中原乾觀緣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

1、中原-包頭市市乾觀緣緣項(xiàng)目市市場(chǎng)研究究報(bào)告送呈：包包頭麥格格瑞置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司中原地產(chǎn)產(chǎn)研究結(jié)論論提要 敝司根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研與定定位的一一般原理理，通過過對(duì)包頭頭市宏觀觀經(jīng)濟(jì)及及房地產(chǎn)產(chǎn)政策、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供應(yīng)現(xiàn)狀狀、市場(chǎng)場(chǎng)需求和和在售項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀的深入入調(diào)查和和分析研研究，最最終得出出結(jié)論如如下：市場(chǎng)部分分： 受全全國經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速發(fā)發(fā)展的影影響，包包頭市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，以人均均可支配配收入為為基礎(chǔ)的的購買力力迅速提提高； 房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)尚處于于初級(jí)階階段， 但發(fā)展展?jié)摿Υ蟠蟆⑺俣榷瓤?，房房價(jià)呈明明顯的上上升趨勢(shì)勢(shì)； 包頭頭市目前前房地產(chǎn)產(chǎn)住宅市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)以普通通商品住住宅為主主

2、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和高檔檔商品房房為輔，且經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房，尤尤其是高高檔商品品房所占占比例較較?。?商品品住宅市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品良良莠不齊齊，且售售價(jià)較低低，營銷銷推廣手手段單一一，在產(chǎn)產(chǎn)品上和和推廣上上都存在在較多的的市場(chǎng)空空白； 產(chǎn)品品供應(yīng)類類型集中中為多層層和小高高層住宅宅，別墅墅及高層層住宅較較少見；小高層層住宅004年開開始起步步，且發(fā)發(fā)展迅速速，并逐逐步為市市場(chǎng)所接接受，而而高層住住宅的市市場(chǎng)接受受程度尚尚待驗(yàn)證證； 住宅宅市場(chǎng)需需求以二二次置業(yè)業(yè)為主，改善居居住環(huán)境境是主要要購買目目的，單單套總價(jià)價(jià)30萬和和50萬是是當(dāng)?shù)鼐泳用褓徺I買力的兩兩個(gè)重要要界限； 東河河區(qū)的市市場(chǎng)產(chǎn)品品供

3、應(yīng)以以價(jià)位較較低的中中低端產(chǎn)產(chǎn)品為主主，而青青山區(qū)和和昆都侖侖區(qū)的市市場(chǎng)產(chǎn)品品供應(yīng)集集中于中中高端產(chǎn)產(chǎn)品； 高品品質(zhì)產(chǎn)品品是本市市最大的的市場(chǎng)空空白點(diǎn)，該類產(chǎn)產(chǎn)品在青青山區(qū)的的需求量量較大，不容忽忽視，中中高端產(chǎn)產(chǎn)品有較較大的市市場(chǎng)空間間。關(guān)于本案案： 從本本項(xiàng)目地地塊特點(diǎn)點(diǎn)來看，該地塊塊是非常常理想的的住宅建建設(shè)用地地，周邊邊綠化環(huán)環(huán)境良好好，附近近有麗日日花園等等高檔樓樓盤及青青山賓館館，是人人們心目目中的高高檔社區(qū)區(qū)聚集地地，本案案具備建建中高檔檔項(xiàng)目的的基本條條件； 考慮慮到包頭頭市民對(duì)對(duì)高層住住宅剛剛剛開始接接觸，對(duì)對(duì)小高層層住宅的的態(tài)度尚尚處于開開始接受受到完全全認(rèn)可的的過度階階段

4、，但但高層和和小高層層住宅將將成為包包頭未來來住宅市市場(chǎng)的主主流產(chǎn)品品形式，最終將將本案的的產(chǎn)品定定位確定定為小高高層、高高層結(jié)合合的中、高檔項(xiàng)項(xiàng)目。本案最終終定位為為：小高層與與高層相相結(jié)合的的大型運(yùn)運(yùn)動(dòng)、健健康、綠綠色社區(qū)區(qū) 報(bào)告正文文：1 宏觀觀市場(chǎng)研研究1.1 全國國經(jīng)濟(jì)情情況“增長較較快、效效益較好好、價(jià)格格平穩(wěn)、活力增增強(qiáng)”，“經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行的穩(wěn)穩(wěn)定性有有所提高高、發(fā)展展的協(xié)調(diào)調(diào)性有所所改善、關(guān)鍵領(lǐng)領(lǐng)域的改改革有所所突破”這這是中央央工作經(jīng)經(jīng)濟(jì)會(huì)議議對(duì)20005年年我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行的評(píng)價(jià)價(jià)和表述述。據(jù)國國家統(tǒng)計(jì)計(jì)局發(fā)布布的中中華人民民共和國國20005年國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公

5、報(bào)報(bào)顯示示，20005年年我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行總體質(zhì)質(zhì)量和效效益不斷斷改善，國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展展取得明明顯成效效，全年年國內(nèi)生生產(chǎn)總值值為18823221億元元，增速速達(dá)到99.9%。 歷年年GDPP及其增增長速度度 注注：GDDP的絕絕對(duì)值按按現(xiàn)價(jià)計(jì)計(jì)算，增增長率按按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算算 “十五”期間，我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，國內(nèi)生生產(chǎn)總值值穩(wěn)步增增加，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長率持續(xù)續(xù)高位徘徘徊。未未來經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展前前景樂觀觀，GDDP增勢(shì)勢(shì)明顯，但受結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整等多方方面影響響，增長長速度穩(wěn)穩(wěn)中有降降。今年年3月份份中央發(fā)發(fā)布的第十一一個(gè)五年年規(guī)劃綱綱要中中指出，“十一五五”時(shí)期要要努力保保持國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值

6、年均均增長77.5%，人均均國內(nèi)生生產(chǎn)總值值比20000年年翻一番番。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的的平穩(wěn)運(yùn)運(yùn)行。 歷年年固定資資產(chǎn)投資資額及其其增長速速度 固定資產(chǎn)產(chǎn)投資一一直為經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長貢獻(xiàn)巨巨大力量量，但投投資過快快增加容容易引起起整個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不不穩(wěn)定發(fā)發(fā)展。從從走勢(shì)圖圖上可以以很明顯顯的看出出，20001年年至20003年年，我國國固定資資產(chǎn)投資資增速明明顯加快快，有過過熱的危危險(xiǎn)。220033年以后后，國家家出臺(tái)相相應(yīng)政策策進(jìn)行調(diào)調(diào)整，投投資增速速緩慢下下調(diào)，有有利于未未來經(jīng)濟(jì)濟(jì)的穩(wěn)定定持續(xù)發(fā)發(fā)展。與經(jīng)濟(jì)增增長相伴伴隨，人人民的收收入穩(wěn)步步增加，生活水水平明顯顯提高。“十五”期間，城鎮(zhèn)居居民人均均可

7、支配配收入增增長533%，恩恩格爾系系數(shù)為336.77%，農(nóng)農(nóng)村居民民人均純純收入增增長388%，恩恩格爾系系數(shù)為445.55%，食食品支出出比重下下降，消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)有所改改善。 歷年年城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入及及其增長長速度 20055年我國國城鎮(zhèn)居居民的人人均可支支配收入入達(dá)到1104993元，實(shí)際增增長111.377%，購購買能力力越來越越強(qiáng)。 歷年年社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額及其增增長速度度 “十五五”期間，社會(huì)消消費(fèi)品零零售額穩(wěn)穩(wěn)步增長長，20005年年達(dá)到6671777 億億元，比比20001年增增長566%，增增加的購購買力釋釋放量有有限。 歷年年城鄉(xiāng)居居民人民民幣儲(chǔ)蓄蓄存款余

