別墅建設(shè)項目可行性研究報告

1、XX別墅可行性研究報告第 頁共43頁摘要為了能將以往所學(xué)專業(yè)知識加以實踐整合，真正掌握房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，本次 我們小組的畢業(yè)論文課題確定為“ XXX別墅可行性研究與營銷策劃”，并以小組分工合 作的形式共同完成。本文站在開發(fā)商的角度，完成對項目整個過程包括前期市場調(diào)查直 至營銷策劃的開發(fā)。本文包括六大部分，即項目概況、市場調(diào)查、財務(wù)分析、風(fēng)險分析、 營銷策劃，研究結(jié)論以及建議。市場調(diào)查是基礎(chǔ)，本文從項目的市調(diào)工作著手，通過對 整個相關(guān)市場包括本地塊情況、競爭項目、消費者狀況、XX房地產(chǎn)市場及相關(guān)規(guī)劃、政策、法規(guī)的調(diào)查，并加以分析，在此基礎(chǔ)上對其設(shè)計方案、經(jīng)濟可行性、融資方案、 開發(fā)風(fēng)險進行分

2、析、評價，最后根據(jù)項目實際結(jié)合時下各房開的實際操盤情況，確定本 案營銷策劃方案。目錄 TOC o 1-5 h z 摘要 .1目錄 .2 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章項目概況 .3 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 1.1項目建設(shè)背景 .3 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 1.2項目簡介 4第二章市場調(diào)查以及分析 .7 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 2.1調(diào)查目的 .7 HYPERLIN

3、K l bookmark22 o Current Document XX別墅市場供求情況以及存在問題 .7 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 2.3本項目產(chǎn)品定位 13 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 該項目區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 15第三章財務(wù)評價 19 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 3.1投資估算 193.2資金籌措 21 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 3.3經(jīng)濟效益分析 .23第四章風(fēng)險評價

4、 274.1.政治風(fēng)險 .27 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 4.2政策風(fēng)險 27 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 4.3市場風(fēng)險 294.4財務(wù)風(fēng)險 .33 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 第五章營銷策劃 37 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 5.1物業(yè)概述 375.2項目定位 .37 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 項目 SWO

5、T 分析 38 HYPERLINK l bookmark120 o Current Document 5.4銷售策略 40 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 結(jié)束語 42第六章 研究結(jié)論以及建議 43參考文獻 .44附錄（問卷調(diào)查） .45第一章項目概況1.1項目建設(shè)背景本項目是XXXX2004年6月16日成立以來運行的第一個項目，也是公司目前唯一成 形的項目。（XXXX全稱 XXXX控股有限公司，是由XX九家實力雄厚且在各自所屬行業(yè)領(lǐng) 域處于龍頭地位的民營企業(yè)共同出資、 發(fā)起設(shè)立的一家旨在積極探索中國民營經(jīng)濟全新 發(fā)展和經(jīng)營模式的XX性控股

6、企業(yè)，也是全國首家無地域限制的正式以“ XX命名的控 股有限公司，該XX的注冊資金為1億4580萬元。）2004年11月8日，XXXX XXXX乙元的奪標價拿下位于 XX市中心XX路的原XX造 船廠一塊罕有的面積百畝以上的大型地塊，比 XX億元的招標起始價高出近1倍，刷新 了 XX國有土地出讓的成交價記錄。與此同時XX市政府自1988進行第一輪城市改建工程以來一直致力于通過舊城改建 來改變XX市區(qū)的市容市貌、緩解城市交通、改善居民居住條件和提高環(huán)境質(zhì)量，但是 在XX西路原XX造船廠及附近地段內(nèi)，由于該廠長期閑置，加之周圍是原XX水產(chǎn)交易市場所在地，長期有攤販在此設(shè)攤，搭建違章房屋，已成為市民交

7、通生活的瓶頸，該地 段房屋破舊，多數(shù)住宅沒有衛(wèi)生設(shè)施，建筑密度稠密，存在很大火災(zāi)隱患。因此此地要 求改建的呼聲很高，于是市政府順應(yīng)民心，將此地段拍賣用與開發(fā)，希望能通過競標單 位的開發(fā)改善當?shù)丨h(huán)境，促進市容市貌提高居民居住生活質(zhì)量，促進現(xiàn)代化新XX建設(shè)。近幾年來XX房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，隨之而來的房價也節(jié)節(jié)攀升，但是突顯出來的 問題仍然還是很嚴峻，辟如房子高價不高質(zhì)，尤其最近幾年房產(chǎn)質(zhì)量都不理想，在XX這樣一個民營企業(yè)高度發(fā)達的地區(qū)卻沒有適合企業(yè)家等成功人士居住的高檔住宅，這無疑是市場留下的一段空白。作為公司成立以來的第一個大型項目，XX決定在此建造XX “第一樣板工程”，打造 XX高標準的“城

8、市客廳”。希望通過該地塊開發(fā)定位來填補市中心高檔住宅的空白，同 時也是為XX集團打造全市乃至全國品牌社區(qū)的一次全新的嘗試。1.2項目簡介表1.1項目基本資料項目名稱XX XXXX 別墅開發(fā)商XXXX房地產(chǎn)有限公司發(fā)展商XXXX控股有限公司項目地址XX地塊項目性質(zhì)商業(yè)和住房物業(yè)類型住宅，商業(yè)房地產(chǎn)，共692戶項目規(guī)模占地73337川，建設(shè)用地面積71553叭174281川建筑面積總?cè)莘e率2.38總建筑密度19.7%項目層數(shù)西側(cè)層數(shù)w 30東側(cè)層數(shù)w 27以及裙樓10幢高層和小高層錯落布置，戶戶可看江景配套設(shè)施西側(cè)地下停車519輛，東側(cè)地下停車344輛，地上停車43輛綠化率55%1.2.1項目其他

