浙江房地產企業(yè)融資問題研究2011-05-30

1、2021屆本 科 畢 業(yè) 設 計論 文題 目 浙江房地產企業(yè)融資問題研究 學 院 商 學 院 專 業(yè) 財 務 管 理 班 級 學 號 學生姓名 指導教師 誠信聲明我聲明，所呈交的論文設計是本人在老師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。據我查證，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文設計中不包含其他已經發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得 或其他教育機構的學位或證書而使用過的材料。我承諾，論文設計中的所有內容均真實、可信。 論文設計作者簽名： 簽名日期： 年 月 日授權聲明學校有權保存送交論文設計的原件，允許論文設計被查閱和借閱，學校可以公布論文設計的全部或局部內容，可以影印、縮印或其他復

2、制手段保存論文設計，學校必須嚴格按照授權對論文設計進行處理不得超越授權對論文設計進行任意處置。 論文設計作者簽名： 簽名日期： 年 月 日摘 要：房地產行業(yè)是個典型的資金密集型行業(yè)，不管是房地產開發(fā)還是物業(yè)經營都需要大量的資金支持，因此融資活動對房地產企業(yè)的開展就顯得非常重要了。隨著浙江房地產企業(yè)的持續(xù)高速開展和近年來政府對房地產業(yè)宏觀調控力度的不斷加大，房地產業(yè)融資問題逐漸暴露，成為影響浙江房地產企業(yè)開展的一個重要因素。本文在分析浙江房地產企業(yè)開展現(xiàn)狀的根底上，分析浙江房地產企業(yè)的融資現(xiàn)狀，總結目前浙江房地產企業(yè)融資中存在的問題，提出解決目前浙江房地產企業(yè)融資困難的對策。關鍵詞：房地產企業(yè)；

3、融資現(xiàn)狀；存在問題；解決對策Abstract：The real estate industry is a typical capital-intensive industries, not only the real estate industry development but also property management requires a substantial financial support. Therefore, financing act is very important to the development of the real estate business. W

4、ith the rapid development of the real estate enterprises in Zhejiang and the continuously increase the macro-control efforts of the government in recent years, the problems of real estate financing are exposed gradually. It is an important reason to impact the development of real estate enterprises

5、in Zhejiang. Base on the analysis of the current development of real estate enterprises in Zhejiang, I analyze the current financing of Zhengjiang real estate industry; also give the solutions to current difficulties in financing real estate enterprises in Zhejiang countermeasures.Key Words：Real Est

6、ate Enterprise; Financing Status; Problems; Solutions目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc292238619 一、引言 PAGEREF _Toc292238619 h 1 HYPERLINK l _Toc292238620 二、浙江房地產企業(yè)開展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc292238620 h 1 HYPERLINK l _Toc292238621 一房地產投資規(guī)模 PAGEREF _Toc292238621 h 2 HYPERLINK l _Toc292238622 二房地產開發(fā)規(guī)模 PAGEREF

7、_Toc292238622 h 3 HYPERLINK l _Toc292238623 三商品房銷售 PAGEREF _Toc292238623 h 4 HYPERLINK l _Toc292238624 四房地產開發(fā)投資及其資金來源情況 PAGEREF _Toc292238624 h 6 HYPERLINK l _Toc292238625 三、浙江房地產企業(yè)融資開展情況 PAGEREF _Toc292238625 h 7 HYPERLINK l _Toc292238626 一我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc292238626 h 7 HYPERLINK l _Toc29223

8、8627 二浙江房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc292238627 h 7 HYPERLINK l _Toc292238628 四、浙江房地產企業(yè)融資中存在的問題 PAGEREF _Toc292238628 h 8 HYPERLINK l _Toc292238629 一融資渠道單一，風險積累，且直接融資比例小 PAGEREF _Toc292238629 h 9 HYPERLINK l _Toc292238630 二房地產業(yè)融資體系不完善，融資風險很高 PAGEREF _Toc292238630 h 9 HYPERLINK l _Toc292238631 三融資方式具有局限性 PAG

9、EREF _Toc292238631 h 10 HYPERLINK l _Toc292238632 四受國家政策影響較大 PAGEREF _Toc292238632 h 10 HYPERLINK l _Toc292238633 五外資利用水平率低 PAGEREF _Toc292238633 h 12 HYPERLINK l _Toc292238634 六房地產企業(yè)信用差現(xiàn)象嚴重 PAGEREF _Toc292238634 h 12 HYPERLINK l _Toc292238635 五、浙江房地產企業(yè)融資問題的成因分析 PAGEREF _Toc292238635 h 12 HYPERLINK

