)缺點，往往會對物業(yè)產(chǎn)生很嚴(yán)重的負(fù)面影響，所以，物業(yè)管理公司應(yīng)對配套設(shè)備制定出縝密完備的保養(yǎng)、檢修任務(wù)規(guī)程，督促任務(wù)人員嚴(yán)厲遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，杜絕事故隱患。配套設(shè)備的維護(hù)主要包括：電梯維護(hù)保養(yǎng)；后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)；電路電器維護(hù)保養(yǎng)；供水、供暖、供氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)；空調(diào)、冷氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)；三廢排放及處置系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)。物業(yè)消防與平安的管理商場是經(jīng)過配套設(shè)備、設(shè)備、人員和保險等方式來防止由于人為或自然要素引起的對物業(yè)或人員的危害，這是消防與平安管理的中心。商業(yè)物業(yè)工程平安管理的根本原那么是“

47、平安第一，讓物業(yè)的一切者、運營者安心從事商業(yè)活動，讓消費者平安、溫馨地享用購物的樂趣，消防與平安的管理任務(wù)不但是物業(yè)平安的保證，而且是市民公眾人身平安的保證，萬萬由不得半點馬虎。物業(yè)消防與平安的管理主要包括：消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)；消防器材配置；消防設(shè)備標(biāo)志；商場出口與通路管理；商場內(nèi)部保安巡查；自動報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)；危及平安的標(biāo)示與防備。環(huán)境清潔衛(wèi)生管理這個職能是物業(yè)管理職能中最根本的職能，像清掃地板、清潔欄桿扶手、清倒渣滓、保養(yǎng)綠化等任務(wù)，雖然都是婆婆媽媽的瑣碎任務(wù)，但對商場整體籠統(tǒng)卻起著舉足輕重的作用。環(huán)境清潔衛(wèi)生管理主要包括：公共區(qū)域管理；公共區(qū)域的擺設(shè)與植物管理；商場日常清潔；玻璃墻幕清潔

48、；渣滓清理；環(huán)衛(wèi)設(shè)備維護(hù)；促銷宣傳品安頓規(guī)范。車輛及交通的管理停車難的問題已成了妨礙人們出門購物消費的要素之一，停車能否方便，直接影響到商場客源的增減。很簡單，車輛及交通管理最重要的目的就是為顧客發(fā)明溫馨、便利的消費時機(jī)。本工程地上地下車位合計有個，車輛的及交通的管理顯得更為重要。車輛及交通的管理主要包括：車輛交通引導(dǎo)指揮；停車場管理；貨流運輸管理；車輛平安。處置商場緊急事件商場是一個人流集中的公共場所，誰也說不準(zhǔn)會在哪一天出個什么事，因此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及其任務(wù)人員要隨時堅持戒備的任務(wù)心思，防備包括商場內(nèi)部和外部的突發(fā)事件，做到招之即來，來之能戰(zhàn)，戰(zhàn)之能勝，應(yīng)付和處置好商場的緊急事件。要處置好

49、商場的緊急事件，單靠物業(yè)管理公司勢單力薄，必需善用各種社會力量。商場的緊急事件主要包括：建筑物或裝修事故；停電或電路缺點；電梯缺點；設(shè)備或設(shè)備缺點；發(fā)生火警；惡劣天氣人員受傷或急病；買賣糾紛；客人之間的嚴(yán)重沖突；罪惡事件。商業(yè)物業(yè)的管理主要強(qiáng)調(diào)的是兩個方面，一是效力，效力程度和效力質(zhì)量；二是管理，管理內(nèi)容和管理才干。商鋪物業(yè)管理與住宅小區(qū)物業(yè)管理兩者的職能與管理特征根本是一致的，在規(guī)劃物業(yè)管理工程細(xì)那么時，應(yīng)以被管理的物業(yè)為中心，以提供效力為主導(dǎo)，運用管理手段為鋪助，寓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的運營與管理于為運營者與消費者提供的效力之中，在效力中表達(dá)管理。商鋪物業(yè)管理具有多層次效力、人性化管理的管理特征，

