國華公司河北大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告

1、國華公司司河北大大廈項(xiàng)目目定位研究究報(bào)告搜 房 資 訊訊 控 股搜房研究究院 中房房指數(shù)系系統(tǒng) 目錄錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc534239987 1. 總總體市場場狀況分分析 PAGEREF _Toc534239987 h 1 HYPERLINK l _Toc534239988 1.1 飯店市市場概況況 PAGEREF _Toc534239988 h 1 HYPERLINK l _Toc534239989 1.1.1 住住宿人員員狀況 PAGEREF _Toc534239989 h 3 HYPERLINK l _Toc534239990 1.1.2 北北京市

2、飯飯店賓館館概況 PAGEREF _Toc534239990 h 6 HYPERLINK l _Toc534239991 1.2 飯店供供應(yīng)與需需求發(fā)展展預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc534239991 h 18 HYPERLINK l _Toc534239992 1.2.1 飯飯店供應(yīng)應(yīng)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc534239992 h 18 HYPERLINK l _Toc534239993 1.2.2 飯飯店需求求發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc534239993 h 18 HYPERLINK l _Toc534239994 1.3 寫字樓樓市場概概況 PAGEREF _To

3、c534239994 h 21 HYPERLINK l _Toc534239995 1.3.1 市市場供應(yīng)應(yīng)情況 PAGEREF _Toc534239995 h 21 HYPERLINK l _Toc534239996 1.3.2 寫寫字樓市市場需求求狀況 PAGEREF _Toc534239996 h 24 HYPERLINK l _Toc534239997 1.3.3 加加入WTTO對(duì)寫寫字樓市市場的影影響分析析 PAGEREF _Toc534239997 h 25 HYPERLINK l _Toc534239998 1.3.4 相相關(guān)政策策對(duì)寫字字樓市場場影響的的分析 PAGEREF _

4、Toc534239998 h 25 HYPERLINK l _Toc534239999 1.4 寫字樓樓市場供供應(yīng)與需需求發(fā)展展預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc534239999 h 25 HYPERLINK l _Toc534240000 2. 重重點(diǎn)區(qū)域域項(xiàng)目分分析 PAGEREF _Toc534240000 h 25 HYPERLINK l _Toc534240001 2.1 目標(biāo)區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽钦{(diào)查查 PAGEREF _Toc534240001 h 25 HYPERLINK l _Toc534240002 2.1.1 區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽腔颈緺顩r PAGEREF _Toc534240002 h

5、 25 HYPERLINK l _Toc534240003 2.1.2 區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽墙?jīng)營營狀況 PAGEREF _Toc534240003 h 25 HYPERLINK l _Toc534240004 2.2 目標(biāo)區(qū)區(qū)域飯店店調(diào)查 PAGEREF _Toc534240004 h 25 HYPERLINK l _Toc534240005 2.2.1 區(qū)區(qū)域飯店店基本狀狀況 PAGEREF _Toc534240005 h 25 HYPERLINK l _Toc534240006 2.2.2 區(qū)區(qū)域飯店店經(jīng)營狀狀況 PAGEREF _Toc534240006 h 25 HYPERLINK l _T

6、oc534240007 2.3 目標(biāo)區(qū)區(qū)域酒店店式公寓寓調(diào)查 PAGEREF _Toc534240007 h 25 HYPERLINK l _Toc534240008 2.4 目標(biāo)區(qū)區(qū)域市場場發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc534240008 h 25 HYPERLINK l _Toc534240009 3. 目目標(biāo)市場場分析 PAGEREF _Toc534240009 h 25 HYPERLINK l _Toc534240010 3.1 目標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目定位位 PAGEREF _Toc534240010 h 25 HYPERLINK l _Toc534240011 3.2 目標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目寫字字樓、

7、飯飯店、酒酒店式公公寓面積積配置 PAGEREF _Toc534240011 h 25 HYPERLINK l _Toc534240012 3.2.1 各各類綜合合物業(yè)面面積分配配參考 PAGEREF _Toc534240012 h 25 HYPERLINK l _Toc534240013 3.2.2 周周圍飯店店項(xiàng)目基基本情況況 PAGEREF _Toc534240013 h 25 HYPERLINK l _Toc534240014 3.2.3 目目標(biāo)項(xiàng)目目寫字樓樓、商業(yè)業(yè)、飯店店面積分分布 PAGEREF _Toc534240014 h 25 HYPERLINK l _Toc5342400

8、15 3.3 經(jīng)營寫寫字樓、飯店的的風(fēng)險(xiǎn)及及控制 PAGEREF _Toc534240015 h 25 HYPERLINK l _Toc534240016 3.3.1 經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素素對(duì)市場場的影響響 PAGEREF _Toc534240016 h 25 HYPERLINK l _Toc534240017 3.3.2 地地域競爭爭的影響響 PAGEREF _Toc534240017 h 25 HYPERLINK l _Toc534240018 3.3.3 潛潛在供應(yīng)應(yīng)量的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc534240018 h 25 HYPERLINK l _Toc534240019 3.3.4 定

9、定位風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc534240019 h 25 HYPERLINK l _Toc534240020 3.3.5 交交通風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc534240020 h 25 HYPERLINK l _Toc534240021 3.3.6 經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc534240021 h 25 HYPERLINK l _Toc534240022 4. 經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析 PAGEREF _Toc534240022 h 25 HYPERLINK l _Toc534240023 4.1 本報(bào)告告經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算原則則 PAGEREF _Toc534240023 h 25

10、HYPERLINK l _Toc534240024 4.2 基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)選取取的依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc534240024 h 25 HYPERLINK l _Toc534240025 4.3 建設(shè)成成本 PAGEREF _Toc534240025 h 25 HYPERLINK l _Toc534240026 4.4 寫字樓樓經(jīng)營收收益 PAGEREF _Toc534240026 h 25 HYPERLINK l _Toc534240027 4.4.1 寫寫字樓出出租經(jīng)營營情況預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc534240027 h 25 HYPERLINK l _Toc534240028

11、 4.2.2 寫寫字樓經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益測(cè)算 PAGEREF _Toc534240028 h 25 HYPERLINK l _Toc534240029 5. 結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc534240029 h 25PAGE 771. 總總體市場場狀況分分析1.1 飯店市市場概況況北京作為為世界著著名的歷歷史文化化名城和和東方古古都、擁擁有13382萬萬常住人人口和3300萬萬流動(dòng)人人口。北北京是中中國的首首都，是是對(duì)中國國和世界界都有巨巨大影響響力的城城市。這這里聚集集了全國國黨、政政、軍首首腦機(jī)關(guān)關(guān)和全國國性公司司的總部部、行業(yè)業(yè)總會(huì)、金融機(jī)機(jī)構(gòu)總部部。中共共中央和和國務(wù)院院在北京京制定國國家