9、介紹XXXXXXX122資金來源本項目建設(shè)資金主要由XXXX9位股東自籌以及戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作伙伴提供，通過房 地產(chǎn)信托的方式籌集，不足投資通過預(yù)售房款解決。1.2.3可行性研究報告編制依據(jù)XXXX與XX市XX造船廠簽定的國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷， 停產(chǎn)損失的補償合 同以及國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同XX市規(guī)劃局XX市XX造船廠改建工程出讓地塊設(shè)計條件及詳細規(guī)劃XX路片區(qū)地質(zhì)勘察資料省計委計投和市建設(shè)局關(guān)于“ XX XX項目建議書的批復(fù)省審計事務(wù)所驗資證明國家計委建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法中國建設(shè)銀行XX市分行資金證明124可行性研究報告研究范圍根據(jù)“ XXX別

10、墅”項目建議書和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是該類住宅市 場調(diào)查分析，投資估算，項目經(jīng)濟效益評價與資金籌措，風(fēng)險分析以及營銷策略等。 125項目效果圖和地理位置2.1調(diào)查目的在開發(fā)本項目之前，為了了解該物業(yè)在 XX開發(fā)是否有較高的經(jīng)濟效益，需要對市 場進行調(diào)查、分析與研究。同時必須對該類市場發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境、競爭對手的 優(yōu)劣勢、項目周邊環(huán)境，以及該類物業(yè)市場需求情況等進行調(diào)查，以便為可行性研究報 告的財務(wù)評價、風(fēng)險評價和營銷策劃等提供必要的信息和資料。2.2XX別墅市場供求情況以及存在的問題221供給情況XX地區(qū)的別墅（高檔住宅）總體來說是偏少的，是供不應(yīng)求的。XX目前已有別墅（高檔

11、住宅）面積約45萬平方米（甚至更少），大約2000來套左右，市場新開發(fā)的 項目占總供應(yīng)總量的1/8左右，由于政府對別墅施行打壓政策，新開發(fā)的“別墅”其 實只能說是高檔住宅，目前在開發(fā)的約 30萬平方米，加上本案也不過50來萬。目前， 大概有55%的購房者對于別墅感興趣。（以上數(shù)據(jù)來源于XX市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)處）同時根據(jù)我們的調(diào)查，目前 XX正在建設(shè)中以及建好投放使用的別墅（高檔住宅） 主要有以下幾個：市區(qū)的百好花園、恒達 ？假日花園、以及龍港的錦繡名園和新湖綠都 等，這些項目無疑成為了本案的競爭對手。（具體詳見競爭對手分析表。）中低價位成為市場的主力：其一，從自住方面分析該價位滿足一部分想買高

12、檔住宅 居住的人；其二，從投資角度分析一部分投資者認為該類物業(yè)有升值的空間。營造社區(qū)環(huán)境與人文環(huán)境漸成理念，在產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃方面，部分開發(fā)商開始關(guān)注 人文居住環(huán)境，人文環(huán)境理念要求別墅開發(fā)商從前期產(chǎn)品定位，客戶定位即開始營造和 規(guī)劃整體社區(qū)的人文環(huán)境，并使其成為增加品牌含金量的重要砝碼。別墅開發(fā)商也更趨于理性，成熟，在經(jīng)歷了市場盲目開發(fā)與競爭高潮之后，開發(fā)商將更趨于理性的態(tài)度對待項目的經(jīng)營，尤其在項目開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計、市場定位、服務(wù)水 平，營銷策劃等方面做細做精。222需求與購買力情況消費客戶格局由外向內(nèi)，由上至下，由外籍轉(zhuǎn)向國內(nèi)，由高端向中低端發(fā)展已經(jīng)成 為趨勢?？蛻羧悍秶鷱V：主要是私營企業(yè)老

13、板，民營或者是外資企業(yè)高級職員及高層管 理人員，經(jīng)營實體和貿(mào)易人，與從事金融、證券、保險業(yè)的高收入人群，文娛界成功人 士，歸國僑胞等。需求：通過我們進行調(diào)查問卷以及專家拜訪的結(jié)果來看（此次我們共發(fā)放問卷627份，其中有效問卷537份，我們的調(diào)查者大多數(shù)為較高收入者和高收入者）。約60%的 被調(diào)查者對本項目感興趣（他們大多為私營企業(yè)老板），認為本項目是別墅市場上的新 產(chǎn)品、新形態(tài)、新風(fēng)格，在推出后會成為市場的新賣點。同時他們一般自身已經(jīng)擁有2套房子以上。他們購買目的大多是為了自用。購買力：經(jīng)過分析，被調(diào)查者中約48%的人選擇一次性付款，是各種付款方式中最 多的，這說明他們經(jīng)濟能力很強，同時他們選

14、擇在一年內(nèi)購買（但前提是價格有所下降）。 而也有約32%的人選擇價格下降到他們可以接受的情況下進行購買，同時其中有28%的人選擇分期付款。（調(diào)查問卷見附頁）2.2.3存在的問題產(chǎn)品層次不明晰，國外高檔社區(qū)基本是高檔別墅群，而我國別墅常是公寓，小戶型 聯(lián)排別墅，獨體別墅與豪華的混在一起，缺乏層次，難以形成同質(zhì)社區(qū)。私密性，領(lǐng)域感較差。我國的別墅項目，其規(guī)劃設(shè)計，整體布局乃至建筑設(shè)計，環(huán) 境營造，私家花園的形態(tài)等諸多方面，都缺乏空間組織的領(lǐng)域感和私密性。容積率過高， 導(dǎo)致左鄰右舍間距過近，各戶內(nèi)外的過度空間不足等。但是別墅畢竟是一種社會中高層階級才能消費得起的產(chǎn)品，要想引領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場潮流幾乎是

15、近100年內(nèi)不可能的事。再則由于政府和相關(guān)政策的打壓，中國別墅市場 很難形成氣候。2.2.4競爭對手的相關(guān)情況以及對本項目的影響2.2.4.1競爭樓盤所在的地理位置XXXXXXXXXXX本項目比較地理位置XXX路隔岸路口XXXXXXXXXXXX路都處于當?shù)剌^好地 段，但龍港地處縣 區(qū)，處于劣勢總建筑面 積8萬多川占地5.34 公頃，15.7 萬建筑面 積占地260畝(其 中50畝為自然 河道),18萬建 筑面積9萬m占地110畝，建筑面積 174281m2總體規(guī)模不如錦繡 名園，而周邊環(huán)境類 似。建筑風(fēng)格園林風(fēng)格，以 中心為花園的 周邊綠化中式現(xiàn)代 化水景歐式建筑別墅中式與歐 式結(jié)合中式與歐

