【工程管理】房企全裝修項目（帶精裝交樓的項目）工程管理作業(yè)指引

1、全裝修工程工程管理作業(yè)指引一 11J 二 IJ 一二 期期期 日日日制核準編審批修訂記錄日期 版本號修改內容修改人 審核人 審批人.流程圖無.流程概況流程目的規(guī)范全裝修工程工程施工過程行為，保障施工管理工作順利有序進行。適用范圍適用各公司全裝修工程現(xiàn)場施工管理工作。流程主導部門公司工程部流程參與部門公司：工程采購部、設計管理部、商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部、財務部城市公司：工程采購部、設計管理部、本錢管理部物業(yè)管理處部門流程中承當職責公司工程部.組織圖紙會審及設計交底。.組織供應商合同交底及技術交底。.組織甲供材現(xiàn)場供應及施工。.在施工過程中按照合同規(guī)定和規(guī)范的要求催促監(jiān)理單位和施工

2、單位認真履 行合同，實現(xiàn)質量目標；協(xié)調土建總包及其他分包進行整改工作。.為監(jiān)理開展工作創(chuàng)造有利條件，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用，并對現(xiàn)場監(jiān)理的工 作能力和監(jiān)理效果進行有效監(jiān)控。.組織分包工程、專業(yè)工程的驗收。.組織工程竣工驗收。.組織工程例會及專項巡查會議，并形成會議紀要。公司工程采購 部.參加重要分包工程驗收、專業(yè)工程、竣工驗收。.提供技術支持及施工技術把關。.負責工程工程的質量方面的督導巡查。.組織重大質量問題處理。公司財務部.配合工程工程進度款支付。.參與工程竣工驗收；城市公司本錢 管理部.配合工程聯(lián)系單、簽證單會簽。.配合工程按月審結結算工作。3.參與工程竣工驗收。城市公司工程采購部.參與合同

3、交底。.材料樣板封樣。公司設計 管理部.參與施工圖紙會審及設計交底。.參與竣工驗收。城市公司設計 管理部1.參與施工圖紙會審及設計交底。公司商管公司 /酒管公司/園 區(qū)及寫字樓事 業(yè)部.參與工程竣工驗收。.負責工程入伙2個月后的入伙及保修工作。物業(yè)管理處.參與工程移交。.負責全裝修工程移交2個月后保修及維護工作。.精裝修之前的工作內容參照工程現(xiàn)場管理流程執(zhí)行。.精裝修工作程序施工準備4. 1. 1.施工放線及交接管理1）交接管理：施工單位進場后，裝修監(jiān)理單位應立即組織人員進行施工場地的移交。由公司工程部安排土建總包單位及監(jiān)理相關人員參加場地移交，移交結果經六方簽 字確認。a）標高交接：由土建單

4、位提交基準標高點。b）鋁合金門窗：鋁合金外表觀感，玻璃外表觀感，配件完整性及靈活性。c） 土建結構及批蕩：位置準確性，垂直度水平度，起砂、空鼓，房間及門洞方正度, 墻體有無開裂等，標準參照國家驗收規(guī)范。d）廚房、衛(wèi)生間防水涂膜：閉水試驗，參照國家驗收規(guī)范。e）給排水管道：完整性，位置準確性，閉水（帶壓）試驗，預埋冷凝水管閉水試驗, 標高準確性。f）電氣局部：完整性，位置準確性，是否連通。g）配電箱、配電柜安裝：位置準確性，設備完整性，通電后是否可正常使用，進線 端是否連接正確。h）其他公共設施：完整性，位置準確性，外表觀感等。移交后問題處理原那么：誰施工的局部誰負責，誰最后保管的局部誰負責。除

