上海某花園項(xiàng)目簡報(bào)

1、上海虹橋橋中央古古北花園園項(xiàng)目簡簡報(bào)壹、項(xiàng)目目簡況一項(xiàng)目目簡介1、地理理位置項(xiàng)目位于于紅寶石石路、伊犁犁路交接區(qū)區(qū)域，屬于古古北二期期高級(jí)涉涉外居住住區(qū)中心心區(qū)域，古北二二期交通通主軸分分布項(xiàng)目目四周2、交通通網(wǎng)絡(luò)虹橋路路、古北北路、延延安路高高架構(gòu)筑筑區(qū)域主主要交通通網(wǎng)絡(luò)，可達(dá)市市中心主主要區(qū)域域，交通通網(wǎng)絡(luò)順順暢便捷捷。古北二二期內(nèi)部部公路網(wǎng)網(wǎng)路逐步步健全，伊犁路路、黃金金城道作作為區(qū)域域十字交交通的主主軸，區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)尚無無公交線線路進(jìn)入入，多以以私家車車作為主主要代步步工具。3、商服服環(huán)境依托古古北一期期成熟的的商業(yè)環(huán)環(huán)境，擁擁有眾多多購物中中心、餐餐飲、娛娛樂中心心；古北北家樂福福

2、大賣場場、異國國情調(diào)的的餐飲休休閑餐廳廳成為眾眾多境外外人士休休閑的場場所；構(gòu)構(gòu)筑區(qū)域域商業(yè)的的主體。古北二二期處于于開發(fā)的的先導(dǎo)期期，項(xiàng)目目周邊商商服配套套尚未形形成，伴伴隨古北北商業(yè)廣廣場的建建設(shè)，區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境將將有本質(zhì)質(zhì)性轉(zhuǎn)變變。4、房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)新古北北國際社社區(qū)亦稱稱古北二二期，由由正在開開發(fā)建設(shè)設(shè)中的古古北二期期高檔住住宅區(qū)、以及規(guī)規(guī)劃于兩兩年內(nèi)施施工的古古北商務(wù)務(wù)區(qū)組成成。預(yù)計(jì)計(jì)20005年完完工后，該區(qū)域域?qū)⒊蔀闉榧幼∽?、休閑閑、教育育、商務(wù)務(wù)為一體體、上海海規(guī)模最最大、層層次最高高的國際際化社區(qū)區(qū)。整個(gè)古古北新區(qū)區(qū)占地面面積1336公頃頃，建筑筑面積約約2400多萬平平方米

3、。一期用用地面積積52.3公頃頃，總建建筑面積積約700多萬平平方米，經(jīng)過110多年年開發(fā)建建設(shè)，形形成了古古北新區(qū)區(qū)獨(dú)特的的人文居居住環(huán)境境及鮮明明的品牌牌特征。新古北北國際社社區(qū)亦稱稱為古北北新區(qū)二二期，位位于古北北一期東東側(cè)，北北至虹橋橋路，南南至古羊羊路，以以伊犁路路為小區(qū)區(qū)南北主主干道。規(guī)劃占占地面積積57.7公頃頃，建筑筑面積1103萬萬平方米米，公共共綠地近近8.55公頃，主要以以高端住住宅為主主。新古北北國際社社區(qū)的規(guī)規(guī)劃方案案由美國國JY建建筑設(shè)計(jì)計(jì)事務(wù)所所與上海海城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)研究院院共同編編制完成成，總體體布局上上以黃金金城道為為中軸線線來組織織南北兩兩面主體體對(duì)稱的的

