南昌八大山人文化產業(yè)園1號地塊規(guī)劃定位報告

1、中國商業(yè)地產風生水起又魚龍混雜我們在極其復雜的產業(yè)鏈中尋找規(guī)律然后抽絲剝繭循循善誘地向客戶傳遞信心我們重視的不是戶型、園林或促銷方案我們思考的是消費趨勢、商業(yè)運營與資產增值“高談闊論”是必須的但“一個蘿卜一個坑”才是立命之本我們是森拓普/我們可能是中原集團最低調的團隊我們蟄伏于地王大廈48樓藐視浮云我們存在的唯一理由是成為中國商業(yè)地產顧問領域標桿企業(yè)一如“中原”之于地產代理我們無法用幾個通宵就完成一份負責任的策劃案因為我們的項目從白紙到成功的周期通常是以N年計于是您即將看到的是我們一再精簡后的參賽報告而這，僅僅是我們工作的開始 寫 在 前 面我們面對的不僅僅是一塊待開發(fā)的土地我們思考的范疇也不

2、僅僅局限于房地產我們面對的是這樣一座城市文化底蘊綿延千年 現代商業(yè)初露鋒芒我們期待的是這樣一個項目文化與商業(yè)結合 現代與傳統(tǒng)交融文化需要傳承，所以不能媚俗商業(yè)需要盈利，所以不能妄想商業(yè)是核心，文化是靈魂，藝術是展示核心表現靈魂的橋梁。南昌八大山人文化產業(yè)園關于城市復興與商業(yè)實踐。世博會 匯集人類文明之大成，是全世界的人們靈感和思想的展示區(qū)，參展者向世界各國展示當代的文化、科技和產業(yè)上正面影響各種生活范疇的成果；1851年至今，已經先后舉辦過40屆。前 言人類創(chuàng)造的無形資產的價值總有一天會超越我們所擁有的物質數據的價值，創(chuàng)意經濟現在每天創(chuàng)造220億美元的產值，并以5%的速度遞增。 世界創(chuàng)意文化產

3、業(yè)之父約翰霍金斯創(chuàng)意經濟未來城市間的競爭是城市文化、資源、科技的梳理和整合將是城市核心競爭力的主要部分上海世博會已吸引200個國家和45個國際組織確認參加，預計7000萬人次的參觀者；世博會7月份以來，每天的客流量達到了35-48萬人，截至第69日，累計參觀人數2429萬人。世博會促進了旅游文化產業(yè)的發(fā)展，推動上海產業(yè)結構的調整，對GDP的貢獻效應和后續(xù)經濟效應，以及上海的知名度提高和區(qū)域輻射效應等。上海世博會江西館以“生態(tài)”為切入點，講述江西絢麗的生態(tài)風光、厚重的文化積淀、強烈的科學追求、嶄新的發(fā)展景象。上海世博會除了世界各地的建筑、文化、風俗、工藝展示之外，大量運用了科技的元素、互動式的體

4、驗，使得游客趨之若鶩。文化的、科技的、互動的 、體驗的 上海世博會業(yè)態(tài)規(guī)劃布局CONTENTS文化產業(yè)發(fā)展態(tài)勢南昌文化產業(yè)經濟文化產業(yè)發(fā)展狀況青云譜 八大山人文化商業(yè)案例情況專題商業(yè)分析啟示項目基本經濟指標項目基礎條件分析項目商業(yè)屬性分析定位思路整理整體商業(yè)概念項目功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)細分組合建筑規(guī)劃建議項目價值分析宏觀市場背景專題商業(yè)研究商業(yè)整體定位八大山人文化產業(yè)園規(guī)劃功能： 1#八大山人主題會所 2#墨香街 3#八大山人藝術中心 4#國際雕塑藝術館 5#普賢寺 6#民俗風情街 7#文化藝術莊園 8#文化長廊 9#演藝中心、畫苑 10#梅湖風景帶 11#雕塑博覽園發(fā)展方向：提升昌南的形

5、象地位，打造成為全省乃至全國及國際性的文化旅游品牌。功能定位：景區(qū)規(guī)劃強調功能的多樣和綜合，集旅游、休閑、觀光，及文化產業(yè)、特色購物、特色居住、養(yǎng)生、娛樂等功能于一體。文化產業(yè)園概況總占地面積：202公頃總建筑面積：48.54萬八大山人產業(yè)園在城市的地位八大山人梅：占地3000畝是以古代藝術文化帶動的、是南昌市和青云譜區(qū)的重點支持文化產業(yè)項目，包括江西文化大市場和江西文化創(chuàng)意園等紅谷灘文化產業(yè)園：占地2600畝包括軍事文化博覽園、印刷產業(yè)園、國家動漫及網游產業(yè)基地、南昌文化創(chuàng)意產業(yè)四大園區(qū)曹雪芹祖籍文化大觀園：250畝位于南昌縣，包括曹雪芹祖籍紀念館、曹雪芹祖籍明清館、曹雪芹文化交流中心、江南

6、大觀園、水上游樂園五個項目。八大山人產業(yè)園紅谷灘文化產業(yè)園曹雪芹祖籍文化大觀園江西省藝術中心江西省藝術中心：占地150畝西省十一五計劃的江西省藝術中心由劇院、綜合排練場、美術館、音樂廳、電影城、演員公寓（酒店）六大功能組成，建筑面積60000余平米。八大山人產業(yè)園整體區(qū)域處于南郊，是以掘歷史文化底蘊，弘揚民族傳統(tǒng)文化的大型產業(yè)園。八大山人文化產業(yè)園效益經濟效益預估：社會效益預估：文化產業(yè)園正式運營后游客接待量將達到60萬人次以上，預計2012年門票收入3000萬元，文化產業(yè)產業(yè)銷售收入將達到10億元，經濟效益顯著；以及對弘揚傳統(tǒng)文化，提高南昌文化軟實力，帶動當地經濟獎發(fā)揮重要貢獻。八大山人梅湖

7、景區(qū)項目建成后集文化、旅游、娛樂、休閑、購物、美食于一體，必將成為游客度假的大景區(qū)、市民休閑的大觀園，對于弘揚文化具有重要意義，也將是青云譜區(qū)、南昌市文化產業(yè)繁榮發(fā)展的新紀元。地塊基本指標項目1#地塊位于八大山人文化產業(yè)園的商業(yè)商務區(qū)，是整個文化產業(yè)園區(qū)的龍頭位置；三重最：地段最佳、景觀最豐富、商業(yè)價值最顯著。1#地塊數據指標占地面積：約5萬容積率：1.11.2總建筑面積：約6萬地塊屬性：文化商業(yè)既定功能：書畫酒店、文化會所地塊現狀地塊內部尚未平整，500米臨街面，展示效果強，800米濱水景觀帶，自然資源豐富：八大山人文化產業(yè)園處于開發(fā)前期，八大山人藝術館各項工程進行中，公園暫時觀光人口少；八

8、大雅苑酒店/餐飲/娛樂項目2018年合約到期，隔斷了地塊的動線和聯動。地塊內部公園內部八大雅苑酒店區(qū)八大雅苑餐飲娛樂區(qū)地塊擁有良好的昭示性及景觀資源，依托于八大山人文化主題公園，未來前景看好。地塊四至北面：臨昌南大道，青云譜南北新老片區(qū)的交界處南面：梅湖及景觀大道，其他未開發(fā)的文化地塊及萬科地塊西面：迎賓大道及梅湖東面：與八大山人主題公園相連1#地塊：地塊位于南昌青云譜八大山人文化產業(yè)園區(qū)，整體旅游文化價值較高，但周邊目前處于開發(fā)早期及主題公園的人氣暫時缺乏交通便利性昌南大道迎賓大道南蓮路項目位于南昌的南大門，片區(qū)目前處于開發(fā)的初期階段，居住人口及旅游人口缺乏；但可通過快捷的交通吸引青云譜老區(qū)

