小窯灣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、.：.； 小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大連遼寧咨詢(xún)二一四年一月目 錄 TOC o - h z HYPERLINK l _Toc第一章 大連市概略與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況 第一章 大連市概略與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況第一節(jié) 大連市概略大連Dalian全國(guó)個(gè)副省級(jí)城市之一，個(gè)方案單列市之一。是中國(guó)東北對(duì)外開(kāi)放的窗口，東北地域最大的港口城市，東北亞國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際物流中心、區(qū)域性金融中心，國(guó)際花園城市，全球環(huán)境五百佳城市。是中國(guó)最正確旅游城市，全國(guó)文明城市，國(guó)家園林城市，國(guó)家衛(wèi)生城市，中國(guó)個(gè)沿海開(kāi)放城市之一，也是振興東北老工業(yè)基地的龍頭及國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)開(kāi)放的中心城市。年月，大連成為中國(guó)新一線(xiàn)城市。大

2、連位于遼東半島南端，地處黃渤海之濱，背依中國(guó)東北腹地，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，有“東北之窗“ 北方明珠 “浪漫之都之稱(chēng)。是一座風(fēng)景秀麗的旅游勝地。大連是世界經(jīng)濟(jì)論壇夏季達(dá)沃斯的舉行城市。中國(guó)國(guó)際啤酒節(jié)， 大連國(guó)際服裝節(jié)， 大連國(guó)際徒步大會(huì) ，大連國(guó)際馬拉松賽， 大連賞槐會(huì)已成為大連的名片。大連是京津的門(mén)戶(hù)，北依營(yíng)口市，遼寧省、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)是大連的寬廣腹地，南與山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地域相鄰，是東北、華北、華東以及世界各地的海上門(mén)戶(hù)，是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。位置在東經(jīng)度分至度、北緯度分至度分之間。大連年地域消費(fèi)總值GDP為.億，人均消費(fèi)總值GD

3、P.元，折合.美圓。一切區(qū)市縣人均消費(fèi)總值GDP均高于全國(guó)平均程度。大連工業(yè)根底雄厚，工業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，綜合配套才干較強(qiáng)，具有較強(qiáng)的承載世界制造業(yè)轉(zhuǎn)移的才干。已構(gòu)成以石化、電子、機(jī)械、輕紡服裝、冶金建材、食品醫(yī)藥等行業(yè)為主的工業(yè)體系，有許多工業(yè)企業(yè)是中國(guó)同行業(yè)的骨干企業(yè)。大連造船重工有限責(zé)任公司原大連造船廠(chǎng)具有百年歷史，是中國(guó)最大的造船綜合企業(yè)；大連新船重工有限責(zé)任公司原大連造船新廠(chǎng)是中國(guó)最大的現(xiàn)代化船舶總裝廠(chǎng)，擁有萬(wàn)噸級(jí)大型船塢，被海內(nèi)外譽(yù)為中國(guó)造船業(yè)的“旗艦；大連又是中國(guó)最大的出口船舶基地，已建造的最大出口船舶為萬(wàn)噸；大連機(jī)車(chē)車(chē)輛是中國(guó)大功率內(nèi)燃機(jī)制造廠(chǎng)家， 中國(guó)運(yùn)用的內(nèi)燃機(jī)車(chē)%以上出自這個(gè)廠(chǎng)

4、，有些產(chǎn)品還遠(yuǎn)銷(xiāo)國(guó)外；大連重工起重有限責(zé)任公司前身之一的大連起重機(jī)廠(chǎng)是中國(guó)消費(fèi)起重運(yùn)輸機(jī)械歷史最久、規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)廠(chǎng)。此外，還有大石化、西太平洋石化、瓦軸、大鋼等著名企業(yè)。按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和實(shí)施東北地域等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略規(guī)劃重點(diǎn)，大連正在建立以高新技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，大型石化工業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)和軟件、先進(jìn)配備制造業(yè)和船舶制造四大基地為支撐，新型資料、服裝、家具、飲料和農(nóng)產(chǎn)品深加工等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)快速開(kāi)展的新型工業(yè)體系。第二節(jié) 大連市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況分析根據(jù)：年地域消費(fèi)總值,.億元，按可比價(jià)錢(qián)計(jì)算比上年增長(zhǎng).%。其中，第一產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%；第二產(chǎn)業(yè)添加值,.億元，增長(zhǎng).%；第三產(chǎn)業(yè)添加值,.

