大工《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)》離線作業(yè)參考模板及要求【內(nèi)容僅供參考】103

1、 網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì) 題 目：住宅開發(fā)項(xiàng)目前期策劃1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況：綠地香奈項(xiàng)目是由常州綠地盛仕置業(yè)有限公司投資開發(fā)的精裝五恒系統(tǒng)居住區(qū)。地處武進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西太湖核心腹地，綠地香奈近70萬(wàn)平米的建筑體量，總用地面積34400平方米。容積率，綠化率39%。2 項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析中的“S”指優(yōu)勢(shì)（Strength）；“W”指劣勢(shì)（Weakness）；“O”指機(jī)會(huì)（Opportunity）；“T”指威脅（Threat）。項(xiàng)目SWOT分析是將項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件和外部環(huán)境各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目擁有的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、面臨的機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)劣勢(shì)分析主要著眼

2、于項(xiàng)目自身的條件及其與競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，明確項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅，作為后面項(xiàng)目STP策劃的重要依據(jù)。 S （優(yōu)勢(shì)）1.以綠地香奈為圓心駕車5分鐘可至延政西大道高架口，10分鐘抵達(dá)吾悅廣場(chǎng)核心商圈，15分鐘武進(jìn)火車站（在建），1小時(shí)可達(dá)常州奔牛國(guó)際機(jī)場(chǎng)。規(guī)劃2025年地鐵5、6號(hào)線全線開通，進(jìn)入全市區(qū)一小時(shí)生活圈。 2.綠地香奈坐鎮(zhèn)的武進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，隨著以西太湖醫(yī)療設(shè)備國(guó)家示范區(qū)等龍頭先進(jìn)制造業(yè)和以中以石墨烯產(chǎn)業(yè)園為代表的新材料新能源行業(yè)的陸續(xù)投產(chǎn)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)上迎來(lái)了質(zhì)的飛躍。而處在此地的綠地香奈，

3、以其非凡遠(yuǎn)見詮釋未來(lái)有為人士的品質(zhì)生活。 3.江蘇華源建筑設(shè)計(jì)公司以“締造經(jīng)典并超越經(jīng)典”的設(shè)計(jì)精神在常州創(chuàng)造了中海泊郡、恒大御景等頂級(jí)作品。今天綠地地產(chǎn)與華源設(shè)計(jì)攜手以其5.園林設(shè)計(jì)結(jié)合生態(tài)陽(yáng)光的理念以現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法以“水、樹、林、花”為基本元素藝術(shù)再現(xiàn)山水詩(shī)意空間。“入口禪意水景”、“中央生態(tài)湖區(qū)”、“休閑漫步景觀帶”、“泛會(huì)所架空層藝術(shù)區(qū)”、“時(shí)尚生態(tài)街區(qū)”、“落花流水瀑布景區(qū)”、等六大主題景區(qū)通過(guò)以水自山而出曲行匯至中央景湖區(qū)由主入口奔騰而下最后被噴泉收回以水系形成的景觀溯水而上突顯征服城市誠(chéng)服自然之意。 W （劣勢(shì)）1.項(xiàng)目位于郊區(qū)遠(yuǎn)離市中心相對(duì)于市中心的其他項(xiàng)目而言項(xiàng)目周圍城市基礎(chǔ)

4、設(shè)施、配套設(shè)施還有待完善。 2.位置偏遠(yuǎn)市場(chǎng)接受度有限。 3.部分建筑規(guī)劃采用東西向坐標(biāo)造成部分戶型無(wú)正向且車位些許不足離客戶的需求上有差距帶來(lái)銷售難度。 4.由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)及活動(dòng)中的重要性政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重視因此對(duì)于房地產(chǎn)商品交易、生產(chǎn)等的調(diào)整隨時(shí)變化現(xiàn)如今環(huán)境下由于個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的出現(xiàn)使得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的打壓相對(duì)以前較為嚴(yán)重。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下綠地香奈項(xiàng)目的崛起是需要一定的努力的。 0（機(jī)會(huì)） 1、環(huán)境機(jī)會(huì)：常州經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展社會(huì)生活水平不斷提高，購(gòu)房的人越來(lái)越多，人民對(duì)于住房的要求越來(lái)越高，追求舒適安寧享受生活的觀念越強(qiáng)。而綠地香奈項(xiàng)目環(huán)境好、交通便利，具有良好的居住環(huán)境。

5、 2、多家開發(fā)商齊聚此版塊，必將引起市場(chǎng)極大的關(guān)注，無(wú)形中進(jìn)行宣傳，增加客戶的興趣和關(guān)注度，影響力更大。目前區(qū)域市場(chǎng)為輕空白，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力小，本項(xiàng)目充分利用區(qū)域市場(chǎng)，供應(yīng)空白的有利時(shí)機(jī)，通過(guò)設(shè)計(jì)獨(dú)特的戶型滿足客戶的需求，打造自己的品牌吸引了更多客戶。 3、有效需求增長(zhǎng)較快，國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，帶來(lái)城市經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)，催生社會(huì)消費(fèi)能力的上揚(yáng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大升值潛力和空間。 4城市的人口增加購(gòu)房需求量增加。 5高新產(chǎn)業(yè)造就百億經(jīng)濟(jì)圈，由綠地香奈坐鎮(zhèn)的武進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，隨著以西太湖醫(yī)療設(shè)備國(guó)家示范區(qū)等龍頭先進(jìn)制造業(yè)和以中以石墨烯產(chǎn)業(yè)園為代表的新材料新能源行業(yè)的陸續(xù)投產(chǎn)發(fā)展在經(jīng)濟(jì)上迎來(lái)了質(zhì)的飛躍。