9、及市區(qū)的客戶來此消費。地塊自然因素綜合分析揚長：在原有的旅游及文化產業(yè)基礎上再豐富及創(chuàng)新出新的業(yè)態(tài)將良好的自然景觀引入項目發(fā)展迎合城市消費群體的業(yè)態(tài)優(yōu)勢：濃郁的文化氛圍及旅游資源良好的景觀資源地塊內水系發(fā)達處于南大門，城市擴張的熱點區(qū)域避短：通過設立充裕的停車位吸有車一族通過項目自身功能的完善使其成為周邊居住群體經常性的消費場所強調部分業(yè)態(tài)的私密性，迎合中高收入群體的偏好劣勢：交通條件不通達配套不完善居住氛圍尚未完全成熟公路、鐵路噪音影響項目社會價值對于市民對于企業(yè)對于政府政績體現代表文化立市的重點項目資源整合、整體提升文化商業(yè)領域開拓者，提升集團實力新的地產開發(fā)模式，未來擴張的戰(zhàn)略武器開放式

10、的、生態(tài)的休閑目的地南昌城市精英的聚集地，身份的象征新文化休閑商業(yè)標桿新體驗建筑城市標桿新商業(yè)模式營運標桿地塊商業(yè)價值八大山人產業(yè)園1#地塊承載歷史文化復古建筑風格獨特建筑風格8萬平米體量標桿影響力 人文標桿八大山人紀念館道教文化民間傳說等 建筑標桿仿古建筑群開放式湖景街區(qū)商業(yè)城市綜合體標桿業(yè)態(tài)酒店、藝術展館人文活動商務接待、文化論壇文化展示藝術畫廊策略點2文化產業(yè)園的亮點代言城市文化旅游品牌樹立南昌城市新地標策略點1打造人文歷史展、自然景觀游憩區(qū)、文化休閑目的地策略點3標桿影響力解析文化園入口仿古建筑風格示意仿古建筑風格示意八大山人紀念活動因素現象業(yè)態(tài)取向景觀因素八大山人文化沉淀；主題公園、

11、樂園及梅湖景觀；地塊800米水系發(fā)達，都市休閑長廊；適于發(fā)展的功能業(yè)態(tài)：文化產業(yè)園的延展業(yè)態(tài)，如藝術品展銷、餐飲、娛樂等；文化主題會所、星級酒店；養(yǎng)生館等交通因素北面為主干道，交通條件通達及展示性北面：利于發(fā)展吸引人流的零售、餐飲、娛樂、文化工藝品展銷業(yè)態(tài)；南面：適宜開發(fā)私密性較強的養(yǎng)生、酒店等高端業(yè)態(tài)。周邊配套因素片區(qū)處于開發(fā)前期；離青云譜老區(qū)近適于發(fā)展餐飲、娛樂等目的性業(yè)態(tài)地塊特征與業(yè)態(tài)取向：商業(yè)屬性：文化休閑商業(yè)項目文化及濱水資源豐富：梅湖800米水景，八大山人、仿古建筑，與文化主題公園互為一體文化休閑商業(yè)餐飲娛樂業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)類型功能作用商家示意體驗消費：愉快而短暫的體驗；主要為娛樂設施吸引

12、廣泛的消費者細分市場擴大了項目的輻射半徑提高了市場滲透率星級連鎖酒店影劇院文化藝術展廳夜總會/KTV游戲廳（室內娛樂城、電玩、球類、棋牌等）運動設施（如俱樂部、攀巖）現場表演廳實際消費：現場消費食品；主要為餐飲設施延長顧客逗留時間提高顧客的重游率支撐日間和晚間的消費咖啡酒吧宴會餐飲特色主題餐飲異國餐飲商業(yè)屬性：文化休閑主題商業(yè)商業(yè)娛樂化：餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比重突出；零售業(yè)態(tài)弱化典型案例：上海新天地、成都寬窄巷、蘇州李公徥、南京1912、新加坡克拉碼頭等文化休閑商業(yè)業(yè)態(tài)示意業(yè)態(tài)規(guī)劃布局CONTENTS文化產業(yè)發(fā)展態(tài)勢南昌文化產業(yè)經濟文化產業(yè)發(fā)展狀況青云譜 八大山人文化商業(yè)案例情況專題商業(yè)分析啟示項目

13、基本經濟指標項目基礎條件分析項目商業(yè)屬性分析定位思路整理整體商業(yè)概念項目功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)細分組合建筑規(guī)劃建議項目基礎分析宏觀市場背景專題商業(yè)研究商業(yè)整體定位創(chuàng)意文化產業(yè)新經濟：中國經濟新形象 文化產業(yè)成經濟領域新寵，以文化為內核，以產業(yè)為載體，成為國家戰(zhàn)略性產業(yè)2009年7月22日，我國第一部文化產業(yè)專項規(guī)劃文化產業(yè)振興規(guī)劃由國務院常務會議審議通過。這是繼鋼鐵、汽車、紡織等十大產業(yè)振興規(guī)劃后出臺的又一個重要的產業(yè)振興規(guī)劃，標志著文化產業(yè)已經上升為國家的戰(zhàn)略性產業(yè)。國家將重點推進的文化產業(yè)包括：文化創(chuàng)意、影視制作、出版發(fā)行、印刷復制、廣告、演藝娛樂、文化會展、數字內容和動漫等。文化產業(yè)振

14、興規(guī)劃將極大地鼓舞對整個文化產業(yè)的發(fā)展。文化部文化產業(yè)振興規(guī)劃2009年，中國文化產業(yè)市場規(guī)模約為8000億元人民幣。其中，城鄉(xiāng)居民家庭文化娛樂用品及服務支出約6076億元，政府公共財政文化消費支出1096億元，文化產品和服務出口約為700億元。教育消費、新媒體消費、旅游消費、演出市場和電影市場消費成為2009年中國居民文化消費四大熱點。其中，演出和電影市場成為文化消費的新亮點?？傮w來講，2009年比2008年的總產值7630億元增長了5%。中國社科院2010年文化藍皮書文化產業(yè)發(fā)展概況2009年文化經濟指標深圳成都合肥南昌定位或榮譽聯合國教科文組織授予“設計之都”中國文化創(chuàng)意產業(yè)的鼎立之城中

15、部地區(qū)有影響力的文化城市南昌的重要支柱產業(yè)，區(qū)域文化中心城市典型項目文博會、華僑城創(chuàng)意產業(yè)園、南海意庫、田面設計之都寬窄巷、錦里、成都中國絲綢文化產業(yè)創(chuàng)意園淮河路文化商業(yè)步行街、全球音谷文化創(chuàng)意產業(yè)園江西慧谷紅谷創(chuàng)意產業(yè)園一期、八大山人文化產業(yè)園文化產業(yè)總值580億元占GDP的7%380.82億元占GDP的8.5%100億占GDP的5%約10億占GDP的0.45%年增長率20%18%30%20%帶動效應經濟發(fā)展結構發(fā)生重大變化，第三產業(yè)已經超過了70%成都文化產業(yè)已逐漸形成優(yōu)勢產業(yè)和產業(yè)集群。朝陽產業(yè)，正成為合肥市新的經濟增長點使文化產業(yè)真正成為新的經濟增長點文化產業(yè)提升城市知名度，及優(yōu)化產業(yè)

