商品房司法解釋第三條詳解

1、商品房買賣合同解釋第三條解讀【銷售廣告視為合 同要約的條件】最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第三 條【銷售廣告視為合同要約的條件】 商品房的銷 售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房 開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允 諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià) 格的確定有 重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和 允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi) 容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本條是關(guān) 于商品房銷售廣告視為合同要約的條件及承擔(dān)民事責(zé) 任的解釋。目前，商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開出售的，因商品房銷售廣告引發(fā)的

2、糾紛在審判實(shí)踐中大量存在。據(jù)報(bào)載，在 2003年 “3.15”國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布 2002年因商品房廣告虛假引起的投訴比上一年增長(zhǎng) 177 %，成為商品房糾紛中最主要的問題和消費(fèi)者投 訴的熱點(diǎn)問題。近幾年來，社會(huì)上要求整治商品房銷 售虛假廣告的呼聲日益高漲，國(guó)家有關(guān)部門也下了很 大的力氣予以治理整頓，但因相關(guān)的法律措施不配套， 法律責(zé)任的界限不明確，虛假廣告已成為商品房銷售 領(lǐng)域的瘤疾，根治較難。有人在報(bào)紙上寫了一則笑話: 說某地舉辦吹牛大賽，最終殺人決賽圈的一水兒全是 售樓小姐。還有人撰文指責(zé)有的商品房廣告簡(jiǎn)直就是 顛倒黑白，說：明明是商住混雜的塔樓，去口說成是 與國(guó)際

3、接軌的SOHO產(chǎn)品；明明是積壓多時(shí)的空置房， 卻說成是保留單位、典藏戶型；明明是樓盤緊靠著蚊 蟲滋生的爛泥塘，卻說成是熱帶雨林性氣候。本條司 法解釋就是在征求各方面意見的基礎(chǔ)上，對(duì)商品房銷 售廣告的民事責(zé)任作出的一個(gè)新的界定。 本條所 說的“廣告”是指商業(yè)廣告，“商品房銷售廣告”是指廣 義上的廣告，包括媒體廣告，如報(bào)刊雜志上的印刷 廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳 材料；施工現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌；樣板房展示；等等。本 條所說的商品房銷售廣告中的“說明和允諾”，是指房 地產(chǎn)開發(fā)商利用廣播、電視、報(bào)紙、期刊等新聞媒 體的廣告欄目或自行印制售房宣傳資料、設(shè)置戶外廣 告、樣板房等形式，在宣傳和介

4、紹商品房的同時(shí)，作 出的對(duì)購買商品房特定事項(xiàng)的說明或者對(duì)商品房質(zhì)量 的聲明、陳述。這些說明和允諾，在多數(shù)情況下房地 產(chǎn)開發(fā)商均拒絕寫進(jìn)合同條款中，但對(duì)購房合同的簽 訂又有著巨大的影響，影響著購房人的心理，特別是 公開出版的報(bào)紙、雜志以及國(guó)家管理的電視、廣播上 發(fā)布的廣告，更是容易產(chǎn)生廣告應(yīng)有的誘惑力，因此， 如何界定房地產(chǎn)廣告中說明和允諾的法律責(zé)任，統(tǒng) 一對(duì)這一類糾紛的法律適用尺度，是審判機(jī)關(guān)必須面 對(duì)的迫切課題。目前商品房銷售廣告中說明和允諾的主要情形有: （1）向購房人提供某些購房?jī)?yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的 說明。如提供銀行按揭貸款并給予一定的折扣、贈(zèng)送 車庫、花園、家具、廚具、電話，等等。（2

5、）對(duì)商品房美觀性質(zhì)量的陳述。美觀性質(zhì)量一般側(cè)重于裝 飾標(biāo)準(zhǔn)，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座 大樓的公用部分，如聲明地板是“高級(jí)實(shí)木地板”，房 門是三防實(shí)木子母門，外墻是鏡面不銹鋼”裝飾， 大堂“挑空”，等等。（3）對(duì)商品房使用功能質(zhì)量的陳述。如對(duì)高層住宅聲明裝有進(jìn)口高級(jí)電梯，地下 車庫電梯直達(dá)，24小時(shí)熱水，溫泉人戶，網(wǎng)絡(luò)寬帶 人戶、地板采暖，“告別空調(diào)暖氣時(shí)代”，等等。（4）對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述。如聲明小區(qū)內(nèi)建 有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米噴泉休閑廣 場(chǎng)”，“10000平方米中心綠地”，小區(qū)內(nèi)或者小區(qū)外配 套有商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、游泳館、網(wǎng) 球場(chǎng)、健

6、身房等等商業(yè)服務(wù)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生公 共設(shè)施，或鼓吹某物業(yè)“雄踞亞奧核心，坐享CBD的 周到服務(wù)，區(qū)域含金量日益增強(qiáng)”，“城鐵、地鐵近在咫尺”，“為小區(qū)業(yè)主提供始于零歲，伴隨一生的社 區(qū)教育新模式”，等等。（5）承諾“還本銷售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回報(bào)，為銀行按揭 貸款買房的提供“回購擔(dān)?！?，以及為外地購房者辦理 本地城市的戶口指標(biāo)，等等。 審判實(shí)踐中對(duì)商品房 銷售虛假廣告等引起糾紛的處理，有不同意見。一種 意見認(rèn)為，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房售樓廣告除 非包括了合同的主要內(nèi)容從而成為要約，一般只屬于 要約邀請(qǐng)或要約引誘，意在邀請(qǐng)購房者提出購房要約， 而作為要約邀請(qǐng)的售樓廣