5、移交單 上所列問題外，建筑結構（含土建防水局部）、水電系統(tǒng)及土建預埋工程由土建總包 單位負責；移交管理局部設備材料的完整性移交后，由當值接管單位負責；移交后 成品保護責任相應移交。由公司工程部負責協(xié)調土建總包單位及其他分包單位進行移交問題整改，直至合格。2）放線管理：標高線移交完成后，施工單位應立即開始放線工作。a）完成面基準線：根據土建提供標高基準點，結合裝修設計要求標出各局部裝修完 成面基準線，作為各局部標高線放線的基準線；檢查地面結構面標高、門洞頂部 標高、電梯底框標高、預留設備位置是否準確等，指導其他分包單位施工。b）天花標高線：檢查天花上部土建預留管線是否合理，位置是否正確、鋁合金安

6、裝 是否水平、門洞是否水平、是否滿足空調、燈具等安裝要求。C）房間墻體位置線：檢查已有墻體的方正度，指導新加墻體位置，指導裝修修正施 工。d）標出各局部飾面范圍及做法，指導施工，為驗線提供方便。e）管線施工標線：標明管線施工走向、預埋部件位置及功能，指導管線施工，新增 預埋設備預埋施工，標準化施工走向。f）預留底盒功能標記：指導移位及穿線施工。g）主要家私位置線：明確家私與管線關系，方便調整。h）專項放線：待土建改造工作完成后（墻面方正、垂直度修正，門洞水平修正），瓷 磚及石材等材料施工前，應結合圖紙、現(xiàn)場情況及材料尺寸進行現(xiàn)場施工放線。i）精裝修施工現(xiàn)場垃圾堆放點及衛(wèi)生間設置點，由公司工程部

7、協(xié)調土建總包單位或 相關單位提供。4. 1.2.圖紙會審，合同交底：1）圖紙會審：工程工程開工前，公司工程部組織公司設計管理部、城市公司設計管理 部、設計單位、監(jiān)理單位、精裝修施工單位、各供應商的技術負責人參加，進行圖 紙會審及設計交底，集中將圖紙設計問題并形成圖紙會審記錄，參會人員（單 位）簽名（蓋章）確認，作為施工依據。a）對圖紙與現(xiàn)場情況有出入的地方進行解答。b）對圖紙表達不清的地方進行解答。c）對現(xiàn)場放線后不滿足設計要求的局部進行解答。d）圖紙中的其他問題。2）合同交底：工程工程開工前，公司工程部組織公司工程采購部、城市公司工程采購 部、監(jiān)理單位、精裝修施工單位、各供應商負責人參加，進

8、行合同交底。a）明確各方的施工范圍及責任。b）明確現(xiàn)場管理要求。c）明確供應商供應材料情況，明確甲供材料操作方式。d）安排供應商進行專項材料施工方案交底時間及交底要求。4. 1. 3.定板定樣：由精裝修施工單位及各供應商根據合同要求，制作所有工程所涉及的材 料樣板，一式2份，由公司工程部對接的設計師簽字確認后，一份留公司工程部封 樣，一份城市公司工程采購部封樣。4.1.4.施工組織設計：裝修施工單位根據工程設計圖紙并結合現(xiàn)場的實際情況編制施工 組織設計和施工總體方案；報送監(jiān)理單位、公司工程部審核，審核通過后報項 目負責人審批。1）分段管理：裝修施工單位根據工程實際情況、工期要求及人力安排情況，

9、將承包范 圍內的工程量分割成假設干工段，各工段或同步開始施工，或逐步進行流水施工，各 工段有明確的施工計劃及工序安排。2）工期要求及施工計劃：a）公司工程部提出階段工期要求，由精裝修施工單位結合工程分段情況完成工程施 工計劃，要求各單位將工程施工工序統(tǒng)一，明確各工序前后的搭接關系，明確甲 供材料供貨步驟及與相應工序間的關系。b）現(xiàn)場裝修計劃進行三級管理，分總計劃、月計劃及周計劃；總計劃落實施工工序、 階段及總體時間安排；月計劃落實進度到層，需提前協(xié)調問題反映在月計劃中； 周計劃落實進度到戶，遇到的現(xiàn)場問題反映在周計劃中。4. 2.專項管理1.專項施工程序：由公司工程部要求，監(jiān)理單位負責組織精裝

