資產(chǎn)評估的概念、特點與原則

1、第一章 導(dǎo)論差不多要求:通過本章的學(xué)習(xí)，了解資產(chǎn)的類型,理解資產(chǎn)評估的概念和特點,理解資產(chǎn)評估目的和資產(chǎn)評估價值類型之間的關(guān)系，掌握資產(chǎn)評估差不多理論的構(gòu)成講授要點:資產(chǎn)評估的概念、目的及假設(shè)，資產(chǎn)評估的價值類型和評估原則。重點和難點:資產(chǎn)評估的價值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)。第一節(jié) 資產(chǎn)概述一、資產(chǎn)含義 它指經(jīng)濟(jì)主體擁有或者操縱的，能夠以貨幣計量并給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)財物,包括房屋、土地、機(jī)器設(shè)備等有形物,以及商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形物。 資產(chǎn)與財產(chǎn):兩者含義差不多相同,前者多用于經(jīng)濟(jì)，后者多用于法律。二、資產(chǎn)的類型(一)有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)（二）可辨認(rèn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)(能否獨立存在） 商譽

2、是唯一的不可辨認(rèn)資產(chǎn),無法單獨轉(zhuǎn)讓。(三）單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)(是否具有綜合獲利能力） 各種類型資產(chǎn)關(guān)系圖：第二節(jié) 資產(chǎn)評估的概念及其特點一、資產(chǎn)評估的概念 它是對資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)行可能的行為或過程。具體來講，是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，為了特定的評估目的,遵循適用的評估原則,選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序,運用科學(xué)的評估方法，對特定資產(chǎn)的價值進(jìn)行估算的過程。資產(chǎn)評估工作八大要素:評估主體評估對象評估依據(jù)評估目的評估原則價值類型評估程序評估方法依照對商品價值評價目的不同，可將價值分為以下類型:（1)評估價值：由交易雙方共同同意的估價師所估定的價值。(2

3、)課稅價值：由估稅員為攤派稅額而基于公平市價估定的價值,通常是市場價值的一定比例。(3)保險價值（實際兌現(xiàn)價值）:指在保險合同中規(guī)定的資產(chǎn)價值。（）賬面價值:在資產(chǎn)負(fù)債表上所標(biāo)明的價值,是會計上的價值。(取得成本+資本改良價值折舊)（）投資價值：投資者以自己的準(zhǔn)則確定的價值，它是指某個或某類投資者為確定目的而進(jìn)行投資的資產(chǎn)價值。二、資產(chǎn)評估特點(一)時點性:對評估對象在某一時刻點價值的估算。(二)市場性：評估價值是否客觀,需要同意市場價格的檢驗，若二者差異在同意的范圍內(nèi)，則講明評估結(jié)果是比較客觀的。(三)預(yù)測性(四)公正性 1、遵循正確適用的評估原則,法定的評估程序,科學(xué)評估方法； 2、評估主

4、體與雙方當(dāng)事人無厲害關(guān)系。(五）咨詢性 評估主體對評估結(jié)論的客觀性負(fù)責(zé),而不對資產(chǎn)交易價格的確定負(fù)責(zé)。最終成交價格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價還價的能力。三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)不 資產(chǎn)評估：具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)交易和投資提供公平的價值尺度,反映資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的客觀價值。 會計計價：財會人員為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營治理者提供資產(chǎn)價值信息。單選題：1.資產(chǎn)評估最差不多的功能是（ )。 A評價和評值B.咨詢和治理 .核算和監(jiān)督D.鑒證和審查 【正確答案】:【答案解析】:咨詢、治理和鑒證是資產(chǎn)評估的差不多作用,核算和監(jiān)督是會計的差不多職能。 第三節(jié) 資產(chǎn)評估的目的及假設(shè)一、目的 一般是

5、為了給資產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、保險理賠、課稅、征用補償、確定拍賣底價、分割或合并,損害賠償以及企業(yè)價值治理等行為提供可資參考的價值基礎(chǔ)。二、假設(shè)（一）持續(xù)使用假設(shè):指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途接著使用，或者轉(zhuǎn)換用途接著使用。例:石油化工設(shè)備評估1、假如按照現(xiàn)行用途接著在原地使用，用成本法評估其價值。（賣價或制造費用運輸費安裝調(diào)試費-折舊費）2、假如按現(xiàn)行用途遷往其它場地接著使用。（全新購買價折舊費)、假如不再使用，需拆零出售。(零件變現(xiàn)值拆零費)（二）公開市場假設(shè)1、公開市場:指在該市場上,交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息,有較充裕的時刻進(jìn)行交易，對交易對象具有必

6、要的專業(yè)知識,交易條件公開且不具有排他性,即一個完全競爭的市場。2、用途廣泛、通用性強(qiáng)和市場化程度較高的資產(chǎn)更適用于公開市場假設(shè)。(三）清算假設(shè)1、定義：指資產(chǎn)所有者在某種壓力下(如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施）,將被迫以協(xié)商或拍賣方式,強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。、其評估價值往往也低于持續(xù)使用和公開市場假設(shè)下的評估價值。單選題資產(chǎn)在處于迫售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值屬于()。 A殘余價值 .清算價值 C拍賣價值補償價值 【正確答案】:B【答案解析】:從題干能夠看出，是從所依據(jù)的市場條件分類,屬于非市場價值類型中的清算價值。3（ )是界定評估對象的基礎(chǔ)。 A資產(chǎn)評估的一般目的.資產(chǎn)評估的特定目的 C.資產(chǎn)評

7、估假設(shè) D.資產(chǎn)評估價值類型【正確答案】：【答案解析】：通常把引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。其作用之一確實是界定評估對象的基礎(chǔ)。 第四節(jié) 資產(chǎn)評估的原則一、資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨立性原則(二）客觀性原則減少估價過程中主觀偏見方法有兩種:1、盡量幸免受到公眾關(guān)于資產(chǎn)價值觀點的阻礙；2、在估價之前盡可能少地關(guān)懷資產(chǎn)是被高估依舊低估。（三)科學(xué)性原則二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則(一)貢獻(xiàn)原則(二）替代原則(三)預(yù)期收益原則(四）供求原則資產(chǎn)交易價格是買賣雙方博弈的結(jié)果(五）最佳使用原則1、定義：指按照估價對象的最佳使用方式評估資產(chǎn)的價格。2、最佳使用：在法律上同

