南京某地塊項目拆遷補償價格預評估報告

1、南京市白白下區(qū)升升州路3326號號地塊項項目拆遷遷補償價價格預評估報報告項目名稱稱：南京京市白下下區(qū)升州州路3226號地地塊項目目拆遷補補償價格格預評估估報告委 托 方：南南京天安安房地產產集團有有限公司司拆遷評估估機構：南京大大陸房地地產估價價師事務務所有限限責任公公司評估人員員： 竇竇 瑩瑩 宋宋建斌評估作業(yè)業(yè)日期：20006年77月200日至20006年77月244日評估報告告編號：寧大陸陸房地估估價字（20006）第第2066號目 錄錄致委托方方函估價師聲聲明估價的假假設和限限制條件件估價結果果報告附件致委托方方函南京天安安房地產產集團有有限公司司：南京大陸陸房地產產估價師師事務所所有

2、限責責任公司司接受貴貴方委托托，對貴貴方委托托的南京京市白下下區(qū)升州州路3226號地地塊項目目房地產產進行拆拆遷補償償評估。本次評評估涉及及的評估估范圍為為南京市市白下區(qū)區(qū)升州路路3266號，委委托評估估總建筑筑面積331577.3平平方米。依照國家家和省市市關于房房地產評評估的有有關法律律、法規(guī)規(guī)和政策策要求，遵循科科學、客客觀、公公正、實實事求是是的原則則，根據據南京京市城市市房屋拆拆遷評估估技術規(guī)規(guī)范（試試行）的要求求開展本本次委托托的評估估工作。評估人人員在認認真分析析貴方提提交的查查產資料料和實地地調查資資料基礎礎上，進進行了拆拆遷評估估前期調調查和現現場勘察察工作，按照房房地產評評

3、估程序序和規(guī)范范，應用用市場化化拆遷評評估模式式，認真真完成拆拆遷評估估工作。現按與與貴方簽簽定的委委托評估估協(xié)議要要求，將將我方本本次評估估結果南京市市白下區(qū)區(qū)升州路路3266號地塊塊項目拆拆遷補償償價格預預評估報報告（寧大陸陸房地估估價字20006第第2066號）交交付貴方方。經本本所評估估確認，貴方委委托估價價的待拆拆遷房地地產在220066年7月月20日日的補償償金額總總值為11267768002.112元，取整為為12667萬元元，大寫寫人民幣幣為壹仟仟貳佰陸陸拾柒萬萬元整。需要聲明明的是，本報告告書所確確認的評評估結果果反映在在給定估估價時點點狀態(tài)的的評估對對象，在在本次評評估目的

4、的下，根根據政府府現行政政策規(guī)定定，按通通行的房房地產評評估慣例例和拆遷遷評估技技術規(guī)范范要求的的評估方方法確定定的現行行價格。我方承承諾本報報告所選選用的估估價方法法及其應應用是正正確的，對按貴貴方所提提供的基基礎資料料條件下下計算推推斷的評評估結果果，在其其有效期期內的合合理性和和保密性性承擔義義務。本本報告書書供貴方方及所涉涉被拆遷遷人按報報告確定定的評估估目的正正常使用用，并報報送上級級政府主主管部門門、房屋屋拆遷管管理部門門及評估估行業(yè)管管理機構構審查。未經本本評估機機構許可可，不得得將本報報告的全全部或部部分內容容提供給給上述部部門外的的其他單單位和個個人，也也不得見見諸與公公開媒

5、體體。 南京大大陸房地地產估價價師事務務所有限限責任公公司 二000六年年七月二二十四日日估價師聲聲明1.本報報告撰寫寫的主要要技術依依據為房地產產估價規(guī)規(guī)范（GGB/TT502291-19999）和南南京市城城市房屋屋拆遷評評估技術術規(guī)范（試行）；2.本報報告評估估人員主主要按照照上述規(guī)規(guī)范的要要求開展展評估工工作。按按公認的的房地產產評估程程序進行行了完整整而具體體的現場場勘察、資料收收集整理理及分析析測算工工作，本本報告是是遵循該該程序工工作的成成果的客客觀總結結和反映映；3.估價價師所在在的評估估機構堅堅持公正正、公平平原則，站在中中立的立立場上實實事求是是地開展展本次委委托的評評估工