7、告是沒有拘束力的，因此， 商品房銷售宣傳廣告只是一種要約邀請(qǐng)，如未將廣告 宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷 售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)的 義務(wù)，可考慮以締約過失責(zé)任對(duì)買受人予以補(bǔ)救。 另一種意見認(rèn)為，由于要約引誘具有“對(duì)世性”，當(dāng)事 人在發(fā)出要約引誘時(shí)必須先盡前契約義務(wù)，如揭示合 同內(nèi)容的所有事實(shí)，不能隨心所欲或作虛假的陳述， 因此廣告的真實(shí)性已成為當(dāng)今世界各國(guó)對(duì)廣告的最基 本的要求。由于開發(fā)商對(duì)其在售樓廣告中作出的說明 和允諾的內(nèi)容，往往又利用其訂立合同時(shí)的優(yōu)勢(shì)地位， 拒絕 訂人合同中，故其明白無誤的“說明和允諾”從 本質(zhì)上說已經(jīng)構(gòu)成像懸賞廣告一樣的特殊要求、

8、它以 購房人完成簽訂購房合同的行為為對(duì)價(jià)和承諾。在這 一特殊要約的有效期內(nèi)，開發(fā)商不得隨意撤銷或變更 許諾，即廣告許諾具有不可撤回性，也就是開發(fā)商在 前契約階段所承擔(dān)的以忠實(shí)、協(xié)力、誠(chéng)信為內(nèi)容的前 契約義務(wù)，通常稱之為“要約的形式拘束力”。中華 人民共和國(guó)廣告法（以下簡(jiǎn)稱廣告法）第9條規(guī) 定：“廣告中對(duì)商品的性能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、價(jià) 格、生產(chǎn)者、有效期限、允諾或者對(duì)服務(wù)的內(nèi)容、形 式、用途、質(zhì)量、價(jià)格、允諾有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚、 明白。廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈(zèng)送禮品 的，應(yīng)當(dāng)表明贈(zèng)送的品種和數(shù)量。”這一規(guī)定體現(xiàn)了 誠(chéng)實(shí)信用的先契約義務(wù)原理，即清楚明白的廣告許諾，具有不可撤回的形式拘束

9、力。因此開發(fā)商在售 樓廣告中作出許諾以后，一旦與購房人與之簽訂買 賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)毫無選擇地履行廣告許諾的義務(wù)。 從實(shí)踐的情況看，已有部分地區(qū)對(duì)銷售廣告和宣傳資 料的問題突破傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，開始區(qū)別情況予以認(rèn)定。 如廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問題的指導(dǎo)意見對(duì)未訂入合同 中的銷售廣告內(nèi)容，規(guī)定只要符合5種情形之一的， 廣告內(nèi)容具有法律約束力。深圳市也明文規(guī)定，售 樓廣告視同購房合同的附件，與合同文本具有同樣的法律效力。建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委等7部委在2002年 4月發(fā)布的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知 中要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng) 嚴(yán)格按照規(guī)定，將房

10、地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示及 承諾的主要內(nèi)容和事項(xiàng)在合同中明確”。因此，嚴(yán)格 規(guī)范房地產(chǎn)廣告中的許諾體現(xiàn)了實(shí)踐的要求，已是 大勢(shì)所趨。最高人民法院于2001年7月二審判決的新疆李會(huì)同等120名購房戶與天海房地產(chǎn)公司、某 某保險(xiǎn)公司等還本銷售商品房糾紛案就是涉及商品房 銷售廣告如何承擔(dān)法律責(zé)任的判決。該案的簡(jiǎn)要情 況是：1994年6月，新疆天海實(shí)業(yè)開發(fā)總公司、天 海房地產(chǎn)公司在烏魯木齊晚報(bào)等媒體上刊登廣告 稱：本公司開展天?；▓@（住宅小區(qū)）微利發(fā)售，五 年還本活動(dòng)。自1994年11月5日起，天海房地產(chǎn) 公司、某某保險(xiǎn)公司在新疆日?qǐng)?bào)、烏魯木齊晚報(bào) 等媒體上多次刊登廣告稱：“天海房地產(chǎn)公司、某某 保險(xiǎn)

11、公司隆重奉獻(xiàn)還本信譽(yù)保險(xiǎn)”，“鄭重宣誓只要長(zhǎng) 城還在，五年必將還本”，“天海集團(tuán)公司首家推出 期限五年，還本售房方案，并與某某保險(xiǎn)公司推出 還本信譽(yù)保險(xiǎn)服務(wù)，凡購買天海花園小區(qū)商品房的 單位和個(gè)人均可享受五年還本，同時(shí)某某保險(xiǎn)公司 向天海公司對(duì)客戶提供五年還本信譽(yù)保險(xiǎn)”。從1994年6月至1995年7月，李會(huì)同等120人分別與 天海房地產(chǎn)公司簽訂了還本售房協(xié)議書、債權(quán)證 明并進(jìn)行了公證，約定：李會(huì)同等120人分別購買 天海房地產(chǎn)公司的房屋各一套，一次性交清購房款， 天海房地產(chǎn)公司短期內(nèi)辦理房產(chǎn)證，從交款之日起五 年后，購房人收回本金。上述協(xié)議簽訂后，李會(huì)同等 120人分別依約交付了購房款，天海