8、意、技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。.（）是市場法評估的理論基礎(chǔ)。 A替代原則 .預(yù)期收益原則 C.貢獻(xiàn)原則 D.供求原則 【正確答案】:A【答案解析】：作為一種市場規(guī)律，在同一市場上,具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。替代原則是市場法評估的理論基礎(chǔ)。多選題：以下屬于資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則的有（ ）。 A.預(yù)期收益原則 B獨立性原則 .科學(xué)性原則 D評估時點原則E.替代原則【正確答案】：AD【答案解析】:選項BC屬于資產(chǎn)評估工作原則。3、依照最佳使用原則對估價前提作選擇：(1）保持利用現(xiàn)狀前提;()轉(zhuǎn)換用途前提;（3)投資改造前提;（

9、4)重新利用前提；(）上述四種情形的某種組合。第五節(jié) 資產(chǎn)的價值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)一、資產(chǎn)的價值類型(一)市場價值1、市場價值包括按最佳用途使用條件下的市場價值和按當(dāng)前用途使用下的市場價值。2、最佳用途使用下的市場價值要緊適用能夠進(jìn)行公開市場假設(shè)或轉(zhuǎn)化為最佳用途后持續(xù)使用假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。、當(dāng)前用途下的市場價值是假定資產(chǎn)能夠在公開的市場按當(dāng)前用途出售的最可能價值，而不論當(dāng)前用途是否是最佳用途。(二）非市場價值1、定義:指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。2、常見的有:使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值等。單選題：2.（ )是資產(chǎn)評估人員推斷資產(chǎn)價值的一個最差不多的依據(jù)。 A供

10、求原則 B.預(yù)期收益原則 C貢獻(xiàn)原則 D評估時點原則 【正確答案】：B【答案解析】:參考21全國資產(chǎn)評估考試教材2頁。 二、資產(chǎn)的評估標(biāo)準(zhǔn)（一)以市場價值為基礎(chǔ)的評估基礎(chǔ) 1、市場比較法、收益法、成本法 、評估需要的相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)來自公開市場。(二)以非市場價值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn) 適用于保險、稅收、投資、清算等目的的資產(chǎn)評估以及專用資產(chǎn)價值或市場公開競爭受到限制情況下的資產(chǎn)評估。(三)以財務(wù)報告及會計事項為目的的資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)1、可將資產(chǎn)視為按當(dāng)前用途在公開市場上出售。2、不管資產(chǎn)的當(dāng)前用途是否代表其最佳用途，資產(chǎn)評估都應(yīng)以當(dāng)前用途接著使用下的市場價值為標(biāo)準(zhǔn)。（四）貸款擔(dān)保、抵押和債券的評估標(biāo)準(zhǔn)、一

11、般以市場價值為標(biāo)準(zhǔn)。2、對專用資產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)假設(shè)資產(chǎn)處于最佳使用狀態(tài)。國際資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)以資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)來確定資產(chǎn)的評估標(biāo)準(zhǔn),同時還要考慮資產(chǎn)本身特點。評估結(jié)果是否為市場價值,不是取決所采納的具體評估方法，而是取決于評估所采納的差不多要素是否以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。第二章 資產(chǎn)評估的程序與差不多方法差不多要求：了解資產(chǎn)評估的程序，掌握市場法、成本法和收益法等三種資產(chǎn)評估方法的差不多原理及估算方法。講授要點:評估程序和評估差不多方法重點和難點:成本法、市場法和收益法第一節(jié) 資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告的全過程。一、資產(chǎn)評估項目的接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書內(nèi)

12、容包括簽約各方名稱,托付資產(chǎn)評估的目的、評估范圍、各方權(quán)利及義務(wù)、評估基準(zhǔn)日、提交評估報告的時刻、評估收費等。二、組建評估項目小組三、擬訂資產(chǎn)評估的工作方案四、收集有關(guān)資料五、待評估資產(chǎn)的清查核實六、評估假設(shè)條件、價值類型和評估標(biāo)準(zhǔn)分析七、選擇評估方法并估算八、編寫評估報告九、提交報告、評估費用清算。單選題:.資產(chǎn)評估具體程序的第一個環(huán)節(jié)是( ）。 A.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)差不多事項C.編制資產(chǎn)評可能劃 .收集資產(chǎn)評估資料 【正確答案】:B【答案解析】:參考210考試教材75頁。 單選題4資產(chǎn)評估中的差不多方法是(）。 A.一種具體的評估方法.幾種評估方法的結(jié)合C一條評估的

13、思路 D.一條評估思路與實現(xiàn)該評估思路的各種評估方法的結(jié)合 【正確答案】:D第二節(jié) 成本法一、成本法的概念、它是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。2、復(fù)原重置成本：指在評估基準(zhǔn)日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料，生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)一項與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。、更新重置成本:指在評估基準(zhǔn)日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)一項與估價對象具有同等功能效應(yīng)的全新資產(chǎn)的成本。11.學(xué)校,博物館,紀(jì)念館等這些公共單位的房地產(chǎn)評估一般采納( )。 A.收益法B.成本法C市場法 D.剩余法 【正

14、確答案】：B【答案解析】:這些房地產(chǎn)一般屬于既無收益又無交易情況的房地產(chǎn)，常用成本法進(jìn)行評估。單選題：1復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為（ )。.技術(shù)水平相同 .制造標(biāo)準(zhǔn)相同 C.價格水平相同 D材料消耗相同 【正確答案】:C【答案解析】：參考2010考試教材58頁,兩者差不多上以現(xiàn)行價格水平來購建的。、損耗價值分為三類：（1）實體性貶值:由于磨損和自然力作用，導(dǎo)致物理性能下降而引起價值減少。(2）功能性貶值:由于新技術(shù)推廣和應(yīng)用,導(dǎo)致技術(shù)明顯落后、性能降低,從而價值相應(yīng)減少。(3)經(jīng)濟(jì)性貶值:由于外部環(huán)境因素變化，如新政策或法規(guī)的公布實施、市場蕭條、戰(zhàn)爭等,限制了資產(chǎn)的充分有效利用

15、。、成本計算的公式評估價值=重置成本實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值或 評估價值=重置成本*成新率二、成本法評估程序1、確定待評估資產(chǎn)的范圍,并估算重置成本或重建成本;2、確定待評估資產(chǎn)的使用年限;3、估算待評估資產(chǎn)的損耗或貶值額；4、從重置成本或重建成本中扣減貶值，得到評估價值。三、重置成本的估算方法（一）重置核算法1、定義：將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的方法。2、計算公式：間接成本=人工成本總額*成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額或 間接成本=工作量(單位為工時或工日）*單位工作量的間接成本、實例:22某企業(yè)現(xiàn)有一臺機(jī)器設(shè)備,其同類產(chǎn)品的市場價格為000元

