房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢調研思考

1、 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢調研思考近年來，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房價“爆漲”現(xiàn)象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調控措施對房地產(chǎn)市場進行調整，本文就*市房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況及趨勢進行分析預測。 一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 *市位于*中部，地處經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，是*自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況 目前，*市共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質等級企業(yè)85家，暫

2、定資質企業(yè)146家，有資質等級企業(yè)中二級企業(yè)10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內資和民營為主，國有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進入*市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業(yè)參與競爭的準入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊資金總額達到億元，從業(yè)人員達到4808人，人均占用資金量達到萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達到億元，與2005年全年相比同比增長%，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計投資的1/3。 在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設完成的投資為億元，同比增長%。其它用途房屋的投資共億元。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資增幅明顯。 2006年新

3、開工項目情況 在全部施工面積中，2006年新開工面積為萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為萬平方米，同比增長%;房屋竣工面積萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。 房地產(chǎn)交易市場情況 1、新建商品房交易情況 2006年，新建商品房成交14413套，同比增長%，成交面積萬平方米，同比增長%，其中住宅9995套，同比增長%，成交面積萬平方米，同比增長%；非住宅4418套，同比增長%，成交面積萬平方米，同比增長%，其中商業(yè)營業(yè)用房成交3748套，成交面積萬平方米。2006年*市新建商品住宅平均價格為元/平方米，較2005年上漲%。 2、新建商品房供求情況2001-2006年，*市房

4、屋竣工面積分別為萬平方米、萬平方米、萬平方米、萬平方米、萬平方米、萬平方米，6年間商品房竣工面積萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是萬平方米、萬平方米、萬平方米、萬平方米、萬平方米、萬平方米，6年間銷售面積萬平方米。3、存量房交易情況2006年，*市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積萬平方米，同比增長%、%。其中：住宅成交10688套，成交面積萬平方米，成交金額億元，平均成交價格元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房成交877套，成交面積萬平方米，成交金額億元，平均成交價格1508元/平方米。二、房地產(chǎn)市場的分析 1、房屋價格上漲及成本分析。2006年*市住房價格受土地供應、建筑材料價格、拆遷補償費用等影響

5、，住房價格有所上漲，但低于全國平均水平，除住房供應結構不盡合理導致房價上漲外，其他因素也影響著房價。首先，旺盛的市場需求是房價上漲的根本原因。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。2006年，共核準預售住宅項目60個，預售面積萬平方米，可銷售房屋共計18747套，目前已銷售10425套，已銷售了%。其次，房地產(chǎn)信貸市場活躍，土地交易價格上漲是重要原因。隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，潛在需求變成現(xiàn)實需求。當大量儲蓄資金及閑散資金找不到更好的投資

6、渠道時，紛紛流入房地產(chǎn)市場。從土地角度來看，實行“經(jīng)營性土地使用權招牌掛”政策后，土地市場交易活躍，土地購置價格逐年上漲。第 三，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加是房價上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建筑面積增加成本437元。住宅單體造價上漲，鋼材、水泥、沙石等建筑材料受市場影響價格漲幅較大。行政事業(yè)性收費有所調整，使得住宅單體建設成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墻節(jié)能保溫材料每平方米建筑面積增加成本40元，住宅小區(qū)配套設施隨著住宅品質的提高，每平方米建筑面積的成本也在提高。第四，住房供應渠道不完善，住房梯級消費沒有完全形成。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺，由于中介不成熟、房地產(chǎn)

7、交易稅費過多等原因影響，特別是包鋼等大企業(yè)近6萬戶職工住房在企業(yè)內部流轉，沒有進入市場，*市二手房市場沒有發(fā)展起來；房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，住房超前消費現(xiàn)象十分突出，這些因素造成了房價的上漲。2、住房供給結構局部失衡。在市場繁榮、供銷兩旺的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在利益的驅動下過分集中于中高檔商品房的建造，中低價位商品住房供應呈現(xiàn)明顯不足，*地處中、西部偏遠地區(qū)，中、低收入家庭較多，目前，開發(fā)的高檔住宅基本上供求平衡，但中、低價位的住宅所占比重相對較少，無法滿足中低收入群體改善住房的強烈愿望，現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房根本滿足不了

8、中低收入家庭對住房的需求，導致住宅供給結構局部失衡。 3、房地產(chǎn)貸款增勢不減。在各類消費貸款中，房地產(chǎn)貸款發(fā)展較快，而且已成為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源。2006年，*市個人商業(yè)住房貸款余額205933萬元，較年初增加47562萬元，同比多增18710萬元，全年累計發(fā)放80583萬元，收回33021萬元；商用房貸款余額59285萬元，比年初增加9260萬元，全年累計發(fā)放23269萬元，收回14009萬元。 三、房地產(chǎn)市場預測 1、房價近期內將保持小幅震蕩的發(fā)展態(tài)勢。2007年房地產(chǎn)市場仍是宏觀調控的重點所在，如果房價過高或房地產(chǎn)市場收益過高，必然吸引社會上人力、物力、和財力等各種資源涌入房地產(chǎn)

9、市場，勢必形成房地產(chǎn)開發(fā)投資新的熱潮，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。為此，調控房地產(chǎn)市場，確保房價穩(wěn)定仍是宏觀調控的重點之 重，房地產(chǎn)業(yè)將會保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。 2、成本提升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費用、稅金及附加等內容，再加上開發(fā)利潤就形成了商品房或樓盤的銷售價格，據(jù)調查資料顯示，土地成本占房價的30%多，建筑安裝工程成本占%，項目管理費用、稅金及附加占%，開發(fā)利潤占%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房價中的比重會有所提高，造成建房成本增加；建安人工費、材料費價格的上漲，也將導致建安工程成本增加。 2、中小戶型將成為住宅建設的主體戶型，同時伴有高層、小高層的住宅體系。目前正在研究制定的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策，將會對大戶型住宅的價格產(chǎn)生影響，大戶型住宅的稅負將會更重；中小戶型將會成為主體戶型，進一步細分住房市場競爭，同時拆遷政策與其相適應進行相應調整；其次，高層與小高層住宅提高了土地利用率，節(jié)約了城市用地，也將會成為住宅建設發(fā)展的方向。 3、房地產(chǎn)開發(fā)模式呈現(xiàn)多樣化特點。今后集資建房、委托帶建整體購買、招商引資合作