6、作作，參加加本次評評估人員員所在評評估機構構與待評評估資產產及委托托方無除除本次委委托外的的任何利利害關系系或重要要經濟關關系；4.按照照市場化化的拆遷遷補償模模式進行行評估計計算，我我們對本本報告所所選用的的估價方方法及其其應用測測算過程程的規(guī)范范性負責責，對按按委托方方所提供供的資料料等基礎礎資料條條件下，計算推推斷的評評估結果果在其有有效期內內的技術術合理性性和保密密性承擔擔義務；5.本報報告書供供委托方方及所涉涉被拆遷遷人按報報告確定定的評估估目的正正常使用用，并報報送上級級政府主主管部門門、房屋屋拆遷管管理部門門及評估估行業(yè)管管理機構構審查；6.未經經估價師師所在機機構許可可，不得得

7、將本報報告的全全部或部部分內容容提供給給上述部部門外的的其他單單位和個個人，也也不得見見諸與公公開媒體體；估價價師及其其所在評評估機構構同時承承諾，未未經與委委托方協(xié)協(xié)調一致致，概不不將本報報告提供供給與本本次評估估無重要要關系的的單位和和個人；7.本報報告附件件系本報報告的必必要組成成部分。附件中中列出的的補償金金額結果果是本評評估結果果的必要要組成部部分；8.估價價師及其其所在評評估機構構保留對對本報告告的答疑疑權和解解釋權。估價的假假設和限限制條件件估價假設設條件1.房屋屋拆遷評評估采用用的價值值標準為為：不考考慮被拆拆遷房屋屋在估價價時點所所受抵押押、租賃賃等權利利限制情情形下最最可能

8、達達成的公公開市場場價值；2.本次次評估中中所采用用的數據據以委托托方提供供的產權權資料上上登記面面積為依依據。3.從估估價時點點起至估估價結果果有效期期結束時時止，設設定評估估對象房房屋狀態(tài)態(tài)和房地地產市場場情況是是基本保保持穩(wěn)定定的。估價限制制條件1.本評評估結果果的有效效性受到到本報告告規(guī)定的的估價時時點、估估價結果果有效期期、估價價對象內內容和范范圍，以以及估價價假設條條件等估估價要素素的約束束和限制制；本評評估結果果的使用用也受到到本報告告及附件件中的相相關解釋釋、說明明的約束束和限制制；2、因本本次估價價為拆遷遷預評，如正式式拆遷時時房地產產市場或或實際拆拆遷范圍圍與面積積發(fā)生較較

9、大變化化，應作作相應調調整；3.本報報告包含含被拆遷遷房屋內內裝飾裝裝修補償償及獨立立附屬物物、構筑筑物的補補償價格格；4.本評評估結果果反映評評估對象象在本次次評估目目的下，根據國國家、地地方現行行政策規(guī)規(guī)定，按按拆遷補補償評估估程序和和相關規(guī)規(guī)范規(guī)定定的評估估方法確確認的現現行公開開市場價價格，沒沒有考慮慮特殊交交易方可可能追加加付出的的價格等等對本評評估結果果的影響響；不考考慮假定定該批房房地產到到市場變變現時因因特殊的的變現方方式和價價格折扣扣而引致致的價格格變化；也未考考慮國家家宏觀經經濟政策策發(fā)生變變化以及及遇有自自然力和和其他不不可抗拒拒力對資資產價格格的影響響；5.本評評估結果

10、果包括被被拆遷房房屋建筑筑物價值值及其占占用范圍圍內合法法的國有有土地使使用權價價值;6.本次次評估中中房屋拆拆遷補償償價格以以該房屋屋的現狀狀使用用用途為評評估依據據，未計計因經營營年限對對補償價價格的影影響。7.本次次估價結結果僅作作為拆遷遷前的費費用估算算，不能能作為正正式拆遷遷補償的的依據；估價結果果報告（寧大陸陸房地估估價字20006第第2066號）拆遷評估估項目名名稱南京市白白下區(qū)升升州路3326號號地塊項項目拆遷遷補償價價格預評評估報告告委托估價價方名 稱：南京天天安房地地產集團團有限公公司三、房地地產評估估機構估價單位位：南京京大陸房房地產估估價師事事務所有有限責任任公司法人代