16、/臺,運雜費10元，直接安置成本900元,其中包括原材料40元,人工成本50元,安裝需要5個工時。依照以往的統(tǒng)計分析表明,安裝成本中的間接成本相關(guān)于直接成本比率一般為5。接著利用條件下該機(jī)器設(shè)備重置成本為：直接成本: 100 其中:購買價 60000 運雜費 100 安裝成本 900 其中：原材料 400 人工成本500間接成本 450重置成本 2350成本分配率=40/500=9%單位工作量間接成本=450/0= 元/工時.在設(shè)備的評估中,重置核算法用于確定（)設(shè)備的重置成本。 A.自制 B標(biāo)準(zhǔn) C.通用 非標(biāo)準(zhǔn) E.進(jìn)口 【正確答案】:D【答案解析】：重置核算法常用于確定非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備的

17、重置成本。(二）物價指數(shù)法1、定義:通過對資產(chǎn)的原始成本進(jìn)行物價指數(shù)調(diào)整而得到其重置成本的方法。2、計算公式：資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)原始成本評估基準(zhǔn)日的同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)資產(chǎn)購建時的同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)或 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本（+物價變動指數(shù)）或 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本*環(huán)比價格指數(shù)5.某項資產(chǎn)購建于0年，賬面原值為1萬元，于00年評估，若以取得時定基物價指數(shù)為100,評估時定基物價指數(shù)為1，該資產(chǎn)最可能評估值為( )萬元。 A1 C.14 .11【正確答案】：C【答案解析】:參考010考試教材41頁的公式，評估值=1（0/0)=14（萬元）。 、2例題：某項待評估資產(chǎn)購建于5年10月,

18、賬面原始價值20萬元，現(xiàn)評估其9年10月3日的價值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在9年和9年的資產(chǎn)定基物價指數(shù)分不為120和160%，9-9年環(huán)比價格指數(shù)分不為10%，105%,120,9%,物價變動指數(shù)33%。則該資產(chǎn)重置成本是: 20(60/10)=667(萬元)或2*11%1%*0%*6%26.67（萬元)(三)功能價值法(生產(chǎn)能力比例法)1、假定待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價值呈線形關(guān)系，首先找一個與待評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為可比參照物，計算參照物的單位生產(chǎn)能力的價格，然后據(jù)以計算待評估資產(chǎn)的重置成本。、待評估資產(chǎn)的重置成本=待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*（參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力）或 參照物的重

19、置成本*(待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照物的生產(chǎn)能力）(四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法1、假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其重置成本之間呈非線性關(guān)系。2、計算公式:待評估資產(chǎn)的重置成本參照物的重置成本*（待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力）x3被評估資產(chǎn)甲生產(chǎn)能力為800件/年,參照資產(chǎn)乙的重置成本為5 00元，生產(chǎn)能力為0 000件/年,假設(shè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)取值為0.6，被評估資產(chǎn)的重置成本最接近于()元。A.5942 B 500 C.4 27 D.50 答案：A解析：依照2010考試教材63頁公式2-3計算得出。 單選題：8.已知被評估設(shè)備在評估基準(zhǔn)日的主材費為00萬元，設(shè)備的主材費為全部成本的0%，行業(yè)平均成

20、本利潤率為10%,不考慮其他因素,則設(shè)備的重置成本等于()萬元。.00 . C.40 D.110 【正確答案】：C【答案解析】：本題應(yīng)采納綜合估價法的計算公式，參考教材P10:設(shè)備的重置成本(0/50%)(1+10%)40（萬元）。 2.進(jìn)口設(shè)備的重置成本，除了包括價，還包括（ )。 A.關(guān)稅B.國外海運費 .國內(nèi)運雜費 .國外運輸保險費 .基礎(chǔ)費 【正確答案】:ACE CIF價格的計算:CIF含傭價=(不含稅貨價+國內(nèi)運費+國內(nèi)其他雜費+海運費）1-（+投保加成率）保險費率利潤率-傭金率總數(shù)量備注:1不含稅貨價=總貨價1-退稅率/（1+增值稅率）。2.國內(nèi)雜費包括：()國內(nèi)傭金、報關(guān)費、報檢

21、費等在國內(nèi)發(fā)生的除運輸以外的費用;（）內(nèi)運費,即裝船前的一切運費。3.海運費即裝船后到卸貨前的海上運輸費用。投保加成率一般為0%，超出的一般由買方支付。5.保險費率要看你買的是哪類型的保險。.利潤率由你公司自己決定。7.傭金率是指國外傭金(確實是支付給買方托付人的傭金）。8記得除以總數(shù)量（公式中盡管是乘以總數(shù)量,但因其在分母中）。四、實體性貶值的估算（一）觀看法公式：實體性貶值=重置成本*實體性貶值率（二）使用年限法公式:實體性貶值（重置成本-可能殘值)*(實際已使用年限/總使用年限）資產(chǎn)利用率=至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計實際利用時刻/至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時刻單選題：1截至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)

22、累計實際利用時刻和資產(chǎn)累計法定利用時刻的比值小于1時表示（ )。 A.滿負(fù)荷運轉(zhuǎn) B.超負(fù)荷運轉(zhuǎn) C開工不足 D與資產(chǎn)負(fù)荷無關(guān) 【正確答案】:C【答案解析】：資產(chǎn)累計實際利用時刻和資產(chǎn)累計法定利用時刻的比值即資產(chǎn)利用率，小于1表示開工不足。 9一臺設(shè)備的重置成本為200萬元,差不多使用了2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為10年?，F(xiàn)該設(shè)備的動力系統(tǒng)損壞,可能修復(fù)費用約為20萬元。該設(shè)備存在可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗，動力系統(tǒng)損壞是可修復(fù)性損耗,用修復(fù)費用法計算的實體性貶值金額為( ）萬元。 .20 B.0 .5 D.40 【正確答案】：C【答案解析】：可修復(fù)性損耗引起的貶值為20萬元。不可修復(fù)性損耗引起

23、的貶值(200-20）2/10=36(萬元）。實體性貶值2+366（萬元）。.某資產(chǎn)198年月購進(jìn)，200年8月評估時,名義已使用年限1年，參考資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下每天工作8小時,但該資產(chǎn)實際每天工作6.5小時，由此確定的資產(chǎn)的實際已使用年限為（)年。(結(jié)果保留一位小數(shù)) A.7.5 .0.1 .8.1 D.5.5 【正確答案】：【答案解析】：資產(chǎn)利用率=（13606.5）/(100)1%8.25%,實際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率=81（年）。 五、功能性貶值的估算（一）估算步驟1、比較待評估資產(chǎn)與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本之間差異(包括工資支付、能源耗費和產(chǎn)品質(zhì)量

