xx俱樂部項目可行性研究報告書書

1、 iXxxx項目可行性研究報告第一章綜述第一節(jié)項目總論第二節(jié)項目背景第三節(jié)項目基本情況第四節(jié) 主要財務(wù)指標(biāo)第二章市場研究第一節(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第二節(jié) 項目周邊環(huán)境分析第三節(jié)競爭對手分析第四節(jié) 目標(biāo)市場分析與定位第三章項目經(jīng)營設(shè)想 第一節(jié)項目市場定位 第二節(jié)項目內(nèi)部設(shè)置 第三節(jié) 項目管理和營銷體系 第四節(jié)銷售和推廣計劃 第五節(jié)會員制體系設(shè)置 第四章財務(wù)評價第一節(jié)項目投資效益估算第二節(jié)第三節(jié)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析第五章風(fēng)險分析第一節(jié)風(fēng)險分析第二節(jié)結(jié)論附件附表一：投資估算表附表二：年經(jīng)營收入估算表附表三：年經(jīng)營成本估算表附表四：年利潤估算表附表五：現(xiàn)金流量表附表六：折舊與攤銷估算表第一章綜述第

2、一節(jié)項目總論星海游泳館是一個定位于休閑、XX、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會 投資建設(shè)，星海大廈項目是蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館的二期項目之一，一期項目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、 器械健美、女子XX中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn) 班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為星海游泳館二期 項目，設(shè)立XX會館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有項 目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球項目，打造一個特點鮮明的 體育產(chǎn)業(yè)群。蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司擬就星海游泳館二期星海 大廈四、五層群樓XX會所項目與XXXX投資管理有限公司提出商榷。 為加強雙方相互的了解，并達(dá)成最終

3、的共識，我方在考察認(rèn)證的基礎(chǔ) 上，提供本項目的可行性方案交由貴方參考。第二節(jié)項目背景XX產(chǎn)業(yè)股份有限公司 始終致力于中國體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。 是國家體育總局下屬的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為XX產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司， 以XX產(chǎn)業(yè)為主營業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的 XX投資管理有限公司是XXXX產(chǎn) 業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營管理中心、物流配送中心、專業(yè) 咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國奧委會建立起合作伙伴關(guān) 系，努力推進(jìn)全民XX的發(fā)展。同時，通過有效的國際合作，引進(jìn)國 外知名XX品牌、資金和管理體系，是XXXX迅速發(fā)展的重要舉措。與 美國連鎖XX知名品牌XX公司的強強聯(lián)合和有效的合作，在引進(jìn)其先 進(jìn)的管理

4、方法和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場的特性形成了自己一 套完整的XX俱樂部管理體系，成功打造了“ XXXX ” XX品牌。目前已 經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會員過萬 人。公司發(fā)展的目標(biāo)是采取直營、合作經(jīng)營和特許加盟等方式，以京、 滬、穗為重點，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國過百家 的連鎖經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)品牌、理念、營銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立 起以XX業(yè)為核心，同時帶動體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)， 實現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營格局。 并通過資本運營，力爭三年內(nèi)成為 國內(nèi)XX產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，五年內(nèi)占有國內(nèi) XX市場的最大份額。作為中國奧委會的合作伙伴單位，XX擁

5、有奧運商用標(biāo)志的特許 使用權(quán)。隨著2008年北京奧運會的臨近，XXXX投資管理有限公司將 實質(zhì)性地介入奧運會項目中有關(guān) XX項目的相關(guān)工作。第三節(jié)項目基本情況蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館是由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會投資建設(shè)，位于蘇州工業(yè)園區(qū)星海街蘇春西路口，正處于蘇州工業(yè)園中央 CBD的核 心地帶，一期XX項目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑 面積6350平方米。館內(nèi)設(shè)有一個50mK 25m的標(biāo)準(zhǔn)游泳池和二個兒童 嬉水池，是江蘇目前設(shè)施領(lǐng)先的室內(nèi)全溫控游泳館。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團(tuán)公司全面經(jīng)營管理。開設(shè)項目有一樓的游泳，二樓的有氧操 房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設(shè)有 3塊羽毛球以及器械、

