房地產(chǎn)公司(自持商業(yè))項目啟動會管理辦法模版

1、PAGE xx集團(tuán)（自持商業(yè)）項目啟動會管理辦法（xx版）目 錄1、目的2、適用范圍3、基本原則4、啟動會上會條件5、各階段啟動會的具體要求6、管理要求7、啟動會獎罰措施xx集團(tuán)(自持商業(yè))項目啟動會管理辦法（xx版）目的1.1 明確集團(tuán)自持商業(yè)項目啟動會的目的、組織原則、審批及決策機(jī)制，規(guī)范啟動會會前工作、會議內(nèi)容、成果審批及變更審批動作，使項目啟動會成為項目操作的基本法，切實(shí)保障集團(tuán)自持商業(yè)項目開發(fā)期量、xx品質(zhì)、關(guān)鍵運(yùn)營指標(biāo)等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1.2 明確地區(qū)職能和集團(tuán)職能在啟動會各階段的工作任務(wù)，強(qiáng)調(diào)正式上會前集團(tuán)職能中心的專業(yè)審核把關(guān)作用，保證職能專業(yè)審核的把關(guān)效果。1.3 提升啟動會工作

2、效率，保證啟動會成果的嚴(yán)肅性。適用范圍適用于集團(tuán)各地區(qū)公司開發(fā)的自持商業(yè)項目?；驹瓌t內(nèi)外一致：項目總圖、規(guī)劃指標(biāo)、立面、配套、大市政接駁條件（如：供電、冷熱源）、xx（含地鐵）接駁等對項目收益及商業(yè)營運(yùn)可能造成或產(chǎn)生重大影響的方案，原則上應(yīng)在啟動會前與政府相關(guān)部門達(dá)成一致。合作項目應(yīng)就合作開發(fā)xx、持有運(yùn)管及退出方式，在啟動會前與股東達(dá)成一致。否則，不應(yīng)召開啟動會（外部一致性）；項目啟動會成果審批通過后，即成為項目操作基本法，項目團(tuán)隊?wèi)?yīng)嚴(yán)格執(zhí)行（內(nèi)部一致性），如有重大變化，應(yīng)通過啟動會變更。承上啟下：項目啟動會中的關(guān)鍵運(yùn)營指標(biāo)原則上應(yīng)與投委會承諾的指標(biāo)一致。年度或半年預(yù)算原則上依據(jù)項目啟動會

3、成果進(jìn)行分解，并滿足啟動會成果中的關(guān)鍵指標(biāo)要求。分級決策：啟動會分三次召開。第1次的定位會主要是“定方向”，第2次的一階段啟動會“定指標(biāo)、落標(biāo)準(zhǔn)”，第3次的二階段啟動會主要是“排風(fēng)險、重推演”。專業(yè)評價: 強(qiáng)調(diào)發(fā)揮集團(tuán)各職能中心的專業(yè)審核把關(guān)作用，在啟動會前各職能中心提前進(jìn)行專業(yè)評價。專業(yè)評價要體現(xiàn)職能交圈，由主責(zé)的職能中心牽頭組織相關(guān)職能進(jìn)行聯(lián)合評價。正式上會時則重點(diǎn)對評價結(jié)果、所有指標(biāo)（標(biāo)準(zhǔn)）、各職能間的分歧、項目風(fēng)險解決措施等進(jìn)行決策。把最終集團(tuán)層面的啟動會開成決策會而非專業(yè)討論會。啟動會上會條件定位會上會條件：定位會正式上會前，組織以下專業(yè)評價，履行2項專業(yè)評價單：1）商業(yè)定位評價：集

4、團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部牽頭,研發(fā)部商業(yè)研發(fā)中心、財務(wù)部商業(yè)財務(wù)管理中心、運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心等部門參加評價；2）商業(yè)概念方案評價：集團(tuán)研發(fā)部商業(yè)研發(fā)中心牽頭，商業(yè)地產(chǎn)部、造價采購部成本管理中心、運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心等部門參加評價。一階段啟動會上會條件：一階段啟動會上會前，組織以下專業(yè)評價，履行5項專業(yè)評價單（表）：1） 一階段商業(yè)評價、商業(yè)規(guī)劃方案評價：集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部資產(chǎn)管理中心和研發(fā)部商業(yè)研發(fā)中心聯(lián)合組織，集團(tuán)運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心、財務(wù)部商業(yè)財務(wù)管理中心、集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部相關(guān)職能中心等部門參加評價；2）項目運(yùn)營節(jié)奏評價、啟動版目標(biāo)成本評價：集團(tuán)運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心和造價采購部成本管理中心聯(lián)合組織，集團(tuán)研發(fā)部商業(yè)

