商住樓項(xiàng)目建議書

1、.wd.wd.wd.商住樓項(xiàng)目建議書目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc382122483目錄 PAGEREF _Toc382122483 h 2HYPERLINK l _Toc382122484一、工程提出的依據(jù)和必要性 PAGEREF _Toc382122484 h 3HYPERLINK l _Toc3821224851.工程建設(shè)依據(jù) PAGEREF _Toc382122485 h 3HYPERLINK l _Toc3821224862.工程建設(shè)必要性 PAGEREF _Toc382122486 h 3HYPERLINK l _Toc3821224872

2、.1擬建工程與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展總體規(guī)劃的相符性 PAGEREF _Toc382122487 h 3HYPERLINK l _Toc3821224882.2擬建工程與區(qū)域規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的相符性 PAGEREF _Toc382122488 h 4HYPERLINK l _Toc3821224892.3擬建工程與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)具有相符性 PAGEREF _Toc382122489 h 5HYPERLINK l _Toc382122490二、工程概況 PAGEREF _Toc382122490 h 6HYPERLINK l _Toc3821224911.建設(shè)地點(diǎn) PAGEREF _Toc

3、382122491 h 6HYPERLINK l _Toc3821224922.資金投入與來(lái)源 PAGEREF _Toc382122492 h 7HYPERLINK l _Toc3821224933.建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 PAGEREF _Toc382122493 h 8HYPERLINK l _Toc3821224943.1建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc382122494 h 8HYPERLINK l _Toc3821224953.2建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc382122495 h 9HYPERLINK l _Toc3821224964.工程實(shí)施進(jìn)度方案 PAGEREF _Toc382

4、122496 h 9HYPERLINK l _Toc382122497三、經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc382122497 h 9HYPERLINK l _Toc3821224981銷售收入預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc382122498 h 9HYPERLINK l _Toc3821224992有關(guān)稅費(fèi)說(shuō)明 PAGEREF _Toc382122499 h 10HYPERLINK l _Toc3821225003財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 PAGEREF _Toc382122500 h 11HYPERLINK l _Toc3821225014盈利能力分析 PAGEREF _Toc382122501

5、h 14HYPERLINK l _Toc382122502四、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析 PAGEREF _Toc382122502 h 15HYPERLINK l _Toc3821225031環(huán)境影響評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc382122503 h 15HYPERLINK l _Toc3821225042環(huán)境影響評(píng)價(jià)建議 PAGEREF _Toc382122504 h 15HYPERLINK l _Toc3821225053環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc382122505 h 16HYPERLINK l _Toc382122506五、結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc38212250

6、6 h 17HYPERLINK l _Toc3821225071結(jié)論 PAGEREF _Toc382122507 h 17HYPERLINK l _Toc3821225082建議 PAGEREF _Toc382122508 h 17一、工程提出的依據(jù)和必要性1.工程建設(shè)依據(jù)進(jìn)入21世紀(jì)，經(jīng)濟(jì)步入高速開(kāi)展時(shí)期，隨著高速公路的開(kāi)通投入建設(shè)，縣地區(qū)成為重要的交通樞紐，方便快捷的交通條件大大優(yōu)化地區(qū)的投資環(huán)境。與此同時(shí)，人口的不斷增長(zhǎng)促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開(kāi)展。為深入貫徹落實(shí)?珠江三角洲地區(qū)改革開(kāi)展規(guī)劃綱要20082020年?和?中共省委省人民政府關(guān)于爭(zhēng)當(dāng)實(shí)踐科學(xué)開(kāi)展觀排頭兵的決定?，推進(jìn)“三舊改造工作