5、億元，增長(zhǎng).%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為.：.：.，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率分別為.%、.%和.%。人均消費(fèi)總值,元，按年末匯率折算為,美圓。圖 -年地域消費(fèi)總值及其增長(zhǎng)速度財(cái)政稅收：全年公共財(cái)政收入.億元，比上年增長(zhǎng).%。其中，市本級(jí).億元，增長(zhǎng).%；縣區(qū)級(jí)億元，增長(zhǎng).%。公共財(cái)政支出億元,比上年增長(zhǎng).%,其中教育、科技、社會(huì)保證及就業(yè)、農(nóng)林水事務(wù)支出，分別增長(zhǎng).%、.%、.%和.%。地稅局組織各項(xiàng)稅收.億元，增長(zhǎng).%；國(guó)稅局組織各項(xiàng)稅收.億元，增長(zhǎng).%；海關(guān)代納稅收.億元，增長(zhǎng).%。價(jià)錢(qián)指數(shù)：全年居民消費(fèi)價(jià)錢(qián)比上年上漲.%，其中消費(fèi)品價(jià)錢(qián)上漲.%，效力工程價(jià)錢(qián)上漲.%見(jiàn)表。工業(yè)消費(fèi)者出廠(chǎng)價(jià)錢(qián)與上年持平

6、。工業(yè)消費(fèi)者購(gòu)進(jìn)價(jià)錢(qián)比上年下降.%。表 居民消費(fèi)價(jià)錢(qián)總指數(shù)建筑業(yè)：全年資質(zhì)以上建筑業(yè)總產(chǎn)值,億元，比上年增長(zhǎng).%。其中，公有制企業(yè)億元，增長(zhǎng).%，拉動(dòng)資質(zhì)以上建筑業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng).個(gè)百分點(diǎn)；非公有制企業(yè)億元，增長(zhǎng).%，拉動(dòng)資質(zhì)以上建筑業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng).個(gè)百分點(diǎn)。全年房屋施工面積,.萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng).%。圖 -年建筑業(yè)總產(chǎn)值及其增長(zhǎng)速度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積,.萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng).%；開(kāi)工面積萬(wàn)平方米,下降%。商品房銷(xiāo)售額.億元，增長(zhǎng).%，其中住宅銷(xiāo)售額.億元, 增長(zhǎng)%。商品房銷(xiāo)售面積,.萬(wàn)平方米，增長(zhǎng).%，其中住宅銷(xiāo)售面積.萬(wàn)平方米, 增長(zhǎng)%。商品房待售面積.萬(wàn)平方米，增長(zhǎng).%,其中

7、住宅待售面積.萬(wàn)平方米，增長(zhǎng).%。固定資產(chǎn)投資總量：全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額,.億元，比上年增長(zhǎng).%。全年固定資產(chǎn)投資不含農(nóng)戶(hù)，下同,.億元，增長(zhǎng).%。其中，建立工程投資,.億元，增長(zhǎng).%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,.億元,增長(zhǎng).%。按產(chǎn)業(yè)劃分，第一產(chǎn)業(yè)投資.億元，增長(zhǎng).%；第二產(chǎn)業(yè)投資,.億元，增長(zhǎng).%，其中工業(yè)投資,.億元，增長(zhǎng).%；第三產(chǎn)業(yè)投資,.億元，增長(zhǎng).%。城市居民年人均可支配收入,元，比上年增長(zhǎng).%；年人均消費(fèi)支出,元，增長(zhǎng).%。鄉(xiāng)村居民年人均純收入,元，比上年增長(zhǎng).%；年人均生活消費(fèi)支出,元，增長(zhǎng).%。城市居民家庭恩格爾系數(shù).%，鄉(xiāng)村居民家庭恩格爾系數(shù).%。圖 -年城市居民人均可支配收

8、入及其增長(zhǎng)速度第二章 金州新區(qū)概略與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況第一節(jié) 金州新區(qū)簡(jiǎn)介金州新區(qū)成立于年月日，由大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)和大連出口加工區(qū)合并而成，陸域面積,平方公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)公里，下轄個(gè)街道，總?cè)丝谌f(wàn)。其中，大連開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)務(wù)院同意設(shè)立的首個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，具有“神州第一開(kāi)發(fā)區(qū)的佳譽(yù)；金州區(qū)具有多年建制縣歷史，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)居遼寧省各區(qū)市縣前三位；金石灘旅游度假區(qū)是國(guó)家A級(jí)景區(qū)；出口加工區(qū)是對(duì)外開(kāi)放的重點(diǎn)政策區(qū)。金州新區(qū)表示圖年，金州新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量位居?xùn)|北各縣區(qū)首位，在全國(guó)個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)中排在前位。有三項(xiàng)目的突破千億元大關(guān)，其中地域消費(fèi)總值,.億元，固定資產(chǎn)投資,億元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)

