工程項(xiàng)目開發(fā)成本核算的基本方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)問題匯總應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”兩個(gè)賬戶進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方，“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的

2、應(yīng)付賬款。支付工程款時(shí)，記入“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 如上述某開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為 600 000元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000 9月份依照施工企業(yè)當(dāng)月施工打算所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000 10月初依照施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為 75 000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款 18

3、000元。月中預(yù)付工程款 35 000元，尚應(yīng)支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無一35 000元），應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 75 000 貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 53 000 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 22 000 用銀行存款支付應(yīng)付工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)覺場(chǎng)組織治理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入

4、“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的緣故，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算： l工資，指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)治理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。 2.福利費(fèi)，指按上項(xiàng)人職員資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費(fèi)。 3折舊費(fèi)，指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。 4修理費(fèi)，指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 5辦公費(fèi)，指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各治理部門辦公

5、用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。 6水電費(fèi)，指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各治理部門耗用的水電費(fèi)。 7勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)，指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)愛護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 8.周轉(zhuǎn)房攤銷，指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。9利息支出，指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。

6、 10其他費(fèi)用，指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。 從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，能夠看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來講，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。 開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“

7、應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600 貸：應(yīng)付工資 8 000 應(yīng)付福利費(fèi) 1120 累計(jì)折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480 周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500 必須指出，假如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)治理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)覺場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的治理費(fèi)用。 開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按

8、明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。開發(fā)間接費(fèi)用的分配 每月終了，應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可依照開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也確實(shí)是講，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生

9、的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即： 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用 41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 201大配套設(shè)施商店 80 000 301商品性土地1250

10、00 合計(jì) 520 000 依照上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)： 101商品房：50000元41600元520000元50 000元8%4 000元 102商品房：120 000元8%9 600元 151出租房： 75 000元86 000元 181周轉(zhuǎn)房：70 000元85 600元 201大配套設(shè)施： 80 000元86 400元 301商品性土地； 125 000元810 000元 依照上面計(jì)算，就可編制有如圖表510所示的開發(fā)間接費(fèi)用分配表： 開發(fā)間接費(fèi)用分配表 2000年5月單位：元 開發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱直接成本分配開發(fā)間接費(fèi) 101商品房50 0004 000

11、102商品房120 0009 600 151出租房75 0006 000 181周轉(zhuǎn)房70 0005 600 201大配套設(shè)施80 0006 400 301商品性土地125 00010000 合計(jì)520 00041 600 依照開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單

12、位設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)

13、商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。假如企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。假如企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待

14、使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”漲戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。 二、土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 （一）土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定 |為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對(duì)象： 1對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，能夠每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象； 2對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，能夠一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （

15、二）土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平坦，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平坦；有的除了場(chǎng)地平坦外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來講，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要依照所開發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。關(guān)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。依照土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前

16、期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照都市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平坦費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套

17、設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。三、土地開發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開發(fā)成本，對(duì)土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項(xiàng)目的類不，分不設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬

18、，并記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。 現(xiàn)舉例講明土地開發(fā)成本的核算如下； 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出： 301 351 商品性土地自用土地 支付征地拆遷費(fèi) 78 000元 72 000元 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 20 000元 18 000元

19、應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 25 000元 18 000元 分配開發(fā)間接費(fèi) 10 000元合計(jì) 133 000元 108 000元 在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 78 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 72 000 貸：銀行存款 150 000 用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 20 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 25 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000 貸；應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 4

20、3 000 分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 10 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開發(fā)支出分不記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)依照已完成開發(fā)土地的用途，采納不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。 為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將事實(shí)上際成本自“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收，加上往常月份開發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品土地 100

21、2 000貸：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 1002 000 為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采納分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分不平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土

22、地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上往常月份開發(fā)車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用于建筑 151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240元（648000元1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（24

23、0元1500），結(jié)轉(zhuǎn) 181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元（240元1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 648 000 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 648 000 假如自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再從“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算配套設(shè)施開發(fā)成本的核算(一） 一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，能夠分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)