7、的進(jìn)展，提高地區(qū)的形象，引進(jìn)對(duì)本工程地塊進(jìn)展開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)為商住樓，為居民提供一個(gè)自然舒適的居住環(huán)境，同時(shí)吸引外來(lái)人口到地區(qū)居住開(kāi)展。通過(guò)出讓的方式取得該地塊，并已交清全部地價(jià)。土地用途為商住用地。2.工程建設(shè)必要性2.1擬建工程與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展總體規(guī)劃的相符性?市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展“十二五規(guī)劃綱要?提出要大力開(kāi)展安康居住產(chǎn)業(yè)。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與的客家文化、恐龍文化、生態(tài)文化結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮“山水融合生態(tài)環(huán)境的特色，做好、做特、做活“康居文章，開(kāi)展康體地產(chǎn)、居住地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)。著力引導(dǎo)國(guó)內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)，推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品與珠三角、粵北山區(qū)其它城市的協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)，構(gòu)建具有特色

8、的房地產(chǎn)業(yè)。本工程的建設(shè)符合省及市加快安居工程建設(shè)、調(diào)整住房供應(yīng)構(gòu)造、滿足不同收入階層合理住房需求的規(guī)劃和原那么要求；在空間區(qū)域布局上是為縣改善型二次置業(yè)客戶和一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外地人群提供相關(guān)居住配套的迫切要求，是按照市總體規(guī)劃，滿足政府引導(dǎo)和調(diào)控要求開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程。2.2擬建工程與區(qū)域規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的相符性省政府正式公布的粵東西北三個(gè)區(qū)域的“十二五經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展規(guī)劃綱要指出：“既要金山銀山、更要綠水青山，在珠三角工業(yè)化、城市化快速開(kāi)展帶來(lái)資源環(huán)境壓力持續(xù)加大的形勢(shì)下，后發(fā)的非珠三角地區(qū)的生態(tài)保護(hù)已關(guān)系我省開(kāi)展全局，粵東西北“十二五規(guī)劃綱要也在生態(tài)格局點(diǎn)明了方向粵北將打造成全省最重要的綠色生

9、態(tài)屏障，粵東西開(kāi)展也頻現(xiàn)綠色思路。“粵北生態(tài)屏障的定位其實(shí)是源于省的主體功能區(qū)劃，也就是指主體功能區(qū)里面的生態(tài)開(kāi)展區(qū)域的山區(qū)局部。包括、梅州等傳統(tǒng)意義上的粵東地區(qū)，在規(guī)劃綱要與功能區(qū)劃里也被納入到粵北山區(qū)里面，就是為了與沿海的重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域區(qū)別開(kāi)來(lái)，生態(tài)優(yōu)先，嚴(yán)格控制工業(yè)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，把全省的生態(tài)屏障保護(hù)好?；洷笨梢砸劳匈Y源和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展現(xiàn)代綠色產(chǎn)業(yè)體系；在注重生態(tài)保護(hù)不等于不開(kāi)展，粵東西北要根據(jù)各自的“十二五規(guī)劃，努力補(bǔ)強(qiáng)公共設(shè)施建設(shè)、建設(shè)綠色產(chǎn)業(yè)體系、探索生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制；通過(guò)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)與珠三角互動(dòng)開(kāi)展。用開(kāi)展來(lái)保護(hù)，在保護(hù)中開(kāi)展，不斷縮小與珠三角的差距，生態(tài)保護(hù)也會(huì)更有信

10、心和動(dòng)力?？h委、縣政府搶抓國(guó)家加大根基設(shè)施建設(shè)力度的機(jī)遇，全力加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，采取有力措施推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健開(kāi)展。一是正確調(diào)控引導(dǎo)，消除“信心危機(jī)。該縣加強(qiáng)政府主導(dǎo)作用，積極構(gòu)建以普通商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為 基本保障，高檔商住房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系和保障體系，先后出臺(tái)了?縣住房建設(shè)規(guī)劃?和?縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指引?等政策，同時(shí)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性投資，不斷加大普通中小戶型商品房的供應(yīng)比例。通過(guò)雙向的大力調(diào)控引導(dǎo)，消除了房地產(chǎn)商和消費(fèi)者由金融危機(jī)衍生的“信心危機(jī)，減小了金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。二是加大保障力度，大力改善民生。三是大力引進(jìn)外資，加快商住小區(qū)開(kāi)發(fā)。近年來(lái)，縣緊緊圍繞“實(shí)現(xiàn)生態(tài)崛