9、值,億元，均占全市的/。地方財(cái)政普通預(yù)算收入.億元，占全市本的%。實(shí)踐利用外資億美圓，占全市的/，占全省.%。出口總額億美圓，占全市近/。金州新區(qū)是遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，曾經(jīng)構(gòu)成了較為完備的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。石化、配備制造、電子信息個(gè)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值均超億元，正在向千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群邁進(jìn)。生物醫(yī)藥、食品加工、現(xiàn)代冶金等產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值也超百億元。全區(qū)產(chǎn)值超億元的企業(yè)到達(dá)個(gè)，其中超百億元的企業(yè)個(gè)。工業(yè)添加值占全區(qū)消費(fèi)總值、工業(yè)稅收占全區(qū)稅收總額比重均到達(dá)了%以上。按照市委、市政府的戰(zhàn)略部署和總體要求，新區(qū)黨工委、管委會(huì)結(jié)合開(kāi)展實(shí)踐，明確了產(chǎn)業(yè)化、城市化雙輪驅(qū)動(dòng)的開(kāi)展思緒，確定了建立“一極兩區(qū)三城四

10、大基地的開(kāi)展定位。“一極就是遼寧快速開(kāi)展增長(zhǎng)極，“兩區(qū)就是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、調(diào)和開(kāi)展先行區(qū)，“三城就是科技創(chuàng)新城、國(guó)際文化旅游城、生態(tài)宜居城，“四大基地就是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代配備制造業(yè)基地和高端效力業(yè)基地，最終要把金州新區(qū)建立成為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集中心區(qū)、大連新市區(qū)中心區(qū)、國(guó)內(nèi)一流國(guó)際知名新區(qū)。圍繞上述思緒，金州新區(qū)提出了“十二五時(shí)期全區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的目的義務(wù)：到年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地域消費(fèi)總值億元，年均增長(zhǎng)%；完成固定資產(chǎn)投資億元(老口徑)，年均增長(zhǎng)%；地方財(cái)政普通預(yù)算收入突破億元，年均增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值億元，年均增長(zhǎng)%，構(gòu)成個(gè)千億級(jí)、個(gè)百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群；實(shí)踐利用

11、外資年均增長(zhǎng)%以上，實(shí)踐利用內(nèi)資年均增長(zhǎng)%以上。第二節(jié) 金州新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況分析根據(jù)“年金州新區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展情況統(tǒng)計(jì)公報(bào)，據(jù)初步核算，年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地域消費(fèi)總值.億元，按可比價(jià)錢(qián)計(jì)算比上年增長(zhǎng)%。其中，第一產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%；第二產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%；第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為.:.:.。財(cái)政稅收：實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政普通預(yù)算收入.億元，比上年增長(zhǎng).%。建筑業(yè)：資質(zhì)以上建筑業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值.億元,同比增長(zhǎng).%。其中，建筑工程產(chǎn)值億元，安裝工程產(chǎn)值億元。實(shí)現(xiàn)開(kāi)工產(chǎn)值.億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積.萬(wàn)平方米,比上年下降.%；開(kāi)工面積.萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng).%

12、。完成商品房銷(xiāo)售額.億元，同比增長(zhǎng).%，其中住宅銷(xiāo)售額.億元,同比增長(zhǎng).%。商品房銷(xiāo)售面積.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).%，其中住宅銷(xiāo)售面積.萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng).%。投資總量：完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額億元，比上年增長(zhǎng).%。其中，城鎮(zhèn)投資.億元，增長(zhǎng).%；鄉(xiāng)村投資.億元，同比增長(zhǎng). %。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，建立工程投資.億元，增長(zhǎng).%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資.億元,增長(zhǎng).%。投資構(gòu)造：按產(chǎn)業(yè)劃分，第一產(chǎn)業(yè)投資.億元；第二產(chǎn)業(yè)投資.億元；第三產(chǎn)業(yè)投資.億元。三次產(chǎn)業(yè)投資比例為:.:.。 根底設(shè)備建立：振連路、金七線(xiàn)等重點(diǎn)道路工程開(kāi)工通車(chē)，跨海交通工程前期任務(wù)、渤海大道一期工程建立進(jìn)展順利。高質(zhì)量完成城市“五個(gè)

13、一工程。大魏家、七頂山引水工程供水入戶(hù)。公交一體化建立獲得本質(zhì)進(jìn)展。居民收入：城市居民人均可支配收入元,比上年增長(zhǎng).%；農(nóng)民人均純收入元，比上年增長(zhǎng)%。年金州新區(qū)面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)情勢(shì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展呈現(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)的良好態(tài)勢(shì)。第三章 小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)引見(jiàn)第一節(jié) 小窯灣國(guó)商務(wù)區(qū)際總體規(guī)劃小窯灣位于大連金州新區(qū)的開(kāi)發(fā)區(qū)，西接大窯灣保稅港區(qū)，東臨金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)，北依寬廣腹地，是通往東北地域的門(mén)戶(hù)，是遼寧沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的重要節(jié)點(diǎn)，是大連北進(jìn)戰(zhàn)略的中心區(qū)之一。小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)建立將對(duì)拓展大連城市和產(chǎn)業(yè)開(kāi)展空間、完善大連國(guó)際航運(yùn)中心功能、實(shí)現(xiàn)國(guó)際化城市與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)良性互動(dòng)、推進(jìn)金州新區(qū)在新的