5、研發(fā)中心、工程部工程管理中心等部門參加評價；3）工程管理策劃推演（一階段）評價：集團(tuán)工程部牽頭履行。二階段啟動會上會條件：1）二階段啟動會前履行研發(fā)專項方案評價。需評價的專項方案包括：基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)、立面（含幕墻）、采光頂、泛光、精裝、景觀、市政、冷熱源、供電、機(jī)電，由集團(tuán)研發(fā)部和工程部根據(jù)職能分工分別牽頭履行專業(yè)評價。2）集團(tuán)工程部牽頭履行二階段工程管理策劃推演評價。定位會、一階段啟動會提報的項目關(guān)鍵運(yùn)營指標(biāo)原則上不應(yīng)低于投委會指標(biāo)，如低于投委會指標(biāo)，須由集團(tuán)CEO提議方能上會。投委會指標(biāo)是指拿地后經(jīng)集團(tuán)投資發(fā)展部及投委會成員審批確定后的指標(biāo)。如低于投委會指標(biāo)，在一階段啟動會成果履行集團(tuán)審核后，

6、提交集團(tuán)審批，審批流程為：地區(qū)地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人發(fā)起 地區(qū)地產(chǎn)總經(jīng)理 集團(tuán)運(yùn)營部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)財務(wù)部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)商運(yùn)職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)高級副總裁 集團(tuán)CEO 集團(tuán)董事長。各階段啟動會的具體要求定位會會議內(nèi)容自持商業(yè)項目定位會通過對研發(fā)多方案進(jìn)行比較論證，結(jié)合租金收入及收益指標(biāo)的比較測算，確定自持商業(yè)定位、研發(fā)概念方案；自持商業(yè)定位會主要由以下兩部分模塊組建：（1）商業(yè) 商業(yè)定位、商業(yè)指標(biāo)測算；（2）研發(fā) 研發(fā)概念方案；工作進(jìn)度要求項目類型項目首期為持有商業(yè)后期持有商業(yè)項目履行上會時間取得土地后90日內(nèi)不晚于開工前270日參會人員集團(tuán)：CEO、高級副總裁、財務(wù)部職能負(fù)責(zé)人、運(yùn)營部職能負(fù)責(zé)人、研發(fā)

7、部職能負(fù)責(zé)人、造價采購部職能負(fù)責(zé)人、工程部職能負(fù)責(zé)人、商運(yùn)職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、成本管理中心負(fù)責(zé)人、財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)財務(wù)中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)資管創(chuàng)新招采職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)運(yùn)營工程物業(yè)職能負(fù)責(zé)人；地區(qū)：地產(chǎn)總經(jīng)理、地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)研發(fā)職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)造價采購職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)財務(wù)職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人、商運(yùn)負(fù)責(zé)人、商運(yùn)項目負(fù)責(zé)人。成果審批定位會會議成果主要包括：商業(yè)定位報告、產(chǎn)品方案、商業(yè)定位評價單、研發(fā)概念方案評價單、會議紀(jì)要等；定位會后5天內(nèi)，定位會成果及項目定位會紀(jì)要在集團(tuán)項目全景計劃系統(tǒng)內(nèi)提交和履行審批。審批流程：地區(qū)地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人發(fā)起 集團(tuán)商業(yè)開發(fā)

8、中心專員、集團(tuán)商業(yè)研發(fā)中心專員、地區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、地區(qū)商運(yùn)負(fù)責(zé)人會簽 地區(qū)地產(chǎn)總經(jīng)理、集團(tuán)商業(yè)財務(wù)中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)商業(yè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)商業(yè)研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)成本管理中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)工程管理中心負(fù)責(zé)人審批 集團(tuán)研發(fā)部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)財務(wù)部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)商運(yùn)職能負(fù)責(zé)人、 集團(tuán)運(yùn)營部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)造價采購部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)工程部職能負(fù)責(zé)人審批 集團(tuán)高級副總裁審批 集團(tuán)CEO批準(zhǔn)。審批后成果送達(dá)：定位會成果經(jīng)審批后，需抄送送達(dá)以下人員：地區(qū)：地產(chǎn)總經(jīng)理、地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)造價采購職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)成本模塊負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)研發(fā)職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)工程職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)發(fā)展職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人、地