10、修施工單位協(xié)調各供應 商及材料施工要求，對施工工序進行深化設計及施工方法交底，統(tǒng)一做法，統(tǒng)一標 準，方便日后維護及檢修，形成流水作業(yè)。需進行專項設計的工程有：1）水電改造深化圖紙。2）防水做法深化圖紙。3）瓷磚及石材排版。4）其他設備施工深化圖紙。需施工方交底的工程有：1）天花工程：明確龍骨間距，龍骨設置要求，封板要求。2）墻體砌筑及抹灰：砌筑要求，參照國家規(guī)范。3）管線開槽及隱蔽：開槽方法、深度，封堵方法等。4）石材干掛或掛貼方法。5）其他需交底工程。公司有標準化做法的工程，須嚴格按公司要求執(zhí)行。參見施工技術標準化手冊（標 準）及建筑構造做法J2007 （標準）。2,供應商供應材料施工方案交

11、底：由監(jiān)理單位組織各供應商進行施工方案交底。4. 3.施工過程4. 3.1.對監(jiān)理的要求：在施工過程，監(jiān)理工程師應跟蹤監(jiān)控裝修施工單位及分包供應商的 工序作業(yè)過程，一般工序采用巡視、平行檢驗方式，重要部位、關鍵工序（基礎、 結構、防水等）采取見證、旁站方式，發(fā)現(xiàn)裝修施工單位及分包供應商的錯誤做法、 不當操作或缺陷，及時責令承包商糾正；同時公司工程部專業(yè)工程師要參與監(jiān)理工 程師的日常巡視工作，確保及時掌握現(xiàn)場的質量情況；對供應商供貨數量及質量進 行監(jiān)督管理。4. 3. 2.巡查、例會及專題會制度：公司工程部負責每周組織工程例會、工程巡查、每周組 織專項現(xiàn)場巡查（兩周一次平安巡查），處理現(xiàn)場發(fā)生的

12、工程事故或工程質量問題; 公司工程部判斷必要時，可臨時召開，每次會議由監(jiān)理記錄并形成會議紀要；公司 工程部各專業(yè)工程師應每天參與現(xiàn)場工程質量巡查，及時解決現(xiàn)場問題。4. 3. 3.分戶管理：裝修施工單位以戶為單位對施工現(xiàn)場進行管理，落實每戶每道工序責任 人；工程巡查以戶為單位進行檢查；工程資料以戶為單位建檔（文字及電子文檔）, 過程檢查資料按戶存檔，設備說明書及使用手冊按戶存檔；其他參見精裝修工程 資料管理流程。4. 3. 4.樣板先行：（工藝管理）對所有工序，特別對于管線改造、防水工程、砌體工程、瓷 磚及石材施工、設備安裝、門安裝、木地板安裝、柜類安裝等及成品保護做法等重 要分局部項工程，采

13、用“樣板驗收”方式，即在大面積施工前，先由裝修施工單位 按設計及公司工程部要求在現(xiàn)場做小規(guī)模施工樣板，明確施工工序的前后關系及施 工標準，經確認后形成統(tǒng)一的要求，再大面積施工，到達保證質量滿足設計效果， 防止返工浪費的目的。3. 5.細化工序：結合統(tǒng)一的工序安排及做法，由裝修施工單位將每道工序細化，形成簡 化的勞動步驟，形成每道工序標準化做法，實現(xiàn)流水作業(yè)。3. 6.移交管理：施工過程中主要指不同單位緊前及緊后工序、現(xiàn)場成品保護的移交，做 到每道工序移交前后都有明確的移交標準及成品保護責任單位;遵循誰是攻誰保護, 誰接手誰保管的原那么，做好移交工作。3. 7.過程驗收：重視過程驗收，對重點工序