16、式結(jié)合的 城市花園錦繡比較單一，很純 樸,本項目真正采取 哪種方式意見很大綠化率45%48%58%38%55%屬錦繡與本項目最 高交樓標準毛坯毛坯毛坯毛坯精裝修本項目疋唯帶精 裝修的目標客戶華僑，商人，高收入者高收入者， 成功人士高收入者，成 功人士私企業(yè)主、 經(jīng)商人士、 投資者、二 次置業(yè)私營企業(yè) 老板，從事 金融，證 券、保險業(yè) 的高收入 者,華僑等目標群體類似，而但 本項目更期望吸引 高涵養(yǎng)的客戶群體 入住形成寧靜和諧 的人文氛圍。主力戶型4室2廳，152 211 m24房2廳2 衛(wèi)，166.8m獨立別墅(280 400 m2)雙聯(lián) 別墅(210 290 m)立體別 墅(210 230m

17、2)躍層210 m 聯(lián)體別墅220 280m2)躍層(293 320 m)相比而言錦繡是傳 統(tǒng)意義上的別墅，而 本項目只能說是高 層高檔住宅主要賣點地段好，品質(zhì) 好生態(tài)景觀， 人性智能 化等XX唯一全國 人居經(jīng)典競賽 綜合獎水景園林 社區(qū)XX首個 高層高檔 住宅，城市 花園錦繡的賣點最大，但 是本項目也具有很 強的應(yīng)召力戶均車位0.811.31.10.94錦繡的車位最多，由 于住戶較少表2.1同類競爭項目與本相目比較表XXXXXXXXXXXXXXXXX本項目比較主要配套游泳池，網(wǎng)球 場，幼兒園等水景中心 庭院，加洲 樂園，人工 湖協(xié)和廣場，雙 會所，社區(qū)廣 場等運動場所， 等商務(wù)會客 館，生活

18、休 閑館，人性 智能化設(shè) 施,英式貴 族管家服 務(wù)等本項目的功能最完 善，檔次也比較咼銷售價格 （單位：萬 /rf）最高1.7，最低1.1，均價 1.30.981.25獨立220萬以 上一套，雙聯(lián) 130萬以上一 套均價0.35均價2.18本項目毫無疑冋是 最高的，錦繡由于在 龍港，價格還上不去銷售情況50%賣掉基本售完一，二期已經(jīng) 賣完80%賣掉已積累600多位有效客戶本項目目前而言是 最差的，錦繡的競爭 力最強其他離國際會 展中心，楊 府山CBD 中央商務(wù) 區(qū)，青少年 活動中心 臨近倡導(dǎo)建立既有 城市氣息，又 有自然雅趣的 高尚生活區(qū) 智能化打造 安全舒適家 園物業(yè)管理 完善每戶30rf入

19、戶花園和6米 挑咼本項目在品質(zhì)與等 級上疋最好最咼的總評論:通過以上幾個競爭對手與本案的比較，認為本項目在整體上是有優(yōu)勢的，競爭最強的是位于龍港的錦繡名園，但是該樓盤由于地處蒼南的原因，決定了其客戶群大多數(shù)只能是蒼南本地成功人士，市區(qū)的夠房者大多數(shù)是出于想?yún)⑴c投資的心理充當客戶群。但 其在樓盤價位上對本案的沖擊還是比較大的。 本案今后還需將自己定的高價位理由向客 戶群表達清楚。其次市區(qū)的XXXX花園由于規(guī)模較大，設(shè)施建設(shè)以及周邊居住環(huán)境良好，目標客戶群于本案相似，且在價格上與本案相比具有明顯優(yōu)勢，所以就市區(qū)在建樓盤來說，對本案的威脅也是很大的。與此同時這些競爭對手開盤的時間都是在 XX購房潮上

20、漲的情況下進行的，且政府 政策相對來說比較寬松，加之 XX經(jīng)濟發(fā)達，民間資本雄厚，有資金購房的人很多，當 然其中不乏投資者、炒樓者，所以一旦開盤，大家就爭先恐后的購買（性價比合理的情 況），就這點來看，開發(fā)商贏利的可能性較大，即使真的有房源空置，也是暫時的。再 則隨著人民生活水平的提高，一些高收入者追求高檔住宅，而這些住宅XX還是供不應(yīng)求，所以社會需求與購買力方面不存在大的風(fēng)險。同時該類物業(yè)管理水平較高，客戶定 位在高收入者，而他們資金來源又比較穩(wěn)定，一般可以在規(guī)定的年限內(nèi)付清房款。在營銷策劃方面，他們一般是參與房展會，人脈促銷，設(shè)立現(xiàn)場售房部，建數(shù)個一 比一樣板房等方式進行交易。2.3本項目

21、產(chǎn)品定位231功能定位居住功能：10幢高層和小高層高綠化低密度住宅建筑，安居樂業(yè)，其樂融融；休閑功能：皇家品咖啡館、美儀沙龍、紅酒雪茄館、音樂藝廊、視聽健身世界、SPA水療館，室內(nèi)3泳池等，每天可以選擇不同的休閑去處。更多的選擇機會，才有更多 的生活滋味；智能化設(shè)施功能：分戶計量式空調(diào)、智能化一卡通系統(tǒng)、全區(qū)門禁系統(tǒng)、住宅防護系統(tǒng)讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱；交流功能：在這里擁有社區(qū)名流會所一一商務(wù)會議廳和五星級會所，你可以和處于同一階層的名流人士進行高談闊論，暢所欲言；旅游功能：潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在動感水景的XX江和江心嶼對岸，這里猶如詩意中的風(fēng)景名勝。2.3.2目標群

