房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理體系

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)蘭德房企管理研究室一、背景 1992年以來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展情況如下： 年份全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率（%）199279.31993102.5199726.1199839.7199923.92000302001200229.422.4全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率（%）117.6165.42.513.713.819.525.332.9 據(jù)調(diào)查，目前有73.3%的房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行著兩個(gè)或兩個(gè)以上的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。其中有11%有異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。部分明星企業(yè)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況： 萬(wàn)科股份 ：在深圳、廣州、上海、南京、武漢、北京、天津、沈陽(yáng)等城市共有20多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。華新國(guó)際 ：在沈陽(yáng)、北京、成都

2、、重慶、上海、廣州等共有12個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。陽(yáng)光100 ：在北京、濟(jì)南、南寧、天津、重慶等城市共有8多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。大連萬(wàn)達(dá) ：在大連、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、濟(jì)南、南京、昆明等城市共有25多個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作。北京華遠(yuǎn) ：在北京共有5個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 調(diào)查顯示：幾乎所有開(kāi)發(fā)企業(yè)在多項(xiàng)目下，都出現(xiàn)了管理問(wèn)題，項(xiàng)目總經(jīng)理的平均任職時(shí)間不到9個(gè)月，利潤(rùn)偏差率高于27%二、單項(xiàng)目管理與多項(xiàng)目管理的異同1、單項(xiàng)目管理 單項(xiàng)目管理比較簡(jiǎn)單，從總經(jīng)理到副總經(jīng)理、職能部門(mén)經(jīng)理、主管、辦事員，幾乎都是采用扁平化的垂直管理模式。垂直管理模式是單項(xiàng)目管理的最實(shí)用、最有效的管理模式?？偨?jīng)理管理者代表決策委員會(huì)副總經(jīng)理副總經(jīng)理前期部工程部采購(gòu)部

3、造價(jià)部銷(xiāo)售部客服部辦公室財(cái)務(wù)部項(xiàng) 目示意圖 ：2、多項(xiàng)目管理 多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) 多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作開(kāi)發(fā)，各項(xiàng)目在地點(diǎn)、物業(yè)類(lèi)型、產(chǎn)品品質(zhì)、客戶(hù)定位、價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)策略等方面均有不同性，所以在投資管理上、人力資源管理上、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、銷(xiāo)售上都會(huì)有所不同。而公司希望能通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)公司資本/規(guī)模的快速擴(kuò)張，叢而符合公司的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。 垂直管理幾個(gè)項(xiàng)目的工作均統(tǒng)一在公司的一個(gè)部門(mén)操作，各部門(mén)同時(shí)負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目該階段的工作。優(yōu)點(diǎn)：A、有利于節(jié)省人力；B、有利于充分利用公司已有的公共關(guān)系資源，降低重新公關(guān)的費(fèi)用； C、有利于有效控制，便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)，共同行動(dòng)。 垂直管理的缺點(diǎn)： A、職能部門(mén)權(quán)利集中

4、，易產(chǎn)生權(quán)力“尋租”；B、職能人員責(zé)任大，對(duì)人員的素質(zhì)要求非常高，一旦離職會(huì)造成工作嚴(yán)重脫節(jié)；C、職能人員多頭管理、工作繁忙，易顧此失彼、親疏有別D、項(xiàng)目總經(jīng)理權(quán)利過(guò)小，受多頭管理，積極性不高；E、實(shí)際工作中定是：?jiǎn)栴}集中于總經(jīng)理，使總經(jīng)理成為不斷開(kāi)會(huì)和協(xié)調(diào)的機(jī)器。采用單項(xiàng)目的垂直管理模式顯然是不行的。 獨(dú)立項(xiàng)目公司優(yōu)點(diǎn)：A、分工明確，責(zé)任明確，目標(biāo)明確，項(xiàng)目公司內(nèi)部人員對(duì)項(xiàng)目會(huì)有很深的認(rèn)識(shí)；B、項(xiàng)目公司總經(jīng)理權(quán)利集中，便于指揮和決策；C、易實(shí)現(xiàn)本土化經(jīng)營(yíng)。獨(dú)立項(xiàng)目公司缺點(diǎn)：A、機(jī)構(gòu)龐大，管理的等級(jí)太多，管理成本太高；B、項(xiàng)目總經(jīng)理權(quán)利集中，一旦離職或工作失誤，會(huì)給項(xiàng)目造成重大的影響和損失；C