16、結構，促進經濟增長文化產業(yè)提升地塊及周邊區(qū)域的價值提升南昌文化產業(yè)處于早期開發(fā)階段，未來產業(yè)產值及比重都有很大提升潛力國家十一五規(guī)劃把文化產業(yè)作為調整經濟結構的重要舉措，從中央到地方出臺了一系列鼓勵文化產業(yè)發(fā)展的政策措施。北京、上海、浙江、廣東、云南、重慶、四川等諸多省、市提出建設文化大省、文化強省的目標，規(guī)劃中都提出文化產業(yè)要高于GDP的增長速度，各地文化商業(yè)項目方興未艾。 文化商業(yè)發(fā)展現狀國內典型文化商業(yè)項目示意圖：北京平安大道文化街上海福州路文化街南京夫子廟成都錦里廈門五緣灣商業(yè)街天津古文化街昆明南屏街江蘇周莊文化街蘇州李公堤商業(yè)街西安大唐不夜城文殊院上海：創(chuàng)意產業(yè)騰飛據統(tǒng)計在2004年

17、到2009年期間，上海創(chuàng)意產業(yè)增加值由493億元增至1149億元，占到2009年全市GDP的7.7%。而2009年全年上海創(chuàng)意產業(yè)總產出達到3900億元，已成為上海經濟社會發(fā)展的重要新興產業(yè)。代表項目：上海新天地、濱江創(chuàng)意產業(yè)園、梅地亞1895創(chuàng)意產業(yè)園等北京：活力無限的文化創(chuàng)意產業(yè)2009年全年實現產業(yè)增加值1497.7億元，占GDP比重為12.6%，現價增速達11.2%。文化創(chuàng)意產業(yè)作為首都經濟新的增長點，展現了良好的發(fā)展基礎和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ呀洺蔀槭锥冀洕鲩L的支柱產業(yè)。代表項目： 798藝術創(chuàng)意街區(qū)、三里屯、國家新媒體產業(yè)基地等杭州：文化創(chuàng)意產業(yè)成為經濟發(fā)展新引擎2009年杭州市文化

18、創(chuàng)意產業(yè)實現增加值666億元，其增速比全市GDP增速高出8.6個百分點，高于全市服務業(yè)增加值增速3.8個百分點，一舉超越商貿物流業(yè)、金融服務業(yè)。代表項目：西湖天地、 A8藝術公社等全國文化創(chuàng)意產業(yè)如火如荼遍地開發(fā)，每個城市都有代表性的文化商業(yè)項目目的類型名稱核心元素典型代表理由旅游休閑以古建筑群為核心，以旅游觀光目的的文化街古建筑北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、麗江古城項目所處的安陽市旅游人口少，消費帶動少不足以支撐本項目。 以古建筑群旅游，帶動古玩字畫及地方特色（餐飲、手工等）發(fā)展的文化街古建筑古玩字畫/地方特色天津古文化街、南京夫子廟、西安書院門、江蘇周莊文化街商品經營 以古玩字畫、

19、書籍文具等文化商品為核心，以商品經營為目的的文化街古玩字畫/書籍文具等文化用品廣州文德路、上海福州路文化街、香港摩羅街、北京琉璃廠本項目周邊已有以經營古玩字畫用品的街鋪，但經營狀況普遍不好。 以仿古或地方風格建筑為特色，以傳統(tǒng)商業(yè)經營為核心的文化街仿古建筑傳統(tǒng)商業(yè)杭州清河坊街大多數仿古商業(yè)街經營效果不佳?，F代零售 以局部古建筑元素的現代運用為表，現代商品經營為主要內容局部復古建筑+現代商業(yè)昆明南屏街、廣州北京路、蘇州觀前街政府要求新建建筑必須保留明清風格，項目處于核心商圈以原有古建筑為核心，現代商業(yè)為實體原有古建筑+現代商業(yè)合肥淮海路步行街政府要求新建建筑必須保留明清風格文化商業(yè)發(fā)展現狀文化商

20、業(yè)根據其建筑特色及經營內容等，大體可以分為3大類，即：文化商業(yè)價值解析文化商業(yè)成為地塊核心價值的體現，帶動周邊物業(yè)的價值提升；發(fā)展趨勢：主題文化公園或歷史文化+商業(yè)的開發(fā)模式，強化文化的影響力；業(yè)態(tài)主題休閑娛樂化，突出餐飲及藝術品兩大主要業(yè)態(tài)。建筑單一化，建筑不能契合目標商家的物業(yè)需求；目標消費群體單一，重點針對游客沒有結合城市消費；導入的商業(yè)文化元素單一，古建筑之外缺乏更多動感的、科技的元素來吸引消費者。利弊產業(yè)經濟發(fā)展重點發(fā)展目標發(fā)掘和整合南昌文化資源，打造和諧南昌、人文南昌、創(chuàng)意南昌、魅力南昌，加快培育一批在國內外有一定影響的龍頭骨干文化企業(yè)，努力把南昌建設成為中部地區(qū)有影響的文化資源聚

21、集中心、文化產品生產流通中心、新型文化業(yè)態(tài)培育中心、文化旅游休閑度假中心和創(chuàng)意設計中心。文化系統(tǒng)文化產業(yè)產值每年增長20%，到2015年文化產業(yè)總產值達到25億元， 2020年達到50億元，基本形成以創(chuàng)意和內容生產為核心、龍頭企業(yè)為帶動、產業(yè)基地為骨干,結構合理、整體協(xié)調和持續(xù)發(fā)展的文化產業(yè)格局。1、電影放映業(yè)。提高影院的規(guī)模和檔次，到2012年每個縣區(qū)都有電影城。2、文博展覽和文化旅游業(yè)。3、藝術教育培訓業(yè)。4、文化娛樂休閑業(yè)。成為文化產業(yè)的支柱行業(yè)，到2015年南昌文化娛樂休閑業(yè)總產值達到10億元，2020年力爭突破20億元。5、音像制品發(fā)行業(yè)。6、數字動漫業(yè)。7、文化用品業(yè)。8、文化信息

22、產業(yè)。9、文物鑒定與藝術品交易。南昌文化產業(yè)經濟順應歷史潮流，南昌實施“文化大市、文化強市”戰(zhàn)略，提高文化旅游對經濟社會發(fā)展的影響力和帶動力。南昌文化產業(yè)重點項目文化產業(yè)重點項目曹雪芹祖籍文化大觀園小平小道旅游開發(fā)八大山人文化產業(yè)園紅谷灘文化產業(yè)園1234青云譜區(qū)文化廣播旅游局依托八大山人濃厚書畫文化氛圍與梅湖景區(qū)的人氣，建設古玩字畫一條街和梅湖景區(qū)。占地6.1畝紀念性景區(qū),包括小平勞動紀念館區(qū)、小平小道、小平銅像，旅游產品開發(fā)等。紀念性景區(qū)外圍占地面積120.8畝的小平小道二期工程。建曹雪芹祖籍文化大觀園，總規(guī)劃面積250畝，包括“曹雪芹祖籍紀念館”、“ 曹雪芹祖籍明清館”、“ 曹雪芹文化交

