優(yōu)質(zhì)實用文檔精選-自考房地產(chǎn)法試題及答案

1、第 頁共6 頁高等教育自學考試房地產(chǎn)法試題（課程代碼00169 ）一、單項選擇題 （ 本大題共 30 小題，每小題 1 分，共 30 分 ） 在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題卡”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分、形式意義上的房地產(chǎn)法是指（A）B土地管理法D、城市房屋租賃管理辦法B、初始登記D、變更登記A）B、農(nóng)用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地D、農(nóng)用地、工商業(yè)用地、軍事用地A）A城市房地產(chǎn)管理法C、商品房銷售管理辦法、對新建房屋進行的權屬登記屬于（B）A、轉(zhuǎn)移登記C、總登記3、按土地用途進行分類，我國土地可以分為（A、農(nóng)用地、建設用地、未利用地C、住宅用地

2、、工業(yè)用地、商業(yè)用地4、下列關于“小產(chǎn)權”的說法中，正確的是（A、小產(chǎn)權房的“小”強調(diào)的是城鎮(zhèn)居民不能取得房屋的所有權 B、小產(chǎn)權房的“小”強調(diào)的是城鎮(zhèn)居民不能取得房屋的使用權 C、任何人不能取得小產(chǎn)權的產(chǎn)權D、農(nóng)村軍民都不可以取得小產(chǎn)權的所有權、以招標方式出讓國有建設地使用權的主體是（B）A、省、市、縣人民政府國土資源行政主管部門B、市、縣人民政府國土資源行政主管部門C、市、縣人民政府D、市、縣、鄉(xiāng)人民政府、建設用地使用權是指依法對國有土地享有的（D）A、占有、使用、處分的權利B、使用、收益、處分的權利C、占有、收益、處分的權利D、占有、使用、收益的權利7、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的規(guī)

3、定，新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的暫定資質(zhì)證書的有效期為（ C）A、 6 個月B、 9 個月C、 1 年C、 2 年、申請人民法院強制執(zhí)行征收補償決定的案件，其管轄的法院是（C）A、申請人所在地基層人民法院B、申請人所在地中級人民法院C、房屋所在地基層人民法院D、房屋所在地中級人民法院、下列建設用地中、可以以劃撥方式取得土地使用權的是（D）A、住宅用地B、工業(yè)用地C、商業(yè)用地D、城市基礎設施用地、根據(jù)我國現(xiàn)行立法規(guī)定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（ B）A、 40 年B、 50 年A、 2 個月以上B、 3 個月以上第 頁共6 頁C、 70 年D、 100 年11、根據(jù)建設工程質(zhì)量管理條

4、例的規(guī)定，在正常使用條件下，電氣管線、給排水管道、 TOC o 1-5 h z 設備安裝和裝修工程的最低保修期為（B）A、 1 年B、 2 年C、 3 年D、 5 年、建設工程監(jiān)理的現(xiàn)場監(jiān)理工程享有的權利是（C）A、行政命令權B、處罰權C、審批監(jiān)督權D、起訴權、下列各項中，屬于商品房預售條件之一的是（D）A、已經(jīng)開始施工建設B、房屋已裝修完工C、已發(fā)布預售廣告D、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書D）B、 20 萬元D、 50 萬元日保持抵押的房地產(chǎn)價值D、優(yōu)先履行主債務D）、建設工程投標保證金最高不得超過人民幣（A、 10 萬元C、 30 萬元、房地產(chǎn)抵押人的義務之一是（B）A、

5、將抵押的房地產(chǎn)交抵押人管理C、就同一房地產(chǎn)不得再次設立抵押、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利之一是（A、代表所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門指導業(yè)主委員會的工作B、參加業(yè)主大會會議、但不一定有投票權C、管理業(yè)主委員會的工作D、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 TOC o 1-5 h z 、我國推行住房公積金制度的起始時間是（A）A、 1994 年B、 1996 年C、 1998 年D、 2000 年、物業(yè)管理的法律性質(zhì)是（C）A、行政管理B、公共管理C、服務D、及管理，也服務、下列不得設定抵押權的房地產(chǎn)是（A）A、所有權、使用權有爭議的房地產(chǎn)B、承包經(jīng)營的農(nóng)村土地C、城鎮(zhèn)居民的自由