5、、不利于公司現(xiàn)有內(nèi)部資源和公共關(guān)系資源的利用，易造成重復(fù)浪費(fèi)；D、項(xiàng)目之間各自為戰(zhàn)，領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格會(huì)決定項(xiàng)目風(fēng)格；E、項(xiàng)目之間溝通減少，不便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)，共同行動(dòng)，公司品牌的統(tǒng)一性會(huì)受一定影響。完全采用項(xiàng)目公司制的管理模式顯然也是不行的。 公司希望（挑戰(zhàn)點(diǎn)）：公司能對(duì)各項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)及時(shí)、有效的服務(wù)和監(jiān)控；充分利用公司既有的公共關(guān)系資源；充分利用、整合和配置公司內(nèi)部的資金、人力等資源；充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目部的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)新能力，決策迅速、正確；實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模的快速擴(kuò)張；建立連鎖運(yùn)營(yíng)、持續(xù)發(fā)展的公司品牌 因此，建立垂直管理與項(xiàng)目公司管理相結(jié)合的、與公司實(shí)際和項(xiàng)目實(shí)際相適宜的項(xiàng)目管理制是最合理、最理想的管理模式。三

6、、多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì) 董事會(huì)副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理監(jiān)事會(huì)副總經(jīng)理資金部研發(fā)部設(shè)計(jì)室造價(jià)部工程部材料部客服部策劃部品牌部辦公室本地項(xiàng)目合作項(xiàng)目異地項(xiàng)目 圖示： 代表“公司必須直接管理” 代表“公司必須進(jìn)行服務(wù)和指導(dǎo)” 代表“公司必須主控或監(jiān)控” 代表“公司根據(jù)合作章程可以主控或監(jiān)控” 多項(xiàng)目管理基本有四種情形： （1）本地獨(dú)資項(xiàng)目的管理（2）本地合作項(xiàng)目的管理（3）異地獨(dú)資項(xiàng)目的管理 （4）異地合作項(xiàng)目的管理 公司對(duì)項(xiàng)目部的管理涉及以下方面：（1）以項(xiàng)目制為核心的公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與管理（2）以項(xiàng)目制為核心的公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)（3）項(xiàng)目部運(yùn)作模式選擇（4）項(xiàng)目部的組建（5）（公司對(duì)項(xiàng)目部的）服務(wù)與管

7、理規(guī)程（6）（項(xiàng)目部及其人員的）薪酬設(shè)計(jì)與績(jī)效考核（7）項(xiàng)目部?jī)?nèi)部管理公司對(duì)具體項(xiàng)目的服務(wù)、指導(dǎo)和管理涉及以下方面：（1）投資管理（2）財(cái)務(wù)管理（3）人力資源管理（4）行政事務(wù)管理（5）法律事務(wù)管理（6）設(shè)計(jì)管理（7）計(jì)劃管理（8）招投標(biāo)與工程管理（9）銷(xiāo)售管理（10）客戶(hù)關(guān)系管理（11）供方管理（12）品牌管理（13）信息管理多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的注意要點(diǎn)A、明確定義服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)控、管理的含義防止理解上的歧義；B、要明確界定公司和項(xiàng)目部在每一個(gè)方面的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)控或管理的職責(zé)權(quán)限。如設(shè)計(jì)管理方面，包括如設(shè)計(jì)委托、設(shè)計(jì)過(guò)程控制、設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)變更評(píng)審、設(shè)計(jì)單位評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)改進(jìn)統(tǒng)計(jì)等要分別明確公