6、空 手道項目蘇州工業(yè)園區(qū)星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游泳館有過道相連。包括四、五層的XX會館，以及四層2300平方米 的洗浴中心，4片羽毛球場，4片壁球場。雙方就星海大廈群樓四、 五層xx會館項目達(dá)成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經(jīng)雙方協(xié)商，星 海大廈項目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館有 限公司合作開發(fā)，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx” xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細(xì)節(jié)將會進(jìn)一步協(xié)商，現(xiàn) 就此項目的投資預(yù)算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。從戰(zhàn)略上考慮，xxx

7、x的進(jìn)入，不但提高了星海游泳館有限公司 品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的xx項目，使項目得到了豐富和完善。同時，本項目對于搶灘蘇杭市場，提高xxxx投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長江三角洲及周邊地區(qū)的知名度有十分重要的意 義。第四節(jié)項目主要財務(wù)指標(biāo)投資建設(shè)xxxxxx俱樂部蘇州星海大廈項目的主要財務(wù)預(yù)測指標(biāo) 如下：3.43人民幣1109萬元人民幣1008.91萬元人民幣656.21萬元人民幣214萬元投資估算年均經(jīng)營收入估算 年均經(jīng)營成本估算 年均利潤估算 靜態(tài)投資回收期投資利潤率28.8%財務(wù)凈現(xiàn)值（1=10%）內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期2388.49萬元38.7%3.84年第二章市場研

8、究第一節(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江， 西傍無錫，北依長江。全市總面積8 4 8 8平方公里，人口591萬,下轄5縣市和8個區(qū)，其中市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14.2 平方公里。改革開放20多年來，蘇州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展充滿了活力，年 均增長保持在12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。 2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)2802億人民幣，人均GDP 達(dá)到5763美元，全年財政收入409.9億人民幣，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 7010.77億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。2003年全市實現(xiàn)進(jìn)出口總額656.63億美元，其中出口 326.33

9、億美元，進(jìn)口 330.29億美元，外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，實際利用外資68.05億美元，約占中國 的12%，占全世界的1.3%，在全國各大中城市的排名由2002年 的雙雙第2位上升到雙雙第1位。世界500強跨國公司中已有91 家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè) 城市。OMdj浙江o i吳H *消費市場方面2003年，蘇州全市實現(xiàn)社會消費品零售總額526.05 億元，同比增長16.5%，增幅比上年的15.3% 提高了 1.2 個百分點，為1996年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省14.75%,比上年增加了 0.71個百分

10、點。蘇州已成為繼上海之后全 國第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅 速擴(kuò)張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會消費品購買力大增。2003年長三角地區(qū)人均GDP 元江蘇省統(tǒng)計局2004年發(fā)布城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為零售市場的增長提供了不盡的動力。 蘇州市城市居民人均可支配收入為12361.45 元，增長16.4%。市民收入的穩(wěn)步增長，對改善城鄉(xiāng)居民的消費預(yù)期、穩(wěn)定消費需求，促 進(jìn)消費的增長起到積極的作用，促進(jìn)了市場銷售的上升。2003年，蘇州市城市居民人均消費支出 9272.49元，比上年增長20.6% ； 其中人均生活消費品支出7061.22元，同比增長22.6%。農(nóng)村居 民人均生活費支

11、出4643元，同比增長9.8% ；其中人均生活消費品 支出3260元，同比增長13.1%。社會消費品零售總額與城鄉(xiāng)居民 的消費支出基本同步增長。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境上來看，上世紀(jì)九十年代后，決定經(jīng)濟(jì)增長的主要 因素由生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)為市場需求。消費、投資、出口三大需求成為人們 關(guān)注的熱點問題。就長江三角洲來15個城市來看，蘇州市不管是三 大指標(biāo)的絕對指標(biāo)還是增長幅度來看都在這15個城市中名列三甲。經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境十分優(yōu)越，使市場潛力巨大。步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂用品消費的需求擴(kuò)大。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂、享 受型更高的生活層面邁進(jìn)，一些集xx和娛樂為一體的多功能

