8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結

1、個人專業(yè)實踐總結（孫 永）記得剛到馬陵山不動產(chǎn)評估交易上班時，公司一位估價師就告訴我，土地估價是一門專業(yè)性很強的學課，它集多學課于一體，涉及到土地管理、經(jīng)濟、法律、規(guī)劃、建設、藝術等多學科，專業(yè)性很強，土地估價就是科學加藝術，在這一行業(yè)里，想出名很難、想成為一名資深估價師就要負出常人很難付出的努力，這位估價師的話深深地觸動了我，心里暗暗下定決心，自己一定要加倍努力，在估價這行業(yè)一定做出成績。努力將自己估價理論知識向估價實踐方面轉化，盡量做到理論與實踐相結合。在前二年主要工作是協(xié)助項目，土地估價師，收集估價對象資料、土地估價現(xiàn)場，為土地估價師提供準確、真實的有關估價對象的實物資料、權屬資料、區(qū)位

2、環(huán)境資料等第一手資料，為估價師正確界定估價對象的范圍、土地類型、土地區(qū)位類型，正確界定地價定義、地價內(nèi)涵等基礎性工作服務。同時幫助土地估價師，項目完成估價后，資料歸集歸檔、估價送審備案等后續(xù)工作。第三年，我就在土地估價師帶領下參與一些估價項目的評估，全過程參與項目評估，從土地估價業(yè)務的受理，估價協(xié)議的擬定，估價基本事項確定，估價資料收集、整理，土地估價現(xiàn)場，土地市場分析和估價方法選擇、土地估價的撰寫、估價的審核，全過程參與。從實踐中熟知整個估價過程，準確把握估價程序，真正地從理論中走到現(xiàn)實中，從抽象的理論回到實際估價活動中，通過參與其中細致地了解土地估價全過程必須細化的工作、關鍵點及掌握土地評

3、估各個環(huán)節(jié)的處理技能，紙上得來終是淺，絕知此事要躬行。在工作中，深知自己的所學的知識和實際應用中的專業(yè)經(jīng)驗的匱乏，剛開始參加土地估價工作一段時間里，對一些工作感到無從下手，不知所措，平時感覺自己掌握的不錯，一旦接觸到實際，才發(fā)現(xiàn)自己知識的不夠，深知評估是一門實踐性很強的學科，需要理論指導，但估價的發(fā)展是在實踐中完成的，通過一年參與項目估價及估價師的幫助、指導，本人對估價有了全新的認識、特別是估價專業(yè)技能有了很大提高，下面就本人三年來專業(yè)實踐，總結如下：一、通過專業(yè)實踐充分認識土地估價是一個不斷循序漸進的過程，土地估價工作是一項由淺入次性很強的專業(yè)活動城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定宗地估價程序，確定估價基

4、本事項-擬定估價作業(yè)計劃-收料實地勘察-分析整理相關資料-選定估價方法試算價格-確定估價結果-撰寫估價。這個程序是一個由表及里，循序漸進，由淺入深，層次遞近的專業(yè)活動，把握估價基本事項是整個估價的前提，主要包括確定：估價對象、估價目的、估價期日、價格內(nèi)涵、估價日期，其中，估價目的是，根據(jù)估價目的來確定估價基準日，地價類型，界定估價對象，選取估價方法，估價原則，這些基本要素是每一個估價都要具備，是估價前估價師首先要把握的幾個重點環(huán)節(jié)，一是必須明確估價目的，土地估價是一種經(jīng)濟與使用者的經(jīng)濟利益有著密切的關系，不同的估價目的不僅影響著估價的估價結果，同時也限制了估價的使用范圍，估價目的必須十分明確，

5、第二是正確把握地價內(nèi)涵，地價內(nèi)涵要解決的是土地估價的基本的問題，是“做什么”，地價內(nèi)涵貫穿土地估價全過程，從估價方法的運用，到估價結論的確定，都要受地價內(nèi)涵影響，對估價方法確定有規(guī)定性地作用。通常地價內(nèi)涵從六個方面把握：即：估價期日、現(xiàn)狀利用方式、規(guī)則利用條件、設立開發(fā)程度和實際開發(fā)程度、實際用途與規(guī)劃用途、設定用途、使用年期。實際用途需要以國有土地使用證登記用途為依據(jù)，土地開發(fā)程度的設定，應與估價對象土地利用、特點和估價目的相一致，應分別界定為宗地紅線外和宗地紅線內(nèi)外幾通。三是界定估價對象范圍，估價對象是估價的具體范圍，估價時要對估價對象準確界定，把握估價對象要做到層次清晰、表達準確、按照區(qū)

6、位狀況，實物狀況、權益狀況的順序描述，對土地應從土地登記狀況把握土地位置、用途、四至、面積、級別、形狀、周圍環(huán)境，景觀、基礎設施完善度，從土地權利狀況把握土地使用權、他項權利以及出讓方式、取得時間、批準使用年限、已使用年限、剩余使用年限，及對估價對象的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上權利及相臨關系權利加以把握，從土地利用狀況把握地上建筑物及用途、建筑容積率、綠化率、建筑物的耐用年限，已使用年限、建筑面積、結構、設備安裝，成新度、建筑密度、建筑高度、層高、容積率等，從上述三個方面準確把握估價對象范圍，使估價有的放矢。二、土地估價工作是一項基礎性很強工作，是一項長期積累過程，經(jīng)驗在土地估價中具