8、余額及其其增長速速度 城鄉(xiāng)居民民人民幣幣儲(chǔ)蓄存存款余額額增長迅迅速，220055年達(dá)到到14110511億元，比20001年年增長991%。城鄉(xiāng)居居民增加加的收入入有很大大一部分分用于儲(chǔ)儲(chǔ)蓄，消消費(fèi)支出出增長有有限，消消費(fèi)需求求有巨大大的發(fā)掘掘潛力。 樂觀的宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)，給中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健健康發(fā)展展提供了了重要保保證和有有力支持持。20005年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資1557599億元，比上年年增長119.88%。商商品房竣竣工面積積487793萬萬平方米米，增長長14.9%。商品房房銷售額額180080億億元。其其中，現(xiàn)現(xiàn)房銷售售額占335.55%，期期房占664.55%（該該數(shù)據(jù)為為初

9、步測(cè)測(cè)算數(shù)據(jù)據(jù)）。房地產(chǎn)建建設(shè)不但但是經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)的的結(jié)果，而且是是經(jīng)濟(jì)建建設(shè)的主主要?jiǎng)恿αχ?，通過房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)，能能拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長。這種種拉動(dòng)作作用體現(xiàn)現(xiàn)在投資資和消費(fèi)費(fèi)兩方面面：在投投資方面面，房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)必然要要消耗相相關(guān)各行行業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)，帶帶動(dòng)其他他行業(yè)的的發(fā)展。在消費(fèi)費(fèi)方面，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的繁榮將將拉動(dòng)居居民消費(fèi)費(fèi)水平的的增長，擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需。今今年年初初，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展迅速。第一季季度累計(jì)計(jì)完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資27993億元元，同比比增長220.22%。房房地產(chǎn)銷銷售逐步步升溫，全國商商品房銷銷售面積積94559萬平平方米，同比增增長100.2%。商品

10、品房銷售售價(jià)格增增勢(shì)趨緩緩。700個(gè)大中中城市的的房屋銷銷售價(jià)格格漲幅也也在逐級(jí)級(jí)回落，一季度度是5.5%。國家近近期出臺(tái)臺(tái)的一系系列政策策也有利利于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)正常秩秩序的維維護(hù)和供供給結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)未來發(fā)發(fā)展前景景良好。1.2 包頭頭城市概概況1.2.1 城城市概況況包頭市位位于內(nèi)蒙蒙古自治治區(qū)的西西部，北北依陰山山，南臨臨黃河，西連河河套平原原，東接接土默特特川，是是國務(wù)院院首批確確定的十十三個(gè)較較大城市市之一，內(nèi)蒙最最大的工工業(yè)城市市，國家家重要的的基礎(chǔ)工工業(yè)基地地。土地地總面積積276691平平方公里里。轄99個(gè)旗、縣、區(qū)區(qū)，其中中：市區(qū)區(qū)3個(gè)，分別是是昆都侖侖區(qū)、

11、青青山區(qū)和和東河區(qū)區(qū)；礦區(qū)區(qū)2個(gè)，白云鄂鄂博礦區(qū)區(qū)和石拐拐礦區(qū)；農(nóng)牧業(yè)業(yè)旗縣區(qū)區(qū)4個(gè)，土默特特右旗、達(dá)爾罕罕茂明安安聯(lián)合旗旗、固陽陽縣、九九原區(qū)。該地居居住著蒙蒙、漢、回、滿滿、達(dá)翰翰爾、鄂鄂倫春等等31個(gè)個(gè)民族，總?cè)丝诳?100.244萬（220044年末），644.800萬戶。其中以以漢族人人居多，占總?cè)巳丝诘?93.669%。包頭屬半半干旱中中溫帶大大陸性季季風(fēng)氣候候。這里里景色宜宜人，氣氣溫適度度。綠地地面積446688.922萬平方方米，人人均綠地地面積33.911萬平方方米，高高于全國國平均水水平。包頭礦產(chǎn)產(chǎn)資源豐豐富，其其礦產(chǎn)具具有種類類多、儲(chǔ)儲(chǔ)量大、品位高高、分布布集中、易于開

12、開采的特特點(diǎn)。目目前開發(fā)發(fā)利用的的礦種主主要有煤煤、鐵、黃金、稀土、瑩石、石灰?guī)r巖、耐火火黏土等等。白云云鄂博鐵鐵礦是稀稀土、鈮鈮、鐵、鉀、氟氟、鈦、釷等共共生礦，其中稀稀土儲(chǔ)量量居世界界第一，全球稀稀土消費(fèi)費(fèi)的900%由中中國提供供，而中中國的稀稀土主要要來源于于包頭。另外，包頭的的鈮儲(chǔ)量量居世界界第二，僅次于于巴西。包頭工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展較快快。從“一五 ”時(shí)期開開始，國國家在包包頭先后后建設(shè)了了包鋼、一機(jī)、二機(jī)、包鋁、北方重重工等大大型工業(yè)業(yè)項(xiàng)目，使包頭頭逐步成成為冶金金、軍工工基地和和新發(fā)展展起來的的工業(yè)城城市。近近年來，通過改改造提升升傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，培培育引進(jìn)進(jìn)新型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，工工業(yè)化進(jìn)進(jìn)程

13、明顯顯加快。20005年，全市規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)企企業(yè)達(dá)到到3422戶，資資產(chǎn)總額額10006.114億元元，銷售售收入突突破8000億元元，是“九五”末的33.2倍倍。重點(diǎn)點(diǎn)骨干企企業(yè)對(duì)全全市工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)拉拉動(dòng)作用用顯著，包鋼集集團(tuán)、一一機(jī)集團(tuán)團(tuán)、電業(yè)業(yè)系統(tǒng)、包鋁集集團(tuán)、北北方重工工集團(tuán)等等八戶企企業(yè)工業(yè)業(yè)產(chǎn)值均均超過了了10億億元。從規(guī)劃局局取得的的資料顯顯示，包包頭市未未來規(guī)劃劃以山、河、綠綠、田、園等自自然要素素為基礎(chǔ)礎(chǔ)，構(gòu)筑筑城市的的生態(tài)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)，充分分發(fā)掘城城市的地地域文化化和工業(yè)業(yè)、創(chuàng)業(yè)業(yè)文化特特色，構(gòu)構(gòu)筑“山河綠綠城、草草原新城城”。1.3 包頭頭宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況況1.3.1 宏

14、觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)近年來包包頭市的的現(xiàn)代化化建設(shè)取取得了巨巨大成就就，國民民經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展，綜合合實(shí)力顯顯著增強(qiáng)強(qiáng)，人民民生活水水平明顯顯改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)良好，綜合表表現(xiàn)如下下： 包頭頭市GDDP及增增長比例例圖 從上圖中中可以看看出，雖雖然055年包頭頭市GDDP增長長速度有有所下降降，但始始終保持持高位運(yùn)運(yùn)行，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于全國88%的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長率。政政府資料料顯示，預(yù)計(jì)220066年全市市GDPP達(dá)到9900億億元以上上，比上上年同期期增長116%。表明包包頭市宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)近年來來保持著著較高的的穩(wěn)定增增長速度度。 包頭頭市20004年年GDPP構(gòu)成： 包頭頭市20005年年GDPP

15、構(gòu)成： 包頭市的的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)還比比較落后后， 220044年，GGDP中中比重最最大的是是第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，占占到了557.33%，其其中工業(yè)業(yè)占到445.445%（比20000減減少8.5%），第三三產(chǎn)業(yè)占占到377.9%（比220000年增加加6.33%），第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所占占比例最最小，僅僅為4.8%（比20000年年減少33.6%）。從從中可以以看出，包頭市市的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)是是以工業(yè)業(yè)為主，以服務(wù)務(wù)性行業(yè)業(yè)為輔，農(nóng)業(yè)為為補(bǔ)充。20005年產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步步調(diào)整，三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重為4：54：42，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重增加，還有待待進(jìn)一步步發(fā)展。隨著產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)速度的的加快和和產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的進(jìn)進(jìn)一步調(diào)調(diào)整

