優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔精選-自考房地產(chǎn)法試題及答案

1、第 頁共6 頁高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題（課程代碼00169 ）一、單項(xiàng)選擇題 （ 本大題共 30 小題，每小題 1 分，共 30 分 ） 在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并將“答題卡”的相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂或未涂均無分、形式意義上的房地產(chǎn)法是指（A）B土地管理法D、城市房屋租賃管理辦法B、初始登記D、變更登記A）B、農(nóng)用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地D、農(nóng)用地、工商業(yè)用地、軍事用地A）A城市房地產(chǎn)管理法C、商品房銷售管理辦法、對(duì)新建房屋進(jìn)行的權(quán)屬登記屬于（B）A、轉(zhuǎn)移登記C、總登記3、按土地用途進(jìn)行分類，我國土地可以分為（A、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地C、住宅用地

2、、工業(yè)用地、商業(yè)用地4、下列關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”的說法中，正確的是（A、小產(chǎn)權(quán)房的“小”強(qiáng)調(diào)的是城鎮(zhèn)居民不能取得房屋的所有權(quán) B、小產(chǎn)權(quán)房的“小”強(qiáng)調(diào)的是城鎮(zhèn)居民不能取得房屋的使用權(quán) C、任何人不能取得小產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)D、農(nóng)村軍民都不可以取得小產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)、以招標(biāo)方式出讓國有建設(shè)地使用權(quán)的主體是（B）A、省、市、縣人民政府國土資源行政主管部門B、市、縣人民政府國土資源行政主管部門C、市、縣人民政府D、市、縣、鄉(xiāng)人民政府、建設(shè)用地使用權(quán)是指依法對(duì)國有土地享有的（D）A、占有、使用、處分的權(quán)利B、使用、收益、處分的權(quán)利C、占有、收益、處分的權(quán)利D、占有、使用、收益的權(quán)利7、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的規(guī)

3、定，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的暫定資質(zhì)證書的有效期為（ C）A、 6 個(gè)月B、 9 個(gè)月C、 1 年C、 2 年、申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行征收補(bǔ)償決定的案件，其管轄的法院是（C）A、申請(qǐng)人所在地基層人民法院B、申請(qǐng)人所在地中級(jí)人民法院C、房屋所在地基層人民法院D、房屋所在地中級(jí)人民法院、下列建設(shè)用地中、可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的是（D）A、住宅用地B、工業(yè)用地C、商業(yè)用地D、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、根據(jù)我國現(xiàn)行立法規(guī)定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（ B）A、 40 年B、 50 年A、 2 個(gè)月以上B、 3 個(gè)月以上第 頁共6 頁C、 70 年D、 100 年11、根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l

4、例的規(guī)定，在正常使用條件下，電氣管線、給排水管道、 TOC o 1-5 h z 設(shè)備安裝和裝修工程的最低保修期為（B）A、 1 年B、 2 年C、 3 年D、 5 年、建設(shè)工程監(jiān)理的現(xiàn)場監(jiān)理工程享有的權(quán)利是（C）A、行政命令權(quán)B、處罰權(quán)C、審批監(jiān)督權(quán)D、起訴權(quán)、下列各項(xiàng)中，屬于商品房預(yù)售條件之一的是（D）A、已經(jīng)開始施工建設(shè)B、房屋已裝修完工C、已發(fā)布預(yù)售廣告D、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書D）B、 20 萬元D、 50 萬元日保持抵押的房地產(chǎn)價(jià)值D、優(yōu)先履行主債務(wù)D）、建設(shè)工程投標(biāo)保證金最高不得超過人民幣（A、 10 萬元C、 30 萬元、房地產(chǎn)抵押人的義務(wù)之一是（B）A、

5、將抵押的房地產(chǎn)交抵押人管理C、就同一房地產(chǎn)不得再次設(shè)立抵押、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利之一是（A、代表所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作B、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、但不一定有投票權(quán)C、管理業(yè)主委員會(huì)的工作D、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 TOC o 1-5 h z 、我國推行住房公積金制度的起始時(shí)間是（A）A、 1994 年B、 1996 年C、 1998 年D、 2000 年、物業(yè)管理的法律性質(zhì)是（C）A、行政管理B、公共管理C、服務(wù)D、及管理，也服務(wù)、下列不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)是（A）A、所有權(quán)、使用權(quán)有爭議的房地產(chǎn)B、承包經(jīng)營的農(nóng)村土地C、城鎮(zhèn)居民的自由

6、房屋D、其他地上附著物20 、房地產(chǎn)開發(fā)貸款不僅要符合貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定。而且要（B）A、公開、公平、公正C、充分、及時(shí)、有效21 、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的（ D）A、監(jiān)督機(jī)構(gòu)C、權(quán)力機(jī)構(gòu)22、廉租房住房退回廉租房的情形之一是，達(dá)到（C）日合法、有效、足值 D、合規(guī)、公開、有效B、決策機(jī)構(gòu)D、執(zhí)行機(jī)構(gòu) 無正當(dāng)理由連續(xù)未在所承租的廉租房居住的時(shí)間第 頁共6 頁D、 12 個(gè)月以上B、城鎮(zhèn)單身職工D、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員B）B、互助性D、扶助性A）B、屬于政府機(jī)關(guān)D、不具體從事住房公積的核算C、 6 個(gè)月以上23 、下列屬于公共租賃住房出租對(duì)象的是（D）A、城鄉(xiāng)低收入階層C、家庭成員多的職

