08昔陽縣留莊項(xiàng)目營銷方案-副本

1、三大重點(diǎn)問題做什么？工程定位建什么？規(guī)劃設(shè)計(jì)怎樣賣？營銷方案 昔陽縣留莊住宅+商業(yè)工程 規(guī)劃及營銷構(gòu)思昔陽首席大盤， 樹立龍頭籠統(tǒng)高舉產(chǎn)業(yè)大旗， 實(shí)現(xiàn)永續(xù)運(yùn)營本案目錄一、留莊住宅工程定位二、留莊住宅工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議三、留莊商業(yè)工程定位四、留莊商業(yè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議五、商業(yè)工程營銷方案的戰(zhàn)略與戰(zhàn)略六、商業(yè)工程營銷方案的操作與推行一、我們在留莊工程上重點(diǎn)要做什么？工程定位對商業(yè)部分先做重點(diǎn)論述市場角度營銷角度運(yùn)營角度重點(diǎn)思索昔陽縣首席奢華配套齊全規(guī)模型的小區(qū)住宅昔陽縣汽車銷售/配件/裝潢美容、洗車、維修的專業(yè) 市場商鋪昔陽縣新城區(qū)/中心區(qū) /地標(biāo)性、汽配綜合市場住宅工程定位：昔陽縣首大盤 新城區(qū) 新

2、干道 新中心 簡歐風(fēng)格案名建議：松溪世紀(jì)城 麗都美龍灣 新城雅苑 主推定位語：昔陽縣首席大盤，麗都美龍灣、 盛大開幕，盡請等待！案名建議理由：1、公園城取自工程緊鄰松溪河公園，依托水景、公園從人文、宜居。2、麗都美龍灣取名因工程占地面積大、麗都代表詩情畫意大氣，簡約，美代表善，龍灣 代表是昔陽縣最大的龍頭工程！3、新城雅苑因本縣政府規(guī)劃的南遷北移政策，新城雅苑的誕生更讓人明白此處為開發(fā)區(qū)。二、住宅工程規(guī)劃及推行要點(diǎn)1、昔陽縣城目前并沒有真正可以堪稱景觀級樓盤，名仕嘉園、晨曦順景也只是停留在宣傳階段，留莊工程體量宏大，而且留莊回遷樓和對外銷售的住宅產(chǎn)品都處在同一地塊，這需求我們把重點(diǎn)放在對外銷售

3、的住宅與商業(yè)產(chǎn)品上，確立風(fēng)格、精心打造。我們可以思索徽派建筑和現(xiàn)代簡歐式風(fēng)格兩種思緒，但是一定要突出這個(gè)特征，進(jìn)展包裝、大力宣傳。2、前期應(yīng)思索的是設(shè)計(jì)經(jīng)典戶型、主力戶型設(shè)計(jì)、搭配比例、車位、地下室配比樓王和輔樓確實(shí)定、建筑工藝、樓體內(nèi)外裝及配套設(shè)備的選定、景觀設(shè)計(jì)及投入都是開發(fā)公司重點(diǎn)思索的部分。3、結(jié)合工程施工進(jìn)度、銷售部門需根據(jù)開發(fā)公司對資金用量的要求制定一部嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匿N售方案，分階段按步驟完成銷售回款義務(wù)，在此期間售樓部建立、銷售隊(duì)伍組建、人員專項(xiàng)培訓(xùn)、外部關(guān)系拓展、市場推行啟動、客戶進(jìn)入積累和蓄水期、銷售政策的細(xì)節(jié)敲定都是重要任務(wù)內(nèi)容。工程戶型設(shè)計(jì)、面積配比分析及建議縣城購房客戶的調(diào)查發(fā)

4、現(xiàn)，購房戶比較認(rèn)同的戶型在80-120平米，該部分的客戶年齡在30-45歲之間，普通有一到兩個(gè)小孩或老人，多為三至四口之家，消費(fèi)才干比較富余，購房一步到位的心思非常突出。130平米以上的戶型遭到小部分高收入家庭的歡迎，注重溫馨型的客戶購買。80平米以內(nèi)的戶型多為收入才干較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購買。經(jīng)濟(jì)適用！從戶型特征而言，三室兩廳與兩室兩廳最受歡迎，其次為兩室一廳、一室一廳，兩室以下的戶型銷售量偏低。三、商業(yè)工程定位：主題餐廳、大型超市、生活綜合、特征餐飲、汽車銷售、配件修繕、汽車美容裝飾、銀行配套于一體的專業(yè)化市場案名建議：昔陽縣留莊汽配城主推定位語： 昔陽縣獨(dú)家一站

