集團(tuán)成本管理流程

1、成本管理流程編制審核批準(zhǔn)日期 2006-01-03日期日期修訂記錄修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人.目的：確保所有開發(fā)項目的成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)2、適用范圍：適用于公司所有開發(fā)項目的成本控制工作3、定義：超成本目標(biāo)：項目實施到某一階段時，工程成本超過該形象進(jìn)度時的目標(biāo)成本。補充預(yù)算資料：已實施完成的補充設(shè)計、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證單、材料選型變更單、甲定乙購材料通知單、甲購材料通知單、開箱驗貨單、材料入庫單， 是編制的階段性工程結(jié)算的依據(jù)，是工程結(jié)算資料的組成部分。結(jié)算資料（可能不完整）：進(jìn)行竣工結(jié)算所必須的所有資料包括工程質(zhì)量評定 表、報審結(jié)算書、報審計算書、施工組織設(shè)計、竣工報告、圖紙會審

2、紀(jì)要、 竣工圖、施工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、甲購材料通知單、甲定乙購材料通 知單、乙購材料定價單、開箱驗貨單、材料入庫單。（視合同結(jié)算方式，有所 增減，詳見結(jié)算資料審批表）成本目標(biāo)公司內(nèi)部評審會：總經(jīng)理主持召開，參加人員包括總助以上，產(chǎn)品研 究、項目、計劃成本、財務(wù)、營銷策劃五個部門經(jīng)理和以上人員指定參與的 其他人員，主要評審項目各階段成本目標(biāo)的會議。4、職責(zé)：總經(jīng)理：負(fù)責(zé)審核項目發(fā)展成本目標(biāo)，審批項目拓展階段建安成本測算負(fù)責(zé)審批簽發(fā)超成本目標(biāo)的補充設(shè)計、設(shè)計變更方案和材料、設(shè)備選型；以及在成本目標(biāo)內(nèi)，但增加投資額大于10萬元的補充設(shè)計、設(shè)計變更方案負(fù)責(zé)審批補充預(yù)算和結(jié)算負(fù)責(zé)審批項目結(jié)算計劃工

3、程主管領(lǐng)導(dǎo)、成本主管領(lǐng)導(dǎo):工程主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審核超成本目標(biāo)的補充設(shè)計、設(shè)計變更方案和材料、設(shè)備 選型；在工程主管領(lǐng)導(dǎo)審核通過后，成本主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審核成本目標(biāo)內(nèi)，但 增加投資額大于10萬元的補充設(shè)計、設(shè)計方案變更；工程主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，成本主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審批簽發(fā)在成本目標(biāo)內(nèi)，且增加投資額在5-10萬元的設(shè)計變更。負(fù)責(zé)審批合同的結(jié)算資料計劃成本部：負(fù)責(zé)編制項目各階段的成本測算與成本分析報告；負(fù)責(zé)編制工程預(yù)算、補充預(yù)算、結(jié)算；負(fù)責(zé)對超成本目標(biāo)或增加投資額大于 5萬元的補充設(shè)計、設(shè)計方案變更進(jìn)行 成本估算。負(fù)責(zé)編制項目結(jié)算計劃。產(chǎn)品研究部：負(fù)責(zé)提交各階段成本測算需要的設(shè)計文件（包括電子文檔）；負(fù)責(zé)審批在

4、成本目標(biāo)范圍內(nèi)，且增加投資額小于5萬元的補充設(shè)計、設(shè)計變 更。負(fù)責(zé)圍繞項目成本預(yù)控目標(biāo)展開方案設(shè)計；負(fù)責(zé)按項目發(fā)展成本正式控制目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計限額要求及成本控制，完成擴(kuò)初以及施工圖設(shè)計以及 施工階段的設(shè)計管理。項目部負(fù)責(zé)提供簽證、變更的現(xiàn)場基礎(chǔ)資料。（內(nèi)容需專業(yè)部門確認(rèn)）對于造價調(diào)減的設(shè)計變更，項目部要及時跟蹤、落實、核定減少帳的具體 數(shù)額，并與承包單位形達(dá)成書面記錄，加強對減帳部分的辦理，如防止因 漏報而并給公司造成損失。負(fù)責(zé)提交補充預(yù)算資料和工程結(jié)算資料。負(fù)責(zé)提交工程及監(jiān)理費用測算。工程技術(shù)部負(fù)責(zé)提交采購合同的結(jié)算資料。負(fù)責(zé)提交報批報建費用測算。5、程序:項目拓展階段成本測算 一一項目成本預(yù)控