12、發(fā)展展的重大大方針、政策，領(lǐng)導(dǎo)全全國的現(xiàn)現(xiàn)代化建建設(shè)。北北京的國國際、國國內(nèi)公務(wù)務(wù)與社會(huì)會(huì)交往活活動(dòng)繁忙忙，每天天產(chǎn)生和和發(fā)布著著大量的的經(jīng)濟(jì)社社會(huì)信息息，從中中反映出出中國的的發(fā)展方方向。北北京是中中國區(qū)位位優(yōu)勢(shì)最最明顯的的城市，以北京京為中心心城市，包括遼遼東半島島、山東東半島、京津冀冀在內(nèi)的的環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈圈，產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)雄雄厚、資資源豐富富、人口口密集，市場潛潛力巨大大，是我我國未來來經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展最活活躍、最最具發(fā)展展?jié)摿Φ牡膮^(qū)域之之一。北北京是全全國的金金融決策策和宏觀觀調(diào)控中中心城市市。中央央銀行和和其它政政策性銀銀行、商商業(yè)銀行行、商業(yè)業(yè)保險(xiǎn)等等重大金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的總部部都設(shè)在在北京，

13、涉及全全國的貨貨幣金融融政策在在這里制制定和發(fā)發(fā)布。北北京是中中國科學(xué)學(xué)、教育育、文化化最繁榮榮發(fā)達(dá)的的城市。已經(jīng)具具有了學(xué)學(xué)科門類類齊全、研究領(lǐng)領(lǐng)域廣闊闊、有雄雄厚研究究力量的的自然科科學(xué)、技技術(shù)科學(xué)學(xué)和社會(huì)會(huì)科學(xué)體體系，成成為全國國最大的的科研基基地和國國內(nèi)外科科學(xué)技術(shù)術(shù)信息的的重要集集散地。北京市市民的文文化教育育程度在在中國最最高，每每百人中中就有114人受受到高等等教育，這些年年來，北北京大型型文化設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)步伐加加快。隨隨著中國國改革開開放的日日益深入入，北京京不但是是中國的的政治文文化中心心、是中中國最主主要的旅旅游城市市之一，也已成成為當(dāng)前前及進(jìn)入入二十一一世紀(jì)后后外商投投資

14、的熱熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)之一。北京是是中國城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)代化水水平最高高的城市市。北京京城區(qū)通通往周邊邊地區(qū)的的放射形形交通干干線四通通八達(dá)，京津塘塘、京石石、首都都機(jī)場高高速路的的建成，形成了了現(xiàn)代化化交通體體系的骨骨架。北北京西客客站是亞亞洲最大大的現(xiàn)代代化鐵路路客運(yùn)中中心，首首都國際際機(jī)場是是我國最最大的航航空港，航線通通住世界界各地。北京已已經(jīng)成為為中國與與世界各各國郵政政、通訊訊的主要要樞紐，市內(nèi)電電話裝機(jī)機(jī)容量已已達(dá)4662萬門門。北京京是中國國綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力最強(qiáng)的的城市之之一。北北京擁有有基礎(chǔ)雄雄厚、門門類齊全全、體系系完整的的第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、尤尤其是改改革開放放的近二二十年來來，第二

15、二產(chǎn)業(yè)保保持了較較高的增增長速度度，當(dāng)前前北京市市以調(diào)整整工業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和布布局為重重點(diǎn)，積積極發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和輕型型、低能能耗、無無污染的的新型工工業(yè)。北北京的農(nóng)農(nóng)業(yè)技術(shù)術(shù)水平全全國領(lǐng)先先。北京京第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展速度度大大超超過其它它產(chǎn)業(yè)，成為北北京經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展中中的主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。北京市市重要地地位、特特點(diǎn)及發(fā)發(fā)展前景景都決定定了北京京市作為為中國最最重要交交流中心心的作用用，旅游游、會(huì)議議、商務(wù)務(wù)、訪問問等等，都決定定了對(duì)賓賓館飯店店的巨大大需求。目前，全全市有外外商投資資企業(yè)近近1.33萬家，合同外外資金額額2188.866億美元元，其中中跨國公公司和國國際知名名公司有有3166家已在

16、在北京投投資了4418個(gè)個(gè)項(xiàng)目，全球最最大的5500家家企業(yè)中中，在北北京有投投資項(xiàng)自自的就達(dá)達(dá)1466家，金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)和組織織在京的的代表處處達(dá)2115家，銀行類類1155家，保保險(xiǎn)類880家，其它330家，外資銀銀行在京京設(shè)立分分行144家。投投資來源源地涉及及到香港港、美國國、日本本、臺(tái)灣灣、歐盟盟各國等等1000多個(gè)國國家和地地區(qū)。大大量的外外商投資資企業(yè)帶帶動(dòng)了商商務(wù)旅行行、商務(wù)務(wù)會(huì)議增增加，增增加了賓賓館飯店店，尤其其涉外賓賓館飯店店的需求求量。北京是世世界聞名名的旅游游勝地和和著名的的文化古古城，文文物古跡跡、風(fēng)景景名勝數(shù)數(shù)不勝數(shù)數(shù)，故宮宮、長城城已經(jīng)成成為中國國的象征征。北京京

17、的民俗俗文化豐豐富多彩彩，國子子監(jiān)古文文化街、白云觀觀廟會(huì)等等是民俗俗活動(dòng)的的重要地地區(qū)。北北京作為為國內(nèi)最最重要旅旅游城市市之一，長城與與故宮已已經(jīng)成為為中華民民族的象象征，長長期以來來北京一一直吸引引著廣大大的國內(nèi)內(nèi)游客，同時(shí)也也吸引了了眾多國國際游客客。近年年來，在在國內(nèi)擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需的宏觀觀調(diào)控政政策下，節(jié)假日日時(shí)間也也越來越越長，同同時(shí)帶薪薪休假制制度也將將逐步提提到日程程上來，這對(duì)國國內(nèi)旅游游業(yè)將形形成重大大促進(jìn)。尤其隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展人人民收入入水平不不斷提高高，旅游游經(jīng)濟(jì)也也將成為為國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重重要支柱柱性產(chǎn)業(yè)業(yè)。旅游游業(yè)對(duì)賓賓館飯店店也提出出了巨大大需求。北京是中中國最主主要的

18、國國際交往往中心，正在按按照國際際化大城城市的客客觀要求求，拓寬寬對(duì)外交交往的渠渠道，已已同766個(gè)國家家的966個(gè)首都都和大城城市建立立了友好好聯(lián)系，與199個(gè)國家家的222個(gè)城市市建立了了友好城城市關(guān)系系。另外外，全國國各省、重要城城市以及及大公司司等紛紛紛在北京京市設(shè)立立辦事機(jī)機(jī)構(gòu)，來來往人員員頻繁。各種外外事、地地方、企企業(yè)的交交往，對(duì)對(duì)北京市市的賓館館飯店也也提出了了巨大需需求。另外，我我國會(huì)議議、展覽覽經(jīng)濟(jì)不不斷發(fā)展展，也為為北京賓賓館飯店店的功能能、設(shè)施施、服務(wù)務(wù)提出了了新的要要求。1.1.1 住住宿人員員狀況1.1.1.11 國外外住宿人人員根據(jù)國家家統(tǒng)計(jì)局局、國家家旅游局局的

19、抽樣樣調(diào)查，20000年來來本市在在飯店住住宿的118611名國外外旅游者者中，按按目的分分類如下下：目的人數(shù)比例（）游覽、觀觀光、度度假77942.00探親、訪訪友32417.44商務(wù)47825.77會(huì)議744.0健康、療療養(yǎng)945.0宗教朝拜拜100.5文化、體體育、技技術(shù)交流流623.3其他402.1合計(jì)18611100目的分類類表示見見下圖：圖1.11.1 國外住住宿人員員目的分分類以上調(diào)查查人員按按職業(yè)分分類如下下：職業(yè)組成成人數(shù)比例（）政府工作作人員955.1專業(yè)技術(shù)術(shù)人員30716.55職員30916.66技工/工工人19410.44商務(wù)人員員40.2服務(wù)/推推銷員1377.4退