16、，包包頭市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?jié)摿蘧薮蟆?人均均GDPP及其增增長速度度 20055年全市市人均國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值達(dá)達(dá)到3331066元，增增長速度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于全國國平均水水平，在在西北部部屬于高高收入地地區(qū)。但但是包頭頭市深居居內(nèi)陸，東南部部地區(qū)流流行的生生活與消消費(fèi)方式式尚未對(duì)對(duì)包頭人人的生活活造成沖沖擊。市市民的消消費(fèi)觀念念相對(duì)保保守，缺缺乏引導(dǎo)導(dǎo)。 人均均社會(huì)消消費(fèi)品零零售額 20044年包頭頭市人均均社會(huì)消消費(fèi)品年年零售額額74112元，比033年上漲漲25.5%。05年年將維持持此種增增勢(shì)。消消費(fèi)品市市場(chǎng)供需需兩旺。居民的的消費(fèi)水水平不斷斷提高。 在崗崗職工平平均工資資 從在崗職職工的平平

17、均工資資來看，近幾年年包頭市市在崗職職工的生生活水平平有明顯顯的改善善。這為為包頭市市居民生生活質(zhì)量量的提高高提供了了必要的的保障。 城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入 工資收入入的增加加，引起起可支配配收入增增加，可可以看到到20005年城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入達(dá)到到132218元元，超過過全國平平均水平平27225元。其中青青山區(qū)城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入達(dá)到到了1443088元，在在內(nèi)蒙古古自治區(qū)區(qū)1000多個(gè)旗旗縣區(qū)中中居首位位。隨著著可支配配收入的的增加，消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)也隨隨之改變變，主要要表現(xiàn)為為居民用用于食品品的消費(fèi)費(fèi)性支出出比例（恩格爾爾系數(shù)）顯著降降低，這這也表明明包頭市市

18、市民用用于住房房方面的的支出能能力增強(qiáng)強(qiáng)。 城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出 近幾年包包頭市城城鎮(zhèn)居民民人均消消費(fèi)性支支出維持持著較高高速度的的增長，表明了了包頭市市居民消消費(fèi)水平平上漲較較快。 城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民年年末儲(chǔ)蓄蓄余額 20055年包頭頭市居民民儲(chǔ)蓄存存款余額額繼續(xù)保保持持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長，可可以說包包頭市居居民對(duì)住住宅的消消費(fèi)能力力還有較較大的發(fā)發(fā)掘空間間，未來來消費(fèi)形形勢(shì)較為為令人樂樂觀。 城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住住宅建筑筑面積 20044年包頭頭市的城城鎮(zhèn)居民民住宅建建筑面積積達(dá)到225.88平方米米，平均均每戶住住宅面積積68.9平方方米，高高于西部部地區(qū)戶戶均611.944平方米米的平均均水平。

19、從這一一方面看看，改善善生活品品質(zhì)和生生活環(huán)境境已成為為現(xiàn)階段段包頭市市居民進(jìn)進(jìn)行住宅宅消費(fèi)的的主要目目的?？傮w來說說，包頭頭市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)定高速速增長，人民生生活水平平日益提提高，潛潛在購買買力逐漸漸釋放，未來經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)看好。1.3.2 未來發(fā)發(fā)展預(yù)測(cè)測(cè)據(jù)市計(jì)劃劃委員會(huì)會(huì)的資料料表明，包頭市市計(jì)劃未未來幾年年GDPP全年增增長保持持在300%以上上。促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)增增長的主主要措施施有：加加快工業(yè)業(yè)和服務(wù)務(wù)業(yè)的發(fā)發(fā)展，調(diào)調(diào)整產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極改改善投資資環(huán)境以以吸引外外資，繼繼續(xù)推進(jìn)進(jìn)對(duì)外開開放以擴(kuò)擴(kuò)大出口口，加大大固定資資產(chǎn)投資資等。包頭市政政府對(duì)220055年全市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)

20、展?fàn)顮顩r持樂樂觀的態(tài)態(tài)度，據(jù)據(jù)市政府府工作報(bào)報(bào)告預(yù)測(cè)測(cè)：20006年年預(yù)計(jì)全全市全年年生產(chǎn)總總值將達(dá)達(dá)9000億以上上,同比比增長116%，經(jīng)濟(jì)增增長仍然然保持良良好的勢(shì)勢(shì)頭，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展形勢(shì)依依然看好好。1.4 包頭頭房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展情況1.4.1 固定資資產(chǎn)投資資情況 歷年年固定資資產(chǎn)投資資額 作為拉動(dòng)動(dòng)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長的重要要力量，固定資資產(chǎn)投資資在GDDP中占占有很大大比重。從上圖圖中可以以看出，近幾年年包頭市市固定資資產(chǎn)投資資總額快快速增長長，20005年年達(dá)到4498.8億元元，占GGDP總總額的六六成以上上。20001年年到20003年年增長速速度很快快，033年之后后由于投投資

21、基數(shù)數(shù)已經(jīng)達(dá)達(dá)到一定定的水平平，增長長速度趨趨于下降降。 固定資產(chǎn)產(chǎn)的穩(wěn)定定增長，有利于于拉動(dòng)國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)增長，直接促促進(jìn)城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的完完善，改改進(jìn)工農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)能力，提高人人民的生生活水平平。20066年全市市繼續(xù)加加大固定定資產(chǎn)的的投入，計(jì)劃全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資5588.6億元元，增長長率為118%。加大固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資將將是包頭頭市較長長時(shí)期內(nèi)內(nèi)的實(shí)施施政策。 歷年年住宅建建設(shè)新開開工面積積 20044年新開開工面積積顯著增增加，與與03年年開發(fā)商商大量購購置土地地有關(guān)。04年年土地購購置面積積較033年僅略略有下降降，因此此，預(yù)計(jì)計(jì)05年年的新開開工面積積將基本本與0

22、44年持平平。這部部分新開開工的面面積投入入銷售，將大大大增加房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的供供給量，使市場(chǎng)場(chǎng)競爭加加劇。1.4.2 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資情況況包頭市地地廣人稀稀，其房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展較較晚。在在人口密密度稍大大的東城城區(qū)，很很多建筑筑都是幾幾十年前前蘇聯(lián)設(shè)設(shè)計(jì)者幫幫助建造造的，即即使是住住宅，也也是966年地震震以后才才開始形形成規(guī)模模的出現(xiàn)現(xiàn)新興小小區(qū)。青青山區(qū)和和昆區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是是近幾年年才有較較快發(fā)展展。從以以下各方方面數(shù)據(jù)據(jù)可反映映房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展情況況： 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資對(duì)比比圖 20055年房地地產(chǎn)投資資總額首首次突破破的300億元關(guān)關(guān)口，達(dá)達(dá)到300.999億元，

23、比044年增長長4.11%。房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資是固定定資產(chǎn)的的重要組組成部分分。它不不僅作用用于生產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域而而且作用用于消費(fèi)費(fèi)領(lǐng)域。房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的增加會(huì)會(huì)直接增增加市場(chǎng)場(chǎng)上房產(chǎn)產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)量，使使?jié)撛诘牡木幼⌒栊枨蟮靡砸葬尫?，促進(jìn)消消費(fèi)增長長，從而而間接拉拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長。20000年以來來，包頭頭市房地地產(chǎn)投資資大量增增加，220000年房地地產(chǎn)投資資僅為77.811億元。截至220055年，房房地產(chǎn)投投資額增增長到330.999億元元（占全全年GDDP的44%），比上年年上升44.0%，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)展到2206家家。 20004年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)（單單位）投投資完成成額（按按