14、起點(diǎn)上又好又快開(kāi)展，具有非常重要的意義。小窯灣地理位置圖隨著大連開(kāi)展“北進(jìn)戰(zhàn)略的推進(jìn)和建立東北亞重要國(guó)際航運(yùn)中心目的確實(shí)定，小窯灣公共中心區(qū)的規(guī)劃建立對(duì)于金州新區(qū)下一步的開(kāi)展、乃至大連市的整體開(kāi)展和規(guī)劃有著深遠(yuǎn)意義。確定小窯灣為城市副中心，承當(dāng)最高端效力業(yè)功能，帶動(dòng)城市整體環(huán)境質(zhì)量提高。大連市人民政府進(jìn)一步明確了小窯灣的位置和功能?！笆迤陂g，小窯灣將作為金州新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展總體戰(zhàn)略“一核兩帶、十區(qū)聯(lián)動(dòng)中的“一核重點(diǎn)開(kāi)展，其定位為“大連新市區(qū)的中心區(qū)、大連城市副中心、東北亞國(guó)際航運(yùn)中心港航效力中心功能區(qū)、區(qū)域性金融中心聚集高地、生態(tài)宜居新城。小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積.平方公里，建立用地平方公

15、里，總建筑規(guī)模萬(wàn)平方米，居住人口萬(wàn)，就業(yè)人口萬(wàn)，屬于較大規(guī)模的商務(wù)區(qū)。在功能劃分上，充分思索人氣和商氣聚集要素，根據(jù)大連和金州新區(qū)本身經(jīng)濟(jì)容量，綜合運(yùn)用土地資源，科學(xué)地劃分為港服配套區(qū)、行政辦公區(qū)、創(chuàng)意創(chuàng)智區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、濱海休閑區(qū)、中心商業(yè)區(qū)個(gè)功能區(qū)，主要構(gòu)成商貿(mào)金融、商業(yè)效力、行政辦公、消費(fèi)效力、文化文娛、科技會(huì)展、體育休閑、生態(tài)居住大業(yè)態(tài)。中央商務(wù)區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、商業(yè)效力、休閑文娛；創(chuàng)意創(chuàng)智區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、體育休閑；港航效力區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展科技研發(fā)、消費(fèi)效力、商業(yè)休閑；行政辦公區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展行政辦公、總部經(jīng)濟(jì)；中心商業(yè)區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展大型商業(yè)中心、體育休閑中心和醫(yī)

16、療保健中心；生態(tài)居住區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展生態(tài)居住、教育醫(yī)療；濱海休閑區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展休閑文化公園、生態(tài)廊道、教育培訓(xùn)基地等。小窯灣區(qū)域規(guī)劃圖第二節(jié) 小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)開(kāi)展前景分析遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)開(kāi)放納入國(guó)家開(kāi)展戰(zhàn)略，給小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建立帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。新區(qū)“十二五規(guī)劃綱要明確提出，培育現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群，壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力，把小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)建立成為企業(yè)總部聚集區(qū)、國(guó)際物流中心重要樞紐、區(qū)域性金融中心聚集高地、港航效力中心功能區(qū)和生態(tài)宜居新城。五點(diǎn)一線(xiàn)沿海開(kāi)展帶表示圖在中將城市規(guī)劃劃分為一圈、三灣、四城區(qū)，小窯灣屬于“三灣之一，同時(shí)又是三個(gè)城市副中心之一。大連市城市總體規(guī)劃規(guī)劃小窯灣作為大窯灣片區(qū)自在貿(mào)易

17、港區(qū)的中心部分，承當(dāng)金融效力功能。小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)建成后將作為中心城區(qū)功能分擔(dān)的重點(diǎn)區(qū)域。作為大連城區(qū)的重要組成部分，小窯灣商務(wù)區(qū)的構(gòu)建對(duì)大連多中心戰(zhàn)略的深化有著重要意義：、城市中心功能的疏解與轉(zhuǎn)移。小窯灣區(qū)域能疏解大連主城區(qū)的功能，成為主城區(qū)功能和人口的承接地、多中心公共體系的構(gòu)建。艱苦公共設(shè)備、公共效力體系的建立與完善,促進(jìn)分解主城職能的公共體系的建立、退二進(jìn)三，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造晉級(jí)。對(duì)工業(yè)規(guī)劃進(jìn)展調(diào)整，為中心區(qū)效力業(yè)開(kāi)展提供空間資源，同時(shí)提升城市環(huán)境質(zhì)量。、現(xiàn)代效力業(yè)體系的建立。向高科技產(chǎn)業(yè)技術(shù)總部、信息管理、國(guó)際貿(mào)易、經(jīng)銷(xiāo)代理、連鎖運(yùn)營(yíng)總部等為代表的現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)性的效力機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型。、綜合交通體系完善