5、目標(biāo)的確定。對公司有意向參與拍賣或合作開發(fā)的地塊，計劃成本部在接到產(chǎn)品研究部提 交的可研階段項目方案設(shè)計文件、市場營銷組提交的關(guān)于項目定位的市 場調(diào)查報告以及競爭樓盤清單、項目拓展組提交的土地規(guī)劃指標(biāo)及 相關(guān)土地狀況資料，完成項目拓展階段建安成本測算編制后，提交項 目拓展組，作為可行性研究報告的附件。公司評審?fù)ㄟ^可行性研究報告后，總經(jīng)理應(yīng)審批項目拓展階段建安成 本測算?？偨?jīng)理審批通過可行性研究報告后，項目拓展階段成本測算自動成為項目成本預(yù)控目標(biāo)。項目策劃階段成本控制計劃成本部依據(jù)成本預(yù)控目標(biāo)、產(chǎn)品研究部提供的策劃階段設(shè)計文件、市 場營銷組提交的關(guān)于項目定位的項目策劃報告，完成項目策劃階段 成本

6、估算編制，提交負(fù)責(zé)編制報告的部門，作為項目策劃報告附件。項目策劃階段的成本超過預(yù)控目標(biāo)，必須經(jīng)過總經(jīng)理審批。項目方案設(shè)計階段成本控制-項目成本正式控制目標(biāo)的確定：計劃成本部依據(jù)項目成本預(yù)控目標(biāo)、產(chǎn)品研究部提供的方案設(shè)計文件、市 場營銷組提交的關(guān)于項目定位的項目策劃報告進(jìn)行匡算，并在方案設(shè) 計審批后15天內(nèi)完成項目建安成本匡算編制。公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)其他分項成本測算，其中財務(wù)部負(fù)責(zé)項目的公司管理費 和財務(wù)費用測算，營銷策劃部負(fù)責(zé)項目的營銷費用的測算，產(chǎn)品研究部負(fù) 責(zé)項目設(shè)計費用的測算，投資拓展部負(fù)責(zé)土地成本、工程部負(fù)責(zé)報批報建 費用的測算，項目部負(fù)責(zé)政府工程管理費、工程勘察費、監(jiān)理費、物業(yè)前 期管

7、理費用的測算。測算結(jié)果在方案設(shè)計審批后一周內(nèi)提交計劃成本部， 并由計劃成本部報成本主管領(lǐng)導(dǎo)審核。計劃成本部把各部門提交的分項成本匯編成項目發(fā)展成本目標(biāo)，提交公司內(nèi)部評審。評審會后三個工作日內(nèi)，各部門根據(jù)會議決定， 調(diào)整其負(fù)責(zé)的分項成本，報主管副總審核后，提交計劃成本部。計劃成本 部匯編成項目發(fā)展成本目標(biāo)，交總經(jīng)理審批。項目發(fā)展成本目標(biāo)經(jīng)總經(jīng)理審批通過后，作為該項目的正式成本控制目 標(biāo)，并由計劃成本部上傳成本信息庫。計劃成本部在項目發(fā)展成本目標(biāo)審批完成后兩周內(nèi)，編制方案設(shè)計階段成本分析報告，總經(jīng)理審閱后，上傳成本信息庫。產(chǎn)品研究部在方案設(shè)計完成后一個月內(nèi)，組織外聘專家對方案設(shè)計進(jìn)行 評審后，將評

8、審結(jié)果提交公司內(nèi)部評審，并就成本執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)。項目實施各階段的成本控制：擴(kuò)初設(shè)計階段：計劃成本部在擴(kuò)初設(shè)計開始前，編制擴(kuò)初設(shè)計限額要求及成本控制建議，并組織產(chǎn)品研究部評審。擴(kuò)初設(shè)計限額要求及成 本控制建議以傳簽單的形式報送主管工程副總審核、總經(jīng)理審批后， 作為擴(kuò)初設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由產(chǎn)品研究部具體落實、實施。計劃成本部在接到擴(kuò)初設(shè)計文件后，1個月內(nèi)完成項目建安成本概算編制，提交總經(jīng)理，作為評審產(chǎn)品研究部擴(kuò)初設(shè)計成本 控制質(zhì)量的參考。產(chǎn)品研究部在擴(kuò)初設(shè)計完成后一個月內(nèi)，組織外聘專家對擴(kuò)初設(shè)計方案進(jìn)行評審后，把評審結(jié)果提交公司內(nèi)部評審，并就成本執(zhí)行情況進(jìn)行總 結(jié)。計劃成本部在公司內(nèi)部評審