50、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)商鋪一切者的委托，經(jīng)過對物業(yè)及其配套設(shè)備進(jìn)展人性化管理，向運營者和消費者提供全方位、多層次的效力內(nèi)容，從而滿足不同層次的效力需求。因此本工程在選聘物業(yè)管理公司時應(yīng)對競聘單位提出以下兩個方面的要求。多層次效力本工程多層次的效力主要表達(dá)在，物業(yè)管理效力針對不同對象實施，效力的對象具有多層次，一方面，效力針對商鋪的業(yè)主和商鋪的商戶，這是物業(yè)管理效力的主體，管理公司受他們的受托進(jìn)展物業(yè)管理，為他們做好物業(yè)的管理，使之可以保值或增值；另一方面，效力將針對到商場來消費的顧客，物業(yè)管理另一個重要目的就是要吸引消費者來消費，并讓顧客滿載而歸、稱心而歸。不同的群體對效力有不同的需求，物業(yè)管理面向

51、不同層次的對象，必需向他們提供多層次、全方位的效力。人性化管理通常管理方和被管理方的關(guān)系都較為緊張，管理公司所從事的能夠是比較機(jī)械、簡單反復(fù)的任務(wù)內(nèi)容，但要明白，管理的內(nèi)容雖然是物業(yè)、是配套設(shè)備，而效力的對象那么是活生生的人，管理的手法要有人情味，管理的風(fēng)格要表達(dá)出人性化。人性化管理在管理方和被管理方之間構(gòu)成融洽、愉快的協(xié)作關(guān)系，不但是全體效力對象業(yè)主、商戶和消費者的需求，也是管理公司本身開展的需求，沒有誰會情愿花錢聘請對本人不冷不熱、不理不睬的效力商，在“顧客就是上帝的買方市場下，假設(shè)說消費者是商戶的顧客，也可以說業(yè)務(wù)和商戶是管理公司的顧客，對他們的上帝或上帝的上帝稍有不敬或怠慢，也許就是砸

52、本人的飯碗。商業(yè)物業(yè)的運營管理建議本工程商鋪部分實行一切者、運營者、管理者各司其職，全面導(dǎo)入專業(yè)管理方式。從上文所述兩大管理范疇的功能中可知，不論是物業(yè)管理還是運營管理，管理的受害者是商鋪的運營者，而最終獲益的將是商鋪的一切者，管理是為物業(yè)的一切者效力，假設(shè)說物業(yè)管理是住宅物業(yè)營銷的延續(xù)，那么也可以說，運營管理是商業(yè)物業(yè)管理的延續(xù)。因此他們針對本工程的特點建議聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司，對商鋪實行一致管理、一致運營；并對所聘請的專業(yè)公司提出相應(yīng)的運營管理要求。一九大管理職能商業(yè)運營管理的本質(zhì)就是以商場商戶的利益為前提，制定出相應(yīng)的運營規(guī)那么，讓全體商戶共同執(zhí)行和遵守，以限制和規(guī)范商戶的運營行為，最

53、終到達(dá)吸引更多顧客來消費的目的。否那么，假設(shè)每個商戶只顧個體利益，輕視商場的整體利益，一定會出現(xiàn)不良的運營行為，最終既損害了消費者的利益，更損害了全體運營者和一切者的利益，對商業(yè)物業(yè)呵斥的惡果是難以估算的。物業(yè)管理是業(yè)主的“管家人，商業(yè)管理那么是商家的“協(xié)調(diào)人，商業(yè)管理從九個方面表達(dá)其職能：商場招商代理、一致開業(yè)方案、規(guī)范運營方向、組織宣傳推行活動、建立和維護(hù)商場品牌、協(xié)商商戶關(guān)系與維持商業(yè)次序、制止惡性競爭、杜絕冒充偽劣商品和處置贊揚(yáng)。、商場招商代理管理公司代理開展商或商鋪業(yè)主放盤租賃，有利于商場按照開業(yè)方案和商鋪運營方向有序地引進(jìn)運營商家。國內(nèi)有多個大型商業(yè)物業(yè)工程銷售情況良好，首層二層都