4、建筑空空間，軸軸線頂端端以半圓圓弧形空空間作為為主軸線線的高潮潮和終端端，形成成古北特特色的延延續(xù)。二、基地地現(xiàn)狀古北中央央花園一一期項(xiàng)目情況況：中央央古北花花園（一一期），于20002年年開發(fā)，屬于古古北地區(qū)區(qū)較早高高檔樓盤盤，于220044年3月月銷售完完畢；總總戶數(shù)2200戶戶，主力力面積33R:11552440;產(chǎn)品格格局以裝裝修為主主，裝修修單價(jià)在在25000330000元/。價(jià)格走勢勢基地概況況基本情況況：項(xiàng)目目緊鄰古古北中央央花園（一期），呈正正方形空空地，由由圍墻包包圍，目目前土地地尚處平平整階段段。建筑筑容積率率為2.56。產(chǎn)品類類型：以以高層建建筑為主主，呈現(xiàn)現(xiàn)半圍合合式布

5、局局，突出出中心景景觀綠化化，板式式結(jié)構(gòu)戶戶型排布布，打造造舒適的的居住空空間。戶型類別別：項(xiàng)目目有三種種戶型類類別1RR、2RR、3RR、6RR均為平平層，面面積從7795583平平方米；戶型種種類較為為齊全。面積構(gòu)成成貳、競爭爭分析競爭市場場解析1、價(jià)格格分析（注：選選取在售售個(gè)案445月月市場成成交均價(jià)價(jià)）古北二二期高檔檔住宅區(qū)區(qū)作為上海海規(guī)模最最大、層層次最高高的國際際化社區(qū)區(qū)；良好好地生活活環(huán)境、完善區(qū)區(qū)域的城城區(qū)規(guī)劃劃，帶動(dòng)動(dòng)價(jià)格的的穩(wěn)步攀攀升，1130000元/產(chǎn)品品均價(jià)占占據(jù)市場場最高端端。華麗家家族古北處處于古北北二期中中心區(qū)域域，外部部由在建建的高檔檔社區(qū)所所環(huán)繞，居住環(huán)環(huán)

6、境理想想，產(chǎn)品品以2550030000元/精裝裝修價(jià)格格推入市市場，配配備基本本家電系系統(tǒng)，產(chǎn)產(chǎn)品定位位、檔次次與周邊邊產(chǎn)品實(shí)實(shí)行錯(cuò)位位競爭，位于市市場的高高端。杰仕豪豪庭位于于古北外外圍區(qū)域域，產(chǎn)品品規(guī)模、檔次與與古北二二期高檔檔居住區(qū)區(qū)內(nèi)部個(gè)個(gè)案存在在較大差差異，產(chǎn)產(chǎn)品推出出精裝修修、全配配的小面面積公寓寓產(chǎn)品以以178800元元/市市場價(jià)格格推入市市場，市市場認(rèn)同同度相對(duì)對(duì)較低。未來價(jià)格格走勢分析伴隨區(qū)區(qū)域供給給量的集集中釋放放，區(qū)域域市場將將處于白白熱化競競爭態(tài)勢勢，受地地價(jià)、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)提升的的綜合影影響，區(qū)區(qū)域均價(jià)價(jià)將持續(xù)續(xù)保持小小幅穩(wěn)步步上揚(yáng)的的走勢。參照周周邊預(yù)推推個(gè)案，裝修產(chǎn)

7、產(chǎn)品格局局受高端端消費(fèi)群群體的喜喜好，成成為市場場的主導(dǎo)導(dǎo)需求，毛坯房房將逐步步推出市市場，裝裝修房產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格將與毛毛坯房價(jià)價(jià)格差距距將逐步步拉達(dá)，精裝修修產(chǎn)品有有效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)附加值值的提升升，市場場前景看看好。古北二二期高檔檔住宅區(qū)區(qū)市場均均價(jià)位于于市場高高位，受受期房現(xiàn)現(xiàn)轉(zhuǎn)、貸貸款緊縮縮等相關(guān)關(guān)政策的的影響，市場均均價(jià)將保保持合理理上漲空空間，預(yù)預(yù)計(jì)年平平均漲幅幅為6。2、供需需分析分析區(qū)域市市場整體體去化狀狀況維持持較高水水平，目目前市場場推案總總量達(dá)222.66萬，平均銷銷售率661，在售個(gè)個(gè)案月均均去化集集中在225330套/月，市市場呈現(xiàn)現(xiàn)健康理理性的發(fā)發(fā)展趨勢勢。容積率率作為水水平