24、）;2、確定凈超額運營成本（超額運營成本所得稅）;、可能待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命;4、使用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率,將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。單選題：10.某被評估設(shè)備為2年前購置,可能評估基準(zhǔn)日后該設(shè)備與同類新型設(shè)備相比每年運營成本增加20萬元,該設(shè)備尚可使用5年，若折現(xiàn)率為1,企業(yè)適用所得稅稅率為25%，不考慮其他因素，則甲設(shè)備的功能性貶值額最接近于( )萬元。 A5.9 B.75.8 .52. D8.4 【正確答案】：A【答案解析】：功能性貶值2(1-5）(P/，1%,5）6.862（萬元)。 (二）應(yīng)用舉例P26六、經(jīng)濟(jì)性貶

25、值的估算例題：以下貶值屬于經(jīng)濟(jì)性貶值的是()。 A由于使用及自然力作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能損耗造成的貶值 B由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)的功能落后造成的貶值 由于外部條件引起的資產(chǎn)閑置，收益下降所造成的貶值 D由于新材料,新工藝的采納,使得資產(chǎn)建筑成本低于原建筑成本所引起的貶值 【正確答案】：C【答案解析】:選項屬于實體性貶值,選項B、D屬于功能性貶值。 0某被評估生產(chǎn)線設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)25 000臺產(chǎn)品,每臺正常市場售價為 500元,現(xiàn)因市場競爭激烈以及市場需求變化,要保持5 000臺生產(chǎn)能力，每臺售價只能達(dá)到 400元，該生產(chǎn)線尚可使用二年，折現(xiàn)率為10,企業(yè)所得稅率為25%,該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值

26、最可能為（ ）萬元。 A.325.1 B.4.3 C0 D.374.56【正確答案】：A【答案解析】：該生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)貶值=2 000(1 5001 400）（1-25）(P/A,，)5.1（萬元）。 七、成新率的估算(一）觀看法（二)經(jīng)濟(jì)使用年限法即依照資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限與其總經(jīng)濟(jì)使用年限的比率來確定成新率。成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限/(實際已使用年限+剩余經(jīng)濟(jì)使用年限）（三)修復(fù)費用法先通過估算將待評估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需要的修復(fù)費用占資產(chǎn)重置成本的比率來確定貶值率，再據(jù)此求出成新率。成新率=1-貶值率=1(修復(fù)費用/重置成本)例：某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬元,差不多使用兩年,其

27、經(jīng)濟(jì)使用壽命約為20年，該設(shè)備數(shù)控系統(tǒng)損壞,可能修復(fù)費用為17萬元,其他部分工作正常，現(xiàn)可能其成新率？計算過程如下：(1）可修復(fù)性損耗引起的貶值額：17萬元;(2)不可修復(fù)部分的重置成本為：150713萬元(3）不可修復(fù)部分的貶值率：2=1（4）不可修復(fù)部分的貶值額:1310%=13.3萬元(5)成新率:1-（7+13.3)1=7.8第三節(jié) 比較法一、比較法（市場比較法)的概念1、指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出類似資產(chǎn)異同,并依照此對類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。2、前提條件:（1)需要比較成熟的資產(chǎn)交易市場；（2)可找到可比較參照交易。、計算公式:評估價值=市

28、場參照交易價格評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額評估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額或 評估價值=參照交易價格*修正系數(shù)二、運用比較法評估資產(chǎn)的程序、明確評估對象;2、搜集信息資料,并查找參照交易；3、整理資料,選擇三個或以上可比較的參照交易；4、將待評估資產(chǎn)與可比較參照交易進(jìn)行比較分析,推斷它們之間在阻礙交易價格的各因素方面的差異程度；5、比較差異,得到待評估資產(chǎn)的評估價值。 三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素（一)時刻因素（二）地域因素(三)功能因素 功能高低與價值高低成正相關(guān)關(guān)系。（四)交易因素參照交易是不公平或非正常交易，使得交易價格高于或低于公平的市場價格，因此需要對參照交易價格

29、進(jìn)行修正。非正常的參照交易:(）交易雙方有利益關(guān)系;(2）交易一方由于一項法規(guī)不得不進(jìn)行某項交易；(3）買方急于想買，賣方急于想賣;(4）賣方為買方提供了低于市場條件或其他方式的融資(如同意買方分期付款);(5）在非現(xiàn)金交易方式基礎(chǔ)上的復(fù)雜交叉交易（如相互承諾以低于市場價值為對方提供產(chǎn)品或服務(wù)）。第四節(jié) 收益法一、收益法的概念它是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起以后的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。公式:V=Ai(1+）i i=,2,3,n3.收益法一般適用于（ )的價值評估。 A.單臺設(shè)備 B.成套設(shè)備 .生產(chǎn)線 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 E.通用設(shè)備 【正確答案】:BC【答案解析

30、】:一般類似生產(chǎn)線、成套設(shè)備如此具有獨立獲利能力的機(jī)器設(shè)備才能夠用收益法進(jìn)行評估。 單選題.某收益性資產(chǎn),使用年限為2年,年收益為3萬元，折現(xiàn)率為0。其評估價值最接近于( ）萬元。 A.1.8 C.55 36 【正確答案】:C【答案解析】:評估值30（P/A,10%，20)255408（萬元)。 二、收益法的評估程序1、收集資產(chǎn)有關(guān)經(jīng)營財務(wù)狀況的信息資料；2、計算和對比分析有關(guān)的收益，費用指標(biāo)及變化趨勢；3、預(yù)測資產(chǎn)的凈現(xiàn)金流，確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；4、估算待評估資產(chǎn)的收益價值。三、收益法計算常用公式（一)年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時V=A（1r)-/(1）nv=A (收益是永久性情況下)(二)年資產(chǎn)凈現(xiàn)

31、金流等額遞增時V=A（+r）n/（1+r)n+(1r）-1/r2(r)n-b(+r)VA1/b/r2 (b表示現(xiàn)金流等額遞增）(三)在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時V1(+r）n(1g)n（rg)(1r)nV=A1/(r-g) （g凈現(xiàn)金流等比遞增）（四)預(yù)期資產(chǎn)將在評估基準(zhǔn)日后第J年末以價格V出售時VAi(1+)i+Vj(1+）j =1,2,jVj= A/（1r）x-j =J,J+2,.，N例題 (P32 )可能某企業(yè)以后五年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分不為15,13，1，1，5萬元，假定該企業(yè)能夠永續(xù)持續(xù)經(jīng)營下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬元,折現(xiàn)率10%，確定該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下的價值？V15(

