中國工行廣州支行項目評估報告

1、中國工行行廣州支支行項目目評估工工作報告告 內(nèi)部資資料 注注意保密密目 錄第一章 借借款人評評價一、借款款人概況況-4二、經(jīng)營營者素質(zhì)質(zhì)評價-5三、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)實實業(yè)評價價-55四、股東東評價-66五、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債分分析-66六、盈利利能力分分析-88六、現(xiàn)金金流量分分析-88七、信用用狀況評評價-88第二章 建建設(shè)條件件評價一、項目目建設(shè)概概況及規(guī)規(guī)模-8二、項目目審批手手續(xù)及進(jìn)進(jìn)度-8第三章 市市場評價價一、市場場現(xiàn)狀及及發(fā)展趨趨勢-110二、市場場競爭分分析-111三、發(fā)展展前景-122第四章 投投資估算算與籌資資評價項目總投投資估算算-12籌資來源源-114項目效益益及償債債能力評評價項目

2、財務(wù)務(wù)效益評評價-114項目敏感感性分析析-15借款人償償債能力力-15第六章 貸貸款風(fēng)險險與效應(yīng)應(yīng)評價貸款項目目風(fēng)險度度測算-16貸款效應(yīng)應(yīng)及風(fēng)險險-16第七章 項項目貸款款綜合評評價項目貸款款綜合評評價-188第一章 借款人人評價一、借款款人概況況1、合作作公司概概況 廣州州合生愉愉景房地地產(chǎn)有限限公司(以下簡簡稱合生生愉景公公司)是是于20001年年6月118日成成立的合合資經(jīng)營營（港資資）企業(yè)業(yè)，注冊冊資本44,7225萬元元人民幣幣。合生生愉景公公司由三三方股東東投資組組成：中中方為廣廣州德裕裕發(fā)展有有限公司司(以下下簡稱德德裕公司司，甲方方)，投投資2000萬元元，占注注冊資本本的

3、4.23%；廣州州聯(lián)嘉置置業(yè)有限限公司(以下簡簡稱聯(lián)嘉嘉公司，乙方)，投資資4000萬元，占注冊冊資本的的8.447%；外方為為合生集集團(tuán)有限限公司（香港）(以下下簡稱合合生公司司，丙方方)，投投資4,1255萬元，占注冊冊資本的的87.3%。由于在在各方合合作前甲甲、乙方方已為本本項目前前期征地地及拆平平本用地地原有建建筑物投投入了6600萬萬元人民民幣資金金，其中中甲方占占2000萬元人人民幣，乙方占占4000萬元人人民幣，合作各各方同意意該6000萬元元作為甲甲、乙方方的注冊冊資金投投入。丙丙方在合合作公司司營業(yè)執(zhí)執(zhí)照簽發(fā)發(fā)之日起起36個個月內(nèi)共共分六期期繳付應(yīng)應(yīng)繳注冊冊資本。經(jīng)廣州州正

4、德會會計師事事務(wù)所有有限公司司- 正正驗字(20001)第第3822號驗資資報告確確認(rèn)20001年年底合作作公司資資金已注注資6119萬元元。 2200001年112月，由于合合生集團(tuán)團(tuán)內(nèi)部管管理調(diào)動動的原因因，合生生愉景公公司的法法人由蔡蔡春萌替替代謝世世東出任任該公司司的法人人。2、經(jīng)營營范圍及及規(guī)模該司現(xiàn)主主要經(jīng)營營廣州市市海珠區(qū)區(qū)新港西西路2110、2212號號大院地地塊，原原屬廣州州市華南南醫(yī)療器器械廠和和廣州光光學(xué)儀器器廠內(nèi)。建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證號：穗穗規(guī)地證證字（119999）第3332號號。項目目東側(cè)為為客村居居住區(qū)，與廣州州市南北北大動脈脈“廣州大大道”相距5500米米；

5、西南南面為敦敦和路；北面緊緊臨海珠珠主干道道“新港西西路”，與成成熟住宅宅小區(qū)“愉景雅雅苑”一街之之隔。合合作項目目規(guī)劃總總用地面面積為448,2290平平方米，總建筑筑面積約約為1557,9911平平方米。3、資質(zhì)質(zhì)等級、信用等等級現(xiàn)該司在在我行信信用等級級為未評評級優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶按按A+級級控制，并核定定最高綜綜合授信信額度為為1.55億元。該司領(lǐng)領(lǐng)取的是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)暫定定資質(zhì)證證書。二、經(jīng)營營者素質(zhì)質(zhì)評價該公司設(shè)設(shè)董事會會，并實實行董事事會領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的總總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)制。公司董董事會成成員共五五人，德德裕公司司委派一一人、聯(lián)聯(lián)嘉公司司委派一一人、合合生公司司委派三三人。董董事長由由合生公