10、l _Toc292238636 一房地產金融缺乏創(chuàng)新工具 PAGEREF _Toc292238636 h 12 HYPERLINK l _Toc292238637 二房地產金融體系效率不高 PAGEREF _Toc292238637 h 13 HYPERLINK l _Toc292238638 三房地產融資體系還不健全 PAGEREF _Toc292238638 h 13 HYPERLINK l _Toc292238639 四與房地產金融相關的法律法規(guī)還不健全 PAGEREF _Toc292238639 h 13 HYPERLINK l _Toc292238640 六、解決浙江房地產企業(yè)融資問

11、題的對策建議 PAGEREF _Toc292238640 h 13 HYPERLINK l _Toc292238641 一健全相關政策法律法規(guī)和融資市場體系 PAGEREF _Toc292238641 h 13 HYPERLINK l _Toc292238642 二建立多元化的融資渠道 PAGEREF _Toc292238642 h 14 HYPERLINK l _Toc292238643 三放松規(guī)制，開拓房地產融資市場的資金來源 PAGEREF _Toc292238643 h 14 HYPERLINK l _Toc292238644 四積極引進外資進入房地產市場 PAGEREF _Toc29

12、2238644 h 15 HYPERLINK l _Toc292238645 五提高房地產企業(yè)整體素質，解決房地產企業(yè)信用缺失問題 PAGEREF _Toc292238645 h 15 HYPERLINK l _Toc292238646 七、結論 PAGEREF _Toc292238646 h 15 HYPERLINK l _Toc292238647 參考文獻 PAGEREF _Toc292238647 h 17 HYPERLINK l _Toc292238648 致 謝 PAGEREF _Toc292238648 h 19一、引言房地產業(yè)作為典型的資金密集型產業(yè)，具有投資規(guī)模宏大、資金回收周

13、期長、產品價值高等特點，無論是房地產開發(fā)，還是物業(yè)經營都需要大量的資金，運營期中財務風險較高，能否保證資金鏈不斷裂，關系到房地產企業(yè)的生死存亡。因此，融資是房地產企業(yè)最關心的問題。經過十多年的快速開展，并依托于浙江省整體經濟實力的大幅度提升，房地產業(yè)已成為浙江省的重要經濟支柱。同時，房地產業(yè)開展涉及的利益關系日益復雜，房地產政策的多重目標和房地產產品的多重屬性所引發(fā)的矛盾和沖突客觀存在，正在促動房地產制度和政策框架發(fā)生調整和變革，房地產企業(yè)必須順應產業(yè)環(huán)境變化，加快戰(zhàn)略調整，創(chuàng)新經營模式。另一方面，房地產市場在連續(xù)這么多年保持高速增長的開展態(tài)勢下，已經開始進入一個關鍵時期。一方面，房地產業(yè)在國

14、民經濟中的地位越來越重要，對相關行業(yè)的拉動作用越來越明顯；另一方面，房地產市場開展“非理性繁榮背后所隱含的風險也日益顯現(xiàn)，越來越受到各方面的關注。因此，如何更好開展浙江房地產產業(yè)，加強企業(yè)融資成為了保持浙江房地產業(yè)可持續(xù)后續(xù)開展的重要問題。本文將在探討房地產企業(yè)的開展現(xiàn)狀和融資問題對浙江省房地產企業(yè)的重要性的根底上，進一步分析浙江房地產企業(yè)的融資現(xiàn)狀，總結當前浙江房地產企業(yè)融資中所存在的問題和原因，提出關于解決浙江房地產企業(yè)融資問題的對策建議。二、浙江房地產企業(yè)開展現(xiàn)狀過去10年間，浙江房地產業(yè)持續(xù)快速開展，房地產業(yè)在推進城市化、改變城市面貌、改善居民住房條件、增加家庭資產價值等方面發(fā)揮了不可

15、替代的作用，已經成為浙江省經濟的重要支柱之一。但是，房地產業(yè)開展也帶來了房價過快上漲等一系列問題，增加了進一步持續(xù)健康開展的難度。制度和政策始終是中國房地產業(yè)開展的最根本因素。近年來，為應對國際金融危機、促進房地產市場穩(wěn)定健康開展，我國在房地產領域出臺了一系列政策法規(guī)措施。在這些鼓勵性政策的積極推動下，浙江房地產開發(fā)投資增幅穩(wěn)步上升，商品房銷售“井噴。但同時也出現(xiàn)了房價上漲過快、過高的趨勢，這勢必將影響到房地產平穩(wěn)健康開展。2021年，中央政府出臺了一系列針對房地產市場的宏觀調控政策，先后有1月10日的 “國十一條、4月17日的“新國十條以及9月29日的“新國五條，全年三波調控，劍指“局部城市

