不動產(chǎn)投資分析完整版課件全套ppt教學教程(最新)

1、不動產(chǎn)投資分析第一章 不動產(chǎn)投資概論 1.1 不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè) 1.2 不動產(chǎn)投資與投資方式 1.3 不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架 1.1 不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè)1.1.1 不動產(chǎn)的概念與特征1. 不動產(chǎn)的概念 是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟雙重屬性。 從自然屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物。 從經(jīng)濟屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。 2. 不動產(chǎn)的特征 （1）地理位置的固定性 （2）商品本身的惟一性（3）使用壽命的長期性 （4）使用功能的多樣性（5

2、） 投資消費的雙重性 （6）房地產(chǎn)價值的相關(guān)性 （7）房地產(chǎn)投資的大量性 （8）房地產(chǎn)的合并及可分性 1.1.2 不動產(chǎn)業(yè)及其特點 1.不動產(chǎn)業(yè)的涵義 不動產(chǎn)業(yè)是以不動產(chǎn)商品作為經(jīng)營對象，從事不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。 不動產(chǎn)業(yè)涉及面廣，與國民經(jīng)濟的許多產(chǎn)業(yè)都有密切的關(guān)系，其中尤以與建筑業(yè)最為密切。 2. 不動產(chǎn)業(yè)的特點 （1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性 （2）不動產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性 （3）投資數(shù)額大，回收期長，風險高 （4）易受政策法規(guī)的限制和影響 （5）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 1.2 不動產(chǎn)投資與投資方式 1.2.1 不動產(chǎn)投資的概念 1. 投資的一般含義 投資是一定經(jīng)濟主體為了獲

3、取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為資本。 投資必須具備五個基本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。 （1）投資主體 投資主體，是指從事投資活動，具有一定資金來源，擁有投資決策權(quán)，享受帶來的收益并承擔投資風險的法人和自然人。 （2）投資目的 投資目的也就是投資的動機。 一般認為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡相同。 （3）投資資金 投資資金有兩種來源：一是投資者自己的收入；二是通過各種途徑來借錢。 （4）投資客體 投資客體即投資對象、或標的物。投資客體表現(xiàn)為多樣性，可以是將資金直接投入建設(shè)項目以形成固定資本和流動資本，也可以是購買有價證券及其他對象。 （5）投資

4、方式 投資方式指資金運用的形式與方法。投資可以運用多種方式，主要包括直接投資和間接投資、產(chǎn)業(yè)投資與證券投資等。 2. 不動產(chǎn)投資及其特征 不動產(chǎn)投資是指投資者為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)的經(jīng)濟行為。 不動產(chǎn)投資具有其自身的特點。 （1）不動產(chǎn)投資的巨額性 （2）不動產(chǎn)投資建設(shè)與回收的長期性 （3）不動產(chǎn)投資的高度風險性 （4）不動產(chǎn)投資具有較強的盈利性與保值增值性 （5）不動產(chǎn)投資具有較強的金融依賴性 （6）不動產(chǎn)投資具有較強專業(yè)性 1.2.2 不動產(chǎn)投資方式 按照投資主體，可以分為國家投資、企業(yè)投資和個人投資；按照投資方式，分為直接投資和間接投資；按照投資的用途，可

5、分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 1直接投資 不動產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與不動產(chǎn)開發(fā)或購買不動產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的經(jīng)營活動，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種方式。 （1）不動產(chǎn)開發(fā)投資不動產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得不動產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。 按照投資對象按照投資對象，不動產(chǎn)開發(fā)投資可分為地產(chǎn)開發(fā)投資和房產(chǎn)開發(fā)投資。地產(chǎn)開發(fā)投資是以土地開發(fā)為主，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資

6、收益的不動產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動。 房產(chǎn)開發(fā)投資又包括住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 商業(yè)房地產(chǎn)投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，投資回報較高，通常是不動產(chǎn)投資的熱點。 按照投資收益實現(xiàn)方式按照投資收益方式，不動產(chǎn)開發(fā)投資可分為不動產(chǎn)出售、不動產(chǎn)出租（租賃）、不動產(chǎn)自營和混合型經(jīng)營等形式。不動產(chǎn)出售是不動產(chǎn)所有權(quán)（目前，對土地僅為使用權(quán)）的一次性出售，這類房地產(chǎn)項目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的；不動產(chǎn)出租僅是不動產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，它以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)

7、資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的；不動產(chǎn)自營是指以開發(fā)完成后自行經(jīng)營的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的；不動產(chǎn)混合型經(jīng)營是指以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 （2）不動產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購買開發(fā)商新建成的增量房地產(chǎn)或者在市場上購買存量房地產(chǎn)，以滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要，或者轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者以獲得轉(zhuǎn)售收益，以及租賃給他人以獲得租賃收益的行為。這類投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是投資者將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，以獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)

8、常性收入。 2. 間接投資不動產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與不動產(chǎn)相關(guān)的金融市場的行為。不動產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)不動產(chǎn)投資的管理活動。其具體投資方式包括發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款，購買不動產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購買不動產(chǎn)投資信托基金和不動產(chǎn)抵押貸款證券等。 不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場不動產(chǎn)直接投資證 券 證 券 資金 資金 資金 利潤 股息、紅利、債息 圖1-1 不動產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程 1.3 不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架 1.3.1 不動產(chǎn)投資的運動過程 所謂不動產(chǎn)投資運動過程，是指投資者將籌措的資金從貨幣狀態(tài)轉(zhuǎn)化為不同類型的不動產(chǎn)，形成資本，又回到貨幣狀態(tài)的不斷