22、體定位A:基本信息分析客戶來源：XX地區(qū)（也包括其他地方）的私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)高級職員或高 層管理人員，從事金融，證券、保險業(yè)的高收入者以及持外國護照在大陸做 生意的華人等；客戶階層：處于金字塔頂端的人士；年齡狀況：4060歲為主家庭結(jié)構(gòu)：擁有子女，有著3 口或更多家庭成員的組合家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環(huán)境 工作狀態(tài)：工作繁忙，壓力繁重 生活方式：擺脫現(xiàn)在的枯燥乏味的生活方式，注重對生活品質(zhì)的追求 購買動機：改善居住環(huán)境，追求居家生活品質(zhì)，對目前XX的樓市（尤其是高檔住宅）發(fā)展前景充滿信心消費行為：注重品質(zhì)，充滿理性B：特征分析他們是這個社會的高層人士，人際交往檔次高

23、，在社會上打拼多年并且有了很高 的成就，且在不斷的向更高方向去追求和拼搏。他們希望好好享受自己所創(chuàng)造的人生 成就。他們開始向往對生活品質(zhì)的追求，開始注重對生活情調(diào)的講究，他們有較強的 社會閱歷和經(jīng)驗，對生活有著較為深刻的認識和領(lǐng)悟。2.3.3區(qū)位特點位于近幾年開發(fā)比較熱的 XX路商圈內(nèi)，尤其是05年XX的商業(yè)航母歐洲城投入 運營使用，將極大激活這一地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。并且這一帶各類銀行，郵局，農(nóng)貿(mào)市場等 主要生活設(shè)施齊全，東門步行街的即將使用以及江心嶼的獨特魅力，為這一地區(qū)增添了 許多活力。2.4該項目區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境2.4.1XX近些年的經(jīng)濟情況2004年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1402.57億元，比上年增

24、長14.1%，達到了 98年以來的最 高增幅，其中第一產(chǎn)業(yè)占64.74億元，比上年增長3.5%;第二產(chǎn)業(yè)占796.14億元，增 長15.4%；第三產(chǎn)業(yè)占541.69億元，增長13.4%。全年人均生產(chǎn)總值18846元，比上年 增長13.8%。表2.2 2003和2004年XX三大產(chǎn)業(yè)比較統(tǒng)計表三大產(chǎn)業(yè)79 a a q6 8 9.916 2 . 5554 . / 4j 1 1 j 1 j|0 3和0 4年溫OOOOOOOOOOOOOOOOOOO9876543215 4 1. 86 9系列產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場物價在結(jié)構(gòu)調(diào)整中總體保持穩(wěn)定。全年居民消費價格總水平比上年上升0.1%,其中食品類價格上升1.8

25、%，娛樂教育文化用品類上升2.8%，居住類上升3.6%，服務(wù)項 目價格上升3.0%，衣著類，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類，醫(yī)療保健類，交通與通信類 下降4.4%至3.3%之間。但實際上貨幣貶值明顯，消費能力明顯下降。商品房住宅綜合平均價每平方米6253.3元。當前經(jīng)濟運行中的主要矛盾是土地，電力等資源性瓶頸制約更為突出，經(jīng)濟持續(xù)高 增長的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固。XX正在實施“一港三城”戰(zhàn)略，目前海陸空交通設(shè)施齊全, 將成為浙南閩北的經(jīng)濟中心。04年被中央電視臺評為中國經(jīng)濟最具活力十大城市之一2.4.2XX03年的參考數(shù)據(jù)以及分析通過下表我們可以看出，XX城市人均收入比較高，人們想買房的愿望也比較強烈, 但

26、是XX平均每年投入開發(fā)的土地面積以及竣工面積都很少，尤其個人買房者居多。供 應(yīng)量未能達到市場的需求量，并且可以看出，即使有量供給，而單位面積也不是很合購 房者的心意。施工面積遠多于竣工面積（總體是正常的），但是也可以看出房開公司一方面資金 不能籌措到位，另一方面為了造成房子供不應(yīng)求的假象，從而提高房價，牟取暴利。而 商品房銷售面積又不到住宅竣工面積的二分之一，這說明商品房開發(fā)量還不是很多，未 能滿足市場需求。同時商品房空置面積很少，這說明市場購房者很多，累積下來的空置 房往往是在戶型設(shè)計，朝向以及配套設(shè)施方面比較欠缺的房子。表2.3 XX03年的一些參考數(shù)據(jù)參考對象數(shù)據(jù)備注第二產(chǎn)業(yè)33.29萬

27、人房地產(chǎn)業(yè)1.12萬第三產(chǎn)業(yè)28.92萬人建筑業(yè)11.14萬人房地產(chǎn)開發(fā)投資134.93億元住宅96.91億元基本建設(shè)投資155.64億元施工住宅面積2169.18萬平方米竣工住宅面積961.92萬平方米商品房銷售面積銷售給個人289.41萬平方米268.19萬平方米商品房空置面積9.33萬平方米商品房銷售額銷售給個人90.86億元84.26億元城市人均可支配收入 城市居民人均消費支出16035元12619元全市人均住宅面積為28.54平方米城市人均住宅使用面積21.5平方米243項目周邊環(huán)境由于我們針對的是住在別墅里面的高收入者，所以我們站在高收入者的角度來調(diào)查 項目周邊有哪些生活用品店，休

28、閑娛樂，會友的地方適合他們來光顧的。為此以下調(diào)查 的內(nèi)容是業(yè)主15分鐘內(nèi)駕車或者是步行即可到達的地方。2.4.3.1項目周邊環(huán)境表表2.4項目周邊環(huán)境表類型遍及范圍基本評價郵政銀行郵政3家 農(nóng)行建行工行商行興業(yè)銀 行規(guī)模中等 一般設(shè)有自動取 款機超市XXX XXXX規(guī)模大，知名度咼信譽好餐館（西餐廳）XXXX:檔次較咼 消費層次較咼 休閑地XX檔次較咼規(guī)模較大酒店XX大多為星級大酒店公園（廣場）XX:市區(qū)較有名的醫(yī)院1XXX:市區(qū)大醫(yī)院學(xué)校XX九中XX十二中XX十四中永楠小 學(xué)XX較有歷史的學(xué)校美容美發(fā)等較多洗衣店檔次一般規(guī)模較小購物中心1 歐洲城（包括餐飲、娛樂、休閑、觀 光、購物、展示、金