12、房地產(chǎn)公司亦依 約交付了房屋。五年后，因天海房地產(chǎn)公司未履行還 本義務(wù)，李會(huì)同等120人向新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人 民法院起訴，請(qǐng)求判令天海物業(yè)公司承擔(dān) 16277043.20元的還本責(zé)任，xx縣農(nóng)行承擔(dān)注冊(cè)資金 不到位的責(zé)任，某某保險(xiǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)充償還的責(zé)任， 董新勝等人承擔(dān)投資不到位的股東連帶責(zé)任，并承擔(dān) 本案的訴訟費(fèi)用。一審法院還查明：天海實(shí)業(yè)開發(fā)總 公司1993年8月成立，1995年6月9日變更為天海 集團(tuán)公司，1997年9月22日被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。天海 房地產(chǎn)公司由天海實(shí)業(yè)開發(fā)總公司于1994年2月投 資500萬元成立，1997年9月4日被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 天海物業(yè)公司于1994年9月設(shè)立，

13、由天海集團(tuán)投人 500萬元的注冊(cè)資金，主要是鍋爐房、供排水、在建 基礎(chǔ)工程。1994年11月8日，天海房地產(chǎn)公司與某 某保險(xiǎn)公司簽訂商品房屋銷售五年期還本信譽(yù)保險(xiǎn) 協(xié)議，約定由天海房地產(chǎn)公司向某某保險(xiǎn)公司投保 該保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期滿后，確認(rèn)天海房地產(chǎn)公司不能返還 購房戶的購房款時(shí)，某某保險(xiǎn)公司將按本協(xié)議載明的 保險(xiǎn)金額（按天海房地產(chǎn)公司每套商品房屋銷售價(jià)格 的50%計(jì)算）承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)保險(xiǎn)金額 按綜合費(fèi)率9%計(jì)算，保險(xiǎn)期限為房屋售出之日起， 五年期滿止，所有售出的房屋必須參加本保險(xiǎn)，天海 房地產(chǎn)公司必須將所有售房款的50%交付某某保險(xiǎn)公司作為信譽(yù)保證，天海房地產(chǎn)公司的 宣傳涉及保險(xiǎn)內(nèi)容，必

14、須經(jīng)過某某保險(xiǎn)公司認(rèn)可，方 能使用。1994年12月6日，天海房地產(chǎn)公司與某某 保險(xiǎn)公司簽訂關(guān)于對(duì)“商品房屋銷售五年期還本信 譽(yù)保險(xiǎn)協(xié)議”終止的協(xié)議，約定終止商品房屋銷售 五年期還本信譽(yù)保險(xiǎn)協(xié)議，由天海房地產(chǎn)公司以廣 告形式向社會(huì)公眾作出協(xié)議終止的聲明。李會(huì)同等 120人與天海房地產(chǎn)公司簽訂的還本售房協(xié)議、 債權(quán)證明中未涉及與某某保險(xiǎn)公司相關(guān)的條款約 定，從120名購房戶所舉證據(jù)中，證實(shí)某某保險(xiǎn)公司 于1994年11月5日開始與天海房地產(chǎn)公司在烏 魯木齊晚報(bào)等媒體上刊登有關(guān)五年還本售房的廣告， 李會(huì)同等120人提供的120戶“五年還本”購房戶名 單中有56位購房時(shí)間為1994年6月14日至19

15、94 年11月4日（見名單中序號(hào)第1位李曉才至第56 位袁江）。1994年11月5日以后，當(dāng)天海房地產(chǎn)公 司在新聞媒體上作廣告時(shí)，某某保險(xiǎn)公司沒有以任何 形式提出異議，同年12月6日以后，某某保險(xiǎn)公司 亦未以任何形式表明其與天海房地產(chǎn)公司已解除合同。 訴訟中，天海房地產(chǎn)公司和李會(huì)同等120人承認(rèn)未向 某某保險(xiǎn)公司交納過保險(xiǎn)費(fèi)用。最高人民法院二審還 查明，1994年11月24日和12月1日，中國(guó)人民保 險(xiǎn)公司新疆維吾爾自治區(qū)分公司就其與天海房地產(chǎn)公 司聯(lián)合開辦商品房屋五年期還本信譽(yù)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的可行 性，書面請(qǐng)示中國(guó)人民保險(xiǎn)公司財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)部和中國(guó)人民 銀行新疆維吾爾自治區(qū)分行，1994年12月3日，中

16、國(guó)人民保險(xiǎn)公司財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)部書面批復(fù)中國(guó)人民保險(xiǎn)公司 新疆維吾爾自治區(qū)分公司：此類業(yè)務(wù)涉及經(jīng)濟(jì)擔(dān)保， 是總公司行文明令禁止開辦的業(yè)務(wù)，目前不宜開辦此 類業(yè)務(wù)。新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn) 為，（一）李會(huì)同等120名購房戶在與天海房地產(chǎn)公 司簽訂五年還本售房協(xié)議書時(shí)，國(guó)家現(xiàn)行法律、 法規(guī)都沒有禁止性規(guī)定，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合 法，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效，五年期滿，天海房地產(chǎn)公 司應(yīng)向李會(huì)同等120名購房戶承擔(dān)還本責(zé)任。天海集 團(tuán)公司在天海房地產(chǎn)公司被工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng) 業(yè)執(zhí)照后，作為天海房地產(chǎn)公司的出資人，依據(jù)中 華人民共和國(guó)公司法（以下簡(jiǎn)稱公司法）第192 條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)天海房地產(chǎn)公司

