商業(yè)分割原則

1、商鋪分割的原則商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的 影響，它將直接影響商鋪使用率、租金收益、人流動向組織和業(yè)態(tài)組合，（例如 步行街的廊道、電腦市場的通道等），因此，為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，我們必須在充分研究和熟悉項目的前提下，遵循一定的科學(xué)原則來進(jìn)行商 鋪的分割。一、主題的原則主題的原則，就是結(jié)合項目商鋪整體定位的推廣的主題，按照該商鋪的業(yè) 態(tài)所要求的商業(yè)功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求， 這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是否科學(xué)，是我們首要考慮的問題，它 決定商鋪分割后是否與主題匹配。例如，如果項目將來的定位是以服裝、鞋帽、音像等

2、業(yè)態(tài)為主題，那么商 鋪的進(jìn)深與開間之比在4： 1左右的商鋪的招商與銷售都會比較理想，因為經(jīng)營服 裝、鞋帽、音像等業(yè)態(tài)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來作存貨區(qū)和 體驗區(qū)?？墒侨绻椖繉淼闹饕虡I(yè)定位是以摩托車、電動車、名煙酒等以商 品展示為主的業(yè)態(tài)，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比大于4： 1 的商鋪將會因為商戶和業(yè)主會考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而無法達(dá)成， 因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對它們幾乎沒有什么 用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行。二、人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合 業(yè)主經(jīng)營、使用

3、的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和 走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須 要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點對于商 鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手 段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷 售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面 積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益以我們步行街女人世界項目為例：原女人世界分割出的商業(yè)鋪面470個，按 照一期銷售價格26000元

4、/平和回報率8%/年測算，雖期商鋪租金價格190元/廿 /月，以每個商鋪面積為10平方米計算平均每個商鋪將來經(jīng)營要負(fù)擔(dān)的月租金是 1900元，另外加上物業(yè)管理費100元月，人員成本1500元/月，稅務(wù)200元/月，總 費用約3700元/月，而按照20%的毛利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達(dá)到18500 元的月營業(yè)額才有可能保本，要大到37000元/月營業(yè)額才能有10%的盈利。如果 每個上門的客戶平均消費50元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門消費客戶量需 保持在370人次，這就是盈虧平衡點，要達(dá)到740人次/月，才能有10%利潤。也就 是每個商鋪平均日消費人流量需要達(dá)到12人次（即按照8小時營業(yè)時

5、間，平均每 小時1。5人）才能保本，要達(dá)到日平均消費人流量25人次才能有10%的利潤，而 整個商業(yè)部分的日人流量就是5640人次，即平均每小時通過705人次，每分鐘 通過11。75人次整個市場才能保本；要達(dá)到日人流量就是11750人次，即平均每 小時通過1468。75人次，每分鐘通過24。5人次整個市場才能有10%的利潤。再例如：步行街前期水系的不合理。因此，一個商業(yè)項目，如何使通路和樓梯占用的面積盡量減少以攤薄租金費 用成本，如何合理設(shè)計通道組織人流以使每個進(jìn)入項目的潛在客戶能夠最大限度 地接觸更多的商鋪產(chǎn)生購買行為，是我們必須研究的重要課題。3、科學(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的

6、原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可 能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商 鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一 有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商 鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停 車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。二、目前市場商鋪分割存在的缺點和問題單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成 部分商業(yè)項目公攤比例過高（有的高達(dá)50%）的直接原因。以我們步行街項目為 例，目前不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、商鋪分割1）空中街市的回

7、廊，一戶一廁所一管網(wǎng)系統(tǒng)一樓梯等，造成商鋪開發(fā)成本增 加使用率減少。2）沿港路異形設(shè)計，導(dǎo)致部分鋪面沒有臨街展示面，缺乏商業(yè)功能價 值。3）金橋一棟鋪面進(jìn)深問題，導(dǎo)致銷售總價過大，租金基數(shù)高，影響招商和 銷售問題。2、輔助功能區(qū)輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、 空閑場地太多。例如：1）電腦手機(jī)市場，時代廣場廳等。2）連鎖酒店。格林豪泰。這些輔助功能區(qū)直接影響整個項目的租金、物業(yè)管理費成本，也增加公共能 耗和維護(hù)成本三多不除，公攤不減。樓梯：從設(shè)計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設(shè)計了過多的公共樓梯， 按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上

8、過多的樓梯。過多的 樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理， 實在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。廁所：目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃爾瑪超市，2 萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有1個公共廁所，世界500強企業(yè)的精 打細(xì)算，確實值得我們參照和學(xué)習(xí)。對此，我們建議設(shè)計上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層 保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生 設(shè)備購買、將來維護(hù)費用，實實在在是一舉多得?？臻e場地：目前的一些商業(yè)項目由于設(shè)計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面 積。3、通道分割許多商業(yè)項目的通道和道路分

9、割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方 面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許 今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不 符合人的行走習(xí)慣，對空間也造成浪費。按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意 怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出入口分別設(shè)置在商場的 兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習(xí)慣，對道路 盡可能的進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內(nèi)的滯留時 間，帶旺商鋪。三、關(guān)于公攤比例過高的解決建議商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公 攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場 所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪招租和出售。 目前部分商業(yè)項目的公攤比例達(dá)到了 50%，但從目前全國商鋪公攤的情況來看， 這種狀況幾乎每個城市都存在。減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用 率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進(jìn)駐經(jīng)營，所有的內(nèi)過道面積自然取消， 公攤比例大幅度減小。（如移動、聯(lián)通、淘寶進(jìn)入，表面租