公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的思考_第1頁
公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的思考_第2頁
公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的思考_第3頁
公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的思考_第4頁
公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的思考_第5頁
已閱讀5頁,還剩4頁未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

1、 公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的思考【摘要】 公允價(jià)值計(jì)量是現(xiàn)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)最富挑戰(zhàn)性的一個(gè)領(lǐng)域。就投資性房地產(chǎn)而言,據(jù)統(tǒng)計(jì),從2007年開始實(shí)施新準(zhǔn)則以來,存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司,但是這些公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式,僅有18家上市公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且,更為突出的現(xiàn)象是一些a+h上市公司,其就投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目在香港報(bào)表采用了公允計(jì)價(jià)模式,而在a股市場(chǎng)則采用了成本計(jì)量模式。實(shí)踐中公允價(jià)值模式是否存在一些問題,這一現(xiàn)象值得我們思索。 【關(guān)鍵詞】 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 裝修費(fèi) 用途轉(zhuǎn)換 一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的選擇分析 公允價(jià)值在投

2、機(jī)性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)用較少,我們分析可能有如下幾方面的原因。 1、公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)信息生產(chǎn)成本較高 這主要表現(xiàn)于公允價(jià)值計(jì)量模式下,公允價(jià)值不容易取得,而成本模式采用歷史成本,容易取得。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得,首選是活躍的公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性和不成熟性,公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)還難以取得,因此,對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司,需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比,這個(gè)過程將會(huì)增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無

3、法直接衡量采用公允價(jià)值計(jì)量模式的收益時(shí),積極性肯定會(huì)受到很大影響,因此,從成本效益原則考慮,企業(yè)極有可能放棄公允價(jià)值計(jì)量方式。LOcalHOSt 2、隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng),利潤(rùn)變動(dòng)幅度較大 在成本模式下,如果存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)資產(chǎn)減值進(jìn)行減值測(cè)試,計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時(shí)還規(guī)定:“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn),在以后期間不得轉(zhuǎn)回?!边@項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn);而采用公允價(jià)值模式計(jì)量,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)。隨此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度,容

4、易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者,間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)比較大的階段,公允價(jià)值計(jì)量模式的這個(gè)弱勢(shì)會(huì)更為顯著。以2008年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為例,上半年還處于較高的通脹壓力之下,各項(xiàng)產(chǎn)品的原材料價(jià)格漲幅較大,房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于欣欣向榮之勢(shì),而至下半年,受美國(guó)次貸危機(jī)的波及,經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩,房地產(chǎn)價(jià)格也處于疲憊之勢(shì),在這種情況下,采用公允價(jià)值計(jì)量模式,對(duì)利潤(rùn)變動(dòng)幅度影響會(huì)非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報(bào)中,公允價(jià)值普遍受到了冷遇。舉例說來,2007年7月24日,北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭,以92億元天價(jià)如愿獲得

5、長(zhǎng)沙新河三角洲地塊的開發(fā)權(quán),超出億元掛牌底價(jià)近一倍,而長(zhǎng)沙當(dāng)時(shí)房屋均價(jià)僅在3000元左右。這一價(jià)格創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格之最,從而成為名副其實(shí)的“中國(guó)地王”。隨著國(guó)際金融危機(jī)的蔓延和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整,房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷,北辰實(shí)業(yè)為了避免公允價(jià)值對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響,不得以在其后公布的年報(bào)中明確表示,執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后公司仍然采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。 3、公允價(jià)值模式計(jì)量影響到公司的配股、分紅等財(cái)務(wù)計(jì)劃 公允價(jià)值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮,使企業(yè)的總體賬面價(jià)值上升,使企業(yè)報(bào)表中反映的會(huì)計(jì)信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低,有利于企業(yè)在資本市場(chǎng)獲得正確的