17、的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清 算。在清算期間，公司的人格并未消滅，只是權(quán)利能 力被限制于清算范圍之內(nèi)，但天海集團(tuán)公司隨后不久 也被工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，依法亦應(yīng)進(jìn)行 清算，根據(jù)工商行政管理機(jī)關(guān)意見，天海集團(tuán)公司所 屬企業(yè)債權(quán)債務(wù)由出資人負(fù)責(zé)清算。故李會(huì)同等120 名購房戶將天海集團(tuán)公司、天海房地產(chǎn)公司作為被告 要求其就天海房地產(chǎn)公司承擔(dān)清算責(zé)任的主張成立。 天海集團(tuán)公司股東應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)天海集團(tuán)公司、天海房地 產(chǎn)公司進(jìn)行清算，用清算出的剩余財(cái)產(chǎn)向李會(huì)同等 120名購房戶承擔(dān)還本責(zé)任。天海物業(yè)公司與天海房 地產(chǎn)公司均是獨(dú)立的企業(yè)法人，依據(jù)公司法第3 條的規(guī)定，應(yīng)各自獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。但天海物業(yè)公 司在天海

18、房地產(chǎn)公司、天海集團(tuán)公司被工商行政管理 機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一直未進(jìn)行清算的情況下，在天 海房地產(chǎn)公司有償取得土地使用權(quán)的土地紅線內(nèi)建蓋 門面房并出售的行為，實(shí)際占有、使用、收益原屬天 海集團(tuán)公司的鍋爐設(shè)備并收取暖氣費(fèi)的行為，確屬天 海物業(yè)公司實(shí)際占有、使用、收益、處分了應(yīng)屬天海 集團(tuán)公司、天海房地產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn)，從上述三公司的 登記情況看，三公司的財(cái)產(chǎn)在事實(shí)上產(chǎn)權(quán)主體混合， 形成了共同共有關(guān)系，根據(jù)民法通則第78條第 1、2款的規(guī)定，李會(huì)同等120名購房戶主張?zhí)旌Ｎ?業(yè)公司、天海房地產(chǎn)公司、天海集團(tuán)公司就還本承擔(dān) 連帶責(zé)任主張成立。（二）某某保險(xiǎn)公司與天海房地 產(chǎn)公司刊登“五年還本售房保險(xiǎn)”的廣

19、告行為，根據(jù)合同法第21條的規(guī)定，不能認(rèn)定為承諾，某某保險(xiǎn)公 司未與李會(huì)同等120條購房戶訂立保險(xiǎn)合同，也不是 五年還本售房合同的當(dāng)事人，承諾應(yīng)當(dāng)以明示的方式 作出，緘默或者不行為不能視為承諾。李會(huì)同等120 名購房戶要求某某保險(xiǎn)公司承擔(dān)承諾責(zé)任缺乏法律依 據(jù)和事實(shí)依據(jù)，但某某保險(xiǎn)公司刊登廣告的行為是促 使李會(huì)同等人與天海房地產(chǎn)公司簽訂五年還本售房協(xié) 議和債權(quán)協(xié)議的重要條件，某某保險(xiǎn)公司與天海房地 產(chǎn)公司訂立五年還本售房信譽(yù)保險(xiǎn)協(xié)議是售房的真實(shí) 意思表示，雙方終止上述協(xié)議后，有義務(wù)督促天海房 地產(chǎn)公司及時(shí)向社會(huì)公告協(xié)議終止的事實(shí)，而某某保 險(xiǎn)公司卻消極地不作為，致使李會(huì)同等120名購房戶 中的

20、部分購房戶仍然認(rèn)為有某某保險(xiǎn)公司承保，某某 保險(xiǎn)公司的行為是導(dǎo)致李會(huì)同等人在購房時(shí)放棄采用 其他法律手段擔(dān)保債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的重要因素，某某保 險(xiǎn)公司對(duì)于時(shí)至今日李會(huì)同等人債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，受到 損害具有一定過錯(cuò)，依據(jù)民法通則第106條第1、 2款的規(guī)定，某某保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，某某 保險(xiǎn)公司因沒有履行依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)負(fù)的義務(wù)， 即合同前義務(wù)，而導(dǎo)致李會(huì)同等人遭受一定的利益損 失，主要是信賴?yán)娴膿p失，依據(jù)合同法第42 條的規(guī)定，某某保險(xiǎn)公司應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。鑒 于李會(huì)同等人對(duì)自己從事民事活動(dòng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不 足，主觀上也有過錯(cuò)，依據(jù)民法通則第131條的 規(guī)定，某某保險(xiǎn)公司應(yīng)就自1994

21、年11月5日起購 買房屋的原告的債權(quán)損失承擔(dān)天海物業(yè)公司、天海集 團(tuán)公司、天海房地產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)不足以清償?shù)倪€本債務(wù) 的30%的民事責(zé)任。據(jù)此判決：李會(huì)同等120名購 房戶與天海房地產(chǎn)公司簽訂的還本售房合同有效；天 海集團(tuán)公司出資人負(fù)責(zé)對(duì)天海集團(tuán)公司、天海房地產(chǎn) 公司進(jìn)行清算，用清算后的剩余財(cái)產(chǎn)向李會(huì)同等120 名購房戶承擔(dān)16277043.20元的還本責(zé)任；天海物業(yè) 公司與天海集團(tuán)公司、天海房地產(chǎn)公司向李會(huì)同等 120名購房戶就還本承擔(dān)連帶責(zé)任；某某保險(xiǎn)公司向 李會(huì)同等120名購房戶中的64戶（從購房戶名單的 第57位王偉至第120位周素英，即自1994年11月 5日起購買房屋的購房戶）的債權(quán)損