32、11%）+3/（ 110%）+1 /（ 110% ）3 +4/（% )4 +15/(1+10%)5 +15/10%( 10%)5=154（萬元)四、預(yù)期凈現(xiàn)金流估算一般要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營治理水平下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平。預(yù)期凈現(xiàn)金流=潛在毛收入-可能經(jīng)營治理成本五、折現(xiàn)率的估算（一)市場比較法通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。(二）資本資產(chǎn)定價模型法通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風(fēng)險補償。投資風(fēng)險包括可分散風(fēng)險和不可分散風(fēng)險。資產(chǎn)風(fēng)險補償=期望回報率無風(fēng)險利率移項得到：期望回報率=無風(fēng)險利率資產(chǎn)風(fēng)

33、險補償=無風(fēng)險利率+資產(chǎn)市場風(fēng)險補償*=無風(fēng)險利率+(資產(chǎn)平均回報-無風(fēng)險利率)*（三)加權(quán)平均資本成本法加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）權(quán)益成本*權(quán)益比+負(fù)債成本*負(fù)債比加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本*權(quán)益比稅前負(fù)債成本*(1所得稅邊際稅率） *負(fù)債比例題：某企業(yè)目標(biāo)財務(wù)結(jié)構(gòu)是0負(fù)債,0%權(quán)益，稅前負(fù)債成本%，權(quán)益成本14，所得稅率3%,則加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率)?7%*(1-33%)*+14%*60%=1.28%六、收益期限的確定指資產(chǎn)能夠產(chǎn)生資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的年限。第三章 機(jī)器設(shè)備評估第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估概述 一、機(jī)器設(shè)備的含義 指一臺（輛)、一套或一組由金屬及其他材料制成，由若干零部件裝配起來的

34、,在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、化學(xué)反應(yīng)、運行等功能或效應(yīng)的裝置。 組成部分：1、外界輸入的能量動力部分;2、履行機(jī)器功能的執(zhí)行部分；3、介于原動部分和工作部分之間的傳動部分和操縱部分。1.某被評估進(jìn)口設(shè)備評估基準(zhǔn)日的離岸價格為50萬美元,海外運輸及保險費用為離岸價的8%，關(guān)稅稅率為1%，增值稅稅率為1%，國內(nèi)運輸費率為2.5%。美元對人民幣的匯率為1：6.8,不考慮其他因素,該進(jìn)口設(shè)備的國內(nèi)運輸費用最接近于( )萬元人民幣。.80 B.0C7.64 D.91 【正確答案】:D【答案解析】:CI=50(1+)=5(萬美元），國內(nèi)運輸費CF國內(nèi)運輸費率=54.51.35(萬美元)=

35、1359.1（萬元人民幣)。二、機(jī)器設(shè)備的分類（一)按在再生產(chǎn)中的作用分類 1、生產(chǎn)工藝類設(shè)備(主力設(shè)備） 2、輔助生產(chǎn)設(shè)備、服務(wù)設(shè)備(二）按適用范圍分類 、通用設(shè)備 2、專用設(shè)備 、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 （三）按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類 、通用設(shè)備;2、專用設(shè)備;、交通運輸設(shè)備; 、電氣設(shè)備;、電子產(chǎn)品和通訊設(shè)備; 、儀器儀表計量標(biāo)準(zhǔn)器具及量具、蘅器(四）按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類 1、生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備；2、非生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備;、租出機(jī)器設(shè)備; 4、未使用機(jī)器設(shè)備;5、不需用機(jī)器設(shè)備； 6、融資租入機(jī)器設(shè)備2.收益法一般適用于( ）的價值評估。 A.單臺設(shè)備 B成套設(shè)備 C.生產(chǎn)線 D.標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備E.通用設(shè)備

36、【正確答案】：C【答案解析】：一般類似生產(chǎn)線、成套設(shè)備如此具有獨立獲利能力的機(jī)器設(shè)備才能夠用收益法進(jìn)行評估。三、機(jī)器設(shè)備的評估特點1、由于機(jī)器設(shè)備種類繁多，單位價值大和性能用途各不相同,需要分門不類，逐臺逐件;2、分布廣,技術(shù)性強(qiáng),因此要以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)，正確確定技術(shù)壽命，經(jīng)濟(jì)壽命和使用壽命;3、對價值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律有深入認(rèn)識和了解。 3.被評估企業(yè)曾以實物資產(chǎn)(機(jī)器設(shè)備)與A企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營投資，投資額占A企業(yè)的3。雙方協(xié)議聯(lián)營10年,聯(lián)營期滿,A企業(yè)將設(shè)備按折余價0萬元返還投資方。評估時雙方聯(lián)營差不多有年，前4年A企業(yè)的稅后利潤保持在5萬元水平,投資企業(yè)按其投資比例分享收益，評估人員確定

37、被評估企業(yè)以后6年收益可不能有大變動，假定折現(xiàn)率0%，投資企業(yè)的直接投資的評估值最有可能為( ）萬元。 .0 .0 C.150 D.20 【正確答案】:【答案解析】：評估值5%(P/A，0%，6）1(P,10%，6）7.945（萬元）。 四、機(jī)器設(shè)備評估程序(一）評估預(yù)備時期（搜集整理數(shù)據(jù)和文件）1、指導(dǎo)托付方填寫和預(yù)備與評估事項有關(guān)的資料及文件。2、搜集相關(guān)的價格資料（待評估資產(chǎn)和參照物的現(xiàn)行市價、物價指數(shù))。3、設(shè)計技術(shù)路線、落實人員并制定評估方案。（二)現(xiàn)場工作時期、逐臺（件)核實評估對象；2、分類(AC分類法)；3、設(shè)備鑒定。（設(shè)備技術(shù)狀況,使用情況鑒定,質(zhì)量鑒定,磨損程度鑒定）（三)

38、確定評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（四)評定估算(五)撰寫評估報告及評估講明(六)審核報告和報出報告第二節(jié)機(jī)器設(shè)備的成本法評估一、機(jī)器設(shè)備重置成本的測算 （一） 重置核算法 1、按復(fù)原重置成本評估(非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和自制設(shè)備多采納此法）（教材P41） 2、按更新重置成本評估(教材P41） 更新重置成本=直接消耗量按照現(xiàn)行價格標(biāo)準(zhǔn)計算+按現(xiàn)行價格計算的間接費用 .綜合估價法 以要緊材料費為基礎(chǔ)，依照其與成本費用的關(guān)系指標(biāo)估算出相應(yīng)的成本，再考慮利潤、稅金和設(shè)計費,從而求出重置成本。 RCN（m+C）(1Kp）（1dN） (-t) （二）指數(shù)調(diào)整法（3） 以原始購買價格為基礎(chǔ),考慮同類價格上漲指數(shù),從而確定重置成本。