23、流中心”、“江南大觀園”、“水上游樂園”五個項目。近期規(guī)劃建設以下五大項目：1）江西文化大市場，建設規(guī)模12萬平米，定位為中部地區(qū)最有影響力的文化綜合貿易中心，2）南昌世界軍事文化博覽園，3）占地面積500畝的江西印刷產業(yè)園，4）南昌國家動漫及網游產業(yè)基地，5）南昌文化創(chuàng)意產業(yè)園。紅谷灘文化產業(yè)園八大山人梅湖文化產業(yè)園曹雪芹祖籍文化大觀園小平小道旅游開發(fā)政府不遺余力加強文化產業(yè)發(fā)展結構調整和布局，培育文化產業(yè)新的增長點。南昌旅游經濟南昌各項旅游指標縱向比較 2007年 2008年 2009年 國內旅游收入及增長率 64.78億元，21.1% 72.49億元，11.9% 83.69億元，13.1

24、% 接待國內游客量及增長率 936.59萬人次，13% 1052.21萬人次，12.3% 1227.2萬人次，16.6% 旅游創(chuàng)匯及增長率 0.26億美元 0.3億美元，17.0% 0.32億美元，6.0% 接待入境游客量及增長率 8.91萬人次，18.6% 9.72萬人次，9.1% 10.4萬人次，7.1% 星級賓館/飯店數量 47家 52家 51家 旅行社數量 153家 158家 156家 2009年各旅游指標橫向比較 南昌 合肥 長沙 旅游總收入籍增長率 86億元，13.1% 172.88億元，30.5% 355.76億元，18.5% 旅游收入占GDP比重 0.0470.0820.095

25、接待國內外游客量 國內游客1237.2萬人次 1731萬人次，27.7% 3894萬人次 南昌旅游經濟發(fā)展速度快于宏觀經濟，與周邊城市相比較，比重及總量仍具很大發(fā)展空間；南昌突出紅色搖籃、綠色家園主題，落實旅游發(fā)展規(guī)劃，挖掘文化底蘊，重點發(fā)展旅游經濟。青云譜區(qū)宏觀經濟江陵汽車洪都航空工業(yè)集團昌南物流中心2009年各項經濟指標 青云譜 南昌市 地區(qū)生產總值及增長率 142億元，14% 1837.50億元，13.1% 產業(yè)結構 0.5：65.5：34 6.0：55.4：38.6 社會消費品零售總額及增長率 42.07億元，31.39% 634.43億元，20.0% 其中，批發(fā)零售額及增長率 39.

26、66億元，32.1% 581.10億元，20.1% 其中，住宿餐飲額及增長率 2.41 億元，20.62% 52.25 億元，17.8% 青云譜經濟以工業(yè)為主導，第三產業(yè)年增長速度位居首位達到31%，餐飲娛樂業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。片區(qū)發(fā)展目標：工業(yè)強區(qū)，文化發(fā)展示范區(qū)、城市繁榮副中心青云譜區(qū)整體規(guī)劃片區(qū)發(fā)展措施：“北引、東拓、南接、西優(yōu)、中突”和構筑“五大經濟板塊”項目所在的青云譜區(qū)將成為南昌投資和開發(fā)熱土；加快建設旅游名區(qū)，象湖、梅湖和八大山人紀念館為主的旅游經濟板塊，將把旅游業(yè)開拓和培育成青云譜區(qū)域的新興產業(yè)。業(yè)態(tài)規(guī)劃布局CONTENTS文化產業(yè)發(fā)展態(tài)勢南昌文化產業(yè)經濟文化產業(yè)發(fā)展狀況青云譜 八

27、大山人文化商業(yè)案例情況專題商業(yè)分析啟示項目基本經濟指標項目基礎條件分析項目商業(yè)屬性分析定位思路整理整體商業(yè)概念項目功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)細分組合建筑規(guī)劃建議項目基礎分析宏觀市場背景專題商業(yè)研究商業(yè)整體定位項目擁有良好的歷史文化及景觀資源，成為旅游人群休閑娛樂場所；業(yè)態(tài)中娛樂、餐飲比重突出；建筑富有特色；商業(yè)需要大量外部客群來支撐，輻射氛圍廣。典型案例選取案例選取特征案例選取類型中心區(qū)文化商業(yè)項目市郊文化商業(yè)項目主題公園帶動文化商業(yè)項目成都錦里寬窄巷子杭州西湖天地常州淹城深圳東部華僑城徐州漢街案例名稱案例示意成都錦里地理位置：成都市武侯祠東側開業(yè)時間：2004.11.1總街長 ：340m平均街

28、寬：3-4m（最寬為6m）項目定位：文化、商業(yè)與地產的融合，是巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街，被稱為“成都版清明上河圖”。經營理念：體驗式、休閑式、互動式的旅游方式，都市休閑族的精神驛站，是體驗時尚休閑的魅力街區(qū)。招商數量 30多家操作模式 只租不售租金策略 按經營類別收取（保障傳統(tǒng)手工藝）消費定位 中青年、旅游人士業(yè)態(tài)規(guī)劃 餐飲（四川特色飲食一條街）、古玩字畫、蜀繡、漆 器、竹編、民間手工藝品、旅游紀念品、演展等經營區(qū)域 酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色 旅游工藝品展銷區(qū)四部分商業(yè)街經營特色老街、青石板路青磚、青瓦錦里大門雕梁畫棟客棧建筑風格整個建筑系明清時代的建筑風格

29、，青磚碧瓦、雕梁畫棟、石板古街，與武侯祠博物館現存的清代建筑融為一體。錦里休閑街主要通過武侯祠博物館(三國遺跡博物館)帶動，文化突出，現代與歷史的呼應三國蜀漢文化 川西民俗文化民俗服裝秀表演、皮影表演、西洋鏡 現代酒吧文化打更人捏泥人剪紙張飛牛肉街區(qū)文化酒吧既有畫家、建筑師、服裝師交流的場所，也有驢友、攝友、車友的主題酒吧，還匯集了不同風格的水吧和餐吧，每晚8點以后，錦里酒吧的上座率普遍達到80%以上。武侯祠博物館成都的旅游經濟帶動了商業(yè)發(fā)展，特別是與旅游結合的商業(yè)項目，錦里為其中之一世界旅游組織專家RobertCleverdon、ErikHolm-Petersen考察錦里 巴基斯坦總統(tǒng)及夫人

30、考察成都時，參觀了錦里旅游與商業(yè)成都錦里商業(yè)街成功的關鍵因素在成都大旅游經濟的背景下，恰當的嫁接了古文化借助于歷史文化景點武侯祠博物館，吸引大量人流體驗式、休閑式、互動式的經營方式增強了商業(yè)活動業(yè)態(tài)很好地契合了商圈環(huán)境及旅游人群的消費需求成都寬窄巷子開業(yè)時間：2008年6月14日；商業(yè)規(guī)模：寬窄巷子歷史文化片區(qū)，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的老式街道及其之間的四合院落群組成。規(guī)劃控制面積479畝，其中核心保護區(qū)108畝?？蛻舳ㄎ唬杭骖櫢叨擞慰秃屯饧慰鸵约氨镜匾恍┫M者的需求；商業(yè)定位：特色的歷史文化街區(qū)，具有滿足游客旅游的市場、街區(qū)的新奇感以及城市居民消費的購物中心體驗感；寬窄巷子是