8、存在在較大差差異，新新建產(chǎn)品品注重內(nèi)內(nèi)部環(huán)境境的打造造，容積積率水平平呈現(xiàn)逐逐步下降降發(fā)展態(tài)態(tài)勢，目目前市場場平均容容積率為為3.33；本案案容積率率水平為為2.556,存存在較大大可操作作空間。潛在供應(yīng)應(yīng)量分析析（注：選選取個(gè)案案均為220055年推入入市場）分析：由上表表看出古古北二期期匯聚眾眾多知名名品牌，20005年將將成為古古北二期期建設(shè)的的高潮期期，499萬市市場供給給量將與與20005年20006年推推入市場場；市場場供求狀狀況區(qū)域域平衡，市場趨趨于合理理性發(fā)展展。未來品品牌型、規(guī)模型型個(gè)案將將占據(jù)市市場主導(dǎo)導(dǎo)，產(chǎn)品品內(nèi)部競競爭成為為主導(dǎo)競競爭模式式，尋求求產(chǎn)品面面積、總總價(jià)的差

9、差異，將將成為影影響整體體去化的的關(guān)鍵因因素。3、面積積配比在售個(gè)案案面積配配比戶型面積(平平方米)比例(%)1R64-77042R108-116612120-1211163R140-158814161-179921187-197794R201-233314復(fù)式212-25336306-38554合計(jì)555（注：選選取黃金金豪園、杰仕豪豪庭、華華麗家族族、嘉年年華庭、瑞仕花花園在售售戶型）分析：3R:1161-1799占221市市場份額額構(gòu)筑區(qū)區(qū)域產(chǎn)品品面積的的主峰值值，預(yù)示示舒適型型產(chǎn)品格格局占據(jù)據(jù)市場絕絕對(duì)主導(dǎo)導(dǎo)，客源源群體購購買實(shí)力力強(qiáng)勁。較高市場場投資回回報(bào)率，受到投投資客源源的追捧捧

10、，2RR:1220-1121構(gòu)筑區(qū)區(qū)域的次次峰值，1R少少量推出出，同樣樣形成市市場的熱熱銷。4、客源源分析受產(chǎn)品品檔次國國際化定定位，使使得客源源來源脫脫離了區(qū)區(qū)域概念念，面向向和輻射射到全市市及境外外。受到總價(jià)價(jià)高、戶戶型面積積大，購購買力的的限制，本市客客源居住住型消費(fèi)費(fèi)逐步退退出市場場，投資資性消費(fèi)費(fèi)成為區(qū)區(qū)域客源源的主要要消費(fèi)需需求，且且市場占占有份額額有逐步步放大的的走勢。區(qū)域傳統(tǒng)統(tǒng)境外人人士聚積積區(qū)，是是境外人人士購房房首選區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)域的認(rèn)認(rèn)同度較較高，客客源構(gòu)成成比例占占到455，略略高于本本地客源源，構(gòu)成成區(qū)域客客源主要要消費(fèi)群群體。境外客源源以港臺(tái)臺(tái)、日韓韓為主，主要以以

11、在滬投投資辦廠廠、駐滬滬高級(jí)代代表的性性質(zhì)較多多，同時(shí)時(shí)區(qū)域內(nèi)內(nèi)分布駐駐外領(lǐng)事事館、駐駐滬商貿(mào)貿(mào)公司，為區(qū)域域市場提提供歐美美、東南南亞客源源群體。外省區(qū)區(qū)客源僅僅占有較較少比例例，市場場占有率率在不斷斷縮小，主要以以上海周周邊省區(qū)區(qū)（如浙浙江、江江蘇）為為主叁、項(xiàng)目目建議項(xiàng)目SWWOT分分析優(yōu)勢外部因素素古北二期期涉外居居住區(qū)將將成為集集居住、休閑、教育、商務(wù)為為一體、上海規(guī)規(guī)模最大大、層次次最高的的國際化化社區(qū)；本案位位于中心心區(qū)域地地段優(yōu)勢勢明顯吸引來來自歐美美及港、臺(tái)、日日、韓等等30幾幾個(gè)國家家和地區(qū)區(qū)的外籍籍人士，形成了了古北新新區(qū)獨(dú)特特的人文文居住環(huán)環(huán)境及鮮鮮明的品品牌特征征；國