9、會結(jié)束后，兩周內(nèi)編制擴(kuò)初設(shè)計階段成本分析報告，提交總經(jīng)理審閱，并連同項目建安成本概算 上傳成本信息庫。施工圖設(shè)計階段：計劃成本部在施工圖設(shè)計開始前，提出施工圖設(shè)計限額要求及成本控制建議，并組織產(chǎn)品研究部評審。施工圖設(shè)計限額要 求及成本控制建議以傳簽單的形式報送主管工程副總審核、總經(jīng)理 審批后，作為施工圖設(shè)計任務(wù)書附件，成為施工圖設(shè)計階段的成本控 制依據(jù)，由產(chǎn)品研究部具體落實、實施。施工圖設(shè)計完成后，計劃成本部在項目主體工程開工前完成項目建安成本預(yù)算，提交總經(jīng)理審閱后上傳成本信息庫。產(chǎn)品研究部在施工圖設(shè)計完成后一個月內(nèi)，組織外聘專家對施工圖設(shè)計進(jìn)行評審后，把評審結(jié)果提交公司內(nèi)部評審，并就成本執(zhí)行

10、情況進(jìn)行總 結(jié)。計劃成本部在公司內(nèi)部評審會結(jié)束后，兩周內(nèi)編制施工圖設(shè)計階段項目成本分析報告，提交總經(jīng)理審閱后上傳成本信息庫。項 目建安成本預(yù)算和施工圖設(shè)計階段項目成本分析報告作為評審產(chǎn)品 研究部施工圖設(shè)計成本控制質(zhì)量的參考。施工階段：補充設(shè)計、設(shè)計變更的成本控制產(chǎn)品研究部根據(jù)施工圖設(shè)計限額要求及成本控制建議以及當(dāng)月的合同價款變化匯總表，來判定當(dāng)前成本是否成本目標(biāo)內(nèi)，并按以下方式處理補充設(shè)計、設(shè)計變更。補充設(shè)計、設(shè)計變更在成本目標(biāo)內(nèi)：產(chǎn)品研究部將預(yù)估增加投資額在 5萬元以內(nèi)的補充設(shè)計、設(shè)計變更，直接發(fā)送到項目部執(zhí)行，計劃成本部備案。產(chǎn)品研究部將預(yù)估增加投資額在 5萬元以上的補充設(shè)計、設(shè)計變更提交

11、給計劃成本部進(jìn)行估算。其中5萬到10萬元的，計劃成本部在2天內(nèi)完成估算，報至主管工程副總審批；10萬元以上的，計劃成本部在5天內(nèi)完成估算，報主管工程副總審核，總經(jīng)理審批。補充設(shè)計、設(shè)計變更超成本目標(biāo)：凡是造成超成本目標(biāo)的補充設(shè)計和設(shè)計變更，必須報總經(jīng)理進(jìn)行審批。設(shè)備/材料選型及定價和變更的成本控制：產(chǎn)品研究部在進(jìn)行設(shè)備/材料的選型和變更時，應(yīng)在成本目標(biāo)范圍內(nèi)進(jìn)行選型。如價格超成本目標(biāo)，必須報總經(jīng)理進(jìn)行審批。補充預(yù)算的成本控制：項目部每月5日前提供項目上月的補充預(yù)算資料。計劃成本部完成補充預(yù)算編制，經(jīng)總經(jīng)理審批后，作為合同結(jié)算價的組成部分。6.支持性文件SZZH-OP/YJ-07設(shè)計變更管理流程