16、房價過快上漲，要求增加住房有效供給，加大住房保障力度，加強對房地產開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，收緊開發(fā)商資金來源。 浙江省房地產業(yè)協(xié)會，浙江大學房地產研究中心.2021年上半年浙江省房地產業(yè)開展報告，2021.同時，為響應國家房地產政策調整，5月10號，浙江省人民政府緊隨“國十條出臺了?關于堅決遏制局部城市房價過快上漲、促進房地產市場平穩(wěn)健康開展的實施意見?，重申了堅持貫徹國務院新“國十條的房產新政，抑制投資和投機需求；9月30日公布了?浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行方法?，要求從11月1日起，實行商品房預售資金監(jiān)管賬戶制度。同時，省政府還積極催促有關城市出臺落實中央政府調控政策的具體措施，加大房

17、地產市場調控力度。在這些嚴厲的政策調控下，浙江房地產市場“政策市明顯，運行表現(xiàn)出“量縮價漲，波動加快的特點。一房地產投資規(guī)模2021年火爆的房地產市場極大鼓舞了開發(fā)者以社會資本進入房地產領域的信心，開發(fā)商在2021年開發(fā)投資非?；顫?。據統(tǒng)計，2021年浙江省房地產業(yè)完成投資3030億元，比2021年的2254億元增長34.4%。房地產投資大幅度上升。新開工面積7891萬平方米，比2021年5624萬平方米增長了40.7%。竣工面積4049萬平方米，比2021年的3673萬平方米增長了5.4%。這些開發(fā)和投資將會在2021年形成巨大的市場供給能力。圖1 2021-2021年浙江省商品房銷售面積與

18、房屋新開工面積同比變化情況在政府房地產調控和浙江省房地產市場效益規(guī)模調節(jié)下，各物業(yè)投資均保持增長，投資結構有所優(yōu)化。2021年，全省住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資分別為1581、1478和250億元，分別增長10.8%、7.5%和20.0%。在住宅投資中，90平米以下和經濟適用房增長相對較快，分別為28.9%和13.5%，別墅高檔公寓那么下降4.7%。縱觀全省各個城市的房地產投資規(guī)模，僅以2021年為例，舟山、寧波和臺州市房地產投資增長較快，增幅均超過20%，分別為25.8%、21.7%和20.6%，明顯高于全省平均增幅；杭州和溫州市的增幅分別為14.5%和15.5%，也高于全省均幅；嘉興、湖

19、州、紹興和麗水市僅增長3.3%、3.4%、4.2%和3.3%；而金華和舟山市那么分別下降5.8%和17.6%，具有增幅差異明顯的特點。二房地產開發(fā)規(guī)模房地產開發(fā)投資占浙江限額以上固定資產投資的比重近四分之一，隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，浙江房地產開發(fā)投資呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的勢頭。2021年，全省房地產開發(fā)投資規(guī)模為2023.12億元，是2004年1353.07億元投資規(guī)模的1.5倍。房地產開發(fā)投資額比上年增長11.1%，同比增幅略高于同期限額以上固定資產投資增幅0.1個百分點。房地產開發(fā)投資占限額以上固定資產投資的比重為23.7%。由于房地產市場的持續(xù)火爆和被開發(fā)商看好，房地產開發(fā)規(guī)模不斷擴大。2021年

20、，全省房屋施工面積19921萬平方米，比上一年平均增長3.4%，其中，住宅施工面積13947萬平方米，比上年增長1.9%；90平方米以下房屋施工面積那么增長25.7%。商品房新開工面積等局部先行指標總體向好。2021年，全省房屋新開工面積增長7.0%，即1-11月第一次出現(xiàn)正增長后，繼續(xù)延續(xù)著增長態(tài)勢。其中，住宅增長6.6%。同時，本年完成開發(fā)土地面積和本年購置土地面積分別下降13.0%和28.7%，降幅分別比前三季度縮小13.9和26.4個百分點。從2021年全年各月情況看，前10個月新開工面積的累計數均為下降，11月第一次出現(xiàn)正增長，隨著年底的臨近，2021年實施的一系列促進房地產開展的優(yōu)

21、惠政策到期，開發(fā)商的觀望情緒有所增加，新開工面積增幅12月比11月回落7.5個百分點。和前幾年相比，雖然房地產土地開發(fā)量下降，但地價仍舊增長較快，中小城市比重增加。2021年，浙江房地產完成開發(fā)土地面積1251.88萬平方米，購置土地面積1834.29萬平方米，待開發(fā)土地面積2059.47萬平方米，均比2004年有所下降。2021年土地成交價款為460億元，成交均價為每平方米2507.8元，比2004年每平方米增加755.7元，增長43.1%。圖2 2021-2021年浙江省土地成交金額及其同比增幅三商品房銷售由于國家和省內房地產調控影響，2021年浙江省商品房成交量有所回落，但與歷史水平相比