9、循環(huán)的過程。動態(tài)地看，無論是直接投資，還是間接投資，無論是不動產(chǎn)開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都是一個周而復(fù)始的運動過程。 1. 資金籌集2. 投資分配 3. 投資實施 4. 投資回收與增殖 進行自我積累投資收益貨幣資金在建不動產(chǎn)貨幣資金獲得目標不動產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者債權(quán)人補償生產(chǎn)消耗不動產(chǎn)開發(fā)投資置業(yè)投資間接投資投入退出投資回收與增值投資分配投資實施資金籌集自營、出租、轉(zhuǎn)售出售、出租建成不動產(chǎn)圖1-2 不動產(chǎn)投資運動過程 1.3.2 不動產(chǎn)投資開發(fā)程序 一般而言，不動產(chǎn)投資開發(fā)可分為三個階段：計劃階段、開發(fā)階段、銷售與自營階段。 1. 計劃階段 計劃階段指從投資意向到項目投資決策這一時期。這一時期的

10、中心任務(wù)是對擬建項目進行科學論證。計劃階段的主要工作是進行市場分析、法規(guī)可行性分析及財務(wù)分析等活動。 2. 開發(fā)階段 開發(fā)階段即項目決策后從項目設(shè)計到竣工驗收、交付使用這一時期。 （1）土地取得 （2）規(guī)劃設(shè)計條件與方案報批 （3）項目施工與竣工驗收 3. 銷售與經(jīng)營階段 銷售與經(jīng)營階段的主要任務(wù)是通過銷售或經(jīng)營的方式，實現(xiàn)投資收益目標，歸還貸款，回收投資。 計劃階段市場分析法規(guī)可行性分析財務(wù)分析 融資活動取得土地 竣工驗收制定營銷計劃銷售、出租、自營規(guī)劃設(shè)計與方案報批開發(fā)階段銷售與經(jīng)營階段項目施工物業(yè)管理圖1-3 不動產(chǎn)投資開發(fā)程序示意圖1.3.3 不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容與框架 1. 不動

11、產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容 （1）投資決策投資者在把資金投入到各種不同的不動產(chǎn)上時，必須以投資者收益最大化的投資目標為標準。不動產(chǎn)直接投資包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種方式。（2）籌資決策要從事不動產(chǎn)投資活動就必須籌集一定數(shù)量的資金。在資本市場十分發(fā)達的現(xiàn)代經(jīng)濟中，投資所需要的資金可以從不同來源，用不同方式來籌集。 不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容籌資分析投資分析風 險報 酬投資收益最大化不動產(chǎn)投資目標市場分析法規(guī)可行性分析權(quán)衡圖1-4 不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容 2. 不動產(chǎn)投資分析研究框架(p19)第2章 不動產(chǎn)投資的價值觀念 2.1 貨幣的時間價值 2.2 投資風險及其衡量 2.3 風險資產(chǎn)定價模型 2.1

12、 貨幣的時間價值2.1.1貨幣時間價值的內(nèi)涵1.貨幣時間價值的概念 貨幣的時間價值，也稱為資金的時間價值，是指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。 其具體表現(xiàn)為：現(xiàn)在一單位貨幣資金代表的價值量大于以后任何時間同一單位貨幣資金代表的價值量。貨幣的價值隨收入或支出的時間不同而有所不同。貨幣具有時間價值并不意味著貨幣本身能夠增值。 投資者進行不動產(chǎn)投資決策時需要考慮的因素是多方面的，其中貨幣時間價值是重要因素之一。 2. 貨幣時間價值的度量指標 衡量貨幣時間價值的指標，主要有兩類：絕對尺度指標和相對尺度指標。（1）絕對尺度指標度量貨幣時間價值的絕對尺度是貨幣資金絕對增值額，主要用利息或盈利指

13、標表示。將占用貨幣資金所付的代價或放棄使用貨幣資金所得到的補償稱作利息；將資金投入社會再生產(chǎn)過程而產(chǎn)生的利潤，獲得的資金增值部分稱為盈利。 （2）相對尺度指標度量資金時間價值的相對尺度是相對于投資的回報率，可用利率或盈利率來表示。利率是單位時間內(nèi)利息與本金之比；盈利率是單位時間內(nèi)獲得的盈利與本金之比。利率和盈利率反映了貨幣資金隨時間變化的增值率。 2.1.2 貨幣時間價值的基本要素 1.貨幣時間價值三要素及其關(guān)系 換算方法通常有兩種：（1）現(xiàn)值計算法（或稱折現(xiàn)、貼現(xiàn)），即把將來值（一筆總的或一系列的）換算成現(xiàn)在值，并在現(xiàn)值基礎(chǔ)上，對現(xiàn)值的收入和支出進行對比。（2）將來值計算法（也稱終值計算），

14、即把任何較早時間發(fā)生的價值換算成以后某一時間相當值（一筆總的或一系列的），并在將來值的基礎(chǔ)上，對將來值的支出和收入進行對比。在不動產(chǎn)投資分析中，一般采用現(xiàn)值計算的方法。然而，不管采用那一種方法，都要涉及到貨幣時間價值的三個要素：現(xiàn)在值、貨幣增值額和將來值。 在貨幣時間價值的換算中，現(xiàn)在值和將來值之間的差額即為貨幣隨時間而產(chǎn)生的增值額，通常可以用利息表示。因此，這三者之間的關(guān)系可簡單地用下列兩個公式來表示：現(xiàn)在值利息將來值將來值利息現(xiàn)在值 2. 利息的計算貨幣時間價值的計算，其實質(zhì)是對其中所發(fā)生的利息增殖的測算。根據(jù)計息方式的不同，可分為單利和復(fù)利兩種，其中又以復(fù)利方法在實踐中得到更廣泛的應(yīng)用。

15、（1）單利(Simple Interest)法單利是計算利息的一種方法。按照這種方法，在借（貸）款或投資活動過程中，不管時間多長，由本金所產(chǎn)生的利息均不加入本金重復(fù)計算利息。本金（Principal）指借（貸）款的原本金額，亦稱為母金或期初金額。利息（Interest）指借款人付給貸款人超過本金部分的金額，利用單利方法計算得到的利息稱為單利利息。 單利利息的計算公式為：【例2-1】小王將本月工資1000元存入銀行，假設(shè)年存款利率10%，則其在1年、2年、3年之后所得的單利息及本利和各為多少？如表2-1所示，若小王將本金1000元以10%的單利存入銀行，則一年后的本利和為1100元，二年后為12