12、成套XX 器材開始搬入家中。2003年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、娛樂用品類 零售1.86億元，同比增長1.5倍，可見，體育xx市場潛力巨大。第二節(jié)項目周邊環(huán)境分析一、項目周邊環(huán)境分析蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間的重大合作項目，于1994年正式啟動建設(shè)，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形 式。蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政 轄區(qū)面積260平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70平方公里, 規(guī)劃居住人口 50萬，計劃吸引各類投資1000億美元。工業(yè) 園區(qū)目前工業(yè)用地已進(jìn)入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口 加工區(qū)、國際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能 分

13、區(qū)。特殊的政策優(yōu)勢、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的 生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策使得園區(qū)得到世界各 地投資者的青睞，到2003年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過 200億元， 實際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅超過 40 %。實現(xiàn)國 內(nèi)生產(chǎn)總值365億元，進(jìn)出口總額達(dá)到143億美元。寫字樓目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)有近 200多家，其中包括 屬世界500強企業(yè)中的46家，在蘇州高新區(qū)首期的30多平方公里 范圍內(nèi)，已形成三個功能區(qū)。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科 研、管理機構(gòu)及商住寫字樓、會議中心等設(shè)施，如建設(shè)大廈、國際大 廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個科技

14、工業(yè)區(qū)集中了一批電子信 息、精密機械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保一區(qū)產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、民營科技園為主體的 多園的發(fā)展格局。 就世界500強企業(yè)來看，就有如下的企業(yè):No.五百強名稱No.項目名稱1德國西門子集團(tuán)1德利多富信息系統(tǒng)（蘇州）有限公司2力斯頓聽力技術(shù)（蘇州）有限公司2韓國三星電子3三星電子（蘇州）半導(dǎo)體有限公司4蘇州三星電子有限公司5蘇州三星電子液晶顯示器有限公司6三星半導(dǎo)體（中國）研究開發(fā)有限公司7蘇州三星電子電腦有限公司3日本富士通8富士通多媒體部品（蘇州）有限公司9蘇州工業(yè)園區(qū)國信方舟軟件技術(shù)有限公司4美國高特利集團(tuán)10納貝斯克食品（蘇州）

15、有限公司5英國BOC集團(tuán)11比歐西氣體（蘇州）有限公司6美國禮來制藥公司12禮來（蘇州）制藥有限公司7美國百得集團(tuán)13百得（蘇州）電動工具有限公司8美國百特公司14蘇州百特醫(yī)療用品有限公司9日本國株式會社日立制作 所15瑞薩半導(dǎo)體（蘇州）有限公司16日立儀器（蘇州）有限公司17日立顯示器件（蘇州）有限公司18日立金屬（蘇州）電子有限公司19日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司20日立汽車部件（蘇州）有限公司21日立工程建設(shè)（蘇州）有限公司22日立醫(yī)療系統(tǒng)（蘇州）有限公司10日本住友株式會社23蘇州住友電木有限公司24住友制藥（蘇州）有限公司11美國霍尼韋爾國際集團(tuán)25霍尼韋爾特殊化學(xué)品（蘇州）有限公司

16、26德聯(lián)覆銅板（蘇州）有限公司27凱聯(lián)航空發(fā)動機（蘇州）有限公司12美國艾默生電氣公司28艾默生電氣（蘇州）有限公司29艾默生環(huán)境優(yōu)化技術(shù)（蘇州）研發(fā)有限公司13法國萊雅集團(tuán)30蘇州尚美國際化妝品有限公司31美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司14英國葛蘭素斯密斯克林公司32葛蘭素史克制藥（蘇州）有限公司15日本久保田株式會社33久保田農(nóng)業(yè)機械（蘇州）有限公司16日本丸紅株式會社17日本麒麟集團(tuán)34獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司18德國戴姆勒-克萊斯勒集團(tuán)35安特優(yōu)發(fā)動機工程（蘇州）有限公司19美國德爾福公司36德爾福德科電子系統(tǒng)（蘇州）有限公司37德爾福電子（蘇州）有限公司20英國BP公司38蘇州碧辟

