東大街金融核心區(qū)發(fā)展意見(完整版722)最新

1、2008-7-18東大街金融商務(wù)大道核心區(qū)概念性發(fā)展意見 （完整版） 目 錄一、戰(zhàn)略成都成都戰(zhàn)略成都與重慶成都規(guī)劃金融成都二、可比案例分析與啟示新加坡新達(dá)城巴黎德方斯日本天王洲再開發(fā)項(xiàng)目三、東大街金融商務(wù)大道現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值業(yè)態(tài)分布交通組織空間綠化會(huì)議中心四、東大街金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見金融核心區(qū)功能定位與發(fā)展理念物業(yè)功能規(guī)劃比例分析業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析 功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)意見五、東大街金融商務(wù)核心區(qū)關(guān)鍵問(wèn)題交通組織政策扶持目錄戰(zhàn)略成都戰(zhàn)略成都成都戰(zhàn)略 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)格局圖：東部三大城市圈為中國(guó)的綜合實(shí)力奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，猶如一支強(qiáng)勁的長(zhǎng)弓；長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶則如一支利箭，張弓搭箭，確立了中國(guó)

2、經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的格局，但決定這支箭的射程和威力的關(guān)鍵不僅在于弓，更在于是否有強(qiáng)有力的支點(diǎn)。專家的說(shuō)法戰(zhàn)略成都成都戰(zhàn)略 中國(guó)第四城 新周刊 中國(guó)最佳商務(wù)城市財(cái) 富 十大中國(guó)名城榜眼CCTV 十大新天府之首國(guó)家地理 西部的人居之心，最有魅力的休閑之心，論壇會(huì)展中心，物流集散中心，最適宜的金融中心，時(shí)尚中心，創(chuàng)新中心。 成都的城市地位無(wú)疑是西部之首。西部之心，魅力之都。戰(zhàn)略成都成都戰(zhàn)略成都戰(zhàn)略 成都具備發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的良好基礎(chǔ)。對(duì)于成都而言，與重慶的城市競(jìng)爭(zhēng)與其說(shuō)是GDP的競(jìng)爭(zhēng)，不如說(shuō)是軟實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)；與其說(shuō)是工業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，毋寧說(shuō)是新興第三產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。成都與重慶的產(chǎn)業(yè)應(yīng)互相支撐而不是互相抵消。重慶搞工

3、業(yè)，成都就應(yīng)該大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；重慶做實(shí)力，成都就應(yīng)該做輻射和聚合能力；重慶打造硬實(shí)力，成都就應(yīng)該構(gòu)筑軟實(shí)力；重慶開廠，成都開店；重慶強(qiáng)健骨骼和軀干，成都就要做心臟和神經(jīng)中樞。只有這樣，兩座城市才能避免出現(xiàn)比拼資源、惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面，也可以達(dá)到最終的雙贏結(jié)果。 在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局中，成都注定必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值總量，決定了辦公物業(yè)需求的總量；辦公物業(yè)的總量與聚集度，是形成中央商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)；金融中心的聚集，是中央商務(wù)區(qū)形成的標(biāo)志。戰(zhàn)略成都成都與重慶成都與重慶戰(zhàn)略成都成都與重慶城市成都重慶金融企業(yè)數(shù)量外資銀行數(shù)量9家，其中包括7家營(yíng)業(yè)性機(jī)構(gòu)和2家代表處；保險(xiǎn)公司36家，但至今沒(méi)有一

4、家注冊(cè)于本土的法人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)；證券營(yíng)業(yè)部80個(gè)，證券從業(yè)人員達(dá)2764人；成都本土金融業(yè)在金融租賃公司、基金公司和未上市股份有限公司股權(quán)交易市場(chǎng)等存在“空白點(diǎn)”。外資銀行分行7家，外資銀行代表處1家，郵政儲(chǔ)蓄銀行分支機(jī)構(gòu)一家，信托投資法人機(jī)構(gòu)2家；證券類金融機(jī)構(gòu)75家，其中證券法人機(jī)構(gòu)1家，證券營(yíng)業(yè)部63家。期貨法人機(jī)構(gòu)5家，期貨營(yíng)業(yè)部4家。基金管理公司2家，成為西部唯一擁有基金管理公司的城市；擁有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)28家，其中法人機(jī)構(gòu)3家。政策環(huán)境關(guān)于促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的的政策實(shí)施比重慶晚，不夠完善。2006年1月1日起實(shí)施關(guān)于促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的意見。涉及到金融機(jī)構(gòu)、高級(jí)管理人員及其子女等扶持政策。目標(biāo)打造成

5、為西部首選、全國(guó)領(lǐng)先、輻射海外的金融后臺(tái)服務(wù)中心。建設(shè)成為長(zhǎng)江上游地區(qū)金融中心。證券市場(chǎng)上市公司32家。上市公司33家。經(jīng)濟(jì)總量GDP重慶市2007年高于成都市787.42億，地方財(cái)政收入重慶2007年比成都高71.76億。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資重慶2007年比成都市高766.8億。金融資源重慶市2007年的貸款余額比成都市高1078.08億。利用外資重慶2007年實(shí)際利用外資比成都少0.55億美元。重慶產(chǎn)權(quán)交易中心和票據(jù)市場(chǎng)活躍，20家國(guó)企國(guó)內(nèi)外上市。借助直轄有利條件，市委市政府大力扶持，金融業(yè)發(fā)展占據(jù)了先機(jī)。成都具有第三產(chǎn)業(yè)先天優(yōu)勢(shì)，若省市政府加大支持與扶持，利用成都作為西部經(jīng)濟(jì)、文化、交通的

6、中心地位，加快金融業(yè)的發(fā)展，才能趕超重慶占據(jù)西部金融中心的地位。數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2007年成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) ； 全國(guó)人民代表大會(huì)，重慶代表團(tuán)稿件2008年打造輻射中國(guó)西部，具有國(guó)際性影響力的區(qū)域金融中心。戰(zhàn)略成都出發(fā)點(diǎn)我們的出發(fā)點(diǎn) ：成都規(guī)劃 科技商務(wù)區(qū)：人民路（含天府新城）金融中心：東大街（含攀成鋼）休閑商務(wù)區(qū)：猛追灣游樂(lè)園片區(qū)商貿(mào)中心：騾馬市片區(qū)文化中心：天府廣場(chǎng)陜西街片區(qū)文化中心：紅星路鹽市口片區(qū)根據(jù)成都“兩軸四片” 總體目標(biāo)：通過(guò)35年建設(shè)，使中心城區(qū)逐步形成以天府廣場(chǎng)為中心，東大街、人民南路為中軸 ，紅照壁鹽市口、天府新城超高層建筑簇群為標(biāo)志，大慈寺等城市開敞

7、空間為特色，功能齊備、交通便捷、個(gè)性鮮明、充滿活力，具有國(guó)際化城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)、獨(dú)具魅力的現(xiàn)代城市生活、高品位城市空間的聚集區(qū)，把成都建設(shè)成為 服務(wù)全省、輻射西部、影響全國(guó)、走向世界、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化大都市。 戰(zhàn)略成都“兩軸四片“ 金 融 商 務(wù) 大 道 金融商務(wù)大道始于東大街鹽市口，止于東大街五福橋，全長(zhǎng)5.2公里，地鐵2號(hào)線貫穿全段。沿線待開發(fā)和擴(kuò)建土地面積 約1100畝左右，呈線狀連續(xù)分布，便于產(chǎn)業(yè)集中。錦江段（金融起步區(qū) ）與五福橋段（金融拓展區(qū)）已形成和將形成商務(wù)商業(yè)聚集區(qū)。一環(huán)與二環(huán)間，特別是一心橋片區(qū)，現(xiàn)擁有400余畝待開發(fā)和擴(kuò)建的土地，且呈線狀和片狀分布，具備打造金融核心區(qū)域的基礎(chǔ)