24、用途分分）投資用途途 住宅宅 辦公公樓 商商業(yè)用房房 其他他 合計(jì)計(jì) 商品住宅 經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房 合合計(jì) 投資額（萬元） 16673220 3342332 22015552 74335 8842885 446111 29978883所占比例例（%） 56.17 11.49 67.66 2.550 228.229 11.555 1000從上表可可以看出出20004年不不同用途途的房地地產(chǎn)投資資情況。住宅投投資約占占到全部部投資額額的7成成，其中中商品住住宅投資資比經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房投資高高44.68%，而辦辦公樓、商業(yè)用用房及其其他用途途投資占占到總投投資的330%以以上?？煽梢姲^頭市房地地產(chǎn)投資資

25、以住宅宅（包括括商品住住宅、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房）投投資為主主，商品品住宅投投資比重重大。 1.4.3 土土地開發(fā)發(fā)面積 歷年年土地購購置面積積 20033年、220044年連續(xù)續(xù)兩年，包頭市市土地購購置面積積都在990萬平平米以上上，044年的購購置面積積略有下下降。開開發(fā)商對(duì)對(duì)土地的的需求比比較強(qiáng)烈烈。 歷年年房地產(chǎn)產(chǎn)土地開開發(fā)面積積 02年、03年年、044年連續(xù)續(xù)三年包包頭市的的房地產(chǎn)產(chǎn)土地開開發(fā)面積積小幅穩(wěn)穩(wěn)定增長長。 220055年包頭頭市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)規(guī)規(guī)模增長長強(qiáng)勁。房管局局的資料料表明，20005年房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)規(guī)模達(dá)達(dá)到3777.112萬平平方米，與044年開發(fā)發(fā)建設(shè)量

26、量3033.4萬萬平方米米相比，增加了了73.72萬萬平米，增幅為為24.3%。20006年承承接055年的良良好態(tài)勢(shì)勢(shì)，繼續(xù)續(xù)保持強(qiáng)強(qiáng)勁的發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭。1至至3月份份全市房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)規(guī)模達(dá)達(dá)到333.577萬平方方米，同同比增長長1744.7%，其中中住宅建建設(shè)規(guī)模模約為223.331萬平平方米，同比增增長1114.55%。房房屋新開開工面積積為211.688萬平方方米，同同比增長長77.4%，其中，住宅新新開工面面積為220.999萬平平方米，同比增增長933.1%。房屋屋竣工面面積3.22萬萬平方米米，其中中住宅竣竣工面積積0.223萬平平方米。1.4.4 房房地產(chǎn)住住宅開發(fā)發(fā)情

27、況 20005年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)情情況（單單位：萬萬平方米米）按用途分分類 住住宅 其其他類型型 合計(jì)計(jì)建設(shè)規(guī)模模 2778.551 998.661 3377.12新開工面面積 1141.1 338.556 1179.66竣工面積積 1551.333 552.882 2204.15從以上表表中可以以看出：20005年包包頭市房房屋建設(shè)設(shè)規(guī)模達(dá)達(dá)到了3377.12萬萬平米，其中住住宅占773.99%；在在全部施施工面積積中，新新開工面面積為1179.66萬萬平米。住宅占占78.5%；全年竣竣工面積積達(dá)到了了1511.333萬平米米，住宅宅占744.1%。住宅宅在整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中占有重重要位置

28、置，也是是未來開開發(fā)建設(shè)設(shè)的熱點(diǎn)點(diǎn)。據(jù)包頭市市房管局局局長李李丹夫介介紹，220066年全市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目約776個(gè)，開發(fā)建建設(shè)規(guī)模模達(dá)3770萬平平方米左左右，總總投資額額將超過過32億億元，這這為房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造了良好好的市場(chǎng)場(chǎng)條件。 20005年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)中住住宅類型型比例 從以上220055年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)中中住宅類類型比例例圖可看看出包頭頭市住宅宅的供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)。普通商商品房占占到住房房總供應(yīng)應(yīng)量的778%，普通商商品房加加上經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的總供供應(yīng)量占占住宅總總體的995%。高檔商商品房供供應(yīng)量有有限，僅僅占到55%。1.4.5 銷銷售情況況 歷年年商品住住

29、宅銷售售面積 20033年，包包頭市商商品住宅宅年銷售售面積接接近1000萬平平方米，04年年達(dá)到1125.22萬萬平米，上漲226.442%，市場(chǎng)供供需兩旺旺。 新建建商品房房屋銷售售面積 從上表可可以看出出20005年包包頭市房房地產(chǎn)宏宏觀需求求市場(chǎng)情情況：220011年到220055年，新新建商品品房銷售售面積變變化不大大，在1105萬萬平方米米左右上上下波動(dòng)動(dòng)。055年新建建商品房房銷售面面積為1106.36萬萬平方米米，成交交122217套套，成交交金額為為14.93億億元，分分別比220044年增加加了3.75%、8.51%和222.477%，市市場(chǎng)需求求較為平平穩(wěn)。房房價(jià)的上上漲

30、很快快就被市市場(chǎng)消化化，對(duì)需需求的抑抑制作用用非常有有限。 存量量房銷售售面積 包頭市存存量房交交易在220044年有大大幅增加加，增幅幅達(dá)到668.88%，220055年成交交面積少少量增加加，為995.668萬平平方米，成交1114662套。對(duì)新建建商品房房銷售基基本不形形成沖擊擊。20055年商品品住宅空空置面積積約為337.22萬平方方米，比比20004年減減少177.5萬萬平方米米，商品品住宅空空置率明明顯下降降（由004年的的10.17%下降為為6%）。目前前，包頭頭市商品品住宅空空置絕大大多數(shù)集集中在11-3年年期的合合理存量量空間，03年年04年年青山區(qū)區(qū)的空置置率較高高，主要

31、要是由于于供應(yīng)量量較大的的大連新新型住宅宅小區(qū)沒沒有預(yù)售售造成的的。隨著著該小區(qū)區(qū)樓盤竣竣工和現(xiàn)現(xiàn)房銷售售，青山山區(qū)的住住宅空置置率明顯顯下降。由此可見見： 包頭頭市20005年年商品房房銷售面面積（實(shí)實(shí)際銷售售面積加加預(yù)售面面積）為為1066.366萬平方方米。銷銷售量比比較穩(wěn)定定，沒有有出現(xiàn)大大的波動(dòng)動(dòng)。 存量量房銷售售面積小小幅增長長，平均均價(jià)格略略有上漲漲，對(duì)新新建商品品房銷售售不構(gòu)成成沖擊。 市場(chǎng)場(chǎng)供需基基本平衡衡，20005年年包頭市市空置面面積占銷銷售面積積的355%，今今后兩年年的空置置比例會(huì)會(huì)進(jìn)一步步下降。 1.4.6 商商品住宅宅價(jià)格情情況 20005年年新建商商品房價(jià)價(jià)格

32、 包頭市新新建商品品房價(jià)格格呈逐年年上升的的趨勢(shì)，但是目目前的總總體水平平還較低低，每平平方米的的平均售售價(jià)僅為為14220元，比044年上漲漲5.22%，值值得注意意的是這這個(gè)數(shù)字字是全市市的平均均水平，部分房房價(jià)上漲漲比較緩緩慢的地地區(qū)會(huì)使使全市平平均的新新建商品品房售價(jià)價(jià)增長額額降低。據(jù)包頭頭市房管管局局長長李丹夫夫介紹，受土地地供應(yīng)趨趨緊、建建筑材料料價(jià)格攀攀升、拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)用提提高等影影響，全全市房價(jià)價(jià)有所上上漲。市市四區(qū)，尤其是是青山區(qū)區(qū)、昆區(qū)區(qū)的房價(jià)價(jià)上漲幅幅度要高高于全市市的平均均水平，均價(jià)116455元/平平方米。盡管如如此，與與呼和浩浩特市（住宅均均價(jià)24475元元平方方