17、液化石油氣有限公司21何二皇豕飛利浦電子股份 有限公司39飛利浦半導(dǎo)體（蘇州）有限公司22美國杜邦公司40杜邦光掩膜（蘇州）有限公司23芬蘭諾基亞電信公司41諾基亞（蘇州）電信有限公司24德國ZF集團(tuán)42米埃孚傳動技術(shù)（蘇州）有限公司25瑞士迅達(dá)控股集團(tuán)43迅達(dá)電子（蘇州）有限公司26法國阿爾卡特集團(tuán)44阿爾卡特通訊設(shè)備（蘇州）有限公司27荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團(tuán)45依卡化學(xué)品（蘇州）有限公司28法國道達(dá)爾集團(tuán)46樂駿密封件（蘇州）有限公司29美國伊頓公司47卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司30日本二井金屬礦業(yè)株式會 社48三井銅箔（蘇州）有限公司31德國博世控股公司49博世汽車部件（蘇州）有限

18、公司32法國索迪斯聯(lián)合公司50索迪斯（蘇州）餐飲服務(wù)有限公司33法國歐尚集團(tuán)51蘇州歐尚超市有限公司52蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司34英國翠豐集團(tuán)53蘇州百安居裝飾建材超市有限公司35美國旭電公司54旭電（蘇州）科技有限公司36松下電器產(chǎn)業(yè)株式會社55松下電器研究開發(fā)（蘇州）有限公司37日本旭化成株式會社56旭化成電子材料（蘇州）有限公司38法國家樂福57蘇州悅家超市有限公司39日本二菱株式會社58華菱科技（蘇州）有限公司40三井物產(chǎn)株式會社59三井電子薄膜（蘇州）有限公司60蘇州三井國際物流貿(mào)易有限公司41達(dá)能集團(tuán)61達(dá)能食品（蘇州）有限公司42新日本制鐵株式會社62蘇州日鐵金屬制品有限

19、公司43挪威海德魯公司63海德魯鋁業(yè)（蘇州）有限公司44日本新日礦公司64蘇州日礦材料有限公司65蘇州日礦宇精密加工有限公司45德國巴斯夫公司66巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司46皇家殼牌集團(tuán)（荷蘭）小計46家五百強企業(yè)在園區(qū)注冊了 66家企業(yè)如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標(biāo) 客戶，新區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的欠缺更對本項目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項目無法比擬優(yōu)勢。高檔住宅小區(qū)星海大廈xx會館項目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州 工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、 文化、體育、公共娛樂等一批配套設(shè)施，形成環(huán)中心生活帶。其中 最大的高檔小區(qū)有都市花園，位

20、于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的 附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場，都市花園再往南臨中央公園。都市 花園共分五期項目，首期一一蘭華苑”二期一一茗華苑”三期 菁華苑”四期一一英華苑”五期一一銀色貴族”項目總 占地44公頃，建筑面積：66萬川，容積率：1.5。此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城 市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，占地119.1公頃, 座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的 金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構(gòu)成的高 級住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。占地約 59.4

21、公頃。水巷鄰里 總面積為38.5公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。高爾 夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推 出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房以上高檔的樓盤的每平米的均價都在 5000元以上，而且分布十 分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢。商業(yè)中心以及其他娛樂場所情況：蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服 務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央 CBD為中心在70平方公里 規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心。項目區(qū)

22、周邊大商業(yè)文化中心也十分密 集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。由文化設(shè)施、公共機 構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地 90.9公頃。主要道路成方格狀，與 原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設(shè) 施。園區(qū)中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積18.8萬平方米，總體設(shè)計建筑面積 25萬平方米，為兩層建 筑，室內(nèi)展廳面積12萬平方米，會議設(shè)施面積1.1萬平方米。該工 程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個展廳、7000個 國際標(biāo)準(zhǔn)展位，將躋身世界會展中心前 20位，成為僅次于廣州國際 會展中心的國內(nèi)第二大會展中心。此外，總投資10億元、總建筑面積約

