和平花苑南苑策劃報(bào)告

1、和平花苑南苑策劃報(bào)告前言市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位有效客層劃分模式銷售主導(dǎo)策略價(jià)格定位及價(jià)格分期策略各階段深化的市場(chǎng)推廣策略代理公司市場(chǎng)組織及銷售管理本案針對(duì)性運(yùn)作流程公司簡(jiǎn)介合作基本方案附:項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要人員介紹售樓處操作規(guī)范售樓處工作制度推案計(jì)劃(ZZ)中海外在上海的歷史是輝煌的。西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無不勝是其信 心的源泉，可是這一次,中海面臨的是一場(chǎng)空前嚴(yán)峻的考驗(yàn)，因?yàn)楹推侥?苑項(xiàng)目和中海的其它項(xiàng)目有著巨大的差別。一、超級(jí)大戰(zhàn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)虹口區(qū)、楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場(chǎng)之一，其中個(gè) 案的銷售競(jìng)爭(zhēng)，特別是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)明顯白熱化。區(qū)域傳統(tǒng)”龍頭老大”同 濟(jì)房產(chǎn)也不得不以低調(diào)價(jià)格的姿態(tài)出現(xiàn)，故本案的市場(chǎng)

2、切入將是一個(gè)需 要細(xì)致研究的問題。二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層這是一個(gè)觀念改變的問題，發(fā)展商不能改變客戶的觀念，就只能被 客戶改變自己?？墒且酝膫€(gè)案都沒有做好，和平一期最后的傾銷,典 型地說明了這一點(diǎn)。從理論上講,中海完全有實(shí)力去塑造區(qū)域觀念，但 實(shí)際上，對(duì)于這樣一塊極度陌生的土地,一個(gè)風(fēng)云變幻的市場(chǎng),中海會(huì)一 帆風(fēng)順嗎？三、80萬(wàn)/套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的”法定”范圍 這樣的客層較難由經(jīng)驗(yàn)把握，或者說，這樣的客層尚需引導(dǎo),引導(dǎo)的 范圍涉及全市。這就是本案主力總價(jià)面臨的挑戰(zhàn),如果沒有突破性的推 廣策略，前景并不樂觀。我們建議，這樣特別的個(gè)案應(yīng)該與專業(yè)代理商一起探索

3、。而選擇代 理商的條件將依次是代理?xiàng)钇謧€(gè)案經(jīng)歷、品牌個(gè)案經(jīng)歷、以及與大型 發(fā)展商合作的經(jīng)歷等。第一部分:市場(chǎng)分析一、楊浦區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1、熱點(diǎn)集中楊浦區(qū)借助黃興綠地效應(yīng)，使環(huán)外規(guī)模樓盤成為一大熱點(diǎn)，并注入 文化概念，吸引了楊浦環(huán)內(nèi)、虹口、浦東、寶山等地客戶，個(gè)別領(lǐng)先 樓盤平均價(jià)格接近4800 元/m2o根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心成交數(shù)據(jù),黃興花園、文化佳園、文化 花園、三湘世紀(jì)花城的成交均價(jià)都已突破4000元/ m2,其中文化佳園 的成交均價(jià)高達(dá)4800元/ m2,是楊浦環(huán)外熱銷樓盤中房?jī)r(jià)最高的。楊浦環(huán)內(nèi)樓盤大部分見縫插針，規(guī)模較小，以同濟(jì)綠園為代表，售價(jià) 不斷提升,使喜歡地段、講究鄰里品質(zhì)的客戶得到滿足。環(huán)內(nèi)交易量居前的樓盤，成交價(jià)主要集中在4000-4400元/ m2,如星 惠佳苑、上海大花園、華升新苑、現(xiàn)代星洲城等。其中江浦路上的 星惠佳苑價(jià)格略低,為4000元/ m2,當(dāng)前已全部售完。2、比價(jià)較低與虹口相比，楊浦房產(chǎn)歷來價(jià)格較低,具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，能承接部分虹 口區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)的客戶。楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤價(jià)格與虹口區(qū)環(huán)外 部分樓盤售價(jià)相當(dāng)。因此,外區(qū)特別是虹口區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)楊浦區(qū)樓盤 價(jià)格影響較大。預(yù)計(jì)