房屋買賣合同與我們的生活

1、 房房屋買賣合合同與我們們的生活摘要：房屋屋買賣合同同作為一種種特殊的買買賣合同，它它是指出賣賣人將房屋屋交付并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移所有權(quán)權(quán)與買主，買主支付價(jià)價(jià)款的合同同。房屋買買賣合同的的法律特征征既有買賣賣合同的一一般特征，也也有其自身身固有的特特征。這主主要表現(xiàn)為為：（1）出出賣人將所所出賣的房房屋所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移給買買主，買主支付相相應(yīng)的價(jià)款款；（2）房房屋買賣合合同是諾成成、雙務(wù)、有償合同同；（3）房房屋買賣合合同的標(biāo)的的物為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，其所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移必須辦理理登記手續(xù)續(xù)；（4）房房屋買賣合合同屬于法法律規(guī)定的的要式法律律行為關(guān)鍵字：房房屋買賣合合同、合同同法、毀約約、合同糾糾紛1、 買賣賣合同的含含

2、義根據(jù)合同同法理論論，買賣合合同是指當(dāng)當(dāng)事人雙方方約定一方方交付標(biāo)的的物并轉(zhuǎn)移移所有權(quán)于于他方，他他方支付價(jià)價(jià)款的合同同。其中依依約定應(yīng)交交付標(biāo)的物物并轉(zhuǎn)移所所有權(quán)的一一方為出賣賣人（或稱稱賣方、賣賣主），受受領(lǐng)標(biāo)的物物并支付價(jià)價(jià)款的一方方為買主（或稱稱買方、買買主），出出賣人交付付的標(biāo)的物物稱為出賣賣物。買賣賣合同作為為社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)生活中最最基本、最最典型、最最普遍的商商品交換形形式和法律律關(guān)系，在在各國(guó)債法法或者合合同法的的立法中都都是最基本本的一類合合同，并置置于各種合合同之首著著重予以規(guī)規(guī)定。從各各國(guó)立法看看，買賣合合同有兩種種含義：一一是買賣合合同僅限于于實(shí)物買賣賣，買賣合合同的出賣賣

3、人應(yīng)向買買主轉(zhuǎn)移財(cái)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)，買主應(yīng)支付付相應(yīng)價(jià)款款。2、 房屋屋買賣合同同的概念、特征依上述，房房屋買賣合合同作為一一種特殊的的買賣合同同，它是指指出賣人將將房屋交付付并轉(zhuǎn)移所所有權(quán)與買買主，買主支付價(jià)價(jià)款的合同同。房屋買買賣合同的的法律特征征既有買賣賣合同的一一般特征，也也有其自身身固有的特特征。這主主要表現(xiàn)為為：2.1、出出賣人將所所出賣的房房屋所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移給買買主，買主支付相相應(yīng)的價(jià)款款；2.2、房房屋買賣合合同是諾成成、雙務(wù)、有償合同同；2.3、房房屋買賣合合同的標(biāo)的的物為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，其所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移必須辦理理登記手續(xù)續(xù)；2.4、房房屋買賣合合同屬于法法律規(guī)定的的要式法律律行為。房屋

4、買賣合合同屬于特特殊的買賣賣合同，其其原因就在在于買賣的的標(biāo)的物房房屋是一種種不動(dòng)產(chǎn)。因此，有有必要對(duì)房房屋予以簡(jiǎn)簡(jiǎn)要說(shuō)明。嚴(yán)格從房房地產(chǎn)法律律關(guān)系講，房房屋屬于不不動(dòng)產(chǎn)，它它只能附著著于土地之之上，與土土地具有不不可分性，因因而，房屋屋買賣的標(biāo)標(biāo)的物不僅僅僅是房屋屋，還應(yīng)包包括房屋占占用范圍內(nèi)內(nèi)的土地。3、 新政政之后房屋屋買賣合同同糾紛類型型中國(guó)人民銀銀行于昨日日宣布，從從4月211日起上調(diào)調(diào)存款類金金融機(jī)構(gòu)人人民幣存款款準(zhǔn)備金率率0.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解，今年年以來(lái)，央央行以每月月一次的頻頻率，以堪堪稱歷史罕罕見(jiàn)的調(diào)升升節(jié)奏，連連續(xù)四次上上調(diào)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率。就在22月18日日，中國(guó)人人民