16、00元，三年后為1300元，未來利息總額為單期利息（100元）乘以期數(shù)，無“利滾利”的效果。 表2-1 單利計算（年利率10%） 單位：元 期間本金利息本利和第一年10001001100第二年10001001200第三年10001001300（2）復(fù)利(Compound Interest)法 每經(jīng)過一個計息期，將本期所得利息加入本金計算下期利息，逐期滾算，即前面提到的“利滾利”。 3. 名義利率(Nominal Interest-rate)與實際利率(Effective Interest-rate) （1）基本概念 名義利率是以一年為計息基礎(chǔ)，其值等于每一計息周期的周期利率乘以每年的計息周期數(shù)

17、。實際利率是實際支付的利率，它是采用復(fù)利計算方法，把各種不同計息周期的利率換算成以年為計息期的利率。 （2）換算關(guān)系 設(shè)名義利率為r，每年計息期數(shù)為n，則實際年利率i的公式為：設(shè)名義利率為r，每年計息期數(shù)為n，則實際年利率i的公式為： 【例2-2】小王工作后申請了一張信用卡，合同中約定年利率為11%，每月支付一次。小王支付的實際利率是多少？根據(jù)公式2.3，可得： 2.1.3 貨幣時間價值的計算 貨幣時間價值的方法有三種，即終值計算法、現(xiàn)值計算法和年金現(xiàn)值法 1. 復(fù)利終值與復(fù)利終值因數(shù)復(fù)利終值是指用復(fù)利的方法按照一定的利率，計算所得的一筆本金在未來某一時間點的價值，即本利和。復(fù)利終值的計算公式

18、為： 例2-1中的數(shù)據(jù)為例，小王將1000元以復(fù)利10%存入銀行，3年后的終值為：復(fù)利終值因數(shù)公式：= 它反映了現(xiàn)值1元錢在復(fù)利率和期后的本息和。 2. 復(fù)利現(xiàn)值及貼現(xiàn)因數(shù) 復(fù)利現(xiàn)值是指把將來某一時間收入或支出的資金用復(fù)利的方法按照一定的利率計算的現(xiàn)在價值，或者說是為取得將來一定本利和現(xiàn)在所需要的本金。復(fù)利現(xiàn)值是復(fù)利終值的對稱概念，可用終值倒求本金的方法計算。由終值求現(xiàn)值也叫做貼現(xiàn)，所用利率稱為貼現(xiàn)率。 【例2-3】小王是剛畢業(yè)的大學生，公司承諾在公司工作5年者可以在5年后一次性得到獎金10萬元，問在貼現(xiàn)率8%的水平下，5年后的10萬元相當于現(xiàn)在多少錢？ 根據(jù)題意，可以用公式2.8計算如下：

19、=100000(P/F,8%,5)=1000000.681=68100(元) 3. 年金的終值與現(xiàn)值 年金是指在某一特定時期內(nèi)，定期支付或收入某一特定金額的資金。 根據(jù)支付或收入的時點和期次的不同，年金可以分為普通年金(ordinary annuity)、預(yù)付年金(annuity due)、遞延年金(annuity deferred)和永續(xù)年金(perpetuity)。 （1）普通年金普通年金是指收或付發(fā)生在每期期末的年金，又稱后付年金。普通年金終值普通年金終值是指將期間每期期末發(fā)生的款項折算成終值之和。其數(shù)學表達式為： 公式2.9也可簡便表示為： 【例2-4】小王打算存錢買房，他每年年末存入

20、銀行10000元，年利率為8%，按復(fù)利計息。到3年末時小王銀行存款共有多少？ 210000 10000 10000108001166432464(元)圖2-1 普通年金終值計算流程圖復(fù)利1次無復(fù)利 100000復(fù)利2次普通年金終值(FVAn)31普通年金現(xiàn)值普通年金現(xiàn)值是指將期間每期期末發(fā)生的款項折算成現(xiàn)值之和。其數(shù)學表達式為： 45454132375712434(元)【例2-5】小王計劃再回到學校攻讀碩士研究生學位，如果研究生每年學費為5000元（年底支付），預(yù)計三年畢業(yè)。假定年利率為10%，則小王目前應(yīng)該存多少錢才足以負擔未來三年的學費？ 貼現(xiàn)1年貼現(xiàn)2年貼現(xiàn)3年普通年金現(xiàn)值5000500

21、050002103圖2-2 普通年金現(xiàn)值計算流程圖（2）預(yù)付年金預(yù)付年金指收或付發(fā)生在每期期初的年金，也稱先付年金或即付年金。學費、房租、保險費等都在期初交，屬于預(yù)付年金的范疇。 預(yù)付年金終值根據(jù)定義，預(yù)付年金終值的數(shù)學表達式為： 在例2-5中，如果將小王交學費的時間由年底改為每年年初，假設(shè)利率與計息方式不變，那么他所交的學費相當于研究生畢業(yè)那年年末的多少錢 ?這樣一來，小王每年年初交的學費就是預(yù)付年金。利用公式2.14和普通年金終值系數(shù)表計算如下：FVAD3=A(FVAD10%,4-1) = 5000 (4.641-1)= 18205（元） 預(yù)付年金現(xiàn)值 根據(jù)定義，預(yù)付年金現(xiàn)值的數(shù)學表達式為

