對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的研究

1、 對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的研究摘要：在中國，還沒有一個行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)這樣受國家經(jīng)濟社會環(huán)境的影響這么大，也沒有任何一個行業(yè)的發(fā)展變革像房地產(chǎn)業(yè)一樣受產(chǎn)業(yè)政策的影響如此之大。文章分別從對我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的問題及原因分析，國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對我國的啟示三個部分，對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進行了分析研究。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 一、對我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析 我國的房地產(chǎn)業(yè)自 2002年以來已持續(xù)了5 年的繁榮。2004 年5 月，我國政府開始運用經(jīng)濟、行政手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的力度呈現(xiàn)出逐漸加大之勢，但房地產(chǎn)市場的頑疾并未因為一系列政策的實

2、施而徹底根治，房地產(chǎn)市場仍面臨一些急需解決的問題。主要表現(xiàn)為各城市房價不斷攀升, 城市雙富(負) 現(xiàn)象嚴重。 即所謂的一些投機者不斷從房地產(chǎn)獲取高額利潤,富者更富, 然而一些城市居民為買被炒作起來的高價住房而背負更多貸款, 即所謂負者更負。在國際上, 房價收入比是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo), 一般認為房價收入比在3-6 倍之間比較科學(xué)。據(jù)調(diào)查, 2005 年 2月, 我國最具有影響力的 25 座大中城市市區(qū)每平方米商品房平均房價為 元、人均可支配收入為 元。以三口之家購買建筑面積為 80 平方米的商品房為例,計算出相應(yīng)房價收入比的平均值為 , 遠遠高出國際比值。 二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的

3、問題及原因分析 以下就當(dāng)前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的幾個問題進行探討。LoCAlhOst 1、 用西方國家經(jīng)濟發(fā)展水平和住房消費的標(biāo)準，來衡量中國的城市建設(shè)和住房消費水平，而沒有考慮到環(huán)境和資源的制約因素 人口眾多與城市土地資源匱乏是我國的基本國情。中國13 億人，占世界人口的1/5，然而，由于土地資源的不可再生、房地產(chǎn)的不可移動性，導(dǎo)致城市建設(shè)用地匱乏所帶來的居民住房問題顯得尤為突出。 發(fā)展是立足點，是根本，滿足人類需求是發(fā)展的目的。目前，我國大多地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展模式仍然是“工業(yè)化城市化經(jīng)濟增長”，gdp 的增長主要依靠的是固定資產(chǎn)投資拉動，經(jīng)濟增長的模式主要是“土地+ 信貸”，吸引外資依靠的是“減

4、稅+ 減免地價”。然而，土地資源和環(huán)境的制約要求必須調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長模式，首當(dāng)其沖的就是要調(diào)整土地政策，必須認真反思20年來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，以資源和環(huán)境的制約為前提，研究中國究竟應(yīng)該保持怎樣的城市化速度和城市化的發(fā)展水平，科學(xué)、合理地量化城市土地規(guī)劃和控制指標(biāo)體系，調(diào)整經(jīng)濟布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重新定位未來城市建設(shè)模式和居民的住房消費模式，以及消費水平的評價指標(biāo)，重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的政策框架，保持房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)社會經(jīng)濟的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。 2、 試圖超越中國的經(jīng)濟發(fā)展階段，在短期內(nèi)解決大部分人的住房問題 住房保障是一個十分復(fù)雜的問題，即便是對于西方發(fā)達國家住房保障程度和

5、保障水平，目前也沒有一個公認的評價體系。然而，我國的一些地方政府卻提出了在短期內(nèi)解決老百姓居住問題的口號。 事實上，相對于住房建設(shè)，地方政府在推進社會公共事業(yè)的發(fā)展時，似乎并不積極。正是由于城市建設(shè)和住房建設(shè)能帶來g d p 的增長，帶來財政和稅收的增長，而其他公共事業(yè)和社會保障則大多是花錢的事情，地方政府才厚此薄彼。我們認為，試圖超越我國的經(jīng)濟發(fā)展階段，在短期內(nèi)解決大部分人的住房問題是不可能的。要科學(xué)地處理城市建設(shè)、住房建設(shè)和社會公共事業(yè)建設(shè)的關(guān)系，各地就要區(qū)別不同的經(jīng)濟狀況和財政水平合理地分配社會經(jīng)濟資源的投入，合理地確定住房建設(shè)的目標(biāo)。 3、片面強調(diào)住宅的自有率，住房超前消費、過度消費的