20、休人員員633.4合計(jì)國外人員員主要來來源于日日本、美美國等地地，19999年年、20000年年國外游游客主要要來源國國家構(gòu)成成如下：日本美國韓國德國馬來西亞亞英國法國新加坡加拿大意大利澳大利亞亞泰國1999945.66524.00919.11510.55310.9958.8117.8887.2885.4553.9224.8554.1112000054.33331.00527.88112.11110.5539.6889.5887.3115.2335.1114.5004.38820000年來北北京的國國外客人人2822萬人，比19999年年增長88.655%。20001年截截止111月底北北京市

21、累累計(jì)接待待海外旅旅游者2265.12萬萬人，比比去年同同期增長長0.666%。其中接接待外國國人2223.335萬人人，比去去年同期期增長00.399%；從從來京各各洲際客客源國情情況看，亞洲游游客比去去年同期期下降44.433%；美美洲游客客比去年年同期增增長4.78%；歐洲洲游客比比去年同同期增長長3.443%；大洋洲洲游客比比去年同同期增長長6.001%；非洲游游客比去去年同期期下降00.299%。香香港同胞胞24.23萬萬人，比比去年同同期增長長6.117%；澳門同同胞1.28萬萬人，比比去年同同期下降降6.332%；臺(tái)灣同同胞166.266萬人，比去年年同期下下降2.73%。北京京

22、賓館飯飯店接待待國際旅旅游者歷歷年人數(shù)數(shù)變化情情況如下下圖：20000年旅游游外匯收收入277.688億美元元，比119999年增長長10.7%，北京市市歷年旅旅游外匯匯收入變變動(dòng)情況況見下圖圖：根據(jù)20000年年統(tǒng)計(jì)，在國外外客人來來京的花花費(fèi)中，住宿費(fèi)費(fèi)用已經(jīng)經(jīng)達(dá)到44.2億億美元，占到總總支出的的15.2%，僅僅次次于在民民航與商商品的花花費(fèi)。具具體花費(fèi)費(fèi)構(gòu)成如如下圖所所示：1.1.1.22 國內(nèi)內(nèi)旅游人人員狀況況根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，20000年年北京賓賓館飯店店共接待待外省市市來京游游客67743萬萬人次，比19999年年增長110%。人均花花費(fèi)6880.335元，平均停停留6.9天。2000

23、1年1-111月涉涉外飯店店接待國國內(nèi)客人人6811.788萬人，比去年年同期增增長311.200%。1.1.2 北北京市飯飯店賓館館概況1.1.2.11 賓館館飯店基基本情況況目前北京京市列入入國家旅旅游局及及統(tǒng)計(jì)局局統(tǒng)計(jì)資資料的飯飯店及酒酒店式公公寓共有有5711家，其其中5星級(jí)飯飯店211家、4星級(jí)飯飯店399家、3星級(jí)飯飯店1448家、2星級(jí)2009家、1星級(jí)577家、酒酒店式公公寓222家、未未定級(jí)飯飯店288家、非非定點(diǎn)飯飯店477家。不不同星級(jí)級(jí)飯店所所占比例例如下圖圖所示：根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，20000年年北京旅旅游飯店店客房數(shù)數(shù)量已經(jīng)經(jīng)達(dá)到88.4萬萬間，較較19999年增增加了11

24、6.77%。北北京市歷歷年客房房數(shù)量變變動(dòng)情況況見下圖圖：根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)資料，不同星星級(jí)飯店店客房數(shù)數(shù)量以及及床位數(shù)數(shù)量比例例分布情情況如下下：1.1.2.22 賓館館飯店基基本經(jīng)營營情況20000年，北北京市涉涉外飯店店收入總總額1228.112億元元，同比比增長77.111%；客客房平均均出租率率61%，較19999年年增長44%；客客房平均均房價(jià)3394元元/間天；實(shí)現(xiàn)利利潤總額額1.444億元元，扣除除不可比比因素，是去年年同期的的2.33倍。隨著接待待人數(shù)的的增長，涉外飯飯店的出出租率明明顯回升升，使得得占營業(yè)業(yè)收入總總額一半半的客房房收入達(dá)達(dá)到599.522億元，同比增增長6.9%，成

25、為營營業(yè)收入入總額增增長的原原因之一一。從客客房的平平均房價(jià)價(jià)看，220000年，涉涉外飯店店平均房房價(jià)3994元/間天，比上年年高出442元/間天，增長111.99%，成成為營業(yè)業(yè)收入總總額增長長的另一一原因。自年初以以來，五五星級(jí)飯飯店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收入、利潤的的同步增增長，取取得良好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)營營業(yè)收入入33.88億億元、利利潤總額額5.775億元元，分別別比上年年增長110.99%和4.55%；四四星級(jí)飯飯店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營業(yè)收收入400.3億億元，同同比增長長5.44%，由由上年虧虧損56669萬萬元轉(zhuǎn)為為贏利11.288億元；三星級(jí)級(jí)及以下下飯店實(shí)實(shí)現(xiàn)營業(yè)業(yè)收入441.556億元元，同比

26、比增長113.55%，虧虧損5.59億億元，扣扣除不可可比因素素，比上上年增虧虧1.229億元元，其經(jīng)經(jīng)營狀況況有待改改善。20011年，隨隨著我國國加入WWTO和和北京正正加緊申申辦20008年年奧運(yùn)會(huì)會(huì)，北京京市的國國際旅游游業(yè)將繼繼續(xù)保持持增長勢(shì)勢(shì)頭，預(yù)預(yù)計(jì)全年年接待海海外旅游游者將達(dá)達(dá)3000萬人次次，比220000年增長長6%；旅旅游外匯匯收入229億美美元，比比20000年增增長5%。不同星級(jí)級(jí)飯店租租金與出出租率20000年不同同星級(jí)賓賓館客房房實(shí)際平平均房價(jià)價(jià)狀況如如下圖所所示：根據(jù)房價(jià)價(jià)租金情情況，未未定級(jí)的的賓館飯飯店可能能多為四四星與三三星級(jí)水水平。20000年四星星級(jí)飯

27、店店出租率率最高，超過770%；二星級(jí)級(jí)出租率率較低。不同星星級(jí)賓館館客房實(shí)實(shí)際出租租率如下下圖所示示：各類營業(yè)業(yè)收入在在不同星星級(jí)飯店店中的比比重不同星級(jí)級(jí)飯店一一般除客客房服務(wù)務(wù)之外，尚設(shè)有有餐飲服服務(wù)、商商品銷售售服務(wù)以以及包括括會(huì)議服服務(wù)在內(nèi)內(nèi)的其他他服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目。不不同星級(jí)級(jí)賓館不不同服務(wù)務(wù)項(xiàng)目所所占營業(yè)業(yè)收入構(gòu)構(gòu)成狀況況分析如如下：三星級(jí)與與五星級(jí)級(jí)賓館客客房服務(wù)務(wù)收入所所占總收收入比重重最低，未定級(jí)級(jí)的賓館館客房服服務(wù)收入入所占比比重最高高。星級(jí)飯店店餐飲服服務(wù)收入入占總營營業(yè)收入入比重都都比較高高，尤其其五星級(jí)級(jí)與三星星級(jí)飯店店，比例例均超過過30%。星級(jí)飯店店商品銷銷售所占占營