11、起，建設(shè)文明富裕綠色新的奮斗目標(biāo)，準(zhǔn)確把握“客家古邑、六省通衢、生態(tài)的形象定位，按照擦亮“全國(guó)文明縣城的品牌要求，優(yōu)先抓好規(guī)劃編制，發(fā)揮規(guī)劃龍頭作用，以規(guī)劃引領(lǐng)城鎮(zhèn)開(kāi)展；著力實(shí)施一批重點(diǎn)亮點(diǎn)工程，改善城鎮(zhèn)根基設(shè)施，進(jìn)一步優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境；把城鄉(xiāng)建設(shè)與生態(tài)建設(shè)結(jié)合起來(lái)，以縣城為龍頭，大力東擴(kuò)南移，實(shí)施森林圍城和公園圍城，全力開(kāi)展生態(tài)文明示范村建設(shè)，建設(shè)最美鄉(xiāng)村，打造山水名城，全力建設(shè)文明富裕綠色的新。本工程位于縣鎮(zhèn)，符合縣城市開(kāi)展規(guī)劃。2.3擬建工程與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)具有相符性根據(jù)國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)規(guī)定，將嚴(yán)格按房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策及規(guī)定向縣規(guī)劃建設(shè)局上報(bào)工程的規(guī)劃建筑方案，目前公司正在按市

12、相關(guān)規(guī)定進(jìn)展工程的進(jìn)場(chǎng)施工階段前的準(zhǔn)備工作。工程現(xiàn)狀詳見(jiàn)以以下圖所示。根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地管理法?、?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?、?中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法?及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的相關(guān)法律、法規(guī)及政府有關(guān)部門的規(guī)定，該工程從報(bào)批、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)均應(yīng)符合政策法規(guī)的要求，工程方具有合法有效性。本工程將嚴(yán)格按照相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求，促進(jìn)土地集約利用，遵守最低資本金比例要求，同時(shí)適當(dāng)提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建成滿足縣未來(lái)開(kāi)展的功能定位需要，形成高水平、新興的居住區(qū)域的要求。綜上所述，本工程的實(shí)施，符合國(guó)家及地方的開(kāi)展規(guī)劃和企業(yè)的開(kāi)展要求，是縣房地產(chǎn)開(kāi)展，全面提高鎮(zhèn)經(jīng)

13、濟(jì)效益的必然要求。工程的實(shí)施，又可帶動(dòng)當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。二、工程概況1.建設(shè)地點(diǎn)商住樓工程位于，用地性質(zhì)為商住用地。工程建設(shè)地點(diǎn)詳見(jiàn)以以下圖所示。2.資金投入與來(lái)源工程總投資所需資金3650.00萬(wàn)元人民幣，其中：建安工程費(fèi)為2828.79萬(wàn)元，土地使用費(fèi)用426.51萬(wàn)元，工程其他費(fèi)為155.18萬(wàn)元， 基本預(yù)備費(fèi)為89.52萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金為150.00萬(wàn)元?？偼顿Y構(gòu)成詳見(jiàn)下表所示。附表1 總投資構(gòu)成表 單位：萬(wàn)元序號(hào)單項(xiàng)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)元合價(jià) (萬(wàn)元)備 注一建安工程費(fèi)2828.7977.50%1土建工程36558.302193.501.1住宅209

14、60.0929001886.411.2超市/商鋪3412.108900307.091.3地下室一層/停車庫(kù)/配套設(shè)施用房12186.1600731.172安裝工程566.652.1給排水工程36558.340146.232.2消防工程36558.335127.952.3強(qiáng)弱電工程36558.345164.512.4空調(diào)及通風(fēng)工程36558.335127.953室外工程68.643.1道路項(xiàng)130800030.803.2景觀綠化4265.1355021.33綠地率為35%3.3其他項(xiàng)116510016.51二土地使用費(fèi)用12186.1350426.5111.69%三工程建設(shè)其它費(fèi)155.184.

