北京樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)策建議

1、北京樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)策建議在房地產(chǎn)中，人們往往注重住宅地產(chǎn)，而對(duì)非住宅地產(chǎn)不是十分重視和關(guān)注。但是從城市建 設(shè)和發(fā)展來(lái)說(shuō)，非住宅地產(chǎn)在城市特別在大城市中具有重要的作用和地位。我們可以用樓宇 地產(chǎn)來(lái)加以概括非住宅房地產(chǎn)。一樓宇經(jīng)濟(jì)的基本特點(diǎn).什么是樓宇經(jīng)濟(jì)所謂樓宇經(jīng)濟(jì)，是以寫字樓、辦公樓、商務(wù)樓、商業(yè)樓等商用樓為主體，以個(gè)體樓宇和樓群 為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，以營(yíng)利為目的，并體現(xiàn)集約型、高密度特點(diǎn)的一種現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)是一種隱含在商用樓宇中的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是以商用樓為載體，通過(guò)開發(fā)、出租、經(jīng)營(yíng) 樓宇，并提供相應(yīng)的服務(wù)，而引進(jìn)各種企業(yè)，招商引資，從而增加稅源，帶動(dòng)城市或區(qū)域經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。一項(xiàng)統(tǒng)

2、計(jì)顯示，一幢高級(jí)商務(wù)樓內(nèi)各類公司所產(chǎn)生的效益相當(dāng)驚 人，可與城郊上平方公里范圍內(nèi)的商戶所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益相比。正因如此，樓宇經(jīng)濟(jì)就以其 獨(dú)特的魅力讓業(yè)界刮目相看，嘆為觀止?，F(xiàn)在，在社會(huì)上和學(xué)術(shù)界已經(jīng)出現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)、寫字 樓經(jīng)濟(jì)、辦公室經(jīng)濟(jì)、商業(yè)地產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)等名詞，當(dāng)然，這些都屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，而且是 非住宅房地產(chǎn)，但是用樓宇經(jīng)濟(jì)能更清楚地概括其本質(zhì)和特點(diǎn)。.樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是上個(gè)世紀(jì)八九十年代在一些大城市或中心城市崛起的以寫字樓為主體吸引大型企 業(yè)集團(tuán)等開設(shè)辦事處、開辦公司為主的新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。在中國(guó)，樓宇經(jīng)濟(jì)的興起主要是 由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)外開放的擴(kuò)大，以及房地產(chǎn)的興起和房地產(chǎn)市場(chǎng)的

3、建立。一方面， 國(guó)外公司、集團(tuán)大批進(jìn)入我國(guó)，選擇城市設(shè)立辦事處、分支機(jī)構(gòu)，從而需要大量寫字樓。另 一方面，國(guó)內(nèi)一些中小城市甚至偏遠(yuǎn)地區(qū)崛起的企業(yè)集團(tuán)要向外拓展空間，紛紛將公司遷往 沿海地區(qū)或中心城市，同時(shí)新興的現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)，如律師事務(wù)所等，也需要寫字樓安家。在 這種情況下，一些大中城市中相當(dāng)數(shù)量的高樓大廈拔地而起。這些大樓，既是巨額財(cái)富，又 是經(jīng)營(yíng)資本；既是可經(jīng)營(yíng)的商品，又是經(jīng)營(yíng)的依托。因此，如何開發(fā)、使用、經(jīng)營(yíng)和管理這 些大樓，提高它的利用效率和效益，服務(wù)于整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就成為一個(gè)專門的研究領(lǐng) 域和一種特殊的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展，主要取決于下列因素：第一，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和

4、城市建設(shè)的發(fā)展使生產(chǎn)過(guò)程與銷售過(guò)程、產(chǎn)品的制造過(guò)程和制 造的管理（控制）過(guò)程在空間上分離。制造過(guò)程的分散化與管理過(guò)程的集中化使生產(chǎn)管理和 銷售愈來(lái)愈集中于城市或城市的某一地域，形成以此為中心的數(shù)字化、信息化和網(wǎng)絡(luò)化的新 的管理模式。第二，現(xiàn)代化的大生產(chǎn)、生產(chǎn)過(guò)程和再生產(chǎn)過(guò)程的社會(huì)化與市場(chǎng)化使各個(gè)部門和環(huán)節(jié)分工不 斷細(xì)化和專業(yè)化，相互之間的聯(lián)系和依存關(guān)系更加密切，信息的溝通更加重要，因此導(dǎo)致業(yè) 主和工作人員的集中，這樣可以提高工作效率和經(jīng)濟(jì)利益。第三，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，促使了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?，F(xiàn)代城市除了傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè)需要 進(jìn)一步發(fā)展外，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更顯示出重要的地位，成為支撐樓宇經(jīng)濟(jì)的巨大產(chǎn)業(yè)

5、群一一咨詢 中介、法律事務(wù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、郵政通信、金融保險(xiǎn)、廣告策劃、裝飾設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、影視 制作、網(wǎng)絡(luò)通訊、高科技開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、交通運(yùn)輸、娛樂(lè)休閑、旅游服務(wù)等國(guó)內(nèi)外各類 為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和居民生活服務(wù)的企業(yè)、公司等。這些新興的服務(wù)企業(yè)形成了明顯的特點(diǎn)，它們 的聚集，不僅方便了企業(yè)和居民，而且有利于提高辦公效率和經(jīng)濟(jì)效益。因此，現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 需要與樓宇經(jīng)濟(jì)相互依存和共同發(fā)展。第四，城市個(gè)性化和人性化的進(jìn)步。對(duì)一個(gè)城市或一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，最重要的是要體現(xiàn)個(gè)性 化和人性化，需要有足夠的人氣和明顯的特色，而樓宇經(jīng)濟(jì)正是有利于建立和發(fā)揚(yáng)人性化， 提高人氣，使人們之間更加親近和便于接觸、交往。第五，城市土地價(jià)

