法律知識(shí)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目私募融資操作實(shí)務(wù)

1、省人民政府水行政主管部門建立水土保持監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，對全省水土流失動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)測、預(yù)報(bào)，省人民政府定期將監(jiān)測、預(yù)報(bào)情況予以公告。縣級以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法房地產(chǎn)項(xiàng)目私募融資操作實(shí)務(wù)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道和方式多種多樣，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須根據(jù)市場的環(huán)境要素、自身的特點(diǎn)和需求以及市場規(guī)則擬定符合企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務(wù)安排。一種普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為：私募融資(Private Placement)，是相對于股票公募(Public Offering)的公開發(fā)行而言，即指通過非正規(guī)金融市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險(xiǎn)投資者和策略投資者。本

2、文延引“私募融資”的概念恰恰想修正這一“理論”定義，試圖在我國實(shí)際的融資需求和真實(shí)的融資交易中間找到符合國情的一種含義，更多地要表明在中國的融資環(huán)境和需求中，它主要的就是指向民間融資的范疇而非由西方資本市場和理論推導(dǎo)出的金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)形式，同時(shí)基本表現(xiàn)形式為財(cái)務(wù)融資和股權(quán)融資這兩種權(quán)益融資模式。由于宏觀政策調(diào)控的后作用力，直接的后果就是房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速普遍下滑，其導(dǎo)致的最為普遍的現(xiàn)象就是開發(fā)企業(yè)的資金來源大大減少，即，樓市定金、銷售預(yù)收款、個(gè)人住房貸款等三個(gè)主要資金來源渠道的流量大幅度下降。同時(shí)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)貸款并沒有政策和趨勢證明已經(jīng)得到緩解。這種局面對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的后果就是

3、，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營周期延長，資金周轉(zhuǎn)延緩甚至停滯，資金內(nèi)部收益率(IRR)大大降低;工程建設(shè)進(jìn)度緩慢，銷售量徘徊不前，價(jià)格維持在現(xiàn)有水平，價(jià)格策略難以奏效，新開樓盤定價(jià)猶疑不定;房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的后新政時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的來源不僅關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目進(jìn)程，也直接關(guān)系到訪地產(chǎn)市場本身的前景和新政施行成效。而作為一個(gè)高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性，在今后一段很長時(shí)間里，融資需求會(huì)非常活躍并且將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)投資和運(yùn)營基礎(chǔ)性的前提。就國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為來說，主要表現(xiàn)為如下的幾種或多種方式或特征。一、 股權(quán)

4、融資，包括兩種形式1、一類是投資性的股權(quán)融資注冊資本和固有資本通常指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立或項(xiàng)目立項(xiàng)啟動(dòng)時(shí)，特定股東投入的資金類型，包括國有劃撥資金、企業(yè)自有資金、股本金等;根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定該部分自有資金的比例不得少于房地產(chǎn)項(xiàng)投資總額的35%，同時(shí)也是金融機(jī)構(gòu)審查、發(fā)放房地產(chǎn)信貸資金的基本要件。該部分資金的準(zhǔn)確和及時(shí)、全部到位對于后期項(xiàng)目建設(shè)過程中的融資時(shí)，針對企業(yè)的實(shí)力和信譽(yù)以及項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，將會(huì)形成非常有利的條件和評估結(jié)論。而從房地產(chǎn)行業(yè)投資分析結(jié)構(gòu)來看，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中土地購入成本占項(xiàng)目投入的構(gòu)成比例是20-35%.我們可以理解國家這一政策規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本風(fēng)險(xiǎn)控制，即

5、試圖通過對房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的要求來防范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金嚴(yán)重不足導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和過分依賴銀行信貸資金。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)等前期環(huán)節(jié)，特別是土地招標(biāo)和項(xiàng)目報(bào)建階段，房地產(chǎn)企業(yè)基本都可以達(dá)到這一指標(biāo)要求，實(shí)際上也有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目并不完全真實(shí)具備35%的自有資金比例，主要通過銀行資信證明(甚至是復(fù)印本)或企業(yè)內(nèi)外部的資金騰挪。從項(xiàng)目運(yùn)營以及融資的角度來分析，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目35%比例自有資金的真實(shí)與來源，無論是從政策審查還是市場信譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)都必須有透明的信息披露，特別重要的是必須具備和提供可信的財(cái)務(wù)資料，包括供獨(dú)立第三方審計(jì)。這一點(diǎn)既是市場融資規(guī)則完善和風(fēng)險(xiǎn)防范的需要，也時(shí)前述自有資金比例

6、政策施行有效保障的基本路徑。另一方面，它也能夠反映一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場估值和融資談判的定價(jià)能力(Pricing Power)的基礎(chǔ)。2、另一類是資本市場股權(quán)融資發(fā)行股票及債券主要指上市公司通過增發(fā)、配股、等股票流通方式以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債方式在證券市場募集資金。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司通過國內(nèi)證券市場歷年融資額：2002 年起，中國房地產(chǎn)企業(yè)對海外上市發(fā)生了濃厚的興趣，上海復(fù)地、 SOHO 中國、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和順馳中國、富力集團(tuán)、華銀控股等都有海外上市動(dòng)作。成功的例子為上海復(fù)地在香港聯(lián)交所的IPO和配股共募集17.2億港元;失敗的例子是順馳和SOHO中國，前者原因在于公司治理缺陷和信息披露缺乏透明，后

