鄭州-經(jīng)三路寫字樓項(xiàng)目整體定ppt25

1、鄭州_經(jīng)三路寫字樓項(xiàng)目整體定產(chǎn)品定位及配比建議方案設(shè)計(jì)金座打造純辦公形象標(biāo)桿提升整體價(jià)值；銀座以小型辦公物業(yè)為主保證銷售速度；工商銀行廣場(chǎng)金座25*45形成視覺共享空間主形象展示面4527廣場(chǎng)1400金座基底1125銀座基底=1425覆蓋率30；5715012銀座25*579辦公區(qū)入口方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案一：金座30層，銀座30層；方案二：金座25層，銀座25層；方案三：金座25層，銀座18層；方案四：金座18層，銀座18層；方案一：金座30層+銀座30層方案二：金座25層+銀座25層方案三：金座25層+銀座18層方案四：金座18層+銀座18層比較發(fā)現(xiàn)，凈利潤(rùn)和利潤(rùn)率在方案二達(dá)到峰值，從利潤(rùn)最大

2、化的目標(biāo)考慮，方案二為最優(yōu)方案?？紤]因素做足容積率凈利潤(rùn)投資利潤(rùn)率資金周轉(zhuǎn)率車位比備注：以上方案測(cè)算未計(jì)車庫(kù)銷售收入方案二的主要參數(shù)金座25*45*25（層）=28125銀座25*57*25（層） =35025辦公總建面63150M2商業(yè)面積5000M2地下停車場(chǎng)面積5500M2地面廣場(chǎng)1400M2目標(biāo)客戶 中小知識(shí)服務(wù)型企業(yè)的需求細(xì)分客戶類型員工人數(shù)需求面積需求特征事務(wù)所20200景觀好，昭示性，貿(mào)易公司（大型）60（小型）101550060100M2重交通，對(duì)外聯(lián)系便利，物業(yè)形象，同類聚集廣告、咨詢公司2030150200性價(jià)比，交通，附加費(fèi)用少，辦公時(shí)間長(zhǎng)（24小時(shí)辦公），同類聚集設(shè)計(jì)、

3、工程和相關(guān)服務(wù)2030200300交通，對(duì)形象要求不高 IT4050300500品質(zhì)，配套，環(huán)境投資者N/A50100M2看重總價(jià)和升值潛力；租售靈活客戶特征描述他們大多是專業(yè)寫字樓的第一次置業(yè)者；公司處在發(fā)展階段，有良好的發(fā)展前景，有充分的置業(yè)信心；購(gòu)置寫字樓是他們提升公司形象，加快業(yè)務(wù)發(fā)展的手段，因此他們對(duì)寫字樓的形象與品質(zhì)非常關(guān)注；客戶目的：把“家”搬到成熟商務(wù)區(qū)的專業(yè)寫字樓中，改善辦公環(huán)境，提升形象，尋求業(yè)務(wù)的更大發(fā)展。大部分公司規(guī)模不大，擁有員工20-60人左右，目前在政府辦公樓或商住樓中辦公，一般情況下，人均面積在6M2左右,一般不大于10平米。金座的技術(shù)指標(biāo)公司類型：中小知識(shí)服務(wù)

4、型企業(yè)員工人數(shù)：2050人；人均面積：69M2；核心客戶的需求面積： 120450M2；主力產(chǎn)品面積：120200M2；小部分樓層設(shè)置300500M2的大面積單位；金座戶數(shù)：按平均每戶170M2計(jì)約160戶；車位（按1：1計(jì)）：160個(gè)；銀座的技術(shù)指標(biāo)客戶類型：創(chuàng)業(yè)型企業(yè)投資客企業(yè)員工人數(shù)：1020人；人均面積：67M2；核心客戶的需求面積： 60150M2；主力產(chǎn)品面積：6080M2劃分為小面積單位，彈性組合；方便客戶投資及出租；金座、銀座的產(chǎn)品定位小結(jié)定位原則：總體檔次定位一致，以免拉大心理落差影響項(xiàng)目整體形象；擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面。避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，快速銷售；建立產(chǎn)品標(biāo)桿。但臨街昭示性好的金座將打