22、失承擔(dān)天海物業(yè) 公司、天海集團(tuán)公司、天海房地產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn)不足以 清償?shù)倪€本債務(wù)的30%的民事責(zé)任（除去購房戶中 前56位，即從第1位李曉才至第56位）。 某某保 險(xiǎn)公司對(duì)一審判決不服，向最高人民法院上訴稱：還 本銷售的行為違背了誠(chéng)實(shí)信用、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，違 背了國(guó)內(nèi)貿(mào)易部（1994）內(nèi)貿(mào)函字第802號(hào)關(guān)于禁 止還本銷售商品活動(dòng)的通知，該協(xié)議中對(duì)售房的約 定內(nèi)容可以認(rèn)定有效，對(duì)還本的約定內(nèi)容應(yīng)為無效； 廣告行為不構(gòu)成有效承諾，某某保險(xiǎn)公司非本案房屋 買賣合同當(dāng)事人，與120名購房戶也沒有形成保險(xiǎn)法 律關(guān)系，故在本案中所實(shí)施的行為只是要約邀請(qǐng)，不 應(yīng)承擔(dān)30%的代賠償責(zé)任。最高人民法院認(rèn)為，李 會(huì)

23、同等120名購房戶與天海房地產(chǎn)公司簽訂五年還 本售房協(xié)議書時(shí)，國(guó)家法律、行政法規(guī)均沒有禁止 此類銷售活動(dòng)的規(guī)定，當(dāng)事人之間所簽協(xié)議意思表示 真實(shí)明確，不違反公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定為有效。國(guó)內(nèi)貿(mào)易部（1994）內(nèi)貿(mào)函字第802號(hào)通 知，不宜作為認(rèn)定本案合同無效的根據(jù)，某某保險(xiǎn)公 司上訴主張雙方當(dāng)事人簽訂的五年還本售房協(xié)議書 中有關(guān)售房的約定內(nèi)容可以認(rèn)定有效，對(duì)還本的約定 內(nèi)容應(yīng)為無效，理由不充分，不予支持。某某保險(xiǎn)公 司認(rèn)為其與天海房地產(chǎn)公司聯(lián)合刊登廣告的行為不構(gòu) 成有效承諾，與120名購房戶沒有形成保險(xiǎn)法律關(guān)系， 判決其承擔(dān)30 %的代賠償責(zé)任于法無據(jù)，與事實(shí)不 符。從中國(guó)人民保險(xiǎn)

24、公司1994年12月3日批復(fù)的 內(nèi)容來看，信譽(yù)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)涉及經(jīng)濟(jì)擔(dān)保，帶有信譽(yù)擔(dān) 保性質(zhì)。某某保險(xiǎn)公司在新聞媒體上公開宣示信譽(yù)擔(dān) 保，對(duì)造成本案部分還本售房合同的簽訂和履行具有一定的過 錯(cuò)，其與天海房地產(chǎn)公司達(dá)成的關(guān)于對(duì)“商品房屋 銷售五年期還本信譽(yù)保險(xiǎn)協(xié)議”終止的協(xié)議，實(shí)際上 是推卸責(zé)任，損害他人利益的行為，一審法院判決某 某保險(xiǎn)公司違背誠(chéng)信原則，承擔(dān)其刊登廣告后購房戶 30%的信賴?yán)娴膿p失，符合法律規(guī)定，某某保險(xiǎn)公 司的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。依據(jù)民事訴訟 法第153條第1款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決駁回上 訴，維持原判。本案是一起典型的因商品房銷售廣告引起的商品房買賣合同糾紛。關(guān)于還本銷

25、售商品， 國(guó)內(nèi)貿(mào)易部在1994年10月以（1994）內(nèi)貿(mào)函字第 802號(hào)通知予以禁止后，有關(guān)的行政機(jī)關(guān)才開始對(duì)這 一銷售形式的違法性有所認(rèn)識(shí)，由于這個(gè)通知是給各 個(gè)省級(jí)地方的商業(yè)、工商等行政管理部門下發(fā)的，各 個(gè)地方接到通知的時(shí)間也不一樣，所以實(shí)際執(zhí)行的時(shí) 間有早晚。據(jù)本案雙方當(dāng)事人反映，新疆是在1994 年12月份才知道這個(gè)規(guī)定，所以某某保險(xiǎn)公司在 1994年12月初還向上級(jí)單位請(qǐng)示開辦還本售房信譽(yù) 保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。關(guān)于商品房的還本銷售問題，直到2001 年6月1日，才有建設(shè)部的商品房預(yù)售管理辦法 加以明確禁止。李會(huì)同等120名購房戶與天海房地產(chǎn) 公司簽訂五年還本售房協(xié)議書的時(shí)間，有的在國(guó) 內(nèi)貿(mào)易

26、部的通知下發(fā)之前，有的在該通知下發(fā)之后， 合同的履行時(shí)間則跨越到合同法生效實(shí)施之后， 依照合同法關(guān)于合同效力認(rèn)定的規(guī)定，本案雙方 當(dāng)事人簽訂合同時(shí)，國(guó)家法律、行政法規(guī)均沒有禁止 此類銷售活動(dòng)的規(guī)定，當(dāng)事人之間所簽協(xié)議意思表示 真實(shí)明確，不違反公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定為有效。國(guó)內(nèi)貿(mào)易部（1994）內(nèi)貿(mào)函字第802號(hào)通 知，只是行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部行政規(guī)定，不宜作為認(rèn)定本 案合同無效的根據(jù)。本案雙方當(dāng)事人對(duì)還本售房廣告 中的內(nèi)容已經(jīng)在買賣合同中作了明確約定，所以一審 法院判決買賣合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定予以 履行，天海物業(yè)公司等應(yīng)當(dāng)向 120名購房戶承擔(dān) 16277043.20元的還本責(zé)