7、有重要地位要做好一個項目土地估價，首先要掌握有關估價對象的第一手真實資料，進行細致的資料收集。實踐中：一是根據(jù)估價方法收集相關資料，根據(jù)估價公式，收集相關參數(shù)資料；二是根據(jù)估價對象收料，從估價對象的自然狀況、權益狀況二個方面收和個別料；三是注重現(xiàn)場，把握估價對象區(qū)位條件，建立完善的資料數(shù)據(jù)庫；其次是在估價中，注意估價經(jīng)驗的積累，估價經(jīng)驗在估價過程中具有“藝術性”作用，主要體現(xiàn)在對一些參數(shù)的取舍，價值影響的分析比較，對比、估價發(fā)展趨勢的導意義。判斷，準確把握估價對象價值具有指三、在估價原則及規(guī)范有效制約下提煉估價技術路線土地估價在明確了估價基本事項后，接下來就是確定估價技術路線，估價技術路線是估

8、價項目一條輪廓線，貫穿整個估價過程，只有在確定估價技術路線后，才能相應地選擇估價方法。估價技術路線是指導整個土地估價過程的技術思路，也是估價對地價價格形成的認識，是估價模擬土地價格形成過程，揭示土地價格內(nèi)涵的思確估價技術路線過程中，應從以下幾個方面把握，一是充分了解估價對象，估價技術路線與估價對象密切相關，有些估價對象本身性能決定了估價技術路線，二是充分了解估價目的，估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術路線，三是要充分明確估價基準日；四是從地價定義，價格內(nèi)涵方面確定技術路線。五是從土地估價原則、有效控制方面把握土地估價技術路線，估價技術路線揭示價格形成過程，土地估價原則本身體現(xiàn)的也是土地

9、價格形成原理，合法原則是統(tǒng)領性原則，是其他估價原則的基礎，土地的價格是土地權益價格，權益是由所確定，土地價格考慮的只能是合法權益的價格，要求使用處分必須合法化，合法原則給提供了這樣估價技術路線，估價時必須首先確認估價對象具有合法，其次要求估價對象用途必須合法，同時要求估價中涉及估價對象交易或處分方式必須合法，同時核查估價對象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符，符合城市規(guī)劃限制的要求，如在涉及到劃撥土地使用權單獨估價時，就必須考慮到劃撥土地使用權在得到土地行政主管部門批準并補交土地使用的出讓金，或者向國家上繳土地收益后才能設立抵押。在確定估價技術路線時，必須遵循替代原則，保證估價結果不得明顯偏離實際

10、土地在同等條件下正常價格，替代原則適合于所有估價方法，最高最佳使用原則和估價時點原則，要求土地估價應在土地最高最佳利用狀況下，確立在這種狀況下土地經(jīng)濟價值是在土地使用過程中實現(xiàn)的，使土地處于最佳使用狀況下進行估價，在把握估價時點原則時，強調(diào)估價結論是有很強的時間相關性和時效性，如在收益還原法中不能直接將不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量相加，而要把現(xiàn)金流量折現(xiàn)到估價時點后再相加，估價結論是有很強的時效性，主要考慮土地市場價格的波動性，同塊土地在不同時點具有不同市場價格，估價對象在不同估價時點狀態(tài)是不同的，相應就會有不同價格。四、從估價方法的實質(zhì)、難點、適用范圍、缺陷四個角度把握每種估價方法土地估價中常用

11、的估價方法有：市場比較法、收益還原法，剩余法，成本近法、基準地價路線價法。在土地估價過程中，通常會綜合運用這些估價方法，不僅要了解每種估價方法的概念，理論依據(jù)，計算公式，所需參數(shù)，還要了解每種估價方法的實質(zhì)，它們之間的共性和特性。才能在估價實踐中自如地、正確地使用各種估價方法，每種估價方法都體現(xiàn)了土地估價的基本原理，也是技術路線的反映，在學習理解使用各種價格方法時，主要從如下幾個方面把握：一是準確把握各種估價方法的實質(zhì)，如：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似的房地產(chǎn)的已知價格，而終極目的是確立估價對象的價值，市場比較法強調(diào)“成交價格為正常價格或可修正為正常價格。收益還原法的實質(zhì)是預計估價對象未

12、來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后的累加。成本法實質(zhì)就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤，利息，應繳納的稅金和土地增值收益和推算土地價格的估價方法，路線價法，基準土地價修方法實質(zhì)就是市場比較法的變形，是區(qū)位原理，替代原理的具體運用。每種估價方法的公式是學習各種估價方法的一個脈絡，從公式上理解把握每種估價方法。二是把握各種估價方法的難點、使用參數(shù)、缺陷、適用條件四方面把握估價方法，市場比較法難點就是交易修正，包括期日修正，個別的、區(qū)域的修正，交易情況修正、市場狀況修正、年期修正，容積率修正，通過上述修正把可比實例價格修正為估價對象價格，成本近法的難點是投資利息的計算，土地增值收益的確定。成本法的缺陷，評估結果一般只作為成本價格分析，所為市場交易價格應當慎用，剩余法的難點；一是把握最佳開發(fā)利用方式確定；二是正確計算利息；三是預計開發(fā)完成后的價格求??；四是利潤的求取。收益還原法的難點。一是凈收益的求??；二是資本化率的確定。從把握這