22、： （3）遞延年金遞延年金是指年金收或付不是從第一期開始，而是隔（遞延）若干期后才開始發(fā)生的系列等額定期年金支或付。120123n-1nAAAAA圖2-3 遞延年金現(xiàn)金流量圖遞延年金終值遞延年金終值計算比較簡單，方法與普通年金終值計算類似，即FVAnA(FVIFA，i，n) 【例2-6】小王跳槽到新公司，公司承諾，只要在公司工作滿三年，之后五年每年年末就能夠得到10000元獎金。以復(fù)利10%計算，則這五年獎金的終值是多少？ 根據(jù)題意，m3，n5FVAn A(FVIFA，i，n)A(FVIFA，10%，5)100006.105610500(元)遞延年金現(xiàn)值與終值計算相比較，遞延年金現(xiàn)值計算要復(fù)雜

23、些。原因是最初若干期沒有發(fā)生收或付，之后才有連續(xù)的收或付，因此不能簡單套用普通年金現(xiàn)值計算公式。具體計算方法有以下三種：方法一：把遞延期以后的年金套用普通年金公式求現(xiàn)值，這時求出的現(xiàn)值是第一個等額收付前一期的數(shù)值，再往前推遞延期期數(shù)就得出遞延年金的現(xiàn)值。公式如下：PVAnA（P/A，i，n）（P/F，i，m） 以例2-6為例，假定其它條件不變，則這五年獎金的現(xiàn)值是多少？解：PVAnA(P/A，i，n)(P/F，i，m)10000(P/A，10%，5)(P/F，10%，3)100003.7910.751=28470(元) 方法二：把遞延期每期期末都當作有等額的收付，把遞延期和以后各期看成是一個普

24、通年金，計算這個普通年金的現(xiàn)值，再把遞延期多算的年金現(xiàn)值減去即可。公式如下：PVAnA(P/A，i，m+n)(P/A，i，m) 以上例為例，求解過程如下：PVAnA(P/A，i，m+n) -(P/A，i，m)10000(P/A，10%，8) -(P/A，10%，3)10000(5.335-2.487)28480（元）方法三：先求遞延年金的終值，再將終值換算成現(xiàn)值，公式如下：PVAnA(F/A，i，n)(P/F，i，n+m)同樣以上例為例，求解過程如下：PVAnA(F/A，i，n)(P/F，i，n+m)10000(F/A，10%，5)(P/F，10%，8) 100006.1050.4672851

25、0（元） （4）永續(xù)年金有一種特殊的年金，沒有到期日或者期限，這樣的年金我們稱之為永續(xù)年金。永續(xù)年金是無限期支付或者收取的金額，所以無法計算其終值，但可以計算其現(xiàn)值。我們可以通過將普通年金現(xiàn)值公式求極限來確定永續(xù)年金現(xiàn)值計算公式。方法如下： 【例2-7】小王家擁有一個商鋪出租，每年租金為5萬元，假定租金永遠不漲，問在7%的利率水平下，小王家的商鋪現(xiàn)在值多少錢？解：根據(jù)公式2.21，小王家商鋪的價值等于將商鋪出租未來所獲得收益的現(xiàn)值，即 2.2 投資風險及其衡量 2.2.1 風險的概念1. 風險 威利特認為風險是“關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)”。奈特提出風險是“可測的不確定性”。

26、 頗費爾把風險和不確定性定義成：“風險是危險狀態(tài)的集合，由概率加以測定，與此相對應(yīng)，不確定性通過信念程度來測定?！?威廉姆斯給風險下的定義是：“風險是關(guān)于在某種給定的狀態(tài)下發(fā)生的結(jié)果的客觀疑問?！?風險是指在人類社會中，由于各種難以預(yù)測的因素的影響，使得行為主體期望的目標與實際狀況之間產(chǎn)生的差異，從而給行為主體造成經(jīng)濟損失的可能性。一般來說，風險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。 首先，風險是“一定條件下”的風險，投資項目的內(nèi)容、規(guī)模、額度不同，投資的風險也不相同，投資的具體內(nèi)容決定了投資風險的大小。 其次，風險是“一定時期內(nèi)”的風險，風險的大小是隨著項目的進程而不斷變

27、化的。 再次，風險可能給投資人帶來超出預(yù)期的收益，也可能帶來超出預(yù)期的損失。 最后，風險是指事先可以知道的所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。 2. 風險與不確定性的關(guān)系 決策類型可以分為三種，即確定型，風險型和不確定型。 風險可以事先知道各種可能的結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。變動程度常用標準差來表示，以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。一般來說，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，投資風險也就越大；標準差越小，投資風險越小。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。 3. 風險的類別從投資主體的角度看，

28、風險分為市場風險和公司特有風險兩類。（1）市場風險市場風險是指對所有公司產(chǎn)生影響的因素所引起的風險，如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟衰退、通貨膨脹、國家宏觀調(diào)控政策、高利率等。由于這類風險涉及所有的投資對象，不可能通過多角化投資或組合投資來分散，因此又稱為不可分散風險或系統(tǒng)風險。 （2）投資者特有風險投資者特有風險是指發(fā)生于個別投資者的特有事件造成的風險，如投資決策失誤、受資公司經(jīng)營不善等。這類事件是隨機發(fā)生的，因而可以通過投資組合來分散此類風險，即發(fā)生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，所以這類風險又稱為可分散風險或非系統(tǒng)風險。 2.2.2 風險厭惡與風險報酬1. 風險厭惡人們面對風險進行投資都

29、有一個期望收益,并且希望期望收益與實際收益一致，或者說不愿意實際收益低于期望收益，但實際收益往往不同于期望收益。期望收益是指多種預(yù)計可能收益的加權(quán)平均值，所用的權(quán)重是各種預(yù)計收益發(fā)生的可能性，即各種收益發(fā)生的概率。 【例2-8】假定現(xiàn)在有面值均為100元的A、B兩種證券可供投資者選擇。一年后，證券A的市場價值肯定為120元，而證券B的市場價值將有兩種可能性，即110和130元，且各自的概率均為1/2。證券A的期望收益率為20%，證券B的期望收益率計算如下：ER(110-100)/1001/2(130-100)/1001/21/210%1/230%20% 這種期望取得確定收益，而不愿冒著風險去追

