世聯(lián)05年城市公寓君悅閣價格報告

1、君悅閣價錢戰(zhàn)略報告 世聯(lián)君悅閣工程組2005/01/10產(chǎn)品分析工程根本情況占地面積：2625m2總建筑面積：22222.1m2容積率：7建筑覆蓋率：3526層 共334個單位1-4層：大堂、商業(yè)5-26層：公寓、住宅停車位：70個地面21、地下49戶型面積：29、42、44、49、55、80土地運用年限：70年產(chǎn)權(quán)，19932063年 戶型統(tǒng)計單房1房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)29m242-55m280m260套217套18套21%74%6%DA,C, C,E,FB以上單位為7-26層可銷售戶型合計295套D戶型：獨身公寓，60套建筑面積29m2特點：最小戶型 面積小，總價低 空間方正適用 市場需

2、求高 投資、過渡兩相宜2空間方正、適用31廚房、洗手間不占運用空間工程主力戶型分析3.3m開間C 、C戶型：1房1廳，69套特點：戶型尤為窄長單面采光進深過大，功能分區(qū)受限C 陽臺為內(nèi)陽臺，計全面積，總價高適宜辦公、商用，客戶面窄雙陽臺內(nèi)陽臺設(shè)計，算全面積11開間3m建筑面積41m2建筑面積43.2m2工程主力戶型分析A戶型：1房1廳，78套建筑面積43m2 特點：優(yōu)勢資源戶型 臥室、客廳均有采光面 明衛(wèi)、明廚 廳寬4.5m，居家尺度 適宜自住兼投資工程主力戶型分析341房、廳均有采光，送窗臺面積24.5米開間，采光良好1靈敏空間間隔生活陽臺經(jīng)濟適用5小戶型中的大尺度衛(wèi)生間E戶型： 1房1廳，

3、61套建筑面積50m2特點：最優(yōu)資源戶型 客廳、臥室大面積采光 明衛(wèi)、明廚 大尺度生活陽臺 面積較大，適宜居住11雙面采光33.7m開間4寬闊生活陽臺22功能塊分割自若，采光充足工程主力戶型分析工程主力戶型小結(jié)戶型面積總價可滿足客戶群大小適用性D 投資、過渡C/C 辦公、自住A 自住、投資E 自住、投資根據(jù)小戶型的特點 越多表示該工程資源越有優(yōu)勢產(chǎn)品小結(jié)：本工程是典型的初次置業(yè)選擇和投資物業(yè)?？蛻舴治隹蛻粜枨蠓治?在現(xiàn)有登記的800個客戶中，經(jīng)過、面對面訪談及客戶問卷調(diào)查，客戶登記本記錄已有客戶進展統(tǒng)計分析。面積需求統(tǒng)計： D戶型在小戶型中的需求與戶型數(shù)量比最大，因此D戶型需求思索溢價； C/

4、c戶型在小戶型中的需求與戶型數(shù)量比最小，需求思索降低優(yōu)勢單位的程度差，突顯價錢優(yōu)勢。需求戶型D戶型（29m2）C/C戶型（41-43m）A 、E、F戶型（44-59m）戶型數(shù)量60套71套146套需求數(shù)量290人110人400人需求與戶型數(shù)量比4.841.552.74客戶意向分析分析：購買用途：7-10層10-15層15-20層20-26層41%33%16%9%樓層：投資客戶比重超越一半，自住客戶還有20%為短期過渡，客戶趨向購買低層，闡明大部分客戶接受力有限，因此垂直極差不宜過大，應(yīng)降低高區(qū)價錢壓力，到達平衡銷售的目的?？蛻粢庀蚍治鲎宰⊥顿Y短期過渡長期自用辦公20%18%17%45%55%分