6、定價(jià),大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對(duì)于企業(yè)償債能力的肯定和信心,有利于企業(yè)融資,幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來獲得發(fā)展。如上分析,當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)較大時(shí),在公允價(jià)值計(jì)量模式下,利潤(rùn)變動(dòng)幅度會(huì)比較大,而這會(huì)引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大,進(jìn)而影響到公司配股等融資計(jì)劃。這在上市公司中更為明顯,如證監(jiān)會(huì)2006年頒布的上市公司證券發(fā)行管理辦法明確規(guī)定:當(dāng)公司進(jìn)行公開股權(quán)再融資時(shí),要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)贏利,扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)與扣除前的凈利潤(rùn)相比,以低者作為計(jì)算依據(jù)”;當(dāng)公開增發(fā)時(shí),要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六,扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)與扣除前的凈利潤(rùn)相比,以

7、低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算依據(jù)”??梢?,公允價(jià)值計(jì)量會(huì)顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率,進(jìn)而影響公司融資計(jì)劃。 同時(shí),公允價(jià)值計(jì)量也會(huì)影響到公司的分紅政策。公允價(jià)值模式下,投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤(rùn),并未帶來任何現(xiàn)金流入。公允價(jià)值模式的引入,加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此,上市公司在制定分紅政策時(shí),如果增值收益參與分紅會(huì)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降,如果不參與分紅,又會(huì)導(dǎo)致公司分紅比例的下降,這時(shí)無疑加大了公司利潤(rùn)分配的難度。 4、公允價(jià)值計(jì)量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān) 稅收也是企業(yè)利潤(rùn)分配的一種形式。在我國(guó)公允價(jià)值模式下,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異。按照目前

8、我國(guó)的稅法,在成本計(jì)量模式下,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或按期攤銷,減少了企業(yè)的賬面贏利,卻可以起到抵稅的效果,減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異:會(huì)計(jì)上,年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值,差額計(jì)入當(dāng)期損益,不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;稅法上,按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得,在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)算所得稅時(shí)仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。在公允價(jià)值模式下對(duì)稅負(fù)沒有影響,但是如果計(jì)算所得稅時(shí)不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得,不能按照計(jì)提折舊或攤銷進(jìn)行處理,就不具有的利得在成本模式下計(jì)提

9、折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果,會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。 二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用 1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值 根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定,可以按三個(gè)層次確定公允價(jià)值:第一個(gè)層次是同類資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng),則該資產(chǎn)的市價(jià)即為公允價(jià)值;第二個(gè)層次是類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,如果該資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng)但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng),則該資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價(jià)確定;第三個(gè)層次是既無同類市場(chǎng)也無類似市場(chǎng),當(dāng)出現(xiàn)這種情形時(shí),該資產(chǎn)的公允價(jià)值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值評(píng)估確定。鑒于我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r,以及大

10、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實(shí),企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個(gè)層次進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。 2、公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)公司裝修費(fèi)的影響 投資性房地產(chǎn)裝修費(fèi)用屬于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出,根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解:“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能,往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用,或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝璜,改擴(kuò)建或裝修指出滿足確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的,再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn),再開發(fā)期間

11、不計(jì)提折舊或攤銷。”據(jù)此,其應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)子目按規(guī)定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價(jià)值計(jì)量?jī)煞N模式,兩種模式下的會(huì)計(jì)處理存在較大差異,而這不同計(jì)量模式也會(huì)影響到房地產(chǎn)裝修費(fèi)的處理。 一般說來,投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式計(jì)量的建筑物的裝修費(fèi),按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,按期計(jì)提折舊,存在減值跡象的,按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量裝修費(fèi)的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損

12、益。會(huì)計(jì)處理如下: 借:投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 3、公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的影響 企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),就面臨著公允價(jià)值模式計(jì)量的影響。公允價(jià)值模式計(jì)量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實(shí)際成本計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換成按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與轉(zhuǎn)換時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值的不吻合。按準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損,即轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值之差,計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目,待投資性房地產(chǎn)升值時(shí)逐步對(duì)沖或轉(zhuǎn)讓時(shí)沖銷這部分差額。 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng),不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價(jià)值的原貌,應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等,分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。同時(shí),按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論