31、一張有著悠久歷史的成都名片，觸摸到歷史痕跡，體味到成都最原汁原味的休閑生活方式。走進這里，就走進了最成都、最世界、最古老、最時尚的老成都名片、新都市會客廳；檔次定位市民化游客統(tǒng)計數據：文旅集團打造的寬窄巷子歷史文化保護區(qū)截止2009年5月底，累計接待游客867萬人次。成都寬窄巷子業(yè)態(tài)：包括中餐/私房菜、西餐/特色餐飲、茶咖啡、零售（工藝品）、城市客棧等。對于大都市和旅游城市，城市核心地段的文化和商業(yè)價值可以很好的去結合，借助旅游資源和游客人流量，提升地塊綜合價值和商業(yè)道德文化親和力；中部地區(qū)的主要城市，八大山人項目在建筑環(huán)境上可以借鑒，在主題商業(yè)可以主動的營造；讀城讀區(qū)域運營啟示本項目借鑒房地

32、產開發(fā)區(qū)域開發(fā)區(qū)別于一般的單純商業(yè)改造，相應的其對商業(yè)的投入，無論資金和招商運營，都能對項目的成功有很好的支持；借鑒商業(yè)先期開發(fā)帶動周邊價值的開發(fā)模式，同時考慮自身價值最大化的同時，考慮如何更好的對項目整體帶來實質性的形象提升；讀人文情節(jié)建筑主題環(huán)境的運用，將會凸現項目的特色和競爭力；可以更好的發(fā)掘古建（徽派建筑）特色；讀功能業(yè)態(tài)中高檔市民化中檔 游客、本地居民和競爭下的需求成都寬窄巷子 項目概況：主要投資商：香港瑞安集團 項目地址：位于杭州西湖南線風景區(qū)，毗鄰西湖十景之一的“柳浪聞鶯”，位于涌金池畔。項目總建筑面積：西湖天地占地50,000平方米，其園林篇占地30,000平方米。項目定位：依

33、托于西湖，具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標。項目典型商家：西湖翡翠花園酒家、杭州茶酒年代、哈根達斯、星巴克、PH7創(chuàng)意手工銀飾西湖天地文化元素提升城市旅游文化價值印象西湖：由杭州市委市政府、浙江播廣電視集團及浙江凱恩集團共同組建的“印象西湖文化發(fā)展有限公司”打造的一臺大型山水實景演出。 由著名導演張藝謀及其團隊聯手打造的山水實景演出。自2007年3-4月公演。印象西湖以西湖濃厚的歷史人文和秀麗的自然風光為創(chuàng)作源泉，深入挖掘杭州的古老民間傳說、神話（白蛇傳），將西湖人文歷史的代表性元素得以重現，同時借助高科技手法再造西湖雨，從一個側面反映雨中西湖和西湖之雨的自然神韻，提升杭

34、州的旅游文化價值。功能業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計業(yè)態(tài) 商家統(tǒng)計 數量 比例 連鎖咖啡、西餐 COSTA咖啡、星巴克、牙買加咖啡、哈根達斯、一茶一坐、奧斯咖啡、 640%中式餐飲 西湖翡翠花園酒家、茶酒年代原創(chuàng)私房菜、伊家鮮、云水酒家 427%異國餐飲 湖碟東南亞餐廳、比薩巴薩、華繽霓意大利餐廳320%古建筑及其他 涌金樓、西湖專賣等213%小計 15100%業(yè)態(tài)以餐飲突出，主要為咖啡、西餐、異國餐飲及特色餐飲，并有少量零售。COSTA咖啡西湖翡翠花園酒家云水酒家部分商家示意星巴克咖啡規(guī)劃特色以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎；以自然與時尚的融合、歷史與現代的對話為表現形式。商家分布商業(yè)布局散點式分布相對獨立

35、的建筑類型，商業(yè)密度較低，借助古跡、主題雕塑、園林綠化融入自然景觀中。規(guī)劃特色及商業(yè)分布分析人文元素：涌金樓人文元素：長壽圖生態(tài)主入口公共空間：導視外擺本項目借鑒總體而言，需要發(fā)掘自然景觀優(yōu)勢，更好的營造親湖的概念及打造園林景觀的休憩氛圍，同時利用外擺、通透的玻璃房、主題雕塑廣場及導視系統(tǒng)等多種公共空間利用和開發(fā)營造休憩的氛圍。建筑依托湖景及園林及原有古建筑，低密度園林式開發(fā)理念，注重和景區(qū)及西湖景區(qū)休閑氛圍的結合。營造臨湖與觀湖相結合，從橫交錯，相聯系而又獨立，營造曲徑通幽的園林景觀感受；業(yè)態(tài)結合面向游客的特點，業(yè)態(tài)以中小型餐飲、咖啡西餐為主，有針對性的引進中西餐飲業(yè)態(tài)；充分挖掘文化、湖景資

36、源案例小結：案例特色項目名稱成都錦里寬窄巷子杭州西湖天地地理位置成都市武侯祠東側成都市西湖風景區(qū)南山路商業(yè)規(guī)模約8000平米-三條商業(yè)街及街區(qū)間四合院10多家商家近1萬平米文化景觀武侯祠博物館、古建遺跡古遺跡文化保留區(qū)西湖、古建商業(yè)定位巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街老成都名片、新都市會客廳；具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標業(yè)態(tài)特征地方特色餐飲、酒吧酒吧娛樂區(qū)、酒店、特色旅游工藝品特色餐飲、西餐咖啡、茶、酒吧、工藝品、客棧等中西連鎖餐飲品牌成功因素借助于歷史文化景點武侯祠博物館，吸引大量人流體驗式、休閑式、互動式的經營方式增強了商業(yè)活動業(yè)態(tài)很好地契合了商圈環(huán)境及旅游

37、人群的消費需求保留并修葺古建，挖掘文化價值倡導休閑文化低密度園林原則打造，建筑與景觀一體化；目標消費群體針對旅游人口及城市居民中心區(qū)文化商業(yè)案例分析啟示：八大山人項目是以歷史文化帶動的商業(yè)，保留古建風格，與案例相比有可取之處：項目屬性：項目作為文化商業(yè)，深入挖掘、放大文化的影響力，創(chuàng)造消費需求；目標消費群體：挖掘旅游客群消費；業(yè)態(tài)特色：商業(yè)娛樂化，突出餐飲、娛樂業(yè)態(tài)；建筑風格：尊重古建風格，即要保證整體格調又要滿足商家建筑要求。東部華僑城 項目概況：主要投資商：華僑城集團 項目地址：位于深圳大梅沙項目總面積：占地9平方公里，投資額35億項目定位：國內首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育

38、、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜 合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)。項目典型商家：茵特拉根酒店及酒店群、4D影院、120米天幕、大俠谷天街 （主要包括紅酒商業(yè)街、地下酒窖體驗區(qū)、海布倫宮、湖畔美食長廊、海菲德湖等）三項戰(zhàn)略性突破生態(tài)旅游內涵的突破華僑城人利用得天獨厚的自然資源，人工化方法充分美化和精化的原生態(tài)型景觀，還有用現代科技手段、文化活動等，打造全新的“生態(tài)旅游” 。從城市中心向郊區(qū)地帶突破距城市核心商圈一小時，東部華僑城從產品設計、區(qū)域規(guī)劃上都充分考慮與地處城市外圍的特定空間，形成良性互動關系，建造非都市型的休閑類旅游產品。 從觀光旅游向休閑度假突破東部華僑城根據現代社會旅游業(yè)、休閑業(yè)等新興產業(yè)的