9、產(chǎn)項目研發(fā)經(jīng)理、地產(chǎn)項目工程經(jīng)理、地產(chǎn)項目發(fā)展經(jīng)理、地產(chǎn)項目成本經(jīng)理、地產(chǎn)項目財務(wù)經(jīng)理、地產(chǎn)項目工程技術(shù)負(fù)責(zé)人、商運(yùn)負(fù)責(zé)人、商運(yùn)項目負(fù)責(zé)人、商運(yùn)項目物業(yè)經(jīng)理；集團(tuán)：運(yùn)營部職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)開發(fā)中心專員、運(yùn)營中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、精裝研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、產(chǎn)品中心負(fù)責(zé)人、景觀中心負(fù)責(zé)人、工程管理中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)資管創(chuàng)新招采職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)運(yùn)營工程物業(yè)職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)工程TDM中心負(fù)責(zé)人、商運(yùn)招商中心負(fù)責(zé)人、商運(yùn)運(yùn)營及物業(yè)中心負(fù)責(zé)人。第一階段啟動會：會議內(nèi)容一階段啟動會召開前應(yīng)依照定位會確定的決議，履行商業(yè)項目整體規(guī)劃方案、業(yè)態(tài)規(guī)劃等評價，對項目成本指標(biāo)、租金收入及收益指標(biāo)進(jìn)

10、行細(xì)化測算和評價。在一階段啟動會對項目整體規(guī)劃方案、主力店及業(yè)態(tài)平面規(guī)劃、大市政接駁方案進(jìn)行確認(rèn)，形成項目目標(biāo)成本（啟動版），確定商業(yè)營運(yùn)指標(biāo)和項目投資收益指標(biāo)；自持商業(yè)一階段啟動會由以下五部分模塊組建：（1）運(yùn)營 運(yùn)營節(jié)奏及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、全景計劃（基準(zhǔn)版）。（2）商業(yè) 商業(yè)定位回顧、商業(yè)指標(biāo)、主力店條件輸入；（3）研發(fā) 項目規(guī)劃方案；（4）成本 目標(biāo)成本（啟動版）、集團(tuán)限額指標(biāo)對標(biāo)、協(xié)議規(guī)劃與招標(biāo)規(guī)劃；（5）工程 工程管理策劃推演（一階段）。工作進(jìn)度要求項目類型項目首期為持有商業(yè)后期持有商業(yè)項目履行上會時間取得土地后180日內(nèi)不晚于開工前180日參會人員集團(tuán)：CEO、高級副總裁、財務(wù)部職能負(fù)責(zé)人

11、、運(yùn)營部職能負(fù)責(zé)人、研發(fā)部職能負(fù)責(zé)人、造價采購部職能負(fù)責(zé)人、工程部職能負(fù)責(zé)人、商運(yùn)職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、成本管理中心負(fù)責(zé)人、財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)財務(wù)中心負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)中心負(fù)責(zé)人、工程管理中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)資管創(chuàng)新招采職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)運(yùn)營工程物業(yè)職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)工程TDM中心負(fù)責(zé)人、商運(yùn)招商中心負(fù)責(zé)人、商運(yùn)運(yùn)營及物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)人；地區(qū)：地產(chǎn)總經(jīng)理、地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)研發(fā)職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)造價采購職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)財務(wù)職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人、商運(yùn)負(fù)責(zé)人、商運(yùn)項目負(fù)責(zé)人。成果審批一階段啟動會會議成果主要包括：項目定位會結(jié)論、商業(yè)指標(biāo)、主力店條件、研發(fā)產(chǎn)品方案、項