6、公司委派派，副董董事長由由聯(lián)嘉公公司委派派。董事長蔡蔡春萌，男，119655年出生生，中級級職稱，物業(yè)管管理專業(yè)業(yè)，曾在在英國留留學(xué)，具具有155年的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)兼任任合生創(chuàng)創(chuàng)展集團(tuán)團(tuán)副總經(jīng)經(jīng)理及廣廣東康景景物業(yè)服服務(wù)公司司總經(jīng)理理，具有有豐富的的物業(yè)管管理經(jīng)驗驗。董事謝世世東，男男，出生生于19958年年，畢業(yè)業(yè)于香港港大學(xué)，獲工程程學(xué)士學(xué)學(xué)位，曾曾擔(dān)任香香港一上上市房地地產(chǎn)發(fā)展展公司的的執(zhí)行董董事，也也是香港港工程師師學(xué)會會會員，在在房地產(chǎn)產(chǎn)投資、物業(yè)發(fā)發(fā)展、工工程管理理及銷售售與市場場推廣等等方面擁擁有十九九年以上上經(jīng)驗。經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)評價20011年末公公司資產(chǎn)產(chǎn)總額為為19,59

7、11萬元，其中存存貨6334萬元元，所有有者權(quán)益益6199萬元，目前開開發(fā)的愉愉景南苑苑項目總總建筑面面積約為為15558788平方米米，計劃劃投資總總額約為為658877萬萬元。公公司現(xiàn)有有職工約約22人人，研究究生學(xué)歷歷占比55%，大大學(xué)學(xué)歷歷占比668%，中高級級職稱占占比155%，公公司整體體經(jīng)濟(jì)技技術(shù)實力力較強(qiáng)，具有豐豐富的房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)驗驗，并聚聚集了一一批房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)、銷售各各方面的的人才。 四、股東東評價 合生集團(tuán)團(tuán)有限公公司（香香港）是是香港合合生創(chuàng)展展集團(tuán)旗旗下的投投資公司司，依靠靠集團(tuán)的的實力，在內(nèi)地地投資創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，自自93年年在內(nèi)地地投資以以來，擁擁有在內(nèi)內(nèi)地注冊

8、冊的十二二個房地地產(chǎn)項目目公司的的物業(yè)發(fā)發(fā)展及投投資權(quán)益益，其總總注冊資資金為668,0054萬萬元，總總建樓宇宇面積累累計約為為2,6621,3000平方米米。988年公司司股票在在香港聯(lián)聯(lián)交所上上市，籌籌集資金金達(dá)644,3000萬元元，資金金實力雄雄厚，加加上集團(tuán)團(tuán)對廣州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的深刻認(rèn)認(rèn)識，使使該集團(tuán)團(tuán)已成為為廣州房房地產(chǎn)界界的翹楚楚。合生創(chuàng)展展集團(tuán)擁擁有完整整合理的的內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)及各各方面專專業(yè)人員員，在廣廣州市房房地產(chǎn)市市場競爭爭中具備備較大的的優(yōu)勢。該集團(tuán)團(tuán)把控制制成本放放在各項項工作的的首位，利用大大批量生生產(chǎn)的優(yōu)優(yōu)勢，從從設(shè)計方方案上大大套用、小調(diào)整整，原材材料大批批量

9、采購購，加上上采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化管管理模式式施工建建設(shè)等方方式，有有效地降降低開發(fā)發(fā)成本，使得中中高檔的的樓盤按按中低檔檔的價格格出售，從而取取得價格格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，有有效地提提高了在在市場的的競爭力力。 近年來來，合生生創(chuàng)展集集團(tuán)憑借借其雄厚厚的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力，良好的的施工質(zhì)質(zhì)量，不不斷強(qiáng)化化其品牌牌優(yōu)勢。公司組組織開發(fā)發(fā)的華景景新城、暨南花花園、愉愉景雅苑苑、駿景景花園，帝景苑苑都各具具特色，這些樓樓盤總建建筑面積積超出1125萬萬平方米米，推出出的住宅宅銷售率率達(dá)900%以上上，市場場反應(yīng)熱熱烈。該該集團(tuán)在在發(fā)展過過中，與與金融部部門、合合作單位位建立了了良好的的信用關(guān)關(guān)系，也也取得了了良好的