23、10萬平方米位于F城商 業(yè)街的銷品茂和世界家裝巨頭B&Q也在園區(qū)安家。完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場所產(chǎn)生的市場聚合效 應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央 CBD的星海大廈xx會館項目的區(qū)位優(yōu) 勢也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。第三節(jié)競爭對手分析XX俱樂部是一種地域性很強的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合 高科技園區(qū)，XX服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè) 園最大綜合XX設(shè)施，星海的項目設(shè)置和營業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)XX俱樂部無法比擬的。蘇州英派斯XX俱樂部位于蘇州市體育中心，從 XX俱樂部的輻 射范圍看，對本項目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合 類XX房，能對星海大廈XX會所產(chǎn)生影響

24、的只有二家，一家是蘇州 工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158寶迪國際XX，由香港旭陽集團(tuán)投資 組建。俱樂部于2002年10月開始正式運營，營業(yè)面積愈 2000平方 米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅 區(qū)二期的xx會館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)項 目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營業(yè)范圍和方式還有待 確定。此項目據(jù)星海項目也只有不到 500米。從競爭上看，寶迪國際XX俱樂部和湖左岸XX會館會對本項目 產(chǎn)生一定的影響。但從項目的設(shè)置和上看，星海大廈項目設(shè)置非常豐 富，單就游泳項目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸 XX會館游泳池和星海 游泳館存在著一定的差距

25、。同時，星海 XX項目的豐富程度和綜合程 度是另外兩家XX俱樂部難以達(dá)到的。第四節(jié) 目標(biāo)市場分析與定位蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。星海XX會館的聚合效應(yīng)明顯，項目的 目標(biāo)消費人群鎖定 在距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項目的位置和園區(qū) 的交通來看，本項目基本可以覆蓋整個園區(qū)。 截至6月底，全區(qū)就業(yè) 人口達(dá)到了 10萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約 6萬人；就業(yè)人 員平均年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區(qū) 就業(yè)人員中37 %來自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近。 根據(jù)對園區(qū)薪資狀況的調(diào)查，1996年到2000年，園區(qū)中高級管理

26、人員和技術(shù)人員的年薪增幅平均為 22%到27%，普通管理和技術(shù)人 員為15%到20%，般工人為5%到10%。從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員受雇于外企、合資 公司、金融機構(gòu)等，都受過良好教育。 從價值取向和消費方式來看， 都比較注重生活質(zhì)量和時尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。2003年度企業(yè)總數(shù) 205家，總?cè)藬?shù)3078人2D 03企業(yè)分類 IT企業(yè) JX企業(yè)口高科技企業(yè)口配套企業(yè)2003年引進(jìn)人才口本科以下本科口碩士 口博壬第三章 項目經(jīng)營設(shè)想第一節(jié)項目市場定位一、項目經(jīng)營定位星海大廈XX會館項目投資規(guī)劃應(yīng)以“高定位、低投資、盡量控 制成本”為

27、原則，以有氧訓(xùn)練、力量 XX及健美操課程為主，與國際 流行XX方式接軌，盡量減少針對少數(shù)人的配套設(shè)施，最大程度提高 投資效率。項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學(xué)”，以XXXXXX 俱樂部鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運動方式進(jìn)行宣傳， 從俱樂部整體設(shè)計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動 感、充滿活力的時代氣息。項目的服務(wù)定位是給與會員人性化無微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計、項目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營者的高 水準(zhǔn)，是會員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。第二節(jié)項目內(nèi)部設(shè)置、項目規(guī)劃定位項目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園XX市場特點以及自身營銷與經(jīng) 營管理定位的前提條件下，盡量控制投