22、，銷售依舊迅猛。2021 年度，浙江省商品房累計銷售面積為4810萬平方米，同比下降13.1%，而全國商品房銷售面積同比增長了10.1%。從商品住宅市場來看，浙江省的政策效應更加明顯，全年累計銷售面積3833萬平方米，同比下降 19.2%，而全國商品住宅銷售面積同比增加了 8.0%。2021年1-4月份，全省商品住宅銷售面積均高于2021年同期水平?！靶聡畻l出臺后，商品住宅銷售面積急劇下降，5、6、7、8四個月分別下降55.6%、63.2%、58.2%和39.9%。9月底 “新國五條出臺后，全省新建商品住宅交易量也受到影響，增幅下降，11月同比下降14.0%，12月份同比下降8.9%。圖3

23、2021-2021年浙江省新建商品住宅銷售面積及其同比增幅同往年相比，商品房銷售價格明顯上漲。據國家統(tǒng)計局浙江調查總隊抽樣調查數據顯示，2021年全省房屋銷售價格比上年上漲3.0%。其中，2021年全省新建房價格比上年上漲3.4%，二手房價格比上年上漲2.4%，新建房比二手房價格漲幅高1個百分點。商品房銷售價格的明顯上漲，對于我省房地產市場的平穩(wěn)運行產生了較大的壓力。商品房銷售面積減少，但商品房銷售額增加。2021年，浙江房地產開發(fā)投資商品房銷售面積為2992.20萬平方米，比2004年下降2%；房地產開發(fā)投資商品房銷售額為1873.68億元，比2004年增長98%。表1 近幾年浙江房地產開發(fā)

24、企業(yè)建設規(guī)模情況2004年2005年2006年2007年2021年施工面積萬平方米竣工面積萬平方米銷售面積萬平方米銷售額億元2628.00相比商業(yè)用房和辦公樓代售面積等，住宅待售面積比重偏高。2021年，浙江商品房屋待售面積為1037.32萬平方米，待售1-3年面積占待售總量的59%。其中，待售1-3年面積為611.66萬平方米，所占比重為59%。從物業(yè)結構來看，住宅待售面積為430.93萬平方米，比重為41.6%；辦公樓待售面積為56.95萬平方米，比重為5.5%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積為347.85萬平方米，比重為33.5%；其他房屋待售面積為201.60萬平方米，比重為19.4%。圖4 2

25、021年按物業(yè)類型分浙江房地產待售面積%四房地產開發(fā)投資及其資金來源情況房地產開發(fā)資金大致包括本國貸款、國外貸款，自籌資金等，除卻銀行貸款等傳統(tǒng)國有資金形式，民營房地產開發(fā)企業(yè)投資亦在房地產投資領域越來越活潑。在2021年浙江房地產開發(fā)投資中，國有投資234.80億元，與上年相比根本持平；非國有投資1788.32億元，比上年增長12.7%。其中，民營房地產開發(fā)企業(yè)投資1625.91億元，比上年增長12.9%，占全省房地產開發(fā)投資的比重為80.4%，民營房地產開發(fā)企業(yè)投資已成為拉動我省房地產業(yè)投資增長的主導力量。表2近幾年浙江房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資規(guī)模情況2004年2005年2006年2007年

26、2021年投資規(guī)模億元資金規(guī)模億元隨著鼓勵房地產市場穩(wěn)定開展的相關政策效應的逐步顯現(xiàn)，全省房地產投資本年資金來源逐步寬松。2021年，房地產開發(fā)投資本年資金來源4473億元，比上年增長49.8%，分別比一季度、上半年和前三季度上升41.8、28.2和4.7個百分點。其中，國內貸款和自籌資金分別增長30.2%和1.8%；主要來自于購房者的其他資金來源比上年增長83.5%，比前三季度上升13.8個百分點。其中定金及預收款是房地產開發(fā)投資最重要的資金來源，其次為企業(yè)自籌資金和國內貸款。2021年，浙江房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資資金來源合計3670.63億元，是2004年的1.55倍，房地產開發(fā)投資資金來

27、源規(guī)模逐步擴大。其中，上年結余、國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款、其他資金來源分別為683.41、66.46、27.47、756.70、862.50、482.40和193.54億元，分別占資金來源合計的比重為18.6%、18.1%、0.8%、20.6%、23.5%、13.1%和5.3%。三、浙江房地產企業(yè)融資開展情況一我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀我國房地產融資方式主要有銀行信貸、上市融資、信托融資以及其他方式?？此瞥识嘣卣鳎瑢嶋H上超過半數以上的企業(yè)其開發(fā)資金直接或間接來自銀行，而其他方式在其資金來源中比例很低。房地產企業(yè)投資的主要資金來源有以下幾種：國家預算內資金、國內貸