12、目運(yùn)營節(jié)奏、全景計劃（基準(zhǔn)版）、成本協(xié)議管理（啟動版）、工程管理（一階段）推演、研發(fā)方案評價單、商運(yùn)評價單、工程管理評價單、成本評價單、運(yùn)營評價單、會議紀(jì)要等。一階段啟動會后5天內(nèi)，啟動會成果及會議紀(jì)要在集團(tuán)項目全景計劃系統(tǒng)內(nèi)提交和履行審批。審批流程：地區(qū)地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人發(fā)起 集團(tuán)商業(yè)開發(fā)中心專員、集團(tuán)商業(yè)研發(fā)中心專員、地區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、地區(qū)商運(yùn)負(fù)責(zé)人、地區(qū)地產(chǎn)研發(fā)職能負(fù)責(zé)人會簽 地區(qū)地產(chǎn)總經(jīng)理、集團(tuán)商業(yè)財務(wù)中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)商業(yè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)商業(yè)研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)成本管理中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)工程管理中心負(fù)責(zé)人審批 集團(tuán)研發(fā)部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)財務(wù)部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)商運(yùn)職能負(fù)責(zé)人、 集團(tuán)運(yùn)營部

13、職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)造價采購部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)工程部職能負(fù)責(zé)人審批 集團(tuán)高級副總裁審批 集團(tuán)CEO批準(zhǔn)。審批后成果送達(dá)：一階段啟動會成果經(jīng)審批后，需抄送送達(dá)以下人員:地區(qū)：地產(chǎn)總經(jīng)理、地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)造價采購職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)成本模塊負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)研發(fā)職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)工程職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)發(fā)展職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)項目研發(fā)經(jīng)理、地產(chǎn)項目工程經(jīng)理、地產(chǎn)項目發(fā)展經(jīng)理、地產(chǎn)項目成本經(jīng)理、地產(chǎn)項目財務(wù)經(jīng)理、地產(chǎn)項目工程技術(shù)負(fù)責(zé)人、商運(yùn)負(fù)責(zé)人、商運(yùn)項目負(fù)責(zé)人、商運(yùn)項目物業(yè)經(jīng)理；集團(tuán)：運(yùn)營部職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)開發(fā)中心專員、運(yùn)營中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、精裝研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、產(chǎn)品中

14、心負(fù)責(zé)人、景觀中心負(fù)責(zé)人、工程管理中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)資管創(chuàng)新招采職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)運(yùn)營工程物業(yè)職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)工程TDM中心負(fù)責(zé)人、商運(yùn)招商中心負(fù)責(zé)人、商運(yùn)運(yùn)營及物業(yè)中心負(fù)責(zé)人。第二階段啟動會會議內(nèi)容二階段啟動會召開之前應(yīng)履行以下各專項研發(fā)方案評價，包括：市政、冷熱源、供電、支護(hù)及降排水、基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)、立面（含幕墻）、泛光、采光頂、精裝、景觀、機(jī)電。同時履行工程管理方案策劃推演的專項評價。在二階段啟動會召開時對上述評價成果進(jìn)行展示通報，同時對項目風(fēng)險分析及預(yù)控進(jìn)行評價。自持商業(yè)二階段啟動會由以下四部分模塊組建： （1）運(yùn)營 一階段運(yùn)營回顧、運(yùn)營風(fēng)險分析與預(yù)控。（2）研發(fā) 研發(fā)專項方案：基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)專項

15、方案；立面（含幕墻）、采光頂、泛光、精裝、景觀專項方案；（3）機(jī)電 機(jī)電專項方案（市政、冷熱源、供電、空調(diào)、弱電、消防等）; （4）工程 工程管理策劃推演（二階段）；工作進(jìn)度要求項目類型項目首期為持有商業(yè)后期持有商業(yè)項目履行上會時間取得土地后270日內(nèi)不晚于開工前90日參會人員二階段啟動會的組織和管理，詳見自持商業(yè)項目運(yùn)營停止點(diǎn)管理辦法。二階段啟動會由集團(tuán)運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心牽頭組織，參會人員包括：集團(tuán)：運(yùn)營部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)商運(yùn)職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、精裝研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、產(chǎn)品中心負(fù)責(zé)人、景觀中心負(fù)責(zé)人、工程管理中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)資管創(chuàng)新招采職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)運(yùn)營工程物業(yè)

