夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋可否適用善意取得

1、夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋可 否適用善意取得夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋可否適用善意取得一一兼論不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用條件$ & &【內(nèi)容提要】在審判實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到 夫妻一方擅自處分共有房屋的情況，由此產(chǎn)生了 許多問(wèn)題，案件的審理涉及夫妻共有財(cái)產(chǎn)的范 圍、日常家事代理權(quán)、共有財(cái)產(chǎn)的善意取得及婚 內(nèi)賠償?shù)榷喾矫娴膯?wèn)題，但法律在對(duì)夫妻雙方所 享有的房產(chǎn)權(quán)利予以保護(hù)的同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所需 求的交易秩序、交易規(guī)則也日趨受到重視。當(dāng)保 護(hù)房產(chǎn)共有人的利益與維護(hù)善意第三人權(quán)益、維 護(hù)交易安全發(fā)生沖突時(shí)，善意取得制度是否有其 適用的空間？因此，我們有必要進(jìn)行重新審視， 從理論上對(duì)此加以探討?！娟P(guān)鍵詞】夫妻共有房屋

2、不動(dòng)產(chǎn)善意取得一、案例李某與王某系夫妻關(guān)系，于2000年 購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)某幢305室房屋（建筑面積83m2）， 登記于王某名下，由雙方共同居住。2005年3月6日，因家庭矛盾，雙方發(fā)生糾紛，進(jìn)行爭(zhēng)吵， 以致夫妻感情不和。6月6日，王某與張某聯(lián)系, 中，王某出示了房屋所有權(quán)證，帶張某實(shí)地察看 了房屋，并謊稱(chēng)其妻李某同意出賣(mài)房屋。在房管 部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，王某提交了房屋 所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造李某簽名的出售房屋委 托書(shū)等。1個(gè)月后，此事被李某發(fā)現(xiàn)，找張某要 房，被張某拒絕。李某以王某為被告，張某為第 三人，向人民法院起訴，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)效，由張某返還房屋。商量將房屋以12萬(wàn)元價(jià)格

3、賣(mài)給張某。商談過(guò)程i=j二、對(duì)本案的幾種處理意見(jiàn)對(duì)本案如何處理，形成了幾種不同的 觀點(diǎn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為，305室是李某、王 某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，不分 份額，共同享有所有權(quán)。王某處分夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)其配偶同意，侵犯了李某的房屋所有 權(quán)，王某與張某的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效；第二種意見(jiàn)認(rèn)為，305室房屋產(chǎn)權(quán)登 記在王某名下，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程中張某 有充分的理由相信305室房屋產(chǎn)權(quán)屬王某所有， 王某有權(quán)處分，交易過(guò)程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁猓?依據(jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效；第三種意見(jiàn)認(rèn)為，對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn) 進(jìn)行處分，應(yīng)當(dāng)由共同共有人一致進(jìn)行，一方擅 自處分，原則上應(yīng)屬無(wú)效；但是如

4、果第三人是善 意、有償取得的，應(yīng)當(dāng)依照善意取得的原理，確 認(rèn)該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，保護(hù)善意第三人的合法利 益。本案的第三人張某對(duì)于買(mǎi)賣(mài)房屋是善意的， 且交付了房屋款，取得了買(mǎi)賣(mài)的房屋，辦理了房 屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài) 關(guān)系有效，李某的損失可向王某另行主張。1=1III第一種觀點(diǎn)從無(wú)權(quán)處分的角度著力 保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原 則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳 點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善 意第三人合法權(quán)益的原則，針對(duì)夫妻一方擅自出 賣(mài)共有房屋的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同 處理，本案中張某符合善意取得要件，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài) 關(guān)系有效。筆者贊同第三

5、種觀點(diǎn)，理由如下:第一、有明確的法律根據(jù)。我國(guó)物權(quán) 法第一百零六條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者 動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法 律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià) 格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律 規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或 者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán) 人請(qǐng)求賠償損失。張某取得房屋屬于該情形，其 合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華 人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行） 第89條規(guī)定“在共同

6、共有關(guān)系存續(xù)期間，部分 共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無(wú)效，但第 三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的 合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意 取得制度的適用，針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi) 容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符 合司法解釋規(guī)定的情形。最高人民法院公布的關(guān)于適用中華 人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谑?七條對(duì)“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等 的處理權(quán)”的規(guī)定，作出明確的解釋為：“（一） 夫或妻在處理夫妻共有財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。 因日常生活需要而處理夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，任何一 方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)

