北京房地產行業(yè)分析

1、北京房地產行業(yè)分析2015 年北京房地產市場走勢點評分析2015 年北京一二手房成交金額僅次于上海，位列全球第二，不過土地卻在2015 年出讓了近2000 億元，應該高居全球第一了。從土地來看北京房地產市場應該是最讓政府滿意的。具體來看， 2015 年北京市場有以下七大特征值得關注：一、一二手房量價齊升，成交規(guī)模全國第二2015 年北京商品房成交1345 萬平方米，較2014 年上漲23%，達到近十年峰值; 二手房成交面積1740 萬平方米，同比增長83%，亦創(chuàng)下近年新高。 2015年，北京市一二手房合計共成交 3085萬平方米、 7707 億元。雖然與上海相比成交金額只是一半，但對比國內其他

2、城市仍是遠遠超出，而與全球大都市相比，超過7000 億元的成交金額，也可以排在全球第二的位置。二、改善性需求井噴，豪宅比例大幅增加全年商品住宅成交面積總計1098 萬平方米，成交金額3044 億元，較 2014年分別同比增長了33%和43%，成交均價27722元/平方米，較 2014 年上漲8%。2015 年北京商品住宅成交雖有所回暖，但與 2012年市場高點相比仍有較大差距，與2009 年以來市場表現(xiàn)相比，成交面積僅高于2012、 2014 兩個市場小年。豪宅產品方面，北京2015年總價 1000萬以上豪宅共成交 3522套，比 2014年多賣了48%，成交面積117.8 萬平方米，同比增長

3、52.9%，成交金額697億，同比上漲67%。其中總價2000萬以上豪宅成交金額同比增長104%，成交套數(shù)同比增長92%。2015 年北京豪宅市場成交規(guī)模大幅增長，其中 2000萬以上豪宅成交量更是大幅上升，全年成交金額達到 357 億，首次超過10002000 萬價位的成交總額。從單價段看， 2萬以下成交4.3 萬套，成交面積391.8 萬平方米 ;2 萬-4 萬成交 5.1 萬套，共計553.8 萬平方米 ;4 萬-6 萬成交6615套，共計 94.8 萬平方米 ;6 萬-10 萬成交 2081 套，共 45.6 萬 平方米 ;10 萬以上成交265套。受自住房大批入市影響， 2015 年

4、北京 2 萬元以下產品成交占比有所回升，但整體來看，還是 4 萬元以上產品成交增速更快， 2015 年成交套數(shù)同比增長77%，遠高于全市平均。面積段來看，仍是90 平方米以下住宅成交最多，達到5.99 萬套，共計 441.9 萬平方米，其次是90-120 平方米面積段，共成交2 萬套，成交面積 212 萬平方米。雖然 2015 年是改善大年，但北京的 90 平方米以下小戶型成交占比仍在持續(xù)上漲，而 90-200 平方米間各面積段成交占比均有不同程度回落， 200 平方米以上面積段成交套數(shù)卻有所回升。整體來看，2015 年北京各面積段產品成交呈現(xiàn)“兩頭翹”格局。三、商辦產品外移致均價下跌，成交金

5、額不增反降2015 年北京市商品房共成交1345 萬平方米， 3723 億元，分別較2014年上漲23%和 29%，但商辦產品僅成交679億元，同比回落12%。2015 年北京商業(yè)、辦公成交金額不增反降，其主因是政府轉移發(fā)展中心，商辦產品主力成交區(qū)域外延，致商辦成交均價大幅回落所致，若從成交套數(shù)來看，2015年北京商辦產品共成交10483套，仍較 2014 年小幅上漲5%。四、二手房成交面積持續(xù)攀升，規(guī)模反超一手房2015 年二手房共成交19 萬套，共計1740 萬平方米，較2014 年增長80%和 83%，成交金額達到3984 億元，較 2014年大增100%。北京二手房成交規(guī)模僅次上海，位

6、列第二。市場成交面積、成交金額均高于一手房，成交面積比一手住宅高出29%，成交金額比一手住宅高出31%,不論是從成交面積、成交套數(shù)還是成交金額來看，北京二手房持續(xù)保反超一手房，并且隨著新房供應的逐漸稀缺化和豪宅化，近年來一二手房成交倒掛還有逐年加劇的趨勢。五、土地市場地王頻出，總價單價毫無爭議全國第一2015 年北京共成交經營性土地建筑面積1482.5 萬平方米，較2014年下降25.7%，成交的樓面地價為13379元/平方米，同比上升16.07%。溢價率方面，2015年成交土地溢價率38.41%，同比上升10.98 個百分點。2013 年以來，北京土地市場成交規(guī)模逐年縮減， 2015 年更是