54、開業(yè)一段時間了，由于招商任務(wù)沒有做好，三樓四樓卻沒有商家進(jìn)場，遲遲不能正常開業(yè)，呵斥投資者和運營者都遭到嚴(yán)重拖累，可見招商任務(wù)對一個工程運營的成敗影響有多大。、一致開業(yè)方案開業(yè)方案主要包括開業(yè)時間確定、試業(yè)及開業(yè)日程方案、商場推行方案、商場及商鋪裝修完成方案，其中一致商場開業(yè)時間是制定商場開業(yè)方案的最根本要素。制定一致的商場開業(yè)時間，道理顯而易見，一個商場物業(yè)由眾多業(yè)主共同擁有，并由眾多商家共同運營，必需一致各商鋪的開業(yè)時間，才干吸引顧客前往。管理公司務(wù)必要保證一切或絕大部分商鋪都能同時開放、同時營業(yè)，否那么，即使大部分商鋪都能同時開業(yè)，也會因少數(shù)商鋪沒有開門營業(yè)而令顧客絕望，更會因部分商鋪裝

55、修未完工而令顧客敗興而歸。、規(guī)范運營方向規(guī)范運營方向本質(zhì)是規(guī)范商場的運營種類，規(guī)范的原那么是，既要保證運營方向的一致性，又要維持商品的多樣性，保證消費者有足夠的購物選擇空間，做好運營方向的規(guī)范任務(wù)，是商業(yè)物業(yè)耐久旺場的有力保證。不論什么方式的商業(yè)物業(yè)，通常開發(fā)商在商鋪銷售時，就曾經(jīng)規(guī)劃好商場的運營方向，商鋪的一切者或運營者必需按照這個運營方向去運營，否那么，商場的運營次序會變得很亂，而且由于運營種類的矛盾，對運營者的運營本身就是一種損害。、組織宣傳推行活動為維護(hù)商場籠統(tǒng)，提高商場的競爭力，商場在開業(yè)后必需經(jīng)常性地進(jìn)展宣傳推行，第一經(jīng)過向外推行可以吸引更多顧客光臨，第二經(jīng)過店內(nèi)宣傳可以營造和活潑

56、商業(yè)氣氛，第三經(jīng)過傳播可以建立商場品牌。假設(shè)開業(yè)時欠缺廣告支持，難以讓更多市民了解商場的開業(yè)信息，那么無法吸引顧客來消費；即使在開業(yè)期間做好了廣告，開業(yè)時人山人海，也并不代表以后可以不做或少做宣傳，堅持人氣長久旺盛才是商場的處理之道。宣傳推行費用由管理公司根據(jù)商戶的營業(yè)額或商鋪面積按一定規(guī)范提取推行基金，集中收取、專項開支，用于商場對外廣告推行和內(nèi)部宣傳，管理公司應(yīng)定期向商戶公布推行基金的運用情況、結(jié)余數(shù)額，添加推行基金運用的透明度，讓商戶了解和參與推行基金的運用。、建立和維護(hù)商場品牌產(chǎn)品的品牌也好，工程的品牌也好，都包括知名度、佳譽(yù)度和認(rèn)知度三個方面，商業(yè)物業(yè)是一種長線投資物業(yè)，為了使整個工