10、的社會信信譽(yù)和廣廣泛的社社會支持持。 其余兩兩股東德德裕公司司和聯(lián)嘉嘉公司由由于所占占的股份份比例較較少，并并且截至至評估之之日，沒沒提供以以上兩公公司的具具體資料料，因此此從略。五、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債分分析 年年份項目20011年122月20011年3月月20000年122月20011年122月公司名稱稱廣州合生生愉景房房地產(chǎn)有有限公司司合生創(chuàng)展展集團(tuán)有有限公司司一、資產(chǎn)產(chǎn)總額19,5591446,3566486,97221、流動動資產(chǎn)18,8863207,0811227,7633預(yù)付帳款款71688其他應(yīng)收收款109889存貨634二、負(fù)債債總額18,99721、流動動負(fù)債18,9972134,9

11、655148,2299其中短期期借款077,552389,8810其他應(yīng)付付款1895592、長期期負(fù)債082,2205104,6300其中長期期借款0三、所有有者權(quán)益益619167,9633未分配利利潤068,005560,9952資產(chǎn)負(fù)債債率%97%流動比率率%96%速動比率率%96%存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率%應(yīng)收帳款款轉(zhuǎn)率%分析公司司資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表可可知：該司成立立時間較較短，成成立時間間還不到到一年，該公司司的成立立，主要要是為了了開發(fā)愉愉景南苑苑項目。20001年末末公司資資產(chǎn)總額額為199,5991萬元元，資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率為977% 。資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率較較高的原原因是因因為該司司進(jìn)入項項目建設(shè)設(shè)不久，

12、剛開始始進(jìn)行銷銷售，銷銷售收入入未結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)利潤。并且關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)墊資注注入，其其中廣東東珠江總總承包有有限公司司4,6614萬萬元，合合生集團(tuán)團(tuán)內(nèi)部往往來122,0991萬元元。預(yù)付帳款款7,1169萬萬元，其其中廣告告宣傳費(fèi)費(fèi)35萬萬元，工工程款77,1114萬元元，其他他20萬萬元。其他應(yīng)收收款100,9889萬元元，其中中：廣州州聯(lián)嘉置置業(yè)有限限公司66,2001萬元元，及合合生集團(tuán)團(tuán)公司內(nèi)內(nèi)部往來來款4,7200萬元，其他668萬元元。所有者權(quán)權(quán)益中，該司的的注冊資資金為44,7225萬元元，現(xiàn)只只注入了了第一期期資金，金額為為6199萬元占占了總出出資額的的15%。該司司的出資資總額共

13、共分為六六期，是是在合作作公司成成立三十十六個月月內(nèi)全部部投入完完畢。六、盈利利能力及及現(xiàn)金流流量分析析合生愉景景公司220011年建立立，截至至評估日日，銷售售收入未未結(jié)轉(zhuǎn)，報表未未能反映映出該司司的盈利利能力。但愉景景南苑從從三月初初公開銷銷售至今今，已銷銷售出1130多多套，并并且接受受了2770套的的內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購登記記，證明明有較高高的社會會認(rèn)受度度，應(yīng)具具有較好好的盈利利前景。20011年底該該司經(jīng)營營活動現(xiàn)現(xiàn)金流入入22339萬元元，流出出26996萬元元，經(jīng)營營活動現(xiàn)現(xiàn)金流量量凈值-4566萬元，籌資產(chǎn)產(chǎn)生凈現(xiàn)現(xiàn)值5227萬元元，總的的現(xiàn)金流流量為771萬元元。七、信用用狀況評評價

14、 該該司組織織機(jī)構(gòu)合合理，經(jīng)經(jīng)營管理理制度健健全，具具有經(jīng)驗驗豐富、經(jīng)營管管理能力力強(qiáng)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)層及及一批高高素質(zhì)的的專業(yè)管管理人員員。該公公司由于于所投項項目尚處處于前期期建設(shè)階階段，第第一期期期樓剛開開始公開開銷售，公司財財務(wù)狀況況在經(jīng)營營業(yè)績方方面尚不不能反映映企業(yè)的的實際經(jīng)經(jīng)營情況況，但根根據(jù)股東東實力及及項目條條件衡量量，該公公司符合合我行競競爭優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶的的條件，20001年我我行審批批認(rèn)定該該企業(yè)為為未評級級客戶，信用等等級按AA+級掌掌握。第二章 建設(shè)條條件評價價一、項目目建設(shè)概概況及規(guī)規(guī)模 “愉景南南苑”項目位位于廣州州市海珠珠區(qū)新港港西路2210、2122號大院院，原屬屬廣州