33、米）、鄂爾多多斯市（住宅均均價(jià)16625元元平方方米）等等周邊城城市的房房價(jià)相比比，包頭頭市房價(jià)價(jià)基數(shù)較較低，漲漲幅合理理，基本本不存在在泡沫，有一定定繼續(xù)上上漲的空空間。1.5 城市市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施1.5.1 城城市基建建投入“十五”期間，包頭市市堅(jiān)持統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、分級(jí)級(jí)建設(shè)，調(diào)動(dòng)各各方面的的積極性性，多渠渠道籌措措資金，不斷完完善城市市功能，進(jìn)一步步提升了了城市形形象和品品位。城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)投資資累計(jì)完完成3550億元元，實(shí)施施了城市市景觀綠綠化、亮亮化、美美化和道道路、城城市出入入口、地地下管網(wǎng)網(wǎng)改造等等建設(shè)工工程。道道路完好好率由“九五”末的不不足400%提高高到900%以上上

34、，路燈燈裝置率率由555%提高高到766%，建建成區(qū)綠綠化覆蓋蓋率由330.22%提高高到355%，人人均公共共綠地面面積由77.1平平方米提提高到110.66平方米米。建成成了北繞繞城高速速公路、機(jī)場(chǎng)高高速公路路等一批批重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，全全市鄉(xiāng)際際油路（水泥路路）通達(dá)達(dá)率達(dá)到到84%。經(jīng)過大力力投入，包頭市市市容市市貌有了了明顯改改觀，城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施水水平得到到提高，給城市市房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)帶帶來了新新的機(jī)遇遇和開發(fā)發(fā)條件。1.5.2 市市政配套套情況 城市市環(huán)境包頭市市市區(qū)有五五個(gè)：東東河區(qū)、九原區(qū)區(qū)、昆都都侖區(qū)、青山區(qū)區(qū)、稀土土高新區(qū)區(qū)。其中中昆區(qū)與與青山區(qū)區(qū)相鄰，兩者的的環(huán)境和和經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水

35、平平比較類類似，屬屬于“新區(qū)”。東河河區(qū)是包包頭的老老城區(qū)，與其余余兩區(qū)遙遙遙相望望，中間間隔著包包頭的肺肺成吉吉思汗草草原。由由于是老老城區(qū)，東河的的很多建建筑設(shè)施施比較陳陳舊，環(huán)環(huán)境不好好，人口口密度比比起另外外兩個(gè)城城區(qū)稍大大一些；居民的的收入水水平偏低低。而青青、昆兩兩區(qū)，建建設(shè)時(shí)間間相對(duì)較較晚，環(huán)環(huán)境較好好，包鋼鋼、一機(jī)機(jī)、二機(jī)機(jī)等效益益較好的的工業(yè)企企業(yè)也集集中在這這兩個(gè)區(qū)區(qū)。居民民的收入入水平相相對(duì)較高高。這里里也是新新建住宅宅區(qū)比較較集中的的地區(qū)，自然環(huán)環(huán)境好，是包頭頭人心中中的“富人區(qū)區(qū)”。這幾年包包頭市政政府開始始著手實(shí)實(shí)施了飲飲水健康康、空氣氣清潔、環(huán)境安安全、生生態(tài)恢復(fù)

36、復(fù)四大工工程。在在全市工工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)大幅增增長的同同時(shí)，有有效控制制環(huán)境污污染，萬萬元生產(chǎn)產(chǎn)總值工工業(yè)廢水水排放量量由277.3噸噸降低到到6.44噸，大大氣氟化化物排放放量由441488噸降低低到17763噸噸，煙塵塵控制區(qū)區(qū)面積由由70.5平方方公里增增加到1148.8平方方公里。20005年全全市空氣氣質(zhì)量二二級(jí)以上上良好天天數(shù)達(dá)到到2566天，比比開始實(shí)實(shí)施空氣氣質(zhì)量日日?qǐng)?bào)的220033年增加加了1446天。先后榮榮獲迪拜拜國際改改善居住住環(huán)境最最佳范例例獎(jiǎng)、聯(lián)聯(lián)合國人人居獎(jiǎng)、中華環(huán)環(huán)境獎(jiǎng)和和國家園園林城市市稱號(hào)。城市環(huán)環(huán)境的優(yōu)優(yōu)化，有有利于房房地產(chǎn)開開發(fā)。 市政政交通包頭市區(qū)區(qū)市政配配

37、套比較較完善，道路寬寬闊，公公交車交交通條件件良好。能夠基基本滿足足城市居居民交通通出行的的需要。由于包包頭市三三個(gè)主要要市區(qū)的的地理位位置差異異，道路路情況也也比較特特殊。青青山區(qū)整整體傾斜斜，該地地區(qū)的道道路基本本是向西西北或西西南傾斜斜。如文文華路和和呼得木木林大街街。昆都都侖區(qū)的的道路比比較規(guī)整整，團(tuán)結(jié)結(jié)大街、鋼鐵大大街、友友誼大街街平行從從該區(qū)穿穿過。建建設(shè)路穿穿過九原原區(qū)將東東河與青青、昆二二區(qū)連接接在一起起。與建建設(shè)路相相通的巴巴彥塔拉拉大街斜斜穿東河河區(qū)，是是該地區(qū)區(qū)的主要要街道之之一。20044年，包包頭市對(duì)對(duì)連接市市四區(qū)的的建設(shè)路路、鋼鐵鐵大街、友誼大大街、團(tuán)團(tuán)結(jié)大街街、西

38、腦腦包大街街、環(huán)城城路、文文化路、呼德木木林大街街等399條主要要干道進(jìn)進(jìn)行了修修建、翻翻新、拓拓寬，220055年，包包頭市新新建、改改造道路路工程1125項(xiàng)項(xiàng)，總面面積4000萬平平方米，其中新新建改造造道路面面積2332萬平平方米，便道鋪鋪裝1668萬平平方米。市規(guī)劃劃局的資資料顯示示，包頭頭市未來來將全面面建設(shè)“七縱十十橫”城市道道路主骨骨架網(wǎng)絡(luò)絡(luò)；其中中城市快快速道路路網(wǎng)絡(luò)布布局為“四橫四四縱”的方格格網(wǎng)狀結(jié)結(jié)構(gòu)。四四橫：國國道G1110城城區(qū)段、校園南南路哈哈屯高勒勒路巴巴彥塔拉拉路、南南部規(guī)劃劃路（通通往薩拉拉齊輔城城）、機(jī)機(jī)場(chǎng)快速速路；四四縱：哈哈德門溝溝規(guī)劃路路、宋昭昭公路（

39、城區(qū)段段）、國國道G1120(城區(qū)段段)、電電廠西路路。這八八條路主主要溝通通中心城城與輔城城及各組組團(tuán)之間間的聯(lián)系系。這些些道路的的建成可可以大大大改善城城市交通通條件。 配套套設(shè)施據(jù)了解，包頭市市區(qū)內(nèi)由由于擁有有大量企企業(yè)、市市級(jí)和地地方政府府機(jī)關(guān)等等單位，建設(shè)時(shí)時(shí)間較早早，已經(jīng)經(jīng)形成較較完善的的配套體體系，供供水、供供電、供供暖、天天然氣、電信等等配套設(shè)設(shè)施能滿滿足市民民的需求求，另外外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活活設(shè)施也也初步具具備。雖雖然本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊沒有大大型的娛娛樂場(chǎng)所所和超市市，但是是便捷的的交通可可以很好好的彌補(bǔ)補(bǔ)這一缺缺陷（驅(qū)驅(qū)車從本本項(xiàng)目到到繁華的的鋼鐵大大