14、、隱蔽施工工序、管線施工工序、安裝施工 過程工序進行驗收，并形成驗收記錄存檔，過程中控制施工質量，保障工程最重質 量。3. 8.可視化管理:1）管理資料可視化：現(xiàn)場管理制度，平安管理標識，工程分段情況，總體進度計劃， 每戶施工班組情況等形成紙質文件張貼。2）施工做法及問題可視化：放線施工，每戶管線敷設走向，標準的施工做法及現(xiàn)場巡 查發(fā)現(xiàn)的問題等形成圖片資料記錄，指導施工及工程整改。3）現(xiàn)場材料擺放可視化：現(xiàn)場材料堆放點，班組臨時施工點，庫房材料堆放分區(qū)等有 明確的墻面或地面指示堆放位置。3. 9.材料管理：所有材料進出場需到監(jiān)理處辦理材料進（出）場單。1）甲供材管理：分包商、供應商將各自的企業(yè)

15、資質、工程現(xiàn)場負責人（或聯(lián)系人）、 用工人數等資料報監(jiān)理單位，經監(jiān)理單位審核通過后報公司工程部審查；根據合同 要求，材料進場前需上交相關資料由監(jiān)理單位審核，通過后報公司工程部審查。2）乙供材料：裝修總包單位在組織材料設備進場前，須到監(jiān)理處辦理材料入門/出 門條，必須嚴格按照合同的規(guī)定并依照樣板采購，在進場前必須提前知會監(jiān)理單 位及公司工程部，監(jiān)理單位、公司工程部接到通知后必須對照封板或監(jiān)督送檢組織 驗收。4. 3.10.資料管理：見建設工程檔案管理指引。4. 3.11.變更、按月審結及進度款：裝修施工單位及各供應商，必須按照合同要求，按時 提交資料，辦理變更、按月審計及進度款上報，城市公司的設

16、計管理部、城市公司 本錢管理部、城市公司財務部協(xié)助工程部做好變更、按月審結及進度款支付工作， 具體操作流程見工程現(xiàn)場管理流程。4. 3. 12.公司工程采購部巡查：公司工程采購部每月對現(xiàn)場進行質量檢查，公司設計管理 部、公司商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部、公司財務部、公司本錢部參加, 對發(fā)現(xiàn)問題要求公司工程部敦促施工單位及時整改，并對巡查問題做及時回復。4. 3.13.公司工程部組織分局部項工程的驗收,不合格部位要求相應的施工單位進行整改， 直至合格為止。4. 3. 14.平安管理：嚴格按地方有關規(guī)定對現(xiàn)場進行平安管理，按時進行平安巡查，要求 裝修施工單位設專職平安員。其他參見平安文明

17、施工作業(yè)指引。4. 4.成品保護4. 4.1.加強對半成品及成品的保護是保證整體工程質量不可或缺的措施之一。公司工程部 按工程成品保護方案對成品進行保護。4. 5.質量事故4. 5. 1.當在施工過程中出現(xiàn)不可預見的質量事故時，相應施工單位應在第一時間采取有效 措施進行緊急處理并通知監(jiān)理單位、公司工程部；公司工程部在跟進和處理事故時 把情況上報給公司工程采購部及公司總經理。4. 5. 2.公司工程部應及時跟進，組織事故善后處理，施工單位編寫的質量事故報告，交 監(jiān)理公司、公司工程部審查。4. 5. 3.公司工程部負責將質量事故報告提交給公司工程采購部及公司總經理。5. 4.公司工程采購部組織重大質量問題處理。工程驗收6.1.隱蔽工程驗收：施工單位自驗后，通知公司工程部和監(jiān)理單位驗收，專業(yè)工程師和 監(jiān)理工程師驗收通過后，在隱蔽工程驗收單上簽字，允許其進入下一道工