15、市市華南醫(yī)醫(yī)療器械械廠和廣廣州光學(xué)學(xué)儀器廠廠內(nèi)。 該項目目占地面面積488,34402（其中中凈用地地面積335,77622 ， 道路面面積122,57782）總建建筑面積積1555,87782，（商商鋪122,67792該數(shù)為為預(yù)測數(shù)數(shù)，車庫庫3822個車位位，住宅宅1355,22282，會所所3,22782），容容積率33.255，是由由三種住住宅類型型組成，共18棟，可售面面積1447,99072. 商品房房住宅建建筑情況況列表如如下:建筑區(qū)域域樓層建筑面積積2客戶數(shù)A區(qū)4棟棟12113層17,4493.1176B區(qū)3棟棟18119層30,5579.3306C區(qū)2棟棟18119層21,6

16、648.1198D區(qū)2棟棟19層19,6684.5204E區(qū)2棟棟18119層19,2278.2204F區(qū)2棟棟18119層19,2226.3204G區(qū)2棟棟12層7,1118.00 80K區(qū)1棟棟8層4,3444.55 75合 計- 1399,5772.44 1,4477設(shè)計、施施工、監(jiān)監(jiān)理單位位資質(zhì)：施工單位位設(shè)計單位位監(jiān)理單位位廣東珠江江工程總總承包有有限公司司廣東珠江江建筑工工程設(shè)計計公司廣東珠江江建設(shè)工工程監(jiān)理理有限公公司貳級企業(yè)業(yè)證書甲級（設(shè)設(shè)計證）乙級（暫暫定）設(shè)計計、施工工及監(jiān)理理單位均均具有承承攬此項項目相關(guān)關(guān)工程任任務(wù)的資資質(zhì)及能能力。二、項目目審批手手續(xù)及進(jìn)進(jìn)度 目前項項

17、目建設(shè)設(shè)已領(lǐng)取取了建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證、建建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書、商品房房預(yù)售許許可證及部分分建筑面面積的建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證。從從項目建建設(shè)文件件依據(jù)方方面看，該項目目國有有土地使使用證、施施工許可可證尚尚在辦理理之中,對今后后項目銷銷售及銀銀行貸款款抵押手手續(xù)的辦辦理將會會造成影影響，合合生愉景景公司須須盡快辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)，方能確確保項目目正常按按計劃運(yùn)運(yùn)作。只只要項目目建設(shè)的的有關(guān)報報批手續(xù)續(xù)抓緊辦辦理，開開發(fā)建設(shè)設(shè)資金得得以落實實，項目目施工按按計劃完完工將具具有一定定的保證證。“愉景南南苑”建設(shè)條條件、形形象進(jìn)度度良好，該項目目進(jìn)入主主體及配配套設(shè)施施建設(shè)階階段。220011年

18、初動動工建設(shè)設(shè)以來該該項目AA、B區(qū)區(qū)共7棟棟已結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，C、DD、E、F區(qū)已已達(dá)78層層，G區(qū)區(qū)開工現(xiàn)現(xiàn)已+00。該項目目整體計計劃于220033年中全全部竣工工交付使使用。第三章 市場評評價市場供求求現(xiàn)狀及及其發(fā)展展趨勢分分析從目前廣廣州市房房地產(chǎn)市市來看，隨著我我市居民民住宅需需求從生生存需要要向舒適適需要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長長方式由由速度、規(guī)模型型向質(zhì)量量、效益益型轉(zhuǎn)變變。這樣樣廣州市市樓市供供大于求求與結(jié)構(gòu)構(gòu)短缺現(xiàn)現(xiàn)象將長長期存在在。全省在建建商品房房突破一一億平方方米，其其中廣州州市開工工的項目目高達(dá)44,0000萬平平方米，去年全全省商品品房的銷銷售增幅幅低于110%；廣