28、業(yè)收收入比例例都高于于未定級(jí)級(jí)的飯店店與公寓寓，四星星級(jí)、五五星級(jí)飯飯店比例例更高于于其他星星級(jí)飯店店。酒店式公公寓除客客房服務(wù)務(wù)外，一一般還提提供健身身、商務(wù)務(wù)、子女女教育等等等多種種服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，所所以營業(yè)業(yè)收入中中其他項(xiàng)項(xiàng)所占比比重最大大。不同星級(jí)級(jí)飯店各各類營業(yè)業(yè)收入比比重公寓營業(yè)業(yè)收入中中客房收收入超過過多數(shù)，其他收收入項(xiàng)目目比重也也非常高高，而餐餐飲與商商品收入入比例較較低。未定級(jí)飯飯店一般般客房收收入占到到總營業(yè)業(yè)收入的的絕大多多數(shù)，餐餐飲收入入也較高高。五星級(jí)飯飯店客房房收入所所占比例例未過半半數(shù)，餐餐飲收入入比重較較高；四四星級(jí)飯飯店客房房收入超超過半數(shù)數(shù)，餐飲飲收入也也占了非

29、非常高的的比例；三星級(jí)級(jí)飯店與與五星級(jí)級(jí)飯店收收入構(gòu)成成比較一一致；二二星級(jí)、一星級(jí)級(jí)飯店客客房收入入比重增增加，餐餐飲收入入與其他他項(xiàng)收入入比重基基本相當(dāng)當(dāng)。各類類飯店商商品收入入比重都都比較低低。不同星級(jí)級(jí)飯店收收入構(gòu)成成20000年北京京飯店總總收入1128.12億億元，五五星、四四星級(jí)飯飯店數(shù)量量雖然較較少，但但總收入入確占了了較大比比重：不同星級(jí)級(jí)飯店利利潤狀況況20000年北京京飯店利利潤總額額達(dá)到22.8億億元，五五星、四四星級(jí)飯飯店利潤潤較高，其他飯飯店利潤潤總額仍仍然為負(fù)負(fù)值，三三星級(jí)飯飯店虧損損最大：1.1.2.33 北京京賓館飯飯店區(qū)域域分布朝陽區(qū)由由于商務(wù)務(wù)氣氛濃濃厚，

30、發(fā)發(fā)展較快快，所以以賓館飯飯店數(shù)量量最多；海淀區(qū)區(qū)由于中中關(guān)村區(qū)區(qū)域發(fā)展展迅速，旅游休休閑景點(diǎn)點(diǎn)多，賓賓館飯店店也比較較多。各各區(qū)域具具體賓館館數(shù)量分分布見下下圖：1、五星星級(jí)飯店店分布北京市五五星級(jí)飯飯店主要要分布與與朝陽區(qū)區(qū)的CBBD、燕燕莎商圈圈，東城城區(qū)的長長安街、王府井井附近，以及海海淀區(qū)的的中關(guān)村村附近。各區(qū)域域分布比比例如下下圖所示示。2、四星星級(jí)飯店店分布四星級(jí)賓賓館飯店店仍然以以朝陽、東城、海淀等等區(qū)域最最集中，具體見見下圖。3、三星星級(jí)飯店店分布三星級(jí)飯飯店雖然然仍然是是朝陽等等商務(wù)氣氣氛濃厚厚的區(qū)域域最集中中，可在在有一定定旅游資資源的遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣縣數(shù)量已已經(jīng)明顯顯增加。4

31、、二星星級(jí)及一一星級(jí)飯飯店分布布城區(qū)內(nèi)分分布趨勢(shì)勢(shì)與三星星以上飯飯店分布布趨勢(shì)相相比變化化不大，遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)縣數(shù)量量繼續(xù)增增加。5、公寓寓區(qū)域分分布由于公寓寓以較長長時(shí)間進(jìn)進(jìn)行商務(wù)務(wù)活動(dòng)的的人為主主要客戶戶群，所所以在商商務(wù)氣氛氛濃厚的的朝陽、東城、海淀等等區(qū)域，數(shù)量比比重較大大。1.2 飯店供供應(yīng)與需需求發(fā)展展預(yù)測(cè)1.2.1 飯飯店供應(yīng)應(yīng)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)改革開放放20多年年來，北北京飯店店接待游游客能力力保持了了較快的的發(fā)展速速度，客客房數(shù)量量年平均均增長速速度達(dá)到到了155.8%。隨著著北京市市現(xiàn)代化化進(jìn)程加加快，加加入WTTO后對(duì)對(duì)外交流流增加，以及220088年奧運(yùn)運(yùn)會(huì)體育育旅游觀觀光的需需求刺

32、激激，近幾幾年客房房數(shù)量年年增長速速度仍然然不會(huì)低低于前220年的的平均值值。以115.88%作為為年增長長速度估估計(jì)今后后數(shù)年客客房數(shù)量量，考慮慮到中國國經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)發(fā)展以及及目前面面臨的眾眾多利好好因素，這一估估計(jì)在目目前情況況下仍然然比較保保守：1.2.2 飯飯店需求求發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)1.2.2.11 旅游游與商務(wù)務(wù)需求基基本狀況況20000年，北北京全年年接待海海外旅游游者2882.11萬人次次，比上上年增長長11.8%；旅游外外匯收入入27.7億美美元，比比上年增增長100.8%。全市市接待國國內(nèi)旅游游者1.02億億人次，旅游收收入4996億元元，均比比上年增增長100%。形形成了國國際

33、國內(nèi)內(nèi)旅游兩兩者同步步發(fā)展的的格局。旅游業(yè)業(yè)總收入入7255.744億元，增加值值占第三三產(chǎn)業(yè)增增加值的的32%，占GDDP的比比重為118.77%。根根據(jù)北北京市旅旅游發(fā)展展總體規(guī)規(guī)劃到到規(guī)劃期期末（220200年），將北京京建設(shè)成成為具有有東方特特色的一一流國際際旅游城城市和具具有首都都風(fēng)貌的的國內(nèi)首首位旅游游中心城城市。鞏固固和完善善首都形形象（中中國首都都、東方方古都、現(xiàn)代新新都），把北京京建設(shè)成成全國旅旅游首善善之區(qū)，成為國國內(nèi)外旅旅游者的的首選之之地，使使旅游的的發(fā)展充充滿首創(chuàng)創(chuàng)精神和和新意。把北京京建成代代表中國國現(xiàn)代化化成就和和中國旅旅游業(yè)形形象的城城市；不不斷提高高旅游業(yè)業(yè)對(duì)