57、程處于市場競爭的優(yōu)勢位置，必需建立一個強(qiáng)勢品牌。商場的知名度有能夠是開展商建立的，但品牌不能夠由開展商去建立；業(yè)主不參與運營，也不能夠由業(yè)主來維護(hù)品牌；由于全體運營者都是既各自獨立、相互競爭，又相對一致、同室運營的個體，要求運營者自覺地、齊心協(xié)力地去建立和維護(hù)商場的品牌是不現(xiàn)實的行為，建立和維護(hù)商場品牌的責(zé)任，只能由管理方統(tǒng)籌運營者共同去承當(dāng)。、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)次序管理主與商戶之間存在著管理與被管理的關(guān)系，各商戶同在一條船上既想船兒跑得快，之間又存在著商業(yè)競爭的矛盾，這些關(guān)系假設(shè)處置不當(dāng)，管理機(jī)構(gòu)將難以維持商場的運營次序管理機(jī)構(gòu)要經(jīng)過定期訪問、咨詢表格文件、商戶座談等方式，與商戶堅持經(jīng)常

58、性的溝通，并在溝經(jīng)過程中及時向商戶通報管理方的最新舉措，讓商戶覺得到管理公司做好運營管理的努力與誠意，獲得商戶的了解和支持，要知道，從商戶口中說一句好，能頂?shù)蒙瞎芾砉颈救苏f十句。協(xié)調(diào)好管理公司與商戶、商戶與商戶之間的關(guān)系，這是管理公司進(jìn)展“口碑傳播的有效方法之一。、制止惡習(xí)性競爭公平競爭是任何一個商場都必需施行的運營準(zhǔn)那么。制止不正當(dāng)及惡習(xí)性競爭行為，為一切的商家發(fā)明公平競爭的環(huán)境和條件，是商業(yè)管理的重要職責(zé)。在年月八屆人大三次會議經(jīng)過的中，規(guī)定“運營者在市場買賣中， 該當(dāng)遵照自愿、平等、公平、老實信譽(yù)的原那么，遵守公論據(jù)商業(yè)品德。制止惡性競爭，就是讓全體商家都在平等、公平的運營條件下開展商

59、業(yè)活動，實現(xiàn)全體商戶共同運營、共贏運營的目的，一個商場僅有三家能生意興隆，而其他人慘淡運營，這個商鋪是一定不能長久運營下去的，只需大家一齊旺，商場才干人氣旺、生意旺。、杜絕冒充偽劣商品“一粒老鼠屎搞壞一鍋湯，運營冒充偽劣商品無疑就是自殺，一個商場即使只需一個商戶銷售冒充偽劣商品，在消費者眼里這個商場就是一個運營冒偽劣商品的商場商場在社會上市場上就會喪失商業(yè)信譽(yù)。杜絕冒充偽劣商品就是運營管理中執(zhí)行難度最大、最復(fù)雜的職能，和物業(yè)管理以親和力的效力進(jìn)展管理不一樣，對于冒充偽劣商品管理機(jī)構(gòu)絕對不能手下留情，應(yīng)該與政府相關(guān)部門如商檢局、計量局、質(zhì)監(jiān)局等配合采取強(qiáng)硬措施，甚至要采取終止運營、沒收冒充偽劣商

60、品等極端管理手段，務(wù)必要在商場的柜臺上杜絕冒充偽劣商品，該當(dāng)將“不運營冒充偽劣商品作為每一個商家進(jìn)場前必需做出的承諾，并寫入有關(guān)合同或運營守那么中。、處置贊揚(yáng)處置贊揚(yáng)是管理公司任務(wù)程度的重要目的，任務(wù)目的是為了營造管理公司與業(yè)主、商戶之間的良好關(guān)系，在社會上為工程樹立良好的商業(yè)籠統(tǒng)。管理公司要妥善處置業(yè)主、商戶或顧客的各類贊揚(yáng)，制定接待來訪與走訪制度，設(shè)立贊揚(yáng)熱線，指定專人處置、處理贊揚(yáng)問題，跟進(jìn)善后情況。本工程將在同一個商場內(nèi)，由眾多商家各自獨立、同場運營，構(gòu)成了本工程運營管理“既分散、又集中的詳細(xì)特征：集中管理，分散運營。三權(quán)分別，集中管理本工程將商鋪分割成中小投資型商鋪，前三年由開發(fā)商按