7、者原因在于只有概念推銷卻缺少項(xiàng)目開發(fā)的土地儲(chǔ)備。二、信貸融資，即為銀行貸款幾乎所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)依賴銀行貸款支持，但隨著央行和銀監(jiān)局加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸的管理，貸款條件日趨嚴(yán)格。但實(shí)際上除了房地產(chǎn)貸款資金總體規(guī)模受到限制外，對于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款和項(xiàng)目運(yùn)營并不會(huì)產(chǎn)生牽制作用，利率的調(diào)高并會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)成本和資金費(fèi)用比例以及會(huì)降低了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴程度和預(yù)期。至于信貸資金的融資成本，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的最終綜合成本并不會(huì)比其他融資方式要低，根據(jù)央行研究局關(guān)于金融腐敗制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的結(jié)論，在我國企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)過程中，貸款綜合成本折合實(shí)際利率在12-19%之間，主要用于

8、支付包括貸款行賄尋租和維持信貸合作關(guān)系的費(fèi)用等，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)為此付出的資金成本應(yīng)當(dāng)是在整個(gè)各類企業(yè)中較高比例的那一部分。銀行信貸資金業(yè)還有以其他貸款用途和名義最終流入房地產(chǎn)行業(yè)作為開發(fā)項(xiàng)目的投資資金。比較典型的有個(gè)人住房按揭貸款，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的方案，也是房地產(chǎn)投資資金的主要來源和構(gòu)成;施工企業(yè)的建筑貸款或材料供應(yīng)商的流動(dòng)資金貸款以施工保證金或合作資金的名義作為投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié);三、房地產(chǎn)信托一般普遍認(rèn)為，是121號(hào)文件提高房地產(chǎn)開發(fā)信貸的門檻，催生了房地產(chǎn)信托的火爆。按照人民銀行規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%，而通

9、過信托公司融資完全可以不受此限制，房地產(chǎn)信托確有相對寬松的特質(zhì)。根據(jù)信托法規(guī)定，信托產(chǎn)品不得作保底承諾，“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)?！狈康禺a(chǎn)信托的預(yù)期收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行同期的存款利率，也普遍高于國債投資收益率等，信托產(chǎn)品收益率較低的在3%左右，較高的可以達(dá)到8-9%，絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率在4-4.5%之間。在信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法征求意見稿中，房地產(chǎn)收益憑證將替代目前的信托合同，這對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通過房地產(chǎn)信托渠道融資無疑會(huì)更加規(guī)范和擴(kuò)展。2002

10、年-2004年，全國房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目和融資額統(tǒng)計(jì)匯總?cè)缦聢D：可以相信，隨著信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法和企業(yè)短期債券融資管理辦法的正式實(shí)施，房地產(chǎn)信托和企業(yè)短期債券將成為大型房地產(chǎn)企業(yè)在正規(guī)金融市場融資的主要選擇。隨著金融政策的趨緊和房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加大，信托正成為許多房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選，主要原因就在于信托融資的條件較為寬松，資金成本較低。但是，2005年下半年開始，房地產(chǎn)信托的銷售也出現(xiàn)緩慢的跡象，同時(shí)性對于2003年、2004年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品4%左右的預(yù)期收益率，今年已經(jīng)增至6%，有的甚至開出12%的高預(yù)期收益。四、海外基金目前國內(nèi)并不存在相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，基本上，媒體提

11、及的基金都是海外房地產(chǎn)基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉寶、荷蘭房地產(chǎn)等)或國內(nèi)企業(yè)在境外設(shè)立的基金(如首創(chuàng)的ING)。實(shí)際上，海外基金并不是以金融投資產(chǎn)品的方式而是以直接投資，合資或獨(dú)資組建企業(yè)的方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，主要是由于我國仍然實(shí)施資本項(xiàng)下的外匯管制體系。2005年1月，國家外匯管理局下發(fā)國家外匯管理局關(guān)于境內(nèi)居民個(gè)人境外投資登記及外資并購?fù)鈪R登記有關(guān)問題的通知，對境內(nèi)居民個(gè)人境外投資登記及外資并購?fù)鈪R登記進(jìn)行了規(guī)范。此舉一是防范境內(nèi)機(jī)構(gòu)向海外非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，二是防止投機(jī)性的短期資本非法流入。但對于海外基金進(jìn)入房地產(chǎn)，通知并不會(huì)象對其他海外投資基金一樣迅速產(chǎn)生遏制作用。海外基金進(jìn)入房

12、地產(chǎn)行業(yè)基本上集中在上海、北京兩地，基本集中在兩地的那幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)這些基金與這些開發(fā)企業(yè)在資本市場都有著密切的合作，如海外上市推薦、國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)的處置等，如摩根就是復(fù)地、富力香港上市的推薦人。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本對接中的困難和問題在于：首先國內(nèi)開發(fā)企業(yè)通常是依項(xiàng)目立項(xiàng)而生，以項(xiàng)目完工而止，無法向海外基金和投資者提供以年為單位的投資收益，并缺乏持有租賃經(jīng)營和長期現(xiàn)金流的物業(yè)。其次是土地儲(chǔ)備與開發(fā)規(guī)模的比例很難配合，土地政策制約國內(nèi)房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)規(guī)模無法適應(yīng)投資方的資本流動(dòng)和快捷變現(xiàn)。第三是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和盈利能力的不確定性加強(qiáng)。第四是對這些企業(yè)的資產(chǎn)狀況，尤其是時(shí)間比較長的，審計(jì)起來比較復(fù)雜。所以，對于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需