28、款(房地產企業(yè)的銀行貸款表現(xiàn)為土地儲藏貸款和房地產開發(fā)貸款)、企業(yè)債券、利用外資和自籌資金。3房地產企業(yè)融資從總體規(guī)模來看，始終保持著假設快速增長的開展勢頭。2007年的資金開發(fā)來源規(guī)模約為2002年的4倍，這一趨勢說明，房地產業(yè)對資金的重視程度在不斷加強。2003年全國房地產開發(fā)到位資金首次增長過千億元，近幾年房地產融資規(guī)模在持續(xù)增長。從數量結構來看，房地產企業(yè)資金來源構成主要為其他資金、自籌資金和國內貸款三足鼎立之勢。2007年，其他資金、自籌資金和國內資金分別占資金來源總額的499、303、184。從2002年至2007年，其他資金、自籌資金和國內貸款均隨著資金投入總量的增加而同步增加，

29、而利用外資雖然總量在增加，但相比照例卻在下降，國家預算內資金比例和債券比例也在持續(xù)下降。國內房地產企業(yè)的融資渠道越來越趨向單一化，多元化融資渠道如債券和外資比例逐年下降，這些都不利于房地產企業(yè)健康地開展。二浙江房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀房地產開發(fā)企業(yè)自有資金比例較低，房地產市場金融風險存在加大的可能性。房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，但目前浙江企業(yè)多元化融資渠道嚴重缺乏，資金來源主要依靠銀行貸款、購房者的預付款、按揭款，銀行貸款約占七成。2021年，浙江房地產開發(fā)企業(yè)自有資金占資金來源比例僅10.3%，企業(yè)自有資金缺乏，資產負債率較高，從浙江房地產投資年度資金來源情況看，該指標在繼續(xù)下降，投資所需資金日趨緊

30、張。一旦商品房銷售形勢不好，房地產企業(yè)面臨的資金壓力將會越來越大。房地產市場可能面臨以下風險：一是由于局部企業(yè)資金鏈斷裂，發(fā)生企業(yè)破產倒閉等事件，一方面使得期房購置者受到損失，另一方面也會導致銀行貸款以及其他借款到期得不到歸還，發(fā)生金融風險，甚至引發(fā)社會動亂；二是如果市場行情不好，觀望氣氛濃厚并延續(xù)，開發(fā)商不得不降價銷售，引起市場房價的明顯下跌，可能引起局部按揭購房者放棄按揭，這一局部風險也會轉嫁給銀行?？梢姡康禺a市場金融存在著風險加大的可能性，值得引起我們的警惕。2021年4月中央政府出臺宏觀調控政策后，金融機構反映迅速，嚴格按照國家有關政策進行貸款，4月份浙江房地產國內貸款為52億元，環(huán)

31、比減少25.11%。由于各家銀行對三套住房政策理解和執(zhí)行力度不一，5月份浙江省的房地產信貸額有所上升。根據央視財經頻道記者在滬杭深地采訪說明，被采訪到的銀行都在打擦邊球，有些地方三套房貸不是重啟而是重未停止過。從新政以后銀行房地產貸款的變化幅度來看，商業(yè)銀行對房地產政策的執(zhí)行力度有差異和波動，金融機構對房地產政策變化及其效果也處在觀望狀態(tài)。圖5 2021年1-6月份浙江省房地產國內貸款額變化情況四、浙江房地產企業(yè)融資中存在的問題對于開發(fā)商來講，通過什么渠道什么方式融資才是最重要的。在中國現(xiàn)有的市場經濟條件下，間接融資是主要方式，房地產業(yè)也不例外。隨著市場競爭的加劇，國家在房地產融資上采取了很多

32、措施。2021年國家規(guī)定，一局部企業(yè)融資申請納入征求國土部意見范圍。存款準備金的不斷提高，也對房地產企業(yè)信貸融資產生一定的影響。作為資金密集型企業(yè)，房地產開展解決好融資問題迫在眉睫。在此領域目前有著很多的問題。浙江房地產企業(yè)也不例外。一融資渠道單一，風險積累，且直接融資比例小房地產業(yè)作為資金密集型行業(yè)其特點是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大。 潘青.房地產企業(yè)融資初探. 現(xiàn)代商業(yè),20217：P29-31.這必然要求房地產業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。雖然浙江房地產融資市場現(xiàn)已出現(xiàn)多種融資方式，但仍未形成真正多元化的房地產融資體系，銀行信貸仍然是主要的融資工具，其開發(fā)、消費過程都離不開銀行支

33、持。在房地產開發(fā)過程中，資金有60%以上是來自于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款的形式存在的。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金僅占了30左右，有的甚至更少，說明房地產企業(yè)融資依賴銀行支持的問題相當嚴重。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策對房地產開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。由于融資渠道過分單一造成房地產業(yè)對銀行的高度依賴性，致使房地產業(yè)的開展嚴重受限于銀行的信貸政策。就其他直接融資而言，由于房地產信托、基金等直接融資方式開展還不完善，且存在制度的缺失，融資比例很小。另一方面，隨著房地產價格的不斷上漲和房地產業(yè)的開展，房企貸