6、情況明顯，加劇了市場的結(jié)構(gòu)性矛盾 目前我國大部分地區(qū)整體上住房自有率偏高，超過了應(yīng)有的經(jīng)濟水平和經(jīng)濟發(fā)展階段。特別是由于我國居民收入貧富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者卻沒有房。此外，當(dāng)前針對高收入者的大戶型商品房比例過高，針對中低收入者的中小戶型普通住宅嚴重短缺，從而導(dǎo)致市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。住房消費本來應(yīng)遵循梯度變化規(guī)律，但是這個規(guī)律在我國受到了嚴重挑戰(zhàn)。 我們認為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策首先要從根本上促進住宅消費方式的轉(zhuǎn)變，要綜合運用經(jīng)濟、行政和法律的手段，綜合運用金融、稅收等杠桿切實轉(zhuǎn)變消費模式，擯棄片面和單一追求面積指標(biāo)和裝修標(biāo)準的消費觀念，提倡科學(xué)消費、適度消

7、費、綠色消費。要用建設(shè)宜居城市的理念和標(biāo)準，建設(shè)節(jié)能、節(jié)地型住宅，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社區(qū)，要通過技術(shù)創(chuàng)新，提高住宅科技含量，提高住宅的使用效率，提高功能和壽命，降低住宅使用成本。 4、我國的住房保障制度就是要用經(jīng)濟適用房和廉租房來解決大部分人的住房問題 1998 年在國務(wù)院提出建設(shè)多渠道住宅供應(yīng)體系，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房時，全國各地對經(jīng)濟適用房和商品房的差異認識并不統(tǒng)一。初期的經(jīng)濟適用房和商品房從戶型、品質(zhì)、購買、交易等各方面也沒有多大差異，只是政府減免了一些費用，價格較低而已，也沒有設(shè)定購買限制，出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房被高收入人群購買、戶型過大等現(xiàn)象，也出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房嚴重供不應(yīng)求，難買、排

8、隊、炒號等現(xiàn)象普遍，引發(fā)了社會普遍的爭議。 我們認為，堅持多渠道住宅供給體系，讓高收入階層購買商品房，中低收入階層購買或租用經(jīng)濟適用房，特別困難家庭租用廉租房的政策，是符合我國國情的，是我國的一項長期基本國策，必須堅持。從20 世紀90 年代初開始的城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度的改革，始終堅持住房市場化的發(fā)展方向，房地產(chǎn)業(yè)才因此取得了長足的發(fā)展。 要充分認識到相對于我國經(jīng)濟高速發(fā)展、人多地少、資源嚴重制約的基本國情，解決住房問題是一個漫長而艱巨的過程，是一個漸進的過程，經(jīng)濟適用房不能作為建設(shè)的主體，也不可能依靠經(jīng)濟適用房解決大部分人的住房問題。 5、宏觀調(diào)控政策目標(biāo)就是“控制房價的過快增長”嗎？

9、 2003 年開始，針對宏觀經(jīng)濟運行中的問題，中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)成了本輪宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。2005 年開始在繼續(xù)嚴控“地根”、緊縮“銀根”的同時，房地產(chǎn)調(diào)控的政策進一步深化，政府也開始綜合使用市場手段、行政手段、法律手段進行全面的調(diào)控，調(diào)控力度加大，政策措施更加具體，意圖更加明顯，重點更加突出，目標(biāo)就是: 加大中低收入住房供應(yīng)，抑制房價的過快增長。 可以說，這幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度之大，政策之多，政策之集中，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業(yè)。近幾年的三次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，充分顯示出我國房地產(chǎn)市場管理是被動的、缺乏前瞻性的管理。當(dāng)前，我們在房

10、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些根本性制度問題的認識上還不是很清晰，短期的政策手段和中長期的目標(biāo)、思路還不一致，必須客觀分析我國的現(xiàn)實特征，從中長期可持續(xù)發(fā)展的高度，重新調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本政策，重新考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。 三、國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對我國的啟示 我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處于起步階段，在市場機制不健全、沒有太多的經(jīng)驗積累的情況下，存在結(jié)構(gòu)不合理、發(fā)展不健康的現(xiàn)象是無可避免的?！八街梢怨ビ瘛?，因此，政府應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗，更好地擔(dān)負起引導(dǎo)、監(jiān)管房地產(chǎn)市場的職能。 1、房地產(chǎn)業(yè)要堅定不移地走資源節(jié)約型道路，堅持緊湊型開發(fā) 與俄羅斯、加拿大、美國等極少數(shù)地大物博的國家不同，我國屬于