19、州市商商品房空空置面積積近2,0000萬平方方米，新新開工面面積增長長仍在兩兩位數(shù)以以上，加加上今年年1萬平平方米的的新開發(fā)發(fā)量。以上已反反映供應(yīng)應(yīng)量高于于需求量量。但在這種種狀況下下廣州市市的樓市市還是存存在著不不同層次次的發(fā)展展空間。國經(jīng)濟(jì)的的高速發(fā)發(fā)展以及及入世的的利好,對中國國房地尤尤其是對對廣東樓樓市的促促進(jìn)作用用是直接接而實在在的,雖雖然去年年廣東全全省商品品銷售下下降，但但這是在在廣東樓樓市多年年來銷售售高速增增長后基基數(shù)變大大而致。廣州市近近三年商商品房當(dāng)當(dāng)年成交交量均超超過同期期批準(zhǔn)上上市量。廣州空置置房數(shù)量量為5660萬平平方米，而廣州州市人口口高達(dá)9900多多萬人，每一人

20、人增加一一平方米米，便可可將5660萬平平方米的的空置房房消化殆殆盡。當(dāng)當(dāng)前世界界發(fā)達(dá)國國家人均均居住面面積高335平方方米，而而廣州人人均住房房不足114平方方米，故故且不計計外來與與新增人人口對住住房的需需求，僅僅是廣州州現(xiàn)有居居民改善善住需求求提供給給房地發(fā)發(fā)展的潛潛力與空空間便是是極其巨巨大。這這說明廣廣州市的的樓市還還是有能能力扛起起這巨大大的空置置房，而而且發(fā)展展空間還還是有的的。在這可發(fā)發(fā)展空間間里，門門檻也提提高了。這就是是部分環(huán)環(huán)境優(yōu)美美、設(shè)計計合理、配套齊齊全和交交通便利利的樓盤盤仍具有有較大的的市場。二、市場場競爭能能力分析析1、地理理位置情情況：本項目位位居海珠珠要沖，

21、中山大大學(xué)、廣廣東教育育學(xué)院、廣東省省經(jīng)濟(jì)管管理干部部學(xué)院等等著名學(xué)學(xué)府近在在咫尺，東臨廣廣州大道道、北靠靠新港西西路、地地鐵二號號線貫穿穿整個路路線，交交通極為為便利，人文地地理環(huán)境境較好。小區(qū)附近近配套設(shè)設(shè)施齊全全，區(qū)域域內(nèi)有大大型會所所、超市市、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場、公交車車場、餐餐館灑店店、學(xué)校校、醫(yī)院院及體育育場館等等配套建建設(shè)，可可滿足居居民的基基本生活活文娛需需要加上上該項目目合理的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計、完完善的配配套設(shè)施施、優(yōu)雅雅的園區(qū)區(qū)環(huán)境、專業(yè)的的物業(yè)管管理，戶戶型設(shè)計計實用，住宅首首層大部部分規(guī)劃劃為架空空層等都都已樹立立了極高高的聲譽(yù)譽(yù)，贏得得人們廣廣泛歡迎迎。合生生創(chuàng)展集集團(tuán)公司司所開

22、發(fā)發(fā)的商品品房比較較適合現(xiàn)現(xiàn)在消費(fèi)費(fèi)者的需需求特點(diǎn)點(diǎn)，無論論是在地地段、面面積、層層次、居居住環(huán)境境、物業(yè)業(yè)管理上上有廣東東康景物物業(yè)服務(wù)務(wù)有限公公司具有有豐富的的小區(qū)管管理經(jīng)驗驗。都已已在人們們心目中中有了一一個較為為具體、良好的的定位，同時也也樹立了了品牌形形象。2、形態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)規(guī)劃 小小區(qū)規(guī)劃劃總目標(biāo)標(biāo)：特色色鮮明、生態(tài)優(yōu)優(yōu)良、經(jīng)經(jīng)濟(jì)與環(huán)環(huán)境協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的的居住園園區(qū)。住住宅立面面處理以以具有現(xiàn)現(xiàn)代化氣氣息的嶺嶺南特色色為目標(biāo)標(biāo)。底層層部位架架空結(jié)合合布置，將室外外鋪地自自然延伸伸進(jìn)入架架空層，避免架架空層無無人光顧顧的情景景，屋頂頂部分作作綠化處處理，頂頂蓋弧型型飄板，局部漏漏空，體體身

