國外保障性住房的對中國的啟示

1、國外保障性住房的對中國的啟示社會保障性住房是指政府投資新建或收購的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)和特定用途的住房。它是我國在新形勢下對多年以來各類政策性住房（如經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、廉租房等）建設(shè)、分配、管理工作進(jìn)行總結(jié)研究的基礎(chǔ)上提出的一個全新概念。作為解決居民住房尤其是中低收入家庭住房問題的一種有效政策供給，社會保障性住房在發(fā)達(dá)工業(yè)國家已形成了比較完善的多層次供應(yīng)體系和靈活高效的運作機(jī)制，對西方國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性的作用。在我國，社會保障性住房正處于探索的初級發(fā)展階段。因此，需要在立足本土的基礎(chǔ)上，借鑒國外先進(jìn)的模式來建構(gòu)具有中國特色的社會保障性住

2、房供應(yīng)和管理體系。 今年全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模或?qū)⒏哌_(dá)1000萬套，未來五年我國計劃新建保障性住房3600萬套。到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。但這一計劃要想真正實現(xiàn)需要健全的保障性住房政策的支撐。保障性住房本是改善人民群眾生活條件的很有效地措施，20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但就現(xiàn)在來說大量的問題都致使保障性住房不能成為一項切實利民的政策。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，甚至有人開始懷疑這項舉措的推行。保障性住房在國外也是困難

3、家庭居住的第一選擇，有很多國家的保障住房政策已經(jīng)發(fā)展的相當(dāng)完善。以下是一些發(fā)達(dá)國家的保障性住房的主要政策在我國的適用度： 英國“共有產(chǎn)權(quán)”模式：其方式就是先購買部分產(chǎn)權(quán)，然后逐步購買完全產(chǎn)權(quán)。英國的成功實踐，讓共有產(chǎn)權(quán)房制度在世界范圍內(nèi)具有了一定的吸引力。目前在我國一線或二線城市，即便政府支付50%，很多居民家庭或許仍然難以負(fù)擔(dān)剩余部分。所以，此舉比較適合三線城市或者中等收入家庭。 韓國10年內(nèi)完成“百萬戶國民廉租房建設(shè)”：這種按照計劃進(jìn)度，有序提供廉租住房，并有執(zhí)行程序和保障舉措的方式，一方面可以逐步解決低收入居民的住房問題，另一方面給予市場良性的預(yù)期，即政府在住房供應(yīng)中究竟起到多大的作用，

4、從而有利于穩(wěn)定居民的購房預(yù)期，減少對高房價的恐慌和炒房行為。相關(guān)部門在政策執(zhí)行過程中肯定會遇到多方面的困難，這為我們今后解決困難是提供了一定的參照方法。 日本政府建金融公庫并提供超低息貸款：對于當(dāng)前貧富差距較大打中國來說，區(qū)分不同收入群體，提供不同的住房解決方案，是一種理想的思路，但政策執(zhí)行中容易出現(xiàn)道德風(fēng)險。而且，廉租房比重4%左右，或許難以滿足低收入階層的要求。 新加坡組屋和廉租房“雙效保障”這一政策模型對于土地資源非常稀缺的中國而言，很有啟發(fā)意義。因為它能夠保障土地資源的有效利用?？墒牵饕课萦烧畞斫鉀Q，成本很大。對于中國這樣人口眾多，尚處于經(jīng)濟(jì)起飛階段的國家而言，執(zhí)行起來比較困難。

5、美國美國以全面的立法保障和發(fā)達(dá)的金融體系作為支撐的保障性住房政策：為實現(xiàn)“人人享有體面的住宅”的目標(biāo)，美國采取金融支持、稅收減免、租金控制、住房資助券等多樣化措施,并在不同時期，根據(jù)居民居住狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，頒布相應(yīng)的住房保障法律，通過法律強(qiáng)制達(dá)到住房保障目的。此外聯(lián)邦政府和州政府大量、持續(xù)性的高額財政投入，是中低收入階層住房狀況得以解決的關(guān)鍵。對于法律體系還不完善的我國，美國的成功提示我們保障性住房實施的成功要以健全的法律體系和發(fā)達(dá)的金融體系做后盾。所以，我們不單單要加大力度建設(shè)保障性住房，更要快速發(fā)展我國市場經(jīng)濟(jì)、完善法律體系。 國外的成功經(jīng)驗對我國保障房政策的啟示：1、組建獨立的非營利