8、條件。金融商務(wù)核心區(qū)金融起步區(qū)（樣板區(qū)）金融商務(wù)拓展區(qū)戰(zhàn)略成都東大街金融成都東大街 成都金融商務(wù)大道，將成為輻射成都四川西南西部，具有國(guó)際影響力的區(qū)域金融中心可比案例分析與啟示 可比案例分析與啟示 可比案例分析可比案例分析與啟示 可比案例分析啟示 可比案例分析新加坡新達(dá)城 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱新家坡新達(dá)城綜合開發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)間1997年開 發(fā) 商新加坡新達(dá)城發(fā)展有限公司總占地面積 購(gòu)物中心占地8.4萬(wàn)m2總建筑面積65萬(wàn)m2實(shí)現(xiàn)愿景與CBD商務(wù)中心僅一河之隔的新達(dá)城，建成后共有700余家公司落戶。每月游客數(shù)量達(dá)200萬(wàn)次，每天有1.5萬(wàn)人在此辦公，有5萬(wàn)多車輛進(jìn)出，有1萬(wàn)余輛車在此停泊。沒(méi)有堵車

9、問(wèn)題。立足新加坡，輻射東南亞。項(xiàng)目定位：集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑群落?？杀劝咐?）新加坡新達(dá)城 新加坡新達(dá)城遠(yuǎn)景以會(huì)展業(yè)聚集商務(wù)辦公、酒店及相關(guān)服務(wù)業(yè)。 擁有世界頂級(jí)的新加坡國(guó)際會(huì)議及展覽中心， 由5棟辦公大樓（4棟45層、1棟18層）和占地 2萬(wàn)m2會(huì)議及展覽大樓（6層）構(gòu)成。以大型購(gòu)物中心和特色商業(yè)形成人流聚集中心。 擁有新加坡最大的購(gòu)物中心，占地8.4萬(wàn)平方米， 分走廊、熱帶、娛樂(lè)中心和噴泉平臺(tái)4個(gè)主題； 特色業(yè)態(tài)包括 1 間綜合娛樂(lè)場(chǎng)，5 家電影院和 一座虛擬實(shí)景的主題公園。項(xiàng)目特點(diǎn)分析：可比案例（1）新加坡新達(dá)城 新加坡新達(dá)城物業(yè)規(guī)劃示意圖巴黎德方斯 項(xiàng)目

10、基本情況項(xiàng)目定位:辦公、居住和游樂(lè)等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目名稱巴黎德方斯規(guī)劃建設(shè)周期1958年至今具體負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)EPAD（非盈利性公共機(jī)構(gòu)）用地規(guī)模共750公頃，先期開發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃，公園區(qū)（以住在為主）90公頃，其發(fā)展建設(shè)是漸進(jìn)式的。業(yè)態(tài)發(fā)展成果辦公樓面積約300萬(wàn)m2，就業(yè)崗位15萬(wàn)人，進(jìn)駐1600家公司，商務(wù)空間的十分之一是開放空間；商場(chǎng)面積20萬(wàn)m2，超過(guò)250個(gè)商店；15000個(gè)居住單元，常住居民5萬(wàn)人，其中有歐洲最大的購(gòu)物中心11萬(wàn)m2；可比案例（2）巴黎德方斯德方斯區(qū)位于巴黎城市中軸線上項(xiàng)目特點(diǎn)分析： 多平面交通系統(tǒng)，嚴(yán)格實(shí)行人車分流。 全部車行交通系統(tǒng)均

11、在地面上或地下；主軸線中心部有一個(gè)巨大的人工廣場(chǎng)，成為其最主要的公共步行空間；地下一層、二層均為國(guó)家鐵路和地鐵系統(tǒng)，并配備大量的商業(yè)；地下道路幾乎將全部地面建筑相聯(lián)系，地下車位設(shè)置高達(dá)32000個(gè)。市政交通系統(tǒng)成為其50年剛性控制的不變要素。 有效結(jié)合各種商業(yè)業(yè)態(tài)。 采用分散與集中相結(jié)合的布置方式。9個(gè)鄰里中心，100多個(gè)小商店分設(shè)在辦公樓和住宅底部；集中的商業(yè)中心規(guī)模巨大，如歐洲最大的“四季”商業(yè)娛樂(lè)中心，設(shè)有百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、電影院、飯店和舞蹈學(xué)校等，總面積10萬(wàn)多平方米。 及時(shí)調(diào)整土地限制條件。 根據(jù)市場(chǎng)的需求變化，及時(shí)調(diào)整用地性質(zhì)、建筑規(guī)范。在50年的發(fā)展中，根據(jù)市場(chǎng)的需要由EPAD

12、進(jìn)行了四次對(duì)土地和建筑大規(guī)模的規(guī)劃變更，成為其市場(chǎng)變化與規(guī)劃互動(dòng)的典型代表?？杀劝咐屠璧路剿箍杀劝咐?）巴黎德方斯巴黎德方斯規(guī)劃示意圖開發(fā)定位：創(chuàng)建“城市中的城市”，創(chuàng)造適合全天候充滿活力的國(guó)際化、信息化“新城市” 。建筑規(guī)劃：以高新技術(shù)辦公樓建筑為中心，建設(shè)包括城市住宅、商業(yè)設(shè)施、劇院等復(fù)合型設(shè)施，同時(shí)建設(shè)通往羽田機(jī)場(chǎng)的 單軌鐵路線的新車站。西福特廣場(chǎng)占地面積約2.2萬(wàn)m2，總建筑面積約14.8萬(wàn)m2 。開發(fā)思路及定位1、西福特廣場(chǎng)開發(fā)定位：以天王洲（面積約20萬(wàn)m2）為開發(fā)對(duì)象，面向21世紀(jì)，把該地區(qū)再早成國(guó)際化、信息化“新城市”。建筑規(guī)劃：以建設(shè)寫字樓這類業(yè)務(wù)設(shè)施為主，同時(shí)進(jìn)行復(fù)合化

13、建設(shè)，從而形成復(fù)合型城區(qū)，并充分利用沿海地區(qū)特色進(jìn)行有水有綠的城市親水環(huán)境建設(shè)。最終的建設(shè)規(guī)模擬達(dá)到建筑面積60萬(wàn)70萬(wàn)m2，從業(yè)人口2萬(wàn)人口，居住人口3000人左右。2、天王洲地區(qū)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱天王洲地區(qū)項(xiàng)目再開發(fā)地理位置及規(guī)模東京都品川區(qū)，地處東京臨海地區(qū)；由7個(gè)主要建筑群組成開發(fā)商擁有土地所有權(quán)的3家公司共同開發(fā)開發(fā)時(shí)間1984年1992年總占地面積20萬(wàn)m2總建筑面積60萬(wàn)70萬(wàn)m2 日本東京天王洲再開發(fā)項(xiàng)目 可比案例（3）日本天王洲再開發(fā)項(xiàng)目西福特廣場(chǎng)濱水環(huán)境建設(shè)圖以特定功能都市綜合體，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)功能的延展。 以西福特廣場(chǎng)為核心，帶動(dòng)其他6個(gè)建筑群的發(fā)展。完善道路交通、

14、軌道交通、人流通道的立體交通組合。 地區(qū)內(nèi)有主要干線道路的放射狀18號(hào)線和環(huán)狀6號(hào)線通過(guò)；首都高速1號(hào)線和東京單軌道羽田線以高架方式穿過(guò)該地區(qū)，在開發(fā)之前，該項(xiàng)目區(qū)域無(wú)任何公交車站和立交橋。整個(gè)天王洲的7個(gè)建筑群落通過(guò)全天候的人行通道相連，并由公路和單軌鐵路與市中心連通。充分利用特殊水景優(yōu)勢(shì)制造公共空間。 在各主要建筑群落相鄰航道的邊上都鋪設(shè)了木板人行景觀道，成為該區(qū)的一大特色?？杀劝咐?）日本天王洲再開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目特點(diǎn)分析：西福特廣場(chǎng)實(shí)景可比案例啟示對(duì)東大街金融商務(wù)大道的幾點(diǎn)啟示可比案例分析與啟示 整體特征與價(jià)值對(duì)接價(jià)值取向高可達(dá)性：位于城市CBD，副中心或規(guī)劃中的城市未來(lái)發(fā)展新區(qū)，擁有與外

15、界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。高密度、集約性：形成高樓林立的景色，成為城市標(biāo)志。晝夜人口、工作日與周末人樓依據(jù)功能不同而形成互補(bǔ)，避免“死城”現(xiàn)象。功能復(fù)合性：自身可實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，其擁有城市的多重功能。以東大街為核心區(qū)載體，位于市中心CBD及春熙路商務(wù)商業(yè)“近延展”區(qū)域，初步擁有與外界聯(lián)系的地面干道、地下軌道（地鐵2號(hào)線）立體交通體系。以東大街為核心區(qū)載體，憑借春熙路鹽市口商務(wù)商業(yè)中心區(qū)和新鴻基大型商務(wù)商業(yè)中心為兩端，具備一定的潛質(zhì)；以府河為起點(diǎn)，以天府時(shí)代為中心，已開始形成多功能復(fù)合體。內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性：內(nèi)外部通過(guò)完善的立體網(wǎng)絡(luò)交通有機(jī)結(jié)合。整體統(tǒng)一性：建筑