5、銀行年年內(nèi)第二次次收縮銀行行體系的寬寬裕流動(dòng)性性，宣布自自20111年2月224日起，上上調(diào)存款類類金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣存存款準(zhǔn)備金金率0.55個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，此舉將將回收流動(dòng)動(dòng)性約35500億人人民幣；同同時(shí)，國(guó)內(nèi)內(nèi)大型金融融機(jī)構(gòu)和中中小金融機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金金率也創(chuàng)紀(jì)紀(jì)錄地分別別高達(dá)199.5%和和16%的的水平。此次是央行行今年第四四次上調(diào)存存款準(zhǔn)備金金率，同時(shí)時(shí)也是央行行自去年以以來(lái)準(zhǔn)備金金率的第十十次上調(diào)。此次上調(diào)調(diào)之后，大大中型金融融機(jī)構(gòu)存款款準(zhǔn)備金率率將達(dá)200.1的的歷史高位位。工行、農(nóng)行行、民生銀銀行等銀行行已停止了了上海地區(qū)區(qū)的個(gè)人房房屋貸款業(yè)務(wù)。在去年房?jī)r(jià)價(jià)大幅度上上漲的情況況下，賣方

6、方受利益驅(qū)驅(qū)使不守誠(chéng)誠(chéng)信，主動(dòng)動(dòng)違約現(xiàn)象象較為普遍遍。有相當(dāng)當(dāng)一部分的的二手房房房主在辦理理過(guò)戶手續(xù)續(xù)之前主動(dòng)動(dòng)違約，這這些房主愿愿意雙倍返返還定金或或根據(jù)相關(guān)關(guān)合同條款款賠償違約約金，迫使使買房人不不得不到法法院起訴。甚至有個(gè)別賣方方在合同約約定期內(nèi)故故意拒收房房款，然后后反訴買方方違約，要要求解除合合同?！皣?guó)十條條”出臺(tái)以后后，由于政政策的滯后后效應(yīng)，雖雖然房?jī)r(jià)還還沒(méi)有明顯顯下跌出現(xiàn)現(xiàn)，但是已經(jīng)有有買家違約約，最主要分為兩種情況況：一種是是買家的主動(dòng)違約約，這部分分買家是基基于對(duì)政策策的理解和和對(duì)未來(lái)房房?jī)r(jià)的判斷斷，情愿損損失定金；二是買家家被動(dòng)違約約，主要是是樓市新政政出臺(tái)后由由于首付比

7、比例提高而而無(wú)法支付付、貸款失失敗以及多套房房政策限制制等原因。20009年以來(lái)來(lái)，北京二二手房市場(chǎng)場(chǎng)違約中有有9成賣家因?yàn)榉糠績(jī)r(jià)上漲過(guò)過(guò)快、售價(jià)價(jià)過(guò)低而違違約，但在在4月155日以后，非非常明顯地地出現(xiàn)了買買主開(kāi)始違違約的現(xiàn)象象。據(jù)調(diào)查查，目前違違約協(xié)議中中買主違約約比例已高高達(dá)70%。八成以以上的買主主都以“銀行首付付提高，無(wú)無(wú)力籌夠首首付”來(lái)作為毀毀約的借口口。3.1、頻頻繁出現(xiàn)房房屋買賣毀毀約現(xiàn)象的的主要原因因3.1.11、買方因因政策毀約約由于新新政出臺(tái)，房房貸政策收收緊，導(dǎo)致致很多購(gòu)房房人辦不下下房屋貸款。銀行方面面，外資銀銀行競(jìng)相收收緊房貸，據(jù)據(jù)調(diào)查，渣渣打銀行(中國(guó))、匯豐銀行