7、降至 2010 年以來的新低。但從單價角度來看，卻是“物以稀為貴”，北京出讓土地平均樓板價逐年攀升，其中宅地樓板價更是屢創(chuàng)新高，因此全年土地成交總價接近2000億元，仍是全國第一。對比實際樓板價（ 扣除保障房、配套商品房面積） ，在北京 2015年單價地王TOP10中，有7幅躋身全國前十，其余三位全國排名分別為第 13、第 19 和第22。并且從溢價率來看，所有宅地的溢價率都達到了50%，進入競配保障房環(huán)節(jié)，以此來看，北京土地樓板價也稱得上是全國第一。六、銷冠項目均價略低，“頂豪”項目表現(xiàn)不及上海在北京項目金額榜單TOP1計，銷冠項目成交金額41.7億元, 入榜門檻為32億元，成交均價超過7萬

8、元/ nf的項目僅有泛海國際 一個，成交均價最低項目只賣出了不到 2萬元/itf。北京熱銷項目熱銷原因主要有這幾點，第一，大都屬于五環(huán)外的成熟板塊，區(qū)域供應相對較小; 第二，多為知名房企的規(guī)模項目，企業(yè)品牌效應顯著，產品力較強; 三是定價合理，在五環(huán)外樓板價輕松破三萬的如今，部分項目已經低于“面粉”價格，自然接受度相對較高。七、基本面指標出色，購買力快速上升2015 年北京樓市基本面表現(xiàn)出色，商品住宅庫存、消化周期均大幅回落 ; 居民購買力也在快速攀升，一方面是人均可支配收入增速超過GDP同比增長8.9%,另一方面，中高端需求也在股市的助推下受益不少。土地市場更是火爆，出讓總價、單價均是全國第

9、一。北京的基本面指標應該是地方政府最喜歡看到的。展望2016，北京地價房價仍將穩(wěn)定上行，但市場成交可能出現(xiàn)回落。政策面上，北京和上海類似， 2016年限購仍會持續(xù)，從政府表態(tài)來看，控房價也將是2016年的政策關注點。土地市場方面，競爭仍將激烈，價格也將進一步攀升。一步攀升o也正是由于北京地價高居全國首位，目前五環(huán)外宅地實際樓板價破 5 萬也不少見，這些地塊如若在2016 年上市，售價將直奔8 萬 +，這也將變相推高北京房價，考慮到房價的快速攀升還是遠高于購買力的增長， 2016 年新增高價盤去化還是存在一定壓力，部分樓盤有可能出現(xiàn)有價無市的狀況，整體成交量下降是大概率事件，降幅應該在10%-2

10、0%。8 月 28 日， 2015年中國房地產業(yè)綜合實力 100 強排行榜發(fā)布，這是中國房地產業(yè)聯(lián)合會對房地產行業(yè)進行全面、科學、獨立的企業(yè)實力發(fā)展調查研究宣傳發(fā)布工作。通過對全國 34 個省 （ 區(qū)、市 ） 超過 8650 家利潤總額在4000 萬元至 300 億元之間的中國大陸房地產開發(fā)企業(yè)進行了數(shù)據采集研究，根據營業(yè)收入、資產總額、利潤總額、資信等級、社會貢獻、業(yè)主滿意度等指標分析確定候選企業(yè)，邀請 100 位企業(yè)高管、學者及官員對經資格審核符合要求的企業(yè)進行評選，并對部分候選企業(yè)進行實地拜訪，從中遴選出 100 家中國房地產業(yè)綜合實力 100 強企業(yè)。2014 年，全球經濟復蘇曲折、緩

11、慢、復雜，國內經濟下行壓力較大，在此背景下，我國國內生產總值為 63.64 萬億元，按可比價格計算，同比增長7.4%， 2014年，房地產市場持續(xù)走冷，年內房地產開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)走低，年末房地產開發(fā)景氣指數(shù)以 93.93 創(chuàng)下近六年的最低值。與之相對應，投資方面增速創(chuàng)下新低。全國房地產開發(fā)投資95036 億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%） 。投資額絕對值再創(chuàng)歷史新高，但同比增速為近六年的最低值。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%，占房地產開發(fā)投資的比重為67.7%。全國商品房銷售面積整體及各季度銷量均出現(xiàn)同比下滑的情況。土地市場方面，全年而言，土地市場整體偏弱。以百強強房企的總部所在地作為劃分標準來看，華東、華南和華北三大地區(qū)仍然占據