29、融、演繹、兒童 主題等）XX超級商業(yè)航母污染冷作卷板廠交通汽車尾氣排放、噪聲污 染嚴重243.2道路兩旁情況整條XX西路的兩側(cè)經(jīng)營明顯有差異，北面依臨 XX江這一側(cè)，店面基本已經(jīng)在營 業(yè)之中，主要經(jīng)營廚柜為主，其他還有輔助經(jīng)營建材和飯店，靠近環(huán)城東路這一帶整個 經(jīng)營層次雜亂。而飛霞北路這一帶組織秩序良好，大部分經(jīng)營較高檔的家具和廚柜。飛 霞北路和XX西路交接處有一家家友超市和較高檔的新 XXXX越美食。2.4.3.3東門商業(yè)步行街該街是XX第3條商業(yè)步行街道，是城市東向老城改建項目。商業(yè)街東起XX西路XX大廈，西至XXX，連接環(huán)城東路，全長400米，寬22米，路面用花崗巖鋪設(shè)，路 中央設(shè)立游客

30、休息坐椅，有7個出口。該街道目前主要以經(jīng)營理發(fā)店、美容廳、快餐店、 花店、干洗店、超市、服裝店、建材裝飾店、銀行以及與生活息息相關(guān)的行業(yè)等為主。該街優(yōu)勢：地處XX江之邊，附近有休閑廣場，給商業(yè)街凝聚了足夠的人氣，加上交 通便利，輻射整個市區(qū)以及北等地。雖然目前市場還未發(fā)育成熟，但是由于歐洲城的即 將投入運營，也給該街注入了無限的商機。第三章財務(wù)評價3.1投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“ XX XX ”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按照本項目設(shè)計方案確定的 建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，具體參數(shù)如下：容積率 2.43占地面積110畝（容積率取2.38）則地塊內(nèi)計入容積率面積（不包

31、括地下室和架空層）：110X 666.7X 2.38=174281.97 m2 （從XX房開得到的數(shù)據(jù)也是174281.97眄從XX房開處得到總建筑面積（包括地下室和架空層）：263883.17 m則地下室和架空層的建筑面積為：263883.17174281.97= 89601.2 m其中西面地塊137006.48 m,東面地塊126876.69 m表3.1面積容積率面積174281.97 m總建筑面積263883.17 m地下室和架空層面積89601.2 m3.1.1 土地價格:153333萬元3.1.2前期工程費包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階 段的

32、費用支出。按每平方米220元計算。則前期工程費用為：220X 263883.17 = 5805.42974萬元3.1.3建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結(jié)構(gòu)部分，簡單裝修 部分）、設(shè)備采購費用和安裝工程費用（電梯，空調(diào)等）。以每平方米2924元計算，則2924X 174281.97 = 50960.048 萬元3.1.4地下室以及架空層地下室和架空層由于地處江邊，屬于軟地基，加上此項目要做成精品，所以每平方的造價約2000元左右，則其造價為：89601.2X 2000=17920.24萬元3.1.5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括供水、供電、供氣、排污、綠化

33、、道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。以每平方米80元計算。則80X 263883.17 = 2111.07 萬元3.1.6精裝修費用若按照2000元/川的精裝修，則裝修費 174281.97X 2000=34856.4萬元3.1.7銷售稅和附加稅（銷售見盈利能力分析）其中銷售稅是銷售收入的5.5%，附加稅是銷售稅的10%則銷售稅為：396242.7X 5.5% = 21793.3485萬元附加稅為：21793.3485X 10% = 2179.33485萬元3.1.8開發(fā)間接費用預(yù)計為350萬元3.1.9管理費用預(yù)計為500萬元3.1.10其他費用和不

34、可預(yù)見費用預(yù)計為3000萬元表3.2“XX XX”項目投資估算表單位：萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)分期用款計劃進度品成本第1年第2年第3年1土地價格1533331533332前期工程費5805.429745805.429743建筑安裝工程費50960.04810000325008460.0484地下室以及架空17920.2417000920.245基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2111.071800311.076精裝修費用34856.434856.4 （也有可能在第三年過后）7銷售稅和附加稅23973489313234.35845.28開發(fā)間接費用350701501309管理費用50014020016010其他費用和不

35、可預(yù)見費用30008001700500合計2928094297449015.6149951.6483.2資金籌措本項目建設(shè)資金主要由 XXXX9位股東自籌以及由戰(zhàn)略聯(lián)盟，合作伙伴提供基金投資。再則實行房地產(chǎn)信托的方式進行融資。XXXX使用自用資金100000萬元作為項目資本金，同時按照國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房里解決，實行滾動開發(fā)。本項目需利用分期預(yù)售房款共計約126609.18774萬元。詳見下表：表3.3投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年1總投資2928094297449015.61499

36、51.6482資金籌措2928094297449015.6149951.6482.1資本金1000001000002.2預(yù)售收入（稅前）396242.780879.3218748.996614.52.3信托（見融資）66200662006620080879.3218748.9049015.6196614.549951.64893841.4297477601.92（信托與利息）321凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率（稅前）10000098131.37 豐46662.850|-23i |12962.129733800圖3.1現(xiàn)金流量圖（萬元）備注：信托產(chǎn)品資金第一年年初籌集完畢，第二年

37、年末本加息償還第一年年初先付10億土地款，剩余5.3333億在年末付 1=2.25%NPV:= -33800-12962.1297 / (1+2.25%)+98131.37 / (1+2.25%) X (1+2.25%)+46662.85 / (1+2.25%) X (1+2.25%) X (1+2.25%)=91032.95197 萬元0 所以本項目可行 當NPV=0寸，貝U-33800-12962.1297 / (1+i)+98131.37 /(1+i) X (1+i)+46662.85 /(1+i) X (1+i) X (1+i)=0得出1=73.1%即本項目的內(nèi)部收益率為73.1%3.