8、行(中國(guó))、恒生銀銀行(中國(guó)國(guó))和東亞亞銀行(中中國(guó))等外外資銀行近近日宣布，已已全面停止止對(duì)擁有三套套房屋的房房主進(jìn)行房房屋貸款的受理理，對(duì)擁有一、二二套房屋的的房主也相應(yīng)出臺(tái)臺(tái)了提高首首付成數(shù)和和貸款利率率等一系列列的政策規(guī)規(guī)定。幾家家國(guó)有銀行行以工商銀銀行為首也也相繼開(kāi)始始實(shí)施新政政-收收緊了房屋屋貸款政策。很很多發(fā)生糾糾紛的購(gòu)房房人一般是是在新政出出臺(tái)之前簽簽約，在新新政出臺(tái)之之后才申請(qǐng)請(qǐng)貸款。新新政出臺(tái)，就就導(dǎo)致貸款款辦不下來(lái)來(lái)，貸款辦辦不下來(lái)，很多房屋買賣中介一般都會(huì)勸說(shuō)交易雙方更換銀行重新申辦貸款，據(jù)我們了解目前也確實(shí)還有少數(shù)銀行依然可以放貸，但是審查也比較嚴(yán)格，總體上來(lái)說(shuō)，在申

9、請(qǐng)貸款過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題（比如銀行拒絕受理房屋貸款等），就使得購(gòu)房者沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力來(lái)承擔(dān)在購(gòu)房中所要支付的錢款，也就使得交易無(wú)法進(jìn)行下去，于是就只好開(kāi)始與房主協(xié)商解除合同。目前據(jù)據(jù)我們了解解，第一例例因新政導(dǎo)導(dǎo)致的解除除合同案已已經(jīng)進(jìn)行司司法程序，但但是目前還還沒(méi)有判決決結(jié)果。國(guó)國(guó)家政策變變化所帶來(lái)的法法律糾紛，對(duì)對(duì)于有關(guān)政政府部門來(lái)來(lái)說(shuō)也是一一個(gè)新類型型的案件。但是對(duì)于于此類現(xiàn)象象，我國(guó)的的有關(guān)法律律法規(guī)定早已制定定了一定的的解決方案案，其中法法學(xué)界比較較有爭(zhēng)議的的，就是政政策變化屬屬于不可抗抗力還是情情勢(shì)變更。3.1.22、買方因因房?jī)r(jià)毀約約 除除了確實(shí)因因貸款問(wèn)題題無(wú)法繼續(xù)續(xù)履行合同同的情況外

10、外，也有很很多購(gòu)房人人是因?yàn)榉糠績(jī)r(jià)下跌或或者他們感感覺(jué)房?jī)r(jià)有有下跌的趨趨勢(shì)而希望望解除合同同。從某種種程度上說(shuō)說(shuō)，新政的的出臺(tái)在購(gòu)購(gòu)房人，尤尤其是炒房房人心理帶帶來(lái)了一定定的恐慌心心理。有部分炒房房人以新政政為由試圖圖解除合同同，但是能能否成功要要看雙方的的準(zhǔn)備和舉舉證能力而而定。根據(jù)據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)誰(shuí)舉證的原原則，購(gòu)房房人應(yīng)該證證明自己的的狀態(tài)屬于于合同法規(guī)規(guī)定的不可可抗力或者者情勢(shì)變更更。還有房主如如果主張購(gòu)購(gòu)房人是因因?yàn)榉績(jī)r(jià)下下跌而毀約的話，也要要舉出相關(guān)關(guān)的證據(jù)。4、 商品品房擔(dān)保貸貸款合同糾糾紛4.1、 商品房擔(dān)擔(dān)保貸款合合同糾紛的的案例2010年年3月，市市民黃女士士與某房開(kāi)開(kāi)公司簽訂訂