24、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的都市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，假如沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。 按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，都市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程

25、中，由于都市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與都市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為都市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中專門少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。 為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 1對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 2對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本

26、配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； 3對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 一般講來，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下：六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安

27、裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，因此理應(yīng)分配為其服務(wù)對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，假如工程規(guī)模較大，能夠各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。假如工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)刻相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或打算成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，

28、在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝

29、工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本XX”賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。 對(duì)配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出

30、售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或打算成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)刻較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度 安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。如此，往往是房屋差不多建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房差不多銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)刻差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或

31、打算成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行： 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或打算成本）配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或打算成本）應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或打算成本）合計(jì)100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算（二） 如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租

32、時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周轉(zhuǎn)房 800 000元 201大配套設(shè)施商店 500 000元 251幼托設(shè)施 320 000元 幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率320000（1000000+900000+800000+800000+500000）100%3200004000000100%8% 各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為： 101商品房：1000 000元880 000元 102

33、商品房：900 000元872000元152出租房：800 000元864000元 182周轉(zhuǎn)房；800 000元864000元 201大配套設(shè)施商店：500 000元840 000元 按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 現(xiàn)舉例講明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下： 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等

34、不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采納預(yù)提方法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 201251 252 商店水塔幼托 （元）（元）（元） 支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000 分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 1

35、05 000 貸：銀行存款 105 000 用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款 765 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作； 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本商店 35 000 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本水塔 35 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本商店 55 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 55 000 預(yù)提

36、應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一商店40000 貸：預(yù)提費(fèi)用須提配套設(shè)施費(fèi)40000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分不記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明 細(xì)分類賬。四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完成全部開發(fā)過程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本： 1，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè) 施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將事實(shí)上際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā) 成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如：下分錄入貼： 借：外發(fā)產(chǎn)品一配套設(shè)施460000 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，

37、應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。 2按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或打算成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本265000 開發(fā)成本一配套設(shè)施可發(fā)成本35000 貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本300000 3對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的 公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將事實(shí)上際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 借：預(yù)提費(fèi)用一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000 貸：開發(fā)成本一

38、配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。房屋開發(fā)成本的核算 一、開發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目 房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要緊經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的托付，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，盡管用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，

39、都大體相同，在成本核算上也可采納相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門不類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計(jì)算開發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分不設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。 企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定： 一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。 2.同一開發(fā)地點(diǎn)

40、，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)刻相近，同一施工隊(duì)伍施工的，能夠合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。 3.關(guān)于個(gè)不規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，能夠結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。 4.開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷

41、補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)治理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。二、房屋開發(fā)成本的核算 （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)

42、。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款等賬戶的貸方。 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯合，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯合，待土地開

43、發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地差不多轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建筑房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。 （二）前期工程費(fèi) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平坦等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”

44、等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建筑房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)

45、）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。 （四）建筑安裝工程費(fèi) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)依照工程的不同施工方式，采納不同的核算方法。采納發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)依照企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。假如開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采納招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑

46、安裝工程費(fèi)。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合計(jì) 1134 000元 則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： 某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)工程標(biāo)價(jià)該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì) 設(shè)例中： 101商品房1080000元630000元1134000元600000元 102商品房1080000元504000元1134000元480000元 采納自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記

47、入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。假如開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，能夠按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將事實(shí)上際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶

48、的貸方。 （五）配套設(shè)施費(fèi) 房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)依照配套設(shè)施的建設(shè)情況，采納不同的費(fèi)用歸集和核算方法。 1配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。假如發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯合，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或打算成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核

49、算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。 2配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的方法。即依照配套設(shè)施的預(yù)算成本（或打算成本）和采納的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。 （六）開發(fā)間接費(fèi) 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核

50、算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。三、房屋開發(fā)成本核算舉例 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）： 101102 152 182 商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房 支付征地拆遷費(fèi) 100 000 80 000 結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi) 75 000 75 000 應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期 工程費(fèi) 30 000 30 0