34、款多被銀行作為優(yōu)質工程進行爭奪，銀行貸款集中投向房地產業(yè)，造成了顯著的銀行貸款結構風險，影響了銀行系統(tǒng)本身的抗風險能力和穩(wěn)定性，出現(xiàn)了風險積累的情況。一旦宏觀經濟出現(xiàn)大的波動，房地產市場的隱患很容易轉嫁到商業(yè)銀行市場，進而影響金融市場的穩(wěn)定，這對整個國家金融體系的沖擊是巨大的。在全球引起恐慌的美國次貸危機便是前車之鑒。最近幾年浙江的房地產投資過熱，金融風險不斷累積，極不利于市場穩(wěn)定。二房地產業(yè)融資體系不完善，融資風險很高由于我國房地產市場開展得比擬晚，國家在房地產行業(yè)的相關法律、法規(guī)政策還很不完善，這在很大程度上影響了房地產融資渠道的開展，使得浙江房地產企業(yè)融資渠道比擬單一，主要依賴銀行信貸。

35、而2003年中國人民銀行發(fā)布?關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知?(121文件)后，房地產企業(yè)通過銀行信貸融資受到了很大的限制，其他的融資渠道還未開展起來，造成房地產企業(yè)嚴重缺乏資金。目前浙江省的房地產金融市場以一級市場為主，一級市場體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構，但仍主要以銀行體系支撐著整個房地產行業(yè)的融資需求，其它機構開展并不充分或只處于起步階段，二級市場尚未真正建立起來。證券市場在制度和體制上仍存在較大缺陷，住房抵押貸款證券化也才剛剛起步，房地產產業(yè)基金等金融產品還在探索，過于單一地間接融資，既容易引發(fā)企業(yè)的融資風險又給經濟運行帶來金融風險

36、。另外，金融體系的不健全也是造成房地產融資障礙的一個重要因素。金融體系不健全，金融機構經營不標準，管理不嚴格，金融機構之間缺乏合作，特別是信息共享程度低是目前我國金融體系的通病。同時，土地儲藏制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位、缺乏有效的手日保措施等問題，向政府土地儲藏中心發(fā)放的土地儲藏貸款，也面臨著較大的市場風險與信用風險。三融資方式具有局限性現(xiàn)有房地產融資方式除銀行貸款外，還可以采用的有房地產信托、房地產產業(yè)投資基金、債券融資、上市融資、租賃融資等，但各種融資方式均有一定的局限性。在央行發(fā)布了121文件后，又相繼出臺了一系列規(guī)章制度，來限制房地產業(yè)的銀行信貸，房地產企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬

37、高。目前我國的信托融資還存在一些制度性的限制，如：法律政策的制約，信托產品的流通性問題以及信托方案的異地發(fā)行等，這些都限制了信托流通市場的形成；我國房地產產業(yè)投資基金的開展也還存在著很多法律障礙，通過上市進行股權融資是房地產企業(yè)最經濟的選擇，例如浙江省的綠城中國就選擇了發(fā)行股票上市融資，然而現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革與標準的非常時期，國內房地產企業(yè)通過證券市場直接融資的不穩(wěn)定因素較多，難度頗大，而且發(fā)行股票及上市過程長，手續(xù)復雜，本錢較高，對企業(yè)資質的要求更為嚴格，大多數的房地產開發(fā)商無法接受和實現(xiàn)；由于國家對發(fā)行債券主體要求嚴格，利率管制政策、企業(yè)債券信用評級系統(tǒng)尚未形成，長期債券面臨利率

38、風險較大，欠缺避險工具等原因，浙江的房地產企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模也很小。四受國家政策影響較大房地產業(yè)是我國國民經濟的先導型產業(yè)，它與整個國家的經濟緊密相關。在房地產業(yè)的眾多融資渠道中，受國家政策影響最大的是銀行貸款。 浙江省房地產業(yè)協(xié)會，浙江大學房地產研究中心. 2021年上半年浙江省房地產業(yè)開展報告，2021.為抑制房地產開發(fā)的過快增長，同時也為了躲避金融風險，自2003年以來央行出臺了“121號文件、“國六條及“國十五條等政策以及浙江省政府市政府出臺的一些有關房地產開展的地方性金融調控政策的頻頻出臺，銀行信貸緊縮，房地產企業(yè)不得不尋找新的出路。隨著2021年7月后一輪被稱為史上最嚴厲的樓市調控