30、求較高收益的現(xiàn)象稱為風險厭惡。一般來說，投資者都是風險厭惡者，他們不喜歡投資收益的波動性或不確定性。只要兩種投資期望收益率相等，風險厭惡者便會傾向于有確定收益的投資，而不傾向于收益不確定的投資。 2. 風險報酬 風險報酬，又稱風險補償或風險價值，它是指市場為了促使風險厭惡者購買收益率不確定的資產(chǎn)，即風險資產(chǎn)而向他們提供的額外的期望收益率。 ER(110-95)/951/2(130-95)/951/21/215.8%1/236.8%26.3% 市場對那些購買證券B而承擔風險的投資者所給予的風險補償或風險報酬為：26.3%20%6.3% 投資于風險資產(chǎn)的期望收益率由兩部分組成，即：期望收益率無風險

31、收益率風險報酬率 在市場機制作用下，投資者越是厭惡風險，風險資產(chǎn)的均衡價格也就越低，或者說風險報酬率就越高。所以，市場給予投資者的風險報酬也就越大 2.2.3 風險衡量方法衡量風險常用的指標有期望收益率、方差和標準差。1. 方差方差是用來表示可能收益值與期望收益值之間離散程度的變量。方差越大，離散程度越大，表示收益變化程度越大，即風險程度越大。 方差等于可能收益與期望收益之差平方的加權(quán)平均值，權(quán)重為各種可能收益發(fā)生的概率，其計算公式如下： 例2-8中投資證券B的可能取得收益與期望收益的方差為：2=(10%20%)20.5+ (30%20%)20.5=0.01 2.標準差標準差也是描述可能收益與

32、期望收益離散程度的指標，其值為方差的正平方根，常用來衡量不同投資項目的風險程度。 在利用期望收益和標準差進行投資風險分析時，可參考如下原則：（1）在期望收益相同的情況下，標準差越大，期望收益實現(xiàn)的可能性越小，即投資風險越大；反之，標準差越小，對應(yīng)的風險越小。（2）在標準差相同的情況下，期望收益越大，說明在同樣的置信區(qū)間范圍內(nèi)，收益水平越高，即風險越小。 3. 變異系數(shù)標準差是風險分析的絕對數(shù)指標，一般不便于比較不同規(guī)模的投資項目風險大小，甚至有時還會誤導(dǎo)投資者的決策分析。變異系數(shù)是標準差與期望收益之比，是對相對離散程度的衡量，也是對單位收益風險的度量，計算公式如下： 2.2.4 投資組合的收益

33、與風險分析 投資組合是指兩項或多項證券或其他資產(chǎn)投資的組合。 (portfolio) You shouldnt put all your eggs in one basket.1. 組合收益投資組合的期望收益是構(gòu)成組合的各項投資期望收益的加權(quán)平均值，各項權(quán)重等于每項投資占總投資額的比例。具體計算公式如下：p382. 投資組合風險及其衡量 在投資組合中各單項投資的收益服從正態(tài)分布的假設(shè)條件下，投資組合的風險也可用標準差衡量，其計算公式如下： 2.3 風險資產(chǎn)定價模型 2.3.1 資本資產(chǎn)定價模型 1. 資本資產(chǎn)定價模型的基本假設(shè) （1）投資者依據(jù)資產(chǎn)組合理論構(gòu)建投資組合，并采用組合的預(yù)期收益率和

34、標準差評價投資組合。（2）投資者總是厭惡風險并貪婪收益。（3）每一種資產(chǎn)都可以進行無限分割。（4）存在一個無風險利率，任何投資者都可以不受限制地以該利率借貸資金。（5）市場是完美的，不存在任何摩擦，交易成本為零。（6）所有投資的期限相同，且投資者對投資組合的收益率、標準差以及不同資產(chǎn)的協(xié)方差具有相同的預(yù)期。 2. 資本市場線(Capital Market Line，CML)資本市場線是描繪對無風險資產(chǎn)與市場風險資產(chǎn)最優(yōu)組合進行重新組合的風險收益曲線。它是一條從無風險收益率(r)出發(fā)與市場風險資產(chǎn)最優(yōu)組合的有效邊界相切的直線。資本市場線匯集了資本市場上所有的有效組合，任何無效組合都會位于資本市場

35、線的下方。 3. 證券市場線(Security Market Line，SML) 由資本資產(chǎn)定價模型(CAPM)確定的期望收益與系數(shù)之間的線性關(guān)系稱為證券市場線。它描述了單個資產(chǎn)的收益風險關(guān)系。 2.3.2 套利定價模型 1. 風險的內(nèi)涵 在套利定價理論中，一個經(jīng)濟變量能否成為風險因素，并得到市場補償，取決于它是否具備以下三個重要的性質(zhì)：（1）在期初，市場無法預(yù)測這一因素；（2）套利定價模型中的因素必須對市場中的證券具有廣泛的影響，即公司特有的風險不構(gòu)成APT的風險因素；（3）相關(guān)因素必須影響預(yù)期收益率，即市場套利行為的存在使得投資的預(yù)期收益率與所承擔的風險相當。 Ross在1983年認為主要

36、有四個系統(tǒng)性風險可以較好地解釋股票收益率：（1）非預(yù)期的通貨膨脹率的變化；（2）非預(yù)期的產(chǎn)出變化；（3）非預(yù)期的風險溢價的變化，反映了投資者對風險偏好的變化；（4）非預(yù)期的利率期限結(jié)構(gòu)的變化。 2. 套利定價模型 RiRfi1(ER1Rf)i2(ER2Rf)ij(ERjRf) 套利定價模型表明投資者要求獲得其承擔的所有系統(tǒng)地影響證券收益率的各因素的風險補償。補償額等于每一因素的系統(tǒng)性風險ij與市場分配給該因素的風險升水(ERjRf)的乘積之和。因此，風險資產(chǎn)的期望收益與相應(yīng)的系統(tǒng)風險因素的正相關(guān)，越高，得到的補償也就越多。 2.3.3 風險資產(chǎn)定價模型的應(yīng)用 在進行不動產(chǎn)投資評估時，為了使項目