6、房屋D、其他地上附著物20 、房地產(chǎn)開發(fā)貸款不僅要符合貸款擔保的有關規(guī)定。而且要（B）A、公開、公平、公正C、充分、及時、有效21 、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的（ D）A、監(jiān)督機構C、權力機構22、廉租房住房退回廉租房的情形之一是，達到（C）日合法、有效、足值 D、合規(guī)、公開、有效B、決策機構D、執(zhí)行機構 無正當理由連續(xù)未在所承租的廉租房居住的時間第 頁共6 頁D、 12 個月以上B、城鎮(zhèn)單身職工D、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員B）B、互助性D、扶助性A）B、屬于政府機關D、不具體從事住房公積的核算C、 6 個月以上23 、下列屬于公共租賃住房出租對象的是（D）A、城鄉(xiāng)低收入階層C、家庭成員多的職

7、工24、下列各項中，屬于住房公積金制度特征之一的是（A、救濟性C、營利性25、下列關于住房公積金管理中心的表述，正確的是（A、屬于事業(yè)單位C、不得設立分支機構26 、下列情形中，可以免征土地增值稅的是（D）A、企業(yè)用于投資轉(zhuǎn)讓房屋B、建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目的30%C、個人用于投資轉(zhuǎn)讓房屋D、個人居住滿5年，由于工作調(diào)動而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報核準A、房屋租賃 C、房屋出售 28、下列各項中，屬于商品房包銷的特征之一的是（A、穩(wěn)定性C、規(guī)范性27 、契稅的征稅對象是（C）B、房屋抵押D、房屋繼承B）B、風險性D、收益性 TOC o 1-5 h z 29 、住房公積金管理中心經(jīng)

8、住房公積金管理委員會批準，可以將住房公積金用于（C）B、擔保D、公共設施建設B、單一性D、雙務性B、集體同意D、足額補償、妥善安置ABCE）B、國有土地租賃D、國家對集體土地征收A、單位職工集體建房C、購買國債下列不屬于物業(yè)服務合同特點的是（B）A、綜合性C、有償性二、多項選擇題、國家征收集體土地的條件包括（CDE）A、國家需要C、公共利益需要E、遵循法定的程序32、國有土地上的建設用地使用權的設立方式包括（A、國有建設用地使用權出讓C、國有土地使用人作價出資E、建設用地使用權劃撥33、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法將物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級分為（BCD）A、特級B、一級C、二級D、三級E、四級 34、

9、房地產(chǎn)信托融資與 REIEs的區(qū)別有（ABQA、REIEs實質(zhì)上是證券化的產(chǎn)業(yè)透支基金，而房地產(chǎn)信托融資主要是債權式投資B、REIEs可以直接持有運營不動產(chǎn)，并享有法律上的權屬，而房地產(chǎn)信托融資不轉(zhuǎn)移信托財產(chǎn)的權屬C、REIEs通過專業(yè)化的管理，從事多樣化的投資，而房地產(chǎn)信托融資以單一項目為主D、REIEs產(chǎn)業(yè)周期較長，一般為 10-15年，而房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品周期較短，一般為 3-5年E、REIEs的投資份額流動性較差，而房地產(chǎn)信托融資其有較高的流動性和變現(xiàn)性、房地產(chǎn)估價的原則包括（ABCDE）A、獨立、客觀、公正原則B、合法原則C、代替原則H最高最佳原則E、估價時點原則三、名詢解釋題房地產(chǎn)

10、答：是指可開發(fā)的土地及其地上定著物建筑物，包括物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權益商品房銷售廣告答： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)權利人或房地產(chǎn)中介服務機構利用各種有形物質(zhì)或者無形物質(zhì)媒介為載體，發(fā)布的房地產(chǎn)項目預售、預租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告38，買賣不破租賃規(guī)則答：是指房屋在租賃期間，因贈與， 繼承或者買賣而發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，原房屋租賃合同繼續(xù)有效39、住房公積金答：是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工，依法繳存的長期住房儲金40、土地增值稅答： 是指對轉(zhuǎn)讓房

11、地產(chǎn)并取得收入的單位和個人， 以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)而征收的一種房地產(chǎn)稅四、簡答題（本大題共4 小題，每小題 6 分，共 24 分 ）簡述房屋登記與土地登記的關系。答: 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記， 由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記， 經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者變更土地使用權證書簡述建設工程施工合同承包

12、人的一般義務。答: 按照設計文件和設施合同嚴格施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料接受發(fā)包人的必要監(jiān)督按期完成和交付合格工程保修責任和損害賠償責任簡述申請購買限價商品住房應符合的條件。答： 申請人須具備完全民事行為能力申請人具有本市戶籍或具有本市常住戶籍并達到一定年限單身家庭、離異家庭提出申請的，需滿足年齡。離異時間上的要求申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)須符合規(guī)定標準申請家庭成員在一定時限內(nèi)沒有住房交易記錄簡述作為居間人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的權利和義務。答: 在開展房地產(chǎn)居間活動時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構作為居間人促成合同成立后，有權向委托人收取約定的報酬 未促成合同成立的，不得要求支付報酬