5、析：投資客戶是主流主流客戶心思描畫：傾向于選擇盡能夠低的樓層以減低資金投入；傾向于計算投資報答率和收益；對單位選擇時對總價更加敏感，喜歡小面積戶型；對樓層不敏感，不同樓層租金的差距太小；對朝向比較敏感，不同朝向租金差距比較懸殊；中心均價確定中心均價范圍確定方法 決議中心價錢的要素： 片區(qū)要素、樓盤本體素質(zhì)、樓盤附加要素3部分共30項子要素的影響；周邊樓盤與本工程各要素的比較；經(jīng)過各項要素的綜合比較打分，確定本工程的均價均價范圍。本工程選擇市場比較法本區(qū)域工程情況項目名稱推盤量戶型組成（套數(shù)比）起價均價最高價蓄客時間銷售期銷售率金茂禮都780單房 23m2：621房 43m2：362房 62m2

6、：26580760085004個月6個月100%都市千千匯3041房 53m2 ：23 2房 70m2 ：59 3房 100-126m2 ：13 復(fù)式220-230m2 ：5 6000780089004個月9個月100%燕南路88號(一、二期)2521房 4 6-52 m2 ： 29 2房 75-84 m2 ： 21 3房 93-137m2 ： 43 4房 159m2 ： 8 7600847096003個月2個月100%時代都會8701房 47 m2： 20%2房 70-81 m2： 60%3房 120 m2： 20% 6700830011000/10個月100%城市主場1328單房 32-3

7、4 m2：151房 45 m2：702房 62-66 m2：156400730079001個月2個月53御景華城3576單房28-32 m2：61房 33-44 m2：402房 45-76 m2：443房 80-84m2：106300790094003個月2個月60%含500余套返遷戶君悅閣（目標）29580003周1個月90以上售價均為毛坯價錢現(xiàn)場對比樓盤選取原那么現(xiàn)有客戶資源： 內(nèi)部登記期間上門客戶數(shù)量920個到12月7號為止，其中782個屬于華強北周邊居民和上班客戶。 認籌期間上門客戶數(shù)量656個到1月4號為止，其中562個屬于華強北周邊居民和上班客戶。本工程可售套數(shù)： 原可售單位295

8、套其中開展商預(yù)留4個整層套給關(guān)系客戶，20層以上7個整層單位預(yù)留給開展商大客戶 現(xiàn)估計可售單位僅未130余套 工程體量小，可售單位僅百余套。而到目前為止，在沒有進展正式推行的前提下，累計華強北客戶資源已超越500位，主要為集中在華強北周邊區(qū)域的居民和商業(yè)客戶；另根據(jù)現(xiàn)場的統(tǒng)計，上門客戶關(guān)注競爭工程主要集中在華強周邊，故本工程主要思索此類小戶型樓盤作為對比樓盤。對比物業(yè)分布區(qū)域口岸、東門羅湖崗廈石廈中心區(qū)南山筍崗梅林八卦嶺景田華強北城市主場御景華城金茂禮都燕南路88號瑋鵬花園工程優(yōu)劣分析工程本身優(yōu)勢戶型：戶型小巧精致，方正適用，1房為主，區(qū)域投資熱點；交通：接近公交車站，地鐵口物業(yè)；入市時機：現(xiàn)

9、樓銷售，入伙等候期短。工程本身弱勢道路：環(huán)繞工程的道路均有車行控制；建筑：設(shè)計方案較陳舊，產(chǎn)品籠統(tǒng)不高，不帶裝修；配套：體量小，本身配套缺乏；土地年限：93年的70年產(chǎn)權(quán)。市場比較法確定比準價錢按照毛坯價錢對比打分，君悅閣毛坯市場比較價錢為7995元/平方米；在未思索溢價要素的前提下根本價錢在7950-8100之間。項目名稱均價 修正系數(shù)折算均價權(quán)重權(quán)重均價帶裝修毛坯售罄項目瑋鵬花園 84000.9898307.610%830.76（一房）燕南路88號 81150.9928050.115%1207.51（一房）金茂禮都810076000.9817455.630%2236.68在售項目御景華城8