16、單體風(fēng)格統(tǒng)一；建筑群落與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一。土地使用均衡性：最大限度地利用土地資源，避免土地過(guò)分集中于某一特定功能。空間連續(xù)性：平面采用整體規(guī)劃原則；立面保持建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，以及空間輪廓的延續(xù)性。以東大街為核心軸，蜀都大道與順江路為輔軸，一環(huán)二環(huán)及內(nèi)部橫向微交通為橫軸，路網(wǎng)交通具備條件。東大街核心區(qū)的大部分地塊處于拆遷和待開發(fā)狀態(tài)，地塊可整合范圍較寬，建筑規(guī)劃靈活空間較大，物業(yè)形態(tài)存在多樣性選擇。區(qū)域特質(zhì)可比案例整體特征啟示整體特征啟示立體網(wǎng)絡(luò)交通組織系統(tǒng)（地上、地下、地面空間的合理利用與有效組合）都市復(fù)合功能綜合體的利用會(huì)展會(huì)議、規(guī)模化商業(yè)中心的強(qiáng)大功能聚合作用土地用途及物業(yè)功能針對(duì)市場(chǎng)需

17、求靈活的調(diào)整“功能規(guī)劃”的幾點(diǎn)啟示巴黎德方斯新加坡新達(dá)城日本天王洲可比案例功能規(guī)劃啟示功能啟示東大街金融商務(wù)大道現(xiàn)狀分析 東大街現(xiàn)狀分析表一東大街現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值地塊現(xiàn)狀及分析價(jià)值表二東大街現(xiàn)狀分析地快價(jià)值地塊太厚，遠(yuǎn)離主干道東大街的土地不能最大限度體現(xiàn)其商務(wù)、商業(yè)價(jià)值。次干道少，支路路網(wǎng)不貫通，影響交通組織。公交站點(diǎn)較少，臨地鐵出入口較遠(yuǎn)。大部分地塊一面臨主干道，建筑可視效果不盡理想。地塊不規(guī)整。根據(jù)從道路交通、公交系統(tǒng)、可視度效果、地塊規(guī)則度等角度所進(jìn)行的地塊價(jià)值分析來(lái)看，金融核心商務(wù)區(qū)中除5號(hào)、7號(hào)地塊的地塊價(jià)值較高外，其余地塊的價(jià)值都不高。表三東大街現(xiàn)狀分析地快價(jià)值東大街現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)業(yè)

18、態(tài)現(xiàn)狀及分析配比關(guān)系通過(guò)對(duì)東大街現(xiàn)在主要已建、在建、待建項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)分析可知，目前東大街商務(wù)擁有量，占總建筑面積的27%商業(yè)擁有量，占總建筑面積的16%酒店擁有量，占總建筑面積的 6%住宅擁有量，占總建筑面積的40%當(dāng)前東大街商務(wù)擁有量：小于1/3，商業(yè)和酒店擁有量：超過(guò)1/5，住宅擁有量：大于1/3。作為金融街而言，商務(wù)開發(fā)量小于1/3，與總體金融商務(wù)大道定位有一定差距，商務(wù)體量比例不能滿足整體定位及未來(lái)市場(chǎng)需求。商務(wù)開發(fā)具備有較大的發(fā)展空間。東大街金融大道目前整體平均容積率約為7.7。東大街現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析配比關(guān)系中環(huán)廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)二期天府時(shí)代廣場(chǎng)商會(huì)大廈喜年廣場(chǎng)國(guó)嘉.新視界春熙文化

19、廣場(chǎng)英菲尼項(xiàng)目摩根時(shí)代新鴻基項(xiàng)目15號(hào)地塊天府時(shí)代廣場(chǎng)和新鴻基項(xiàng)目的商務(wù)體量較大，兩個(gè)項(xiàng)目共擁有31萬(wàn)m2的商務(wù)體量，幾乎占據(jù)目前已知商務(wù)總量的一半，將直接提高東大街商務(wù)的整體形象。從商務(wù)分布現(xiàn)狀來(lái)看，一心橋區(qū)域與二環(huán)路口向東區(qū)域?qū)儆谏虅?wù)真空帶。商務(wù)空間出現(xiàn)斷檔空間，一環(huán)內(nèi)與新鴻基地塊商務(wù)氣氛不能產(chǎn)生延續(xù)效應(yīng)。 東大街現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析商務(wù)東大街金融街除了傳統(tǒng)的春熙商圈外，未來(lái)幾年內(nèi)，東大街及周邊還將形成四個(gè)具有一定規(guī)模和影響力的商圈，分別是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商圈、新鴻基商圈、華潤(rùn)24城商圈、九龍倉(cāng)天府時(shí)代廣場(chǎng)商圈。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)24城天府時(shí)代廣場(chǎng)新鴻基25萬(wàn)m218萬(wàn)m23.8萬(wàn)m212萬(wàn)m2萬(wàn)

20、達(dá)廣場(chǎng)商圈新鴻基商圈華潤(rùn)24城商圈九龍倉(cāng)天府時(shí)代廣場(chǎng)商圈春熙商圈根據(jù)前期為市政府提供的調(diào)研報(bào)告，東大街一、二環(huán)路之間，出現(xiàn)現(xiàn)有商圈輻射的真空地帶，此地段具備商業(yè)的發(fā)展空間，對(duì)其它商圈進(jìn)行補(bǔ)充，以滿足金融街的商務(wù)人群消費(fèi) 。 東大街現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析商業(yè)圈東大街商業(yè)圈現(xiàn)狀分布圖（上圖）酒店情況1、群光地塊（已動(dòng)工，五星級(jí)酒店，凱悅酒店及度假村集團(tuán), 世界排名10）2、紅星路商業(yè)廣場(chǎng)（未動(dòng)工，預(yù)計(jì)五星級(jí)，馬可波羅酒店集團(tuán) ）3、喜年廣場(chǎng)（已動(dòng)工，預(yù)計(jì)四、五星級(jí)酒店，香港龍寶集團(tuán)）5、新鴻基地塊（未動(dòng)動(dòng)，預(yù)計(jì)五星或白金五星級(jí)酒店 萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán) 世界排名3）6、染房街地塊（未動(dòng)工，據(jù)了解喜大屋

21、頂級(jí)品牌“威斯丁”頂級(jí)品牌 世界排名8）預(yù)計(jì)希爾頓（世界排名5）、洲際（世界排名1） 等國(guó)際酒店管理集團(tuán)也將會(huì)入主本區(qū)域（排名來(lái)自于世界酒店權(quán)威雜志HOTELS（2006年 美國(guó)）7、東方廣場(chǎng)二期1.9萬(wàn)m2酒店8、15號(hào)地塊擬建部分酒店9、國(guó)嘉.新視界9200m2的酒店10、低端商務(wù)酒店受鹽市口商圈、春熙路商圈以及市中心CBD影響，一環(huán)以內(nèi)，以府河為中心，高檔酒店向東大街兩處延 伸，并已初具規(guī)模。二環(huán)路口至五福橋段，以新鴻基的酒店和國(guó)嘉地塊酒店為代表，開始形成高檔酒店業(yè)雛形。一環(huán)路口與二環(huán)之間，以（東恒國(guó)際）燈具市場(chǎng)的聚集效應(yīng)，集中了部分低檔酒店和酒店式公寓以東大街整體而言，高檔酒店已開始在

22、一環(huán)以內(nèi)、二環(huán)口及沿線（新鴻基）聚集，核心區(qū)地段的酒店業(yè)檔次極低，與金融核心區(qū)的定位嚴(yán)重不符。由于核心區(qū)可開發(fā)地塊較為豐富和集中，同時(shí)又為高檔酒店提供了較大的發(fā)展空間。678910 東大街現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析酒店整體來(lái)看，核心區(qū)周邊住宅用地面積明顯較大，以塊狀、片狀分布，居住功能處于主導(dǎo)功能。東大街沿線現(xiàn)有地塊住宅面積相對(duì)較少，金融商務(wù)用地占相對(duì)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)實(shí)地考察，除天府時(shí)代廣場(chǎng)片區(qū)、一心橋以北的蜀都花園以及12號(hào)地塊以南“晶藍(lán)半島”片區(qū)檔次較高以外，其余基本屬于低檔住宅區(qū)。 東大街現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析住宅天府時(shí)代廣場(chǎng)片區(qū)蜀都花園“晶藍(lán)半島”片區(qū)圖片來(lái)源：西南建筑設(shè)計(jì)院業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分