15、25%1建設(shè)單位管理費(fèi)按規(guī)定計(jì)取22.632設(shè)計(jì)費(fèi)按規(guī)定計(jì)取33.423勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)3010.024施工圖預(yù)算編制費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)103.345施工圖技術(shù)審查費(fèi)設(shè)計(jì)勘察費(fèi)104.346竣工圖編制費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)82.677工程監(jiān)理費(fèi)按規(guī)定計(jì)取42.438建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)一0.12.839工程安全監(jiān)視費(fèi)按規(guī)定計(jì)取8.4910工程保險(xiǎn)費(fèi)按規(guī)定計(jì)取8.4911前期工作費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額計(jì)取5.55工程申請(qǐng)、環(huán)評(píng)等編制費(fèi)12白蟻防治費(fèi)每平方米建筑面積3元10.97三 基本預(yù)備費(fèi)一+三3%89.522.45%四鋪底流動(dòng)資金按擴(kuò)大比例法計(jì)取150.004.11%總計(jì)一+二+三+四3650.00100.00%工程建設(shè)投資方案

16、及資金籌措詳見(jiàn)下表所示。3.2建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃總用地面積為12186.10平方米，工程占地面積3412.11平方米，建筑總面積36558.30平方米，工程總投資約3650萬(wàn)元。4.工程實(shí)施進(jìn)度方案為了使本工程盡早建成發(fā)揮其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)展工程設(shè)計(jì)，并落實(shí)資金。為確保工程進(jìn)度和工程建成效益，應(yīng)科學(xué)合理地安排工期，做好市場(chǎng)開(kāi)發(fā)銷售工作。根據(jù)目前工程進(jìn)展情況，確定建設(shè)期為18個(gè)月，本工程建設(shè)期從2014年2月到2015年10月底。具體進(jìn)度詳見(jiàn)下表所示。附表4 工程實(shí)施進(jìn)度表工作階段序號(hào)工作內(nèi)容2014年2015234567121-910準(zhǔn)備階段1工程調(diào)研、勘察、工程設(shè)計(jì)2

17、工程立項(xiàng)報(bào)批、初步設(shè)計(jì)及總概算報(bào)批實(shí)施階段3施工圖設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)4土建施工、設(shè)備安裝及調(diào)試5竣工驗(yàn)收、投入使用三、經(jīng)濟(jì)效益分析1銷售收入預(yù)測(cè)本工程按初步規(guī)劃共出售高層普通住宅175套，可銷售住宅建筑總面積為20960.09平方米，商業(yè)建筑面積為3412.11平方米，車庫(kù)222個(gè)12186.10平方米。根據(jù)工程在縣的市場(chǎng)定位并結(jié)合縣及市目前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，經(jīng)市場(chǎng)研究及考慮工程出售的具體情況，初步預(yù)計(jì)本工程住宅局部第一年2015年銷售價(jià)格為2600元/，第二年2016年銷售價(jià)格為2800元/；商業(yè)局部第一年2015年銷售價(jià)格為6500元/，第二年2016年銷售價(jià)格為7000元/；車庫(kù)5萬(wàn)元一個(gè)。工

18、程總銷售收入為1423.20萬(wàn)元。銷售總收入約8954.43 萬(wàn)元。本工程計(jì)算期為3年，第1年開(kāi)工建設(shè)，第2年開(kāi)場(chǎng)預(yù)銷售，采取邊建設(shè)邊銷售的策略，至第3年底售罄。根據(jù)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)，出售房產(chǎn)銷售方案和銷售收入有關(guān)參數(shù)如下表：附表4 銷售收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)201420152016銷售比例按面積100%70%30%1銷售收入8954.43 5977.24 2977.19 1.1住宅5575.38 3814.74 1760.65 1.11銷售面積平方米20960.09 14672.06 6288.03 1.12平均價(jià)格元/平方米2600.00 2800.00 1.2商鋪及超市2269.