39、，浙江一些房地產上市公司的再融資方案如同石沉大海，難以得到證監(jiān)會的回應，使得資金鏈日漸趨緊的房產公司一籌莫展。表3 2021年上半年國務院及有關部委房地產調控主要政策時間來源內容部門6月4日?關于標準商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知?標準個人住房貸款二套房認定標準住建部、人民銀行、銀監(jiān)會5月19日?關于土地增值稅清算有關問題的通知?加強土地增值稅清算稅務總局4月19日?關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知?未獲預售許可證，開發(fā)商不得收取定金住建部4月17日?國務院辦公廳關于促進房地產房地產市場平穩(wěn)健康開展的通知?局部房價上漲過快的城市可暫停發(fā)放第3套房貸國

40、務院辦公廳4月16日?2021年度全國住宅用地供給方案?公布2021年方案住宅用地為18萬公頃，優(yōu)先供給保障性和普通商品住宅用地國土部4月15日?國務院關于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?堅決遏制房價，實施差異化信貸管理，二套房貸首付不低于50%國務院3月23日?關于首次購置普通住房有關契稅政策的通知?明確首次購置普通住房契稅優(yōu)惠政策財政部、稅務總部3月18日國資委于18日下午召開新聞發(fā)布會要求78家非房地產業(yè)揚起退出房地產業(yè)國資委3月10日?關于加強房地產用地供給和監(jiān)管有關問題的通知?從2021年3月起開展全國檢查，打擊違法用地，要求保障性和中小戶型住宅工地須占七成國土部2月20日?流動

41、資金貸款管理暫行方法?發(fā)布流動資金貸款管理暫行方法，加強資金約束，打擊炒房者銀監(jiān)會1月12日上調準備金率，回收流動資金，控制信貸規(guī)模人民銀行1月10日?關于促進房地產市場評委健康開展的通知?抑制投機，控制房價，明確二套房貸首付不低于40%國務院辦公廳五外資利用水平率低房地產企業(yè)資金進入退出機制不健全，使得房地產資金進來容易退出困難。由于一些相關法律不健全，國內的很多保險業(yè)資金和外資沒方法進入房地產領域。目前，國際資本大多數都集中在基金上，而我國還未公布產業(yè)基金法，基金的融資能力非常低，使得房地產基金很難采取國際通行的股權注入、收購資產、投資于抵押貸款資產等方式介入，加上我國房地產企業(yè)運作不標準

42、、房地產市場不透明，阻礙了外資進入，阻礙了浙江房地產業(yè)的開展。六房地產企業(yè)信用差現(xiàn)象嚴重我國金融業(yè)對全國30多個行業(yè)信用進行了內部排序，房地產行業(yè)排名倒數第四。信用保證的缺失使得房地產金融產品和運行機制難以得到有效運用和發(fā)揮，更有一些企業(yè)由于種種原因逃債、偷稅、漏稅，其信用度大大降低。個別房地產企業(yè)還惡意抽逃資金，拖欠帳款、空殼經營、懸空銀行債權，造成信貸資金流失，嚴重損害了房地產企業(yè)的整體信用水平，不利于房地產企業(yè)的融資。五、浙江房地產企業(yè)融資問題的成因分析浙江房地產企業(yè)融資出現(xiàn)上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結底是由于我國房地產金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于浙江房地產金融

43、體制中所存在的問題應對癥下藥，逐步完善，真正實現(xiàn)融資渠道多元化。這些問題的成因主要表達在以下幾個方面。一房地產金融缺乏創(chuàng)新工具與興旺國家相比我國房地產金融創(chuàng)新工具較少。無論是對房地產企業(yè)貸款還是對個人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產金融創(chuàng)新工具非常缺乏。沒有根據實際情況而專門設計適合不同房地產企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。浙江作為我國的經濟大省，依然存在著這個問題。二房地產金融體系效率不高金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環(huán)在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資

44、金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到適宜的對象進行投資。因此，我國房地產金融的資金融通效率是低下的。浙江杭州等城市的房價的不斷攀升，反響了快速積累的社會財富和無處釋放的投資需求。三房地產融資體系還不健全當前我國證券市場的改革和開展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷。如監(jiān)管機制不到位、股權分立，缺乏信用保證等。這勢必會導致許多金融產品不能得到有效運用。此外，由于我國證券市場的開展還不成熟，致使房地產的各種融資方式至今仍沒有較大開展，從而導致我國房地產企業(yè)融資方式比擬單一，其資金來源主要依靠銀行貸款。這不僅加大了房地產企業(yè)的財務風險，而且又給經濟運行帶來一定的金融風險。因此，

45、必須進一步加大證券市場的改革力度真正落實?國務院關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定開展的假設干意見?中的精神和要求，推進資本市場開放和穩(wěn)定開展。四與房地產金融相關的法律法規(guī)還不健全由于我國與房地產金融相關的法律法規(guī)還不完善，所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的標準開展及平安運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規(guī)作為指導。在房地產市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產和房地產金融相關的法律法規(guī)建設，對房地產企業(yè)的信息披露行為實行監(jiān)督，有利于改變消費者的不利地位，提高資金市場運行效率。六、解決