34、首都都經(jīng)濟(jì)的的貢獻(xiàn)率率，使其其成為首首都經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱柱產(chǎn)業(yè)；充分發(fā)發(fā)揮旅游游產(chǎn)業(yè)的的重要社社會(huì)功能能，創(chuàng)造造更多就就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)、提高高公民生生活質(zhì)量量與自身身素質(zhì)、促進(jìn)社社會(huì)文明明與城市市國際化化；本著著對(duì)旅游游資源開開發(fā)、利利用、保保護(hù)相結(jié)結(jié)合的原原則，保保護(hù)古都都風(fēng)貌、改善首首都生態(tài)態(tài)環(huán)境。全面提提高旅游游服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，提提高旅游游者的滿滿意度，旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全面面實(shí)行現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)業(yè)制度，真正實(shí)實(shí)現(xiàn)WTTO對(duì)旅旅游業(yè)提提出的各各項(xiàng)要求求，使旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)具備更更加強(qiáng)大大的市場場競爭力力。隨著著旅游業(yè)業(yè)發(fā)展，對(duì)賓館館飯店需需求量必必將增加加。今年111月中國國已經(jīng)正正式成為為國際貿(mào)貿(mào)易組織織成員，國際商

35、商務(wù)交往往活動(dòng)更更加頻繁繁，國際際商務(wù)旅旅客來京京人次必必將增加加；作為為國家的的首都，北京是是國內(nèi)政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化等各各領(lǐng)域中中心，交交流、會(huì)會(huì)議、展展覽等等等都必將將加大對(duì)對(duì)賓館、飯店的的需求量量；同時(shí)時(shí)北京作作為一個(gè)個(gè)歷史文文化古城城，旅游游資源豐豐富，是是國內(nèi)外外游客首首選的游游覽觀光光勝地，而且隨隨著法定定假日的的增多和和帶薪假假期在我我國的流流行，越越來越多多的人外外出旅游游，并選選擇星級(jí)級(jí)飯店入入住。1.2.2.22 需求求預(yù)測(cè)改革開放放以來，海外來來京旅游游人數(shù)增增長迅速速，日前前中國加加入WTTO，國國際交往往，尤其其商務(wù)交交往必然然增加，海外來來京人數(shù)數(shù)仍然會(huì)會(huì)維持較

36、較快的增增速。以以前200年數(shù)據(jù)據(jù)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，預(yù)測(cè)測(cè)今后接接待海外外來京人人數(shù)如下下：國內(nèi)游客客方面，隨著每每年法定定假日中中長假的的增多，近年來來也在以以年增長長率超過過10%的速度度增加，以此為為基數(shù)估估計(jì)，國國內(nèi)來京京游客數(shù)數(shù)量：在較長的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)，外省省市國內(nèi)內(nèi)游客仍仍是北京京市飯店店最主要要客戶，在旅游游業(yè)收入入中，國國內(nèi)游客客收入目目前占總總旅游收收入近770%，這一趨趨勢(shì)較長長時(shí)期內(nèi)內(nèi)不會(huì)改改變。以以上預(yù)測(cè)測(cè)中并未未考慮220088年由于于奧運(yùn)會(huì)會(huì)舉辦將將導(dǎo)致游游客大幅幅增加。1.3 寫字樓樓市場概概況1.3.1 市市場供應(yīng)應(yīng)情況隨著北京京市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展，整個(gè)辦辦公用房房市場

37、日日漸活躍躍，從119944年不足足20平方方米的竣竣工量，到19999年年達(dá)到頂頂峰877.744萬平方方米，220000年稍有有回落，竣工面面積約為為69萬平平方米，整個(gè)辦辦公市場場存量在在5000萬平方方米左右右。歷年來辦辦公用房房的開工工面積由由94年的的2000平方米米上升到到96、97年高高峰，超超過6000萬平平方米，由于當(dāng)當(dāng)時(shí)寫字字樓市場場的投資資過熱，98年后后逐年回回落。到到20000年大大約在4449萬萬平方米米左右。進(jìn)入20001年年后，寫寫字樓市市場平淡淡中見活活躍，預(yù)預(yù)計(jì)全年年寫字樓樓供應(yīng)量量應(yīng)能達(dá)達(dá)到1440萬平平方米以以上。其其中，中中關(guān)村地地區(qū)的供供應(yīng)量將將有

38、333萬平方方米左右右。目前前，CBBD地區(qū)區(qū)只有數(shù)數(shù)碼011、總面面積7萬平方方米的新新亞大廈廈、成中中大廈和和長安街街邊的凱凱特達(dá)利利項(xiàng)目等等約200萬平方方米的供供應(yīng)量；中關(guān)村村在建的的有融科科資訊中中心和騰騰達(dá)大廈廈等；金金融街地地區(qū)有新新開盤的的國際金金融中心心以及下下半年將將要開盤盤的111萬平方方米的富富凱大廈廈和同樣樣規(guī)模的的中證大大廈，總總共約330萬平平方米的的供應(yīng)量量。 綜合起起來，大大約有1141萬萬平方米米的供應(yīng)應(yīng)量入市市。（見見下表）20011年北京京高檔寫寫字樓供供應(yīng)狀況況項(xiàng)目名稱稱 面積（平平方米）項(xiàng)目名稱稱 面積（平平方米）數(shù)碼科技技大廈700000新亞大廈廈

39、700000融科資訊訊中心500000凱特達(dá)利利1000000騰達(dá)大廈廈 910000名人廣場場700000國興大廈廈 480000太運(yùn)大廈廈200000太平洋國國際大廈廈 600000北京國際際金融中中心690000中國國際際科技會(huì)會(huì)展中心心600000富凱大廈廈1100000瑞城中心心 2100000中證大廈廈1100000中國人壽壽大廈900000東方廣場場二期1500000數(shù)碼011300000和喬大廈廈三期300000進(jìn)入第三三季度后后，北京京寫字樓樓市場有有四棟寫寫字樓入入伙，這這四棟寫寫字樓為為市場新新增供應(yīng)應(yīng)量32240000平方方米，市市場存量量達(dá)到5527萬萬平方米米。 在

40、這四四棟寫字字樓中，東方廣廣場二期期從面積積上講可可以說是是其中最最大的，中國人人壽大廈廈和和喬喬大廈三三期則都都位于寫寫字樓的的黃金地地段規(guī)劃中中的北京京中央商商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)達(dá)大廈則則靠近中中關(guān)村，新增供供應(yīng)量已已經(jīng)很大大，給市市場帶來來了很大大的壓力力，而現(xiàn)現(xiàn)有寫字字樓所空空出的面面積則更更進(jìn)一步步加劇了了市場的的惡化程程度。同同時(shí)，那那些現(xiàn)在在盡管還還不能入入伙，但但是已經(jīng)經(jīng)開始預(yù)預(yù)租和預(yù)預(yù)售的寫寫字樓也也對(duì)當(dāng)前前寫字樓樓市場產(chǎn)產(chǎn)生了壓壓力。而從中長長期規(guī)劃劃來看，高檔寫寫字樓的的供應(yīng)量量分布有有： CCBD大大約在5500萬萬平方米米，中關(guān)關(guān)村為2200萬萬平方米米左右，金融街街在15

41、50萬平平方米左左右，其其他地區(qū)區(qū)1500萬平方方米左右右，潛在在供應(yīng)量量在10000萬萬平方米米左右。 未來三三年內(nèi)，寫字樓樓的競爭爭將進(jìn)入入產(chǎn)品時(shí)時(shí)代，其中中CBDD將成為為重點(diǎn)地地區(qū)。1.3.2 寫寫字樓市市場需求求狀況20000年以來來，隨著著世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展和亞洲洲經(jīng)濟(jì)的的回暖升升溫，新新經(jīng)濟(jì)的的迅速崛崛起全面面帶動(dòng)了了寫字樓樓市場的的快速回回升。20011年上半半年北京京高檔寫寫字樓市市場在下下半年加加入WTTO及七七月份北北京申奧奧兩大利利好的刺刺激下，北京寫寫字樓市市場逐漸漸趨于活活躍，再再次呈現(xiàn)現(xiàn)出供不不應(yīng)求的的態(tài)勢(shì)；上半年由由于中國國加入世世貿(mào)的臨臨近，許許多公司司