8、司和項(xiàng)目部的職責(zé)權(quán)限、工作流程等。C、要建立對(duì)管理及管理體系的測(cè)量、分析和改進(jìn)措施，以確保管理體系的充分、適宜、持續(xù)有效示例：本市獨(dú)資項(xiàng)目的多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)基本目標(biāo)：通過(guò)項(xiàng)目部和職能部門(mén)的協(xié)同，來(lái)滿(mǎn)足客戶(hù)需求，構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。解決思路：建立以項(xiàng)目制為核心，以高層決策、職能部門(mén)服務(wù)和管理的組織體系矩陣制組織管理架構(gòu)分層分類(lèi)的項(xiàng)目制運(yùn)行方案各機(jī)構(gòu)的職能定位各崗位的職能定位一、組織體系設(shè)計(jì)1、組織體系設(shè)計(jì)的總體思路 設(shè)計(jì)原則 按照有利于整合內(nèi)部資源、提高效率、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的原則對(duì)現(xiàn)有的組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。 經(jīng)營(yíng)職責(zé)由一線(xiàn)項(xiàng)目部承擔(dān)，公司經(jīng)營(yíng)管理的重心圍繞一線(xiàn)展開(kāi)：公司的責(zé)任是“規(guī)范、監(jiān)控、支持和引導(dǎo)”，

9、為項(xiàng)目部提供服務(wù)和管理；項(xiàng)目部在接受公司管理的基礎(chǔ)上，充分利用公司資源，以提高效益和效率。 2、項(xiàng)目部運(yùn)作模式（跟進(jìn)）3、項(xiàng)目部的結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理技術(shù)副經(jīng)理市場(chǎng)副經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)層工地代表材料造價(jià)策劃廣告、推廣銷(xiāo)售、客戶(hù)服務(wù)財(cái)務(wù)、行政助理操作層4、公司各職能部門(mén)與項(xiàng)目部的關(guān)系人力資源行政部 為各項(xiàng)目部提供人事行政助理，負(fù)責(zé)各項(xiàng)目部的內(nèi)部人事管理、后勤服務(wù)、檔案管理、公文處理和對(duì)外聯(lián)絡(luò)等。財(cái)務(wù)部 為各項(xiàng)目部派駐財(cái)務(wù)人員和會(huì)計(jì)出納，負(fù)責(zé)或協(xié)助項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)管理、工程造價(jià)、預(yù)算控制，為項(xiàng)目提供財(cái)務(wù)方面的咨詢(xún)和建議；為項(xiàng)目部提供資金運(yùn)做的平臺(tái)或內(nèi)部銀行支持；為項(xiàng)目部與外部供方的交易結(jié)算提供平臺(tái)。銷(xiāo)售管理部 為各項(xiàng)目

10、部提供市場(chǎng)推廣人員，制定總體計(jì)劃和目標(biāo)，協(xié)助并監(jiān)督項(xiàng)目部執(zhí)行；提供公用的品牌宣傳、聯(lián)合銷(xiāo)售。工程管理部 為各項(xiàng)目部提供設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、造價(jià)等的服務(wù)和管理。物資供應(yīng)部 為各項(xiàng)目部提供大宗材料、設(shè)備的集中采購(gòu)；為項(xiàng)目部的其他物資采購(gòu)提供的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、渠道資源，必要時(shí)進(jìn)行管理指導(dǎo)。 其他部門(mén) 略各職能部門(mén)與項(xiàng)目部的職責(zé)分權(quán)必須十分明確 5、項(xiàng)目制下業(yè)務(wù)管理的三級(jí)體系總經(jīng)理業(yè)務(wù)決策委員會(huì)公司各職能部門(mén) 業(yè) 務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理A項(xiàng)目經(jīng)理B項(xiàng)目經(jīng)理C 監(jiān)控與管理體系項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)業(yè)務(wù)的管理（一級(jí)）各職能部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)與管理業(yè)務(wù)決策委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的管理和對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)的審議、糾偏與決策；對(duì)各項(xiàng)目之間的總體安排和資源調(diào)整。