19、05 1552.51 716.54 1.21銷售面積平方米3412.11 2388.48 1023.63 1.22平均價(jià)格元/平方米6500.00 7000.00 1.3車庫(kù)610.00 500.00 1.31銷售面積個(gè)122.00 100.00 1.32平均價(jià)格萬(wàn)元/個(gè)5.00 5.00 2有關(guān)稅費(fèi)說(shuō)明根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，本工程出售房產(chǎn)按土地增值稅預(yù)征期末清算。 1經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅預(yù)征稅率為0.5%，以當(dāng)期預(yù)測(cè)收入為計(jì)算基數(shù)。清算預(yù)測(cè)時(shí)按分級(jí)增值稅率進(jìn)展計(jì)算。營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅按照房產(chǎn)銷售收入的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：按照營(yíng)業(yè)稅的5%；教育稅附加：按照營(yíng)業(yè)稅的3%；堤圍費(fèi)：按照房產(chǎn)銷售收

20、入的0.12%；印花稅：按照房產(chǎn)銷售收入的0.05%。2房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法分為按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種：對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅余值是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的耗損價(jià)值后的余額。省依據(jù)房產(chǎn)稅條例的有關(guān)規(guī)定，對(duì)一次性減除的比例規(guī)定為30%。稅率為1.2%。對(duì)于出租的房屋，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课葑饨鹚?，確定租金標(biāo)準(zhǔn)依率計(jì)征房產(chǎn)稅。稅率為12%。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用指開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)

21、發(fā)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表1工程投資現(xiàn)金流量表包括工程投資現(xiàn)金流量表和資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，反映工程在整個(gè)計(jì)算期包括建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出。附表5 工程投資現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)2014201520161現(xiàn)金流入0.00 5977.24 2977.19 1.1銷售收入8954.43 0.00 5977.24 2977.19 1.2其他現(xiàn)金流入1.3回收流動(dòng)資金150.00 150.00 1.4回收固定資產(chǎn)2現(xiàn)金流出3411.18 2778.37 1153.52 2.1建設(shè)投資3500.00 1825.00 1675.00 2.2流動(dòng)資金150

22、.00 150.00 0.00 2.3銷售稅金及附加488.02 325.76 162.26 2.4開(kāi)發(fā)成本2481.62 1586.18 597.72 297.72 2.5調(diào)整土地增值稅44.77 29.89 14.89 2.6所得稅678.66 0.00 678.66 2.7其他現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量1-2-3411.18 3198.87 1823.67 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-3411.18 -212.31 1611.36 5所得稅前凈現(xiàn)金流量3+2.6-3411.18 3198.87 2502.33 6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量-3411.18 -212.31 2290.02 所得稅后所得稅前計(jì)算

23、指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR):33.75%44.53%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV折現(xiàn)率12%):802.47 1285.53 投資回收期:2.12 2.08 2銷售收入、銷售稅金及附加估算表反映各年的銷售收入，銷售稅金及附加。附表6 銷售收入、銷售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)20152016銷售比例按面積100%70%30%1銷售收入8954.43 5977.24 2977.19 1.1住宅5575.38 3814.74 1760.65 1.11銷售面積平方米20960.09 14672.06 6288.03 1.12平均價(jià)格元/平方米2600.00 2800.00 1.2商鋪及超市226

24、9.05 1552.51 716.54 1.21銷售面積平方米3412.11 2388.48 1023.63 1.22平均價(jià)格元/平方米6500.00 7000.00 1.3車庫(kù)610.00 500.00 1.31銷售面積個(gè)122.00 100.00 1.32平均價(jià)格萬(wàn)元/個(gè)5.00 5.00 2銷售稅金及附加325.76 162.26 2.1營(yíng)業(yè)稅298.86 148.86 2.2教育費(fèi)附加3%8.97 4.47 2.3城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)5%14.94 7.44 2.4印花稅0.05%2.99 1.49 3利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表反映工程計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況。