42、，包括括國內(nèi)和和國外公公司，都都看好北北京寫字字樓市場場的投資資前景，尤其是是最近寫寫字樓市市場供不不應(yīng)求，租金直直線上漲漲，投資資回報(bào)率率也呈上上升態(tài)勢(shì)勢(shì)。目前前北京寫寫字樓市市場的投投資回報(bào)報(bào)率約在在9111之間間，與國國外房地地產(chǎn)市場場5左右右的回報(bào)報(bào)率相比比是非常常可觀的的。由于于銀行按按揭已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入商商業(yè)用房房市場，使投資資環(huán)境相相對(duì)寬松松。受高高投資回回報(bào)率的的吸引，一些以以投資為為目的買買家也開開始大面面積購買買寫字樓樓，這些些因素都都會(huì)最終終促使寫寫字樓售售價(jià)逐漸漸上漲。以下是是近年來來的寫字字樓租金金走勢(shì)圖圖：另外，從從去年下下半年開開始，高高科技企企業(yè)（IIT）需需求量出出

43、現(xiàn)回落落。20001年年上半年年，市場場吸納了了近288萬平方方米的高高檔寫字字樓面積積，其中中多數(shù)面面積被電電信、金金融行業(yè)業(yè)購買且且多數(shù)用用于自用用，同時(shí)時(shí)新租戶戶租用和和現(xiàn)有租租戶擴(kuò)租租的情況況也比較較踴躍。從需求求結(jié)構(gòu)上上看，許許多實(shí)力力雄厚的的中資機(jī)機(jī)構(gòu)在上上半年市市場上扮扮演了主主要角色色，吸納納了600%的寫寫字樓市市場份額額。外資資企業(yè)在在租賃市市場上仍仍然體現(xiàn)現(xiàn)出強(qiáng)大大的實(shí)力力，占據(jù)據(jù)40左左右的市市場份額額。，而而傳統(tǒng)行行業(yè)，如如電信、金融行行業(yè)（主主要是國國內(nèi)機(jī)構(gòu)構(gòu)）重新新成為寫寫字樓需需求主力力，市場場需求已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)變變化。這這從一個(gè)個(gè)側(cè)面反反映了中中資機(jī)構(gòu)構(gòu)國際

44、化化進(jìn)程的的加快。東區(qū)和和西區(qū)客客戶群出出現(xiàn)東遷與與西移互動(dòng)跡跡象。如如在今年年的CBBD大戰(zhàn)戰(zhàn)中，CCCTVV的東遷和部分分高科技技外企、上市公公司的西移就證明明了這一一點(diǎn)。20011年寫字字樓租售售市場一一個(gè)最大大特點(diǎn)就就是：西西區(qū)市場場（西城城區(qū)、海海淀區(qū)）的銷售售（租賃賃）量占占北京市市場的668%以以上，從從而以絕絕對(duì)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)超過過東部地地區(qū)（東東城區(qū)、朝陽區(qū)區(qū)），成成為20001年年上半年年市場的的熱點(diǎn)。以金融融街為例例，目前前金融街街地區(qū)的的售價(jià)在在24000美元元平方方米。銷銷售價(jià)格格呈上升升趨勢(shì)，比去年年同期上上漲了33個(gè)百分分點(diǎn)。租租金方面面，成交交價(jià)在226美元元/平方米

45、米.月，比比去年同同期上漲漲了7個(gè)百分分點(diǎn)。從空置率率方面來來看，截截止20001年年第三季季度高檔檔寫字樓樓的平均均空置率率驟升到到14.14%，這一一結(jié)果的的出現(xiàn)主主要是由由于供應(yīng)應(yīng)量的顯顯著增長長。從區(qū)區(qū)位上看看，東城城區(qū)空置置率最高高（211.488%），其次是是朝陽區(qū)區(qū)（155.022%），海淀區(qū)區(qū)和西城城區(qū)列第第三和第第四位，分別為為10.64%和4.004%。20011年第三三季度主主要租賃賃成交公司名稱稱物業(yè)名稱稱位置租賃面積積（平方方米）安捷倫京匯大廈廈朝陽區(qū)東東環(huán)南路路54000中國網(wǎng)通通通泰大廈廈西城區(qū)金金融街50000BEA系系統(tǒng)中國人壽壽大廈朝陽區(qū)朝朝陽門外外大街26

46、000（使用用）華泰保險(xiǎn)險(xiǎn)中化大廈廈西城區(qū)南南禮士路路18000（使用用）金都律師師事務(wù)所所中國人壽壽大廈朝陽區(qū)朝朝陽門外外大街850（使用）美國電報(bào)報(bào)電信公公司國貿(mào)中心心一座朝陽區(qū)建建國門外外大街617（使用）北京電信信通京匯大廈廈朝陽區(qū)東東環(huán)南路路81120011年第三三季度主主要買賣賣成交公司/機(jī)機(jī)構(gòu)名稱稱物業(yè)名稱稱位置面積（平平方米）浙江省政政府浙江大廈廈朝陽區(qū)安安華橋340000中國絲綢綢匯置通大大廈東城區(qū)北北京站200000某證券公公司寶景大廈廈東城區(qū)安安定門50000鐵道部計(jì)計(jì)算中心心國興大廈廈海淀區(qū)車車公莊20000綜合目前前市場的的各方面面因素，中國成成功地申申辦20008年

47、年奧運(yùn)會(huì)會(huì)、中國國入世的的最終成成功，中中軸路的的貫通，將使得得許多此此區(qū)域的的持觀望望態(tài)度的的項(xiàng)目開開始運(yùn)作作，預(yù)計(jì)計(jì)會(huì)使當(dāng)當(dāng)前較為為平淡的的寫字樓樓市場變變得活躍躍起來。但由于于美國的的恐怖襲襲擊、經(jīng)經(jīng)濟(jì)減速速等方面面帶來的的一系列列連鎖反反應(yīng)產(chǎn)生生了很多多不穩(wěn)定定因素，對(duì)世界界經(jīng)濟(jì)有有可能產(chǎn)產(chǎn)生消極極影響，進(jìn)而使使跨國公公司減少少對(duì)寫字字樓的需需求。北北京寫字字樓市場場最終如如何發(fā)展展將取決決于各種種因素之之間相互互作用的的結(jié)果。1.3.3 加加入WTTO對(duì)寫寫字樓市市場的影影響分析析中國已于于今年111月加加入世界界貿(mào)易組組織，這這對(duì)北京京高檔寫寫字樓 將產(chǎn)生生積極的的影響。 “入世”