27、任。某某保險(xiǎn)公司上訴主張 雙方當(dāng)事人簽訂的五年還本售房協(xié)議書中有關(guān)售 房的約定內(nèi)容可以認(rèn)定有效，對(duì)還本的約定內(nèi)容應(yīng)為 無效，實(shí)際上是規(guī)避法律，對(duì)法律作損害對(duì)方當(dāng)事人 利益的理解，理由不充分，不能予以支持。關(guān)于某某 保險(xiǎn)公司責(zé)任的承擔(dān)，一審法院認(rèn)為，某某保險(xiǎn)公司 與天海房地產(chǎn)公司刊登“五年還本售房保險(xiǎn)”的廣告行 為，根據(jù)合同法第21條的規(guī)定，不能認(rèn)定為承 諾，某某保險(xiǎn)公司未與李會(huì)同等120名購房戶訂立保 險(xiǎn)合同，也不是五年還本售房合同的當(dāng)事人，李會(huì)同 等120名購房戶要求某某保險(xiǎn)公司承擔(dān)承諾責(zé)任缺乏 法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)，但某某保險(xiǎn)公司刊登廣告的行 為是促使李會(huì)同等人與天海房地產(chǎn)公司簽訂五年還本

28、售房協(xié)議和債權(quán)協(xié)議的重要條件，某某保險(xiǎn)公司與天 海房地產(chǎn)公司訂立五年還本售房信譽(yù)保險(xiǎn)協(xié)議是售房 的真實(shí)意思表示，雙方終止上述協(xié)議后，有義務(wù)督促 天海房地產(chǎn)公司及時(shí)向社會(huì)公告協(xié)議終止的事實(shí)，而 某某保險(xiǎn)公司卻消極地不作為，致使李會(huì)同等120名 購房戶中的部分購房戶仍然認(rèn)為有某某保險(xiǎn)公司承保， 某某保險(xiǎn)公司的行為是導(dǎo)致李會(huì)同等人在購房時(shí)放棄 采用其他法律手段擔(dān)保債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的重要因素，某 某保險(xiǎn)公司對(duì)于時(shí)至今日李會(huì)同等人債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)， 受到損害具有一定過錯(cuò)，依據(jù)民法通則第106條 第1、2款的規(guī)定，某某保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任， 鑒于李會(huì)同等人對(duì)自己從事民事活動(dòng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí) 不足，主觀上也有過錯(cuò)

29、，某某保險(xiǎn)公司應(yīng)就自1994 年11月5日起購買房屋的原告的債權(quán)損失承擔(dān)天海 物業(yè)公司、天海集團(tuán)公司、天海房地產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)不足 以清償?shù)倪€本債務(wù)的30%的民事責(zé)任。這就是說， 一審法院確定某某保險(xiǎn)公司的責(zé)任時(shí)，明確了它不是 保險(xiǎn)責(zé)任，而是某某保險(xiǎn)公司的“廣告許諾”促使當(dāng)事人放棄其他形 式擔(dān)保的締約過失責(zé)任，按照過錯(cuò)責(zé)任的大小，承擔(dān) 30%的補(bǔ)充賠償責(zé)任。應(yīng)當(dāng)說，一審法院的認(rèn)識(shí)思路 是正確的，但還不夠準(zhǔn)確。從中國(guó)人民保險(xiǎn)公司 1994年12月3日批復(fù)的內(nèi)容來看，信譽(yù)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)涉 及經(jīng)濟(jì)擔(dān)保，帶有信譽(yù)擔(dān)保性質(zhì)，也可以說它就是經(jīng) 濟(jì)擔(dān)保的一種形式，因此，某某保險(xiǎn)公司在新聞媒體 上公開宣示信譽(yù)擔(dān)保，對(duì)造成

30、本案部分還本售房合同 的簽訂和履行具有較大的過錯(cuò)，其擔(dān)保的責(zé)任不能免 除。某某保險(xiǎn)公司在廣告發(fā)布之后與天海房地產(chǎn)公司 達(dá)成的關(guān)于對(duì)“商品房屋銷售五年期還本信譽(yù)保險(xiǎn) 協(xié)議”終止的協(xié)議，實(shí)際上是推卸責(zé)任，惡意損害第 三人利益的行為，是無效的，無論該行為是否公示， 意思是否到達(dá)第三人，某某保險(xiǎn)公司均應(yīng)對(duì)此前的廣 告行為承擔(dān)責(zé)任。一審法院判決某某保險(xiǎn)公司違背誠(chéng) 信原則，承擔(dān)其刊登廣告后購房戶30 %的信賴?yán)?的損失，已經(jīng)考慮了過失相抵的原則，適當(dāng)減輕了某 某保險(xiǎn)公司的責(zé)任，李會(huì)同等人亦沒有對(duì)此提出上訴， 所以二審維持原判，駁回某某保險(xiǎn)公司的上訴請(qǐng)求是 恰當(dāng)?shù)?。這件案子在當(dāng)?shù)鼐哂休^大影響，數(shù)百名購房

31、戶曾經(jīng)多次圍攻法院和當(dāng)?shù)氐恼畽C(jī)關(guān)，判決以后雙 方當(dāng)事人均服判息訟，收到了較好的社會(huì)效果。 由 于商品房廣告涉及千家萬戶購房人的利益，所以本司 法解釋在征求意見的過程中，各方面都要求對(duì)房地產(chǎn) 開發(fā)商的廣告行為予以規(guī)范，統(tǒng)一執(zhí)法的尺度。我 們認(rèn)為，根據(jù)合同法第15條第1款規(guī)定，商業(yè) 廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未 訂人合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待，但應(yīng) 根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待，不能機(jī)械地將其視為要約邀 請(qǐng)。實(shí)際生活中，許多出賣人在銷售廣告和宣傳資料 中，對(duì)其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明非常 具體、明確，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資 料中的說明和允諾才簽訂合同的。例