25、附表7 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)2014201520161銷售收入8954.43 0.00 5977.24 2977.19 2營(yíng)業(yè)稅金及附加488.02 0.00 325.76 162.26 3經(jīng)營(yíng)成本3650.00 1825.00 1825.00 0.00 4開(kāi)發(fā)成本1586.18 597.72 297.72 4.1拆遷補(bǔ)償費(fèi)1586.1814.2管理費(fèi)用0.00 298.86 148.86 4.3銷售費(fèi)用0.00 298.86 148.86 4.4財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00 0.00 0.00 5土地增值稅44.77 29.89 14.89 6利潤(rùn)總額1-2-3-4-52290.02

26、-3411.18 3198.87 2502.33 7彌補(bǔ)以前年度虧損-3411.18 -212.31 8所得稅678.66 0.00 678.66 9凈利潤(rùn)6-81611.36 -3411.18 3198.87 1823.67 10可供分配利潤(rùn)-3411.18 3198.87 1823.67 10.1盈余公積金273.55 10.2應(yīng)付利潤(rùn)10.3未分配利潤(rùn)-3411.18 3198.87 1550.12 11累計(jì)未分配利潤(rùn)-3411.18 -212.31 1337.81 銷售利潤(rùn)率25.57%凈利潤(rùn)率18.00%投資利潤(rùn)率62.74%投資利稅率44.15%4盈利能力分析根據(jù)現(xiàn)金流量表與損益表

27、計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：附表8 工程投資財(cái)務(wù)指標(biāo)表指標(biāo)名稱數(shù)值說(shuō)明利潤(rùn)總額2290.02 萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)1611.36 萬(wàn)元銷售利潤(rùn)率25.57%凈利潤(rùn)率18.00%投資利潤(rùn)率62.74%投資利稅率44.15%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前44.53%大于基準(zhǔn)收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后33.75%大于基準(zhǔn)收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前1285.53萬(wàn)元折現(xiàn)率12%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅后802.47萬(wàn)元折現(xiàn)率12%投資回收期所得稅前2.08年含建設(shè)期投資回收期所得稅后2.12年含建設(shè)期從上表可以看出，本工程稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0；FIRR均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率12%，工程盈利能力較強(qiáng)。四、環(huán)境影響評(píng)

28、價(jià)分析1環(huán)境影響評(píng)價(jià)根據(jù)工程分析，本工程在運(yùn)營(yíng)期將排放廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物。工程廢水主要為生活污水，經(jīng)預(yù)處理后排入污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放；大氣污染物主要為停車場(chǎng)廢氣、住宅廚房油煙和餐飲業(yè)廢氣，經(jīng)采取有效的處理措施后，大氣污染物對(duì)大氣環(huán)境影響輕微，區(qū)域大氣環(huán)境質(zhì)量可符合二級(jí)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；工程噪聲主要為居民生活噪聲、車輛噪聲，經(jīng)采取有效的治理措施后，運(yùn)營(yíng)期噪聲對(duì)環(huán)境影響輕微；固廢主要為生活垃圾，由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)處理，可 基本實(shí)現(xiàn)零排放。在確保環(huán)保設(shè)施正常運(yùn)行并加強(qiáng)管理的情況下，各類污染物可得到有效的處理并達(dá)標(biāo)排放，區(qū)域環(huán)境質(zhì)量可達(dá)功能區(qū)要求。2環(huán)境影響評(píng)價(jià)建議1裝修工序采用無(wú)毒、無(wú)污染環(huán)保型的噴涂材料，保證人體安康，減少對(duì)室內(nèi)外大氣環(huán)境的影響；2搞好施工廢水的排放工作，防止廢水直排，該工程的雨水和污水應(yīng)進(jìn)展分類收集處理，廚房廢水、衛(wèi)生間污水和雨水應(yīng)分為二套系統(tǒng)收集處理，雨水經(jīng)收集后排入雨水管道，廚房廢水經(jīng)小區(qū)收集管網(wǎng)匯入自建污水處理設(shè)置后排入市政污水管網(wǎng)，衛(wèi)生間污水經(jīng)過(guò)二級(jí)化糞池處理后接入市政污水管網(wǎng)，以減少對(duì)周圍水環(huán)境的影響；3建筑施工機(jī)械噪聲應(yīng)滿足?建筑施工場(chǎng)界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)?GB12523-20