10、50079001.0658413.530%2524.05城市主場780073001.0927971.615%1195.74小 計100%7994.74我司對實現(xiàn)均價的思索溢價能夠性片區(qū)市場相對空白，華強北小戶型獨一性；地鐵正式開通，地下交通的本質(zhì)性效果；大客戶的出現(xiàn)，內(nèi)部客戶的消化；使得真正推出的房號缺乏200套，稀缺性；現(xiàn)樓銷售，易于建立客戶自信心；為了實現(xiàn)工程利潤最大化，結(jié)合市場情況和客戶分析；綜合思索后我司以為實收均價該當在市場比準均價的根底上溢價200-300元；力求突破8300元/平方米貶損能夠性年限問題嚴重影響工程價錢提升；工程銷售進度緩慢，市場反響負面；后續(xù)物業(yè)管理效力等要素也引

11、起價值貶損；價錢表制造過程價錢表戰(zhàn)略目的實現(xiàn)手段均價提升：深化發(fā)掘戶型價值，提升優(yōu)勢戶型價錢平衡銷售：根據(jù)客戶意向合理調(diào)整極差速度保證：區(qū)域工程分析，價錢分布有競爭優(yōu)勢市場自創(chuàng)一 瑋鵬花園三期47 m2 占20%；77- 81 m2 占60%；102 m2 占20%一房三房二房深 南 中 路 振 中 路 上 步 路燕 南 路5號樓6號樓7號樓-500 -580-500-400-650-930-650-600-950-700-680 -580-500-400-700-930-680-650-950-700-650 -150-5000-750 -1030-650-600-1000-200ABCDE

12、FGHIJABCDEFGHIJABCDEFGHIJ程度差自創(chuàng)點：同類戶型南北向銷售速度平衡，緣由是程度差較合理，由于小戶型客戶對朝向敏感度不高。故小戶型工程，朝向差不宜過大。垂直差自創(chuàng)點：中高區(qū)兩房銷售較為困難，主要由于垂直極差2140較大，市場接受度小。對小戶型工程，高層銷售壓力大將成為銷售主要妨礙；5棟銷售速度較6、7棟快，主要緣由是5棟下大上小的層差分布降低了高區(qū)的銷售壓力，中區(qū)同比價錢雖高，但仍能被市場接受。故小戶型層差分布可思索下大上小的分配方式。3001505020頂層31層27層17層4層3層 5 棟1007層12層802005層3022層2001006040頂層31層19層5層

13、4層6、7棟8層1501506層24層18層1009層80垂直極差：2140 市場自創(chuàng)一瑋鵬花園三期市場自創(chuàng)二燕南路88號程度差自創(chuàng)點：一房選房當天售磬，主要由于未思索市場需求，只根據(jù)現(xiàn)場打分制定了一房的平面差，實踐一房供應(yīng)量遠小于需求量。所以小戶型對面積小、總價低的單位可以根據(jù)市場需求溢價；優(yōu)勢單位A2滯銷，主要由于兩房A2和C2戶型優(yōu)優(yōu)勢非常明顯，但程度差價僅130，優(yōu)勢單位A2缺乏夠廉價而滯銷，所以小戶型優(yōu)優(yōu)勢明顯單位應(yīng)適當拉大價差。11045088089050015053038024040054015010006001房2廳1衛(wèi) 46-52m2 4套/層2房2廳1衛(wèi) 74-82m2 3

14、套/層3房2廳2衛(wèi) 92-m2 6套/層4房2廳2衛(wèi) 172.34m2 1套/層市場自創(chuàng)二燕南路88號 垂直差自創(chuàng)點：高中低區(qū)銷售較平衡，主要緣由是層差小，高區(qū)價錢不會過高。對小戶型需思索控制垂直極差，保證各區(qū)平衡銷售。垂直極差：58080009600元垂直極差：42575008900元一期30頂層22層12層21層4030二期5層11層25頂層22層12層24層25255層10層5011層規(guī)模：6棟33-34層 ，3576 戶占地：26466.9 平方米建面：209200平方米戶型面積：2782價錢區(qū)間：6800-10000左右實收價市場自創(chuàng)三御景華城程度差自創(chuàng)點：同類戶型，1棟A座東北向銷