18、和優(yōu)化。隨著一批重點(diǎn)交通工程的建成，新舊城區(qū)的聯(lián)絡(luò)更加嚴(yán)密，促進(jìn)整體開(kāi)展。、城市生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的建立。小窯灣的規(guī)劃注重調(diào)和的生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，同時(shí)也將成為大連城市環(huán)境系統(tǒng)重要的一個(gè)組成。在大連開(kāi)展多中心的過(guò)程中，作為中心城區(qū)重要組成部分的小窯灣從區(qū)位上可以作為城市中心功能的完善和提升，加強(qiáng)中心輻射力，未來(lái)開(kāi)展?jié)摿甏?。第三?jié) 小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)分析本工程位于大連市金州新區(qū)小窯灣區(qū)域，周邊未來(lái)規(guī)劃有地鐵、快速路等大型城市交通工程。并且臨近大窯灣港口碼頭等，估計(jì)隨著跨海大橋等城市交通系統(tǒng)建立完工，該區(qū)域的交通會(huì)更加便利。外出更加便利。小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)區(qū)域交通規(guī)劃圖第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié) 大

19、連市土地市場(chǎng)分析年上半年大連市主城區(qū)供應(yīng)土地建筑面積.萬(wàn)平，成交建筑面積.萬(wàn)平，土地出讓金.億元，土地成交均價(jià)為,元/平。從年到年大連主城區(qū)土地出讓及成交根本上堅(jiān)持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。進(jìn)入年后，受城市改造及西拓北擴(kuò)的影響，土地供應(yīng)、成交均大幅攀升，全年主城區(qū)土地供應(yīng)、成交雙雙到達(dá)峰值，直攀,萬(wàn)平。進(jìn)入年主城區(qū)土地供應(yīng)大幅度縮減，而流標(biāo)、流拍景象較為嚴(yán)重也導(dǎo)致成交大幅度跌落。年，土地供需面積仍繼續(xù)下降，但供應(yīng)方面下降幅度不明顯，下降至.萬(wàn)平方米，而成交建面那么下降幅度過(guò)快，跌至.平方米。進(jìn)入年，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，供應(yīng)方面根本上堅(jiān)持了去年同期的程度，供應(yīng)面積為.萬(wàn)平方米，成交方面間隔 年成交量的%

20、尚有一定的間隔 ，成交建面到達(dá).萬(wàn)平方米。從土地成交價(jià)錢(qián)來(lái)看，從年至年，大連市主城區(qū)土地成交均價(jià)繼續(xù)上升。年主城區(qū)土地平均樓面價(jià),元/。進(jìn)入年，土地樓面價(jià)有所下降，下降至,元/。今年上半年大連市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交地塊較少，且由于沙河口區(qū)的兩塊土地面積大但價(jià)錢(qián)低，導(dǎo)致總體的樓面價(jià)錢(qián)較低，拉低了上半年整體的均價(jià)。從成交金額來(lái)看，從年至年，大連市主城區(qū)土地成交金額繼續(xù)緩慢上升。年全年大連市主城區(qū)土地成交.億元。進(jìn)入到年，土地成交額繼續(xù)緩慢下降，主要緣由在于成交地塊較比年有所減少，導(dǎo)致土地成交額僅為.億元，比年降低約.%。年總成交面積為.億元，主要緣由在于上半年土地成交主要集中在甘井子區(qū)，甘井子區(qū)的成交

21、價(jià)錢(qián)較比于中山區(qū)的成交價(jià)錢(qián)略有偏低，加之沙河口區(qū)的兩塊土地分別成交了萬(wàn)元和萬(wàn)元。整體拉低了上半年的成交價(jià)。第二節(jié) 大連市住宅市場(chǎng)分析年上半年“國(guó)五條調(diào)控政策在出臺(tái)后全面遇冷，在大連地方政府的層面上被普遍消極對(duì)待，上半年各工程并沒(méi)有減緩入市步伐，市內(nèi)各區(qū)均有新房源入市，成交上整體市場(chǎng)表現(xiàn)并不平庸。在大環(huán)境漸漸復(fù)蘇的情況下，剛需、剛改類(lèi)工程遭到購(gòu)房者的熱烈追捧，新政的出臺(tái)并沒(méi)有阻止當(dāng)前市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)，樓市隨季節(jié)逐漸趨暖。成為調(diào)控主基調(diào)的房?jī)r(jià)控制目的對(duì)市場(chǎng)的影響在短期效果明顯，年市場(chǎng)從谷底逐漸爬升，為迎合市場(chǎng)的需求，年上半年各區(qū)域加推新品低價(jià)入市，同時(shí)以剛需剛改為主的產(chǎn)品良好去化使得市內(nèi)四區(qū)中低價(jià)產(chǎn)