39、發(fā)展趨勢和特點，尤其是休閑旅游的要素特征，突出了項目的特色和優(yōu)勢。東部華僑城大梅沙開發(fā)成果利用自然資源、文化表演、科技元素成功打造了郊區(qū)休閑度假中心?？萍荚兀河行д下暪怆?、廣場系統(tǒng)、景觀、建筑等多資源綜合開發(fā)，強調景觀之外科技的吸引力。茵特拉根茵特拉根，以瑞士文化為主體的超豪華五星級酒店，酒店擁有豪華客房308間，酒店主樓、池畔別墅、聯排別墅、商業(yè)街公寓、總統(tǒng)堡別墅等各類建筑交相輝映，并且設計獨具匠心，藝術元素滲透各個角落。主題酒店群酒店群：因特拉根瑞士藝術五星級酒店、房車酒店、大華興寺菩提賓舍、瀑布酒店、火車旅館等大華興寺菩提賓舍房車酒店形成旅游功能和居住功能的混合布局，即建設集旅游、度

40、假、文化教育相關的特色商業(yè)以及高檔居住為一體的綜合社區(qū)。開發(fā)特色以主題公園帶動，由旅游文化+地產開發(fā)為特色等，逐步完善集旅游、休閑、餐飲、娛樂、文化、購物、居住的多功能綜合項目。東部華僑城天麓本項目借鑒總體而言，發(fā)掘自然景觀優(yōu)勢還需科技等更多的元素來吸引人流；配套的酒店藝術、特色明顯，與項目整體定位契合；商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，并注重養(yǎng)生概念，還有互動DIY的節(jié)目吸引客流。建筑依托湖景及自然景觀，低密度園林式開發(fā)理念，建筑與景觀融為一體；業(yè)態(tài)結合面向游客的特點，業(yè)態(tài)以特色餐飲、咖啡西餐為主，也有部分旅游零售商業(yè)充分挖掘文化、湖景資源案例小結案例特色地理位置：徐州沛縣 商業(yè)規(guī)模：南北長約700米，東

41、西長約500米，呈十字形分布，商業(yè)面積約5萬平方米（不含酒店）代表商家：酒店：約2萬平米，漢源賓館零售：占比約70%，真維斯、美特斯邦威、森馬、以純、依米奴、唐獅、中國移動等；娛樂：占比約20%，金碧輝煌、富僑足浴、錢柜KTV、英皇KTV、工藝品：占比約10%，漢仁源古玩、陽光字畫、商業(yè)特點：仿古建筑特色商業(yè)街，緊鄰歌風臺、高祖原廟，旅游文化特征明顯。發(fā)展現狀：漢街商業(yè)步行街為政府規(guī)劃的集特色餐飲、休閑娛樂、旅游文化為一體的商業(yè)步行街，但商家形態(tài)較為單一，東西向街道以服裝為主，南北向街道以文化娛樂為主。缺陷：店面形象與建筑風格不符，正門遠離商業(yè)區(qū)，因此除靠近漢城路入口處的數家品牌服裝專賣店可以

42、吸引一定人流外，其他區(qū)域均經營慘淡，空置率約2030%。徐州漢街商業(yè)步行街美特斯邦威真維斯唐獅月丫船KTV中國移動浪莎專賣漢仁源古玩奇寶齋藝術館尚品數碼嘉朋大盆菜KTVKTV漢源賓館漢城公園富僑金碧輝煌俱樂部歌風臺、漢高祖原廟徐州漢街商業(yè)步行街漢城公園位于沛城中心，總占地 989 畝，建筑面積 1.5萬 平米，是一座集古典建筑精華與現代造園藝術為一體的綜合性公園。其中漢宮區(qū)是漢城公園的主景區(qū)，占地面積 3.5 萬平方米，主要由漢魂宮、漢闕、望樓、長廊、東西配殿、仙人承露臺、沛宮及側殿等仿漢建筑群組成。 徐州漢街商業(yè)步行街沛縣漢源賓館（四星級）位于沛縣湯沐西路，漢城公園西側，二至四層結構，建筑面

43、積30000平方米，擁有各種客房248套。是集住宿、餐飲、娛樂為一體的綜合性園林式賓館。徐州漢街商業(yè)步行街典型商家本項目借鑒總體而言，建筑與漢代風格一致，成為項目最大的特色；配套的酒店利用文化及景觀資源打造成當地最具影響力的星級酒店；商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃欠缺，定位以傳統(tǒng)零售為主，導致與相鄰的漢陽路商業(yè)街直接競爭；KTV業(yè)態(tài)布置在主大門，由于為夜間消費業(yè)態(tài)致使該區(qū)域商業(yè)氛圍冷清。建筑依托漢文化、古建及湖景，打造仿古建筑商業(yè)一條街；業(yè)態(tài)主要面向城市人群消費，業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)服裝零售為主，也有部分娛樂及工藝品等業(yè)態(tài)充分挖掘文化、湖景資源徐州漢街案例小結案例特色項目名稱深圳東部華僑城徐州漢街商業(yè)街地理位置深圳鹽田區(qū)

44、三洲田徐州沛縣商業(yè)規(guī)模酒店群+天街等酒店（3萬平）+漢街（5萬平）文化景觀主題公園、自然景觀、科技動感樂園漢文化公園、漢高祖原廟等商業(yè)定位都市休閑度假區(qū)城市零售商業(yè)步行街業(yè)態(tài)特征酒窖、美食長廊、西餐、概念餐飲等服裝零售為主+KTV+工藝品成功因素發(fā)掘自然景觀優(yōu)勢及科技等更多的元素來吸引人流；配套的酒店藝術、特色明顯，與項目整體定位契合；商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，并注重養(yǎng)生概念，還有互動DIY的節(jié)目吸引客流。整體經營狀況一般發(fā)揮了建筑文化優(yōu)勢，古建商業(yè)建筑吸引客流但業(yè)態(tài)規(guī)劃不盡合理，如城市客群定位導致與其他商業(yè)競爭激烈；主出入口的娛樂業(yè)態(tài)阻斷了日間消費主題公園帶的文化商業(yè)案例分析啟示：八大山人項目以文

45、化主題公園帶動，自然景觀資源豐富，與案例相比有可取之處：項目屬性：作為文化主題公園帶動商業(yè)，充分發(fā)揮歷史文化的聚客能力目標消費群體：必先把握園區(qū)旅游消費，再兼顧城市消費的需求；業(yè)態(tài)特色：引入養(yǎng)生、科技等領先概念；建筑風格：尊重古建風格，引入現代商業(yè)元素，即要保證整體格調又要滿足商家建筑要求。郊區(qū)文化商業(yè)案例:常州淹城項目位置：常州武進區(qū)中心區(qū)武宜路主題定位：淹城春秋樂園全球首家春秋文化主題夢幻樂園項目概況：旅游區(qū)占地約6000畝，分為六大版塊：淹城春秋園、春秋淹城古國遺址、春秋文化休閑區(qū)、淹城野生動物世界、淹城仿古商業(yè)街區(qū)、春秋文化旅游地產區(qū)。目前已完成淹城遺址公園的保護規(guī)劃、文化商業(yè)街和野生