39、 重置成本=原始成本*(評估基準(zhǔn)日定基物價指數(shù)/購建時定基物價指數(shù)）例題：某機(jī)器設(shè)備2003年購建，賬面原值為3萬元,當(dāng)時該類設(shè)備定基物價指數(shù)為120%。205年對該設(shè)備進(jìn)行評估，當(dāng)年定基物價指數(shù)為2%，試評估該臺設(shè)備的重置全價。解析：設(shè)備重置成本0(00 10% ）=50（萬元)（三)功能價值法前提條件：設(shè)備生產(chǎn)能力與成本之間成線性關(guān)系。例題:重置全新機(jī)器設(shè)備一臺價值8萬元，年產(chǎn)量100件,現(xiàn)知被評估設(shè)備年產(chǎn)量600件，其重置成本?解析：重置全價=8*(00/1500)=3.2（萬元） (四)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 設(shè)備生產(chǎn)能力與其成本之間成非線性關(guān)系時,不能直接用功能價值法計算，而必須應(yīng)用規(guī)模

40、經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。例題：重置全新機(jī)器設(shè)備一臺價值12萬元，年產(chǎn)量30件，現(xiàn)知被評估機(jī)器設(shè)備年產(chǎn)量00件，設(shè)X值為.8,求其重置成本? 解析:被評估機(jī)器設(shè)備重置成本(200/30）0.8*12=8.(萬元) 二、機(jī)器設(shè)備的實體性貶值的測算（一）使用年限法、實體性貶值率=設(shè)備的已使用年限（設(shè)備已使用年限設(shè)備尚可使用年限）100%2、三個差不多參數(shù):總使用年限、已使用年限、尚可使用年限3、加權(quán)投資年限= (已投資年限 權(quán)重) =已投資年限(原始投資的更新成本 更新成本)例題. 運用年限法估測設(shè)備的實體性貶值率或成新率，其假設(shè)前提是（）。 A.設(shè)備不存在功能性貶值 B設(shè)備不存在經(jīng)濟(jì)性貶值 .設(shè)備不

41、存在功能性貶值也不存在經(jīng)濟(jì)性貶值 .設(shè)備的實體性損耗與使用時刻成線性關(guān)系答案：D（二）觀看法 經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù):使用時刻，使用強(qiáng)度，技術(shù)狀況,制造質(zhì)量,維修保養(yǎng)，技改狀況，外觀及完整性等 （三)修復(fù)費用法（只適用于可修復(fù)的有形損耗的確定) 、指按修復(fù)磨損部件所需的開支,來確定機(jī)器設(shè)備有形損耗的一種方法。 2、有形磨損:可修復(fù)磨損和不可修復(fù)磨損。 3、實體性貶值率修復(fù)費用/重置成本4、例題:某機(jī)器的原始價值1000元，當(dāng)修理后才能正常使用，這種修理在經(jīng)濟(jì)上是合算的。假設(shè)其修理費用是3000元，設(shè)備的重置成本為700元，試計算實體性貶值率？ 實體性貶值率(300000)*100%=43 三、機(jī)器設(shè)備的

42、功能性貶值(一）由超額投資成本所致的功能性貶值的估算 設(shè)備超額投資成本復(fù)原重置成本-更新重置成本（二)超額運營性功能性貶值關(guān)鍵是必須找到一技術(shù)先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)備作為參照物，并考慮因超額運營成本而抵減的所得稅,從而得出年超額運營成本凈額。例題:某被評估對象是一生產(chǎn)操縱裝置，其正常運行需8名操作人員。目前同類新式操縱裝置所需操作人員定額為6名?，F(xiàn)假設(shè)新舊操縱裝置在運營成本的其他項目支出大致相同,操作人員人均年收入為1000元,被評估操縱裝置尚可使用三年，所得稅率25%，適用的折現(xiàn)率10%,試測算被評估操縱裝置的功能性貶值額。解析：(1)計算被評估操縱裝置的年超額運營成本：(8-6)*1204000(

43、元)（)計算被評估操縱裝置的年凈超額運營成本：200(1-5%）=1(元)（3）將被評估操縱裝置的年凈超額運營成本折現(xiàn);800*（/A，10%，3) 1800.489464.2（元)例： 某被評估設(shè)備目前已不再生產(chǎn)，該設(shè)備與更新后的新設(shè)備相比，在完成相同生產(chǎn)任務(wù)的前提下,多使用3名操作工人,每年多耗電00萬度，假如每名操作工人的工資及其他費用為每年1.8萬元,每度電的價格為0.45元,自評估基準(zhǔn)日起該設(shè)備尚可使用8年，折現(xiàn)率為l0%，企業(yè)所得稅稅率為33%，不考慮其他因素,則該設(shè)備的功能性貶值最接近于（ ）萬元。 A.30 B.180 C31 D.338答案：B。解析：年超額運營成本凈值=（1

44、8+10.45）*(1-33%）50.5*67%=33835(萬元）功能性貶值=3.85*(P/，1%，8)= 3.835 *5334=10.506(萬元)四、機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值（一)設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值率1-(設(shè)備可能可被利用的生產(chǎn)能力/設(shè)備原設(shè)計生產(chǎn)能力） 00%經(jīng)濟(jì)性貶值額=(重置成本-實體性貶值功能性貶值）經(jīng)濟(jì)性貶值率（二)外界變化造成收益減少所致經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值額 設(shè)備年收益損失額(1-所得稅率)（/A，,n） 例題:某品牌電視機(jī)生產(chǎn)線生產(chǎn)的電視機(jī)原來每臺售價00元，為了使得0萬臺電視機(jī)能夠賣掉，其銷售價格降到000元每臺。企業(yè)所得稅率為25%。通過估算,該

45、生產(chǎn)線還能夠接著使用5年,該企業(yè)所在行業(yè)投資酬勞率為10,試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。解析:該生產(chǎn)線每年收益損失額=(500400)*20=200（萬元）經(jīng)濟(jì)性貶值額=000（1-2%)*(P/，10,5）=000*.798=862(萬元)五、機(jī)器設(shè)備的成新率估算(一)最小年平均費用法年平均費用=年均運行維護(hù)費+年均折舊費CI=(V+ B)（二)低劣化數(shù)值法低劣化值即由于設(shè)備性能逐年降低而使得設(shè)備運轉(zhuǎn)費用增加的年均值為。原始價格為。，則設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命為：T。=(。 ）1/2例題:某設(shè)備原始價值為10萬元,低劣化值為200元,則該設(shè)備的最佳使用年數(shù)即經(jīng)濟(jì)壽命=T。=(2。/ )1/2=（2*10