5、式 機(jī)動車銷售/配件/維修/美容裝潢專業(yè)市場案名建議理由：1、工程的產(chǎn)品定位以汽配為主，從產(chǎn)品定位到規(guī)模來看，用汽配城來冠名都比較恰當(dāng)； 2、留莊汽配城那么表達(dá)工程原地理位置；3、昔陽縣的建材、家居、服裝、電器、通訊等產(chǎn)業(yè)都已集中，唯獨(dú)汽配產(chǎn)業(yè)分散。仔細(xì)審視昔陽縣汽配/維修/配件美容市場市場目前汽車銷售/配件/維修市場現(xiàn)狀政策利好低檔、散亂、不成規(guī)模，與昔陽縣其他產(chǎn)業(yè)集合相比明顯不符207國道拓寬、整體改遷提升道路籠統(tǒng)，政府引導(dǎo)，跟著政府規(guī)劃走呼喚一個(gè)全新整合的汽配專業(yè)市場的出現(xiàn)！從營銷角度思索鋪位形狀能否適宜客戶購買？什么鋪?zhàn)钊菀卒N售？大鋪面銷售都較困難；200-300緣由為投資太大，極少數(shù)

6、人有投資實(shí)力小鋪面銷售比較快，100-200 但是對于開發(fā)商來說比較費(fèi)事，而且設(shè)計(jì)本錢方面多 中小臨街商鋪?zhàn)詈娩N售從產(chǎn)品運(yùn)營角度思索什么商鋪適宜汽配商家運(yùn)營 ？較高的層高、框架構(gòu)造、可相互打通的“百變商鋪?zhàn)钸m宜汽車商家運(yùn)營；做展廳應(yīng)提早確定商家，做好整塊玻璃的設(shè)計(jì)，四、建什么？工程建筑規(guī)劃工程定位 ？ 業(yè)態(tài)規(guī)劃？運(yùn)營角度？工程不僅要旺銷，同時(shí)業(yè)主還要掙錢，保證市場持有永久活力！“把工程做旺才是硬道理！以人為本，方便客戶，以科學(xué)的管理理念運(yùn)營！總體商鋪建筑規(guī)劃建議： 本工程建筑規(guī)劃應(yīng)該著重遵照“以人為本、“以通為本的原那么，以實(shí)現(xiàn)商鋪運(yùn)營、運(yùn)用價(jià)值商業(yè)的最大化西南角是兩條縣城主干道的交匯口，是本

7、工程最重要的主入口，此處是展現(xiàn)本工程高檔專業(yè)籠統(tǒng)的關(guān)鍵位置，建筑規(guī)劃以小廣場、大型酒樓大型超市及休閑文娛相結(jié)合的建筑為主，餐飲、休閑文娛類建筑應(yīng)該將各類管道預(yù)留好，以順應(yīng)商家的需求；留莊大道入口應(yīng)設(shè)有古式牌樓，設(shè)有燈籠，以霓虹燈，兩邊的燈類裝飾品，烘托旅游文化餐飲濃重氣氛。 從商鋪銷售與商家運(yùn)營的角度思索，一切商鋪面積不宜過大，主力戶型的面積控制在90-150 之間，商鋪?zhàn)钸m宜為兩層，預(yù)留內(nèi)置樓梯；本商業(yè)工程是汽配專業(yè)市場，樓板承重方面該當(dāng)充分思索到商家貨品堆放的需求，建議樓板承重在500-800KG/； 停車位是決議商業(yè)工程成敗的重要要素，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)充分思索停車位的數(shù)量及規(guī)劃，建議數(shù) 量地

8、上停車位為200-300個(gè)； 另外，渣滓處置站等也應(yīng)該規(guī)劃在適當(dāng)?shù)奈恢?，充分表達(dá)人性化的原那么與商家的運(yùn)營需求。商鋪外墻設(shè)計(jì)和整個(gè)市場名字要有合理的顯眼的存放位置。總體業(yè)態(tài)規(guī)劃建議： 本工程是分為3段的，A段、大型超市和生活綜合，宴會主題餐廳，為主，所以停車位一定要有充足的停車位，B段為汽配專業(yè)市場，業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)該充分滿足汽車配件、汽車美容裝飾、汽車修繕、摩托車 配件與維修等商家的運(yùn)營需求， 還要規(guī)劃大型餐飲、特征餐飲、休閑、文娛、物流配送、銀行等效力配套類業(yè)態(tài)； 本工程還應(yīng)該思索到運(yùn)營商家就近居住和辦公的需求，在主入口建筑中規(guī)劃一定體量的宜商宜 住的獨(dú)身小戶型； 臨縣城主干道、展現(xiàn)面好的街鋪應(yīng)