46、動物園的建設并已對外開放。商業(yè)業(yè)態(tài)：特色商業(yè)街由美食街、文化街、中醫(yī)街組成，總建筑面積約4.5萬平米。附近配套：淹城外城往南為野生動物世界所在地，占地2000畝，擁有兩百多種近萬只動物，至目前為止，還是江蘇省唯一一家超大規(guī)模的野生動物園。淹城美食街得到 武進區(qū)政府大力扶持，對于部分重點扶持商家免除三年租金，給予房價的百分之三的房租補貼。目前美食街共有經營企業(yè)二十余家，囊括了武進地區(qū)的十大招牌菜，八大特色菜以及周邊地區(qū)的特色菜肴。目前美食街消費群以本地人為主，游客為輔，人氣相對要好。美食街停車較為方便，停放的車輛以中低檔轎車居多。序號商家名稱序號商家名稱1西太湖美食館9鄭陸炮羊肉館2常州麻糕店1

47、0泰村魚圓土菜館3焦溪二花臉菜館11多寶農家菜4太湖三白館12春暉閣5寨橋老鵝館13旺閣漁村6戴溪青魚館14春秋茶樓7芙蓉鮮螺館15武進名仁土特產8湟里紅星牛肉館美食街主要商家常州淹城美食街項目特征234目前淹城的商業(yè)配套帶有濃郁的歷史文化特色，注重地域文化的弘揚，滿足游客的旅游消費需求。尚在建設中的春秋文化園與主題公園將結合游樂設施與水幕電影，游樂色彩濃厚。淹城的商業(yè)配套以滿足游客旅游消費需求為主，旅游消費力不足的前提下沒有兼顧城市人群消費。目前景區(qū)吸引的游客數量較少，武進博物館日常接待人數400-500人，長假期間日均1萬人左右；淹城遺址年接待人數12萬左右。旅游人群以周邊城市居民為主，周

48、邊縣市人群為輔。從目前來看，項目宣傳好知名度不高，淹城所吸引的旅游人數較少，能夠為項目商業(yè)部分的帶來的旅游人群有限。淹城為春秋古城池遺址，三城三河，水護城池，建筑為純粹的春秋仿古建筑，雖然風格統(tǒng)一但缺乏變化，容易出現審美疲勞。純粹的復古建筑并不一定適合各種商家的物業(yè)需求，缺乏現代元素，缺乏互動元素，雖然古樸但是沉悶。1消費者功能定位業(yè)態(tài)選擇目前淹城的商業(yè)配套以本土特色餐飲、洗浴、中醫(yī)養(yǎng)生、文化藝術品專賣、洗浴為主；后期策劃以游樂業(yè)態(tài)為主。淹城的餐飲業(yè)態(tài)建議以休閑餐飲為主，餐飲區(qū)在政府的大力扶植之下，經營勉強較好。建筑特色常州淹城特征及啟示：三類文化商業(yè)案例啟示：商業(yè)規(guī)律：文化主題商業(yè)已成為目前

49、商業(yè)的發(fā)展趨勢之一，依托于歷史文化和自然景觀，開發(fā)休閑娛樂為導向的業(yè)態(tài)城市背景：片區(qū)文化：項目啟示：南昌時擁有3000年的國家歷史文化名城、紅色革命根據地，文化大市，文化強市戰(zhàn)略，促進文化旅游產業(yè)文化商業(yè) 可行性 青云譜加快文化旅游經濟板塊開發(fā)，八大山人文化號召力強，將八大山人產業(yè)園打造成文化發(fā)展示范區(qū)地塊文化商業(yè)開發(fā)借助良好的政策環(huán)境，植入歷史文化，開發(fā)適合旅游特色和周邊消費特性的文化商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局CONTENTS文化產業(yè)發(fā)展態(tài)勢南昌文化產業(yè)經濟文化產業(yè)發(fā)展狀況青云譜 八大山人文化商業(yè)案例情況專題商業(yè)分析啟示項目基本經濟指標項目基礎條件分析項目商業(yè)屬性分析定位思路整理整體商業(yè)概念項目功能定

50、位業(yè)態(tài)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)細分組合建筑規(guī)劃建議項目基礎分析宏觀市場背景專題商業(yè)研究商業(yè)整體定位項目PEST分析政策因素經濟因素市委市政府出臺臺關于推動社會主義文化大發(fā)展大繁榮把南昌建設成為文化大市、文化強市的決定中，對促進和支持創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展有明確的要求青云譜區(qū)高度重視文化產業(yè)的發(fā)展，提出了建設“文化發(fā)展示范區(qū)”的發(fā)展定位，重點規(guī)劃打造八大山人梅湖景區(qū)文化旅游項目文化產業(yè)成為南昌的重要支柱產業(yè)，2009年文化產業(yè)總值約10億元占GDP的0.45%，年增長率為20%，使文化產業(yè)真正成為新的經濟增長點文化系統(tǒng)文化產業(yè)產值到2015年達到25億元， 2020年達到50億元，其中文化娛樂休閑業(yè)成為文化產業(yè)的支

51、柱行業(yè)，到2015年南昌文化娛樂休閑業(yè)總產值達到10億元，2020年力爭突破20億元。市政府及區(qū)政府大力推進文化產業(yè)發(fā)展；文化產業(yè)將以數倍于GDP的增幅增長。項目PEST分析社會因素技術因素上海世博會是創(chuàng)意產業(yè)集中展現，南昌及全國各地快速發(fā)展創(chuàng)意文化產業(yè)順應了歷史潮流；健康、低碳、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態(tài)文化旅游商業(yè)項目正好滿足了這樣的潮流市場典型案例啟示：八大山人具備發(fā)展文化商業(yè)的條件，地塊開發(fā)植入歷史文化，開發(fā)適合旅游特色和周邊消費特性的文化商業(yè)的文化商業(yè)業(yè)態(tài)娛樂化，突出了餐飲、娛樂、藝術業(yè)態(tài)特色，本項目位于郊區(qū)缺乏流動人口，除業(yè)態(tài)特色化之外，更需引入養(yǎng)生

52、、科技等領先概念來吸引消費群體。業(yè)文化產業(yè)成為當前的發(fā)展熱點；成功案例啟示項目發(fā)展文化商業(yè)必須業(yè)態(tài)娛樂化S-優(yōu)勢O-機會W-劣勢T-挑戰(zhàn)南昌未來多個在旅游文化項目相繼入市，客群北分流，競爭激烈，搶占資源；直接面對紅谷灘、青云譜老區(qū)餐飲區(qū)或大型品牌餐飲的競爭項目地塊之間的被已有物業(yè)隔斷，導致目前關聯性不強，難以形成規(guī)模優(yōu)勢；主題公園及片區(qū)尚處于前期開發(fā)階段，目前游客及居住人口相當稀少；未來地鐵與項目相距較遠，公共交通帶來的偶得客流少本項目為文化主題公園帶動的商業(yè)項目，其它功能區(qū)及未來60萬的游客將帶動商業(yè)的發(fā)展；擁有梅湖一線水景，約800米長濱水資源，城市規(guī)劃中的文化旅游、商業(yè)服務區(qū)本項目在商業(yè)

53、建筑規(guī)模上具備一定優(yōu)勢，具備打造文化休閑商業(yè)中心的物業(yè)條件市場空白：區(qū)域特色/高端餐飲與酒吧等主題街區(qū)欠缺城市南擴與昌南北進的交界處，地產開發(fā)與投資的熱點區(qū)域，具備良好預期南昌對文化旅游商業(yè)的支持力度及文化產業(yè)經濟的快速發(fā)展項目SWOT分析城市環(huán)境總結：1、政府實施“文化大市、文化強市”戰(zhàn)略，提高文化旅游對經濟社會發(fā)展的影響力和帶動力，文化旅游產業(yè)發(fā)展迅速；2、八大山人文化產業(yè)園將開發(fā)出文化發(fā)展示范區(qū)、城市繁榮副中心典型案例研究：1、案例商業(yè)部分依托歷史文化或主題公園來帶動；2、業(yè)態(tài)注重餐飲、娛樂比重，但由于目標群體消費力的差異使得業(yè)態(tài)在檔次、品牌方面存在不同；3、建筑運營仿古元素，與自然和諧