11、了一份商商品房買賣賣合同。合合同約定，黃黃女士購(gòu)買買該公司位位于某區(qū)的的一套房屋屋，房屋總總價(jià)為400萬(wàn)元。其其中，黃女女士計(jì)劃貸貸款28萬(wàn)萬(wàn)元。在簽簽訂合同當(dāng)當(dāng)日，黃女女士即向房房開(kāi)公司支支付了122萬(wàn)元首付付款。在黃黃女士與房房開(kāi)公司簽簽訂合同后后不久，國(guó)十條調(diào)控政策策出臺(tái)。國(guó)十條要求嚴(yán)格格限制各種種名目的炒炒房和投機(jī)機(jī)性購(gòu)房。商品住房房?jī)r(jià)格過(guò)高高、上漲過(guò)過(guò)快、供應(yīng)應(yīng)緊張的地地區(qū)，商業(yè)業(yè)銀行可根根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀狀況，暫停停發(fā)放購(gòu)買買第三套及及以上住房房貸款。在在隨后辦理理貸款過(guò)程程中，銀行行以此套房房屋屬于第第三套房為為由拒絕為為黃女士發(fā)發(fā)放貸款。在無(wú)法獲獲得銀行貸貸款的情況況下，黃女女士要求解

12、解除與房開(kāi)開(kāi)公司簽訂訂的商品房房買賣合同同，并返還還當(dāng)初支付付的12萬(wàn)萬(wàn)元首付款款。房開(kāi)公公司卻認(rèn)為為，在黃女女士申請(qǐng)銀銀行貸款問(wèn)問(wèn)題上房開(kāi)開(kāi)公司并無(wú)無(wú)過(guò)錯(cuò)，黃黃女士不能能以此為由由拒絕履行行合同。黃黃女士除一一次性付清清28萬(wàn)元元余款外，還還應(yīng)按合同同約定承擔(dān)擔(dān)逾期付款款的違約責(zé)責(zé)任。至此此，買賣雙雙方因貸款款問(wèn)題引發(fā)發(fā)的糾紛開(kāi)開(kāi)始不斷升升級(jí)。4.2、商商品房擔(dān)保保貸款合同同糾紛的案案例分析 在在本次案例例中，黃女女士在購(gòu)買買自己第三三套商品房房的過(guò)程中中間，當(dāng)黃黃女士與房房開(kāi)公司簽簽訂合同后后不久，國(guó)十條調(diào)控政策策出臺(tái)。國(guó)十條要求嚴(yán)格格限制各種種名目的炒炒房和投機(jī)機(jī)性購(gòu)房。商品住房房?jī)r(jià)格過(guò)

13、高高、上漲過(guò)過(guò)快、供應(yīng)應(yīng)緊張的地地區(qū)，商業(yè)業(yè)銀行可根根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀狀況，暫停停發(fā)放購(gòu)買買第三套及及以上住房房貸款。在在隨后辦理理貸款過(guò)程程中，銀行行以此套房房屋屬于第第三套房為為由拒絕為為黃女士發(fā)發(fā)放貸款。于是，黃黃女士要求求解除與房房開(kāi)公司簽簽訂的商品品房買賣合合同，并返返還當(dāng)初支支付的122萬(wàn)元首付付款。其中中本人認(rèn)為為，黃女士士在購(gòu)買第第三套商品品房時(shí)，不不排除炒房房與投機(jī)的的可能性，但但是在購(gòu)買買時(shí)，國(guó)家家并沒(méi)有出出臺(tái)相關(guān)規(guī)規(guī)定與調(diào)控控措施說(shuō)暫暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)買第三套套及以上住住房貸款。而在黃女女士與房開(kāi)開(kāi)公司簽訂訂合同后不不久，國(guó)國(guó)十條調(diào)調(diào)控政策出出臺(tái)。所以以從主觀上上來(lái)講，黃黃女士當(dāng)時(shí)時(shí)在