23、通透透輕盈的的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層層處理為為標(biāo)準(zhǔn)凸凸窗臺，透空鐵鐵飾陽臺臺欄桿，同時戶戶型之間間避免視視線干擾擾。小區(qū)區(qū)設(shè)計有有三種住住宅類型型，共118棟，戶型從從二房一一廳一衛(wèi)衛(wèi)至四房房二廳二二衛(wèi)等66種戶型型，住宅宅面積從從66.951400平方米米（套內(nèi)內(nèi)面積）周邊樓盤盤分析及及售價定定位（同同類產(chǎn)品品已有開開發(fā)量和和潛力）項目名稱稱項目地點(diǎn)點(diǎn)目前銷售售均價開發(fā)樓盤盤發(fā)展商愉景雅苑苑新港西路路5,5000元/平方米米32棟112-118層廣州合生生明暉房房地產(chǎn)有有限公司司疊彩園天雄布市市4,3115元/平方米米32棟112-226層廣州市合合景盈富富房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司順景雅苑苑新港西路路立新東

24、東街5,1110元/平方米米14棟113層廣東杰偉偉實業(yè)有有限公司司南景園江燕路5,0777元/平方米米23棟113層廣州市珠珠光南景景房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司順華名庭庭新港西路路4,9115元/平方米米5棟122-200層順得振華華房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司 以上所所開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在河河南地區(qū)區(qū)都是較較為良好好，隨著著國家對對居民居居住房屋屋政策的的不斷出出臺及居居民生活活水平的的不斷提提高等，其發(fā)展展?jié)摿σ惨苍诩哟蟠?。三、市場場發(fā)展前前景 目前該項項目附近近多個正正在興建建和發(fā)售售的樓盤盤均價（帶裝修修）在44,9000-55,5000之間間，綜合合衡量該該項目所所在的地地理位置置、居住住環(huán)境及及周邊樓樓盤

25、的售售價，評評估認(rèn)為為本項目目樓盤銷銷售均價價定為住住宅5,0000元/平平方米、商鋪66,0000元/平方米米基本合合理。評估認(rèn)為為，“愉景南南苑”的地理理位置、周邊環(huán)環(huán)境和規(guī)規(guī)劃設(shè)計計等均符符合目前前市場需需求及消消費(fèi)傾向向，定價價也具有有一定的的競爭力力，項目目推向市市場后，銷售前前景將看看好。第四章 投資估估算與籌籌資評價價一、項目目總投資資估算本項目投投資費(fèi)用用有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)的評評估均是是依據(jù)廣廣州市及及我行貸貸款評估估有關(guān)規(guī)規(guī)定并結(jié)結(jié)合實際際投入進(jìn)進(jìn)行估算算，數(shù)據(jù)據(jù)由企業(yè)業(yè)項目可可行性報報告及最最新資料料核算得得來，愉愉景南苑苑總計劃劃投資665,8877萬萬元，具具體明細(xì)細(xì)如下列列表

26、：單位：平平方米項目數(shù)值（萬萬元）取值占地面積積48,3340總建筑面面積155,8788總銷售面面積147,9077135,2288+155,7277-3,0488=1447,9907銷售收入入80,11875,0000*1135,2288+(1157227-330488)*66,0000+3382*1300,0000=80,1877.4萬元一、土地費(fèi)用用13,55491土地出讓讓金3,4999合同2拆遷安置置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)10,0050規(guī)劃道路路補(bǔ)償+非規(guī)劃劃道路補(bǔ)補(bǔ)償=(211,9770+114,6685)*2,1000+(55,2666+66,3992)*5255+5,8000*3,0000

27、=100,0550萬元元二、前期工程程費(fèi)1,98821三通一平平費(fèi)77950元*1555,8778平方方米=7779萬萬元2規(guī)劃勘測測設(shè)計費(fèi)費(fèi)953建安工程程費(fèi)277,2229*33.5%=9553萬元元3可行性研研究費(fèi)及及開辦費(fèi)費(fèi)用250三、房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)34,77111建安工程程費(fèi)27,222927,2229萬萬元2附屬工程程費(fèi)4,6776300*1555,8778=44,6776萬元元3室外工程程費(fèi)2,8006180*1555,8778平方方米=22,806萬萬元四、其他費(fèi)用用4,0884建安工程程費(fèi)*15%=40884萬元元五、銷售費(fèi)用用4,0009銷售收入入80,1877*5%=400