12、際際化的購購房群體體，構(gòu)筑筑區(qū)域主主力消費(fèi)費(fèi)群體，客源購購買力強(qiáng)強(qiáng)勁、潛潛在需求求群體旺旺盛。社區(qū)集集中了上上海大部部分最早早的外銷銷樓盤，市場均均價(jià)呈現(xiàn)現(xiàn)長期維維持高端端水平，住宅市市場發(fā)展展成熟，區(qū)域均均價(jià)將繼繼續(xù)保持持小幅攀攀升的態(tài)態(tài)勢。內(nèi)部因素素中央古古北花園園一期屬屬于區(qū)域域內(nèi)較早早推出高高檔次全全裝修房房，產(chǎn)品品20002年推推出，產(chǎn)產(chǎn)品檔次次、價(jià)格格位于市市場的頂頂峰，良良好的文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)、完善善配套，受高端端消費(fèi)群群體的推推崇，品品牌效應(yīng)應(yīng)成熟，為后期期產(chǎn)品市市場推廣廣奠定良良好的市市場基礎(chǔ)礎(chǔ)。二期戶戶型產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)多多元化發(fā)發(fā)展趨勢勢，主力力戶型小小面積33R：11281322

13、與周周邊競爭爭個(gè)案，形成有有效錯(cuò)位位競爭，無形中中增加潛潛在客源源群體市市場前景景看好。項(xiàng)目采采取半圍圍合產(chǎn)品品格局，與一起起產(chǎn)品連連成一體體，大面面積綠化化廣場、高檔次次的會(huì)所所配套，無形中中提升產(chǎn)產(chǎn)品附加加值。機(jī)會(huì)古北二二期開發(fā)發(fā)定位更更加面向向國際化化，境外外宣傳成成為主體體推廣模模式，無無形中提提升區(qū)域域的品牌牌知名度度，市場場潛在客客源群體體巨大。伴隨市市政規(guī)劃劃的完善善，居住住環(huán)境進(jìn)進(jìn)一步成成熟，古古北二期期區(qū)域均均價(jià)將持持續(xù)攀升升，為項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)奠定良良好的市市場基礎(chǔ)礎(chǔ)，預(yù)留留充足的的升值空空間區(qū)域房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)實(shí)行品品牌性開開發(fā)策略略，產(chǎn)品品檔次快快速提升升，為區(qū)區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展注

14、注入“強(qiáng)心劑劑”；市場場發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?。劣勢舒適型型戶型將將占據(jù)市市場主導(dǎo)導(dǎo)，消費(fèi)費(fèi)群體受受到限制制，外籍籍客源成成為主力力消費(fèi)群群體，外外部經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境、宏觀政政策、對(duì)對(duì)客源消消費(fèi)需求求的導(dǎo)向向形成較較大的影影響；產(chǎn)產(chǎn)品無法法預(yù)期的的風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)較大大。規(guī)模型型個(gè)案占占據(jù)市場場主導(dǎo)，20005年20006年市市場潛在在供應(yīng)量量體達(dá)449萬，區(qū)域域市場內(nèi)內(nèi)部競爭爭將更為為激烈，本案屬屬于小規(guī)規(guī)模樓盤盤，規(guī)模模效應(yīng)無無法體現(xiàn)現(xiàn)，產(chǎn)品品塑造空空間得不不到充分分體現(xiàn)。項(xiàng)目為為純高層層社區(qū)，居住密密度相應(yīng)應(yīng)增加，景觀主主要依靠靠中心花花園，活活動(dòng)空間間有限，對(duì)項(xiàng)目目品質(zhì)提提升形成成負(fù)面影影響。威脅新開樓