14、購(gòu)買這這套商品房房時(shí)并沒(méi)有有過(guò)錯(cuò)。接接著，由于于銀行以此此套房屋屬屬于第三套套房為由拒拒絕為黃女女士發(fā)放貸貸款，也就就是說(shuō)，當(dāng)當(dāng)黃女士在在購(gòu)買這套套商品房時(shí)時(shí)，她是沒(méi)沒(méi)有能力一一次性支付付購(gòu)買這套套商品房的的費(fèi)用，才才會(huì)向銀行行貸款的。那么當(dāng)銀銀行決絕向向黃女士發(fā)發(fā)放貸款時(shí)時(shí)，我們可以以視為當(dāng)時(shí)時(shí)黃女士是是沒(méi)有能力力來(lái)承擔(dān)這這一切費(fèi)用用的，只不不過(guò)黃女士士是想借助助銀行暫時(shí)時(shí)幫忙支付付購(gòu)買這套套商品房的的剩下費(fèi)用用，當(dāng)然，她她向銀行所所借的費(fèi)用用以后會(huì)慢慢慢連本帶帶利還給銀銀行的。所所以從客觀觀上來(lái)說(shuō)，當(dāng)當(dāng)時(shí)黃女士士是沒(méi)有能能力來(lái)夠沒(méi)沒(méi)這套商品品房的。那那么，根據(jù)據(jù)合同法法第944條的規(guī)定定，

15、解釋釋第233條明確規(guī)規(guī)定，商品品房買賣合合同約定買買主以擔(dān)保保貸款方式式付款的，因因當(dāng)事人一一方原因未未能訂立商商品房擔(dān)保保貸款合同同并導(dǎo)致商商品房買賣賣合同不能能繼續(xù)履行行的，對(duì)方方當(dāng)事人可可以請(qǐng)求解解除合同和和賠償損失失。因不可可歸責(zé)于當(dāng)當(dāng)事人雙方方的事由未未能訂立商商品房擔(dān)保保貸款合同同，并導(dǎo)致致商品房買買賣合同不不能繼續(xù)履履行的，當(dāng)當(dāng)事人可以以請(qǐng)求解除除合同，出出賣人應(yīng)當(dāng)當(dāng)將收受的的購(gòu)房款本本金及其利利息或者定定金返還買買主。解解釋第224條規(guī)定定，因商品品房買賣合合同被確認(rèn)認(rèn)無(wú)效或者者被撤銷、解除，致致使商品房房擔(dān)保貸款款合同的目目的無(wú)法實(shí)實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事事人請(qǐng)求解解除商品房房擔(dān)保貸款款

16、合同的，應(yīng)應(yīng)予支持。因?yàn)?，結(jié)結(jié)合實(shí)際情情況，在買買主沒(méi)有能能力支付購(gòu)購(gòu)房款，使使買主的貸款目目的失去意意義時(shí)，如如果不允許許當(dāng)事人解解除合同，對(duì)對(duì)買主或者貸款款銀行都是是極為不利利的。5、 商品品房擔(dān)保貸貸款合同糾糾紛的有關(guān)關(guān)法律知識(shí)識(shí) 說(shuō)到商品品房擔(dān)保貸貸款合同，就就必然會(huì)涉涉及到商品品房按揭的的問(wèn)題。商商品房按揭揭是從香港港傳入我國(guó)國(guó)內(nèi)地的一一種融資購(gòu)購(gòu)樓方式，包包括樓花按按揭和現(xiàn)樓樓按揭。我我國(guó)內(nèi)地法法律沒(méi)有按按揭的稱謂謂，在20000年審審委會(huì)審議議的關(guān)于于適用若若干問(wèn)題的的解釋（送送審稿）的說(shuō)明中中，“樓宇宇預(yù)售合同同中的買方方支付部分分購(gòu)樓款后后，將其依依合同取得得的對(duì)樓宇宇的期待