32、如北京青年報(bào) 2003年3月15日刊載的北京某樓盤的售樓廣告，明 確載明“呈予購房人的七種武器（七種承諾）”，即： “面積一一承諾此廣告上方戶型圖中所標(biāo)面積全為 最終交房面積；品牌一一承諾業(yè)主可憑此廣告下 方所標(biāo)配套產(chǎn)品品牌進(jìn)行交房驗(yàn)收；交房一一承 諾于2003年10月10日交房入??；產(chǎn)權(quán)承諾 簽訂合同并交齊各項(xiàng)資料后30天內(nèi)進(jìn)行預(yù)售備案登 記，人住60天內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案；物業(yè)承 諾人住時(shí)物業(yè)公司提供工程竣工備案表、實(shí)測(cè)面 積表、房屋使用說明書及房屋質(zhì)量保證書； 規(guī)劃一一承諾小區(qū)一期規(guī)劃與書面宣傳一致，人 住時(shí)一期8000平方米淺水景觀全部建成；人住一 承諾人住時(shí)，水、電、天然氣、電視、電話

33、、網(wǎng)絡(luò) 具備開通條件。以上七大承諾，人住時(shí)如有不實(shí)之處， 以上任何一條均是您的神力武器。您有權(quán)選擇退房， 也可選擇不退房（發(fā)展商進(jìn)行相應(yīng)的違約賠償）?？?見，該則廣告中的售房承諾已經(jīng)不是一般的要約邀請(qǐng)， 而是明確的要約條件，只要購買人與出賣人簽訂了購 房合同，出賣人就應(yīng)受其廣告承諾的約束。由于目前 商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同，雙 方當(dāng)事人難以可就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)行 協(xié)商約定，即使可以協(xié)商，但基于買受人在房地產(chǎn)市 場(chǎng)中所處的弱勢(shì)地位，銷售廣告和宣傳資料中的許多 說明和允諾沒有訂人合同之中。而糾紛也正是因?qū)?際交付使用的房屋與說明和允諾不符發(fā)生的。又如北京晨報(bào)2003年3

34、月28日刊登的一則案 例：原告曹某某是一名大學(xué)教師，一直想在北京市海 淀區(qū)地界內(nèi)買一套住房。2002年5月1日，她到新 康小區(qū)看房，看到小區(qū)的宣傳材料上寫著“海淀區(qū)西 三旗30萬平方米高品質(zhì)居住區(qū)”，所寫的位置是海 淀區(qū)西三旗北路”。5月6日，曹某某到售樓處簽訂 了認(rèn)購書，并支付了 1萬元預(yù)付款。幾天后，曹某某 得知新康園小區(qū)不是在海淀區(qū)，而是屬于昌平區(qū)回龍 觀鎮(zhèn)，于是要求退款。雙方協(xié)商不成，曹某某向海淀 區(qū)人民法院起訴，要求亞信房地產(chǎn)公司雙倍返還預(yù)付 款2萬元。亞信房地產(chǎn)公司辯稱：曹某某是通過其他 客戶的介紹來售樓處看房的，在其看完了公司出示的 “五證”以后，雙方才簽訂了認(rèn)購書，公司廣告所寫

35、的 新康園小區(qū)所在位置是經(jīng)過海淀區(qū)政府批準(zhǔn)的，銷售 的房屋經(jīng)北京市規(guī)劃委員會(huì)等部門批準(zhǔn)，售樓行為合 法有效，曹某某構(gòu)成違約，無權(quán)要求返還預(yù)付款。法 院經(jīng)審理查明：2001年，亞信房地產(chǎn)公司與恒泰公 司簽訂投資開發(fā)協(xié)議，享有新康小區(qū)F2住宅塔樓的 建設(shè)和所有權(quán)，恒泰房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供F2住宅樓 及相關(guān)的前期資料和有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。恒泰公司 1998年取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明該房屋的用 地地址為海淀區(qū)西三旗，恒泰公司申報(bào)地名為新康園， 2000年改名為新都家園。2001年亞信房地產(chǎn)公司取 得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，建設(shè) 地址記載為海淀區(qū)西三旗。2001年10月，亞信房地 產(chǎn)公

36、司取得國(guó)有土地使用證和北京市商品房預(yù)售許可 證，該證記載的項(xiàng)目名稱為新康園，房地坐落為北京 市昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)南店村。此后，亞信房地產(chǎn)公司開 始銷售新康園的房屋，并印刷了廣告及宣傳品。在其 印刷的宣傳材料中，所寫的新康園的位置為“海淀區(qū) 西三旗北路”，2002年4月，該許可證項(xiàng)目名稱變更 為新康小區(qū)。海淀區(qū)法院認(rèn)為，商品房實(shí)行預(yù)售許可 證制度，亞信房地產(chǎn)公司取得的預(yù)售許可證中載明的 售樓位置為昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)南店村，但其卻在售樓廣 告中將位置標(biāo)明為“海淀區(qū)西三旗”，使承購人對(duì) 房 屋坐落區(qū)域產(chǎn)生歧義，誤導(dǎo)曹某某與其簽訂新康園小 區(qū)房屋認(rèn)購書，違反了民法通則等相關(guān)法律的規(guī) 定，構(gòu)成欺詐。遂判決亞信房