23、析小結(jié) 東大街現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例商務(wù)、商業(yè)、酒店 住宅比例相對(duì)失衡。商務(wù)小于1/3，體量相對(duì)較少；住宅大于1/3，體量相對(duì)較大。在金融核心區(qū)中處于真空狀態(tài)；具備可發(fā)展的空間。核心區(qū)住宅用地規(guī)模較大；高檔住宅較少。內(nèi)部及周邊主要交通干道：南北一環(huán)、二環(huán)； 東西方向?yàn)槭穸即蟮馈|大街等。次干路體系不完整，南北向（除海椒市街） 、東西向次干道相對(duì)缺少。金融核心區(qū)的南北向次干道不貫通，增加了一環(huán)路、二環(huán)路和海椒市路的交通壓力；核心區(qū)東西向缺少次干道，連通一、二環(huán)路，致使東大街、蜀都大道交通壓力大。交通信號(hào)燈密集，一、二環(huán)路之間1.6公里范圍6個(gè)紅綠燈口，嚴(yán)重影響車流通行能力。支路弧形道路較多，不利于

24、快速通行。蜀都大道、合江亭禁左，造成車流積壓至東大街。造成東大街與內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路相交路口交通壓力較大。 東大街現(xiàn)狀分析交通組織交通組織現(xiàn)狀及分析道路金融商務(wù)核心區(qū)交通道路現(xiàn)狀圖鹽市口-府河公交系統(tǒng)現(xiàn)狀：從圖中清楚地看出鹽市口到紅星路之間的公共交通系統(tǒng)覆蓋高，從藍(lán)光.郁金香廣場(chǎng)到府河之間的共同交通覆蓋較低。核心區(qū)公交系統(tǒng)現(xiàn)狀：結(jié)合現(xiàn)有地面、地下公交系統(tǒng)分析錦江附近、一環(huán)路口、海椒市街公交系統(tǒng)覆蓋較高；一心橋片區(qū)的公交系統(tǒng)密度和覆蓋率較低；地鐵起了很大的區(qū)隔作用。 交通設(shè)施水平主要表現(xiàn)在交通設(shè)施容量和交通模式兩個(gè)方面。 交通設(shè)施容量受用地等條件限制，擴(kuò)大設(shè)施容量勢(shì)必要減少相應(yīng)的建設(shè)用地，一則實(shí)施難

25、度大，二來(lái)也不利于土地效益的發(fā)揮； 但先進(jìn)的交通模式可以顯著改善交通條件。 先進(jìn)的交通模式就是大力發(fā)展公共交通。 東大街現(xiàn)狀分析交通組織交通組織現(xiàn)狀及分析公交系統(tǒng)一心橋片區(qū)圖片來(lái)源：西南建筑設(shè)計(jì)院 東大街現(xiàn)狀分析交通組織交通組織現(xiàn)狀及分析小結(jié)道 路公交系統(tǒng)主干道承載較大的交通壓力；東西南北次干道缺乏；紅綠燈路口較多；支路弧度較多。 金融核心區(qū)一心橋片區(qū)公交系統(tǒng)相對(duì)薄弱； 地鐵輻射效應(yīng)較差。 東大街現(xiàn)狀分析開放空間與綠化開放空間與綠化現(xiàn)狀及分析綠化分布散亂，缺乏整體形態(tài)規(guī)劃。開放空間多集中于新建或在建項(xiàng)目周圍，多數(shù)建筑貼道路較近，與街道的退讓距離缺乏考慮。深圳CBD紐約CBD 街頭廣場(chǎng)圖片來(lái)源：

26、西南建筑設(shè)計(jì)院會(huì)展會(huì)議市場(chǎng)看好。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查，容量較大的會(huì)議室的使用頻率最高，尤其是年中和年底，一般需提前半年甚至一年預(yù)訂，且費(fèi)用較高。高端的專業(yè)會(huì)議中心缺乏。各行業(yè)高端會(huì)議基本選擇五星級(jí)酒店。大容量的會(huì)議建筑對(duì)層高有一定的要求。成都中小型會(huì)議中心現(xiàn)狀及分析 東大街現(xiàn)狀分析會(huì)議中心通過(guò)對(duì)成都7座五星級(jí)酒店的調(diào)查，香格里拉酒店的巴蜀郡是目前成都市內(nèi)最大的宴會(huì)廳，可容納3200人；其次是世紀(jì)城洲際大飯店的水晶廳，可容納2000人。 東大街現(xiàn)狀分析-總結(jié) 東大街現(xiàn)狀及分析總結(jié)土地價(jià)值業(yè)態(tài)分布交通組織空間綠化整合前土地價(jià)值相對(duì)較低；通過(guò)局部整合后，土地價(jià)值可得到較大提升。比例失衡，組合相對(duì)混亂；由

27、于土地的可整合性，具備發(fā)展空間；住宅體量過(guò)大。主干道路壓力過(guò)大，路網(wǎng)不發(fā)達(dá)；具有大規(guī)模可整合土地的一心橋片區(qū)公交系統(tǒng)相對(duì)欠缺；地鐵對(duì)一心橋片區(qū)的影響力較弱。分布散亂，缺乏整體規(guī)劃；與街道的退讓距離缺乏考慮。東大街金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見 金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見金融商務(wù)核心區(qū)功能定位與發(fā)展理念金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見 金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見-金融商務(wù)核心區(qū)功能定位與發(fā)展理念金融商務(wù)活動(dòng)中心定位淺析：以金融產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的商務(wù)需求為基礎(chǔ)，整合金融貿(mào)易、辦公商務(wù)、會(huì)議展覽、商業(yè)娛樂(lè)、行政文化、休閑居住等復(fù)合功能，相互作用，互為價(jià)值鏈的高度集約的*第二代CBD。*第二代CBD簡(jiǎn)析：以商務(wù)功能為主，結(jié)合傳

28、統(tǒng)CBD與泛CBD（商務(wù)公園）的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，擁有優(yōu)越的地理位置和良好的生態(tài)環(huán)境，借助高級(jí)商業(yè)、高檔酒店等配套延展服務(wù)，形成大量金融機(jī)構(gòu)與高檔服務(wù)產(chǎn)業(yè)云集的24小時(shí)城市中心活動(dòng)空間。 以金融商務(wù)功能為主，綜合化、高級(jí)化、國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，輻射西部，具有國(guó)際化影響力的區(qū)域金融中心。 金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見-功能定位功能定位，依據(jù)省、市政府對(duì)成都總體規(guī)劃的建設(shè)目標(biāo)，金融商務(wù)核心區(qū)規(guī)劃思路必須是 服務(wù)全省、輻射西部、具有國(guó)際性影響力的區(qū)域金融中心 .該微區(qū)域應(yīng)成為典型的城市建筑，是西部金融中心的標(biāo)志，是成都的“名片”。圍繞金融行業(yè)高產(chǎn)值和高收入的特性，注重各種不同物業(yè)功能的共容性，通過(guò)巧妙的空間組合，使各部

29、分既有獨(dú)立性又具有資源的共享性，為成都打造一個(gè)全新的國(guó)際復(fù)合商務(wù)樣板。強(qiáng)調(diào)區(qū)域建筑整體風(fēng)格的統(tǒng)一性以及與整個(gè)城市的融合性，注重對(duì)城市資源的利用以提高區(qū)域的城市價(jià)值。注重區(qū)域業(yè)態(tài)及各功能的價(jià)值互補(bǔ)，避免相互干擾和沖突。核心區(qū)建筑文化的核心是金融文化，注重商務(wù)、商業(yè)建筑的開發(fā)性、國(guó)際性以及與環(huán)境的融合。正確處理商業(yè)人流、物流的關(guān)系以及主力商場(chǎng)和商業(yè)步行街的融合。商務(wù)辦公為中高檔寫字樓，鼓勵(lì)適度的新穎建筑。居住建筑以公寓為主，突出其商務(wù)功能。 金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見-規(guī)劃發(fā)展理念規(guī)劃發(fā)展理念業(yè)態(tài)發(fā)展定位：以金融商務(wù)為核心的“大型都市綜合體”。其自身豐富的業(yè)態(tài)空間組合互為依托，共同分享彼此價(jià)值的提升；