16、職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)工程TDM中心負(fù)責(zé)人、商運(yùn)運(yùn)營及物業(yè)中心負(fù)責(zé)人，及集團(tuán)上述職能的片區(qū)負(fù)責(zé)人；地區(qū)：地產(chǎn)總經(jīng)理、地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)研發(fā)職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)造價采購職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)財務(wù)職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人、商運(yùn)負(fù)責(zé)人、商運(yùn)項目負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)項目團(tuán)隊主要成員。成果審批二階段啟動會會議成果主要包括：研發(fā)專項方案(含基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)、立面幕墻、采光頂、精裝、景觀、泛光等）、研發(fā)機(jī)電方案(含市政、冷熱源、供電、空調(diào)、弱電、消防等）、工程管理策劃、研發(fā)專項評價單、研發(fā)機(jī)電評價單、工程管理評價單、會議紀(jì)要等。二階段啟動會后5天內(nèi)，啟動會成果在集團(tuán)項目全景計劃系統(tǒng)內(nèi)提交和履行審批。審批流程：地區(qū)地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人發(fā)起

17、集團(tuán)商業(yè)開發(fā)中心專員、集團(tuán)商業(yè)研發(fā)中心專員、地區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、地區(qū)地產(chǎn)研發(fā)職能負(fù)責(zé)人、地區(qū)地產(chǎn)工程職能負(fù)責(zé)人、地區(qū)商運(yùn)負(fù)責(zé)人會簽 地區(qū)地產(chǎn)總經(jīng)理、集團(tuán)商業(yè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)商業(yè)研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)工程管理中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)工程精裝中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)精裝研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)產(chǎn)品中心負(fù)責(zé)人、集團(tuán)景觀中心負(fù)責(zé)人審批 集團(tuán)研發(fā)部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)商運(yùn)職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)運(yùn)營部職能負(fù)責(zé)人、集團(tuán)工程部職能負(fù)責(zé)人審批 集團(tuán)高級副總裁批準(zhǔn)。審批后成果送達(dá)：二階段啟動會成果經(jīng)審批后，需抄送送達(dá)以下人員:地區(qū)：地產(chǎn)總經(jīng)理、地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)造價采購職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)成本模塊負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)研發(fā)職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)工程職能負(fù)責(zé)人

18、、地產(chǎn)發(fā)展職能負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)項目研發(fā)經(jīng)理、地產(chǎn)項目工程經(jīng)理、地產(chǎn)項目發(fā)展經(jīng)理、地產(chǎn)項目成本經(jīng)理、地產(chǎn)項目財務(wù)經(jīng)理、地產(chǎn)項目工程技術(shù)負(fù)責(zé)人、地區(qū)商運(yùn)負(fù)責(zé)人、商運(yùn)項目負(fù)責(zé)人、商運(yùn)項目物業(yè)經(jīng)理；集團(tuán)：運(yùn)營部職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)開發(fā)中心專員、運(yùn)營中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、精裝研發(fā)中心負(fù)責(zé)人、產(chǎn)品中心負(fù)責(zé)人、景觀中心負(fù)責(zé)人、工程管理中心負(fù)責(zé)人、商業(yè)資管創(chuàng)新招采職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)運(yùn)營工程物業(yè)職能負(fù)責(zé)人、商業(yè)工程TDM中心負(fù)責(zé)人、商運(yùn)招商中心負(fù)責(zé)人、商運(yùn)運(yùn)營及物業(yè)中心負(fù)責(zé)人。管理要求定位階段跨職能溝通機(jī)制和溝通節(jié)點(diǎn)：市場調(diào)查和定位是商業(yè)項目方案設(shè)計的輸入條件，并且兩項工作相

19、互影響、促進(jìn)和轉(zhuǎn)化，在此階段開展的商業(yè)定位工作和方案研發(fā)工作要充分交圈，在正式評價之前需設(shè)置跨職能溝通節(jié)點(diǎn)，及時溝通階段性工作成果：1） 商業(yè)初步定位匯報會：在項目啟動30日內(nèi)，第三方商業(yè)咨詢顧問公司履行項目初步定位報告，由集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部商業(yè)資管中心組織，商業(yè)地產(chǎn)部相關(guān)職能中心、研發(fā)部商業(yè)研發(fā)中心、運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心參加，進(jìn)行商業(yè)初步定位匯報與溝通，會后由集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部商業(yè)資管中心履行商業(yè)初步定位評估及反饋建議或意見，提交給集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部相關(guān)職能中心及研發(fā)部。 在商業(yè)初步定位成果向集團(tuán)商業(yè)、研發(fā)、運(yùn)營等職能進(jìn)行以上匯報且拉通各職能建議或意見后，視項目定位及方案設(shè)計工作的需要，由集團(tuán)運(yùn)營部商業(yè)開