38、3經(jīng)濟效益分析3.3.1銷售價格根據(jù)工程所處位置，周圍環(huán)境條件以及房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮到本項目的市場 定位(帶精裝修，送30卅入戶花園與6米挑高客廳)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險以及工程建設(shè)成 本等綜合因素，本項目的均價為21800元/卅，地下停車庫每個車位18萬元(預(yù)計車位可以售完)。3.3.2銷售進度以及付款計劃本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見下表：表3.4各類建筑銷售計劃表(%項目合計第1年第2年第3年高檔住宅(共962 戶)100205525停車場車位(共906 位)100306010所有業(yè)主均在2年內(nèi)付清房款，簽合同當年付一半(也可以一次付完)，第二年再 付一半。3.3.3稅費率本

39、報告采用的各種稅費率見下表：表3.5稅費率表（%稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5.5城市維護建設(shè)稅7附加稅為營業(yè)稅的10%教育費附加費3企業(yè)所得稅33土地增值稅30、40、超率累進3.3.4盈利能力分析經(jīng)營收入：住房銷售（每平方米均價為 21800元）：貝U: 174281.97X 21800=379934.7萬元停車位銷售（18萬元一位）則906 X 18= 16308 萬元總經(jīng)營收入：379934.7+ 16308= 396242.7萬元可獲毛利潤總和：396242.7292809.18774= 103433.51226萬元營業(yè)稅:396242.7X 5.5%= 21793.3485萬

40、元附加稅:21793.3485X 10%= 2179.33485萬元城市維護建設(shè)稅:21793.3485X 7% = 1525.534萬元教育費附加:21793.3485X 3%= 21793.3485X 0.03= 653.8 萬元企業(yè)所得稅:103433.51226X 33%= 34133.05萬元土地增值稅：約950萬元則:商品房投資利潤率=利潤總和/總投資X100% = 103433.51226/ 292809.18774=35.3%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%= （103433.51226- 34133.05） /100000= 69.3%3.3.5清償能力分析本

41、項目所需資金全部由開發(fā)商自籌，未向金融機構(gòu)借錢，因此不存在還款問題.但本項目實行信托的方式，每個月都將付一定的利息給購買房地產(chǎn)券者.3.3.6資金平衡分析第 頁共43頁表3.6XX別墅可行性研究報告在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是基本平衡有余的。資金平衡分析詳見下表：序號項目合計第一年第二年第三年1資金來源562442.7247079.4218748.896614.51.1住宅銷售收入379934.77598720896494983.71.2車位銷售收入163084892.49784.81630.81.3資本金1000001000001.4信托66200662002資金運用335473.

42、4917197254.265753432.71450663.0482.1投資估算表中數(shù)2928094297449015.6149951.6482.2所得稅34133.052.3城市維護建設(shè)稅1525.534311.386842.1843722.4教育費附加653.8133.45361159.42.5土地增值稅9503204601802.6信托利息（年4%）5401.9226482753.923盈余資金226969.208349825.1343165316.08645951.452還信托后盈余160769.2083資金來源與運用表單位：萬元備注：上表各年的資金運用和盈余

43、資金善未將所得稅算在內(nèi)3.3.7融資方式米取房地產(chǎn)信托的方式，于4月25日發(fā)行信托產(chǎn)品300份（土地款于5月8日交）， 面值有150萬元（60份）,220萬元（130份）,260萬元（110份）。目的一是為了融土地款，二是為了提高購房門檻，限制炒作，提高后續(xù)入住率發(fā)行機構(gòu)：金信信托 發(fā)行對象：主要是已經(jīng)積累的500多名有效客戶限期：15個月 承諾：年回報率4%,購買者擁有優(yōu)先購買權(quán)，還可以享受 9.6折優(yōu)惠XX別墅可行性研究報告第 頁共43頁信托方案的主要優(yōu)勢。主要有較高的收益率，預(yù)定實現(xiàn)的年收益率達3.5%以上,并且免征個人所得稅，有完善的風(fēng)險控制體系，極低的風(fēng)險，有良好的資產(chǎn)流動性，提 供

44、信托受益權(quán)和提前轉(zhuǎn)讓，有極低的費率，有收入費和推出費全部都是免收的，由國家 級大信托投資公司進行規(guī)范管理和運作.第四章風(fēng)險評價4.1政治風(fēng)險4.1.1政治環(huán)境風(fēng)險從宏觀環(huán)境來看，隨著最近連戰(zhàn)，宋楚瑜的相繼來訪大陸，海峽兩岸的關(guān)系呈現(xiàn)出近 些年來難得的可喜景象，民進黨當局對于臺獨的言行有很大的收斂 ，至于戰(zhàn)爭的可能性 則不大可能出現(xiàn)，所以與臺灣隔海相望的XX不可能受到戰(zhàn)爭的威脅。且中國近幾年的經(jīng) 濟發(fā)展迅速，社會穩(wěn)定.從微觀的方面來說，xx這幾年為了迎接”全國文明城市”的評比， 加大了對社會的治安、衛(wèi)生等方面的工作，取得了很大的收獲，同時實施“一港三城”戰(zhàn) 略和近期的” 12345”政策,這些都

45、是符合城市發(fā)展要求的.這些對于開發(fā)商來說都是喜 歡看到的,因為只有這樣他們才敢在XX投資,開發(fā)。4.2政策風(fēng)險4.2.1房地產(chǎn)政策變革風(fēng)險4.2.1.1 土地政策：71號令（8 31 土地大限）國土資源部，監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出 讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（即71號令），要求從04年31號開始所有經(jīng)營性的土地 一律都要公開競價出讓。以前盛行的以協(xié)議出讓的做法被正式叫停。8月31號以后發(fā)展 商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在 2年內(nèi)不開發(fā)，政府可以把該土地收回。由此 開始靠關(guān)系拿地的好日子一去不回頭。這也預(yù)示著土地交易公開化與透明化的開始，被 譽為土地交易暗箱

46、操作的“終結(jié)者”。這個通知對本項目產(chǎn)生了一定的影響，因為本項目地塊在04年11月7日由XX 神力集團房地產(chǎn)開發(fā)公司（XX員）以15.3333億元中標。（正好在8月31號以后，所 以就得按這個通知來實行），該項目的土地款繳納要求是6個月內(nèi)繳清50%（不包 括保證金，其中25%須在中標后2個月內(nèi)繳納，10個月內(nèi)繳清剩余款項），另從XXXX尋 悉，土地款于5月8日上繳。該項目已經(jīng)在05年5月2日進行試樁，開工。 4.222金融政策：房貸收緊，為炒房降溫。為進一步控制貸款壞帳，加強金融控制力度，04年9月份中國銀監(jiān)會公布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿），這是銀監(jiān)會成立以來發(fā)布的第一個針對