37、期不同時間發(fā)生的現(xiàn)金流具有可比性，就必須將不同時點不可比的現(xiàn)金流進行貼現(xiàn)處理。要進行貼現(xiàn)，首先必須考慮如何選擇進行貼現(xiàn)時所采用的利率，即貼現(xiàn)率。這一貼現(xiàn)率又稱截止收益率，它反映了項目預(yù)期收益率的最低限額。 貼現(xiàn)率或截止收益率通常就是投資者的資金邊際成本。如果項目資金全部為借款，則貼現(xiàn)率也就是該投資者能夠借到資金的利率。這樣做的道理是十分明顯的，即保證投資者最低能償還所借資金的本息而不至于虧本。如果投資資金全部為自有資金（即由各自獨立的房地產(chǎn)公司所有并提供的資金，如新增股份資本），則貼現(xiàn)率就是該企業(yè)權(quán)益資本所要求的最低收益率。但是，如果企業(yè)獲得的增量資本不僅包括借貸資本，而且還包括一部分新增的權(quán)

38、益資本。那么，應(yīng)一方面考慮借貸利率，另一方面還得考慮為吸引權(quán)益資本所必須的收益率，然后對它們加權(quán)求得貼現(xiàn)率。 其計算公式如下：貼現(xiàn)率權(quán)益資本權(quán)益資本收益率借貸資本借貸利率（1所得稅稅率）/資本總額 【例2-9】假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率為25%，企業(yè)進行某一房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所需投資為1000萬元，其中600萬元為新增股份資本，其余400萬元為借貸資本，利率7%。假設(shè)該公司的為1.5，無風險利率為5%，市場投資組合的風險報酬率為10%。試確定該公司進行投資決策應(yīng)使用的貼現(xiàn)率。 根據(jù)題意，可得：ERRf(ERmRf)5%1.5(10%5%)12.5貼現(xiàn)率6000.1254000.07(12

39、5%)/10009.6% 第3章 不動產(chǎn)估價 3.1 不動產(chǎn)估價概述 3.2 不動產(chǎn)估價原則 3.3 不動產(chǎn)估價方法 3.1 不動產(chǎn)估價概述 3.1.1 不動產(chǎn)估價的概念及其分類1. 不動產(chǎn)估價的概念 不動產(chǎn)估價全稱為不動產(chǎn)價格評估。不動產(chǎn)的三種實物形態(tài)使得存在三種不同的不動產(chǎn)評估形式，土地評估、建筑物評估和房地合一的房地評估。 土地評估是對無建筑的空地評估。無論房地是否合一，都可以單獨評估土地價值。建筑物評估是對房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱的建筑物的評估。建筑物的結(jié)構(gòu)包括五種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。土地價格為不含建筑物價格，建筑物價格為不含土地價格，房地價格是土地和建筑物

40、合為一個整體的價格。 不動產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。 （1）專業(yè)估價人員 （2）估價對象 （3）估價目的 （4）估價程序 （5）客觀合理價格 （6）估價方法 2. 不動產(chǎn)評估種類 （1）按評估對象的種類，可分為房產(chǎn)評估、地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估 （2）按評估的對象，可分為單項評估與整體評估 3. 不動產(chǎn)估價在我國的發(fā)展 （1）確立了房地產(chǎn)估價的管理制度。 （2）制定了不動產(chǎn)估價標準。 （3）成立了不動產(chǎn)估價行業(yè)組織。 （4）建立了統(tǒng)一開放

41、的不動產(chǎn)估價市場，形成了比較完善的不動產(chǎn)估價理論和方法體系。 （5）拓寬了不動產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域。 1.1.2 不動產(chǎn)價格及其決定因素 1. 不動產(chǎn)價格的概念 不動產(chǎn)價格是指在某個時點上為取得他人不動產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價。 ，不動產(chǎn)價格有三個特征：一是隨市場供求關(guān)系變動而變化，因此不動產(chǎn)價格是某個時點狀態(tài)下的價格；二是不同的不動產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不動產(chǎn)的不同價格，權(quán)益不同價格不同；三是無論何種權(quán)益的不動產(chǎn)價格都以貨幣形式支付，一般中國境內(nèi)的價格都是以人民幣結(jié)算。 2. 不動產(chǎn)價格的形成 需要具備三個條件：一是有用性；二是稀缺性；三是有效需求。不動產(chǎn)價格與一般物品價格既有區(qū)別又有共同之處。 3.

42、不動產(chǎn)價格的種類 （1）按不動產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押價格和租賃價格 （2）按不動產(chǎn)價格的形成形式，可分為市場價和評估價 （3）按不動產(chǎn)價格的實物形態(tài)，可分土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格 （4）按不動產(chǎn)價格的單位形態(tài)，可分總價格、單位價格和樓面價格 （5）其他價格類型 4. 影響不動產(chǎn)價格的因素 （1）一般因素 行政因素。主要包括土地與住房制度、城市規(guī)劃、房地價格政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。 人口因素。人口因素是最主要的社會經(jīng)濟因素。 社會因素。影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。 國際因素。一個國家的經(jīng)濟

43、發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國家發(fā)生經(jīng)濟上的聯(lián)系。 經(jīng)濟因素。主要包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價變動、利率水平等。 （2）區(qū)域因素 區(qū)域因素是指不動產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。 （3）個別因素個別因素是指不動產(chǎn)本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋

44、的個別因素有坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。 3.2 不動產(chǎn)估價原則 估價原則是人們在不動產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認識不動產(chǎn)價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的進行不動產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準。 3.2.1 替代原則 不動產(chǎn)估價中的替代原則可概括如下：（1）不動產(chǎn)價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性不動產(chǎn)的價格所決定；（2）不動產(chǎn)價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；（3）不動產(chǎn)價格可通過比較不動產(chǎn)的條件及使用價值來確定。 3.2.2 預(yù)期收益原則 不動產(chǎn)的價格受預(yù)期收益形成因素的

45、變動所左右。 預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。 在運用預(yù)期收益原則時，對不動產(chǎn)估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及資本化率的確定非常重要。 3.2.3 最有效利用原則 不動產(chǎn)價格是以該不動產(chǎn)的效用最有效發(fā)揮為前提的。 根據(jù)不動產(chǎn)價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效使用做出正確的判斷。 3.2.4 報酬遞增遞減原則 經(jīng)濟學中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。不動產(chǎn)投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著

46、樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個收益達到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟上是最有利的。 3.2.5 供需原則 不動產(chǎn)需求與供給的特點如下：（1）需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息；（2）替代性有限。由于成為交易對象的不動產(chǎn)具有個別性，各個不動產(chǎn)都有獨特的價格，因此其替代性也有限。 3.2.6 貢獻原則 對于不動產(chǎn)估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。 3.2.7 變動原則 在不動產(chǎn)估價時，必須分析該不動產(chǎn)的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。 3.2.8 合法原則 合法原則

47、是指不動產(chǎn)使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。由于我國土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴格控制，所以在進行土地使用權(quán)價格評估時，必須確保估價對象來源合法、利用合法。 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。3.3 不動產(chǎn)估價方法 3.3.1 市場比較法 市場法，又稱市場比較法、現(xiàn)行市價法、交易實例比較法等，是指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由市場法估價得到的價格，稱為

48、比準價格。 1. 市場比較法的數(shù)學表達式 （1）基本公式待估不動產(chǎn)價格比較實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) （2）市場比較法公式的演變市場比較法基本公式可演變?yōu)橐韵氯N形式。 說明：第一項分子為100，表示以正常買賣情況或待估對象估價情況指數(shù)為100時，要確定比較交易實例發(fā)生時的情況指數(shù)；第二項分母為100，表示以比較實例買賣時的價格指數(shù)為100時，要確定估價期日的價格指數(shù)；第三項分子為100，表示以待估不動產(chǎn)的區(qū)域因素條件指數(shù)為100，要比較確定比較實例的區(qū)域因素條件指數(shù)；第四項分子為100，表示以待估不動產(chǎn)的個別因素條件指數(shù)為100時，要比較確定比較

49、實例的個別因素條件指數(shù)。 說明：式中第一、二項含義同上，后兩項分母為100，表示比較實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)為100時，要比較確定待估不動產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)和個別因素條件指數(shù)。 2. 市場比較法實施步驟 （1）收集宗地交易實例資料收集范圍包括：位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、條件、使用年限、交易條件及價格等。 （2）選取、確定比較實例 （3）建立價格可比基礎(chǔ) （4）進行交易情況修正 （5）進行交易日期修正 （6）進行區(qū)域因素修正 （7）進行個別因素修正 （8）綜合評估，確認估價結(jié)果 3. 關(guān)鍵影響因素的修正方法 （1）市場交易情況修正 （2）時間因素修正 （3）區(qū)域因素修

50、正 （4）個別因素修正 使用年期修正 容積率修正 3.3.2 收益法 收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等，是指預(yù)計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價值評估，條件是收益和風險都可以預(yù)期和量化，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。對于政府機關(guān)、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估大多不適用。 1. 基本公式 （1）收益為無限年期 （2）收益為有限年期 2. 收益法實施步驟 （1）估算年總收益 （2）確定年總費用 （3）確定純收益 （4）估算資本化率 （5）計算收益價

51、格 3. 客觀純收益的計算 （1）土地租賃 （2）房地出租 （3）經(jīng)營性企業(yè) （4）生產(chǎn)性企業(yè) （5）自用土地或待開發(fā)土地 4. 資本化率的確定 （1）市場提取法 市場提取法，又稱純收益與價格比率法、直接比較法，它以市場數(shù)據(jù)為依據(jù)，因而最具客觀性，是最能反映市場實際的方法。 （2）安全利率加風險調(diào)整值法這種方法是先找出安全利率。所謂安全利率就是無風險的資本投資收益率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度，確定風險調(diào)整值。 （3）投資風險與投資收益率綜合排序插入法這種方法的基

52、本思路是：找出社會上各種類型的投資及其收益率，按收益率與風險的大小從低到高順序排列，然后再根據(jù)經(jīng)驗分析判斷估價對象資本化率應(yīng)該對應(yīng)的范圍，從而確定其資本化率。各種投資及其風險、收益率的一般排列順序是銀行存款、貸款、國庫券、公司債券、股票、保險及各個領(lǐng)域的投資收益率等，其投資風險基本上是由低而高。 3.3.3 成本法 成本法，又稱成本逼近法、原價法、重置成本法等，是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法求出的價格由各項費用加總而來，因而被稱為積算價格。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達，難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，如新開發(fā)土地及土地

53、市場狹小、無法利用市場比較法進行估價的地區(qū)的部分工業(yè)用地價格評估。同時，對于既無收益又很少發(fā)生交易的學校、公園、寺廟等公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地估價項目也比較適用。 1. 新開發(fā)土地的價格評估 （1）基本公式對于新開發(fā)土地來說，評估的基本思路是以開發(fā)不動產(chǎn)所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金來確定待估對象價格。其基本公式為： 土地價格土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地增值 土地成本價格土地增值 （2）實施步驟確定土地取得費。 確定土地開發(fā)費。 確定各項稅費 確定土地開發(fā)利息。 確定土地開發(fā)利潤。 確定土地增值。 價格修正與確定。 2. 新建不動產(chǎn)