5、造成為價(jià)值標(biāo)桿，在高度，體量，材料、單位面積上提升形象；客戶構(gòu)成產(chǎn)品建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)差異點(diǎn)金座中高端客戶IT公司、設(shè)計(jì)公司、律師及會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司、外企辦事處；單層面積1125；25層高；單位面積120200M2；每層68戶，約160戶；均價(jià)38004000；核心價(jià)值點(diǎn)：高形象與生態(tài)功能立面形象專業(yè)，昭示性好；大堂寬闊大氣；主推“生態(tài)建筑”；銀座中端客戶小型貿(mào)易、廣告、裝飾設(shè)計(jì)、中小型辦事處；投資客；單層1425M2；25層高；60 80M2最小單位，彈性空間任意劃分，估算約240戶；定價(jià)32003400；核心價(jià)值點(diǎn)：實(shí)用價(jià)值高立面簡(jiǎn)潔實(shí)用；入口大堂簡(jiǎn)潔實(shí)用；主推“三明設(shè)計(jì)”；停車位建議停車

6、位按市場(chǎng)大勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，本案約需要240-300個(gè)停車位樓盤名稱層數(shù)建筑面積停車位車位配比國(guó)際企業(yè)中心312棟，約10.8萬(wàn)地面200個(gè)地下一層約170個(gè)291:1河南信息大廈281棟，4.17萬(wàn)地上/下200個(gè)209:1河南報(bào)業(yè)大廈251棟，約3.5萬(wàn)地上約150個(gè)233:1金成國(guó)際廣場(chǎng)234棟，10.96萬(wàn)地上/下200個(gè)548：1財(cái)富廣場(chǎng)214棟，5萬(wàn)地上40個(gè)地下150個(gè)263：1注協(xié)大廈161棟，2.5萬(wàn)地上32個(gè)地下一層160個(gè)130：1思達(dá)數(shù)碼大廈161棟，2.85萬(wàn)地上下150個(gè)190：1索克大廈111棟，約1.8萬(wàn)地上85個(gè)211：1對(duì)市場(chǎng)主流產(chǎn)品的車位配比情況分析，2002

7、50M2左右配1個(gè)車位為市場(chǎng)所接受的合理區(qū)間；由此推算本案車位約需：60000/（200250)=240-300個(gè)車位；注：調(diào)研結(jié)果顯示車位緊張現(xiàn)象在經(jīng)三路區(qū)域普遍存在。由于本區(qū)域土地稀缺成本不斷攀升，此矛盾只會(huì)愈發(fā)突出。按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，方案三的停車位配比如下，選擇地下兩層有助于形成項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，但成本增加2000萬(wàn)左右地下一層：1800/30 + 5600/40 = 60 + 140 =200 個(gè)地下二層：1800/30 + 11200/40 = 60 + 280 =340 個(gè)車位配比: 64000/360=178車位配比: 64000/200=320但從車位配比情況測(cè)算，如果按客戶需求配比計(jì)算，

8、按地下一層車庫(kù)計(jì)，方案三的車位配置明顯比方案二更合理；建面與車位比： 320M2：1 （64000:200）戶均配比：約為2：1 (400:200)金座約160戶；銀座由于自由分割，不確定性因素多，暫定240戶；兩棟共計(jì)400戶；方案二金座25*45*25=28125銀座25*57*18=25650總體量53775；車位比約為240M2：1按戶均200M2計(jì)算，約268戶；車位比接近1：1方案三根據(jù)市場(chǎng)大勢(shì)和設(shè)計(jì)指標(biāo)，方案二設(shè)置200個(gè)車位略顯不足，需適當(dāng)提高配置標(biāo)準(zhǔn)方案二車位配置相對(duì)不足市場(chǎng)角度設(shè)計(jì)角度車位比240300個(gè)一層200個(gè)方案二2：1；320M2：1 從車位配置的角度考慮，建議方案二（25/25) 加設(shè)半層地下車庫(kù)，增至270個(gè)車位；車位為270個(gè)建面與車位比： 230M2：1 （64000:270）戶均配比：約為1.5：1 (400:270)金座約160戶；銀座由于自由分割，不確定性因素多，暫定240戶；共計(jì)400戶； 或者考慮將方案一（30/30) 少設(shè)置半層地下車庫(kù)，減至270個(gè)車位；車位為270個(gè)建面與車位比： 283M2：1 （76600:270）戶均配比：約為1.8：1 在提升車位標(biāo)準(zhǔn)時(shí)注意控制成本，因?yàn)閺漠?dāng)前市場(chǎng)表明，車位比不是項(xiàng)目成功的核心因素；而注協(xié)大廈的