46、浙江房地產企業(yè)融資問題的對策建議一健全相關政策法律法規(guī)和融資市場體系我國的房地產金融相關法律的不完善嚴重影響了我國的房地產市場，導致房地產市場的許多問題缺乏相關的法律法規(guī)作為指導，消費者在房地產市場中處于不利地位。因此，加強對房地產和房地產金融相關的法律法規(guī)建設，對房地產企業(yè)的信息披露行為實行監(jiān)督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。在信貸政策方面，對開展健康的市場要保，對有經濟泡沫的市場要壓；對大規(guī)模企業(yè)要保，對小企業(yè)要嚴格控制，做到有保有壓。適當放松對房地產公司上市的嚴格限制，扶強淘弱，不能一刀切。鼓勵將保險資金引入住宅融資市場。該資金比擬適合投資住宅產業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模

47、。引導國外資金進入房地產融資市場。鼓勵發(fā)行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業(yè)。在融資市場方面，完備的金融市場應當是銀行提供房地產開發(fā)貸款、房地產按揭貸款等間接融資、房地產投資基金提供市場信用，這些構成一級房地產金融市場。信貸證券化、按揭證券化，不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成二級房地產金融市場，兩個市場共同作用，形成完備的金融市場體系和風險分散體系。還需政府強化對房地產金融的宏觀調控，積極防范房地產金融市場的風險。二建立多元化的融資渠道浙江居民儲蓄存款，再加上保險基金、養(yǎng)老基金等民間資本已經形成了一個龐大的潛在資金市場。由于我國在開展房地產投資信托基金方面缺乏相關經驗，建議可以借鑒美國的

48、運作模式，通過房地產信托投資基金這種方式投資，推動房地產業(yè)的開展。近幾年來，由于商品房價格的不斷攀升，居民購房貸款額直線上升，2006年末到達萬億元，比年初增加3630億元，同比增長19，增速比上年同期快個百分點。從目前情況看，住房抵押貸款是商業(yè)銀行的優(yōu)質資產。商業(yè)銀行將其視為改善資產結構，提高資產質量的有效途徑。對商業(yè)銀行來說，資產證券化有助于降低融資本錢，增加籌資時機，擴大經營范圍并提高收益率。對于房地產開發(fā)企業(yè)，通過此途徑即可以克服銀行借款進行表內融資受凈資產缺乏的限制，又可以擺脫不能直接進入資本市場進行股權融資的困惑。2005年初，國務院同意由中國建設銀行進行住房抵押貸款證券化試點，為

49、下一步在我國金融市場擴大試點和全面推開資產證券化。三放松規(guī)制，開拓房地產融資市場的資金來源資金來源是房地產企業(yè)的立足之本。由于房地產行業(yè)自身特點，它對金融始終保持著很強的依賴性，自有資金與銀行貸款也一直是我國傳統(tǒng)的房地產融資方式。但近來國家為了防止房地產過熱，在金融政策上實施了一些宏觀調控，同過去相比，銀行信貸門檻提高了很多，許多開發(fā)商倍感資金壓力。在這種情況下，房地產開發(fā)企業(yè)應積極拓寬融資渠道，根據企業(yè)自身特點，采用不同方法融資。浙江房地產企業(yè)應結合房地產資金需求的特點，結合股權融資和債權融資兩種模式共同拓寬資金來源渠道。企業(yè)進行股權出讓融資，實際上是吸引直接投資、引入新的合作者的過程，這將

50、對企業(yè)的開展目標、經營管理方式產生重大的影響。這樣可以吸引大型企業(yè)的投資。大企業(yè)投資小企業(yè)的方式一般是收購、兼并、戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)營，吸引大企業(yè)投資，不僅可以解決中小房地產企業(yè)的資金難題，更有利于中小企業(yè)內部管理水平提高、擴大市場等目標實現(xiàn)。四積極引進外資進入房地產市場房地產公司利用外資的方式可分兩種，即利用國外直接投資和國外間接投資。直接投資一般是成立合資或合作公司外商的投資構成外商資本金，間接投資即利用外資貸款。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權與控制權的問題，但需要用外匯還本付息，除了一些國際性或政府間優(yōu)惠貸款外，國外商業(yè)貸款利率一般都很高，故其風險較大，但其對于國內房地產產業(yè)的融資開展非常有利，浙江省的許多知名大型房地產公司在此方面得益匪淺。五提高房地產企業(yè)整體素質，解決房地產企業(yè)信用缺失問題解決房地產市場信用缺失問題，首先