7、當(dāng) 平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為 夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意 或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！边@是我國(guó)有權(quán) 機(jī)關(guān)首次以司法解釋的形式將家事代理權(quán)確立 為我國(guó)的一項(xiàng)民事法律制度，為處理夫妻之間因 行使代理權(quán)產(chǎn)生的糾紛提供了法律依據(jù)。liiJliiJ第二，兼顧了其他共有人的利益。根 據(jù)民法上的過(guò)錯(cuò)原則，張某在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中已 盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識(shí)和能力， 無(wú)從進(jìn)一步審查共有人李某對(duì)出賣(mài)的意思表示， 主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，王某故意對(duì)張某和李某隱瞞實(shí) 情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致李某 的權(quán)利受到侵害，過(guò)錯(cuò)責(zé)任在王某，李某可通過(guò) 向過(guò)錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司

8、法救濟(jì)。如果完 全從共同共有人的共同利益出發(fā)，依出讓人無(wú)權(quán) 處分而確認(rèn)該處分行為無(wú)效，有可能損害善意取 得人的合法權(quán)益。反之，如果完全從交易安全和 社會(huì)秩序出發(fā)，依物權(quán)公示原則而確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系 有效，就使共同共有人的共同權(quán)利無(wú)法得到切實(shí)的保障，則完全犧牲了共同共有人的共同利益， 有損于民法權(quán)利本位的立場(chǎng)。共同共有的效力之 一，就是限制共同共有人對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，既不能處分全體共同共有財(cái)產(chǎn)而使共同共有 分共有物。因此，物權(quán)法第106條對(duì)善意取得設(shè) 置了嚴(yán)格的條件，既保護(hù)了善意取得人的合法權(quán) 益，又兼顧到共同共有人的共同利益。關(guān)系消滅，也不能由個(gè)別共同共有人擅自處分部I-J第三，從社會(huì)效益的角

9、度，若判令買(mǎi) 賣(mài)無(wú)效，一則勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，造成法 律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財(cái) 產(chǎn)的耗費(fèi)；二則帶來(lái)人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮， 不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。采取折衷主義立場(chǎng)， 既能維護(hù)共同共有人的共同利益，又能維護(hù)交易 規(guī)則和交易秩序，兼顧交易的靜態(tài)安全和動(dòng)態(tài)安 全，著力于保護(hù)善意買(mǎi)受人的合法權(quán)益，最為可 取。法的頒布實(shí)施，不可能不進(jìn)行利益衡量，因 為法是為解決社會(huì)現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的紛爭(zhēng)而作出的 基準(zhǔn)。在確認(rèn)共同共有人之一未經(jīng)全體共有人一 致同意而擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的 一般原則的基礎(chǔ)上，確認(rèn)對(duì)善意買(mǎi)受人亦應(yīng)予以 法律保護(hù)的立場(chǎng)，趨利避害，具有重要的實(shí)踐意義。共同共有中的善

10、意取得，是以犧牲其他共有 人的利益而保護(hù)善意受讓人的利益，依此維持交 易安全和交易秩序，因而在具體適用中，必須嚴(yán) 格按照其構(gòu)成要件的要求，從嚴(yán)掌握。三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度及其適用情 形第三種觀點(diǎn)的核心是不動(dòng)產(chǎn)善意取 得制度的適用。善意取得亦稱(chēng)即時(shí)取得，指無(wú)權(quán) 處分他人財(cái)產(chǎn)的人在不法將其占有的他人財(cái)產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人在取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)系 出于善意，則其取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，原財(cái)產(chǎn)所 有權(quán)人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)。善意取得制度 是近代大陸法系和英美法系民法上的一項(xiàng)重要 制度，其涉及民法所有權(quán)與交易安全之衡量與價(jià) 值問(wèn)題。從所有權(quán)保護(hù)的立場(chǎng)來(lái)說(shuō)，所有權(quán)不能 因他人的無(wú)權(quán)處分而消滅，所有權(quán)人得向