30、其聚合的人流、商務(wù)流、經(jīng)濟(jì)流，帶來(lái)區(qū)域整體價(jià)值的提升，是一個(gè)自成體系的全新價(jià)值平臺(tái)。高檔寫字樓高檔酒店商業(yè)商務(wù)居住金融核心區(qū)業(yè)態(tài)綜合體會(huì)展會(huì)議博覽交流中心酒店式公寓購(gòu)物中心超市百貨或鄰里中心特色商業(yè)步行街精品投資型公寓金融行政服務(wù)高檔主題商場(chǎng) 金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見-規(guī)劃發(fā)展理念核心區(qū)物業(yè)發(fā)展方向解析功能價(jià)值定位“在高端中尋找高端”。 以金融行業(yè)高收入人群為基礎(chǔ)，使各個(gè)子項(xiàng)功能圍繞這一中心，互為配套、互為支持，最大限度地成型資源共享，從而使各項(xiàng)子功能有可能在綜合體自身一體化價(jià)值的平臺(tái)上對(duì)自身的價(jià)值鏈進(jìn)行全面超越。各物業(yè)功能在整個(gè)平臺(tái)上共同作用，產(chǎn)生聚集效應(yīng)及疊加效應(yīng)，構(gòu)建出全新的內(nèi)部?jī)r(jià)值讓渡系

31、統(tǒng)，使每一個(gè)子項(xiàng)部分的價(jià)值都比其單獨(dú)存在有顯著提升。高品質(zhì)的商業(yè)配套高品質(zhì)的商務(wù)人群 金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見-規(guī)劃發(fā)展理念核心區(qū)物業(yè)功能價(jià)值支撐體系金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見物業(yè)功能規(guī)劃比例分析金融商務(wù)核心區(qū)物業(yè)功能規(guī)劃比例分析金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見 1、理論指導(dǎo) *墨菲和范斯指數(shù)法則2、實(shí)際案例 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析*備注：墨菲等人20世紀(jì)50年代通過(guò)對(duì)美國(guó)人口10萬(wàn)23萬(wàn)的9個(gè)中等城市研究后提出，以街區(qū)為統(tǒng)計(jì)單位，在一定指數(shù)范圍內(nèi)的連續(xù)街區(qū)可界定為城市中心區(qū)。在國(guó)際評(píng)價(jià)中明確指出：墨菲和范斯指數(shù)法，充分體現(xiàn)了城市中心區(qū)在商務(wù)建筑容量方面的特征。核心區(qū)物業(yè)功能比例分析方法金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見物業(yè)功

32、能規(guī)劃比例分析物業(yè)功能比例確定途徑理論基礎(chǔ)中心商務(wù)建筑面積與底層建筑面積比值=CBHI中心商務(wù)建筑面積與總建筑面積的比值=CHHII根據(jù)墨菲指數(shù)法界定,CBHI1、CBHII0.5 （1/2）的連續(xù)街區(qū)，屬于城市CBD或重要商務(wù)次中心。“指數(shù)法則”在金融商務(wù)大道核心區(qū)的運(yùn)用因美國(guó)城市發(fā)展模式和發(fā)展現(xiàn)狀與國(guó)內(nèi)的情況有很大差異，本項(xiàng)目中只運(yùn)用CBHII為參考值，并以0.5（1/2）為容量峰值。（備注：沒(méi)有考慮峰值地價(jià)，交通網(wǎng)絡(luò)等因素）金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見物業(yè)功能規(guī)劃比例分析核心區(qū)物業(yè)功能比例分析方法借鑒“墨菲和范斯指數(shù)法則” 國(guó)內(nèi)外七個(gè)城市CBD建筑功能比例實(shí)際案例注：1、陸家嘴總建筑面積指新建

33、筑面積；2、德方斯指商務(wù)區(qū)；3、為2005年底根據(jù)實(shí)際建設(shè)情況調(diào)整數(shù)據(jù)。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見物業(yè)功能規(guī)劃比例分析核心區(qū)物業(yè)功能比例分析方法通過(guò)實(shí)例經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析比例 根據(jù)實(shí)例數(shù)據(jù)顯示，7個(gè)城市中，4個(gè)城市的辦公比例在50%左右，1個(gè)超過(guò)70%，2個(gè)在30%以上。從比例數(shù)據(jù)分析得出，商務(wù)辦公是金融商務(wù)區(qū)的核心功能。根據(jù)核心區(qū)整體功能定位，金融行業(yè)是影響核心區(qū)商務(wù)聚集效應(yīng)的一個(gè)重要因素。因此，建筑功能中， 首先應(yīng)保證金融商務(wù)為主要功能。城市商務(wù)中心辦公建筑比例應(yīng)占30%50%以上，辦公面積的比重應(yīng)規(guī)定下限，上不封頂。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見物業(yè)功能規(guī)劃比例分析啟示與分析商務(wù)辦公巴黎德方斯日本惠比壽花

34、園根據(jù)實(shí)例數(shù)據(jù)分析商業(yè)基本比例小于20%。對(duì)與以商務(wù)為主要功能的區(qū)域，商業(yè)功能比例應(yīng)該控制在一定范圍內(nèi)，比例過(guò)高，容易形成商業(yè)中心，而不再是金融商務(wù)中心。根據(jù)金融街整體功能定位思路，規(guī)劃用地范圍適量配套商業(yè)、酒店、娛樂(lè)等設(shè)施，為核心區(qū)功能中不可或缺，也有利于聚集人氣。實(shí)例分析中得出初步結(jié)論，商業(yè)一般不超過(guò)20%。但是，具體情況應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見物業(yè)功能規(guī)劃比例分析啟示與分析商業(yè)根據(jù)實(shí)例數(shù)據(jù)分析，各城市商務(wù)中心對(duì)公共設(shè)施比例不同，其自身延展性很大。建設(shè)總量所占比例，應(yīng)根據(jù)整體功能需求定位和各地實(shí)際情況而定。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見物業(yè)功能規(guī)劃比例分析啟示與分析公共設(shè)施根

35、據(jù)實(shí)例數(shù)據(jù)分析住宅比例基本小于30%，上海則低于10%。在保證其他功能使用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等建筑用地。既緩解上班班交通的通勤壓力，也增加夜間的生活氣息。根據(jù)居住規(guī)模，需要配套學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施，也會(huì)占用商務(wù)區(qū)一定量的土地。核心區(qū)本身成線狀排布，改造前均以居住為主要功能。其住宅建筑除新興建筑以外，大多屬于老式多層建筑物，檔次較低，對(duì)核心區(qū)形象有一定影響。根據(jù)核心區(qū)承載的整體功能形象，以及改造前區(qū)域現(xiàn)狀，建議嚴(yán)格控制住宅面積，總體保持在10%以下。如果幅度超過(guò)30%的控制量，城市金融活動(dòng)的功能不再占據(jù)主導(dǎo)地位。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見物業(yè)功能規(guī)劃比例分析啟示與分析住宅通過(guò)理論指導(dǎo)

36、和實(shí)際案例的分析，考慮到核心區(qū)由商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂(lè)、公共設(shè)施、居住公寓四項(xiàng)功能組成，缺一不可。物業(yè)功能比例理論參考值：商務(wù)辦公 1/3（不設(shè)上限）商業(yè)娛樂(lè) 1/4（根據(jù)金融商務(wù)大道整體情況 ，及各階段分析和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整）公共設(shè)施根據(jù)商務(wù)商業(yè)功能的實(shí)際市場(chǎng)需求和整體形象進(jìn)行調(diào)整住宅公寓 1/5（根據(jù)金融商務(wù)大道整體情況 ，及各階段分析和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，建議比例1/10）物業(yè)功能比例發(fā)展意見 上述比例由經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和前期（金融商務(wù)大道業(yè)態(tài)規(guī)劃）市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息兩者結(jié)合的推論。建議：大類物業(yè)功能比例根據(jù)該理論參考值進(jìn)行調(diào)整，中小類物業(yè)功能由市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，給市場(chǎng)預(yù)留出彈性空間。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見