11、表表：胡xxx資質等級級：二級級聯 系 人：竇竇瑩房地產評評估資質質：二級級聯系電話話：0225-883xxx1四、評估估對象和和范圍評估范圍圍情況本次評估估范圍位位于白下下區(qū)升州州路3226號地地塊，經經委托方方認定的的被拆遷遷房屋，評估對對象以委委托方提提供的產產權資料料為主要要依據。評估對象象情況1.評估估對象為為南京市市白下區(qū)區(qū)升州路路3266號地塊塊拆遷范范圍內的的擬拆遷遷房屋及及附屬物物等費用用和適當當的補助助費用。2. 擬擬拆遷房房屋建筑筑物情況況簡述評估范圍圍內被拆拆遷房屋屋均為正正常使用用中的營營業(yè)及非非營業(yè)用用房地產產詳見下下表：拆遷建筑筑面積（m2）總面積已登記面面積未登

12、記面面積自拆面積積31577.331577.300評估建筑筑面積（m2）總面積住宅房屋屋面積非住宅房房屋面積積合計營業(yè)性非營業(yè)性性31577.3031577.3417.8727399.433該區(qū)域房房屋多為為混合結結構，房房屋多建建于800年代，房屋保保養(yǎng)情況況一般。3. 拆拆遷范圍圍內用地地情況拆遷范圍圍內坐落落在南京京市主城城區(qū)的城城中地區(qū)區(qū)，地塊塊四至為為：東為為住宅區(qū)區(qū)，南為為升州路路，西為為糯米巷巷，北為為住宅。按南南京市城城市房屋屋拆遷區(qū)區(qū)位圖的規(guī)定定，該地地塊屬白白1-11分區(qū)，為市區(qū)區(qū)一級拆拆遷區(qū)位位?？傮w看地地塊形狀狀較規(guī)則則，土地地平整，土地臨臨街狀況況較好，地塊周周邊環(huán)境

13、境配套較較好，購購物、出出行、上上學、就就醫(yī)等相相對較方方便。拆遷地塊塊所在地地段南臨臨升州路路。區(qū)域域內銀行行、醫(yī)院院、學校校、超市市、郵局局等公用用服務設設施和道道路、車車站、水水電等各各類市政政配套設設施齊全全，土地地利用價價值較高高。但該該地塊上上房屋布布局雜亂亂，區(qū)域域內環(huán)境境一般，綠化較較少，對對區(qū)域內內居民生生活質量量有一定定影響。（三）南南京房地地產市場場存量房房交易情情況分析析 根據南京京市房產產局發(fā)布布的交易易數據：20005年第第三季度度，南京京市商品品房交易易面積約約為 1176萬萬平方米米，由此此推算220055年三季季度新建建商品房房的交易易面積為為90萬萬平方米米

14、左右，而 一一季度全全市新建建商品房房實現銷銷售約1143萬萬平方米米，二季季度全市市新建 商品房房 實現現銷售887萬平平方米左左右。 20005年三三季度南南京二手手房市場場總供給給約為 1122萬左右，其中住住宅988萬左右，成交770萬左右。（四）220055年1-11月月份二手手房地產產市場綜綜述1、1-11月月分二手手房市場場運行特特點分析析（1）政政策影響響依然明明顯，市市場成交交穩(wěn)中有有升政策目前前已經成成為左右右房地產產市場發(fā)發(fā)展的一一根非常常重要神神經，所所得稅、營業(yè)稅稅的征收收以及未未來可能能帶來各各種政策策的出臺臺，這些些都對二二手房市市場發(fā)展展產生了了非常大大的影響響

15、，從今今年國家家新政出出臺后，南京立立即出臺臺了新房房兩年內內交易征征收.5%營營業(yè)稅，造成了了征收前前一月市市場成交交異常放放量，但但同時也也造成了了后幾月月交易極極度萎縮縮的情況況，這些些都說明明現在的的市場還還處在極極度的脆脆弱之中中，但隨隨著時間間的推移移，只要要沒有新新政策的的出臺，政策因因素的影影響將逐逐步減弱弱，市場場的成交交將會恢恢復到較較為正常常的水平平，明年年的市場場將會保保持穩(wěn)中中有升的的格局。（2）主主城局部部區(qū)域二二手房價價再上臺臺階，成成交套數數放量明明顯主城城墻墻以內二二手房價價不斷攀攀高，迫迫使越來來越多的的客戶向向新城轉轉移，無無論是新新商品房房還是二二手房，