40、街僅需需5分鐘鐘）。總之，包包頭市市市區(qū)城市市環(huán)境良良好，市市政配套套基本能能滿足需需要。由由于城市市分區(qū)明明顯，各各區(qū)域邊邊緣離市市中心繁繁華區(qū)域域不過幾幾公里，可以借借用到市市中心的的一些公公用配套套，因此此不存在在明顯的的區(qū)域性性。1.5.3 未未來城市市發(fā)展政府將進(jìn)進(jìn)一步加加大基建建投入。近日，自治區(qū)區(qū)發(fā)改委委下達(dá)了了20006年預(yù)預(yù)算內(nèi)基基本建設(shè)設(shè)投資計(jì)計(jì)劃，安安排給包包頭市預(yù)預(yù)算內(nèi)基基建投資資計(jì)劃資資金15575萬萬元。主干道的的翻新、拓寬，公路網(wǎng)網(wǎng)的建設(shè)設(shè)等會(huì)使使包頭市市區(qū)的環(huán)環(huán)境、基基礎(chǔ)設(shè)施施、生活活配套等等方面的的完善，包頭市市的房地地產(chǎn)業(yè)開開發(fā)環(huán)境境也將更更廣闊。市政設(shè)設(shè)施

41、建設(shè)設(shè)重點(diǎn)包包括：綠綠化率達(dá)達(dá)到255%以上上，道路路綠地率率達(dá)到1100%，1.6 產(chǎn)業(yè)業(yè)政策分分析1.6.1 全全國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是我國國新發(fā)展展階段的的一個(gè)重重要支柱柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和和促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定健康康發(fā)展，有利于于保持整整個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)平穩(wěn)較較快增長長和全面面建設(shè)小小康社會(huì)會(huì)目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展一直直受到中中央和各各界人士士的熱切切關(guān)注，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)本本身受政政策影響響較大。20055年以來來，針對(duì)對(duì)部分地地區(qū)房價(jià)價(jià)持續(xù)上上漲，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)秩序序混亂的的問題，國家出出臺(tái)了一一系列措措施進(jìn)行行宏觀調(diào)調(diào)控。005年影影響最大大的兩個(gè)個(gè)措施分分別是國國務(wù)院33月份下下發(fā)

42、的關(guān)于切切實(shí)穩(wěn)定定住房價(jià)價(jià)格的通通知（國八條條）和國國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)的建建設(shè)部等等七部委委關(guān)于于做好穩(wěn)穩(wěn)定住房房價(jià)格工工作的意意見。國八條的的主要內(nèi)內(nèi)容包括括：一、高度度重視穩(wěn)穩(wěn)定住房房價(jià)格工工作二、切實(shí)實(shí)負(fù)起穩(wěn)穩(wěn)定住房房價(jià)格的的責(zé)任三、大力力調(diào)整和和改善住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)四、嚴(yán)格格控制被被動(dòng)性住住房需求求五、正確確引導(dǎo)居居民合理理消費(fèi)預(yù)預(yù)期六、全面面監(jiān)測(cè)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行七、積極極貫徹調(diào)調(diào)控住房房供求的的各項(xiàng)政政策措施施八、認(rèn)真真組織對(duì)對(duì)穩(wěn)定住住房價(jià)格格工作的的督促檢檢查20033年到220055年初，房地產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模膨脹脹。033年的房房地產(chǎn)投投資增長長速度是是30.3%， 044年

43、增速速為288.1%，055年2月月份的增增速為227%。與之相相伴隨的的是房價(jià)價(jià)暴漲。在這種種背景下下，國家家對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)施宏觀觀調(diào)控，出臺(tái) “國八條條”。從房房價(jià)、消消費(fèi)預(yù)期期、拆遷遷等多方方面切入入，集中中精力給給房價(jià)降降溫。各各主管部部門也積積極配合合。與“國八八條”相呼應(yīng)應(yīng)，4月月底，建建設(shè)部等等七部委委聯(lián)合下下發(fā)了關(guān)于做做好穩(wěn)定定住房價(jià)價(jià)格工作作的意見見。具具體內(nèi)容容有：強(qiáng)化規(guī)劃劃調(diào)控，改善住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)。加大土地地供應(yīng)調(diào)調(diào)控力度度，嚴(yán)格格土地管管理調(diào)整住房房轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)營業(yè)業(yè)稅政策策，嚴(yán)格格稅收征征管。加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸貸管理，防范金金融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)明確享受受優(yōu)惠政政策普通通住房標(biāo)標(biāo)

44、準(zhǔn)，合合理引導(dǎo)導(dǎo)住房建建設(shè)與消消費(fèi)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)，完善善廉租住住房制度度切實(shí)整頓頓和規(guī)范范市場(chǎng)秩秩序，嚴(yán)嚴(yán)肅查處處違法違違規(guī)銷售售行為加強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市市場(chǎng)信息息披露制制度七部委的的意見見是“國八條條”的細(xì)化化。“增加中中低價(jià)位位普通商商品住房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房供應(yīng)應(yīng)量”，“嚴(yán)格控控制低密密度、高高檔住房房的建設(shè)設(shè)”等具體體措施，有利于于緩解供供需矛盾盾?！皩?duì)個(gè)人人購買住住房不足足2年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易的，銷銷售時(shí)按按其取得得的售房房收入全全額征收收營業(yè)稅稅”等措施施，有力力地打擊擊炒房行行為，有有利于維維持房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的正常常秩序?！皣藯l條”、七部部委意意見的的出臺(tái)與與執(zhí)行，

45、使得004年底底到055年初暴暴漲的房房價(jià)受到到控制，漲幅出出現(xiàn)穩(wěn)定定、回落落的態(tài)勢(shì)勢(shì)。盡管管如此，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)仍仍然存在在著供需需矛盾尖尖銳、秩秩序混亂亂等問題題。066年的政政策承接接05年年調(diào)整、監(jiān)管、引導(dǎo)并并舉的主主方向。20066年4月月底，中中國人民民銀行宣宣布將金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)一年期期貸款基基準(zhǔn)利率率上調(diào)00.277個(gè)百分分點(diǎn)；55月初，建設(shè)部部上調(diào)各各檔次個(gè)個(gè)人住房房公積金金貸款利利率0.18個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。同時(shí)時(shí)，國土土資源部部下發(fā)出出臺(tái)政策策，對(duì)開開發(fā)商囤囤積土地地行為將將施以重重拳。55月177日，國國務(wù)院總總理溫家家寶主持持召開國國務(wù)院常常務(wù)會(huì)議議，研究究促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康

46、發(fā)發(fā)展措施施，審議議并原則則通過中華人人民共和和國測(cè)繪繪成果管管理?xiàng)l例例（修訂訂草案），會(huì)會(huì)議提出出“進(jìn)一步步采取有有針對(duì)性性地措施施”（國六六條），調(diào)控房房地產(chǎn)市市場(chǎng)。這六條措措施分別別是：一、切實(shí)實(shí)調(diào)整住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)發(fā)展中低低價(jià)位、中小套套型普通通商品住住房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房和和廉租住住房。各各地都要要制定和和實(shí)施住住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建建住房結(jié)結(jié)構(gòu)提出出具體比比例要求求。二、進(jìn)一一步發(fā)揮揮稅收、信貸、土地政政策的調(diào)調(diào)節(jié)作用用。嚴(yán)格格執(zhí)行住住房開發(fā)發(fā)、銷售售有關(guān)政政策，完完善住房房轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)稅收收政策，有區(qū)別別地適度度調(diào)整信信貸政策策，引導(dǎo)導(dǎo)和調(diào)節(jié)節(jié)住房需需求?？瓶茖W(xué)確定定房地產(chǎn)