37、物業(yè)功能規(guī)劃比例分析核心區(qū)物業(yè)功能比例分析理論參考值金融商務(wù)核心區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見 商務(wù)供需關(guān)系分析土地整合成本分析商務(wù)供需體量平均容積率參考值（R ）平均樓面地價(jià)平衡關(guān)系分析實(shí)例結(jié)論指數(shù)法則可行性分析模型拆遷成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析東大街金融核心區(qū)存量土地一覽表金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析市場(chǎng)供應(yīng)理論值：平均容積率：R=7.7商務(wù)體量供應(yīng)范圍：69萬(wàn)m2104萬(wàn)m2*說(shuō)明：根據(jù)東大街沿線已建、在建和待建項(xiàng)目建筑面積與建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)分析得出。統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目基本屬于新建或近建項(xiàng)目，具有較長(zhǎng)時(shí)間的存

38、在性（根據(jù)現(xiàn)行建筑規(guī)范要求，排除人為或不可以預(yù)計(jì)等情況發(fā)生，保守估計(jì)應(yīng)保存30年以上）。統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目基本體現(xiàn)了發(fā)展商的商業(yè)思路，在實(shí)際市場(chǎng)條件下具有可操作性。根據(jù)國(guó)內(nèi)外成功案例，中央商務(wù)區(qū)的辦公面積不得低于總開發(fā)量的1/3，金融核心區(qū)可承載約69萬(wàn)m2商務(wù)體量。根據(jù)“墨菲和范斯指數(shù)界定法則”CBHII(美國(guó)城市商務(wù)中心最低商務(wù)密度標(biāo)準(zhǔn)) 城市中心區(qū)的商務(wù)密度不得低于50%，金融核心區(qū)可承載約104萬(wàn)m2商務(wù)體量。*根據(jù)東大街現(xiàn)狀分析，東大街平均容積率約： R=7.7。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析商務(wù)供需關(guān)系分析市場(chǎng)供應(yīng)理論值*根據(jù)前期市場(chǎng)分析，未來(lái)10年成都辦公物業(yè)有效需求量約為500

39、萬(wàn)m2，其中，東大街未來(lái)10年?yáng)|大街可消化約（120萬(wàn)m2 160萬(wàn)m2 取中間值）140萬(wàn) m2 萬(wàn)辦公物業(yè)體量（辦公物業(yè)在建項(xiàng)目約42萬(wàn)m2 ） ，剩余辦公物業(yè)可開發(fā)量最大值約100萬(wàn)m2 ，最小值約80萬(wàn)m2 。根據(jù)實(shí)際案例比例值分析容積率：(*80萬(wàn)m2x3)/(403.94畝x666.7m2)=8.9根據(jù)“墨菲和范斯指數(shù)界定法則”分析平均容積率：(*80萬(wàn)m2x2)/(403.94畝x666.7m2)=5.9市場(chǎng)需求理論值平均容積率：R=7.4商務(wù)體量需求范圍：80萬(wàn)m2100萬(wàn)m2金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析商務(wù)供需關(guān)系分析市場(chǎng)需求理論值 市場(chǎng)供需關(guān)系理論值 平均容積率

40、：R=7.5 商務(wù)體量供需范圍為：80萬(wàn) m2100萬(wàn) m2備注： 此數(shù)據(jù)完全按照成都第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算，沒(méi)有考慮任何其他經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、人口變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和其它不可抗力的因素的影響，該值僅為理論參考值。市場(chǎng)供應(yīng)理論值平均容積率：R=7.7商務(wù)體量供應(yīng)范圍：69萬(wàn)m2104萬(wàn)m2市場(chǎng)需求理論值平均容積率：R=7.4商務(wù)體量需求范圍：80萬(wàn)m2100萬(wàn)m2金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析商務(wù)供需關(guān)系分析標(biāo)準(zhǔn)理論取值根據(jù)城市整體配合度，選用武漢CBD（2006 年）為參考指標(biāo)，考慮建筑材料、人力、運(yùn)輸?shù)瓤勺兂杀疽蛩氐淖兓?，按參考?biāo)志上浮30% 計(jì)算：東大街金融大道核心區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)

41、施單方成本約500元/ m2 。 ( 根據(jù)時(shí)間變化調(diào)整)按照平均容積率參照值7.5計(jì)算：東大街金融大道核心區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施投入總成本10.1億元，單畝成本為250萬(wàn)元。（此數(shù)據(jù)根據(jù)容積率的變化而調(diào)整） 北京朝陽(yáng)區(qū)CBD武漢CBD總建筑規(guī)模約1,000萬(wàn)m2約1,300萬(wàn)m2整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用投入約160億元約50億元單方投入約1600元/ m2約385元/ m2備注：北京朝陽(yáng)區(qū)CBD總建筑面積在800-1000萬(wàn)m2 ，上表取最大值1000萬(wàn)；數(shù)據(jù)來(lái)源：北京晚報(bào)。武漢CBD總投入為40-50億，上表取最大值50億；數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢中央商務(wù)區(qū)官方網(wǎng)站。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性

42、分析土地整合成本整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成分析通過(guò)調(diào)研及分析數(shù)據(jù)顯示：整體基礎(chǔ)設(shè)施投入單畝成本約250萬(wàn)元/畝；已拆遷地塊221.28畝，平均成本約1200萬(wàn)元/畝；未拆遷地塊182.66畝，平均成本約2734萬(wàn)元/畝；土地整合實(shí)際成本土地整合平均成本分析按照整體土地（403.94畝）承擔(dān)基費(fèi)分析,實(shí)際土地整合平均成本最大值（max）（403.34 x 250+221.28 x 1200+182.66 x 2734）/403.94 =2143萬(wàn)元/畝按照已拆遷土地（221.28畝）承擔(dān)基費(fèi)分析,實(shí)際土地整合平均成本最小值（min）（221.28 x 250+ 221.28 x 1200+182.66

43、x 2734）/403.94 =2031萬(wàn)元/畝土地整合實(shí)際平均成本中間值2087萬(wàn)/畝（數(shù)據(jù)來(lái)源：管委會(huì)）金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析以參考值R=7.5Min平均樓面地價(jià)為4115.79元/m2以參考值R=7.5Max樓面平均地價(jià)為5467.73元/m2整體土地全部按照未拆遷土地平均整合成本計(jì)算，整體土地（403.94畝）整合平均成本為2734萬(wàn)元/畝。土地整合成本總額整體土地（403.94畝）x 2734萬(wàn)元/畝1,104,371.96萬(wàn)元整體土地分兩部分：已拆遷土地按照東大街出讓土地價(jià)格1500萬(wàn)元/畝，未拆遷土地平均整合成本2734萬(wàn)元/畝計(jì)算，整體土地（403.94畝）整

44、合平均成本為2058萬(wàn)元/畝。土地整合成本總額已拆遷土地（221.28畝）x1500萬(wàn)元/畝+未拆遷土地（182.66畝）x2734萬(wàn)元/畝=831,312.44萬(wàn)元金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析土地整合市場(chǎng)成本土地整合平均成本與樓面平均成本最小值（Min）分析（數(shù)據(jù)來(lái)源： 2008年7月8日成都商報(bào)土地使用權(quán)出讓公告。管委會(huì)）土地整合市場(chǎng)成本土地整合平均成本與樓面平均成本最大值（Max）分析以保證投入回報(bào)為前提土地整合成本市場(chǎng)平均值為：范圍值：2058萬(wàn)/畝2734萬(wàn)/畝中間值：2396萬(wàn)/畝（標(biāo)準(zhǔn)值） 土地整合成本實(shí)際平均值范圍值：2031萬(wàn)元/畝2143萬(wàn)元/畝中間值：2087

45、萬(wàn)元/畝金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析 土地整合成本市場(chǎng)平均值范圍值：2058萬(wàn)元/畝2734萬(wàn)元/畝中間值：2396萬(wàn)元/畝土地整合成本平均值標(biāo)準(zhǔn)取值樓面成本市場(chǎng)平均值為：范圍值：4116元/m25468元/m2中間值：4792元/m2（標(biāo)準(zhǔn)值）簡(jiǎn)析：假設(shè)土地成本成立，以地塊整合成本為恒定值（保證政府成本的前提），體現(xiàn)平均容積率、平均樓面成本和商務(wù)體量三者之間的變量關(guān)系。地塊整合成本為恒定值，以平均容積率（R=7.5為參考值，非最終值）的區(qū)間增減（變化值0.5)展開。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析變量平衡關(guān)系政府、投資商、市場(chǎng)取值意見：金融商務(wù)核心區(qū)（403.94畝）平均