15、樓盤較多多，勢必必產(chǎn)生客客源分流流現(xiàn)象，高消費(fèi)費(fèi)客源成成為主要要爭取對(duì)對(duì)象。房產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策的出臺(tái)臺(tái)、房產(chǎn)產(chǎn)投資利利潤的縮縮小、房房產(chǎn)市場場觀望氣氣氛濃厚厚將導(dǎo)致致高價(jià)位位樓盤價(jià)價(jià)格攀升升放緩，項(xiàng)目價(jià)價(jià)格升值值空間受受到一定定程度的的限制。區(qū)域小小戶型比比例偏低低，市場場需求相相應(yīng)旺盛盛，預(yù)計(jì)計(jì)后期市市場供給給量有所所放大，對(duì)本案案在產(chǎn)品品上構(gòu)成成一定的的競爭威威脅。二、價(jià)格格建議20055年上半半年開盤盤價(jià)格：140000元/（毛毛坯）165000元/（裝裝修）解析區(qū)域國國際化程程度日漸漸濃厚和和高消費(fèi)費(fèi)群體認(rèn)認(rèn)同度高高的優(yōu)勢勢點(diǎn)切入入，建議議以毛坯坯價(jià)格和和裝修價(jià)價(jià)格兩種種形式定定位價(jià)格格

16、，迎合合消費(fèi)需需求多元元化趨勢勢；考慮項(xiàng)目目前期高高品質(zhì)樓樓盤形象象定位，建議毛毛坯價(jià)1140000元/；1160000元/（裝裝修）價(jià)價(jià)格定位位形成錯(cuò)錯(cuò)位競爭爭，規(guī)避避市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，突突出項(xiàng)目目價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢來獲取取最佳的的市場收收益和回回報(bào)?？沙浞址掷卯a(chǎn)產(chǎn)品戶型型面積多多樣性、裝修配配套采用用豪華裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來提升升物業(yè)潛潛在附加加值和投投資獲益益的機(jī)會(huì)會(huì)；以此此來帶動(dòng)動(dòng)人氣和和價(jià)格的的提升。古北中中央花園園（一期期）形成成較高的的市場認(rèn)認(rèn)同度，高層次次的消費(fèi)費(fèi)群體，構(gòu)筑完完善的居居住環(huán)境境，較高高市場投投資回報(bào)報(bào)成為吸吸引投資資客源導(dǎo)導(dǎo)入的關(guān)關(guān)鍵；綜綜上所述述，國際際化外部部環(huán)

17、境為為本案的的開發(fā)提提供良好好的市場場基礎(chǔ)，項(xiàng)目開開發(fā)時(shí)機(jī)機(jī)較為成成熟。肆、成本本分析成本測算算按容積率率為2.53，1000%高層層、總建建240000測算號(hào)序成本名稱稱金額單位備注一建筑安裝裝工程1建安造價(jià)價(jià)25000元/建建筑面積積政府公布布參考價(jià)價(jià)行情2工程監(jiān)理理10元/建建筑面積積小計(jì)25100二各類配套套工程1大配套320元/建建筑面積積政府住宅宅發(fā)展局局規(guī)定2綠化建設(shè)設(shè)配套100元/建建筑面積積市場行情情3人防工程程建設(shè)60元/建建筑面積積參照政府府規(guī)定4電力增容容、供電電站145元/建建筑面積積參照政府府規(guī)定5通訊設(shè)備備增容費(fèi)費(fèi)10元/建建筑面積積參照政府府規(guī)定6政府其他他管理費(fèi)費(fèi)10元/建建筑面積積參照政府府規(guī)定小計(jì)645元/建建筑面積積三利息、稅稅金1利息400元/建建筑面積積（估算）貸款額額為總投投資500%，貸貸款年限限為