16、新區(qū)的的成交比比例正在在呈不斷斷活躍的的態(tài)勢，以前中中介都不不介入的的新區(qū)，現在已已成為各各大中介介盡相介介入的熱熱點。本本月江寧寧、浦口口、六合合三區(qū)的的成交量量已接近近全市成成交量440%，并且本本月全市市成交套套數放量量明顯，11月月共成交交48663套，環(huán)比上上升了1134.9%，市場普普遍反映映對政策策不確定定性的擔擔憂以及及明年大大面積拆拆遷的開開展，都都對二手手房市場場產生了了比較大大的刺激激作用。（3）租租賃市場場平穩(wěn)發(fā)發(fā)展，淡淡季特點點已經呈呈現高校開學學等原因因曾使99、100月份的的租賃市市場高溫溫不退，但進入入11月月以來淡淡季。一一些遠離離繁華，沒有特特點為的的二手房

17、房片區(qū)，市場滑滑坡比較較嚴重，而一些些老的繁繁華商業(yè)業(yè)區(qū)，長長期以來來形成的的商業(yè)氛氛圍，保保證了客客源的穩(wěn)穩(wěn)定。南南京某大大型中介介11月月中旬客客源量環(huán)環(huán)比100月中旬旬增加66.588%，房房源量環(huán)環(huán)比100月中旬旬減少116.887%，成交量量環(huán)比110月中中旬減少少8.883%。2、二手手房供應應、交易易情況分分析1-111月份，全市二二手房共共掛牌6621665套（江南八八區(qū)5339155套），同比增增長222.3%（江南南八區(qū)224.55%）；同期，二手房房住宅掛掛牌5777800套（江江南八區(qū)區(qū)502210套套），同同比增長長23.4%(江南八八區(qū)255.8%)。1-111月份

18、，全市二二手房共共成交4476112套（江南八八區(qū)3552299套），同比增增長2.5%（江南八八區(qū)-44.5%）；同同期，二二手房住住宅成交交462280套套（江南南八區(qū)3342994套），同比比增長33.8%(江南南八區(qū)-4.11%)。11月份份全市二二手房的的成交449544套（江江南八區(qū)區(qū)48663套），環(huán)比比上升776.99%（江江南八區(qū)區(qū)1344.9%）；全全市二手手住宅成成交33307套套（江南南八區(qū)332555套），環(huán)比上上升211.4%（江南南八區(qū)661.55%）。表1.220055年1-11月月份全市市及江南南八區(qū)二二手房交交易情況況20044年111月至220055年11

19、1月全市市各月二二手住宅宅掛牌、交易量量走勢表3.220044年111月份至至20005年111月江江南八區(qū)區(qū)各月二二手住宅宅掛牌、交易量量走勢（五）二二手住宅宅價格分分析表1.二二手住宅宅供應價價格表2.二二手住宅宅成交價價格20044年111月份至至20005年111月全全市、江江南八區(qū)區(qū)各月二二手住宅宅交易價價格走勢勢五、估價價目的城市房屋屋拆遷補補償預評評估。為委托方方了解拆拆除指定定范圍內內的房屋屋資金提提供所需需價值量量的參考考。六、估價價時點二00六六年七月月二十日日七、價值值定義遵循等價價有償的的拆遷補補償原則則，按市市場化拆拆遷評估估模式，確定本本報告給給出的擬擬被拆遷遷房屋

20、的的拆遷補補償價格格為估價價時點及及其在南南京市房房地產市市場正常常公開交交易所可可能達成成的價格格。該價價格未考考慮被拆拆遷房屋屋所受抵抵押，租租賃等權權利限制制情形的的影響。八、估價價依據20011年111月，國國務院第第3055號令城市房房屋拆遷遷管理條條例20022年100月，江江蘇省人人民政府府江蘇蘇省城市市房屋拆拆遷管理理條例20044年元月月，南京京市人民民政府南京市市城市房房屋拆遷遷管理辦辦法19999年5月月，建設設部房房地產估估價規(guī)范范（GBB/T5502991-119999）20044年元月月，南京京市房管管局南南京市城城市房屋屋拆遷評評估技術術規(guī)范（試行）20044年元

