物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)(第二版)第07章 物業(yè)的綜合管理

1、第七章 物業(yè)的綜合管理目 錄物業(yè)的綜合管理概述1物業(yè)的環(huán)境管理 2物業(yè)的安全管理3案例分析4第一節(jié) 物業(yè)的綜合管理概述 本節(jié)主要內(nèi)容一、物業(yè)綜合管理的含義二、綜合管理與基礎(chǔ)管理的不同三、物業(yè)綜合管理的運(yùn)作形式四、物業(yè)綜合管理的內(nèi)容第一節(jié) 物業(yè)的綜合管理概述一、物業(yè)綜合管理的含義 物業(yè)綜合管理主要是指對除了物業(yè)本身的管理之外，在公共區(qū)域中對使用物業(yè)的人進(jìn)行的環(huán)境、安全等管理。它能保證業(yè)主和使用人工作、生活的正常秩序，是一種系統(tǒng)的、全面的管理和治理。第一節(jié) 物業(yè)的綜合管理概述二、綜合管理與基礎(chǔ)管理的不同管理對象不同前者主要是管人，后者主要是管物業(yè)本體管理的目的不同綜合管理是為了保證人的工作和生活的

2、安全與舒適基礎(chǔ)管理是為了物業(yè)的保值與增值管理的手段不同前者是服務(wù)類型的管理，后者是管理型的服務(wù)管理的意義不同前者對物業(yè)管理是充分條件，后者對物業(yè)管理是必要條件第一節(jié) 物業(yè)的綜合管理概述三、物業(yè)綜合管理的運(yùn)作形式委托專業(yè)服務(wù)公司自行組建專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍四、物業(yè)綜合管理的內(nèi)容主要內(nèi)容有環(huán)境管理和安全管理（詳見第二節(jié)、第三節(jié)）第二節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理本節(jié)主要內(nèi)容一、物業(yè)環(huán)境及物業(yè)環(huán)境管理的含義二、物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容第二節(jié) 物業(yè)的環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境及物業(yè)環(huán)境管理的含義1.物業(yè)環(huán)境，是指物業(yè)周圍可以公共使用的地方。注意：與城市的公共場所和公用地方不同。2.物業(yè)環(huán)境管理，是這樣一種管理活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過執(zhí)法

3、檢查、履約監(jiān)督、制度建設(shè)和宣傳教育工作，防止已經(jīng)發(fā)生、控制可能發(fā)生的污染物業(yè)環(huán)境的活動(dòng)，其目的是為業(yè)主和使用人創(chuàng)建一個(gè)整潔、舒適、優(yōu)美、文明的生活和工作環(huán)境。二、物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容物業(yè)環(huán)境管理包括以下內(nèi)容：污染防治、清潔管理、綠化管理。第二節(jié) 物業(yè)的環(huán)境管理（一）污染防治1.環(huán)境污染與污染防治的含義人們將其在生產(chǎn)、生活和其他活動(dòng)中產(chǎn)生的廢棄物或者其他有害因素過量地排入環(huán)境，其數(shù)量或濃度超過了環(huán)境的自凈能力或生態(tài)系統(tǒng)的負(fù)載限額（即環(huán)境容量），導(dǎo)致環(huán)境質(zhì)量下降或惡化的現(xiàn)象，叫做環(huán)境污染。污染防治，其實(shí)質(zhì)就是控制人類活動(dòng)向環(huán)境排放污染物的種類、數(shù)量和濃度。第二節(jié) 物業(yè)的環(huán)境管理2、污染防治的分類與防

4、治污染的分類按照污染物的形態(tài)，可分為大氣污染、水體污染、噪聲污染、固態(tài)廢棄物污染、日常生活垃圾污染等。污染的防治規(guī)定本處是針對固體廢棄物污染和日常生活垃圾污染的 防治規(guī)定，主要有7項(xiàng)。第二節(jié) 物業(yè)的環(huán)境管理（二）清潔管理1、清潔管理的含義清潔管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過宣傳教育、直接監(jiān)督和日常清潔工作來保護(hù)物業(yè)環(huán)境、防治環(huán)境污染的一種管理活動(dòng)。2、清潔管理的內(nèi)容平面清潔垂直清潔物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)的日常生活垃圾的收集、分類和清運(yùn)。3、清潔管理的工作標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié) 物業(yè)的環(huán)境管理4、清潔管理的主要工作內(nèi)容制定管理制度和定量定期考核標(biāo)準(zhǔn)搞好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)，配備必要的硬件設(shè)施做好事前和事中的清潔宣傳教育工作，制定管

5、理規(guī)定第二節(jié) 物業(yè)的環(huán)境管理（三）綠化管理1、綠化的含義與功能綠化，簡單地說，就是栽種綠色植物（樹木、花卉、草皮等）以改善自然環(huán)境和人民生活條件的活動(dòng)。綠化是調(diào)節(jié)居住和工作環(huán)境的重要手段，具有9大功能。2、綠化管理的業(yè)務(wù)范圍公共綠化公共設(shè)施和公共建筑的綠化家庭庭院綠化第二節(jié) 物業(yè)的環(huán)境管理3、綠化管理的主要工作內(nèi)容綠地的建設(shè) 包括綠化設(shè)計(jì)、植物的選擇、配置、施工。綠地的日常養(yǎng)護(hù)居住區(qū)綠化管理規(guī)定的制定與落實(shí)4、綠化管理的標(biāo)準(zhǔn)5、城市綠化管理的分工第三節(jié) 物業(yè)的安全管理一、物業(yè)安全管理的含義 物業(yè)的安全管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全，維持正常的生活和工作秩