48、后，高高科技發(fā)發(fā)展的步步伐將加加快，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)將進(jìn)一一步加速速調(diào)整，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展提提供配套套服務(wù)的的作用將將日趨明明顯。對(duì)對(duì)于高檔檔寫字樓樓市場來來說，入入世肯定定會(huì)有積積極地影影響，這這種積極極的影響響最直接接地體現(xiàn)現(xiàn)在銀行行、保險(xiǎn)險(xiǎn)等金融融行業(yè)，會(huì)計(jì)、律師等等服務(wù)性性行業(yè)以以及電信信運(yùn)營等等行業(yè)。這些行行業(yè)入世世之前在在北京基基本上都都不允許許經(jīng)營本本地業(yè)務(wù)務(wù)，尤其其是金融融業(yè)最明明顯，因因此這些些行業(yè)在在北京的的業(yè)務(wù)范范圍非常常有限，許多這這類行業(yè)業(yè)的外資資公司在在北京都都是辦事事處級(jí)的的，人員員通常只只有3到4人，有有的甚至至更少，因此它它們對(duì)寫寫字樓的的需求自自然就

49、非非常弱。然而，入世之之后，這這些行業(yè)業(yè)將很快快被允許許經(jīng)營本本地業(yè)務(wù)務(wù)，它們們的規(guī)模模將隨著著業(yè)務(wù)的的發(fā)展而而逐漸擴(kuò)擴(kuò)大，隨隨之產(chǎn)生生的對(duì)寫寫字樓的的需求也也將逐漸漸釋放出出來。入世對(duì)北北京高檔檔寫字樓樓市場帶帶來許多多的有利利因素，但是并并不能由由此而盲盲目樂觀觀，應(yīng)持持謹(jǐn)慎態(tài)態(tài)度。原原因主要要有：（1）入入世的利利好因素素對(duì)房地地產(chǎn)市場場尤其是是高檔辦辦公樓的的影響都都不會(huì)立立竿見影影的，至至少需要要半年甚甚至一年年的時(shí)間間，這是是因?yàn)榉糠康禺a(chǎn)市市場相對(duì)對(duì)于整個(gè)個(gè)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展有一一個(gè)滯后后期。入入世也一一樣，它它對(duì)北京京寫字樓樓市場的的影響估估計(jì)也得得到明年年下半年年才能顯顯現(xiàn)出來

50、來。（2）是是全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)目前前正在放放緩，美美日經(jīng)濟(jì)濟(jì)甚至已已經(jīng)進(jìn)入入了衰退退期，而而北京高高檔寫字字樓市場場相當(dāng)大大一部分分都是由由美日公公司來支支撐的，因此這這些國家家經(jīng)濟(jì)的的衰退勢(shì)勢(shì)必會(huì)對(duì)對(duì)北京高高檔寫字字樓市場場產(chǎn)生不不利的影影響。實(shí)實(shí)際上，這種不不利影響響已經(jīng)慢慢慢地顯顯現(xiàn)出來來，表現(xiàn)現(xiàn)在它們們對(duì)寫字字樓需求求面積的的減少以以及對(duì)寫寫字樓租租金承受受能力的的下降。在租金金方面，許多公公司對(duì)目目前市場場上的高高租金越越來越缺缺乏承受受能力。例如，嘉里中中心寫字字樓中的的許多公公司今年年合同到到期，然然而，由由于嘉里里中心的的租金太太高，它它們不得得不考慮慮搬到其其它便宜宜的寫字字樓。（

51、3）盡盡管目前前需求不不旺，但但寫字樓樓的供應(yīng)應(yīng)在今年年下半年年到明年年上半年年卻相當(dāng)當(dāng)多，根根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，今年年下半年年到明年年上半年年北京高高檔寫字字樓的供供應(yīng)量將將接近880萬平平方米，這還不不包括原原有寫字字樓中未未被消化化的部分分，如果果全加起起來的話話，實(shí)際際有效供供應(yīng)將超超過1220萬平平方米，這一供供應(yīng)量已已經(jīng)超過過了北京京寫字樓樓供應(yīng)高高峰年119977年的供供應(yīng)量（1166萬平方方米），因此未未來半年年到一年年北京寫寫字樓市市場的供供應(yīng)量將將是比較較大的?；谝陨仙现T多因因素，我我們將不不得不對(duì)對(duì)北京高高檔寫字字樓市場場未來半半年到一一年的發(fā)發(fā)展抱著著謹(jǐn)慎樂樂觀的態(tài)態(tài)度。實(shí)實(shí)

52、際上，這種謹(jǐn)謹(jǐn)慎的態(tài)態(tài)度也是是目前寫寫字樓發(fā)發(fā)展商普普遍存在在的，這這與以前前北京寫寫字樓發(fā)發(fā)展商對(duì)對(duì)利好消消息的反反應(yīng)形成成了鮮明明的對(duì)比比。在119999年中美美剛簽署署世貿(mào)準(zhǔn)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議議的第二二天，東東方廣場場就把其其租金報(bào)報(bào)價(jià)上調(diào)調(diào)了一美美金，而而現(xiàn)在中中國入世世已經(jīng)大大局已定定的情況況下，許許多發(fā)展展商不僅僅沒有上上調(diào)租金金報(bào)價(jià)，相反卻卻降低了了租金報(bào)報(bào)價(jià)；一一些發(fā)展展商雖然然沒有調(diào)調(diào)低租金金報(bào)價(jià)，但成交交價(jià)與報(bào)報(bào)價(jià)卻相相差很大大，有的的甚至超超過300；有有的寫字字樓雖然然成交價(jià)價(jià)表面上上也不低低，但免免租期卻卻給的很很長，并并且附送送了裝修修等優(yōu)惠惠條件，因此實(shí)實(shí)際租金金也很低低。

53、以上上種種情情況表明明，發(fā)展展商目前前表現(xiàn)得得更加理理智，更更能從市市場的實(shí)實(shí)際供求求關(guān)系來來決定其其租金的的定價(jià)，而不是是盲目地地跟風(fēng)。不過，盡盡管有上上述不利利因素的的存在，我們還還是應(yīng)該該看到積積極的方方面存在在。實(shí)際際上，一一些不利利因素本本身就能能夠轉(zhuǎn)化化成有利利因素。例如，前面提提到的美美日經(jīng)濟(jì)濟(jì)不景氣氣，在這這種情況況下，外外國投資資在它們們本國由由于尋找找不到合合適的投投資機(jī)會(huì)會(huì)，就會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)向其其它更加加有利可可圖的市市場，而而中國作作為一個(gè)個(gè)充滿機(jī)機(jī)會(huì)的、勞動(dòng)成成本比較較低的發(fā)發(fā)展中國國家正好好吸引了了這些資資金，這這必然會(huì)會(huì)間接地地促進(jìn)中中國和北北京寫字字樓市場場的發(fā)展展，當(dāng)

54、然然這種影影響在短短期內(nèi)也也不會(huì)體體現(xiàn)出來來。實(shí)際際上，目目前已經(jīng)經(jīng)有不少少這樣的的公司由由于本國國或本地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)不景氣氣而正在在或準(zhǔn)備備考慮到到中國來來投資。例如，日本三三洋化工工株式會(huì)會(huì)社就準(zhǔn)準(zhǔn)備今年年年底在在北京設(shè)設(shè)立辦事事處，并并且考慮慮在國內(nèi)內(nèi)合適的的地方建建廠。而而臺(tái)灣公公司更加加明顯，尤其是是電子行行業(yè)，目目前臺(tái)灣灣本土甚甚至已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)空空洞化的的趨勢(shì)，許多這這類公司司到祖國國大陸投投資建廠廠。對(duì)入世后后北京高高檔寫字字樓市場場的發(fā)展展趨勢(shì)，我們認(rèn)認(rèn)為在短短期內(nèi)不不會(huì)有很很明顯的的影響，在某一一時(shí)期由由于國外外經(jīng)濟(jì)的的衰退和和本地寫寫字樓市市場供應(yīng)應(yīng)的急劇劇放大甚甚至?xí)龀霈F(xiàn)走