21、月月，南京京市人民民政府南京市市城市房房屋拆遷遷區(qū)位圖圖20044年元月月，南京京市房管管局南南京市房房屋拆遷遷評估管管理規(guī)定定委托方提提供的查查產資料料和其他他與本拆拆遷項目目相關批批文、規(guī)規(guī)劃、工工程資料料評估人員員前期調調查資料料和現場場勘察記記錄資料料評估人員員收集的的與估價價對象相相關的房房地產市市場資料料和其他他相關資資料九、估價價原則本報告在在遵循客客觀、公公正、科科學、合合理的基基本原則則下，結結合估價價目的對對估價對對象進行行評估。具體依依據如下下估價原原則：合法原則則、替代代原則、估價時時點原則則、公平平原則。十、估價價方法及及其技術術路線估價方法法的選用用根據南南京市城城

22、市房屋屋拆遷評評估技術術規(guī)范（試行）的有有關規(guī)定定，結合合評估人人員對估估價對象象的認識識，確定定擬對被被拆遷房房屋中工工業(yè)用房房產應用用成本法法評估，商業(yè)房房地產采采用收益益法評估估。評估房屋屋技術路路線1、工業(yè)業(yè)對照委托托方提供供的資料料及現場場勘察，確認評評估對象象非住宅宅房屋為為工業(yè)廠廠房及配配套設施施，因此此采用成成本法進進行評估估。技術術路線為為：1、基本本公式拆遷補償償評估價價格=土土地重新新取得價價格+建建筑物重重新購建建價格-建筑物物折舊2、土地地重新取取得價格格應首選選市場比比較法測測算，在在無法適適用市場場比較法法時，可可采用基基準地價價修正法法、成本本積算法法等方法法求

23、取。土地重重新取得得價格內內涵包括括土地取取得成本本、土地地開發(fā)成成本、土土地取得得所涉稅稅費、土土地開發(fā)發(fā)利潤；3、由于于委托方方未提供供全部評評估對象象的相關關產權資資料，有有產權證證房屋建建筑物重重置價考考慮了建建安費用用、專業(yè)業(yè)費用、前期費費用、規(guī)規(guī)費、管管理及不不可預見見費、水水電氣等等集資費費用、投投資利息息、投資資利潤等等費用；未見證證建筑物物重置價價僅考慮慮了建安安費用結結合成新新，不包包括專業(yè)業(yè)費用、前期費費用、規(guī)規(guī)費、管管理及不不可預見見費、水水電氣等等集資費費用、投投資利息息、投資資利潤等等費用；4、建筑筑物折舊舊應根據據實地查查勘結果果，對照照房屋屋完損等等級評定定標準

24、的規(guī)定定確定。建筑物物折舊應應考慮物物質折舊舊、功能能折舊等等因素。5、房產產評估測測算過程程本次評估估中所采采用的數數據為委委托方提提供的房房產資料料數據。 = 1 * GB3 建安費費用對照現場場勘察記記錄，根根據南京京市人民民政府令令第2227號文文件的規(guī)規(guī)定及南京市市城市房房屋拆遷遷評估技技術規(guī)范范（寧寧房拆2000444號），結合南南京市非非居住房房屋重置置價格標標準，參參考有關關類似工工業(yè)建筑筑物的技技術經濟濟指標，考慮到到待評建建筑物的的規(guī)模、跨度、層高、層次及及基礎和和附屬設設施的不不同，結結合評估估人員收收集的建建筑工程程造價資資料和評評估人員員的經驗驗確定鋼鋼混結構構房產的