11、信息反饋體系項(xiàng)目經(jīng)理直接反饋到?jīng)Q策委員會(huì)； 各項(xiàng)目將項(xiàng)目信息匯總到?jīng)Q策委員會(huì)。 明確的職責(zé)分配是關(guān)鍵 職責(zé) 總經(jīng)理 業(yè)務(wù)決策委員會(huì) 副總 職能部門(mén) 項(xiàng)目部經(jīng)理 1培訓(xùn) 2 N職責(zé)分配表：例如：人力資源管理涉及項(xiàng)目經(jīng)理的管理：包括項(xiàng)目經(jīng)理的評(píng)選，項(xiàng)目經(jīng)理的考核，項(xiàng)目經(jīng)理的激勵(lì)辦法。人事分權(quán)項(xiàng)目部?jī)?nèi)部的人員考核項(xiàng)目經(jīng)理評(píng)選程序項(xiàng)目難易度分析 確定項(xiàng)目經(jīng)理的必備條件 人事部門(mén)進(jìn)行候選人提名 總經(jīng)理審批 評(píng)分匯總產(chǎn)生 項(xiàng)目經(jīng)理 組織評(píng)選小組無(wú)領(lǐng)導(dǎo)小組討論 方案評(píng)審 演講與答辯 候選人制定項(xiàng)目方案項(xiàng)目經(jīng)理的激勵(lì)固定薪金：目的：保障基本生活需求，提供基本的激勵(lì)確定辦法：通過(guò)職位評(píng)價(jià)薪點(diǎn)數(shù)來(lái)確定發(fā)放辦法：按

12、照月度進(jìn)行發(fā)放比例：40%60%項(xiàng)目經(jīng)理的激勵(lì)項(xiàng)目獎(jiǎng)金目的：將全方位的項(xiàng)目考核結(jié)果（進(jìn)度、質(zhì)量、利潤(rùn)率、客戶(hù)滿(mǎn)意度）體現(xiàn)于項(xiàng)目經(jīng)理的薪酬中，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的管理行為、責(zé)任和結(jié)果的正確評(píng)價(jià)和有效激勵(lì)。確定方法：通過(guò)薪點(diǎn)數(shù)確定基本獎(jiǎng)金額度，并根據(jù)項(xiàng)目管理責(zé)任、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行調(diào)整；具體發(fā)放時(shí)與考核結(jié)果進(jìn)行掛鉤。發(fā)放辦法：項(xiàng)目結(jié)束后一次性發(fā)放總額的60%，其余部分在保質(zhì)期內(nèi)遞延發(fā)放。所占比例：40%60%項(xiàng)目經(jīng)理的激勵(lì)超額利潤(rùn)分享目的：鼓勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)利潤(rùn)責(zé)任，超額完成項(xiàng)目的利潤(rùn)目標(biāo)。確定辦法：根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)和時(shí)間利潤(rùn)，梯級(jí)確定比例。發(fā)放辦法：房屋銷(xiāo)售完成后，核算出利潤(rùn)后延期支付。樹(shù)立質(zhì)量法制

13、觀(guān)念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。8月-228月-22Tuesday, August 30, 2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。10:52:4210:52:4210:528/30/2022 10:52:42 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。8月-2210:52:4210:52Aug-2230-Aug-22加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。10:52:4210:52:4210:52Tuesday, August 30, 2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。8月-228月-2210:52:4210:52:42August 30, 2022踏實(shí)肯干，努力奮斗。2022年8月30日10:52 上午8月-228月-22追求至善憑技術(shù)開(kāi)拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹(shù)立形象。30 八月 202210:52:42 上午10:52:428月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。八月 2210:52 上午8月-2210:52August 30, 2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/8/30 10:52:4210:52:4230 August 2