54、統(tǒng)一城市環(huán)境啟示：把握城市重點開發(fā)文化旅游產業(yè)的發(fā)展趨勢，依托主題公園的帶動，前瞻性地考慮滿足整個園區(qū)的消費需求項目條件分析：、人文、自然資源豐富，濱水商業(yè)特征現狀、與青云譜老區(qū)、市區(qū)交通便捷案例研究啟示：目標消費群體：兼顧旅游客群消費與城市居民消費；業(yè)態(tài)特色：商業(yè)娛樂化，突出餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，考慮引入養(yǎng)生、科技等領先概念；建筑風格：尊重古建風格，引入現代商業(yè)元素項目分析啟示：業(yè)態(tài)規(guī)劃須突出休閑、文化兩大特色；必須在滿足園區(qū)的消費基礎上兼顧城市消費定位思路整理解決之道：1、項目定位主題化、特色化，讓建筑特色成為商業(yè)的主力店之一，截流片區(qū)外流消費者，吸引周邊居民消費。2、藝術文化與商業(yè)業(yè)態(tài)相結合，

55、養(yǎng)生與科技理念引入，增加休閑娛樂聚客業(yè)態(tài)，力求客流穩(wěn)定平衡。3、提煉項目概念主題與特色，加強項目吸引客流亮點的打造，加大市場推廣中的知曉度傳播。項目現在面臨的最大問題？1、項目所處八大山人文化產業(yè)園及周邊開發(fā)周期長不成熟，人流少2、市區(qū)多個在建的文化產業(yè)園及餐飲娛樂項目分流商家或消費群體目標客戶類型比例基本情況描述需求業(yè)態(tài)文化藝術工作者、游客、注重品質化休閑品位的中高端商務差旅人群50%有品位愛好文化藝術、旅游度假、注重居住和辦公環(huán)境社交之餐飲、休閑娛樂消費城市文化體驗、感受酒店或居住、文化工藝品、觀光及體驗娛樂、商務正餐、快餐西餐料理、酒吧特色紀念品兜售城市中高消費人群、城市商務寫字樓辦公人

56、群、35%南昌市高收入高品位的消費群體、市區(qū)及青云譜企業(yè)、商務區(qū)人群休閑消費娛樂消費社交消費影院、健身培訓品牌時尚購物（一站式休閑娛樂購物中心體驗）區(qū)域高檔社區(qū)住戶、周邊原著居民15%萬科地塊及其他地塊開發(fā)、原著高收入居民家庭消費綜合服務需求消費便捷消費Spa 、美容美發(fā)等個人護理服務、娛樂目標客戶群需求分析目標消費群體：中高端品質化、休閑娛樂綜合化、家庭休憩便捷化生態(tài)的親水的藝術的餐飲娛樂目的地定位思路：強化八大山人藝術文化、梅湖親水自然景觀資源的原生態(tài)稀缺特點，打造生態(tài)濱水棧道及生態(tài)廣場，讓商業(yè)和生態(tài)湖區(qū)融為一體；區(qū)別于南昌已有的餐飲娛樂項目，響應文化立市號召，引進國際影音和項目獨有的藝術

57、符號，打造代言南昌的城市綠色、低碳、藝術的餐飲娛樂目的地街區(qū)；親湖的、自然的，郊區(qū)休閑度假生活；慢節(jié)奏、格調的，讓居家生活更寫意！倡導都市文化藝術生活。項目商業(yè)發(fā)展策略建議：創(chuàng)造標桿效應！打造商業(yè)地標！123標桿商家標桿建筑 標桿業(yè)態(tài)符合市場導向又富有前瞻性，針對中高端客群就概念餐飲、特色餐飲、私人會所，及SPA、養(yǎng)生度假中心等業(yè)態(tài)展開研究，華中地區(qū)首創(chuàng)業(yè)態(tài)；針對目標業(yè)態(tài)引入國際國內知名品牌，開設國內首家店或形象店；充分利用項目的昭示性，借用八大山人藝術文化，打造建筑文化標桿Museum Park（博物館公園式商業(yè)） 都市文化休閑目的地南昌首席古建商業(yè)街生態(tài)示范文化街區(qū)都市文化主題商業(yè)新標桿，

58、滿足人文消費需求南昌南大門標桿商業(yè)項目，引領城市新型消費方式的Life Style商業(yè)街綜合性的、組團化的、國際化的、永不落幕的藝術街區(qū)整體形象及商業(yè)概念：項目鳥瞰圖項目街區(qū)效果圖Museum 博物館式商業(yè)Park公園式商業(yè)南昌唯一公園式新生代休閑商業(yè)突破傳統(tǒng)的封閉式商業(yè)形態(tài)，更加開放建筑元素：主題公園、湖景、街區(qū)、廣場、古建倡導慢生活格調，遠離囂喧的城市八大山人紀念館及文化公園的帶動藝術、文化元素廣泛運用于商業(yè)藝術餐飲、創(chuàng)意市集、復古建筑倡導品位生活、格調商業(yè)Museum Park不只是商業(yè)，更多的是倡導格調的、慢節(jié)奏的Life Style。Museum 博物館式商業(yè)Park公園式商業(yè)南昌唯

59、一公園式新生代休閑商業(yè)突破傳統(tǒng)的封閉式商業(yè)形態(tài)，更加開放建筑元素：主題公園、湖景、街區(qū)、廣場、古建倡導慢生活，遠離囂喧的城市八大山人紀念館及文化公園的帶動藝術、文化元素廣泛運用于商業(yè)藝術餐飲、創(chuàng)意市集、徽派建筑倡導品位生活、格調商業(yè)Museum Park不只是商業(yè)，更多的是倡導格調的、慢節(jié)奏的Life Style。藝術長廊示意圖休閑商業(yè)街示意圖商業(yè)經營特點：感受南昌都市文化內涵與休憩度假的時尚領地借助文化公園、藝術品展示、親湖棧橋及影音新體驗，吸引都市高端商務人群及家庭人群，打造親近自然的都市現代人文地標，永不落幕的藝術體驗；借助綠色生態(tài)街區(qū)建筑打造，創(chuàng)造主題低碳商業(yè)；打造具有城市特色的藝術餐

60、廳和養(yǎng)生度假商業(yè)，營造城市商業(yè)理念新標桿；開創(chuàng)一站式餐飲娛樂目的地，讓城市商務和居家生活再添新元素。商業(yè)概念闡述Park 公園式商業(yè)公園式：項目規(guī)模體量較大，大型廣場和公共部分，景觀、園林、小品、休憩場所的打造，公園式主題為消費者營造了輕松休閑的生活氛圍和情趣；Life Style 強調的新生活方式，南昌唯一公園式新生代休閑商業(yè)，突破傳統(tǒng)封閉式商業(yè)形態(tài)更加開放，倡導慢生活，公園式商業(yè)契合了Life Style的內涵。極富個性的優(yōu)越自然環(huán)境獨特的建筑形式更多開放的公共空間LIFESTYLE 商業(yè)強調都市休閑的業(yè)態(tài)定位及組合目標客戶類型比例基本情況描述需求業(yè)態(tài)文化藝術工作者、游客、注重品質化休閑品