51、00 30 000 30000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ) 設(shè)施工程款 90 000 75 000 7000070000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑 安裝工程款600 000480000450000450000 分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發(fā)間接費(fèi)用 82 000 66 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 180 000 貸：銀行存款 180 000 結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時(shí)，應(yīng)作

52、： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 150 000 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 150 000 將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 120 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 120 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 305 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 305 000 將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 1980 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 1980 000 分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 265 000 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本水塔

53、265 000 預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 280 000 貸：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 280 000 分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 272 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用 272 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分不記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)依照房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的貸

54、方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類不分不設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品 3 562 000 貸；開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 3 562 000代建工程開發(fā)成本的核算 一、代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)同意托付單位的托付，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容，在會(huì)計(jì)上也應(yīng)依照各類代建工程成本核算的不同特點(diǎn)和要求，采納相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定：

55、企業(yè)代托付單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場(chǎng)地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分不通過“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個(gè)賬戶下分不按土地、房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出，進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代托付單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)同意托付單位托付，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。 代建工程開發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)依照各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：

56、（l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)依照代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 二、代建工程開發(fā)成本的核算 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分不歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，差不多上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。 完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將事實(shí)上際開發(fā)成本自“開發(fā)成

57、本代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交托付代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。 如某開發(fā)企業(yè)同意市政工程治理部門的托付，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 540 000 開

58、發(fā)間接費(fèi)用 80 000 道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品代建工程 1080 000 貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 1080 000房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了編制以上各節(jié)所述的會(huì)計(jì)報(bào)表外，還應(yīng)依照企業(yè)本身治理上的需要，編制諸如在建開發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表等成本報(bào)表。 一、在建開發(fā)產(chǎn)品成本表 在建開發(fā)產(chǎn)品成本表是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算開發(fā)分公司年末在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本的成本報(bào)表，也是年末資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)方“在建開發(fā)產(chǎn)品”項(xiàng)目的明細(xì)報(bào)表，用以考核企業(yè)年末各項(xiàng)在建開發(fā)產(chǎn)品資金占用情況，了解企業(yè)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本，檢查各項(xiàng)開

59、發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的實(shí)際情況。為了反映各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構(gòu)成，本表應(yīng)采納棋盤式結(jié)構(gòu)，縱向各行反映年末尚處于在建過程開發(fā)產(chǎn)品的類不和項(xiàng)目；橫向各欄反映年末各類各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本。 在編制本表時(shí)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類不和項(xiàng)目逐行填列。開發(fā)產(chǎn)品的類不，一般應(yīng)分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程等。 在開發(fā)期內(nèi)尚未確定其具體用途的房屋，均可在商品房一類反映。開發(fā)產(chǎn)品的項(xiàng)目，一般應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象為依據(jù)。 本表一般應(yīng)設(shè)置項(xiàng)目開工日期、打算開發(fā)面積、打算開發(fā)總成本、年初開發(fā)成本、本年發(fā)生開發(fā)成本、年末累計(jì)開發(fā)成本等欄。 “開工日期”欄填列在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開工日期。

60、“打算開發(fā)面積”欄反映各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的打算開發(fā)面積。土地開發(fā)項(xiàng)目為場(chǎng)地面積；房屋等開發(fā)項(xiàng)目為建筑面積，依照批準(zhǔn)的開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)打算確定的開發(fā)面積填列。 “打算開發(fā)總成本”欄依照企業(yè)制定的有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本打算或預(yù)算填列。 “年初開發(fā)成本”欄依照上年本表“年末累計(jì)開發(fā)成本”欄數(shù)字填列。 “本年發(fā)生開發(fā)成本”欄所屬“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”、“前期工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”、“開發(fā)間接費(fèi)用”和“合計(jì)”各欄，分不反映各項(xiàng)在建開發(fā)產(chǎn)品本年實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)成本合計(jì)，