22、品走量較多，大連整體均價(jià)構(gòu)造性下調(diào)。剛改類(lèi)產(chǎn)品占整體市場(chǎng)份額有所加大，同時(shí)，市場(chǎng)不斷釋放回暖信號(hào)，在大勢(shì)向好的情況下，市內(nèi)四區(qū)整體成交均價(jià)將有所上升。圖 大連市主城區(qū)住宅供銷(xiāo)量變化年上半年大連整體供應(yīng)量為.萬(wàn)平方米，環(huán)比下降%；年上半年大連市內(nèi)市場(chǎng)不斷有新盤(pán)入市，過(guò)往長(zhǎng)期積壓的存量進(jìn)展了一定量的釋放，使市內(nèi)整體可售量照舊較為充足；從成交情況上看，年上半年大連市內(nèi)成交量為.萬(wàn)平方米，環(huán)比下降%；年，市場(chǎng)處在一個(gè)緩慢復(fù)蘇的情況下。而年上半年新政再次出臺(tái)，而從政策的內(nèi)容和力度來(lái)看，區(qū)域市場(chǎng)并沒(méi)有太大影響，上半年市內(nèi)四區(qū)整體成交情況照舊較好。圖 大連市內(nèi)四區(qū)存量及潛在量表示圖當(dāng)前市場(chǎng)剩余量為.萬(wàn)平方米

23、，剩余量較為龐大，主要集中在高新園區(qū)及甘井子北部區(qū)域；現(xiàn)階段市內(nèi)四區(qū)存量及潛在供應(yīng)量驚人，高庫(kù)存量集結(jié)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力晉級(jí)；在房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)的情況下，估計(jì)年下半年存量還會(huì)進(jìn)一步釋放，品牌開(kāi)發(fā)商工程林立，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加猛烈。中山區(qū)東部區(qū)域是城市中心CBD區(qū)域，近年政府重點(diǎn)打造，遠(yuǎn)景規(guī)劃恢宏，目前區(qū)域潛在量較大，未來(lái)高質(zhì)量工程云集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為猛烈，同時(shí)也反映了投資者的自信心較強(qiáng)。圖 大連市內(nèi)四區(qū)住宅價(jià)錢(qián)半年度走勢(shì)圖上半年整體成交均價(jià)為,元/平方米，環(huán)比下降.%，除高新園區(qū)及中心城區(qū)價(jià)錢(qián)略微上漲之外，其它區(qū)域成交均價(jià)均有一定幅度下調(diào)；年，市場(chǎng)從谷底逐漸爬升，呈現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，

24、迎合了市場(chǎng)的需求，成交較好，拉低整體價(jià)錢(qián)；進(jìn)入年，中高檔產(chǎn)品聚集的星海及東港區(qū)域，進(jìn)一步充實(shí)了住宅市場(chǎng)；同時(shí)，剛需產(chǎn)品照舊為當(dāng)前市場(chǎng)成交主力，價(jià)錢(qián)并沒(méi)有上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。年初的“國(guó)五條及細(xì)那么的落地并沒(méi)有使大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次墮入“冰凍，估計(jì)下半年調(diào)控加碼的能夠性極小，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性加強(qiáng)，房地產(chǎn)作為當(dāng)前的景氣行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，政府出臺(tái)新政打壓的能夠性不大；此外，從中央高層近期支持首套房的表態(tài)來(lái)看，下半年針對(duì)首套房貸款的放松政策將成為大約率事件。大連市場(chǎng)下半年的供需將照舊繼續(xù)兩旺的態(tài)勢(shì)，保利、招商等品牌開(kāi)發(fā)商大勢(shì)拿地，東港工程的不斷入市，使未來(lái)的大連市場(chǎng)向質(zhì)量類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)展。第三節(jié) 金州新