46、0/ 20 )1/=10年。第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備市場比較法評估一、市場法評估機(jī)器設(shè)備的步驟（一)鑒定被評估對象(性能結(jié)構(gòu)、現(xiàn)時技術(shù)狀況、可能尚可使用年限、新舊程度等)（二）選擇參照物 (三)對可比因素進(jìn)行比較分析 差異調(diào)整因素:銷售時刻,結(jié)構(gòu)及性能,新舊程度和付款方式等。 (四)計算確定評估結(jié)果二、案例 被評估對象為生產(chǎn)一種化工原料的設(shè)備，經(jīng)市場調(diào)查，參照物選定為生產(chǎn)相同產(chǎn)品的另一設(shè)備。該類設(shè)備的規(guī)模效益指數(shù).65。參照物為全新設(shè)備，購置時刻為個月前，經(jīng)分析，評估時價格上升了，其它比較如下表：方法一:(1)時刻因素調(diào)整75*（15%）8.7(萬元)(2）生產(chǎn)能力調(diào)整.該類設(shè)備的規(guī)模效益指數(shù)為0.6

47、,則被評估設(shè)備全新時的價格為:8.7*(5/4）.65=91.(萬元)()調(diào)整成新率9104*(80%/100%)=783(萬元)（4）自動化因素調(diào)整.(40*.48/435*0.48/)*5=7.2(萬元)則年節(jié)約工資凈額的現(xiàn)值為：.2*（P/A，1%，5)(1-33%）=32.8(萬元)(5)功能調(diào)整后被評估設(shè)備的價格即評估值為:72.3+2.6=105.69(萬元)方法二:(1)計算生產(chǎn)能力差異修正系數(shù)。（5/)0651161（2）計算成新率差異修正系數(shù)。0%/100%0.8(3)計算自動化程度差異修正系數(shù)。（5/35)/(4/40)=1.428()計算時刻修正系數(shù)。5%1.05(）計算

48、評估值75*1156*0.8*1.481.050(萬元）第四章 房地產(chǎn)價格評估差不多要求:了解房地產(chǎn)概念、特點和分類,理解房地產(chǎn)評估的差不多理論和房地產(chǎn)價格體系，掌握房地產(chǎn)評估的收益法、市場法、成本法和剩余法的差不多技能。講授要點:房地產(chǎn)概念和特點,評估的差不多理論，房地產(chǎn)的價格種類，阻礙房地產(chǎn)價格的因素,房地產(chǎn)評估的四種方法。重點及難點：房地產(chǎn)價格體系,成本法、市場法和收益法第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述一、房地產(chǎn)的概念（一)土地:指處于陸地的表層范圍內(nèi),以土壤、巖石、礦物、水等為差不多物質(zhì)要素，處于不同地質(zhì)地貌水文和氣候狀態(tài)，且受到人類活動持續(xù)阻礙的自然-經(jīng)濟(jì)綜合體。（二）地產(chǎn)：是土地財產(chǎn)或土

49、地資產(chǎn)的簡稱(實物及其財產(chǎn)權(quán)利）。（三)房地產(chǎn):指房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物的土地，以及它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。（四）不動產(chǎn)的概念指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利。如何推斷是否屬于建筑附著物?取決于附著程度和是否適用于不動產(chǎn)的經(jīng)營和使用。各種概念之間的關(guān)系：二、房地產(chǎn)特點（一）不可移動性（位置固定性)(二）耐用（耗)性(三)異質(zhì)性（差異性、個不性）（四)高價值性（五）供給有限性（六)投資和消費雙重性（七)房地產(chǎn)構(gòu)成實體的二元性三、房地產(chǎn)類型(一）居住類房地產(chǎn)（二)商業(yè)類房地產(chǎn)（三）休閑類房地產(chǎn)（四）公共事業(yè)類房地產(chǎn)(五)工業(yè)類房地產(chǎn)四、如何描述房地

50、產(chǎn)(一）位置、四至、形狀、面積、層數(shù)和高度；（二)建筑結(jié)構(gòu)、裝修、附屬設(shè)備，建成年月,建筑質(zhì)量，維修保養(yǎng)情況,采光通風(fēng)隔音隔熱；（三)建筑外觀及平面格局,利用現(xiàn)狀，產(chǎn)權(quán)情況,地質(zhì)基礎(chǔ)狀況，地上基礎(chǔ)設(shè)施改良狀況。例題:某宗土地5 000平方米，土地上建一棟9層的辦公樓,辦公樓首層面積1000平方米，第2-9層每層建筑面積900平方米，則由此計算出的建筑容積率為()。A.2. B.182 .164 D.52 【正確答案】:C【答案解析】：建筑總面積=1 00908= 20（平方米)容積率=建筑總面積/土地總面積=800/5001.4。 例題:某宗土地面積為5000平方米,單價為100元/平方米,國

51、家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0。則樓面地價為（ ）。 120元/平方米B.40元平方米 6元/平方米 D.48元/平方米 【正確答案】：B【答案解析】：樓面地價土地單價/容積率1 20/=2（元/平方米)。 五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ) （一）地租理論(二)土地價格理論 V = ai/（+r)i六、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（一）土地價格的構(gòu)成、土地價格由土地原始價值、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值和以后價值四項因素表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額。2、土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價值的預(yù)期增值、不確定性的風(fēng)險補償費、可達(dá)性(區(qū)位或位置）價值構(gòu)成。例題：有一宗土地，

52、出讓年期為40年，已使用5年,可能以后10年每年的凈收益額為20萬元,第1年開始每年的凈收益額為3萬元，假定折現(xiàn)率為10，則該宗土地的評估值最接近于() 。A.200.5萬元 .16.4萬元 C.15500萬元 145.萬元 【正確答案】:【答案解析】：土地評估值20（PA，10，0）+0（PA，10%,5)（P/F，10%,1)166.7(萬元) （二)建筑物價格的構(gòu)成要緊是指房屋建筑及其附屬物的價格,不包括土地價格。若建筑物為新建成狀態(tài)時，價格要緊由以下幾部分組成:建筑工程費,設(shè)備及安裝工程費,設(shè)計費、財務(wù)費用、治理費用、銷售費用等其它費用。若建筑物差不多使用若干年,則用全新重置價格減價值

53、損耗。(三）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格。房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場供求作用形成的。從生產(chǎn)價格理論角度，能夠分解為：七、房地產(chǎn)價格種類(一)土地價格的種類:市場價格、市場價值、土地所有權(quán)(使用權(quán)）價格、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、課稅價格、征用價格、抵押價格、總價格、樓面地價、評估價格。（二）房地產(chǎn)價格的種類:商品房價格、經(jīng)濟(jì)適用房價格、標(biāo)準(zhǔn)價、成本價等等。八、阻礙房地產(chǎn)價格的因素(一)阻礙都市土地價格的因素1、一般因素（）社會因素:社會穩(wěn)定狀況、人口狀況、都市化。(2）經(jīng)濟(jì)因素:國民經(jīng)濟(jì)水平和進(jìn)展趨勢、金融環(huán)境、稅負(fù)。（3）制度和政策因素:土地制度及政策、住房制度和政策。2、