20、發(fā)中心牽頭組織集團(tuán)商業(yè)、研發(fā)、財務(wù)等職能（有銷售型業(yè)態(tài)的，還需拉通集團(tuán)客研、營銷推廣等職能），召開集團(tuán)層面的項目定位預(yù)溝通會，參會人員同正式定位會，以便及早形成決策，明確項目定位和方案設(shè)計的工作方向，避免定位反復(fù)。2） 商業(yè)深化定位匯報會：在項目啟動45日內(nèi)，第三方商業(yè)咨詢顧問公司履行項目定位報告終稿后，由集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部商業(yè)資管中心組織，集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部相關(guān)職能中心、研發(fā)部商業(yè)研發(fā)中心、運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心參加，進(jìn)行商業(yè)深化定位匯報與溝通。3） 商業(yè)定位條件正式輸出：在商業(yè)深化定位匯報會后兩周內(nèi)，集團(tuán)商業(yè)履行商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計要求輸出資料文件（PPT版）將商業(yè)定位條件正式輸出給集團(tuán)研發(fā)，包括項目整體定

21、位、輻射范圍及類型、目標(biāo)消費(fèi)客群、檔次定位、體量建議、業(yè)態(tài)組合及品牌規(guī)劃、項目亮點(diǎn)及特色等內(nèi)容。4） 概念方案評價前溝通：在概念方案評價前至少2周，由集團(tuán)研發(fā)部商業(yè)研發(fā)中心組織，集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部相關(guān)職能中心、運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心參加進(jìn)行概念方案初審與溝通。啟動會組織：定位會、啟動會的會前工作、上會資料文件由地區(qū)公司負(fù)責(zé)。在正式上會之前，上會內(nèi)容應(yīng)事先在地區(qū)公司PMO進(jìn)行審批，并與集團(tuán)各職能中心事先溝通，達(dá)成一致并取得集團(tuán)各職能模塊的評價建議或意見。地區(qū)公司需提前將項目定位會、一階段啟動會資料文件資料及集團(tuán)各專業(yè)職能的評價書面建議或意見提交集團(tuán)運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心，由集團(tuán)運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心安排具體的會

22、議時間，發(fā)布會議通知。二階段啟動會依照集團(tuán)自持商業(yè)項目運(yùn)營停止點(diǎn)管理辦法項目執(zhí)行。啟動會回顧機(jī)制：自持商業(yè)項目定位會、一階段啟動會、二階段啟動會、開工等節(jié)點(diǎn)之間間隔時間超過6個月的，以及項目中途停工超過6個月的，應(yīng)組織進(jìn)行啟動會回顧。回顧會的會前籌備和會議組織同6.2條，參會人員同一階段啟動會。回顧會的主要內(nèi)容包括：運(yùn)營、商運(yùn)、研發(fā)、成本、工程，對各專業(yè)模塊對照一階段啟動會的內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)回顧，回顧會成果審批流程同一階段啟動會成果審批流程。啟動會成果變更：項目啟動會成果審批履行后，如出現(xiàn)以下表格所列的任何一種情形的變化即視為啟動會成果變更，須進(jìn)行啟動會成果變更申請，由集團(tuán)運(yùn)營部商業(yè)開發(fā)中心組織召

23、開專題會議對變更結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，會議組織同6.2條，參會人員同一階段啟動會。變更后的啟動會成果于項目全景計劃系統(tǒng)提交，審批流程同第一階段啟動會成果審批流程。變更內(nèi)容啟動會成果變更衡量刻度刻度以下的處理流程商場業(yè)態(tài)及營運(yùn)指標(biāo)類變化業(yè)態(tài)變化主要業(yè)態(tài)（相對全場商業(yè)面積占比）發(fā)生重大變化：1、餐飲或零售比例變化5%；2、餐飲及零售以外的業(yè)態(tài)比例變化3%；項目啟動會成果審批履行后，如商場業(yè)態(tài)及營運(yùn)指標(biāo)發(fā)生本表所列幾類變化，但尚未達(dá)到本表左列所定需重上啟動會的刻度時，地區(qū)公司亦應(yīng)提報至集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部資產(chǎn)管理中心，由集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部判斷調(diào)整變化的理由是否充分合理，是否需拉通集團(tuán)職能組會溝通，并需取得集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部的批復(fù)建議或意見。主力店變化主力店（超市、影院、冰場）發(fā)生顛覆性改變：主力店業(yè)態(tài)被取消；超市面