6、而處在此地的綠地香奈以其非凡遠(yuǎn)見詮釋未來(lái)有為人士的品質(zhì)生活。 T （威脅） 1、國(guó)家政策調(diào)整，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的大幅的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象國(guó)學(xué)家對(duì)房地產(chǎn)的干涉和政策的制約越強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目的銷售量和價(jià)格產(chǎn)生威脅。 2、強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，隨著房地產(chǎn)技術(shù)的提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。就本樓盤附近的樓盤，較多在戶型價(jià)格上面都有不同，消費(fèi)者對(duì)其他樓盤的市場(chǎng)認(rèn)同度較高，增加了銷售的威脅競(jìng)爭(zhēng)。 3、環(huán)境威脅，房地產(chǎn)的供給量較大，空置房的比例有增無(wú)減，只有具有特色的樓盤，才能取得較好的銷售業(yè)績(jī)。樓盤的銷售出現(xiàn)兩極分化，有的樓盤銷售狀況較好，有的則不好。所以說(shuō)銷售的未來(lái)狀況不明確威脅性較大。 4、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)逐漸

7、增加，易削落本樓盤的市場(chǎng)份額，容易形成同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)。 5、區(qū)域商務(wù)基礎(chǔ)太過(guò)薄弱，消費(fèi)者的類型會(huì)減少。3 項(xiàng)目STP策劃項(xiàng)目STP策劃（市場(chǎng)細(xì)分Segmentation、目標(biāo)市場(chǎng)選擇Targeting及市場(chǎng)定位Positioning）是住宅開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容。 住宅市場(chǎng)細(xì)分住宅市場(chǎng)是由若干購(gòu)買者組成的，他們?cè)诋a(chǎn)品需求、購(gòu)買能力、地理位置、購(gòu)買態(tài)度等方面都會(huì)有差異，這些差異便形成了住宅市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。住宅市場(chǎng)細(xì)分就是從住宅購(gòu)買者的需求差異性出發(fā)，從差異性中尋找具有共同消費(fèi)需求的消費(fèi)群，據(jù)此將住宅市場(chǎng)劃分為若干個(gè)子市場(chǎng)的行為。 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇（項(xiàng)目目標(biāo)客戶選擇）市場(chǎng)細(xì)分后房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入

8、STP戰(zhàn)略的第二階段?？晒┓康禺a(chǎn)開發(fā)商選擇的目標(biāo)市場(chǎng)模式有三種。 （1）單一市場(chǎng)模式。此模式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)集中營(yíng)銷。綠地香奈套內(nèi)16700元/起。目前市面上在售的常州樓盤套內(nèi)單價(jià)15000元/-25000元/不等，而御景東方套內(nèi)16700元/的價(jià)格顯得“誠(chéng)意十足”。據(jù)悉綠地香奈支持公積金貸款，大大減輕了購(gòu)房者置業(yè)負(fù)擔(dān)。為進(jìn)一步減輕購(gòu)房者付款壓力綠地香奈實(shí)行首付分期付款政策，首期僅30萬(wàn)，均價(jià),16000元/起 (2)有選擇的 (3)復(fù)合產(chǎn)品模式。此模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商集中開發(fā)一種類型的物業(yè)并向多個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的客戶群體銷售這種產(chǎn)品。項(xiàng)目由七棟板式高層依據(jù)地勢(shì)圍而不合。遵循生態(tài)陽(yáng)光

9、的理念的板式布局，保證自然風(fēng)南北對(duì)流。上風(fēng)上水實(shí)為無(wú)可爭(zhēng)議的標(biāo)準(zhǔn)奢邸大宅。在整體設(shè)計(jì)上項(xiàng)目采取了新古典主義風(fēng)格，園林則采取輕歐式風(fēng)格兩梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)三面采光、珍稀雙主臥、空中院館、觀光電梯無(wú)不詮釋著池以及專屬運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所全面滿足業(yè)主的生活需要。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位主要進(jìn)行項(xiàng)目檔次定位、項(xiàng)目主題定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。 項(xiàng)目檔次定位房地產(chǎn)開發(fā)商把為目標(biāo)市場(chǎng)提供性價(jià)比更高的物業(yè)作為自己樓盤的定位。135大四房總價(jià)也僅需225萬(wàn)元。隨著各地方國(guó)五條細(xì)則進(jìn)一步落實(shí)，部分商業(yè)銀行首套房貸款利率上浮5%，購(gòu)房者置業(yè)壓力進(jìn)一步授升。據(jù)悉，此項(xiàng)目支持公積金貸款大大減輕了購(gòu)房者置業(yè)負(fù)擔(dān)。 項(xiàng)目主題定位房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)產(chǎn)品定位時(shí)根據(jù)所選定的標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求開發(fā)建設(shè)出能滿足他們個(gè)性化需求的產(chǎn)品。項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上采用了高臺(tái)之上復(fù)如平地的