47、 行業(yè)貸款經(jīng)營的指引，也是繼 03年央行121號文件后發(fā)出的又一個加強房地產(chǎn)貸款監(jiān) 管的重要信號。指引指出，銀行在發(fā)放個人房貸時應(yīng)著重考察借款人的還款能力， 并由此給出了明確的規(guī)定，買房人房產(chǎn)支出與收入的比例不能超過50%同時貸款審批從嚴，加強信用審查。該指引的出臺，為熱得有點過頭的房地產(chǎn)降溫，在防范金融 風(fēng)險的同時也使得購房者變得理智。對本項目而言，為炒房軍團設(shè)置了一道門檻，規(guī)范了市場。目前 XXXX已經(jīng)積累了 600多名有意向的購房戶，其中約有1 / 6為炒房者。這有利于XX實行每人限購一套拒 絕炒房的陽光銷售模式。4.223當?shù)卣撸浩诜肯揶D(zhuǎn)，遏制投機，規(guī)范投資XX市 05年1月頒布

48、了關(guān)于加強商品房預(yù)售與轉(zhuǎn)讓管理的意見，根據(jù)該規(guī)定，從 05年3月1日起，房產(chǎn)管理部門不再辦理合同訂購商品房的轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。它從政府層面加強了對商品房預(yù)售銷售和轉(zhuǎn)讓的管理，明確規(guī)定在XX今后房開企業(yè)“內(nèi)部認購”將受到處罰，凡無權(quán)屬證書的期房不得轉(zhuǎn)讓。加強個人住房貸款管理。對借款人申請個 人住房貸款購買第一套住房的，首付款比例仍按20%的規(guī)定執(zhí)行；對購買第二套以上（含 第二套）住房的，應(yīng)適當提高首付款比例等等。新政策對房開公司影響不大，而更多的是積極影響，作為房開，并不希望市場存在 炒做行為，新政策能鼓勵房開把產(chǎn)品做好，讓房價理性回歸的積極作用，從而促進房地 產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。同時預(yù)測新政策

49、實施后，從市場操作的慣列來看，市場上即 將有房產(chǎn)證與即將交付的準現(xiàn)房很可能走俏， 這些樓盤包括本項目的所在地XX路一帶。 4.2.2.4國家7部委聯(lián)合出臺新政穩(wěn)定房價今年4月11日，國家7部委聯(lián)合出臺了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知， 該通知主要內(nèi)容是保證中小套型住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費打擊炒地，期房禁 止轉(zhuǎn)讓，要遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)， 促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展等。該政策的出臺，對本項目來說是有益也有害。益的是創(chuàng)造了一個透明有序的房地產(chǎn) 市場，遏制投機炒做行為，穩(wěn)定住房價格；不益的是國家鼓勵著重增加中低價位普通商 品住

50、房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴格控制高檔住 房用地供應(yīng)。而本項目從某種方面來說是違背該政策的，將來或許會有一些不必要的麻 煩出現(xiàn)。4.3市場風(fēng)險4.3.1需求與購買力風(fēng)險通過我們的市場問卷調(diào)查以及專家拜訪得出以下結(jié)論：通過調(diào)查問卷我們了解到有 60%勺有錢人對本項目感興趣，同時他們一般選擇一 次性付款，但是對于目前的價位來說，他們認為不能接受，會選擇降價后再考慮是否要 購買本產(chǎn)品。同時這些有意向購買的人群大多數(shù)已有 2套200平方米以上的房屋，并且質(zhì)量、 地段等方面也都是很不錯的，是否有必要買本產(chǎn)品不是很肯定，況且即使購買類似項目 也可以選擇價格低點的例如新世紀花

51、園、英豪莊園等物業(yè)。設(shè)計院有關(guān)專家認為本項目設(shè)計不合理，嚴重浪費資源，例如4梯2戶（主人電梯、傭人電梯、貨梯，光觀電梯），30平方米的入戶花園等實屬多余，而這些都無形之 中會加高價格。如今的購買者趨向于理性購買，他們不一定就喜歡花錢買一些作用不是 很大的東西。再則由于去年XX房價飆升至全國第一后，國家和XX市頒布了很多控制房價的政 策措施，使得一部分原本想購買的人不敢輕舉萬動。4.3.2競爭風(fēng)險4.3.2.1該別墅的優(yōu)勢表現(xiàn)為：客戶群主要定位在私營企業(yè)老板，民營或者是外資企業(yè)的高級職員和高層管理人員， 從事金融，證券，保險業(yè)的高收入人群等，該類人群往往都已經(jīng)成家立業(yè)，資金來源方 式多樣且穩(wěn)定，

52、能夠資付得起高額的別墅各類費用管理水平高，既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又促成社區(qū)環(huán)境與人文環(huán) 境的相結(jié)合。且別墅群內(nèi)各類配套設(shè)施齊全。工程質(zhì)量有保證，一般不會產(chǎn)生偷工減料，面積缺斤少兩，外觀比例相差多等現(xiàn)象， 值得一提的是本項目還將實行菜單式裝潢后交付使用綠化率高，戶戶可看江景密集度小，大多是4梯2戶，住戶之間的干擾性小。4.322該類別墅的弊端表現(xiàn)為：由于綠化率高，容積率較低，設(shè)計上占用許多隔斷，配套設(shè)施增多，公攤加大，使得使用率較其他物業(yè)而言少了 5至8個百分點，再加上地價昂貴，所以單位面積價格高， 外加裝修費，使得在同類物業(yè)中價位偏高物業(yè)管理費較高。由于設(shè)置了一些服務(wù)機構(gòu)，物業(yè)