28、09萬萬元六、管理費(fèi)用用1,500750,2253萬萬元*33%=115077.59萬元元七、不可預(yù)見見費(fèi)1,500750,2253萬萬元*33%=115077.59萬元元八、財務(wù)費(fèi)用用4,5228合計(總總投入)65,8877（二）測測算依據(jù)據(jù)1、土地地費(fèi)用：土地出出讓金按按合同規(guī)規(guī)定，本本項目應(yīng)應(yīng)繳34499萬萬元；征征地費(fèi)根根據(jù)拆遷遷合同取取數(shù)，一一部分根根據(jù)須拆拆遷的房房改房面面積估算算，總計計約為1100661萬元元。 2、前前期費(fèi)用用：規(guī)劃劃勘測設(shè)設(shè)計費(fèi)按按建安工工程費(fèi)的的3。55%計提提約為9953萬萬元；三三通一平平費(fèi)按550元/平方米米計提約約為7779萬元元；可研研及開辦辦

29、費(fèi)用約約為2550萬元元；3、房屋屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)：建安安工程費(fèi)費(fèi)為2772299萬元，根據(jù)企企業(yè)提供供取數(shù)；附屬工工程按3300元元/平方方米建筑筑面積計計提，室室外工程程按1880元/平方米米計提；4、其他他直接費(fèi)費(fèi)用：取取建安工工程費(fèi)的的15%；5、銷售售費(fèi)用：按銷售售收入的的5%計計提；6、管理理費(fèi)用：按土地地費(fèi)用、前期工工程費(fèi)和和房屋開開發(fā)費(fèi)三三項之和和的3%計提；7、財務(wù)務(wù)費(fèi)用：銀行貸貸款按年年利率在在基準(zhǔn)利利率基礎(chǔ)礎(chǔ)上上浮浮20%，貸款款期三年年計，股股東投入入按同期期銀行貸貸款利率率計息；8、不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)：按土土地費(fèi)用用、前期期工程費(fèi)費(fèi)和房屋屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)三項之之和的33%計提提。二、

30、籌資資來源 該項目總總投資665,8877元元，截止止評估日日，項目目已投入入資金約約19,5200萬元，約占總總投資的的30%。所投投入的資資金中包包括已到到位注冊冊資金6619萬萬元,其其余部分分由合生生公司集集團(tuán)內(nèi)部部調(diào)撥形形成。所所投入資資金主要要用于220011年項目目的建設(shè)設(shè)；銀行貸款款1.55億元，約占總總投資的的23%，其中中5,0000萬萬元用于于支付土土地費(fèi)用用，1億億元用于于20002年后后的建安安費(fèi)用；銷售回籠籠款311,3668萬元元，約占占總投資資的477%。本評估預(yù)預(yù)計項目目20002年、20003年和和20004年分分別實現(xiàn)現(xiàn)銷售收收入244,0556萬元元、2

31、44,0556萬元元、200,0556萬元元。預(yù)售售款回籠籠可以補(bǔ)補(bǔ)足項目目建設(shè)資資金缺口口。綜上所述述，投資資估算內(nèi)內(nèi)容基本本齊全，依據(jù)和和取費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)基基本合理理，若項項目銷售售能如預(yù)預(yù)計的實實現(xiàn)，項項目建設(shè)設(shè)資金的的落實有有一定保保障。第五章 項目效效益及償償債能力力評價一、項目目財務(wù)效效益評價價項目于220011年初動動工興建建，計劃劃于20003年年中竣工工交付使使用，220022年開始始銷售，計劃220066年銷售售完畢。項目可可售面積積1477,9007平方方米（包包括住宅宅和商鋪鋪面積），平均均售價定定為5,0000元/平平方米，另外有有3822個可售售車位，售價定定為1330

32、,0000元元，預(yù)計計項目全全部銷售售完畢后后可實現(xiàn)現(xiàn)銷售收收入800,1887萬元元，扣除除各項開開發(fā)成本本費(fèi)用，項目可可實現(xiàn)稅稅前利潤潤總額為為9,4488萬萬元，銷銷售利潤潤率為111.885%，投投資利潤潤率144.011%，具具有教好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。經(jīng)對項目目進(jìn)行全全部投資資現(xiàn)金流流量分析析，當(dāng)基基準(zhǔn)貼現(xiàn)現(xiàn)率取112%時時，項目目凈現(xiàn)值值（FNNPN）為1,6288萬元，全部投投資內(nèi)部部收益率率為155.255%，動動態(tài)投資資回收期期為4.63年年，表明明項目在在財務(wù)上上是可行行的。二、項目目敏感性性分析對項目開開發(fā)成本本和銷售售收入兩兩個影響響項目效效益的主主要因素素向不利利方向變