6、序的一種管理工作，是物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容之一。二、物業(yè)安全管理的內(nèi)容具體包括3個(gè)內(nèi)容： 治安管理、消防管理和車輛管理。（一）治安管理1、治安管理的含義物業(yè)治安管理就是維護(hù)樓宇建筑和住宅小區(qū)的正常生產(chǎn)、工作和生活秩序及社會(huì)安定。治安管理工作概括起來有三個(gè)層次：一是公安機(jī)關(guān)的城市治安管理服務(wù)；二是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理活動(dòng)；三是企事業(yè)團(tuán)體的自我安全防范。第三節(jié) 物業(yè)的安全管理2、治安管理的基本內(nèi)容建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)做好犯罪的預(yù)防工作雇傭合格的保安人員并加強(qiáng)日常管理制定各項(xiàng)治安管理制度和工作程序建立正常的巡視和值班制度（門衛(wèi)、電視監(jiān)控、巡邏）完善公共區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施密切聯(lián)系物業(yè)轄區(qū)內(nèi)

7、用戶，做好群防群治工作與物業(yè)周邊單位建立聯(lián)防保衛(wèi)制度；與物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取配合為保安人員配備必要的保安器具，辦理人身保險(xiǎn)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)治安管理?xiàng)l例第三節(jié) 物業(yè)的安全管理3、治安管理的要求加強(qiáng)保安人員的職業(yè)道德教育與業(yè)務(wù)培訓(xùn)建立有效的保安制度日常工作要求4、治安管理制度保安部內(nèi)部制度公眾治安制度第三節(jié) 物業(yè)的安全管理（二）消防管理1、消防管理的含義 物業(yè)的消防管理就是消除和預(yù)防火災(zāi)，對火災(zāi)隱患進(jìn)行整改和治理，確保物業(yè)使用者的生命和財(cái)產(chǎn)安全的活動(dòng)。消防工作包括滅火和防火兩個(gè)方面。 2、消防管理的基本內(nèi)容建立專職消防班組制定完善的消防制度和規(guī)定消防中心值班制度防火

8、檔案管理制度防火崗位責(zé)任制度其他消防規(guī)定管好消防設(shè)備，做好消防設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和維修工作。第三節(jié) 物業(yè)的安全管理3、消防管理的基本要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)全體員工應(yīng)知曉有關(guān)條例與法規(guī)，并掌握發(fā)生火災(zāi)時(shí)的應(yīng)急措施和方法定期對消防器材和設(shè)備進(jìn)行巡視、實(shí)驗(yàn)、維修、更新，指定有關(guān)人員負(fù)責(zé)保養(yǎng)、維修和管理，設(shè)置消防安全標(biāo)志，確保消防設(shè)備和器材的完好、有效。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何單位和個(gè)人都有責(zé)任維護(hù)消防設(shè)施，不準(zhǔn)破壞或擅自挪用消防設(shè)備和器材，不準(zhǔn)埋壓合圈占消防水源，不準(zhǔn)占用防火間距、堵塞消防通道積極開展消防安全知識宣傳教育第三節(jié) 物業(yè)的安全管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照有關(guān)電力技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，定期對電氣設(shè)備、開關(guān)、線路和照

9、明燈具等進(jìn)行檢查，凡不符合安全要求的，都要及時(shí)維修或更換。業(yè)主或使用人進(jìn)行室內(nèi)裝修或改造需動(dòng)用明火作業(yè)時(shí)，須經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)。堅(jiān)持管理人員和保安人員的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動(dòng)日的全面安全大檢查。當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行救助工作，并及時(shí)通知消防部門，否則應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任第三節(jié) 物業(yè)的安全管理4、高層建筑的消防安全管理做好高層建筑消防管理基礎(chǔ)工作，建立高層建筑消防管理檔案加強(qiáng)消防設(shè)施管理，提高專業(yè)人員素質(zhì)。加強(qiáng)施工管理，嚴(yán)格裝修審批和監(jiān)督制度。確立高層消防管理的主要措施提高消防自救能力，健全制約機(jī)制。5、消防管理和治安管理的區(qū)別防治對象不一樣防治方式不一樣防治原則不一樣第三節(jié) 物業(yè)的安全管理（三）車輛管理1、車輛管理的含義車輛管理，主要是為了建立大廈樓宇和住宅小區(qū)內(nèi)良好的交通秩序、車輛停放秩序，確保業(yè)主的車輛免受損壞或失竊的管理活動(dòng)。2、車輛管理的基本內(nèi)容出入口管理停車場管理 3、車輛管理的基本要求 4、車輛停放第三節(jié) 物業(yè)的安全管理 5、不同物業(yè)車輛管理的特點(diǎn)居住物業(yè)辦公物業(yè)商業(yè)物業(yè)旅游物業(yè)工業(yè)物業(yè)