46、容積率取值范圍：89 （非絕對(duì)范圍值，以保證土地拆遷成本的前提下及市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。）金融商務(wù)核心區(qū)（403.94畝）商務(wù)體量取值范圍：80萬(wàn)m2100萬(wàn)m2 （非絕對(duì)范圍值，以保證辦公物業(yè)不低于1/3比例的前提下，根據(jù)市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。）前提：保證政府投入成本回報(bào)假設(shè)成本2396萬(wàn)/畝成立保證投資商發(fā)展收益通過(guò)前期對(duì)東大街整體業(yè)態(tài)的市場(chǎng)調(diào)查分析（成都高檔商務(wù)辦公均價(jià)1.2-1.3萬(wàn)），以投資回報(bào)價(jià)及建筑成本分析，可接受的樓面成本范圍:3500元/ m2 -4500元/ m2 保證市場(chǎng)理論需求通過(guò)前期調(diào)研分析，在第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增加基礎(chǔ)上，辦公物業(yè)的市場(chǎng)容量可接受范圍:80萬(wàn)m2-100萬(wàn)

47、m2金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析變量平衡關(guān)系核心區(qū)平均容積率與商務(wù)體量取值通過(guò)商務(wù)體量分析，未來(lái)從業(yè)人數(shù)（每人10m2計(jì)算）估計(jì)達(dá)到8萬(wàn)-9萬(wàn)人。根據(jù)城市配比性（重慶、武漢）、時(shí)間變動(dòng)和消費(fèi)基礎(chǔ)等綜合因素分析，商業(yè)（純商業(yè)業(yè)態(tài)）體量范圍理論值為：7萬(wàn)m29萬(wàn)m2(本商業(yè)只針對(duì)純商業(yè)業(yè)態(tài)：大中型購(gòu)物中心、大中型百貨等。非絕對(duì)范圍值，根據(jù)市場(chǎng)供需關(guān)系、消費(fèi)特征、服務(wù)半徑等因素的變化而調(diào)整。)國(guó)內(nèi)主要城市北京上海天津重慶深圳廣州武漢大連.接近.超過(guò)國(guó)外（地區(qū)）主要城市中等發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家紐約東京香港巴黎.國(guó)內(nèi)外主要城市人均商業(yè)面積（單位：m2人） 簡(jiǎn)析：人均商業(yè)面積的大小，是衡量一個(gè)

48、地區(qū)商業(yè)發(fā)展空間的標(biāo)尺，一般而言，先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)面積是1.5.8；中等發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面 積在.左右。在中國(guó)，大部分的一、二線城市已達(dá)到.的水平，而一個(gè)城市的人均商業(yè)面積低于.時(shí)，表示該城市商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)將有較大的空間和較小的風(fēng)險(xiǎn)。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析變量平衡關(guān)系核心區(qū)商業(yè)（純商業(yè)業(yè)態(tài)）體量取值( 數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究模式解構(gòu)2007版) 截止到年，國(guó)內(nèi)主要城市的人均商業(yè)面積，以及個(gè)別發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)主要城市的人均商業(yè)面積。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見概念性結(jié)論金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析總結(jié) *備注： 1、平均容積率：非絕對(duì)范圍值，以保證

49、土地拆遷成本的前提下及市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)行調(diào)整； 2、商務(wù)體量范圍：非絕對(duì)范圍值，以保證不低于1/3比例的前提下，根據(jù)市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)行調(diào)整； 3、商業(yè)體量（純商業(yè)業(yè)態(tài)）范圍：本商業(yè)只針對(duì)純商業(yè)業(yè)態(tài)，例如大中型購(gòu)物中心、大中型百貨等。非絕對(duì)范圍值，根據(jù)市場(chǎng)供 需關(guān)系、消費(fèi)特征、服務(wù)半徑等因素的變化而調(diào)整?？?行 性 過(guò) 程 模型分析的可行性：借鑒權(quán)威觀點(diǎn)、實(shí)際數(shù)據(jù)；結(jié)合實(shí)際情況考慮市場(chǎng)供需關(guān)系；平衡關(guān)系的可行性：以政府、投資商、市場(chǎng)三者的“共贏”為標(biāo)準(zhǔn)*可行性指標(biāo)：平均容積率：8-9商務(wù)體量范圍：80萬(wàn)m2100萬(wàn)m2商業(yè)體量（純商業(yè)業(yè)態(tài)）范圍：7萬(wàn)m2 -9萬(wàn)m2金融商務(wù)核心區(qū)功能規(guī)劃定位發(fā)展與概

50、念性指標(biāo)意見金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見 金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)金融商務(wù)核心區(qū)功能規(guī)劃定位金融休閑商務(wù)區(qū)金融行政文化區(qū)金融商務(wù)交易區(qū)金融商務(wù)服務(wù)綜合體金融交流中心金融中心廣場(chǎng)金融商務(wù)核心區(qū)四大功能金融休閑商務(wù)區(qū)、金融行政文化區(qū)、金融商務(wù)交易區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)金融商務(wù)交易區(qū)三大功能金融商務(wù)服務(wù)綜合體、金融交流中心、金融中心廣場(chǎng)金融產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)代表地塊：天府時(shí)代中心、水井坊特色商業(yè)街發(fā)展思路：以大慈寺、水井坊特色商業(yè)、錦江“水文化”為代表詮釋成都本地休閑文化的本質(zhì)。借助府河“上游”金融街起步區(qū)商業(yè)、商務(wù)的延展，繼續(xù)以東方廣場(chǎng)、天

51、府時(shí)代等地塊繼續(xù)承載商務(wù)商業(yè)功能。改造效果圖金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)金融休閑商務(wù)區(qū)功能規(guī)劃定位發(fā)展意見發(fā)展思路：以金融行業(yè)行政、協(xié)會(huì)、相關(guān)國(guó)內(nèi)際組織等為金融相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐的單位或組織。承接一環(huán)路東四段驕子音樂(lè)廳的文化氣氛和一環(huán)路東五段九眼橋的教育娛樂(lè)文化氛圍，相關(guān)產(chǎn)業(yè)向一環(huán)路口聚集。5號(hào)地塊以商務(wù)、酒店業(yè)為主流業(yè)態(tài)，向北方向承接榮上坊的居住元素，以地鐵2號(hào)線為載體設(shè)置部分商業(yè)和高檔精品公寓。建議設(shè)置一定空間范圍，并具有文化氣質(zhì)的公共空間。經(jīng)過(guò)前期分析，本地塊綜合價(jià)值極高，以提高容積率來(lái)發(fā)揮價(jià)值最大化。允許新穎并具有標(biāo)志性的建筑形態(tài)。6號(hào)地塊以商務(wù)、高檔精品公寓、酒店

52、為主流業(yè)態(tài)，具體形式可建議以SOHO等形態(tài)出現(xiàn)。7、8號(hào)地塊以行政辦公及相關(guān)組織等商務(wù)活動(dòng)功能為主流業(yè)態(tài)?？紤]到未來(lái)5、7、8號(hào)作為地鐵2號(hào)與6號(hào)的交匯點(diǎn)以及未來(lái)地下空間的利用，建議加大地下空間面積。代表地塊：5、6、7和8號(hào)地塊金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)金融行政文化區(qū)功能規(guī)劃定位發(fā)展意見巴黎德方斯（上圖）金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)金融行政文化區(qū)概念性技術(shù)指標(biāo)代表地塊：9、10、11、12、13、14和15號(hào)地塊定位思路：可利用地塊幅度較大，可組合范圍較寬。以大量商務(wù)功能聚集為核心特征，形成核心區(qū)的核心。地塊體量較大，可規(guī)劃成金融商務(wù)服務(wù)綜合體、