13、，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用 居間人有如實報告義務，應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況， 損害委托人利益的， 不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任五、論述題 （本題 10 分 ）試述房地產(chǎn)開發(fā)項目運作中項目公司融資的類型及內(nèi)容。答： 房地產(chǎn)開發(fā)項目是指依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設項目。它是一項高投入、高風險的投資經(jīng)營項目、需要大量資金支持。許多房地產(chǎn)開發(fā)項目都設立項目公司， 以項目本身信用為基礎進行融資。 已成為房地產(chǎn)開發(fā)及各種工程資本運作的核心 項目公司股權式融資，將投資者資產(chǎn)與項目資產(chǎn)獨立開

14、來，彼此沒有追索權。項目公司股權式融資主要有兩種方式： 意思項目投資設立一家專門為一個特定項目而成立的公司， 由該公司和其他投資者組成投資機構進行項目融資， 二是由項目的投資者共同出資設立一個項目公司，該項目公司對項目資產(chǎn)擁有所有權，并負責項目的建設、經(jīng)營和融資 項目公司銀行貸款融資，以項目公司本身的現(xiàn)金流和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物， 往往應用于現(xiàn)金流穩(wěn)定的大型基建項目。 主要形式有兩種形式： 一是無追索權的項目融資， 貸款的還本利息完全依靠項目的經(jīng)營效率。 貸款銀行以該項目擁有的全部資產(chǎn)作為擔保。二是有限追索權的項目融資，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保

15、，但擔保人僅以其提供的擔保金額為限承擔責任項目公司股權轉(zhuǎn)讓，項目公司在運營一段時間后，通過股權轉(zhuǎn)讓來吸引新的投資者，從而為項目開發(fā)注入新的資金六、案例分析題（本題11 分）馬某與聶某于2013 年 3 月 11 日簽訂一份房屋租賃合同，合同約定馬某將其所有的一棟二層樓房租給聶某，租期 4 年，每月租金 4000 元。后來，馬某因做生意缺錢，遂以該樓房作抵押向孔某借款80 萬元，雙方于同年7 月 1 日簽訂了抵押合同，并到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。 2014 年 7 月，借款到歸還期時，馬某不能按期歸還欠款，遂與孔某訂立一份房屋買賣合同，將該樓房以 80 萬元的價格賣給孔某，以抵作借款，

16、并約定于 8 月 8日一起到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記。同年7 月 11 日，孔某通知聶某，稱自己已將該房屋買下，要求聶某在7 月 31 日以前搬出房屋。聶某則認為，馬某設定房屋抵押權時未通知他，故該抵押無效，且房屋租賃合同未到期， 孔某無權解除房屋租賃合同，并要求馬某以 75 萬元的價格將該房屋優(yōu)先賣給自己，以實現(xiàn)自己作為承租人的優(yōu)先購買權。馬某加以拒絕，聶某也拒絕搬出該房屋。為準備裝修，孔某于7 月 29 日帶人強行將聶某趕出房屋，并將其家具、衣物等物品扔到外面，造成了一些損失。問題 （1）馬某與孔某簽訂的房屋抵押合同是否有效?為什么 ?（3 分 ）答： 馬某與孔某簽訂的房屋抵押合同有

17、效。 因為馬某將房屋出租給聶某僅僅轉(zhuǎn)移了房屋的占有權和使用權， 并沒有轉(zhuǎn)移所有權， 因此，他有權將出租的房屋設定抵押權，設定抵押權并不影響聶某對該房屋的繼續(xù)占有和使用。 而且馬某與孔某是自愿設立抵押合同， 亦未違反法律和社會公共利益，且辦理了抵押登記手續(xù)，故該抵押合同有效（2）馬某與孔某簽訂的房屋買賣合同是否有效?為什么 ?（2 分 ）答：馬某與孔某簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據(jù)合同法規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。 馬某與孔某簽訂的房屋買賣合同是自愿的。 經(jīng)過雙方協(xié)商一致， 是雙方的真實意思表示， 該合同依法成立，具有法律效力， 即使還未辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)，也不影響該合同的效力(3)聶某要求以75 萬元購買該房屋是否符合優(yōu)先購買權的條件?為什么?(3 分 )答：聶某要求以 75 萬元購買該房屋不符合優(yōu)先購買權的條件。根據(jù)有關法律法規(guī)，房屋所有人出賣出租的房屋， 在同等條件下， 承租人有優(yōu)先購買權， 所謂同等條件主要是指價格條件， 即優(yōu)先購買權人在同等價格的