25、區(qū)住宅市場(chǎng)分析一、區(qū)域綜述上半年，國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策繼續(xù)收緊，區(qū)域市場(chǎng)從谷底開(kāi)場(chǎng)緩慢的爬升，在上半年市場(chǎng)“張望態(tài)度心情嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)區(qū)與金州區(qū)的合并之后，更多政策利好的情況下，下半年該區(qū)域的推盤(pán)及規(guī)劃將使得現(xiàn)今區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品趨于多元化，將涵蓋小戶(hù)型公寓、多層洋房、高層、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅等產(chǎn)品。未來(lái)該區(qū)域物業(yè)開(kāi)展將堅(jiān)持以中端產(chǎn)品為主要供應(yīng)構(gòu)造、輔以高端投資類(lèi)產(chǎn)品的形狀，并且區(qū)域工程將在產(chǎn)品質(zhì)量與附加值上構(gòu)成重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局。 二、供應(yīng)量分析金州新區(qū)年上半年可售量為.萬(wàn)平，環(huán)比上漲.%，同比下降.%；區(qū)域上半年多個(gè)工程開(kāi)盤(pán)和加推新品，推使區(qū)域可售量一直維持在百萬(wàn)平方米之上，但受市場(chǎng)的政策影響，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商

26、采取“小步慢跑的加推戰(zhàn)略，順推景象變現(xiàn)嚴(yán)重，因此相較于年下半年眾多大體量工程的積極入市，區(qū)域整體可售量環(huán)比有所大幅增長(zhǎng)；濱海板塊作為金州新區(qū)區(qū)域的供應(yīng)主力，可售量占整體的%，東部板塊、中心板塊及金石灘板塊上半年也有部分工程延續(xù)加推，板塊可售量也維持在-萬(wàn)平方米左右，西山板塊在售工程較少，可售量一直無(wú)法突破。 三、消化量分析年上半年區(qū)域成交量為.萬(wàn)平方米，環(huán)比下降.%，同比上漲.%；區(qū)域年上半年的成交量較往年均有明顯起色，億鋒廣場(chǎng)二期和萬(wàn)達(dá)金石天成的銷(xiāo)售量好于預(yù)期，使得金州新區(qū)整體板塊的銷(xiāo)售量成為近三年的銷(xiāo)售頂峰。下半年仍有工程入市，其中不乏高端和剛性需求產(chǎn)品。估計(jì)未來(lái)一段時(shí)間金州新區(qū)仍將繼續(xù)良

27、好的銷(xiāo)售形狀；從各板塊來(lái)看，進(jìn)入年，東部板塊上市工程較多，在一定程度上超越了濱海板塊的穩(wěn)坐第一的位置，月份億鋒廣場(chǎng)二期工程銷(xiāo)售并售罄，同時(shí)拉動(dòng)了該區(qū)域的銷(xiāo)售成交量。 四、價(jià)錢(qián)分析進(jìn)入年，區(qū)域內(nèi)打折優(yōu)惠工程不斷添加，同時(shí)新入市金石灘度假產(chǎn)品，兩者雙重作用使區(qū)域整體均價(jià)環(huán)比上漲.%，同比下降.%，增至元/平方米；細(xì)分板塊來(lái)看，濱海板塊由于品牌開(kāi)發(fā)商質(zhì)量大盤(pán)的進(jìn)入，不斷引領(lǐng)著區(qū)域成交和價(jià)錢(qián)走勢(shì)，隨著上半年中心板塊億鋒廣場(chǎng)二期的入市，產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)和良好的地理位置，使得該區(qū)域的價(jià)錢(qián)大幅增長(zhǎng)；東部板塊上半年新入市兩個(gè)低價(jià)位產(chǎn)品，使板塊成交均價(jià)僅為元/平方米，遠(yuǎn)低于區(qū)域整體程度；金石灘板塊上半年洋房產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)金

28、石天成成交較好，帶動(dòng)客戶(hù)集中成交，使板塊整體成交均價(jià)位列區(qū)域第一，但價(jià)錢(qián)有所下滑。 五、產(chǎn)品分析金州新區(qū)區(qū)域成交較好的面積區(qū)間為-平方米，成交總價(jià)主要集中在萬(wàn)元以下, 單價(jià)在元/平方米左右的兩室產(chǎn)品最受歡迎。區(qū)域成交面積比例區(qū)域成交單價(jià)比例區(qū)域成交總價(jià)比例區(qū)域成交戶(hù)型表示圖六、潛在量分析年上半年，金州新區(qū)區(qū)域存量及潛在供應(yīng)量依然在高位彷徨。金州新區(qū)目前存量為.萬(wàn)平方米，潛在供應(yīng)量為.萬(wàn)平方米，估計(jì)年下半年入市量萬(wàn)平方米；上半年，多個(gè)工程開(kāi)盤(pán)和加推，使得區(qū)域存量得到一定量的釋放，去化速度普通但區(qū)域存量依然宏大，同時(shí)也將加劇區(qū)域未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，存量不會(huì)在短期內(nèi)集中轉(zhuǎn)化為可售量，估計(jì)下半年可入市量為