47、產(chǎn)開發(fā)土土地供應(yīng)應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土土地使用用監(jiān)管，制止囤囤積土地地行為。三、合理理控制城城市房屋屋拆遷規(guī)規(guī)模和進(jìn)進(jìn)度，減減緩被動(dòng)動(dòng)性住房房需求過過快增長長。四、進(jìn)一一步整頓頓和規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)秩秩序。加加強(qiáng)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)全全過程監(jiān)監(jiān)管，制制止擅自自變更項(xiàng)項(xiàng)目、違違規(guī)交易易、囤積積房源和和哄抬房房價(jià)行為為。五、加快快城鎮(zhèn)廉廉租住房房制度建建設(shè)，規(guī)規(guī)范發(fā)展展經(jīng)濟(jì)適適用住房房，積極極發(fā)展住住房二級(jí)級(jí)市場(chǎng)和和租賃市市場(chǎng)，有有步驟地地解決低低收入家家庭的住住房困難難。六、完善善房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和和信息披披露制度度，增強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)信信息透明明度，全全面、及及時(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確地發(fā)發(fā)布市場(chǎng)場(chǎng)供求信信息，堅(jiān)堅(jiān)持正確

48、確的輿論論導(dǎo)向?！皣鶙l條”新政出出臺(tái)，標(biāo)標(biāo)志著房房地產(chǎn)二二次宏觀觀調(diào)控全全面展開開?！皣鶙l條”的主旨旨在于抑抑制少數(shù)數(shù)大城市市過快上上漲的房房價(jià)，緩緩解住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理的突突出矛盾盾，整頓頓比較混混亂的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)秩序序。這一一舉措有有利于房房地產(chǎn)市市場(chǎng)健康康發(fā)展。5月299日，國國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)了建建設(shè)部等等部門關(guān)于調(diào)調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定住房價(jià)價(jià)格意見見的通知知（“國六條條”細(xì)則）。“國六條條”細(xì)則是是“國六條條”貫徹執(zhí)執(zhí)行的量量化行為為準(zhǔn)則。前后兩兩年的政政策對(duì)比比，可以以看到，在投資資增速回回到合理理水平以以后，國國家對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)控重點(diǎn)點(diǎn)，轉(zhuǎn)向向不合理理

49、的住房房結(jié)構(gòu)。中國國土土遼闊，東中西西部市場(chǎng)場(chǎng)處于不不同的發(fā)發(fā)展階段段，且各各地區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有有不同特特點(diǎn)，“國六條條”與“國六條條”細(xì)則在在各地方方上的執(zhí)執(zhí)行，還還有待地地方政策策的出臺(tái)臺(tái)。包頭頭市房管管局的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為為，細(xì)細(xì)則中中有些條條款如“自20006年年6月11日起，凡新審審批、新新開工的的商品住住房建設(shè)設(shè)，套型型建筑面面積900平方米米以下住住房（含含經(jīng)濟(jì)適適用住房房）面積積所占比比重，必必須達(dá)到到開發(fā)建建設(shè)總面面積的770%以以上?！泵黠@不不適用于于包頭市市的市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀，具體如如何執(zhí)行行還有待待進(jìn)一步步商榷。細(xì)則則的其其他條款款如“為抑制制房價(jià)過過快上漲漲，從220066年

50、6月月1日起起，個(gè)人人住房按按揭貸款款首付款款比例不不得低于于30%。考慮慮到中低低收入群群眾的住住房需求求，對(duì)購購買自住住住房且且套型建建筑面積積90平平方米以以下的仍仍執(zhí)行首首付款比比例200%的規(guī)規(guī)定?！睂?duì)包頭頭房地產(chǎn)產(chǎn)需求的的抑制作作用很小小。這主主要與包包頭市地地廣人稀稀，購房房者多為為二次置置業(yè)，手手中有一一定積蓄蓄的現(xiàn)狀狀相關(guān)?？傊?，隨隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的成熟熟發(fā)展，各項(xiàng)有有利于住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化、市市場(chǎng)化的的政策將將會(huì)逐步步出臺(tái)，住宅市市場(chǎng)的政政策環(huán)境境也會(huì)逐逐步走向向完善，住宅市市場(chǎng)將會(huì)會(huì)越來越越規(guī)范，這對(duì)整整個(gè)住宅宅市場(chǎng)的的運(yùn)行將將會(huì)產(chǎn)生生積極而而深遠(yuǎn)的的影響。1.6.2 包包

51、頭市包頭市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)尚處處于起步步階段，各項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策正在逐逐漸完善善，房地地產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長的拉動(dòng)動(dòng)作用已已經(jīng)凸顯顯出來。目前包頭頭市存量量房市場(chǎng)場(chǎng)交易的的活躍，這將促促進(jìn)對(duì)住住房一級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的需求，有利于于包頭市市住宅市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展。包頭市政政府20005年年7月份份下發(fā)關(guān)于切切實(shí)穩(wěn)定定住房價(jià)價(jià)構(gòu)筑住住房保障障體系的的報(bào)告，提出出強(qiáng)化宏宏觀調(diào)控控力度，建立住住房保障障制度，實(shí)現(xiàn)拆拆遷規(guī)模模計(jì)劃管管理等意意見。111月份份下發(fā)了了轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)內(nèi)蒙古古自治區(qū)區(qū)建設(shè)廳廳關(guān)于加加強(qiáng)內(nèi)蒙蒙古自治治區(qū)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)項(xiàng)目目管理的的通知，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目全全過程的的監(jiān)管。12月

52、月份下發(fā)發(fā)了貫貫徹關(guān)關(guān)于把物物業(yè)管理理工作納納入社區(qū)區(qū)管理體體制的意意見的的實(shí)施方方案，加快推推進(jìn)物業(yè)業(yè)管理的的社會(huì)化化和專業(yè)業(yè)化。包包頭市政政府下發(fā)發(fā)的一系系列文件件也表明明，政府府著力維維護(hù)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的正常常秩序，力促房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康發(fā)發(fā)展。總之，包包頭市的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還剛剛剛發(fā)展展起來，政府對(duì)對(duì)整個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有相相對(duì)比較較長遠(yuǎn)的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃，但但是市場(chǎng)場(chǎng)還需要要經(jīng)過一一段時(shí)間間的快速速發(fā)展才才能到達(dá)達(dá)比較成成熟的階階段。1.7 經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展預(yù)測(cè)測(cè)及房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)展望1.7.1 經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展預(yù)測(cè)目前包頭頭市正處處于經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整時(shí)期，GDPP中第二二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值的比比例占大大部分，第三

53、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值值不到四四成。但但從近三三年看，經(jīng)濟(jì)增增長平穩(wěn)穩(wěn)，每年年增長幅幅度也很很大，預(yù)預(yù)計(jì)未來來幾年的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展仍會(huì)會(huì)保持較較高的增增長速度度。20006年年市政府府計(jì)劃GGDP達(dá)達(dá)到9000億元元以上，比055年增長長16%。按照照市政府府保持118%左左右的增增長目標(biāo)標(biāo)，20007年年包頭市市的GDDP將超超過10062億億元，經(jīng)經(jīng)濟(jì)綜合合實(shí)力也也將逐步步提高。1.7.2 房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè) 20055年是包包頭市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的“調(diào)控年年+整頓頓年”，20006年年進(jìn)入了了“穩(wěn)定+銷售”的時(shí)期期。加之之國家政政策的連連續(xù)出臺(tái)臺(tái)，當(dāng)?shù)氐卣鞲鞑块T將將加大對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的監(jiān)管力力度，房房