17、權(quán)權(quán)讓渡給銀銀行作為取取得銀行貸貸款的擔(dān)保保，也稱按按揭貸款。如買方未未能按約履履行還本付付息的義務(wù)務(wù)，就喪失失了贖回這這種期待權(quán)權(quán)的權(quán)利的的一種貸款款方法。樓樓宇竣工后后，樓花按按揭即轉(zhuǎn)為為樓宇按揭揭。樓花按按揭的法律律性質(zhì)是購(gòu)購(gòu)房抵押貸貸款，與抵抵押基本相相同，是一一種不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)抵押方式式，但又有有別與我國(guó)國(guó)法律規(guī)定定的抵押擔(dān)擔(dān)保方式”。樓花按按揭是以其其在預(yù)售合合同中的全全部權(quán)益為為抵押，而而法律規(guī)定定的抵押是是以現(xiàn)存實(shí)實(shí)物為抵押押標(biāo)的的，因此此稱為準(zhǔn)抵抵押。各國(guó)國(guó)民法一般般也均規(guī)定定權(quán)利抵押押準(zhǔn)用民法法關(guān)于一般般抵押的規(guī)規(guī)定?，F(xiàn)樓樓按揭則與與城市房房地產(chǎn)抵押押管理辦法法第3條條規(guī)定的預(yù)預(yù)

18、購(gòu)商品房房貸款抵押押相同，屬屬于現(xiàn)房抵抵押貸款。同時(shí)，關(guān)于適用用若干問(wèn)問(wèn)題的解釋釋第477條明確規(guī)規(guī)定了依法法獲準(zhǔn)尚無(wú)無(wú)建造的或或者正在建建造中的房房屋或者其其他建筑物物可作為抵抵押權(quán)的標(biāo)標(biāo)的物。中中國(guó)物權(quán)法法草案建議議稿也作作了相同規(guī)規(guī)定。 從從司法實(shí)踐踐看，實(shí)務(wù)務(wù)中通常將將按揭作為為抵押處理理，已不是是英美法系系和香港法法律原本意意義上的按按揭。由于于我國(guó)內(nèi)地地法律尚無(wú)無(wú)按揭的名名稱，為便便于同我國(guó)國(guó)現(xiàn)行法律律和正在制制定過(guò)程中中的民法法草案統(tǒng)統(tǒng)一，該解釋將商品房房按揭貸款款行為統(tǒng)稱稱為商品房房擔(dān)保貸款款，包括以以現(xiàn)房抵押押的貸款合合同和期房房抵押的貸貸款。目前前，商品房房擔(dān)保貸款款已成為

19、我我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)金融體系系的重要組組成部分，而而法律無(wú)明明確規(guī)定，所以在總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，使用了5個(gè)條款對(duì)人民法院審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的一些基本原則作出了相應(yīng)規(guī)定。 首先，根據(jù)合同法第94條的規(guī)定，解釋第23條明確規(guī)定，商品房買賣合同約定買主以擔(dān)保貸款方式付款的，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買主。解釋第24條規(guī)定，因商品房買賣合同被確

20、認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。因?yàn)?，結(jié)合實(shí)際情況，在買主沒(méi)有能力支付購(gòu)房款，或者因商品房買賣合同無(wú)效、被撤銷、解除使買主的貸款目的失去意義時(shí)，如果不允許當(dāng)事人解除合同，對(duì)買主或者貸款銀行都是極為不利的。 其次，根據(jù)合同法、民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，解釋第25條、第26條、第27條又分別對(duì)處理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的程序性問(wèn)題作了明確規(guī)定： 在商品房擔(dān)保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個(gè)合同關(guān)系。三方主體是借款人（擔(dān)保人、買主）、貸款人（擔(dān)保權(quán)人、銀行）、保證人（出賣人）；三個(gè)合同關(guān)系是保證人與借款人之間的商品房買賣合同關(guān)