6、格的提高和用地的緊張。隨著城市的發(fā)展和人口的膨脹，土地利用越來(lái)越 緊張，地價(jià)越來(lái)越高，企業(yè)成本不斷加大。提高土地價(jià)值、使用效率和降低成本，可以有多 種方法，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是其中的重要方法。樓宇經(jīng)濟(jì)一是使不同的企業(yè)和業(yè)主相對(duì)集中，形 成外部經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生聚集效應(yīng)；二是可以適應(yīng)變動(dòng)的需要，使企業(yè)靈活機(jī)動(dòng)。樓宇經(jīng)濟(jì)是城市發(fā)展的一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是與城市現(xiàn)代化發(fā)展和建設(shè)相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)， 它對(duì)城市產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化，稅收的增加，就業(yè)的擴(kuò)大，設(shè)施的完善，居民生活質(zhì)量的提高，城市 形象的提升等都有著重要的作用。二樓宇經(jīng)濟(jì)在北京發(fā)展中的特殊地位北京是一個(gè)歷史文化名城，是中華人民共和國(guó)的首都，其發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)成一個(gè)國(guó)際化的

7、大 都市。其特點(diǎn)是：人口密集，全市總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到1450多萬(wàn)，居住城區(qū)和近郊區(qū)人口近1000萬(wàn)，外來(lái)流動(dòng)人口 400多萬(wàn)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸高級(jí)化和不斷優(yōu)化，高新產(chǎn)業(yè)占據(jù)一定 的優(yōu)勢(shì)，人才薈萃；科學(xué)技術(shù)和文化事業(yè)發(fā)達(dá)，高等學(xué)校和科研機(jī)構(gòu)云集，成為中國(guó)乃至 世界的文化中心；各省市和各國(guó)駐北京的機(jī)構(gòu)眾多，對(duì)外經(jīng)濟(jì)、政治和文化聯(lián)系廣泛； 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控中心，國(guó)家的金融中心，國(guó)內(nèi)外許多大公司的總部或分支機(jī)構(gòu)、辦事機(jī)構(gòu)設(shè) 在北京；旅游資源豐富，有許多風(fēng)景名勝和文物古跡，是最具吸引力的歷史文化名城、最 大的旅游熱線城市，國(guó)內(nèi)外旅客逐年增加。這些特點(diǎn)不僅決定了北京的房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的 發(fā)展前景，而且決定了北京的樓

8、宇經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中具有特殊的 地位。這表現(xiàn)在：(1)國(guó)際化大都市的支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)際化大都市反映在政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、休閑等各 個(gè)方面，因此必然會(huì)有大量的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面的國(guó)外和國(guó)際機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，大批相關(guān)人 員涌入，并在北京居住、工作和生活，開展相互間的經(jīng)濟(jì)、政治、文化交流，舉行不同規(guī)模 的會(huì)議、活動(dòng)和展覽等。所有這些都需要發(fā)展相應(yīng)的樓宇經(jīng)濟(jì)，并使其成為最重要的產(chǎn)業(yè)之(2)與首都地位相適應(yīng)的服務(wù)空間。首都最重要的功能是服務(wù)功能，服務(wù)于全國(guó)各省市。 服務(wù)集中體現(xiàn)在為本地人群和各地來(lái)賓在北京的活動(dòng)和交往提供必要的、高效的、經(jīng)濟(jì)的空 間，而樓宇經(jīng)濟(jì)就是提供這一空間和服務(wù)的產(chǎn)

9、業(yè)。(3)城市現(xiàn)代化建設(shè)不可或缺的依托。北京的發(fā)展目標(biāo)是城市的現(xiàn)代化?，F(xiàn)代化不僅表現(xiàn) 為一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如人均GD將，更要表現(xiàn)在市場(chǎng)化、社會(huì)化、信息化等方面?，F(xiàn)代化需要 建立相應(yīng)的現(xiàn)代服務(wù)體系和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融、貿(mào)易、商業(yè)、物流、信息、旅游、郵政、 財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、法律、修理等方面專業(yè)和綜合的現(xiàn)代服務(wù)，而所有這些服務(wù)業(yè)都要以樓宇經(jīng)濟(jì) 為依托。(4)北京城市性質(zhì)和功能的有力支撐。北京是否是經(jīng)濟(jì)中心一直是一個(gè)爭(zhēng)論的問(wèn)題，很多 人否定它是一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，也有較多的人認(rèn)為它不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心但它是一個(gè)金融中心。然 而，對(duì)北京經(jīng)濟(jì)中心的爭(zhēng)論不應(yīng)該脫離時(shí)代特征和經(jīng)濟(jì)形態(tài)。如果把制造業(yè)作為經(jīng)濟(jì)中心的 核心產(chǎn)業(yè)，那么北京不是經(jīng)濟(jì)中心；如果把金融保險(xiǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為核心產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又 考慮到經(jīng)濟(jì)形態(tài)數(shù)字化、虛擬化和信息化的變化，那么應(yīng)該說(shuō)北