11、受讓人 請(qǐng)求返還原物，受讓人應(yīng)向讓與人依其法律關(guān)系 要求救濟(jì)。如果絕對(duì)貫徹所有權(quán)保護(hù)的原則，交易活動(dòng)會(huì)受影響。善意取得制度的執(zhí)行能兼顧所 有權(quán)保護(hù)和交易安全，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn) 定，維護(hù)正常的商品交換。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是借助登記的公 信力原則來(lái)實(shí)現(xiàn)維護(hù)交易安全的目的的。已登記 的才能產(chǎn)生公信力，才會(huì)發(fā)生善意取得的問(wèn)題， 而對(duì)未進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)，不存在登記公信力原 則問(wèn)題，當(dāng)然也無(wú)善意取得制度適用的必要。因 此不動(dòng)產(chǎn)善意取得只適用于已進(jìn)行登記，但登記 瑕疵的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中，具體有以下幾種適用情 況：ffl（一）共有房屋的部分共有人擅自出賣(mài)共 有房屋的，受讓人在善意時(shí)即可取得所有權(quán)。共 有房屋

12、，由于某種原因只登記為一個(gè)人所有或謊 稱(chēng)其已征得其他共有人同意，或受讓人有可能對(duì) 出讓人的行為合理理解為全體共有人同意出讓 而發(fā)生善意取得問(wèn)題。（二）不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵是指不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)所 記載的權(quán)利內(nèi)容與事實(shí)不符，造成不動(dòng)產(chǎn)登記瑕 疵的原因有以下幾種：1、由于登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記，使不動(dòng)產(chǎn) 登記簿上記載的物權(quán)并非真實(shí)的物權(quán)人。如誤將 甲登記為乙。2、不動(dòng)產(chǎn)登記以外的法律變動(dòng)。如本是 不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，但其不愿用自己的名義辦理 所有權(quán)登記，與自己的朋友乙約定，而將房屋所 有權(quán)登記為乙，此種約定非贈(zèng)與或放棄所有權(quán)的 意思表示。3、作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的原因關(guān)系無(wú)效或被撤銷(xiāo)。物權(quán)人將物權(quán)轉(zhuǎn)讓

13、給他人，但由于存 在脅迫、欺詐等為法律所禁止的意思表示瑕疵, 而導(dǎo)致當(dāng)事人進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的意思表示喪失物 權(quán)法上的效力，就應(yīng)消除物權(quán)變動(dòng)的后果，進(jìn)行 更正登記，恢復(fù)原物權(quán)人所應(yīng)有的法律地位，但 在更正登記之前，原登記對(duì)善意第三人仍具有公 信力。對(duì)于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的不動(dòng)產(chǎn)在交易中是否也應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，筆者認(rèn) 為：不動(dòng)產(chǎn)雖轉(zhuǎn)移占有，但沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更登 記的，不能以占有作為其公信力的標(biāo)志。不動(dòng)產(chǎn) 的公信力來(lái)自于變更登記，因?yàn)榉梢?guī)定不動(dòng)產(chǎn) 所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志只能是依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登 記。不動(dòng)產(chǎn)的占有人盡管善意也不能依占有來(lái)對(duì) 抗不動(dòng)產(chǎn)原所有人，因沒(méi)有登記更不能以登記來(lái) 抗辯原所有權(quán)人。因

14、此未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的不 動(dòng)產(chǎn)，不適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，也不能準(zhǔn)用 動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。四、房產(chǎn)可有條件適用善意取得制度我國(guó)現(xiàn)行法上的善意取得制度經(jīng)歷漫長(zhǎng)的從不完善到逐步完善的過(guò)程。1988年最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民 是物權(quán)法出臺(tái)之前就善意取得問(wèn)題所作的較為 明確的規(guī)定，同時(shí)物權(quán)法頒布后，公示公信制度 尚未完全建立，可以說(shuō)該領(lǐng)域的法律設(shè)置已落后 于我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，房產(chǎn)交易 中善意第三人權(quán)益的法律保護(hù)還有許多不足之 處。法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第89條的規(guī)定liiJ作為上層建筑組成部分的法律制度 應(yīng)當(dāng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，在我國(guó)當(dāng)前情況 下，共有房產(chǎn)可以有條