25、的單價為為6744元/平平方米，混合結結構房產產的單價價為5553元/平方米米。以上上單價未未包含層層高調整整，如遇遇房屋層層高較高高等情況況，按照照南京市市人民政政府令第第2277號文件件的規(guī)定定及南南京市城城市房屋屋拆遷評評估技術術規(guī)范（寧房房拆2200444號號）相關關標準進進行調整整。 = 2 * GB3 專業(yè)費費用專業(yè)費用用按建安安單價的的5%計計。 = 3 * GB3 前期費費用前期費用用合計為為1000元/MM2（前期期費用包包括可行行性研究究報告費費、曬圖圖費及效效果圖費費、測繪繪水文、規(guī)劃選選址費、規(guī)劃費費、勘察察費、設設計費、抗震審審核費、安全監(jiān)監(jiān)督費、土地平平整費、排水管

26、管及設施施使用費費、臨時時用水、臨時用用電、臨臨時道路路等費用用） = 4 * GB3 規(guī)費規(guī)費合計計為1117.33元/MM2 (市政政配套費費1055元/MM2，新型型墻體發(fā)發(fā)展基金金8元/M2，白蟻蟻防治費費2.33元/MM2，散裝裝水泥資資金2元元/M22) = 5 * GB3 管理費費管理按建建安單價價的5%計。 = 6 * GB3 投資利利息按正常利利息5.85%計，計計息期為為一年。 = 7 * GB3 投資利利潤評估中未未計投資資利潤。 = 8 * GB3 建筑物物成新率率建筑物成成新率的的確定，主要對對照建設設部頒布布的房房屋完損損等級評評定標準準的規(guī)規(guī)定，參參考南南京市房房

27、新上限限表（限限值）的有關關規(guī)定，采用直直線折舊舊法結合合估價人人員現場場勘察的的情況來來確定。6、土地地測算過過程評估估根據南南京市城城市房屋屋拆遷評評估技術術規(guī)范補充規(guī)規(guī)定（三三）：對對于工企企單位非非營業(yè)用用房采用用成本法法評估時時，多采采用基準準地價修修正法進進行。土地重新新取得價價格=基基準地價價（1+綜合費費用調增增系數）調整修修正系數數2、營業(yè)業(yè)用房屋屋評估方方法應用用營業(yè)用房房屋經對對照查產產資料，經評估估人員現現場勘察察確認，結合收收集的市市場資料料情況確確定營業(yè)業(yè)用房采采用收益益法評估估。其技術路路線為：1.確確定房屋屋類別；2.選選擇評估估方法；3.測測算評估估價格。采用

28、的測測算公式式為：V為評估估價格，a為評評估對象象年純收收益，rr為資本本化率，n為收收益年期期。（1）求求取租金金年純收收益a；經評估人人員現場場勘察及及整理，收集的的該區(qū)域域營業(yè)用用房屋租租金案例例（租金金單位：元/MM2.月）得出該該區(qū)域平平均年租租金為113977.644元/平平方米。 （2）確確定資本本化率rr；按試行規(guī)規(guī)范采用用安全利利率法確確定，資資本化率率=安全全利率+風險調調整值；該地塊交交通十分分方便，人流量量很大。由于地地理位置置較優(yōu)越越，給周周圍的營營業(yè)戶提提供了很很大的商商機。當當前銀行行一年期期整存整整取存款款利率為為2.225%，根據試試行規(guī)范范所給表表格（一一級

29、區(qū)位位），確確定風險險值為88%。則資本化化率=22.255%+88%=110.225%（3）確確定收益益年期nn；根據拆遷遷的實際際情況，主要以以房屋的的經濟壽壽命年限限為依據據來考慮慮擬拆遷遷營業(yè)性性用房的的收益年年期。對對照現場場勘察情情況，考考慮房屋屋建造年年期、現現行狀態(tài)態(tài)等情況況，將待待估房屋屋的收益益年期列列入表22中；（4）評評估計算算； 表表 2房屋坐落落租金純收收益（aa）資本化率率（r）收益年期期（n）計 算算 過過 程程單價（元/MM2）沿升州路路13977.64410.225%35 1131887十一、估估價結果果及其確確定理由由估價總結結論按照市場場化拆遷遷評估模模式，經經本所評評估確認認：白下下區(qū)升州州路3226號地地塊的擬擬被拆遷遷營業(yè)、非營業(yè)業(yè)用房地地產的拆拆遷補償償金額為為1266768802.12元元，取整整為12267萬萬元，大大寫人民民幣為壹壹仟貳佰佰陸拾柒柒萬元整整。如下下表：（1）房房地產補補償總額額補償金