37、地產(chǎn)公司退還曹某某購 房訂金1萬元。 本案是一起因房地產(chǎn)廣告隱瞞真實(shí) 情況的虛假宣傳和誤導(dǎo)購房人而引起的糾紛。在我國(guó)， 法律規(guī)定當(dāng)事人必須依據(jù)住房申報(bào)戶籍，戶籍地址對(duì) 于當(dāng)事人及其子女的就業(yè)、就醫(yī)、上學(xué)、人托等具有 重大的影響，因此，商品房的地址及坐落的行政區(qū)域 是商品房買賣中不可忽視的重要因素。國(guó)家工商行政 管理局房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定明確規(guī)定，房地 產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙和 誤導(dǎo)公眾。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民 共和國(guó)民法通則若干問題的意見（試行）第68條 規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故 意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示 的，可以認(rèn)定

38、為欺詐行為?！北景钢?，盡管亞信房地 產(chǎn)公司在房屋開發(fā)建設(shè)初期領(lǐng)取的建設(shè)工程規(guī)劃許可 證和施工許可證上記載的建設(shè)地址是海淀區(qū)西三旗， 但是亞信房地產(chǎn)公司取得的國(guó)有土地使用證和商品房 預(yù)售許可證中載明的售樓位置為昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)南店 村，預(yù)售合同的登記備案單位是昌平區(qū)房地產(chǎn)交易所， 亞信房地產(chǎn)公司對(duì)此中的矛盾應(yīng)當(dāng)是明知的，亞信房 地產(chǎn)公司在售樓廣告中將預(yù)售房屋的位置標(biāo)明為“海 淀區(qū)西三旗”，打的已不是一般的“擦邊球”，而是故 意隱瞞實(shí)情，誤導(dǎo)購房人，違背了房地產(chǎn)廣告發(fā)布 暫行規(guī)定的規(guī)定，這正如法院判決所說，商品房 預(yù)售實(shí)行許可證制度，預(yù)售房屋的法定地址應(yīng)當(dāng)以國(guó) 有土地使用證和商品房預(yù)售許可證記載的地

39、址為準(zhǔn)。 盡管購房人實(shí)際查看了預(yù)售房屋的坐落，但是對(duì)房屋 坐落的行政區(qū)劃的歸屬，出賣人仍負(fù)有真實(shí)告知的義務(wù)，否則導(dǎo)致承購人對(duì) 房屋坐落區(qū)域產(chǎn)生歧義，即使雙方簽訂了房屋認(rèn)購書， 也屬于法律規(guī)定的可撤銷的民事行為。因?yàn)楹贤?第54條規(guī)定：因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人可以 請(qǐng)求人民法院予以撤銷。民法通則第59條規(guī)定， 被撤銷的民事行為從開始起無效。第61條規(guī)定：民 事行為被確認(rèn)無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取 得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方有過錯(cuò)的一方應(yīng) 當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng) 各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。鑒于本案當(dāng)事人對(duì)合同標(biāo)的物 的法定地址有誤解，構(gòu)成了法律規(guī)定可撤銷的民事

40、行 為，所以海淀區(qū)人民法院判決亞信房地產(chǎn)公司退還曹 某某購房訂金1萬元是正確的。 關(guān)于要約邀請(qǐng)與要 約的關(guān)系，根據(jù)合同法第14條關(guān)于要約的規(guī)定， 如果要約邀請(qǐng)的意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受 要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表 示即為要約。據(jù)此，我們將出賣人對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的一些詳盡具體 的說明和允諾，如足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品 房買賣合同并對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響，而且 買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為并已使 銷售廣告對(duì)象特 定化的，應(yīng)視為符合合同法第 14 條關(guān)于要約的規(guī)定，買賣合同的訂立則為買受人 對(duì)要約的承諾。即使該說明和

41、允諾沒有明確訂立在合 同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的， 應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本條所說的“相關(guān)設(shè)施”，包括商 品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施。因?yàn)?，商品房買賣 合同中存在的糾紛不少是居住環(huán)境和公共配套設(shè)施引 起的。過去，我們對(duì)反映購房人生活環(huán) 境和發(fā)展環(huán) 境的商品房環(huán)境性質(zhì)量，如商業(yè)服務(wù)、文化教育、醫(yī) 療衛(wèi)生等公共設(shè)施，一旦開發(fā)商違反廣告許諾，在司 法保護(hù)上不被重視，這是不全面的。商品房的基礎(chǔ)設(shè) 施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、 停車場(chǎng)等等，公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的 配套和商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以 及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施的配套。由于購房

42、人是消費(fèi)者，不同的消費(fèi)者在消費(fèi)過程中對(duì)商品房預(yù) 期有特定的需要和用途。從消費(fèi)者需要的角度看，開 發(fā)商在售樓廣告中明示說明的商品房周圍的商業(yè)服務(wù)、 文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施的設(shè)置情況，正是 滿足不同層次的消費(fèi)者需要的環(huán)境質(zhì)量。根據(jù)國(guó)家工 商行政管理局19%年12月30日發(fā)布的房地產(chǎn)廣 告發(fā)布暫行規(guī)定的規(guī)定，發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出 售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的 預(yù)售、銷售許可證證明，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合 法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求， 不得欺騙和誤導(dǎo)公眾，廣告中涉及交通、商業(yè)、文 化教育設(shè)施以及其他市政條件等，如在規(guī)劃或建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。按照城市房地產(chǎn)管理法和商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法 的規(guī)定和要求，開發(fā)商在發(fā)布房地產(chǎn)廣告以前，應(yīng)當(dāng) 已經(jīng)領(lǐng)取了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工