33、變化時進(jìn)進(jìn)行敏感感性分析析：項目目開發(fā)成成本分別別增加55%和110%時時，項目目凈現(xiàn)值值為-2214萬萬元和-2,0051萬萬元，內(nèi)內(nèi)部收益益率分別別為111.6%和8.4%；項目銷銷售收入入分別減減少5%和100%時，項目財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值為-2588萬元和和-2,1388萬元，內(nèi)部收收益率分分別為111.55%和77.977%。整個項項目總的的看來具具備一定定抗風(fēng)險險能力。項目對對銷售收收入的變變化更敏敏感。三、借款款人償債債能力評評價該項目貸貸款1.5億元元，企業(yè)業(yè)計劃于于20004年一一次性償償清。根根據(jù)本項項目借款款償還表表來看，如果我我行按計計劃發(fā)放放貸款11.5億億元，220055

34、年企業(yè)業(yè)尚有還還貸盈余余資金229,8853萬萬元，項項目借款款償還綜綜合保證證比為33.1，具備一一定的償償債能力力。從項項目目前前的情況況和銷售售預(yù)測來來看，如如無異常常，按計計劃償還還貸款具具有一定定的保證證。第六章 貸款風(fēng)風(fēng)險與效效應(yīng)評價價一、貸款款項目風(fēng)風(fēng)險度測測算經(jīng)測定，借款企企業(yè)信用用等級綜綜合得分分為344.5分分，企業(yè)業(yè)信用等等級被我我行評為為未評級級優(yōu)質(zhì)客客戶按AA+級控控制。貸貸款項目目風(fēng)險等等級綜合合評定得得分為779.88分，項項目等級級為A級級，貸款款項目綜綜合風(fēng)險險度為00.3。 二、貸款款效應(yīng)及及風(fēng)險評評價1、貸款款效應(yīng) 按現(xiàn)行行的貸款款利率上上浮200%計算算

35、，對該該項目發(fā)發(fā)放貸款款，在還還貸期三三年內(nèi)可可為我行行帶來約約59229萬元元的利息息收入和和約3億億的按揭揭貸款業(yè)業(yè)務(wù)。同同時可進(jìn)進(jìn)一步密密切與我我行優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶-合生創(chuàng)創(chuàng)展公司司的銀企企合作關(guān)關(guān)系，為為我行爭爭取更多多的優(yōu)質(zhì)質(zhì)項目奠奠定良好好基礎(chǔ)，并促進(jìn)進(jìn)我行的的信貸結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整。2、擔(dān)保保評價本次貸款款由廣東東合生明明暉房地地產(chǎn)有限限公司和和廣東華華景新城城房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司共同同提供擔(dān)擔(dān)保，承承擔(dān)連帶帶償還責(zé)責(zé)任。11、廣東東合生明明暉房地地產(chǎn)有限限公司為為該筆貸貸款提供供1億元元的擔(dān)保保。20001年年度我行行評定企企業(yè)信用用等級為為AA級級，至220011年末，總資產(chǎn)產(chǎn)20,830

36、0萬元，總負(fù)債債9,5544萬萬元，凈凈資產(chǎn)額額為111,2886萬元元。該司司已對外外提供擔(dān)擔(dān)保2997萬元元，現(xiàn)對對外可擔(dān)擔(dān)保額110，9989萬萬元，具具有較強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力及及一定的的擔(dān)保能能力； 2、廣廣東華景景新城房房地產(chǎn)有有限公司司為該筆筆貸款提提供5,0000萬元元的擔(dān)保保，至220011年末，該司總總資產(chǎn)666,5561萬萬元，總總負(fù)債446,6615萬萬元，凈凈資產(chǎn)額額為199,9446萬元元。該司司已對外外提供擔(dān)擔(dān)保1,1955萬元，現(xiàn)對外外可擔(dān)保保額188,7551 萬萬元。兩兩個公司司的擔(dān)保保能力充充足，但但考慮到到該兩公公司與本本次貸款款的借款款企業(yè)均均是合生生創(chuàng)展旗旗下的關(guān)關(guān)聯(lián)公司司，且該該兩公司司與借款款企業(yè)的的所有資資金均由由合生創(chuàng)創(chuàng)展統(tǒng)一一調(diào)配運(yùn)運(yùn)作，故故由該兩兩公司為為本次貸貸款提供供擔(dān)保尚尚不能充充分保障障我行貸貸款安全全。3、貸款款風(fēng)險 評估認(rèn)認(rèn)為，本本貸款主主要存在在以下風(fēng)風(fēng)險：1、市場場銷售風(fēng)風(fēng)險。廣廣州的房房地產(chǎn)市市場總體體已進(jìn)