28、資成本、減少運營成本，使該 項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效、人 益。由于項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需 要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會員在本項目中享 受到全面的高層次服務(wù)。二、項目裝修設(shè)計本項目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨立 XX俱樂部項目相 比，不易引人注意。星海大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo) 牌，使過往行人注意。由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時，應(yīng) 盡量保留層高，盡量給會員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運動 舒適感。俱樂部內(nèi)部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品 位為原則，運動XX區(qū)域通

29、過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的 XX圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產(chǎn)生運動和 跳躍感。整個俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營業(yè)的所有時段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強的動感音樂，以提高運動XX者的運動興奮性，并烘托運動XX氛圍。三、項目內(nèi)部設(shè)置規(guī)劃依據(jù)XXXXXX俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對蘇州市星海大廈 XX會館的主要功能區(qū)域進(jìn)行以下劃分和設(shè)計:四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米功能區(qū)使用面積心肺功能訓(xùn)練區(qū)859小操房200五前臺50水吧80會籍顧問辦公室30層洗浴及更衣室385男更衣室185女更衣室

30、200公共區(qū)域及通道80XX操房433力量器械區(qū)255動感單車Spinning80四運動教練指導(dǎo)室30美容100疲勞恢復(fù)治療室50層抻拉區(qū)50辦公區(qū)50員工更衣50貯藏室20公共區(qū)域及通道80第三節(jié)項目管理和營銷體系一、項目營銷與管理定位：作為XXXXXX 俱樂部華東地區(qū)的合作店，xxxxxx 俱樂部星海大 廈店將按照XXXXXX俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營管理，力爭 做成華東地區(qū)高檔XX俱樂部的高端品牌，形成XXXX高質(zhì)量、高品質(zhì) 的XX俱樂部形象，進(jìn)一步拓展XXXX品牌在華東地區(qū)的影響力。二、項目管理組織機構(gòu)設(shè)置（31人）市場部銷售部健美操部私教部運營部主管主管主管主管主管（1人）（1

31、人）（1人）（1人）（1人）營銷策劃會籍顧問健美操教練（1人） （8人）（4人）私人教練前臺（8人）（3人）財務(wù)部主管保管出納 會計（1人）（1人）俱樂部總經(jīng)理（1人）人員招聘與培訓(xùn)本項目中高層管理人員由XX公司派出，XX教練、會籍顧問主管 由XX公司派出，其他中層管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原 則，本地招聘人員將由XXXXXX俱樂部進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部 經(jīng)營管理質(zhì)量。XXXX俱樂部有限公司將定期對本項目各崗位員工進(jìn)行工作質(zhì)量 考核和職業(yè)技能培訓(xùn)，尤其是專業(yè) XX教練、會籍顧問，將定期接受 總部的培訓(xùn)。俱樂部各項經(jīng)營管理制度XXXXXX俱樂部星海大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行XXXXXX俱樂部

32、的成熟 的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營品質(zhì)，樹立良好的俱樂 咅B(yǎng)品牌。第四節(jié)銷售和推廣計劃一、預(yù)銷售預(yù)銷售階段的目的是為在俱樂部開業(yè)前建立起約 1500人的預(yù)期 會員基數(shù)，在這個時期，XX俱樂部的知名度及人們對它的興趣乃至 狂熱是至關(guān)重要的。在開業(yè)之前，預(yù)銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。二、開業(yè)活動開業(yè)時各項活動的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會員卡。促銷活動將包括：禮 品贈與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費飲 料。俱樂部還將免費為來賓進(jìn)行健康評估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并

33、成為 XXXX俱樂部的會員。三、其他銷售戰(zhàn)略促銷盒和會員資格試用我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表 格，即可獲得免費的臨時會員卡。XXXXXX俱樂部的銷售人員將收集 這些表格，并與每個填表人聯(lián)系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部， 并成為臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服 務(wù)，并制定針對個人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨 時會員卡，他們將意識到XXXXXX俱樂部的價值和益處，并決定作為 正式會員加入。企業(yè)聯(lián)絡(luò)各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場，這是因為企業(yè)意識到了健 康的員工為企業(yè)帶來的益處，XXXXXX俱樂部將于企業(yè)聯(lián)系，推出公 司員工收費標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)