53、金融商務(wù)會(huì)展中心、金融商務(wù)中心廣場(chǎng)三大建筑群落，并發(fā)揮不同的支撐功能。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)金融商務(wù)交易區(qū)功能規(guī)劃定位發(fā)展意見東京臨海副都心開發(fā)項(xiàng)目效果圖（上圖）代表地塊：9號(hào)地塊思路來(lái)源：日本天王洲改造項(xiàng)目發(fā)展思路：擔(dān)當(dāng)核心區(qū)行政服務(wù)功能的延續(xù)，配合一定量的商業(yè)、酒店、休閑娛樂(lè)、公寓的高檔綜合服務(wù)體?！氨破取睎|恒國(guó)際等低端商業(yè)轉(zhuǎn)型，為未來(lái)核心區(qū)商業(yè)檔次形成標(biāo)桿。以金融商務(wù)服務(wù)為功能，輻射行政文化中心、金融廣場(chǎng)中心、金融交流中心。建議打通“道路”，（車流利用地下空間與一心橋南街連接，地面以人流步行為主），與“晶藍(lán)半島”、“世紀(jì)朝陽(yáng)”高檔社區(qū)連通，延續(xù)其商業(yè)氣氛。建議

54、以集中性高檔主題百貨、娛樂(lè)場(chǎng)所等商業(yè)業(yè)態(tài)。局部廣場(chǎng)面積不易過(guò)大，與“下游”金融廣場(chǎng)人流形成互補(bǔ)，形成凹凸的街道輪廓。繼續(xù)延伸地下空間，承接金融行政文化中心與金融商務(wù)交易區(qū)的地下連接，形成十字地下空間結(jié)構(gòu)。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)金融商務(wù)服務(wù)綜合體功能規(guī)劃定位發(fā)展意見概念性建筑圖代表地塊：10、11、13、14和15號(hào)地塊思路來(lái)源：新加坡新達(dá)城發(fā)展思路：區(qū)域內(nèi)圍繞交流中心為聚核點(diǎn)，以辦公、酒店為主流業(yè)態(tài)、同時(shí)結(jié)合現(xiàn)有條件發(fā)展部分特色商業(yè)服務(wù)、高檔公寓等物業(yè)組合。由于現(xiàn)狀地塊較厚，建議按照現(xiàn)行道路趨勢(shì)分割地塊，加強(qiáng)微交通循環(huán)，注意人車分流的原則。整體出讓10、11、13、

55、14、15號(hào)地塊或進(jìn)行選擇性配合，以便有序連接整體地塊地下空間的連續(xù)性和建筑布局的整體性。以13號(hào)地塊臨街面修建具有交流功能的特色建筑體。招商對(duì)象為具備城市綜合體開發(fā)背景，并熟悉國(guó)內(nèi)大型城市綜合體運(yùn)營(yíng)模式的運(yùn)營(yíng)商，以減弱投資不足帶來(lái)的“風(fēng)險(xiǎn)”。例如：中信集團(tuán)。本區(qū)域地塊處于金融核心區(qū)的核心，承擔(dān)著商務(wù)中心的重要功能，是金融的高潮階段，建議提高容積率（不設(shè)上限），并部分沖抵低層建筑的帶來(lái)的地價(jià)分?jǐn)偝杀尽８鶕?jù)整體定位要求，本區(qū)域?qū)儆诤诵膮^(qū)重要功能地段，建議加大地下空間面積，貫穿南北及東西地下交通組織的聯(lián)結(jié)。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)金融交流中心功能規(guī)劃定位發(fā)展意見新加坡新達(dá)

56、城遠(yuǎn)景（上圖）金融會(huì)展（會(huì)議、博覽）中心承載金融會(huì)展、會(huì)議、培訓(xùn)、博覽和俱樂(lè)部等的功能，提供金融精英 建立交流平臺(tái)。以新穎的低層建筑體為標(biāo)志性建筑物，周邊采用半圍合的高層建筑簇群空間排布，彰顯金融核心區(qū)的金融商務(wù)文化內(nèi)涵。圍合建筑群群落均采用“騎樓”形態(tài)，重點(diǎn)以典型金融行業(yè)總部為支撐，形成金融文化支撐體。配合建筑形態(tài)，底部以交易展示大廳為主題功能，配合局部精品商業(yè)，高層建筑體以高檔商務(wù)辦公、酒店、局部高檔公寓為業(yè)態(tài)支撐。標(biāo)志性低層建筑必須詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)控制。建議臨街面（東大街）規(guī)劃不小于1500m2的交流廣場(chǎng)；建筑單層占地面積不低于3000m2；地面建筑高度不超過(guò)15米，鼓勵(lì)向地下發(fā)展，與地下空

57、間連接。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)交流中心金融交流中心特色業(yè)態(tài)與功能巴黎德方斯（上圖）特色商業(yè)街 結(jié)合目前大田坎街、一心橋街、海椒市街的“行樹景觀”，將大田 坎街、一心橋街、海椒市街沿街面發(fā)展為商業(yè)步行街，向內(nèi)拓展一定距離，留出步行通道。商業(yè)街將承接“上游”家樂(lè)福商業(yè)氣氛的延展，結(jié)合海椒市的歷史商業(yè)文化，承擔(dān)部分金融交流中心的商業(yè)服務(wù)功能。注意14號(hào)地塊與15地塊的商業(yè)模式的延續(xù)性，建議兩塊地塊整合處理。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)高檔精品公寓借用周邊居住氛圍（蜀都花園等）和商業(yè)街配套服務(wù)的延伸，局部規(guī)劃高檔精品公寓，成為金融商務(wù)中心的配套服務(wù)拓展

58、區(qū)。金融交流中心特色業(yè)態(tài)與功能一心橋街大田坎街金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)金融商務(wù)服務(wù)綜合體與金融交流中心概念性技術(shù)指標(biāo)代表地塊：12號(hào)地塊思路來(lái)源：深圳福田區(qū)CBD規(guī)劃發(fā)展思路：以綠化中心廣場(chǎng)為地塊中心，形成人流聚集影響，以商務(wù)辦公、酒店為主流業(yè)態(tài)，配合部分商業(yè)服務(wù)、高檔精品公寓為輔助業(yè)態(tài)。通過(guò)大面積城市綠地拉伸城市空間，與金融會(huì)展會(huì)議中心形成呼應(yīng)，完美詮釋金融核心區(qū)商務(wù)、商業(yè)的文化及城市價(jià)值。設(shè)置連續(xù)街面，建筑退后紅線必須嚴(yán)格按規(guī)定距離建設(shè)。為了加強(qiáng)街面城市實(shí)際風(fēng)格，要求沿綠地中心環(huán)路、步行街的建筑立面按規(guī)定形成連續(xù)的街強(qiáng)立面。所有建筑底層沿街墻設(shè)置連續(xù)的騎樓，以商業(yè)

59、服務(wù)、商務(wù)展示功能為主。根據(jù)吸引人氣的方法，建議騎樓凈寬3m、層高6m。建議塔樓確定塔樓在地塊中的位置，使所有辦公樓圍繞公園布置。讓每個(gè)塔樓都有開闊的視野，改善景觀和通風(fēng)采光條件。配合未來(lái)人流、車流的合理流通、增加地下空間面積。加強(qiáng)微交通循環(huán)，建議分割成3個(gè)地塊，注意人車分流的原則。地塊建議整體出讓。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)金融中心廣場(chǎng)功能規(guī)劃定位發(fā)展意見中心廣場(chǎng)街區(qū)中心廣場(chǎng)城市仿真圖特色公共空間中心廣場(chǎng)可行性分析整體建議：以整體地塊20%綠化率中的60%70%規(guī)劃集中綠地，約10-12畝。提高建筑覆蓋率和容積率緩沖空地帶來(lái)的地價(jià)損失。成本分析：以12號(hào)地塊整體為單一

60、對(duì)象，中心光場(chǎng)占地以11畝計(jì)算，以土地成本平均中間值2396萬(wàn)/畝計(jì)算，地塊面積92.68畝，市場(chǎng)投資方可接受樓面成本4000元/m2。實(shí)際開發(fā)得地面積：81.68畝實(shí)際土地出讓成本：2719萬(wàn)/畝，其值小于目前土地拆遷成本2734萬(wàn)/畝。容積可接受臨界點(diǎn)：10.196容積率建議性控制指標(biāo)：大于或等于 10.5 （根據(jù)區(qū)域定位、實(shí)際情況等因素設(shè)立上限）。金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)金融中心廣場(chǎng)特色公共空間上海太平橋物業(yè)規(guī)劃示意圖深圳CBD內(nèi)部廣場(chǎng)規(guī)劃圖金融中心廣場(chǎng)概念性技術(shù)指標(biāo)金融商務(wù)核心區(qū)發(fā)展意見功能規(guī)劃定位發(fā)展與概念性指標(biāo)代表地塊：空壓機(jī)地塊、攀成鋼1、2號(hào)地塊發(fā)展思