12、SZZH-OP/XM-02項目實施階段工程管理流程SZZH-WI/YCB-02項目結(jié)算作業(yè)指引SZZH-WI/YCB-01目標(biāo)成本編制作業(yè)指引*項目主要規(guī)劃指標(biāo)*項目產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)表*項目發(fā)展成本目標(biāo)控制匯總表*項目公攤成本及期間費用成本表*項目建安成本*項目營銷費用目標(biāo)控制表*項目開發(fā)間接費用目標(biāo)控制表公司管理費用及財務(wù)費用目標(biāo)控制表*項目*設(shè)計限額要求及成本控制建議表結(jié)算資料審批單項目主要規(guī)劃指標(biāo)項目產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)表.項目產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)表（續(xù)）項目發(fā)展成本目標(biāo)控制匯總表項目發(fā)展成本目標(biāo)控制匯總表（續(xù)）項目公攤成本及期間費用表項目主體建安成本表，項目主體建安成本表（續(xù)）*項目營銷費用目標(biāo)控制表項目

13、名稱：*營銷成本項目金額（元）控制措施及簡 要說明備注一宣傳推廣費用1電視廣告片制作2電視廣告播放費用3告策劃設(shè)抽用 報章廣告投放費用其它廣告制作發(fā)布費用展銷會（交易會）費用模型制作費用45含戶外路牌、燈柱、車廂、候車亭、互聯(lián) 網(wǎng)廣告等。6場租、布置、展板制作等費用78銷售用品設(shè)計制作費用含樓書、平面圖、宣傳冊、質(zhì)量保證書、 使用說明書等9銷售現(xiàn)場布置費用含條幅、標(biāo)識、花卉、彩旗等10其它宣傳活動費用如記者招待會、嘉年華會、巡回展覽等。二廣告代理費用三銷售代理費用1內(nèi)銷代理費用2外銷代理費用四售樓機構(gòu)費用1勞務(wù)費清潔費用、保安費用2售樓車輛費用3售樓處辦公費用售樓處辦公設(shè)備、紙張文具、水電費用

14、4其它五銷售需要的設(shè)1售樓處設(shè)抽用2裝修套餐設(shè)抽用六銷售需要的建安費1售樓處裝修施工及維護(hù)費用含施工費用及銷售期內(nèi)維護(hù)、修理費用。2示范單位（樣板房）設(shè)計施工費此費用應(yīng)為扣除示范單位銷售折返之后的 實際發(fā)生額3示范單位（樣板房）施工及維護(hù)費含施工費用及銷售期內(nèi)維護(hù)、修理費用。4裝修套餐樣板房施工費用5售樓臨時通道修建及維護(hù)費用6其它七物業(yè)管理費用1空置物業(yè)管理費2物業(yè)管理開辦補貼3其它八配套設(shè)施補貼1村巴補貼2會所經(jīng)營補貼3超市經(jīng)營補貼4其它九營銷優(yōu)惠費用十售后服務(wù)基金營銷費用合計編制審核:*項目開發(fā)間接費用目標(biāo)控制表項目名稱：*廳P工程管理費項目金額（萬元）控制措施及簡要說明備注一工程保險費

15、二現(xiàn)場駐地辦公費用監(jiān)理部1現(xiàn)場辦公設(shè)施修建費用2現(xiàn)場辦公設(shè)備及辦公費用3現(xiàn)場人員住宿、加班伙食費用4現(xiàn)場人員工資及津貼5現(xiàn)場宣傳及公關(guān)費用6其他費用三物業(yè)管理基金四工程開發(fā)費用合計編制 ：審核:公司管理費用及財務(wù)費用目標(biāo)控制表項目名稱：*1 丁 P期間費用項目金額（萬元）控制措施及簡要說明備注一二公司管理費公司管理費在同期開發(fā)的諸個項目上進(jìn)行分?jǐn)偂?利息支出2銀行費用支出含以刷卡方式付樓款的銀行手續(xù)費。三公司管理費及財務(wù)費合計編制 ：審核:*項目*設(shè)計限額要求及成本控制建議序號分項工程設(shè)計名稱設(shè)計合 同編號總價 （萬元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)材料設(shè)計階段成本控制要點建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)值材料名稱材料單價說明：不含為滿足售樓需要發(fā)生的設(shè)計費用（售樓處、樣板房、裝修套餐、銷售模型等）結(jié)算資料審批表工程名稱乙方單位負(fù)責(zé)人及聯(lián)系電話合同編號合同造價工程累計付款金額工程累計付款比例工期質(zhì)量等級獎罰工程施工范圍材料/設(shè)備米購方式 （注明甲供、甲定乙 購、乙供材料合同內(nèi)容增減結(jié)算資料清單1、圖紙（共份）2、設(shè)計變更（共3、簽證（共份）:4、甲