34、場XX測試、講座和其他與健康有關(guān)的活動。由 于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務(wù)，而且還能提 供專門為企業(yè)設(shè)計的健康課程和 XX課程以供到場或不到場的員工參 與訓(xùn)練，因此，企業(yè)將踴躍參與。特別活動促銷特別活動是XXXXXX俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成 部分。這些活動將提高XXXX俱樂部在消費者中的知名度，并促進(jìn)會 員推薦非會員入會，XXXXXX俱樂部每年于不同公益機構(gòu)和社區(qū)中心 合作，是俱樂部的會員能夠參加社區(qū)活動， 有選擇性的贊助和宣傳活 動進(jìn)一步提高XXXXXX俱樂部的品牌知名度。內(nèi)部活動與宣傳每個季度俱樂部會舉辦內(nèi)部活動，例如會員聚會、節(jié)日慶祝和 周年聚會等。XXXX

35、XX俱樂部將向所有會員及其朋友發(fā)出邀請，來俱 樂部享受免費食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動的舉行將得到本 地企業(yè)的支持，將在團(tuán)體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。健美操表演很多人都喜歡健美操表演，XXXXXX俱樂部將在區(qū)域內(nèi)很多活動 中推廣XX操課程，通過表演，俱樂部的XX操運動員將向觀眾免費提 供臨時會員卡，鼓勵他們視聽課程，并成為 XXXXXX俱樂部的會員。健康檢查XXXXXX俱樂部將為會員及其朋友提供免費健康檢查，這是 向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會員卡時是個關(guān)鍵因素，人們將了解到XX運動給身體健康帶來的益處。會員促銷競賽XXXXXX俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內(nèi)

36、部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現(xiàn)有會員， 鼓勵包括: 禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷 會員卡的一個行之有效的方法。持續(xù)推廣和廣告隨著XX俱樂部的發(fā)展，越來越多的新會員將來自現(xiàn)有會員的 介紹。此后，現(xiàn)有會員的續(xù)約將是保持會員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是 令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最 頻繁的時候進(jìn)行季節(jié)性促銷。XXXXXX俱樂部將不斷進(jìn)行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和 廣告商的聯(lián)系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進(jìn)行宣傳。 持續(xù)的推 廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯(lián)絡(luò)（促銷盒、直接郵寄、 電話營銷跟蹤）以及俱樂部內(nèi)部促銷

37、。第五節(jié)會員制體系設(shè)置一、設(shè)置原則俱樂部采取國際通行的會員制管理方法， 以吸引長期固定會員為 主要目的，根據(jù)對XXXXXX俱樂部的規(guī)模、檔次及周邊主要消費群體 及其消費能力購買力、消費群體分析，制定以下會員制卡種和相應(yīng)的 收費標(biāo)準(zhǔn)。二、會員收費標(biāo)準(zhǔn)通過對蘇州市已開設(shè)的中高檔次 XX俱樂部具體情況進(jìn)行考察，考慮到目前蘇州市消費者對XX俱樂部需求狀況，以及XX俱樂部的競爭狀況，對星海XX會所價格標(biāo)準(zhǔn)制定如下：分類費用使用范圍半年卡2600本俱樂部一年銀卡3800本市通用，全國短期兩年金卡6800全球通用蘇州市星海大廈所處地段良好，項目豐富，并擁有良好的品牌效 益，各方面優(yōu)勢明顯，在價格選擇上應(yīng)能充