9、該規(guī)劃些籠統(tǒng)較好的汽車美容裝飾商家，突出留莊汽配城高檔、一流、專業(yè)的整體籠統(tǒng)； 引入昔陽最大的東昌、眾興等幾家汽車經(jīng)銷商、4S店、在與之最接近的區(qū)域規(guī)劃汽配的業(yè)態(tài)； 思索到昔陽縣整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，摩托車市場、摩配業(yè)態(tài)所占的比例該當(dāng)偏小，且宜規(guī)劃在內(nèi)街； 汽車修繕籠統(tǒng)稍差，這類業(yè)態(tài)規(guī)劃在接近縣城主干道宜建地下廣場或邊緣位置較為適宜； 普通餐飲、物流配送類業(yè)態(tài)不宜規(guī)劃在外街，故規(guī)劃在內(nèi)街，順應(yīng)本市場的配套效力所需即可。主入口建議設(shè)計(jì)綜合性的建筑，其用途不在于汽配市場的運(yùn)營，更多的功能應(yīng)表達(dá)工程高端的專業(yè)籠統(tǒng)，有很強(qiáng)的汽配城昭示效果，在這個(gè)綜合性建筑中能規(guī)劃大型餐飲、休閑、文娛類的業(yè)態(tài)，滿足不同層次的運(yùn)

10、營商家、汽配城消費(fèi)者及辦公人員的消費(fèi)需求。工程昭示性效果廣場利于車流的會聚與分流商鋪的建筑形狀建議：如下圖，這種類型的商鋪一層經(jīng)營，二層可以做庫房堆貨，又可以滿足運(yùn)營商家辦公或住宿的用途。鋪鋪臨街，大小適中，易運(yùn)營，同時(shí)也易投資，符合開發(fā)商回收資金和運(yùn)營旺場的利益。找些籠統(tǒng)好的店面，此類商家市場籠統(tǒng)好，宜規(guī)劃在現(xiàn)207國道和的街面上。五、怎樣賣？營銷方案獨(dú)特的工程量身打造的營銷方案總體營銷戰(zhàn)略中心思想營銷道路營銷重點(diǎn)在 不賣 中 賣提早拉開招商/運(yùn)營架勢建立認(rèn)同度、提高價(jià)值預(yù)期稀缺品籠統(tǒng)入市迅速銷售，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值總體營銷戰(zhàn)略中心思想兩條營銷道路相互促進(jìn)產(chǎn)業(yè)道路直接銷售目的專業(yè)市場商戶投資道路主力

11、目的：昔陽投資客戶投資者：大部分商業(yè)為自營，運(yùn)營有保證產(chǎn)業(yè)道路促進(jìn)投資道路投資道路促進(jìn)產(chǎn)業(yè)道路運(yùn)營戶：高價(jià)值產(chǎn)業(yè)鋪，大批投資客看中，有升值空間，租不如買總體營銷戰(zhàn)略營銷道路運(yùn)營者有良好的預(yù)期自信心建立昔陽對周邊輻射的窗口意義全新運(yùn)營方式跨區(qū)采購的方式高推行力度、市場運(yùn)營前景永續(xù)運(yùn)營、租不如買投資者了解、信任、有才干買。 須處理描畫問題：汽配產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、行業(yè)前景工程的一致性、稀缺性投資高增長性、平安性單價(jià)可接受、總價(jià)吸引力。營銷重點(diǎn)四大舉措羊群效應(yīng)產(chǎn)業(yè)道路先行“租售并舉全縣招商，引入全縣的品牌汽配商家，給昔陽其他運(yùn)營戶以帶動區(qū)別對待自營客與投資客，盡能夠多地吸引自營客戶，有利后期運(yùn)營前期：意向招商

12、+銷售后期：正式招商異地銷售促進(jìn)在和順、平定等地大造氣勢，給昔陽潛在大量投資客以帶動總體營銷戰(zhàn)略總體營銷戰(zhàn)略中心價(jià)值銷售方式中心：突出/放大兩種價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值+投資價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值要素：規(guī)模感行業(yè)規(guī)模前景頭領(lǐng)感方式先進(jìn)、行業(yè)領(lǐng)頭羊?qū)嵙Ω信c政府良好的協(xié)作關(guān)系整合整個(gè)地域內(nèi)外行業(yè)資源投資價(jià)值要素穩(wěn)健NO.1汽配連鎖品牌，擁有豐富的汽車效力市場運(yùn)作閱歷及行業(yè)資源稀缺昔陽縣獨(dú)一的、一致的汽配市場價(jià)值產(chǎn)業(yè)鋪，行業(yè)橋頭堡總體營銷戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)效力銷售優(yōu)惠招商5、引入昔陽最大的幾家汽車經(jīng)銷公司，設(shè)立各汽車展銷店；6、建立市場運(yùn)營中心進(jìn)展一致的市場化管理。以效力切入銷售直接切入銷售先效力，后銷售1、設(shè)立半年左右的免租期；2、免收一年的市場管理費(fèi)；3、對簽定長期運(yùn)營協(xié)議的商戶給予更多的優(yōu)惠措施。給予市場充分自信心；提供綜合價(jià)值、綜合效力NO銷售方式六大銷售措施保證銷售和運(yùn)營兩旺客戶類別銷售方式目的自營客1、優(yōu)先登記自營客的認(rèn)籌時(shí)間早于投資客；給投資客以壓力和市場預(yù)期2、優(yōu)惠購買自營客購買給予3%左右的折扣點(diǎn)；鼓勵(lì)自營客購