11、資源緊缺型國家，土地資源更是如此。目前，我國城市化不斷加速，未來幾十年年均約有1200萬人口從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市，這對城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)必須借鑒新加坡、德國經(jīng)驗，以開發(fā)中小戶型為主，以滿足大多數(shù)人的住房需求。同時，堅持緊湊開發(fā)，節(jié)約城市建設(shè)用地，提高土地的配置效率，堅定不移地走資源節(jié)約型道路。 2、對房地產(chǎn)市場要未雨綢繆，時時監(jiān)管和調(diào)控 由于土地在我國是一種緊缺型資源，房地產(chǎn)更是一種準公共產(chǎn)品，關(guān)系到國家的基本民生，關(guān)系到金融的穩(wěn)定，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的健康運行。所以，對房地產(chǎn)市場不是要不要調(diào)控的問題，而是要時時監(jiān)管調(diào)控的問題。既要力爭避免出現(xiàn)全國性住房價格暴漲情況，

12、又要通過市場調(diào)控避免房價的大起大落。如果只注重短期“房價上漲”問題，忽視中遠期戰(zhàn)略問題，調(diào)控就容易變成“救火”，其效果就會事倍功半，甚至適得其反。日本地產(chǎn)泡沫的破滅正是在早期忽視監(jiān)管、后期調(diào)控措施不當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。 3、應(yīng)配套發(fā)展健康發(fā)達的資本市場，合理引導(dǎo)剩余資本流向 我國的資本市場不太發(fā)達，不確定性和風(fēng)險很高，大量的民間資本找不到好的出路，只好流向房地產(chǎn)市場。而國外發(fā)達國家資本市場很發(fā)達，投資回報率較高，剩余資本有很多投資渠道。如過去100年間，美國股票的平均投資回報率達到，這個數(shù)字超過了同期美國債券、黃金、藝術(shù)品和房地產(chǎn)的投資回報率。最近20年里，美國股票年投資回報率更是平均達到13。因此，必

13、須大力發(fā)展股票、債券、基金等資本市場，為我國經(jīng)濟高速發(fā)展所帶來的大量的財富積累找到更多的投資渠道，以減低對房地產(chǎn)的投資和投機性沖動。 4、應(yīng)保證首次置業(yè)者的利益，設(shè)法減輕首次置業(yè)的負擔(dān) 各國房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)之一就是“居者有其屋”，因此房地產(chǎn)政策調(diào)控的重點應(yīng)是保證有正常收入的首次置業(yè)人士能夠買得到買得起滿足基本需求的中低位住房。英國在經(jīng)濟發(fā)展程度還不很高的時期建設(shè)了很多的中低價位住房，并采用累進的印花稅+ 在我國稱契稅, 和低價房采取零印花稅稅率來減輕首次置業(yè)者的負擔(dān)。我國目前的發(fā)展程度大概還沒達到英國近期的水平，應(yīng)加大供首次置業(yè)人士購買的中低價位住房的供給，并減輕首次置業(yè)者的稅費負擔(dān)。 5

14、、盡量用靈活積極的市場手段替代行政調(diào)控 在市場經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)市場問題的解決，最終是需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市場本身的發(fā)展，通過市場的自我調(diào)節(jié)能力自行解決。市場價格是資源短缺的最佳信號，當(dāng)前的房價上漲歸根結(jié)底是由住房短缺所引起的，應(yīng)在增加供給方面要多下功夫。同時，應(yīng)通過實行市場化的差別利率體系和完善的累進稅率、差別稅率制，鼓勵將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟適用房及中低價位的房產(chǎn)開發(fā)，抑制高價位大面積的住房開發(fā)。政府應(yīng)該充分發(fā)揮自身所擁有的資源，引導(dǎo)市場參與者理性投資和消費，充分公開市場信息，使得市場參與者擁有平等的參與機會。 參考文獻： 1黃石松.郭建民.陳紅梅.對我國當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個問題的思考j,產(chǎn)業(yè)觀察, 2007，(6)101105 2郭松海.張振