55、低低的可能能。但從從長期來來看，尤尤其是入入世后半半年到一一年的時(shí)時(shí)間，隨隨著原有有寫字樓樓存量被被逐漸吸吸納以及及新的供供應(yīng)還沒沒有出現(xiàn)現(xiàn)，并且且隨著入入世的利利好因素素逐漸釋釋放出來來，北京京高檔寫寫字樓市市場將逐逐步趨向向供需平平衡，某某些位置置好、素素質(zhì)高的的樓盤會(huì)會(huì)出現(xiàn)供供不應(yīng)求求的現(xiàn)象象，高檔檔寫字樓樓的租金金也會(huì)穩(wěn)穩(wěn)步回升升，空置置率將相相應(yīng)地降降低。另另一方面面，租金金的升高高必然會(huì)會(huì)使更多多的用家家轉(zhuǎn)而購購買寫字字樓，以以減少未未來租金金上漲所所帶來的的辦公成成本上的的壓力，更多的的投資者者也會(huì)購購買寫字字樓，甚甚至經(jīng)營營寫字樓樓，以謀謀求高租租金情況況下的高高的投資資回報(bào)，

56、這些都都會(huì)進(jìn)而而促進(jìn)寫寫字樓的的開發(fā)建建設(shè)，從從而形成成寫字樓樓市場的的一個(gè)良良性循環(huán)環(huán)。 1.3.4 相相關(guān)政策策對(duì)寫字字樓市場場影響的的分析在相關(guān)政政策方面面，北京京市頒布布的許多多區(qū)域性性政策和和對(duì)某些些行業(yè)的的優(yōu)惠政政策將會(huì)會(huì)對(duì)寫字字樓市場場起到一一定的積積極作用用，主要要有以下下一些相相關(guān)政策策：（1）朝朝陽CBBD地區(qū)區(qū)從政策方方面，CCBD的的規(guī)劃方方案也為為開發(fā)商商提供了了各種靈靈活和便便利，如如在對(duì)商商務(wù)中心心區(qū)內(nèi)建建筑容積積率實(shí)行行宏觀控控制、總總量平衡衡的前提提下，可可采取容容積率轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移、容容積率獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等鼓鼓勵(lì)辦法法，促進(jìn)進(jìn)商務(wù)中中心區(qū)開開放空間間的規(guī)劃劃建設(shè)；另外，對(duì)區(qū)

57、內(nèi)內(nèi)高檔寫寫字樓的的綠地建建設(shè)、建建筑間距距及公建建配套等等指標(biāo)還還可做適適當(dāng)調(diào)整整。除此之外外，規(guī)劃劃還率先先在商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)建立土土地收購購儲(chǔ)備制制度，按按照國家家及市政政府的有有關(guān)規(guī)定定，進(jìn)行行土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)，并以公公開招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣等方式式供應(yīng)土土地。這這樣做無無疑會(huì)降降低開發(fā)發(fā)商的前前期土地地開發(fā)成成本，從從而調(diào)動(dòng)動(dòng)開發(fā)商商的積極極性；同同時(shí)按照照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價(jià)”的原則則，使最最好位置置的土地地集中到到最有實(shí)實(shí)力的開開發(fā)商手手中，使使區(qū)內(nèi)的的黃金地地段能夠夠建造出出標(biāo)志性性的物業(yè)業(yè)，進(jìn)而而有力地地提升整整個(gè)商務(wù)務(wù)區(qū)的形形象。（2）中中關(guān)村地地區(qū)自19998年自自今，國國務(wù)

58、院、市政府府極其有有關(guān)部門門相繼制制定的一一系列優(yōu)優(yōu)惠政策策，特別別是針對(duì)對(duì)中關(guān)村村科技園園區(qū)高新新技術(shù)企企業(yè)在人人才的吸吸引與激激勵(lì)、財(cái)財(cái)稅優(yōu)惠惠等方面面給予較較大的優(yōu)優(yōu)惠。其其中主要要有:A、對(duì)北北京試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)內(nèi)的的新技術(shù)術(shù)企業(yè)，實(shí)行下下列減征征或免征征稅收的的優(yōu)惠：B、對(duì)單單位和個(gè)個(gè)人（包包括外商商投資企企業(yè)、外外商投資資設(shè)立的的研究開開發(fā)中心心、外國國企業(yè)和和外籍個(gè)個(gè)人）從從事技術(shù)術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)和與之之相關(guān)的的技術(shù)咨咨詢、技技術(shù)服務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)取取得的收收入，免免征營業(yè)業(yè)稅。C、土地地由合資資、合作作或者獨(dú)獨(dú)資企業(yè)業(yè)直接以以出讓方方式取得得的，其其出讓金金按755征收收；需要要繳納的

59、的城市基基礎(chǔ)設(shè)施施四源建設(shè)費(fèi)費(fèi)和大市市政費(fèi)，減半征征收。D、對(duì)在在國家、市政府府批準(zhǔn)建建立的開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)直接以以出讓方方式取得得土地并并用于高高新技術(shù)術(shù)項(xiàng)目的的高新技技術(shù)企業(yè)業(yè)，其土土地使用用權(quán)出讓讓金按775%征征收；需需要繳納納的城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施四源費(fèi)費(fèi)和大市市政費(fèi)，減半征征收。經(jīng)經(jīng)審定的的高新技技術(shù)骨干干企業(yè)用用于高新新技術(shù)項(xiàng)項(xiàng)目的新新增用地地，免收收應(yīng)向地地方財(cái)政政繳納的的土地使使用權(quán)出出讓金及及該項(xiàng)目目的四源費(fèi)費(fèi)，減半半征收大大市政費(fèi)費(fèi)。但如如改變土土地使用用性質(zhì)，須全額額補(bǔ)交所所免費(fèi)用用。E、駐京京研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)以出出讓方式式取得土土地使用用權(quán)并建建設(shè)自用用的研究究開發(fā)用用房，其其地價(jià)

60、款款按標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的的75征征收，如如改變土土地使用用性質(zhì)或或進(jìn)行出出租、出出售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，須須全額補(bǔ)補(bǔ)交所免免費(fèi)用。（3）西西城區(qū)金金融街地地區(qū)A、在金金融街注注冊(cè)成立立或遷入入金融街街的中介介機(jī)構(gòu)，凡其所所得稅交交區(qū)財(cái)政政的，可可以享受受所得稅稅免、減減及先征征后返的的優(yōu)惠政政策。a、凡在在金融街街新開辦辦的中介介機(jī)構(gòu)可可向稅務(wù)務(wù)部門申申請(qǐng)免兩兩年所得得稅。b、凡在在金融街街購置辦辦公用房房的中介介機(jī)構(gòu)，自遷入入之日起起（新開開辦企業(yè)業(yè)自兩年年免稅期期滿后起起），三三年內(nèi)區(qū)區(qū)財(cái)政通通過先征征后返的的辦法，返還其其全部所所得稅，第四至至第五年年返還其其所得稅稅的500%。c、凡在在金融街街租賃辦