15、件地適用善意取得制度， 其客觀理由有二。首先，我國(guó)目前房產(chǎn)登記制度不完 備，此為適用善意取得制度的客觀社會(huì)背景。改 革開(kāi)放以后，房產(chǎn)登記制度逐漸恢復(fù)，有關(guān)登記 的法律法規(guī)也逐步建立起來(lái)，但與法治與市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)的客觀要求相比，現(xiàn)有的登記制度仍缺乏基本 的法律規(guī)定，缺乏對(duì)登記的程序、登記機(jī)關(guān)及其 職權(quán)、登記申請(qǐng)人、登記請(qǐng)求權(quán)、登記的事項(xiàng)、 登記的類(lèi)型、登記的審查、登記的交易等的規(guī)定， 登記機(jī)關(guān)所從事的登記活動(dòng)在很大程度上處于 無(wú)法可依的狀態(tài)。由于登記的目的和職責(zé)不明 確，登記制度不統(tǒng)一，登記信息不能完全公開(kāi)， 登記錯(cuò)誤、疏漏時(shí)常發(fā)生。其次，公民登記意識(shí)較弱，此為適用 善意取得制度的客觀人文因素。共有

16、房產(chǎn)不外乎 兩種情況即共同共有和按份共有，共同共有基于當(dāng)事人的共同關(guān)系而發(fā)生，共同關(guān)系產(chǎn)生于婚姻 家庭領(lǐng)域及具有一定親屬關(guān)系的公民之間。我國(guó) 公民受儒家和為貴思想影響深重，較為普遍地對(duì) 共有關(guān)系的登記持漠視的態(tài)度，認(rèn)為共有關(guān)系是 內(nèi)部的事，是“家”里的事，往往以親情、友情 代替登記，使得共有房產(chǎn)不具有登記意義上的公 開(kāi)性。從上面兩點(diǎn)可以看出，當(dāng)共有房產(chǎn)的部分共有人對(duì)外發(fā)生交易行為時(shí)，不可避免地會(huì) 發(fā)生無(wú)權(quán)處分的問(wèn)題，那么第三人也同樣存在是 否知情即是否為善意的問(wèn)題。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中 第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，應(yīng)當(dāng)從保護(hù)善意 第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，可以允許第 三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

17、我國(guó)物權(quán)法第106條 規(guī)定，給共有房產(chǎn)可以適用善意取得制度下了定 論。綜上所述，結(jié)合我國(guó)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，共有房產(chǎn)適用善意取得制度應(yīng)當(dāng)具備以下條 件。第一，部分共有人實(shí)施了無(wú)權(quán)處分的行為。這一條中包含了兩層含義：一方面讓與人須為房產(chǎn)的占有人，只有房產(chǎn)的占有人才有可能 將占有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移于第三人。若沒(méi)有讓與人的占 有可資信賴(lài)，則無(wú)占有的公信力，也就無(wú)受讓人 的善意可言。所以讓與人為房產(chǎn)占有人是善意取 得發(fā)生的前提條件。這里的占有不以直接占有為 限，間接占有、輔助占有乃至瑕疵占有也無(wú)不可。 另一方面，讓與人須沒(méi)有處分房產(chǎn)的權(quán)利。如果 讓與人享有處分房產(chǎn)的權(quán)利，是無(wú)善意取得適用 問(wèn)題。房產(chǎn)部分的

18、共同共有人或按份共有人因基 于不享有完全處分權(quán)并實(shí)際占有或控制房產(chǎn)的 情況下對(duì)全部房產(chǎn)行使了處分權(quán)，才有善意取得 制度適用的可能性。第二，第三人（買(mǎi)受人）善意且無(wú)過(guò) 失。根據(jù)善意取得制度，取得財(cái)產(chǎn)的第三人在取 得財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)為善意，如果讓與人為善意，而受讓 人為惡意，則不適用這一制度。善意是相對(duì)于惡 意而言的，善意是指不知情，即不知或不應(yīng)知道 讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，沒(méi)有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。 包括二種情況：一是第三人對(duì)房產(chǎn)為共有財(cái)產(chǎn)的 事實(shí)不知情；二是第三人知其為共有房產(chǎn)但對(duì)其 他共有人不同意出讓不知情。無(wú)過(guò)失也有二個(gè)方 面：一是上述不知情并非是第三人原因所導(dǎo)致，其不知情的誤解是由于房產(chǎn)出讓人造成的；二是 第三人已盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，在交易中對(duì)房產(chǎn)的 性質(zhì)和共有人是否一致同意的事實(shí)按普通人的 理解已盡到了注意義務(wù)，符合有理由相信的主觀