15、售速度明顯快過B座西北向，主要由于優(yōu)勢資源東北向與優(yōu)勢資源西北向程度差較小，在200元以下。故小戶型需求思索拉大同戶型，資源優(yōu)優(yōu)勢非常明顯單位的極差，保證優(yōu)勢單位的價錢優(yōu)勢。價錢表制定戰(zhàn)略工程主力戶型分析市場自創(chuàng)客戶意向分析價錢表制定戰(zhàn)略：1、程度極差不宜過大，價錢分布均勻，以期平衡銷售。2、減少垂直極差，層差分配下大上小，降低高區(qū)銷售壓力，同時保證低區(qū)部分單位價錢具有一定吸引力，主要價值實現(xiàn)集中在中區(qū)。程度調(diào)差要素及權(quán)重權(quán)重分配闡明：根據(jù)對產(chǎn)品、市場、客戶意向分析，思索要素中總價即面積是影響客戶購買的最大要素故權(quán)重最高；經(jīng)過客戶調(diào)查，朝向為第二思索要素；再次為通風(fēng)采光與景觀，無論自住、投資客

16、戶均作為選擇單位的思索要素；由于本工程以小戶型為主，戶型格局較單一，故戶型權(quán)重較小；工程周圍噪音對各單位的影響較為平衡，故噪音思索最弱?？紤]因素面積朝向通風(fēng)采光景觀戶型噪音權(quán)重30%25%15%15%10%5%各單位景觀一覽北西 東南E D A A D EE D A A D ECCCC程度差分布表示本程度差來源于實際打分，個別還會根據(jù)認籌情況和誠意客戶調(diào)查反響進展均好性調(diào)整 。北C 400C 400380E380D180A200A420D60E85 C85 C E330D730A480A480D730E680程度極差核算假設(shè)按均價8300元/M2計算，君悅閣程度差為730元，是均價的9%,在小

17、戶型程度差閱歷值5-15%范圍內(nèi)。最好（ E ）最差（ C）戶型生活空間寬敞明亮；功能分區(qū)合理；明衛(wèi)、明廚進深較大，戶型狹長，單面采光面積50m2格局合理，實用率高44m2面積大，功能分區(qū)受限朝向臥室南向、客廳東向東向通風(fēng)采光雙面采光，南向通風(fēng)采光好進深過長影響通風(fēng)及內(nèi)部采光景觀東向時代都會遮擋、高區(qū)可見部分時代都會園林景觀，南向部分遮擋，高區(qū)可見香港山景時代都會遮擋、高區(qū)可見部分時代都會園林景觀噪音一般一般戶型圖北垂直差分布表示低區(qū)樓層垂直差累計差7008303093060103090中區(qū)樓層垂直差累計差11301201230150133018014302101530240163027017

18、3030018303301930360高區(qū)樓層垂直差累計差2050410212043022304602330490243052025305502630580垂直極差：580元價錢分布區(qū)間7500-78007800-80008000-83008300-85008500以上投資報答預(yù)估單房：29m2市場租金：1500元/月按均價8300計算：首期：55000元30年月供：1056元/月月收益：444元30年收益率：9.71房1廳：45m2市場租金：2300元/月首期：約83500元30年月供：1612元/月月收益：688元30年收益率：9.9付款方式及折扣安排付款方式折扣率預(yù)計比例預(yù)計套數(shù)綜合折扣一次性付款97%15%5097.85%標準按揭（二成、三成）98%85%284但為保證均價實現(xiàn)，思索100的一次性付款，那么綜合折扣即為97銷售中折扣安排價目表綜合折扣率=付款折扣+綜合優(yōu)惠率 95.0% = 97.0% 2.0%優(yōu)惠折扣附加闡明：如當日選房未到達100%，剩余優(yōu)惠由工程經(jīng)理根據(jù)現(xiàn)場情況靈敏控制，作為漲價，控制銷售節(jié)拍的手段優(yōu)惠來源優(yōu)惠比例優(yōu)惠額度預(yù)計套數(shù)綜合優(yōu)惠率選房優(yōu)惠100%-2%295-2.0%價錢戰(zhàn)略和預(yù)估區(qū)域價錢走勢自創(chuàng)08000850082003個月銷售周期均價8170燕南路88號一期