38、分體現(xiàn)俱樂部的檔次。第四章財務(wù)評價第一節(jié)項目投資效益估算、年營業(yè)收入估算 詳見附件二：年經(jīng)營收入估算表二、年經(jīng)營成本估算詳見附件三：年經(jīng)營成本估算表三、年營業(yè)收入估算詳見附件四：年營業(yè)利潤估算表四、現(xiàn)金流量估算以十年為財務(wù)計算期，10%為折現(xiàn)率，計算XXXX蘇州星海大廈項 目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。詳見附件五現(xiàn)金流量表五、折舊與攤銷估算折舊按照直線折舊法預(yù)估，詳見附表六這就與攤銷估算表。第二節(jié)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析靜態(tài)法分析財務(wù)經(jīng)濟(jì)效益主要有以下三個指標(biāo)，這種方法未考慮 資金的時間價值，但也有一定參考價值。本文以十年為財務(wù)分析計算 期。 投資利潤率319.4/1109=28.8% 投資利稅

39、率352.7/1109=31.8%靜態(tài)投資回收期投資回收期二累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1 +上年累計凈現(xiàn)金流 量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=3.43年第三節(jié)動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析動態(tài)法分析項目經(jīng)濟(jì)效益主要有兩個指標(biāo)， 這兩個指標(biāo)考慮了資 金的時間價值，是經(jīng)濟(jì)效益分析中比較重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一.財務(wù)凈現(xiàn)值367.06 497.47 574.16614.68 652.45458.85458.851108.8234567-1010年現(xiàn)金流量圖要求收益率1=10%NPV10 =-1108.8+367.06*( P/F,10,2 ) +497.47* ( P/F,10,3 )+574.16*( P/F,10,4

40、 ) +614.68* ( P/F,10,5 ) +652.45*(P/F,10,6 ) + 458.85*(F/A,10,7 ) (P/F,10,10)=2388.49 (萬元)由以上計算可知，NPV0。在項目管理中，在基準(zhǔn)收益率為 10% 的前提下，財務(wù)凈現(xiàn)值大于0,則該項目具備投資價值。內(nèi)部收益率取 I仁35%得 NPV1 = 179.67取 12=40%得 NPV2=-12.27內(nèi)部收益率 IRR=l1+(l2-l1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|)=38.7%由以上計算可知，項目所能達(dá)到的最高收益率為38.7%。動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正

41、值的年份數(shù) -1+上年累計現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=3.84 年第四節(jié) 結(jié)論從以上三節(jié)的財務(wù)分析中可以看出，本項目贏利性較好，要求 收益率為10%勺財務(wù)凈現(xiàn)值為2388.49萬元；內(nèi)部收益率38.7%;動 態(tài)投資回收期3.84年。以上數(shù)據(jù)預(yù)示該項目具有抗經(jīng)營風(fēng)險能力和 贏利性較好，該項投資是可行的。第五章 風(fēng)險分析第一節(jié)風(fēng)險分析蘇州市星海大廈項目作為“ xxxx ”也存在一些風(fēng)險：行業(yè)風(fēng)險華東地區(qū)作為長江經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，是眾多商家必爭之地，目前世 界知名品牌的xx俱樂部紛紛搶占華東市場，面積在2000平方米以上 的xx俱樂部已有十余家，行業(yè)競爭非常激烈，此項目一進(jìn)入市場即 將面臨

42、的激烈的行業(yè)競爭。市場風(fēng)險蘇州市星海大廈xx會館項目作為xxxx在華北地區(qū)的第一家店， 肩負(fù)著創(chuàng)立品牌的艱苦重任，面臨競爭日益激烈的華東xx市場，面臨著較低的年費收入、挑剔精明的消費者，俱樂部如何通過降低總體 運營成本，擴(kuò)大知名度，提高專業(yè)技術(shù)和競爭能力等，在競爭激烈的華東XX市場立足，是俱樂部未來經(jīng)營將要面臨的問題。不可抗力風(fēng)險體育XX業(yè)是人民生活水平發(fā)展到較高水平后進(jìn)行的消費活動， 因此一旦發(fā)生自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力因素，將大幅度影響消費人 群消費頻次和客流量；發(fā)生火災(zāi)、地震和臺風(fēng)等使XX連鎖店財物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產(chǎn)損失，并影響集團(tuán)發(fā)展與擴(kuò) 張。第六章結(jié)論根據(jù)以上各章節(jié)