7、工24、下列各項(xiàng)中，屬于住房公積金制度特征之一的是（A、救濟(jì)性C、營利性25、下列關(guān)于住房公積金管理中心的表述，正確的是（A、屬于事業(yè)單位C、不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)26 、下列情形中，可以免征土地增值稅的是（D）A、企業(yè)用于投資轉(zhuǎn)讓房屋B、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目的30%C、個(gè)人用于投資轉(zhuǎn)讓房屋D、個(gè)人居住滿5年，由于工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報(bào)核準(zhǔn)A、房屋租賃 C、房屋出售 28、下列各項(xiàng)中，屬于商品房包銷的特征之一的是（A、穩(wěn)定性C、規(guī)范性27 、契稅的征稅對(duì)象是（C）B、房屋抵押D、房屋繼承B）B、風(fēng)險(xiǎn)性D、收益性 TOC o 1-5 h z 29 、住房公積金管理中心經(jīng)

8、住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于（C）B、擔(dān)保D、公共設(shè)施建設(shè)B、單一性D、雙務(wù)性B、集體同意D、足額補(bǔ)償、妥善安置ABCE）B、國有土地租賃D、國家對(duì)集體土地征收A、單位職工集體建房C、購買國債下列不屬于物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的是（B）A、綜合性C、有償性二、多項(xiàng)選擇題、國家征收集體土地的條件包括（CDE）A、國家需要C、公共利益需要E、遵循法定的程序32、國有土地上的建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式包括（A、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓C、國有土地使用人作價(jià)出資E、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥33、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為（BCD）A、特級(jí)B、一級(jí)C、二級(jí)D、三級(jí)E、四級(jí) 34、

9、房地產(chǎn)信托融資與 REIEs的區(qū)別有（ABQA、REIEs實(shí)質(zhì)上是證券化的產(chǎn)業(yè)透支基金，而房地產(chǎn)信托融資主要是債權(quán)式投資B、REIEs可以直接持有運(yùn)營不動(dòng)產(chǎn)，并享有法律上的權(quán)屬，而房地產(chǎn)信托融資不轉(zhuǎn)移信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬C、REIEs通過專業(yè)化的管理，從事多樣化的投資，而房地產(chǎn)信托融資以單一項(xiàng)目為主D、REIEs產(chǎn)業(yè)周期較長，一般為 10-15年，而房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品周期較短，一般為 3-5年E、REIEs的投資份額流動(dòng)性較差，而房地產(chǎn)信托融資其有較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性、房地產(chǎn)估價(jià)的原則包括（ABCDE）A、獨(dú)立、客觀、公正原則B、合法原則C、代替原則H最高最佳原則E、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則三、名詢解釋題房地產(chǎn)

10、答：是指可開發(fā)的土地及其地上定著物建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益商品房銷售廣告答： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)權(quán)利人或房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)利用各種有形物質(zhì)或者無形物質(zhì)媒介為載體，發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告38，買賣不破租賃規(guī)則答：是指房屋在租賃期間，因贈(zèng)與， 繼承或者買賣而發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，原房屋租賃合同繼續(xù)有效39、住房公積金答：是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工，依法繳存的長期住房儲(chǔ)金40、土地增值稅答： 是指對(duì)轉(zhuǎn)讓房

11、地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人， 以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種房地產(chǎn)稅四、簡答題（本大題共4 小題，每小題 6 分，共 24 分 ）簡述房屋登記與土地登記的關(guān)系。答: 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記， 由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記， 經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者變更土地使用權(quán)證書簡述建設(shè)工程施工合同承包

12、人的一般義務(wù)。答: 按照設(shè)計(jì)文件和設(shè)施合同嚴(yán)格施工，不得擅自修改工程設(shè)計(jì)，不得偷工減料接受發(fā)包人的必要監(jiān)督按期完成和交付合格工程保修責(zé)任和損害賠償責(zé)任簡述申請(qǐng)購買限價(jià)商品住房應(yīng)符合的條件。答： 申請(qǐng)人須具備完全民事行為能力申請(qǐng)人具有本市戶籍或具有本市常住戶籍并達(dá)到一定年限單身家庭、離異家庭提出申請(qǐng)的，需滿足年齡。離異時(shí)間上的要求申請(qǐng)家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)須符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)家庭成員在一定時(shí)限內(nèi)沒有住房交易記錄簡述作為居間人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)。答: 在開展房地產(chǎn)居間活動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為居間人促成合同成立后，有權(quán)向委托人收取約定的報(bào)酬 未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬

13、，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用 居間人有如實(shí)報(bào)告義務(wù)，應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況， 損害委托人利益的， 不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任五、論述題 （本題 10 分 ）試述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作中項(xiàng)目公司融資的類型及內(nèi)容。答： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)項(xiàng)目。它是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資經(jīng)營項(xiàng)目、需要大量資金支持。許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都設(shè)立項(xiàng)目公司， 以項(xiàng)目本身信用為基礎(chǔ)進(jìn)行融資。 已成為房地產(chǎn)開發(fā)及各種工程資本運(yùn)作的核心 項(xiàng)目公司股權(quán)式融資，將投資者資產(chǎn)與項(xiàng)目資產(chǎn)獨(dú)立開

14、來，彼此沒有追索權(quán)。項(xiàng)目公司股權(quán)式融資主要有兩種方式： 意思項(xiàng)目投資設(shè)立一家專門為一個(gè)特定項(xiàng)目而成立的公司， 由該公司和其他投資者組成投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資， 二是由項(xiàng)目的投資者共同出資設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)擁有所有權(quán)，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營和融資 項(xiàng)目公司銀行貸款融資，以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物， 往往應(yīng)用于現(xiàn)金流穩(wěn)定的大型基建項(xiàng)目。 主要形式有兩種形式： 一是無追索權(quán)的項(xiàng)目融資， 貸款的還本利息完全依靠項(xiàng)目的經(jīng)營效率。 貸款銀行以該項(xiàng)目擁有的全部資產(chǎn)作為擔(dān)保。二是有限追索權(quán)的項(xiàng)目融資，貸款銀行還要求有項(xiàng)目實(shí)體以外的第三方提供擔(dān)保

15、，但擔(dān)保人僅以其提供的擔(dān)保金額為限承擔(dān)責(zé)任項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目公司在運(yùn)營一段時(shí)間后，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來吸引新的投資者，從而為項(xiàng)目開發(fā)注入新的資金六、案例分析題（本題11 分）馬某與聶某于2013 年 3 月 11 日簽訂一份房屋租賃合同，合同約定馬某將其所有的一棟二層樓房租給聶某，租期 4 年，每月租金 4000 元。后來，馬某因做生意缺錢，遂以該樓房作抵押向孔某借款80 萬元，雙方于同年7 月 1 日簽訂了抵押合同，并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。 2014 年 7 月，借款到歸還期時(shí)，馬某不能按期歸還欠款，遂與孔某訂立一份房屋買賣合同，將該樓房以 80 萬元的價(jià)格賣給孔某，以抵作借款，

16、并約定于 8 月 8日一起到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。同年7 月 11 日，孔某通知聶某，稱自己已將該房屋買下，要求聶某在7 月 31 日以前搬出房屋。聶某則認(rèn)為，馬某設(shè)定房屋抵押權(quán)時(shí)未通知他，故該抵押無效，且房屋租賃合同未到期， 孔某無權(quán)解除房屋租賃合同，并要求馬某以 75 萬元的價(jià)格將該房屋優(yōu)先賣給自己，以實(shí)現(xiàn)自己作為承租人的優(yōu)先購買權(quán)。馬某加以拒絕，聶某也拒絕搬出該房屋。為準(zhǔn)備裝修，孔某于7 月 29 日帶人強(qiáng)行將聶某趕出房屋，并將其家具、衣物等物品扔到外面，造成了一些損失。問題 （1）馬某與孔某簽訂的房屋抵押合同是否有效?為什么 ?（3 分 ）答： 馬某與孔某簽訂的房屋抵押合同有

17、效。 因?yàn)轳R某將房屋出租給聶某僅僅轉(zhuǎn)移了房屋的占有權(quán)和使用權(quán)， 并沒有轉(zhuǎn)移所有權(quán)， 因此，他有權(quán)將出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定抵押權(quán)并不影響聶某對(duì)該房屋的繼續(xù)占有和使用。 而且馬某與孔某是自愿設(shè)立抵押合同， 亦未違反法律和社會(huì)公共利益，且辦理了抵押登記手續(xù)，故該抵押合同有效（2）馬某與孔某簽訂的房屋買賣合同是否有效?為什么 ?（2 分 ）答：馬某與孔某簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據(jù)合同法規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。 馬某與孔某簽訂的房屋買賣合同是自愿的。 經(jīng)過雙方協(xié)商一致， 是雙方的真實(shí)意思表示， 該合同依法成立，具有法律效力， 即使還未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，也不影響該合同的效力(3)聶某要求以75 萬元購買該房屋是否符合優(yōu)先購買權(quán)的條件?為什么?(3 分 )答：聶某要求以 75 萬元購買該房屋不符合優(yōu)先購買權(quán)的條件。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，房屋所有人出賣出租的房屋， 在同等條件下， 承租人有優(yōu)先購買權(quán)， 所謂同等條件主要是指價(jià)格條件， 即優(yōu)先購買權(quán)人在同等價(jià)格的