6、性機(jī)構(gòu)主管全國保障性住房的建設(shè)。新加坡的建屋發(fā)展局是國家的法定機(jī)構(gòu)，不以盈利為目的，也不需要另外一個機(jī)構(gòu)來審批。我國大陸地區(qū)可以參照其模式，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，組建一個獨立的保障性住房建設(shè)與運營專門機(jī)構(gòu)，在各省市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，專門分管各城市廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、運營、維修。這樣可以保障建設(shè)專項資金的高效運作、相關(guān)政策的真正落實和后期的運營維護(hù)。為了加快該機(jī)構(gòu)的成立，可以考慮整合部分國有大中型房地產(chǎn)公司作為該機(jī)構(gòu)的構(gòu)成主體，讓它們退出商品房開發(fā)領(lǐng)域，成為專門負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)、管理、運營與維修主體。由于修建保障性住房不以盈利為目的，需要國家對其進(jìn)行資金投入和給予相應(yīng)的優(yōu)

7、惠政策，國有房地產(chǎn)企業(yè)還可以在這個過程中不斷發(fā)展、壯大，從而體現(xiàn)國有經(jīng)濟(jì)在支柱產(chǎn)業(yè)中的控制力、影響力和帶動力。2、建立與完善住房保障法律。住房保障實施有賴于完善的住房保障法規(guī)，對中低收入居民、特殊階層、邊緣化人群的住房保障問題進(jìn)行明確的界定，以法律要求并保障財政撥款計劃、租金控制計劃、稅收減免計劃、抵押貸款貼息計劃等的實施；對各種計劃所惠及的人群具有明確的準(zhǔn)入條件和收入標(biāo)準(zhǔn)，同時對違反法律的行為予以嚴(yán)懲。我國應(yīng)借鑒美國住房保障的經(jīng)驗，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金運作方式、運作機(jī)構(gòu)、保障措施進(jìn)行法律界定。3、住房保障體制的運作以維護(hù)市

8、場機(jī)制為基礎(chǔ)。西方國家將房地產(chǎn)市場中應(yīng)由政府主導(dǎo)和有市場機(jī)制主導(dǎo)的兩部分明確區(qū)分開來，大多數(shù)國家的住房保障的主要對象是中低收入者和無力為自己解決住房問題的特殊階層，如剛畢業(yè)的大學(xué)生。住房保障只是住房市場機(jī)制的補(bǔ)充。4、建立以住房儲蓄為核心的保障性住房金融體系。無論是日本的官辦的住房金融公庫，德國的住房儲蓄，還是新加坡的公積金制度，住房金融在住房保障政策實施過程中都發(fā)揮著非常重要的作用。我國應(yīng)加以借鑒，盡快成立專門為住房困難家庭提供住房抵押貸款、保險的機(jī)構(gòu)，建立財政擔(dān)保、補(bǔ)貼和市場之間的調(diào)節(jié)和補(bǔ)償機(jī)制。 5、完善保障性住房的供應(yīng)和退出機(jī)制。實行土地出讓與保障性住房供應(yīng)掛鉤的嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，在商品房

9、土地出讓過程中，嚴(yán)格規(guī)定并執(zhí)行一定比例的保障性住房用地；完善享受保障性住房的家庭收入和成員結(jié)構(gòu)等標(biāo)準(zhǔn)，住房面積標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的分級差價的標(biāo)準(zhǔn)。盡快建立經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制，在收入標(biāo)準(zhǔn)、居住時限和分階段租金水平上建立制度保障。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，要更加明確應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生、新生代農(nóng)民工等中低收入人群保障性住房計劃。6、完善資格審查和懲罰制度。國家需要制定出詳細(xì)的相關(guān)規(guī)定以嚴(yán)格區(qū)分不同的收入群體，對不同的群體分別供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。在房屋的面積和價格上也要有所區(qū)分。在接受居民的申請后，要從多方面考察，杜絕弄虛作假。房屋的出租和出售要嚴(yán)格監(jiān)管，嚴(yán)禁炒房，確保組屋政策的順利實施。7、動態(tài)調(diào)整。住房保障的廣度和深度是與一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、 能力、居民的可支配收入消費結(jié)構(gòu)等緊密聯(lián)系在一起的。住房保障應(yīng)與社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民的生活水平的提高相適應(yīng)，保障的范圍、方式也應(yīng)隨著社會的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化不斷驚醒調(diào)整除了上述方面，我國的保障性住房的建設(shè)還可以從土地來源、融資渠道等多方面來考慮。保障房政策我國可以借鑒國外的經(jīng)驗，但由于各個國家國情不同