21、系、借款人與貸款人之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、保證人與貸款人之間的保證合同關(guān)系。商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件，與商品房買賣合同具有密切聯(lián)系但又相互獨(dú)立。對(duì)買主與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生糾紛而請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效、撤銷或解除時(shí)銀行的訴訟地位問(wèn)題，有兩種觀點(diǎn)：一是銀行作作為擔(dān)保權(quán)權(quán)人，可依依據(jù)對(duì)買賣賣合同的標(biāo)標(biāo)的物所享享有的擔(dān)保保物權(quán)，作作為有獨(dú)立立請(qǐng)求權(quán)的的第三人向向人民法院院提起訴訟訟，人民法法院將商品品房買賣合合同與商品品房擔(dān)保貸貸款合同關(guān)關(guān)系一并解解決，否則則人民法院院應(yīng)僅審理理商品房買買賣合同。理由：根根據(jù)訴訟法法理論，主主張由于訴訴訟結(jié)果而而使自己權(quán)權(quán)利受

22、到損損害的案外外人，也可可以獨(dú)立請(qǐng)請(qǐng)求權(quán)第三三人身份參參與訴訟。也就是說(shuō)說(shuō)，第三人人就他人間間的訴訟標(biāo)標(biāo)的的全部部或部分有有所請(qǐng)求，或或主張因他他人之間的的訴訟結(jié)果果，自己的的權(quán)利被侵侵害時(shí)，可可以本訴當(dāng)當(dāng)事人雙方方為共同被被告向法院院起訴。這這就是所謂謂的詐害防防止參加理理論。如德德、日、我我國(guó)臺(tái)灣等等民事訴訟訟法均有此此規(guī)定。法法國(guó)民事訴訴訟法還賦賦予受詐害害的第三人人提起第三三人撤銷本本訴判決的的訴權(quán)。 銀行行只可作為為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)請(qǐng)求權(quán)第三三人參加訴訴訟。理由由：根據(jù)民事訴訟訟法第556條規(guī)定定，“對(duì)當(dāng)當(dāng)事人雙方方的訴訟標(biāo)標(biāo)的，第三三人認(rèn)為有有獨(dú)立請(qǐng)求求權(quán)的，有有權(quán)提起訴訴訟”。而而在買主

23、與出賣賣人因商品品房買賣合合同發(fā)生的的糾紛訴訟訟中，銀行行對(duì)雙方爭(zhēng)爭(zhēng)議的標(biāo)的的買賣合同同關(guān)系沒(méi)有有獨(dú)立請(qǐng)求求權(quán)，因此此，銀行不不能作為有有獨(dú)立請(qǐng)求求權(quán)第三人人參加訴訟訟，而只是是案件處理理結(jié)果與其其有法律上上利害關(guān)系系的無(wú)獨(dú)立立請(qǐng)求權(quán)第第三人，它它只可申請(qǐng)請(qǐng)參加訴訟訟或者由人人民法院通通知參加訴訴訟。如銀銀行單獨(dú)就就擔(dān)保貸款款合同起訴訴的，人民民法院根據(jù)據(jù)具體情況況予以訴的的合并，可可以將擔(dān)保保貸款訴訟訟與商品房房買賣合同同訴訟一并并處理。 對(duì)對(duì)上述觀點(diǎn)點(diǎn)，銀行堅(jiān)堅(jiān)決要求應(yīng)應(yīng)給予其有有獨(dú)立請(qǐng)求求權(quán)第三人人的地位，實(shí)實(shí)踐中有的的法院也是是以銀行享享有對(duì)樓花花或現(xiàn)房的的抵押權(quán)而而將銀行列列為有獨(dú)立立請(qǐng)求權(quán)第第三人的。解釋暫時(shí)采納納了第一種種觀點(diǎn)。這這不僅符合合訴訟效率率原則，也也有利于及及時(shí)保護(hù)銀銀行的合法法權(quán)益。 買買主與銀行