29、萬(wàn)平方米。 存量及潛在量主要集中于品牌開(kāi)發(fā)商的手中，因此區(qū)域在成為供應(yīng)熱點(diǎn)的同時(shí)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也將更加猛烈。 七、客群分析金州新區(qū)區(qū)域客群主要以本地自住為主，受新政影響區(qū)域投資客有所減少，自住客群比例有所攀升。區(qū)域購(gòu)買(mǎi)客群表示圖年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策照舊嚴(yán)峻，但落后政策的放寬以及沒(méi)有限購(gòu)的利好關(guān)系，使得投資客戶(hù)的比例依然高居不下，投資性產(chǎn)品主要集中表達(dá)在金石灘等高端旅游度假產(chǎn)品。區(qū)域購(gòu)買(mǎi)客群以仍以自住為絕對(duì)主流，剛性需求表現(xiàn)明顯。由于金州新區(qū)新興產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)展和落戶(hù)政策的放寬，使得客戶(hù)來(lái)源中外地客戶(hù)占比較大，接近三成。 剛需需求仍是區(qū)域的熱點(diǎn)，婚房等自住性需求旺盛，同時(shí)隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的多樣化以及配套設(shè)

30、備的日益完善和交通情況的不斷改善，面積改善與學(xué)區(qū)改善等自住性購(gòu)房需求比例也在添加。八、小結(jié)金州新區(qū)上半年有眾多工程開(kāi)盤(pán)和加推新品，推使區(qū)域可售量繼續(xù)維持在百萬(wàn)平之上，上半年可售量達(dá).萬(wàn)平方米。進(jìn)入年，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域打折、特價(jià)房等優(yōu)惠活動(dòng)層出不窮，促使剛需客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)熱情高漲，區(qū)域上半年整體成交量為.萬(wàn)平方米。上半年，在區(qū)域產(chǎn)品的質(zhì)量和資源的優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)下，價(jià)錢(qián)有所上升，區(qū)域成交均價(jià)呈現(xiàn)出較好的態(tài)勢(shì)。開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域成交較好的面積區(qū)間為-，成交總價(jià)主要集中在萬(wàn)元以下, 單價(jià)在元左右的兩室產(chǎn)品最受歡迎。區(qū)域購(gòu)買(mǎi)客群以仍以自住為絕對(duì)主流，剛性需求表現(xiàn)明顯。由于開(kāi)發(fā)區(qū)新興產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)展和落戶(hù)政策的放寬，使得客戶(hù)來(lái)源中外地客

31、戶(hù)占比較大，接近三成。第五章 小窯灣區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)展預(yù)測(cè)根據(jù)“十二五規(guī)劃，金州新區(qū)將在產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整、自主創(chuàng)新和新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)展上，打造先進(jìn)制造業(yè)、電子信息和石油化工三個(gè)超千億規(guī)模產(chǎn)業(yè)集群，加快光電和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)兩個(gè)超百億元以上產(chǎn)業(yè)集群建立。加快環(huán)保和新能源光伏產(chǎn)業(yè)、風(fēng)電、新資料、航空航天、現(xiàn)代物流、金融效力、科技及商貿(mào)效力、糧食深加工、文化創(chuàng)意和旅游等產(chǎn)業(yè)集群化開(kāi)展。小窯灣國(guó)際商務(wù)中心區(qū)未來(lái)將規(guī)劃構(gòu)建東北亞國(guó)際航運(yùn)中心中心功能區(qū)的配套區(qū)，成為港航現(xiàn)代效力業(yè)集聚區(qū)，為產(chǎn)業(yè)開(kāi)展提供創(chuàng)新動(dòng)力和智慧支持。這些產(chǎn)業(yè)的集聚將迎來(lái)眾多企業(yè)進(jìn)駐金州新區(qū)的頂峰，這將為區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展提供較大的支撐。區(qū)內(nèi)未來(lái)企業(yè)數(shù)量預(yù)測(cè)圖總體來(lái)看，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的企業(yè)將到達(dá),家以上，未來(lái)區(qū)域內(nèi)企業(yè)辦公面積將到達(dá)萬(wàn)平方米以上，目前金州新區(qū)內(nèi)可提供的寫(xiě)字樓面積約為萬(wàn)平方米，將有萬(wàn)平方米的空缺，這為該區(qū)域的寫(xiě)字樓工程提供了宏大的潛在市場(chǎng)客戶(hù)量。目前小窯灣區(qū)域內(nèi)已有多宗土地成交，其詳細(xì)資料見(jiàn)下表：小窯灣土地成交明細(xì)表企業(yè)稱(chēng)號(hào)工程類(lèi)型投資總額億元根底數(shù)據(jù)