54、區(qū)域因素(1）商業(yè)區(qū):商業(yè)區(qū)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營種類、競爭情況、繁華程度,交通狀況，區(qū)域環(huán)境、顧客來源及購買力。()住宅區(qū):自然景觀及環(huán)境,交通及距離商業(yè)中心情況,基礎(chǔ)及公益設(shè)施配置情況，文化素養(yǎng)及治安狀況。（3)工業(yè)區(qū)：原料供應(yīng),交通，勞動力成本，基礎(chǔ)設(shè)施配置,相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚攏程度，環(huán)境污染狀況。例題:房地產(chǎn)評估中，土地取得費包括（ )。 A土地補償費 B基礎(chǔ)設(shè)施配套費 C小區(qū)開發(fā)配套費 .青苗補償費 E.安置補助費 【正確答案】：ADE【答案解析】:選項C屬于土地開發(fā)費。 (二)阻礙建筑物價格的因素、建筑構(gòu)造、裝修和設(shè)備;2、規(guī)模及高度；3、用途；4、地區(qū);5、物價水平。九、房地產(chǎn)價格評估原則特不要

55、遵守合法性原則,具體表現(xiàn)：1、合法產(chǎn)權(quán)；2、利用方式合法；3、交易或處分方式合法。 例題:土地的三通一平指的是（ ）。 A.通水、通路、通電、平坦地面B通水、通熱、通路、平坦地面 C通水、通路、通氣、平坦地面 D.通水、通訊、通電、平坦地面 【正確答案】:A例題:阻礙房地產(chǎn)價格的一般因素包括（）。（多選題） A經(jīng)濟(jì)進(jìn)展因素 B人口因素 .教育科研水平和治安因素 .都市規(guī)劃及進(jìn)展戰(zhàn)略因素 E.商服繁華因素 【正確答案】：BCD【答案解析】：阻礙房地產(chǎn)價格的因素包括一般因素、區(qū)域因素、個不因素。E選項是區(qū)域因素的內(nèi)容。 十、房地產(chǎn)估價的程序第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估一、成本法理論（一）成本法的

56、差不多原理理論基礎(chǔ):改良地塊價格為土地價格和改良物殘余價值之和。 M =L+ IVV+（RC - D） (二）適用范圍:最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估,也適用于折舊額能準(zhǔn)確可能的舊建筑物評估，以及市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評估。(三）估價步驟:、搜集估價對象資料;、估算土地價格、重置成本或重建成本、折舊;3、估算附屬改良物的重置成本及折舊；、求出房地產(chǎn)價格。二、重置成本估算（一)重置成本的構(gòu)成開發(fā)成本、治理費、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。(二)重置成本估算方法1、工料測量法（承包商法)：要求按建筑成本組成部分和次級組成部分，分項列記出所有的勞動力、原材料等直接成本和所

57、有間接成本項目。2、分部分項法:首先將建筑物分成數(shù)個分部或分項工程，然后利用建筑工程概算定額查出各分部或分項工程的單位成本,分不乘以分部的工程量，累加求得建筑總成本,再加上間接費、利潤等求得重建成本。、單位比較法：將所有直接成本和間接成本相加,然后用一恰當(dāng)?shù)膯挝粩?shù)量去除,即得到單位成本。4、指數(shù)調(diào)整法:用適當(dāng)?shù)慕ㄖ锍杀局笖?shù)作為趨勢因子，對估價對象建筑物的歷史成本加以調(diào)整,從而得到建筑物的重置成本。（三)土地(重置)價格估算估算能夠采納市場比較法、建筑成本扣除法、基準(zhǔn)地價修正法、土地重置成本估算法等求得；我國房地產(chǎn)市場交易的只是土地使用權(quán),因而評估業(yè)務(wù)中只涉及土地使用權(quán)價格的評估。土地價格=土

58、地取得費+土地開發(fā)費利息+利潤+土地增值收益應(yīng)用例題P8例題：假定土地資本化率為8,建筑物資本化率為7%，土地價值為2 00萬元,建筑物價值為7 50萬元,則房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為()。A.7.0% 7.2% .6.45 D.25% 【正確答案】：B【答案解析】：綜合資本化率r=(8%0%700)/(257 00）=725 三、建筑物貶值（折舊）的估算(一) 貶值緣故1、實體性貶值；2、功能性貶值;3、經(jīng)濟(jì)性貶值。(二)貶值的估算 我國房地產(chǎn)估算貶值的方法只采納經(jīng)濟(jì)耐用年限法。具體分為三種情況:1、按照直線貶值法，建筑物貶值額（c-s)t/n；2、雙倍余額遞減貶值法,貶值額=c-c(2/n)

59、t;、成新折扣法,貶值額=（1q）. 注明：c建筑物重置價格或重建價格;s預(yù)期建筑物在經(jīng)濟(jì)耐用年限末的凈殘值;t實際已使用年限;總經(jīng)濟(jì)耐用年限；建筑物成新率。、例題:P84。第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場法評估一、 市場比較法差不多原理 、又稱交易實例比較法、現(xiàn)行市價比較法等,它是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期差不多發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實例進(jìn)行比較，通過對交易實例價格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算出估價對象的市場價值的方法。 2、該法適用范圍:適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高、有較多交易實例發(fā)生的地區(qū)或房地產(chǎn)類型。 二、市場比較法估價步驟 1. 搜集交易實例 2. 選取可比交易實例 3. 建立價格可比基礎(chǔ) .

60、進(jìn)行交易情況修正 5.進(jìn)行交易日期修正 6 進(jìn)行區(qū)域因素修正 7.進(jìn)行個不因素修正年限修正系數(shù)為:-1（1+r)m/11/（1r）n 8. 確定比準(zhǔn)價格 三、回歸分析法四、基準(zhǔn)地價修正法五、比較法應(yīng)用舉例例題：基準(zhǔn)地價修正法從理論和方法的角度看,屬于（ ）。A.收益法 .成本法 C.市場法 D.參數(shù)法 【正確答案】:第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估一、收益法的差不多理論（一)收益法原理及適用范圍 又稱收益資本化法或投資法，它是將估價對象在估價時點后的所有正常純收益,用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（也稱資本化率）折算到估價時點價值的方法。 適用范圍：適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價。收益法適用的