54、地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境境將進(jìn)一一步凈化化。20000年版的的包頭總總體規(guī)劃劃已經(jīng)提提前完成成，新的的規(guī)劃正正在編制制中。從從市規(guī)劃劃局獲得得的資料料顯示，近期建建設(shè)的重重點(diǎn)區(qū)域域：東河河區(qū)更新新舊城，有機(jī)疏疏散，居居住地區(qū)區(qū)主要是是向西北北方向擴(kuò)擴(kuò)散，規(guī)規(guī)劃新增增用地22.2平平方公里里，規(guī)劃劃改造用用地2平平方公里里；九源源區(qū)向南南新增用用地3.6平方方公里，北側(cè)新新增規(guī)劃劃用地22.7平平方公里里；青、昆組團(tuán)團(tuán)向西、南發(fā)展展，新增增用地224.55平方公公里，北北梁地區(qū)區(qū)和青山山區(qū)東部部以改造造為主。從房地地產(chǎn)布局局來看，青山青青東路兩兩側(cè)改造造，九源源組團(tuán)的的開發(fā)，昆區(qū)明明日星城城二期建建設(shè)等項(xiàng)

55、項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施，使使得20006年年包頭市市的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目空間布布局更趨趨于均質(zhì)質(zhì)化。但但是交通通便利、配套設(shè)設(shè)施完善善、綠化化率高、居住環(huán)環(huán)境良好好的區(qū)域域仍是大大部分購購房者的的首選。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的主要目目標(biāo)是到到20007年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的直直接投資資額預(yù)計(jì)計(jì)達(dá)400億元，占GDDP的33.7%左右。人均住住房建筑筑面積達(dá)達(dá)到299平方米米，住宅宅成套率率達(dá)到990%以以上，房房地產(chǎn)及及關(guān)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可拉拉動(dòng)GDDP增長長3個(gè)百百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)可可直接創(chuàng)創(chuàng)造稅收收將超過過6億元元。到220100年，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的直接接投資額額預(yù)計(jì)超超過555億元，占GDDP比重重達(dá)到44%左右右，人均均住房建

56、建筑面積積達(dá)到335平方方米，住住宅成套套率達(dá)到到95%以上，房地產(chǎn)產(chǎn)及關(guān)聯(lián)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可可拉動(dòng)GGDP 增3.8個(gè)百百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)可可直接創(chuàng)創(chuàng)造稅收收將超過過8億元元。包頭頭市房地地產(chǎn)有很很大的發(fā)發(fā)展空間間。20066年包頭頭市場(chǎng)的的供求結(jié)結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)計(jì)與20005年年基本結(jié)結(jié)構(gòu)類似似，不會(huì)會(huì)發(fā)生大大的改變變。中高高檔商品品房建設(shè)設(shè)在品質(zhì)質(zhì)和數(shù)量量上將有有所提高高，普通通商品房房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房基本保保持相當(dāng)當(dāng)規(guī)模。受購買買住房55年內(nèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易，銷售售時(shí)全額額征收營營業(yè)稅的的影響，存量房房交易的的升溫趨趨勢(shì)趨緩緩。需求相對(duì)對(duì)于有限限的供給給過于旺旺盛，必必然引起起房價(jià)上上漲。隨隨著人們們收入的的增長

57、和和生活水水平的提提高，住住房需求求不斷提提高，加加之小高高層、高高層樓盤盤的推出出，必然然會(huì)引起起價(jià)格上上漲。但但是，由由于購房房者的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力有相當(dāng)當(dāng)差距，對(duì)房價(jià)價(jià)上漲的的承受能能力也有有很大差差別。房房價(jià)上漲漲過快，會(huì)打擊擊購房者者的積極極性，引引起市場(chǎng)場(chǎng)畸形發(fā)發(fā)展，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的持續(xù)發(fā)發(fā)展不利利。國家家近期出出臺(tái)的政政策措施施，也旨旨在控制制房價(jià)過過快上漲漲，維護(hù)護(hù)正常市市場(chǎng)秩序序。受多多方面因因素的影影響，未未來幾年年內(nèi)包頭頭房價(jià)將將保持上上升趨勢(shì)勢(shì)，但上上漲的幅幅度不會(huì)會(huì)太大。根據(jù)房房管局相相關(guān)部門門的估計(jì)計(jì)，066年包頭頭房價(jià)的的漲幅將將控制在在10%以內(nèi)。 總之，包包頭

58、市未未來經(jīng)濟(jì)濟(jì)預(yù)期良良好，城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)也有很很大發(fā)展展空間。購房者者需求檔檔次的提提升、先先進(jìn)的開開發(fā)和營營銷觀念念的引入入，也會(huì)會(huì)使包頭頭市的房房地產(chǎn)開開發(fā)水平平逐步提提高。2 區(qū)域域市場(chǎng)研研究2.1 區(qū)域調(diào)調(diào)研的目目的和方方法通過對(duì)包包頭市房房地產(chǎn)的的最詳盡盡調(diào)研，最大程程度地熟熟悉和了了解包頭頭市房地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)特點(diǎn)，掌握目目前市場(chǎng)場(chǎng)上各項(xiàng)項(xiàng)目具體體情況、總體供供應(yīng)量和和供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)、價(jià)價(jià)格情況況、規(guī)劃劃及配套套等，分分析各在在售（建建）項(xiàng)目目以及其其銷售情情況。在掌握了了的市場(chǎng)場(chǎng)基本情情況之后后，針對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的區(qū)位特特點(diǎn)、供供應(yīng)量、項(xiàng)目總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管管理、價(jià)價(jià)格等諸諸多因

59、素素如何對(duì)對(duì)項(xiàng)目品品質(zhì)產(chǎn)生生影響，逐項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行綜合合對(duì)比分分析，發(fā)發(fā)現(xiàn)其內(nèi)內(nèi)在規(guī)律律，掌握握“包頭市市住宅市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀的形成成原因”和分析析“包頭市市住宅市市場(chǎng)今后后的發(fā)展展方向”，進(jìn)而而挖掘市市場(chǎng)空白白點(diǎn)。通過對(duì)包包頭市房房地產(chǎn)的的了解，確定出出包頭市市房地產(chǎn)產(chǎn)住宅項(xiàng)項(xiàng)目的各各項(xiàng)影響響因素，運(yùn)用層層次分析析法（AAHP）確定各各影響因因素的權(quán)權(quán)重，即即對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目的影影響程度度。然后后運(yùn)用德德爾菲法法根據(jù)這這幾個(gè)影影響因素素對(duì)各項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行綜合評(píng)評(píng)分，得得出各項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合品質(zhì)質(zhì)值，根根據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格求出各各項(xiàng)目的的性價(jià)比比。以對(duì)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行更為準(zhǔn)準(zhǔn)確的了了解和判判斷。2.2 樣本選選擇

60、參照包頭頭市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)狀狀，敝司司對(duì)形成成一定規(guī)規(guī)模的在在售項(xiàng)目目進(jìn)行了了全面的的調(diào)研，剔除一一些規(guī)模模較小、參考意意義不大大以及定定向開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目，最終終選取99個(gè)項(xiàng)目目作為分分析的樣樣本，同同時(shí)對(duì)樣樣本中的的2個(gè)具具體的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行個(gè)案分分析。項(xiàng)項(xiàng)目詳細(xì)細(xì)情況見見下表。 項(xiàng)目目概況物業(yè)名稱稱 發(fā) 展 商商 物物業(yè)位置置麗日花園園 包頭頭市申銀銀房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司 民民族東路路和莫尼尼路交匯匯處歐風(fēng)麗景景 包頭頭市銀基基房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司 民族族東路和和莫尼路路交匯處處錦林花園園 包頭頭市錦盛盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司 青山山區(qū)文化化路西端端（青山山賓館東東側(cè)）歐鹿生活活城