54、 （1）基本公式 新建不動產(chǎn)的價格購置土地價格建造建筑物的價格購置土地價格（土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地增值）修正系數(shù) 建造建筑物的價格直接成本間接成本正常利潤 （2）計算步驟確定土地的重新取得價格，具體估算見前述部分。計算投資利息。 計算銷售稅費。 計算開發(fā)利潤。 3. 舊有不動產(chǎn)估價 （1）基本公式舊有房地產(chǎn)的價格土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本建筑物的重新購建價格建筑物折舊舊有建筑物的價格建筑物的重新購建價格建筑物折舊 （2）計算步驟確定土地的重新取得價格，具體估算見前述部分。確定建筑物的重新購建價格。 計算建筑物折舊。 2022/8/29141第4章 不動產(chǎn)投資市場分析 4.1

55、 不動產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與運行規(guī)律 4.2 不動產(chǎn)投資市場定位與市場調(diào)查4.3 不動產(chǎn)投資市場分析 2022/8/291424.1 不動產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與運行規(guī)律 4.1.1 不動產(chǎn)市場概述 1. 不動產(chǎn)市場的概念 不動產(chǎn)市場是從事不動產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊?。一個完整的不動產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 （1）房產(chǎn)市場通過買賣和租賃兩種交換形式，將房屋出售或出租出去，就形成了房屋的買賣市場和租賃市場。買賣市場是通過買賣這種形式實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系全部轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場。租賃市場是通過租賃這種形式，將房屋出租出去，從而實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系部分轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場。 2022/

56、8/29143（2）地產(chǎn)市場地產(chǎn)市場是地產(chǎn)交易的場所，是地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。地產(chǎn)市場又可以分為兩類三級市場。土地一級市場。是以讓渡一定時期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場，在我國又稱土地使用權(quán)出讓。土地二級市場。是指土地或不動產(chǎn)開發(fā)市場，是不動產(chǎn)開發(fā)商或土地使用者在出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已開發(fā)好的土地有條件地轉(zhuǎn)讓給其他使用者。土地三級市場。是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)再橫向進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進行抵押。 2022/8/291442. 不動產(chǎn)市場的特點不動產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。 （1）市場供給的特點 （2）市場需

57、求的特點 （3）市場交易的特點 （4）市場價格的特點 2022/8/291453. 不動產(chǎn)投資的市場參與者 （1）土地所有者或當前的使用者 （2）開發(fā)商 （3）政府及政府機構(gòu) （4）金融機構(gòu) （5）建筑承包商 （6）專業(yè)顧問 （7）消費者或買家 2022/8/291464. 不動產(chǎn)市場運行環(huán)境及其影響因素 （1）社會因素 （2）經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等。（3）政策因素，包括不動產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、不動產(chǎn)金融政策、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、不動產(chǎn)價格政策。 2022/8/291474.1.2 不動產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與運行機制 1.

58、不動產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) （1）總量結(jié)構(gòu)。 （2）區(qū)域結(jié)構(gòu)。 （3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 （4）供求結(jié)構(gòu)。 （5）投資結(jié)構(gòu)。 2022/8/291482. 不動產(chǎn)市場指標 （1）供給指標 存量、新竣工量和滅失量。 空置量和空置率。 房屋施工面積和新開工面積。 平均建設(shè)周期 竣工房屋價值 2022/8/29149（2）需求指標 反映需求的指標主要有國內(nèi)生產(chǎn)總值，人口數(shù)、城市家庭人口、就業(yè)人員以及城市家庭總支出、城市家庭可支配收入，房屋空間使用量等。 2022/8/29150（3）市場交易指標反映市場交易的指標主要有銷售量、出租量和預(yù)售面積，吸納量、吸納率和吸納周期，房屋價格指數(shù)、不動產(chǎn)價格、不動產(chǎn)租金等。 2022

59、/8/291513. 不動產(chǎn)市場的運行機制 （1）不動產(chǎn)存量市場的均衡 不動產(chǎn)本身的價格水平。 消費者的財產(chǎn)總量。 其他資產(chǎn)的實際收益。 擁有不動產(chǎn)所得到的凈實際收益。 對未來的預(yù)期。 2022/8/29152P0SE0SQP1QQ1PPE1D1（b） 新增不動產(chǎn)供給（a） 不動產(chǎn)存量市場圖4-1 供需平衡曲線圖2022/8/29153（2）新增不動產(chǎn)供給的決定 不動產(chǎn)的價格水平。 不動產(chǎn)的開發(fā)成本。 不動產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。 投資者對未來的預(yù)期。 2022/8/291544.1.3 不動產(chǎn)市場的周期循環(huán)與政府宏觀調(diào)控 1. 不動產(chǎn)市場的周期循環(huán)不動產(chǎn)周期循環(huán)是指不動產(chǎn)業(yè)發(fā)展或其投入與產(chǎn)出有相當

60、的重復(fù)發(fā)生波動的現(xiàn)象。從本質(zhì)上講，不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟的發(fā)展決定的，而從一個較長的歷史時期來看，社會經(jīng)濟的發(fā)展體現(xiàn)為周期性的運動，相應(yīng)地使不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在周期性循環(huán)特性。 2022/8/291552. 不動產(chǎn)投資市場中的泡沫與過熱（1）不動產(chǎn)投資市場中的泡沫不動產(chǎn)泡沫是指不動產(chǎn)市場價格由于不動產(chǎn)投機而引起的與使用價值嚴重背離，價格脫離實際使用價值支撐而持續(xù)上漲的過程和狀態(tài)。它是一種價格現(xiàn)象，是不動產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。2022/8/29156（2）不動產(chǎn)投資市場中的過熱 不動產(chǎn)市場中的過度開發(fā)稱為不動產(chǎn)“過熱”，具體特征有需求增長趕不上新增供給增長，空置率上升、