53、管理費較之同類項目要高出約1020%4.3.3經(jīng)濟風(fēng)險4.3.3.1宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析20000150001000050000城市居民人均收入（元）系列11997年 2000年 2001 年 2002年 2003年 2004年主要年份溫州城市居民人均收入圖圖4.1XX市居民人均收入表4.1一些相關(guān)指數(shù)（數(shù)據(jù)）：03年居民消費價格指數(shù)100.1億元03年房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)111全市居民人均收入17727元（比上年增長10.6%）城鎮(zhèn)人均生活費支出14212元（比上年增長12.6%）隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入的增加，居民的消費水平也隨之提高。據(jù)統(tǒng)計，2004 年市民的支出地位居全省前列，其中，花在

54、“吃”上面的花費仍占支出的榜首，人均為 5320元。除消費性支出之外，去年市區(qū)居民用于購建房、個人所得稅等非消費性支出同 比增長23.6 %。占家庭總支出的31.8 %。高于8.7 %的消費性增幅，說明居民消費正從 生存需要轉(zhuǎn)向提高生活質(zhì)量。4.3.3.2物價變動與銀行利率變化居民消費指數(shù)（以1953年 100為準）系列1圖4.2主要年份居民消費價格總指數(shù)（以1953年為100）表4.2居民儲蓄存款（100million yuan ）1995 年142.052000 年464.152002 年745.972003 年920.32從上表可以看出，這幾年XX人手中的資金越來越充實，民間資本雄厚，具

55、有很強 的購買能力。再則央行從04年10月29號起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利 率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 0.27個百分 點，由現(xiàn)行的1.98%上調(diào)到2.25%, 年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的 5.31%上調(diào)到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。 房地產(chǎn)業(yè)是此次加息調(diào)空的首要對象之一。連續(xù)加息無疑將極大限度的遏制中國目前處于發(fā)展高漲期的地產(chǎn)業(yè)。如果加息周期由此開始，購房需求將受到抑制，房地產(chǎn)價格的 回落預(yù)期必然增大。加息將發(fā)揮對房產(chǎn)價格泡末的擠出效應(yīng)，對降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險起 積極作用。

56、4.3.3.3其他風(fēng)險自然風(fēng)險：自然風(fēng)險包括地震，海嘯，臺風(fēng)，火災(zāi)等。就XX而言最大的風(fēng)險是每年夏末秋初的臺風(fēng)，但是就這幾年的情況來看，XX已經(jīng)有了如何防御臺風(fēng)的經(jīng)驗與措施。 不過由于本項目臨近江邊，一旦臺風(fēng)過猛江水上涌對項目有一定的影響。意外事故風(fēng)險：意外事故風(fēng)險是隨時存在而不能預(yù)料的，其雖然發(fā)生的機率不高，但 是一旦發(fā)生就會對項目產(chǎn)生巨大的影響，因而對其不能沒有充分的準備?？深A(yù)留一部分 資金作為不時之需。4.4財務(wù)風(fēng)險441敏感性分析將出售價格和利率等作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明售房價格和 利率這2個因素對本項目的效益都較為敏感。其中出售價格的敏感性更強一些，價格上 升15

57、%則內(nèi)部收益率上升至88.4%，下降15%內(nèi)部收益率變成55.7%，但是凈現(xiàn)值都還 是正值。詳見下表和圖：表4.3敏感性分析表序號項目變動幅度全部投資（稅前）內(nèi)部收益率0基本方案73.1%1出售價格+5%75.3%+10%82.5%+15%88.4%-5%64.6%-10%60.3%-15%55.7%2利率+5%70.5%+10%68.1%+15%65.4%-5%74.7%-10%76.2%-15%78.3%因素變動幅度(%)銷售價格，利率對內(nèi)部收益率的敏感度442盈虧平衡分析4.4.2.1 盈虧平衡分析是研究工程建設(shè)項目投產(chǎn)后正常年份的銷量、成本、利潤三者之間的平衡關(guān)系，以盈虧平衡時的狀況為

58、基礎(chǔ)，測算項目的生產(chǎn)負荷狀況以及承受風(fēng)險能 力。盈虧平衡點越低，說明項目抗風(fēng)險能力越強。在財務(wù)分析里面我們已經(jīng)知道以下這些相關(guān)數(shù)據(jù)：總銷售收入：396242.7萬元.平均單位價格：3962427000 / 263883.17=15016元/平方米開發(fā)總成本：292809.18774萬元總建筑面積：263883.17平方米最大利潤 M:396242.7- 292809.18774=103433.51226萬元住房：174281.97X 21800=379934.7 396242.7X 100%=95.88%車位：906 X 18= 16308/396242.7X 100%=4.12%由盈虧平衡時

59、的總成本與總銷售收入相等，利潤為零，則盈虧平衡點產(chǎn)量Qbep=2928091877.4 21800X (1-5.5%)X 95.88%+180000X (1-5.5%)X 4.12%=109419平方米盈虧平衡點銷量為109419平方米，表示該項目有一定適應(yīng)市場變化的能力、抗風(fēng)險 能力和獲利能力。(平方米)備注：該圖總成本包括固定成本和流動成本圖4.4盈虧平衡圖442.2經(jīng)營 安全率 MSR = ( Q-Qbep ) /QX 100%= ( 263883.17-109419 )/263883.17X 100%=58.54%41%二盈虧平衡點銷量剩余銷量圖4.5經(jīng)營安全利率圖經(jīng)營安全率越大，表明

60、該公司生產(chǎn)經(jīng)營狀況越良好，擬建項目越安全可靠。一般來說，經(jīng)營安全率大于30%，說明經(jīng)營狀況良好。本項目經(jīng)營安全率達到58.54說明經(jīng)營狀況很好。442.3盈虧平衡點生產(chǎn)能力利用率Fbep= Qbep/ QX 100%=0941S/263883.17X 100%=41.46%這個指標表示達到盈虧平衡時實際利用的生產(chǎn)能力占設(shè)計生產(chǎn)能力的比率。比率越小，說明項目適應(yīng)市場變化和抵御風(fēng)險能力越強，本項目的比率為58.54%,表明公司要利用58.54%的生產(chǎn)能力才能保本，項目承受風(fēng)險較弱。4.4.2.4 盈虧平衡點價格 PBEP2928091877.4/263883.17/ (1-5.5%) =11742